[21.11432] - Bijlage 1 RV R21.042 Haalbaarheidsonderzoek Hart van Steensel

Haalbaarheidsanalyse Hart van Steensel: transformatie kerk en herontwikkeling dorpsplein MEI 2021

Onderzoek uitgevoerd door de gemeente Eersel (T. van Bambost) In samenwerking met: Stichting Dorpsraad Steensel, Stichting gemeenschapshuis De Höllekes, contactgroep Rondom de Toren (namens de vrijwilligers St. Luciakerk)

Inhoud Samenvatting........................................................................................................................................... 3 Deel A. Transformatie kerkgebouw en omgeving ............................................................................... 3 Deel B. Herontwikkeling Dorpsplein.................................................................................................... 3 Inleiding ................................................................................................................................................... 5 DEEL A. Kerkgebouw en omgeving......................................................................................................... 7 1.

Conclusies ........................................................................................................................................ 8

2.

Kansen en bedreigingen voor transformatie................................................................................... 9

3.

Scenarioanalyse herontwikkelingsmogelijkheden ........................................................................ 10

4.

Functionele haalbaarheid .............................................................................................................. 11

5.

4.1

Samenvattend ....................................................................................................................... 11

4.2

Toelichting ............................................................................................................................. 12

4.3

Inventarisatie belangen, wensen en behoeften De Höllekes................................................ 13

4.4

Inventarisatie belangen, wensen en behoeften Werkgroep Hart van Steensel ................... 13

4.5

Inventarisatie belangen, wensen en behoeften gemeente .................................................. 14

Ruimtelijke haalbaarheid............................................................................................................... 14 5.1

Samenvattend ....................................................................................................................... 14

5.2

Geschiedenis van het gebied (huidig gebruik) ...................................................................... 14

5.3

Beleids-, omgevingsrechtelijke en eigendomssituatie .......................................................... 15

6.

Financiële kaders ........................................................................................................................... 17

7.

Risicoanalyse ................................................................................................................................. 20

8.

Maatschappelijke haalbaarheid .................................................................................................... 20

DEEL B. Dorpsplein................................................................................................................................ 22 1.

Conclusies ...................................................................................................................................... 23

2.

Kansen en bedreigingen voor herontwikkeling............................................................................. 24

3.

Scenarioanalyse herontwikkelingsmogelijkheden ........................................................................ 25 3 scenario’s met een globaal programma en grove stedenbouwkundige schets ......................... 25

4.

5.

Functionele haalbaarheid .............................................................................................................. 29 4.1

Samenvattend ....................................................................................................................... 29

4.2

Toelichting ............................................................................................................................. 29

4.3

Inventarisatie belangen, wensen en behoeften werkgroep Welzijn en Wonen................... 29

4.4

Inventarisatie belangen, wensen en behoeften gemeente .................................................. 30

Ruimtelijke haalbaarheid............................................................................................................... 30 1

6.

5.1

Samenvattend ....................................................................................................................... 30

5.2

Huidig gebruik van het gebied............................................................................................... 31

5.3

Beleids-, omgevingsrechtelijke en eigendomssituatie .......................................................... 31

Financiële kaders ........................................................................................................................... 33 6.1

Kosten quickscan herontwikkeling centrum ......................................................................... 33

6.2

Opbrengsten .......................................................................................................................... 34

6.3

Conclusie/samenvatting/vergelijking resultaten scenario’s ................................................. 35

7.

Risicoanalyse ................................................................................................................................. 36

8.

Maatschappelijke haalbaarheid .................................................................................................... 36

9.

Samenvatting scenario’s................................................................................................................ 37

Bijlagen.................................................................................................................................................. 39

2

Samenvatting Dit onderzoek geeft inzicht in de haalbaarheid van de transformatie van het kerkgebouw in Steensel tot gemeenschapshuis (Deel A), waardoor de locatie aan het dorpsplein, Korte Kerkstraat-Frans van Nunenstraat, vrijkomt als woningbouwlocatie (Deel B).

Deel A. Transformatie kerkgebouw en omgeving De transformatie van het kerkgebouw tot gemeenschapshuis is haalbaar, onder de voorwaarden dat voldoende financiële middelen ter beschikking worden gesteld om het perceel te verwerven, het kerkgebouw te verbouwen en een goede parkeeroplossing te borgen. • Noodzakelijk: o de verkoop van het onroerend goed door het parochiebestuur aan de gemeente/De Höllekes, onder voorwaarde dat maatschappelijk gebruik geborgd blijft o verbouwing van het kerkgebouw tot gemeenschapshuis. o nauwe samenwerking project ‘Steensel weer één dorp’ inrichting openbare ruimte. • Vereist: o exploitatie van het gebouw door Stichting De Höllekes, onder voorwaarde dat de verplaatsing naar het kerkgebouw zonder functioneel of financieel negatieve impact, o wijziging van het bestemmingsplan bij uitbreiding van het gebouw, o devotieruimte inrichten in het kerkgebouw, o het borgen van een goede parkeerbalans van het kerkgebouw en de directe omgeving, • Gewenst: o semi-commerciële horecavoorziening in/aan het nieuwe gemeenschapshuis. o Voortzetting huidig gebruik gronden naast de pastorie (gronden maken vooralsnog geen deel uit van het project). • Leuk te hebben: o ruimte bieden voor nieuwe activiteiten en faciliteiten die de exploitatiemogelijkheden vergroten, verbinding maken tussen ontmoetingsplek en kerkgebouw via kerkplein.

Deel B. Herontwikkeling Dorpsplein De herontwikkeling van het dorpsplein is haalbaar, met als belangrijkste randvoorwaarde dat gemeenschapshuis De Höllekes wordt verplaatst. Uit de analyse blijkt een voorkeurscenario met 14 woningen in de vorm van een Knarrenhof. Op korte termijn is perspectief voor woningbouw gewenst. Noodzakelijk: • verplaatsing van gemeenschapshuis De Höllekes (naar het kerkgebouw), • nieuw bestemmingsplan. Vereist: • verwerving/inbreng gronden Stichting De Höllekes, • perspectief nieuwbouwlocaties starters en doorstromers in Steensel, • 40% sociale woningbouw, 20% groen, energieneutraal bouwen. Gewenst: • seniorenwoningen (bij voorkeur knarrenhof), • actieve grondpolitiek bij ontwikkeling tot woningbouw, • aandacht voor welzijn (woonservice, gezamenlijke tuin, openbare voorzieningen). • veilige oversteekplaatsen Leuk te hebben: • ontmoetingsvriendelijke buitenruimte directe omgeving van het gebied, • Tuinen uitbreiden met gronden Joseph Schulteweg • ruimte bieden aan aanvullende zorgvoorzieningen (hap, fysio, diëtiek), • verdergaande duurzaamheidsmaatregelen vastgoed (NOM), • koppelkans met De Stern (uitbreiding seniorenwoningen). 3

Kaartje ligging onderzoeksgebieden (Locatie A = Kerkgebouw en omgeving; Locatie B=Dorpsplein)

4

Inleiding In 2020 heeft de gemeenteraad van Eersel ingestemd met de renovatie van de infrastructuur van de dorpskern in Steensel om van Steensel weer één dorp te maken. Bij de herinrichting van de straten is het uitgangspunt dat de tweedeling die veroorzaakt wordt door de Eindhovenseweg zoveel als mogelijk wordt opgeheven. De herontwikkeling van het centrum van Steensel biedt volop mogelijkheden om al bestaande initiatieven in deze plannen op te nemen. Eén van die initiatieven is de herbestemming van het kerkgebouw in Steensel. De parochie Eersel heeft in het kader van de Toekomstvisie een procedure opgestart om een drietal kerken om moverende redenen te sluiten, waaronder de kerk van Steensel. Van de zijde van het bisdom is daarmee ingestemd en inherent daaraan zal op het moment van verandering van eigenaar en bestemming de kerken aan de eredienst worden onttrokken (via bisschoppelijk decreet). Stichting Dorpsraad Steensel heeft de wens uitgesproken om de kerk een herbestemming te geven met behoud van de maatschappelijke bestemming. Het huidige gemeenschapshuis De Höllekes zou naar het kerkgebouw kunnen verhuizen. Het kerkgebouw kan gebruikt worden als een dorpshuis, het is de wens van de gemeenschap hier ook een devotieruimte in te richten voor de Steenselse gemeenschap.

Op de locatie van het huidige gemeenschapshuis en dorpsplein komt dan ruimte vrij voor een woningbouwontwikkeling. Hoofdzakelijk onderzoeken we de haalbaarheid naar woningbouw om in onze volkshuisvestelijke taak te voorzien. Uit het onderzoek moet blijken of aanvullend mogelijk financiële middelen worden gegenereerd voor de verplaatsing van het gemeenschapshuis. Om de visie van de dorpsraad kracht bij te zetten is een coalitie ‘Hart van Steensel’ gevormd. Hierin zijn naast Stichting Dorpsraad Steensel ook Stichting Gemeenschapshuis De Höllekes en namens de vrijwilligers van de St. Luciakerk is contactgroep ‘Rondom de toren’ vertegenwoordigd. Om de mogelijkheden te verkennen van de transformatie van het kerkgebouw en herontwikkeling van het dorpsplein is namens de gemeente een kwartiermaker aangesteld. De kwartiermaker voert de gesprekken met de coalitie ‘Hart van Steensel’ en voert het onderzoek. Draagvlak vanuit de gemeenschap Vanuit de coalitie Hart van Steensel wordt meegedacht over toekomstige functionaliteit van beide plangebieden. Hiervoor zijn verschillende werkgroepen opgericht, ‘Hart van Steensel’ en ‘Welzijn en Wonen’, met betrokken bewoners, experts en beleidsmedewerkers. De werkgroepen voeren een SWOT-analyse uit onder begeleiding van de kwartiermaker. De bevindingen zijn verwerkt in dit haalbaarheidsonderzoek.

Door de werkgroep Welzijn en Wonen is gekeken naar de mogelijkheden die er zijn voor de herontwikkeling van het dorpsplein. In de werkgroep Hart van Steensel is onderzocht hoe de inrichting van het huidige kerkgebouw en de omgeving ingedeeld kunnen worden en onder welke voorwaarden het gemeenschapshuis kan verhuizen naar het kerkgebouw. Opzet en leeswijzer Dit haalbaarheidsonderzoek bestaat uit twee delen en bijlagen. In deel A van deze haalbaarheidsanalyse geven we inzicht in de gevolgen en mogelijkheden van het verplaatsen van het gemeenschapshuis naar het kerkgebouw in Steensel. In deel B. bespreken we de ideeën en wensen om de meest gewenste en haalbare functie te kunnen bepalen voor de herontwikkeling van de huidige locatie van St. De Höllekes.

5

Leeswijzer Deel A. Kerkgebouw en omgeving en deel B. Dorpsplein In hoofdstuk 1 hebben we beknopt de conclusies samengevat en aangegeven onder welke voorwaarden de herontwikkeling naar woningbouw en transformatie van het kerkgebouw tot gemeenschapshuis haalbaar is. In hoofdstuk 2 hebben we de kansen en bedreigingen voor de haalbaarheid van deze ontwikkeling beschreven. In hoofdstuk 3 zijn de scenarioanalyses toegelicht die in deze analyse met elkaar zijn vergeleken. Vervolgens hebben we in hoofdstuk 4, 5 en 6 de uitgangspunten geschetst waarbij we de functionele, ruimtelijke en financiële kaders voor de haalbaarheid beschrijven. In hoofdstuk 7 zijn kort de risico’s geanalyseerd en tot slot is in hoofdstuk 8 ingegaan op de maatschappelijke haalbaarheid.

6

DEEL A. Kerkgebouw en omgeving In dit deel is de haalbaarheid van de transformatie van het kerkgebouw naar het gemeenschapshuis en de inrichting van de omgeving nader toegelicht. Dit deel begint met de conclusies, daarna volgen enkele belangrijke kansen en bedreigingen van de herontwikkeling en een toelichting op de functionele, ruimtelijke, financiële en maatschappelijke haalbaarheid.

Samenvatting haalbaarheid Kerkgebouw en omgeving • Noodzakelijk: o de verkoop van het onroerend goed door het parochiebestuur aan de gemeente/De Höllekes, onder voorwaarde dat maatschappelijk gebruik geborgd blijft o verbouwing van het kerkgebouw tot gemeenschapshuis. o nauwe samenwerking project ‘Steensel weer één dorp’ inrichting openbare ruimte. • Vereist: o exploitatie van het gebouw door Stichting De Höllekes, onder voorwaarde dat de verplaatsing naar het kerkgebouw zonder functioneel of financieel negatieve impact, o wijziging van het bestemmingsplan bij uitbreiding van het gebouw, o devotieruimte inrichten in het kerkgebouw, o het borgen van een goede parkeerbalans van het kerkgebouw en de directe omgeving, • Gewenst: o semi-commerciële horecavoorziening in/aan het nieuwe gemeenschapshuis. o Voortzetting huidig gebruik gronden naast de pastorie (gronden maken vooralsnog geen deel uit van het project). • Leuk te hebben: o ruimte bieden voor nieuwe activiteiten en faciliteiten die de exploitatiemogelijkheden vergroten, verbinding maken tussen gronden naast de pastorie en kerkgebouw via kerkplein.

7

1.

Conclusies

De transformatie van het kerkgebouw tot gemeenschapshuis is haalbaar, onder de voorwaarden dat voldoende financiële middelen ter beschikking worden gesteld om het perceel te verwerven, het kerkgebouw te verbouwen en het borgen van een goede parkeerbalans in de directe omgeving wordt opgelost. De locatie is onderzocht op de haalbaarheid van transformatie van kerkgebouw tot gemeenschapshuis met (semi)commerciële horecagelegenheid. Het gebouw is geschikt te maken voor de nieuwe functie, mits het kerkgebouw grondig wordt verbouwd en eventueel uitgebouwd. In dit onderzoek is de exploitatie van het gemeenschapshuis (operationeel) door Stichting De Höllekes als randvoorwaarde meegenomen. Belangrijkste uitgangspunt van Stichting De Höllekes is dat zij er door de verplaatsing niet op achteruit gaan, zowel financieel als functioneel. De nieuwe functie vergroot de reeds hoge parkeerdruk in de directe omgeving van het kerkgebouw. Nauwe samenwerking met het project ‘Steensel weer één dorp’ en een oplossing voor de parkeerproblematiek is bij verdere planvorming een belangrijk en cruciaal onderdeel om verder uit te werken.

Functioneel haalbaar onder de volgende voorwaarden: • De verkoop van het onroerend goed door het parochiebestuur aan de gemeente/De Höllekes • Het borgen van een goede parkeerbalans in de directe omgeving van het kerkgebouw • Verbouwing van het gebouw tot gemeenschapshuis, met oog voor de benodigde toekomstige uitoefening van de activiteiten van Stichting De Höllekes • Verplaatsing van de Höllekes geen negatieve impact heeft op de functionele en financiële positie van de stichting. • Mogelijk is uitbreiding van het gebouw noodzakelijk om hieraan tegemoet te komen. Ruimtelijk haalbaar onder de volgende voorwaarden: • Het borgen van een goede parkeerbalans in de directe omgeving van het kerkgebouw • Wijziging van het bestemmingsplan, wanneer uitbreiding van het gebouw noodzakelijk is. • Een nauwe samenwerking tussen het transformatietraject en het project ‘Steensel weer één dorp’ Het belangrijkste aandachtspunt in de functionele haalbaarheid is de parkeerproblematiek in de directe omgeving van het kerkgebouw. Vanuit het project ‘Steensel weer één dorp’ lopen reeds gesprekken met omwonenden en betrokken partijen hierover. Hierin is nog geen rekening gehouden met de nieuwe functie van het kerkgebouw als gemeenschapshuis. Nauwe afstemming met ‘Steensel weer één dorp’ is noodzakelijk voor het welslagen van de transformatie.

De parkeerproblematiek is bij verdere planvorming een belangrijk en cruciaal onderdeel om verder uit te werken. Financieel alleen haalbaar met gemeenschapsgeld Uit de eerste financiële verkenning komt naar voren dat de transformatie van het kerkgebouw naar een gemeenschapshuis haalbaar is. Noodzakelijke voorwaarde voor de haalbaarheid is dat voldoende financiële middelen ter beschikking worden gesteld. Een eerste financiële verkenning geeft een doorkijk naar mogelijke kosten, circa 2,5 miljoen euro. Deze middelen zijn nodig voor het verwerven van het perceel, de verbouwing van het kerkgebouw om deze geschikt te maken voor het gebruik als gemeenschapshuis en oplossen van de parkeerbehoefte. Gelet op de huidige financiële situatie van stichting De Höllekes ligt deze investeringsopgave bij de gemeente, vanwege haar maatschappelijke taak en verantwoordelijkheid. Dit onderzoek is een eerste aanzet naar de verdere project- en budgetaanvraag en onderbouwing hierbij. Ook financieel is er een koppeling tussen de herontwikkeling van het dorpsplein en de transformatie van het kerkgebouw. Indien bij de herontwikkeling een positief saldo overblijft op de grondexploitatie 8

van het dorpsplein, kan dit gedeeltelijk benut worden voor dekking van de verwerving- en/of verbouwingskosten van het kerkgebouw. Maatschappelijk haalbaar, mits er een oplossing voor parkeeroverlast komt Dit voorstel draagt bij aan het behouden van cultureel waardevol vastgoed. Het kerkgebouw van Steensel heeft een status als gemeentelijk monument. Nu de St. Luciakerk uit de eredienst wordt onttrokken, krijgt het kerkgebouw een nieuwe functie, passend binnen de huidige maatschappelijke bestemming van het pand. Dit is vanuit het parochiebestuur vanaf het begin een belangrijke voorwaarde geweest en biedt een unieke en eenmalige kans voor herontwikkeling tot gemeenschapshuis. Het behoud van de maatschappelijke functie wordt ook door de gemeenschap breed gesteund. De gronden naast de pastorie zijn momenteel in bruikleen en beheer door de Dorpsraad. De gronden zijn ingericht als ontmoetingsplek. De verplaatsing van de Höllekens biedt een kans om een centraal dorpsplein te ontwikkelen waar burgers elkaar kunnen ontmoeten, op een plek waar de oudste elementen van Steensel samenkomen: het kerkhof, de toren, het lijkenhuisje, het kerkgebouw, het kerkplein. Daarnaast biedt het nieuwe gemeenschapshuis mogelijkheden om nieuwe activiteiten en faciliteiten aan te bieden voor de Steenselnaren.

Zo biedt de plek mogelijkheden om maatschappelijke problemen als eenzaamheid (deels) op te lossen en de kern aantrekkelijk te houden voor de huidige jonge generaties om hier te blijven wonen. Mensen hebben behoefte aan sociaal contact en verbindende activiteiten tegen eenzaamheid (niet alleen voor plots verloren eenzaamheid). Ook zit bij de gemeenschap veel emotie rond de kerk en de tuin. De emotie zit bij de mensen over privaat bezit versus communaal bezit. Mensen hebben geld en tijd geschonken in de veronderstelling dat dit voor de gemeenschap was. Deze emotie zit zowel bij het kerkgebouw als bij de Höllekes, die in tegenstelling met andere dorpen uit veel eigen middelen is gerealiseerd. Nu wordt verwacht dat de gemeenschap het communaal goed terug koopt. Dit onderzoek richt zich primair op de transformatie van het kerkgebouw, de gronden naast de pastorie blijven vooralsnog buiten beschouwing. Een belangrijke voorwaarde is ook vanuit maatschappelijk punt dat een goede parkeeroplossing wordt gevonden bij de transformatie van het gemeenschapshuis. De parkeerdruk in de omgeving is al hoog.

2.

Kansen en bedreigingen voor transformatie

Voor de transformatie van het kerkgebouw en omgeving door de werkgroep Hart van Steensel een SWOT-analyse opgesteld met daarin o.a. de kansen en bedreigingen. Ook is door Stichting De Höllekes als onderdeel van het strategisch plan 2020-2022 een SWOT-analyse opgesteld met daarin de kansen en bedreigingen voor de verplaatsing van de Höllekes naar het kerkgebouw. Dit geeft een goed beeld van onderdelen die bij verdere planvorming nadere aandacht behoeven. Het transformeren van het kerkgebouw biedt veel nieuwe kansen voor activiteiten en faciliteiten die het nieuwe gemeenschapshuis kan bieden. Hierdoor wordt het gemeenschapshuis aantrekkelijker voor bezoekers en krijgen Steenselnaren een centrale plek om elkaar te ontmoeten. Dit biedt kansen om actuele maatschappelijke problemen (deels) op te lossen. Denk hierbij bijvoorbeeld aan het verkleinen van de eenzaamheid. Daarnaast draagt het bij aan het aantrekkelijker maken van Steensel voor de huidige jonge generatie om hier te blijven wonen. Kansen • Nieuwe locatie biedt ruimte voor nieuwe activiteiten o Open podium o Theater 9

•

• • •

o Film o Dansen voor ouderen o Optredens in de grote zaal o Tentoonstellingen Nieuwe locatie biedt ruimte voor andere faciliteiten o Ruimtes overdag aanbieden voor bijvoorbeeld vergaderingen of cursussen. o Zelf organiseren van cursussen o Tafeltje dekje o Uitbreiden gemeentelijke taken o.a. een bibliotheek o Verkopen voor derden (cafetariafunctie) o Verzorging koffietafel / begrafenissen (geen kerkelijke uitvaart) o Organiseren van een Steensel expo (Wat doen de Steenselse bedrijven) Ruimte voor uitbreiding assortiment bij georganiseerde activiteiten Inschakelen van vrijwilligers Door middel van publiciteit meer bezoekers trekken

Bedreigingen • Beperkingen in activiteiten: o Door concurrentie wordt het gemeenschapshuis mogelijk gedwongen om activiteiten in te krimpen. o Door beperkingen vanuit de overheid • Slechte exploitatieverhouding (omvang dorpsgemeenschap versus inspanning (kosten) activiteiten) • Veranderingen bij verenigingen zorgen voor minder vraag naar gemeenschapshuis: o Vergrijzing zorgt voor meer gebruik senioren die enkel naar activiteit komen en dan weer naar huis gaan. o Verenigingen worden kleiner - leden aantal neemt af De hiervoor genoemde punten zijn een selectie uit de SWOT-analyse. De complete SWOT-analyse is opgenomen in bijlage 1. Hierin zijn de uitkomsten van de werkgroep Hart van Steensel in nader detail te raadplegen.

3.

Scenarioanalyse herontwikkelingsmogelijkheden

Om een goed gevoel te krijgen bij de haalbaarheid voor de functionele inpassing van het gemeenschapshuis in het gebouw is een eerste bouwkundige/ruimtelijke verkenning gedaan naar de mogelijkheden. Ook is een stedenbouwkundig verkenning uitgevoerd om een gevoel te krijgen of en in welke vorm eventueel uitbreiding van het gebouw mogelijk is. Het gaat bij zowel de functionele als de stedenbouwkundige verkenning om een indicatie Het is belangrijk om bij verdere planvorming in samenwerking met stichting Höllekes de benodigde ruimte en verdere detaillering van de functionele invulling vorm te geven. Bouwkundige/ruimtelijke verkenning functies nieuwe gemeenschapshuis Uitgangspunt bij dit onderzoek is dat Stichting De Höllekes functioneel niet achteruit mag gaan bij verplaatsing naar het kerkgebouw. Om inzicht te verkrijgen in de mogelijkheden is een architect gevraagd om een ruimtelijke verkenning op te stellen. De belangrijkste conclusies zijn hieronder opgesomd, de tekeningen van de verkenning zijn als bijlage 2 opgenomen. Op dit moment is de gebruiksoppervlakte van de Höllekes ongeveer 880m². Uit de ruimtelijke verkenning blijkt dat het gebouw geschikt is voor de gevraagde functies, met een oppervlakte van ruim 800m² in totaal. 10

In de ruimtelijke verkenning is in de westelijke gevelzijde van het kerkgebouw een foyer bedacht. Dit is een uitbreiding van het huidige gebouw. Eventueel is het ook nog mogelijk om de foyer aan de voorkant van het kerkgebouw te plaatsen. Daarnaast worden ruimtes zo ingedeeld dat er onder andere ruimte is voor een grote zaal met een podium, een keuken met berging en een danszaal. Eén laag is mogelijk niet voldoende om alle functies kwijt te kunnen. Op de tweede verdieping kan een loopbrug ruimte bieden voor nog meer ruimtes die bijvoorbeeld ook kunnen dienen als een danszaal of vergaderruimtes. Hollekes heeft daarbij aangegeven dat ze het graag wat simpeler houden. Wellicht heeft dit nog positief effect op kostenplaatje. Huisvesten gewenste functies van De Höllekes in het nieuwe gemeenschapshuis is haalbaar. Stedenbouwkundige verkenning Om een goed beeld te krijgen bij de eventuele uitbreiding van het gebouw is ook een stedenbouwkundige verkenning uitgevoerd. Zie bijlage 3 Verbindingen • Verbinding maken tussen noordelijk deel dorp en zuidelijk deel • Verbinding maken tussen kerkgebouw en kerkhof met lijkhuisje en toren • Verbinding maken tussen kerkgebouw en gronden aan weerskanten van de voormalige pastorie en uitbreiding van het kerkplein.

• Oude structuren voelbaar maken Omgang met kerk • Hoofdvorm kerkgebouw behouden • Voorkant kerkgebouw vrijhouden van Eindhovenseweg • Losse volumes van het kerkgebouw zichtbaar laten, zoals zijbeuken • Volume toevoegen dat ondergeschikt is: laag, transparant Pleinruimte • Nieuw dorpshart, prettige ruimte • Voelbaar maken dat de bezoeker op het plein is of er overheen rijdt en daarbij zonder straatprofiel toch de rijrichting, om het plein heen, duidelijk maken • Pleinruimte geschikt houden voor evenementen • In uitwerking nadenken over materiaalgebruik, verlichting, verwijzing naar trambaan Voor de inrichting van de buitenruimte is van belang om bij verdere planvorming nauw samen te werken met het project ‘Steensel weer één dorp’. In dit traject is de inrichting van het plein voor het kerkgebouw reeds meegenomen. De nieuwe functie van het kerkgebouw als gemeenschapshuis vraagt zorgvuldige afstemming met toekomstig gebruik van het plein in relatie tot de herstructurering van de Eindhovenseweg. Voor het gebied rondom het kerkgebouw moet in overleg bedacht en besproken worden hoe deze het beste ingericht kan worden. Een belangrijk aandachtspunt hierbij is ook hoe voldoende parkeergelegenheid kan worden gecreëerd.

4.

Functionele haalbaarheid 4.1

Samenvattend

De volgende voorwaarden zijn noodzakelijk voor de haalbaarheid van deze ontwikkeling: • verkoop van het onroerend goed door het parochiebestuur aan de gemeente/De Höllekes 11

• • • •

Het borgen van een goede parkeerbalans in de directe omgeving van het kerkgebouw Verbouwing van het gebouw tot gemeenschapshuis, met oog voor de benodigde toekomstige uitoefening van de activiteiten van Stichting De Höllekes Verplaatsing van de Höllekes heeft geen negatieve impact op de functionele en financiële positie van de stichting. Mogelijk is uitbreiding van het gebouw noodzakelijk om hieraan tegemoet te komen.

4.2

Toelichting

Op basis van de functionele analyse lijkt het haalbaar om het kerkgebouw te transformeren naar het gemeenschapshuis. De transformatie biedt daarnaast ook kansen voor het oplossen van grotere maatschappelijke opgaven. Verkoop van het onroerend goed door het parochiebestuur aan de gemeente/De Höllekes Om de Höllekes te verplaatsen naar het kerkgebouw moet het kerkgebouw door het parochiebestuur worden verkocht aan de gemeente. Gesprekken hierover tussen parochiebestuur, gemeente en De Höllekes zijn gestart. Dit is een noodzakelijke stap voor de haalbaarheid van de transformatie. De parochie Eersel heeft in het kader van de Toekomstvisie een procedure opgestart om een drietal kerken om moverende redenen te sluiten, waaronder de Sint Luciakerk van Steensel. Van de zijde van het bisdom is daarmee ingestemd en inherent daaraan zal op het moment van verandering van eigenaar en bestemming de kerken aan de eredienst worden onttrokken. Dit vindt plaats via een bisschoppelijk decreet. Het parochiebestuur heeft in het overleg aangegeven het kerkgebouw enkel te willen verkopen als de maatschappelijke bestemming behouden blijft. Met de invulling als gemeenschapshuis (welke past binnen de maatschappelijke bestemming) wordt aan deze voorwaarde voldaan. Primair is gekeken naar het kerkgebouw en omliggende gronden (plein voor de kerk) en een strook parkeerplaatsen aan de St. Lucijweg.

In de gesprekken tussen parochiebestuur en gemeente zijn de gronden naast de voormalige pastorie buiten de besprekingen gelaten. Het perceel wordt gesplitst, in de eerste instantie ligt de focus bij verdere planvorming het kerkgebouw. Wel wordt gekeken of ten behoeve van het omgevingsparkeren een strook grond aangekocht moet worden. De tuin is momenteel reeds in beheer van de Dorpsraad en wij gaan er in dit onderzoek verder vanuit dat dit ook in de nabije toekomst zo blijft. Borgen van een goede parkeerbalans in de directe omgeving van het kerkgebouw Een nieuwe functie van het kerkgebouw heeft gevolgen voor het parkeren nabij het kerkgebouw en de directe omgeving. Een veelgebruikt parkeerkencijfer voor gemeenschapshuis/cultureel centrum/buurthuis is 2 tot 4 parkeerplaatsen per 100 m² bvo (bruto vloeroppervlak). Voor deze locatie is op basis van de ruimtelijke verkenning gekeken naar de potentiële parkeerbehoefte. Voor een gemeenschapshuis van circa 800m² bvo zijn 16 tot 32 parkeerplaatsen benodigd, op basis van de hiervoor genoemde norm. Aangezien de voorziening midden in het dorp ligt met nu al de nodige parkeerdruk, is het raadzaam om hier aan de hoge kant van de marge te zitten. Ambtelijk wordt een parkeerkencijfer van 3,5 geadviseerd, hetgeen resulteert in een parkeerbehoefte van 28 parkeerplaatsen.

Bij de huidige locatie van de Höllekes zijn er al bekende parkeerproblemen bij evenementen. Op deze nieuwe locatie in het centrum moet bij evenementen ook gekeken worden naar overloop mogelijkheden voor parkeren op grotere afstand. Voor de situering van de benodigde parkeerplaatsen heeft nog geen nader onderzoek plaats gevonden, er zijn verschillende opties mogelijk in de directe omgeving, maar hiervoor is nader onderzoek 12

noodzakelijk. Ook is het nodig om hiervoor nauw af te stemmen met het project ‘Steensel weer één dorp’. In hoofdstuk 6 is voor het parkeren een kostenpost opgenomen. Verbouwing van het gebouw tot gemeenschapshuis Zoals beschreven in hoofdstuk 3 is het haalbaar om het kerkgebouw te verbouwen tot gemeenschapshuis. Met oog voor de benodigde toekomstige uitoefening van de activiteiten van Stichting De Höllekes kunnen alle gewenste functies een plek krijgen. Wel is het van belang bij verdere planvorming in nauwe samenwerking met De Höllekes de uiteindelijke inrichting te bepalen. In de verkenning is nog geen rekening gehouden met invullingswensen van De Höllekes. Dit wordt momenteel verder verkend. Belangrijke voorwaarde bij de verplaatsing van de Höllekes is dat dit geen negatieve impact heeft op de functionele en financiële positie van de stichting. Over de samenwerking tussen gemeente en Stichting De Höllekes bij ontwikkeling van zowel het dorpsplein als het kerkgebouw zijn gesprekken gepland (parallel spoor naast haalbaarheidsonderzoek). Onderwerp van gesprek is onder meer het huidige gemeenschapshuis en het mogelijke gebruik van het kerkgebouw als gemeenschapshuis.

4.3

Inventarisatie belangen, wensen en behoeften De Höllekes

Het bestuur van Stichting de Höllekes heeft haar zienswijze kenbaar gemaakt, waarin zij de meest gewenste toekomstige situatie heeft geschetst. • •

• • •

•

De Steenselse gemeenschap zou graag het ‘eigenaarschap’ hebben van het nieuw gemeenschapshuis De verbouwingskosten die deze overgang met zich meebrengt worden bekostigd door de Gemeente Eersel. De Höllekes wil meeinvesteren, rekeninghoudend met de financiële draagkracht van de stichting en een benodigde continuïteitsreserve / calamiteiten pot van de Höllekes. De cafetaria aan het dorpsplein betrekken bij nieuwe plannen en nader onderzoeken of een vergelijkbare functie mogelijk is in het kerkgebouw. Het aanstellen van een uitbater/gérant lijkt gewenst. Vrienden van de Höllekes is een belangrijk item. Dit maakt het nu mogelijk dat Steenselse verenigingen gratis gebruik mogen maken van de Höllekes. Het bestuur vindt dit erg belangrijk en voelt zich verplicht dit in stand te houden. Transparante en nauwe samenwerking tussen gemeente en De Höllekes essentieel bij verdere planvorming.

Bovenstaande punten zijn onderwerp van de gesprekken tussen gemeente en stichting De Höllekes die momenteel plaats hebben (parallel aan dit haalbaarheidsonderzoek).

4.4 •

•

• •

Inventarisatie belangen, wensen en behoeften Werkgroep Hart van Steensel

Voor alle inwoners van Steensel services aanbieden op het vlak van vergaderruimtes, zaal voor evenementen en activiteiten, een nieuw hart voor Steensel creëren, een ontmoetingsplek voor jong en oud. In Steensel zorg dragen voor het aanbieden van services zoals een postkantoor e.d.. Dit zijn voornamelijk activiteiten die normaliter door de middenstand in een dorp/gemeente worden ingevuld. Verenigingen in staat stellen om diverse activiteiten te ontplooien Voor de inwoners van Steensel een thuishaven zijn voor sociaal culturele activiteiten. 13

4.5

Inventarisatie belangen, wensen en behoeften gemeente

Belangrijkste aandachtspunt bij verdere planvorming is de borging van een goede parkeerbalans. Steensel weer 1 dorp Het project Steensel weer 1 dorp is een belangrijk project voor de gemeente. De afgelopen jaren is er veel onderzoek gedaan om van Steensel weer één dorp te maken door het groots aanpakken van de Eindhovenseweg en het plein voor het kerkgebouw. Deze projecten moeten in een latere fase gezamenlijk optrekken voor het ontwerp van de buitenruimte, zodat deze projecten elkaar versterken. De herinrichting van de Eindhovenseweg en omliggende straten is van grote invloed voor het dorp. De gemeente gaat samen met inwoners aan de slag om tot een integraal herontwerp van de openbare ruimte te komen, waarin een prettige leefomgeving en klimaatadaptatie hand in hand gaan. Omgevingsvisie In de omgevingsvisie wordt het belang van sociale cohesie genoemd. Sociale cohesie binnen de gemeenschap is van groot belang. De gemeente ziet een ‘ontmoetingsplek’ voor de inwoners als basisvoorziening voor ieder van de zes dorpen. Deze locatie, met name de tuin, fungeert al als zo’n ontmoetingsplek. Daarnaast zijn een aantal uitgangspunten beschreven voor met name de omgeving van het kerkgebouw in de stedenbouwkundige verkenning (zie hoofdstuk 3).

5.

Ruimtelijke haalbaarheid 5.1

Samenvattend

Op basis van de ruimtelijke analyse is het mogelijk om het kerkgebouw te transformeren naar een gemeenschapshuis. Belangrijke aandachtspunten hierbij zijn dat de wens van het parochiebestuur is dat de maatschappelijke functie van het kerkgebouw behouden blijft. Daarnaast is een belangrijk aandachtspunt dat er voldoende parkeergelegenheden komt en voldoende groen. De ruimtelijke kaders moeten aan de volgende voorwaarden voldoen om het plan haalbaar te maken; • Het kerkgebouw moet in eigendom komen van de gemeente/de hollekes • De maatschappelijke functie moet behouden blijven • De ontwikkeling moet voldoen aan het ruimtelijk beleid van de gemeente • Nieuw bestemmingsplan nodig voor uitbreiding van het gebouw, alsook voor de functietoevoeging van (semi)commerciële horeca.

5.2

Geschiedenis van het gebied (huidig gebruik)

Steensel is een klein forensendorp. De bebouwing heeft daarom overwegend een woonfunctie. De omgeving van het kerkgebouw behelst de kern van Steensel. De stedenbouwkundige structuur van Steensel wordt bepaald door de Eindhovenseweg. Deze weg is de belangrijkste route door het dorp. Stedebouwkundig ligt Steensel op de kruising van twee belangrijke verbindingen. Dit is de verbinding Eindhovenseweg (Turnhout – Eindhoven) en de Riethovenseweg (Luik – Den Bosch). De kern is ontstaan in het midden van deze lintbebouwing. Hoe ziet de huidige situatie eruit? Op het plangebied is qua bebouwing de Heilige Luciakerk aanwezig. Voor het kerkgebouw is een parkeerplaats aanwezig met x parkeervakken en daaromheen een groene afscheiding. Rechts voorin staat nog een woning met een oprit. Deze valt niet binnen het plangebied. Rondom het kerkgebouw ligt een grasveld met een verhoging/terp rondom de achterkant. Aan de rechterkant van het plangebied is nog een tuin aanwezig: De Pastorietuin. Het plangebied is omringd door de 14

Eindhovenseweg, Sint Lucijweg en Kerkdreef. Op dit moment zijn er ook plannen voor aanpassing van de Eindhovenseweg waarbij de rijbaan wat meer naar beneden gelegd waardoor een grotere ruimte ontstaat. In deze plannen zijn ook plannen voor parkeren meegenomen. De voorkant van het kerkgebouw heeft een vrij sobere uitstraling maar wel typisch uit die tijd. De pastorietuin is recentelijk aangepast en wordt veelvuldig gebruikt als ontmoetingsplek.

Perceel kerkgebouw en parochietuin (dit perceel wordt later gesplitst, dit onderzoek ziet enkel op het gedeelte kerkgebouw)

5.3

Beleids-, omgevingsrechtelijke en eigendomssituatie

Bestemmingsplan Betreft bestemmingsplan Kom Steensel (2009-05-26) Het gebied heeft op dit moment een maatschappelijke bestemming. Binnen deze bestemming is de uitbating van een gemeenschapshuis toegestaan, maar voor (semi)commerciële horeca-uitbating is een functiewijziging nodig van het bestemmingsplan. Ook is bij uitbreiding van het gebouw een nieuw ruimtelijk besluit noodzakelijk, aangezien de binnenplanse mogelijkheden voor uit-/aanbouwen wordt overschreden. Er gelden twee verstedelijkingsprincipes die voor dit bestemmingsplan gelden: Aard van de verstedelijking; in iedere gemeente moet voldoende ruimte worden geboden om te voorzien in de natuurlijke bevolkingsaanwas. Dit geldt voor steden maar ook voor het landelijk gebied, waar vooral starters en ouderen moeite hebben aan een geschikte woonruimte te komen. De tweede is: streven naar een optimale benutting van het bestaand stedelijk gebied. Aan dit laatste punt voldoet het initiatief. Tot slot is het kerkgebouw in het bestemmingsplan aangewezen met een status als gemeentelijk monument. Dit levert mogelijk beperkingen op ten aanzien van het verbouwen, dit wordt momenteel nader onderzocht.

15

Bestemmingsplan Kom Steensel met in rood het perceel van het parochiebestuur met het kerkgebouw (gronden naast voormalige pastoriewoning maken geen deel uit van onderzoeksgebied)

Integraal Horecabeleid gemeente Eersel (2003) en Beleidsregel Masterplan vrijetijdseconomie Eersel 2014-2030 (2013) Het gemeentelijk beleid rond horeca is opgenomen in twee beleidsstukken, het Integraal Horecabeleid (2003) de Beleidsregel Masterplan Vrijetijdseconomie van Eersel (2013). Onderwerp van dit onderzoek is de mogelijkheid om in het nieuwe gemeenschapshuis een (semi)commerciële horecavoorziening onder te brengen. Dit is een belangrijk punt voor de exploitatiemogelijkheden van De Höllekes. Voor de kern Steensel is geen specifiek horecabeleid in het bestemmingsplan geformuleerd. Uitgangspunt in het Integraal Horecabeleid is consolidatie. • Uitbreiding van het aantal horecabedrijven wordt in beginsel niet toegestaan, tenzij wenselijk voor de leefbaarheid van de betreffende kern. Verzoeken om nieuwvestiging zullen individueel beoordeeld worden. Bij verdere planvorming moet nader onderzocht en besproken worden welke horeca-activiteiten en bijbehorende voorzieningen vereist zijn voor een toekomstbestendige exploitatie. Dit kan bijvoorbeeld door aan de drank- en horecavergunning voorschriften op te nemen om oneerlijke concurrentie met reguliere horecabedrijven tegen te gaan.

Over horeca zijn in de Beleidsregel Masterplan de volgende uitgangspunten geformuleerd die van belang zijn voor deze ontwikkeling: • Uitbreiding van het aantal horecabedrijven in alle kernen is wenselijk, waarbij de voorkeur ligt op variatie en kwaliteit. Basis voor een dergelijke toelating vormt een individueel ondernemersplan en een individuele, integrale beoordeling. Omgevingsvisie 1.0 (2020) Belangrijke uitgangspunten uit de Omgevingsvisie voor deze ontwikkeling zijn:  Bij alle toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen vormt de draagkracht van het landschap het eerste toetsingskader. Relevant voor deze ontwikkelingen zijn de volgende beleidspunten: o De bouw van nieuwe woningen gebeurt, in lijn met de regionale woonvisie (Kempische woonvisie) zo veel mogelijk vraaggericht en binnen de bestaande stedelijke contouren. 16

   



o Zorgvuldig omgaan met de waardevolle groene ruimte in de kernen. o Herstructurering en transformatie van bestaande gebouwen heeft de voorkeur. o Waar uitgebreid wordt gebeurt dit met respect voor landschappelijke kwaliteiten. In het beleidsplan Groen loont! Zijn richtlijnen vastgesteld voor de inrichting, het beheer en de bescherming van landschap natuur en groen in Eersel. Bewaken van de Kempische identiteit van de gemeente. Sociale cohesie binnen gemeenschap is van groot belang gemeente ziet een ‘ontmoetingsplek’ voor de inwoners als basisvoorziening voor ieder van de zes dorpen. Goede verbindingen tussen de dorpen (veilige wegen en brede fietspaden) en de ontwikkelingen van nieuwe mobiliteitsoplossingen zijn onderdeel van gemeentelijke verkeersvisie Herinrichting van de Eindhovenseweg en omliggende straten is van grote invloed voor het dorp. Gemeente gaat samen met inwoners aan de slag om tot een integraal herontwerp van de openbare ruimte te komen, waarin een prettige leefomgeving en klimaatadaptatie hand in hand gaan.

Eigendomssituatie Het kerkgebouw is eigendom van de Parochie Eersel. Het Parochiebestuur van Eersel heeft aangegeven dat het kerkgebouw binnenkort vrijkomt voor profaan (niet aan parochie/kerk gelieerd) gebruik en aan de eredienst wordt onttrokken. Het Bisdom kan zich verenigen met een gebruik als gemeenschapshuis. Het parochiebestuur heeft het behoud van de maatschappelijke functie vooralsnog als uitgangspunt.

6.

Financiële kaders

Uit de eerste financiële verkenning komt naar voren dat de transformatie van het kerkgebouw naar een gemeenschapshuis haalbaar is. De financiële kaders moeten voor een groot deel nog worden uitgewerkt. Noodzakelijke voorwaarde voor de haalbaarheid is voldoende financiële middelen. Een eerste financiële verkenning geeft een doorkijk naar mogelijke kosten, circa 2,5 miljoen euro. Deze middelen zijn nodig voor de verbouwing van het kerkgebouw om deze geschikt te maken voor het gebruik als gemeenschapshuis, inrichting openbare ruimte en oplossen van de parkeerbehoefte. Hierin is nog geen rekening gehouden met eventuele verwerving van het kerkgebouw door gemeente/De Höllekes. Hierover vinden aparte gesprekken plaats tussen gemeente, De Höllekes en het parochiebestuur (parallel aan dit haalbaarheidsonderzoek). Gelet op de huidige financiële situatie van De Höllekes ligt het zwaarte punt van deze investeringsopgave bij de gemeente, vanwege haar maatschappelijke taak en -verantwoordelijkheid. Dit onderzoek is een eerste aanzet naar de verdere project- en budgetaanvraag en onderbouwing hierbij richting gemeentelijke voorjaarsnota. Begeleidingskosten Deze post bevat de kosten voor inzet van projectleiding, het uitvoeren van een duurzaamheidsonderzoek, nader onderzoek meerjaren onderhoudsbegroting en de honoraria voor het ontwerp/architect.

Verwerving en parkeeroplossing nabije omgeving, renovatie Over de verwerving van de gronden lopen momenteel gesprekken tussen parochiebestuur en gemeente, daarom kunnen hierover in dit haalbaarheidsonderzoek geen details gedeeld worden. Wel is ter indicatie een totale som opgenomen als post. Op basis van een rapportage van Monumentenwacht is de staat van het gebouw omschreven, op basis hiervan hebben wij een grove inschatting gemaakt van de te verwachten kosten, deze zijn inbegrepen 17

in de totaalpost. Een bouwkostendeskundige is gevraagd dit nader te specificeren en uit te werken. Kostenraming is daarom indicatief. Deze financiële verkenning houdt rekening met grondwaarden, verwerving van het gebouw en gronden, gronden voor parkeren en kosten voor herstellingswerken die in combinatie met de verbouwing uit gevoerd kan worden. Hierbij zijn ook de bijkomende kosten inbegrepen voor verwerven, een raming voor de aanleg van de parkeerplaatsen. In de directe omgeving van het kerkgebouw moet voorzien worden in voldoende parkeerplaatsen voor de nieuwe functie als gemeenschapshuis. De parkeerbehoefte wordt bepaald op basis van de beoogde functies in het gebouw. Door de werkgroep Hart van Steensel is de behoefte aan 40 parkeerplaatsen uit gesproken, ambtelijk wordt geadviseerd om circa 28 parkeerplaatsen te voorzien (afhankelijk van uiteindelijke programma gemeenschapshuis). In de verdere planvorming wordt de parkeerbehoefte nader bepaald op basis van het gemeentelijk parkeerbeleid. Belangrijk aandachtspunt hierbij is dat ook het parkeren in de directe omgeving van het kerkgebouw wordt opgelost. Mogelijke oplossingsrichtingen hiervoor zijn genoemd: parkeren rondom begraafplaats, Kerkdreef, Kerkdijkje, Koppelen. Vooralsnog is in de totale som ook de aanlegkosten voor het parkeren met eventuele reservering voor de aankoop van gronden indien dit nodig blijkt.

Dit onderdeel behoefte nadere uitwerking bij verdere planvorming. Raming kosten verbouwing kerkgebouw + inrichting Op basis van de bouwkundige/ruimtelijke verkenning (zie hoofdstuk 3) is een grove inschatting gemaakt van de verbouwingskosten bij transformatie van het kerkgebouw tot gemeenschapshuis. De kosten hiervoor worden geraamd op circa € 1,2 miljoen. Omdat het ontwerp nog niet bekend is houden we rekening met een bandbreedte van 20%. Een specificering van de kostenraming is opgenomen als bijlage 2. De exploitatielasten moeten nog nader in beeld gebracht worden. Daarnaast houden we rekening met inrichtingskosten om het kerkgebouw geschikt te maken als gemeenschapshuis. Hiervoor ramen we de kosten op circa 160.000,-. Bij verdere uitwerking van het PvE en het ontwerp wordt bekeken op welke wijze interieurinrichting, AV-oplossing met afwerkingsniveau sober doch doelmatig en representatief voor de eindgebruiker wordt ingepast (gemeenschapshuis). Functioneel en voldoend aan de huidige eisen en maatstaven. Huisvesten gewenste functies van De Höllekes in het nieuwe gemeenschapshuis is haalbaar, mits voor de verbouwingskosten de nodige financiële middelen ter beschikking worden gesteld. Gelet op de grote mate van maatschappelijke betrokkenheid kan het participeren door vrijwilligers nog een positief effect hebben op het totale kostenplaatje.

Beheers- onderhouds- en exploitatielasten De toekomstige beheers- en onderhoudskosten zijn in deze fase nog niet bekend. Hiervoor is een nadere uitwerking van het ontwerp benodigd. Vooralsnog ramen wij de kosten op circa € 40.000 tot € 50.000,-. Dat is gelijk aan de huidige jaarlasten van St. De Höllekes + € 25.000,-. Dit bedrag is puur ter indicatie, nadere uitwerking ontwerp en installaties is noodzakelijk. Een expertiseonderzoek en doorrekening van de lasten is in aanvraag.

18

OVERZICHT KOSTENRAMING

Bedragen

Toelichting

Begeleidingskosten

€ 240.000,-

Inzet projectleiding, duurzaamheids-onderzoek, nader onderzoek meerjaren investeringsbegroting beheer en onderhoud*, honoraria ontwerp/architect.

Verwerving en parkeeroplossing nabije omgeving, renovatie

€ 500.000,-

Post verwerving incl. kosten Kosten aanleg parkeren+ondergrond, 32 pp Post renovatie onderdelen kerkgebouw die in nabije toekomst grootschalig onderhoud vragen, combinatie met verbouwing nader te onderzoeken voor kostenefficiëntie*

Raming kosten verbouwing kerkgebouw + inrichting

€ 1.360.000,-

Opgave architect obv ruimtelijke verkenning* + 20%, excl. Btw, raming interieurinrichting en AV-oplossing, afwerkingsniveau sober doch doelmatig voor eindgebruik.

TOTALE INVESTERINGSKOSTEN

€ 2.100.000,-

Raming excl. BTW

TOTALE INVESTERINGSKOSTEN

€ 2.500.000,-

Raming incl. BTW

Beheers- onderhouds- en exploitatielasten Beheer en onderhoud

Huidige lasten Höllekes + € 25.000 / jr

Ter indicatie, nadere uitwerking ontwerp en installaties noodzakelijk**

Exploitatielasten

N.t.b.

Ter indicatie, nadere uitwerking ontwerp en installaties noodzakelijk. Expertiseonderzoek en doorrekening lasten in aanvraag. T.i. De huidige lasten van De Höllekes bedragen € 17.000,-/jr. Vergelijkbare accommodatie Oostelbeers hanteert € 22.000,-/jr aan exploitatielasten (Kerk Steensel is factor 1,3 groter)

*kosten nader in detail te bepalen o.b.v. bouwkostendeskundige/expertise voorafgaand aan de ontwerpfase (onderzoek in aanvraag) **bij ontwerp wordt energiezuinig verbouwen als opgave meegegeven. Zodoende de energielasten mogelijk te kunnen drukken/controleren.

Koppeling met grondexploitatie Dorpsplein Ook is er een financiële koppeling tussen de herontwikkeling van het dorpsplein en de transformatie van het kerkgebouw. Indien bij de herontwikkeling een positief saldo overblijft op de grondexploitatie van het dorpsplein, kan dit gedeeltelijk benut worden voor dekking van de verwerving- en/of verbouwingskosten van het kerkgebouw. Vooralsnog wordt vanuit de grondexploitatie van het dorpsplein geen (substantiële) bijdrage aan de transformatie verwacht. Kosten inrichting openbare ruimte De kosten voor de inrichting van de openbare ruimte maken deel uit van het project ‘Steensel weer één dorp’. De inrichting van het plein aan de Eindhovenseweg is hierin opgenomen. In eerste instantie is de aanleg van het plein voorzien in de ontwikkeling ‘Steensel weer één dorp’, maar de transformatie van het kerkgebouw naar gemeenschapshuis leidt tot nieuwe inzichten en vraagt nauwe afstemming 19

tussen beide projecten voor de optimale bouwrouting tijdens de realisatiefase en uiteindelijke inrichting van het plein.

7.

Risicoanalyse

Mogelijke risico’s voor deze transformatie zijn: Risico Gevolg Gebruik van de Höllekes in de Inkomsten vanuit maatschappelijk gebruik kunnen in de toekomst neemt af toekomst achterblijven Verbouwing loopt vertraging op De herontwikkeling van het centrum (oude locatie gemeenschapshuis) kan niet op tijd worden gestart Geen adequate oplossing voor het Bezoekers van het gemeenschapshuis kunnen niet parkeren parkeren of veroorzaken parkeeroverlast in de omliggende wijken Geen goedkeuring Onvoldoende exploitatiemogelijkheden om voortbestaan bestuur/gemeenteraad op van gemeenschapshuis De Höllekes te garanderen functiewijziging naar horeca Deze risico’s moeten bij verdere planvorming nader worden beschouwd en beheerd.

8.

Maatschappelijke haalbaarheid

Dit voorstel draagt bij aan het behouden van cultureel waardevol vastgoed. Het kerkgebouw van Steensel heeft een status als gemeentelijk monument. Nu de kerk uit de eredienst wordt onttrokken, krijgt het kerkgebouw een nieuwe functie, passend binnen de huidige maatschappelijke bestemming van het pand. Dit is vanuit het parochiebestuur vanaf het begin een belangrijke voorwaarde geweest. Ook voor de Dorpsraad van Steensel en de gemeente is dit de gewenste uitgangssituatie. Het behoud van de maatschappelijke functie wordt ook door de gemeenschap breed gesteund. De Parochietuin is momenteel volledig ingericht en beheert door de Dorpsraad als ontmoetings/verblijfsplek. De verplaatsing van de Höllekes biedt een kans om een centraal dorpsplein te ontwikkelen waar burgers samen kunnen komen. De omgeving kan als een echt Hart van Steensel ingericht worden. Daarnaast biedt het nieuwe gemeenschapshuis mogelijkheden om nieuwe activiteiten en faciliteiten aan te bieden voor de Steenselnaren. Zo biedt de plek mogelijkheden om maatschappelijke problemen als eenzaamheid (deels) op te lossen en de kern aantrekkelijk te houden voor de huidige jonge generaties om hier te blijven wonen. Ook zit bij de gemeenschap veel emotie rond het kerkgebouw en de tuin. De gemeenschap heeft de oprichting en het onderhoud hiervan gefinancierd destijds.

Het gebouw en omgeving symbolisch ‘teruggeven’ aan de gemeenschap is een gevoelig thema in Steensel. Een belangrijke voorwaarde vanuit de directe omgeving is dat er een oplossing komt voor parkeren. Op dit moment is er al een tekort aan parkeerplaatsen op deze locatie waardoor omwonenden al overlast ondervinden. Om op steun te kunnen rekenen van deze omwonenden is een belangrijke voorwaarde dat het (bestaande) parkeerprobleem wordt opgelost. Participatietraject De Stichting Gemeenschapshuis De Höllekes, de Stichting Dorpsraad Steensel en de contactgroep ‘Rondom de Toren’ (namens de vrijwilligers St. Luciakerk) hebben zich verenigd in een coalitie om de herontwikkeling van het dorpsplein en het kerkgebouw vorm te geven. Er is dus al breed draagvlak vanuit de gemeenschap. De betrokkenheid van de Steenselnaren kwam eerder ook tot uiting bij grote participatie van dorpsbewongers bij de oprichting en verbouwing van de Höllekes, het tennispaviljoen en de blokhut. Als gemeente hebben we een verbindende rol, daarvoor is voor dit 20

project vanuit het traject Cyclisch bouwen een kwartiermaker aangesteld. Deze is verantwoordelijk voor goede afstemming met alle partijen, maar zorgt er ook voor dat opgestelde kaders waarin participatie mogelijk is voor iedereen helder blijven. Vanuit onze organisatie zijn op dit moment ook stedenbouw, wonen, ruimte, verkeer, cultuurhistorie en communicatie aangehaakt. Ook met de Woningstichting De Zaligheden zijn eerste gesprekken opgestart. Bij doorgang van het project worden de stakeholders breder in kaart gebracht en betrokken bij het traject (Factor C methode). Vooruitlopend zijn er twee werkgroepen opgericht met bewoners van Steensel. Dit zijn deelnemers die vanuit de ‘coalitie' zijn afgevaardigd. Zij worden door de kwartiermaker actief betrokken in het participatietraject. Daarnaast vindt maandelijks een voortgangsoverleg plaats, waarbij ook het parochiebestuur is aangehaakt. In de communicatie wordt verder aansluiting gezocht met de bestaande kanalen vanuit ‘Steensel weer één dorp’. Hier is al een breed netwerk opgebouwd waar op voortgebouwd kan worden.

21

DEEL B. Dorpsplein In dit deel is de haalbaarheid van de herontwikkeling van het dorpsplein tot woningbouwlocatie nader toegelicht. Dit deel begint met de conclusies, daarna volgen enkele belangrijke kansen en bedreigingen van de herontwikkeling en een toelichting op de functionele, ruimtelijke, financiële en maatschappelijke haalbaarheid.

Samenvatting haalbaarheid Dorpsplein • Noodzakelijk: o verplaatsing van gemeenschapshuis De Höllekes (naar het kerkgebouw), o nieuw bestemmingsplan. • Vereist: o verwerving/inbreng gronden Stichting De Höllekes, o perspectief nieuwbouwlocaties starters en doorstromers in Steensel, o 40% sociale woningbouw, • Gewenst: o seniorenwoningen (bij voorkeur knarrenhof), o actieve grondpolitiek bij ontwikkeling tot woningbouw, o aandacht voor welzijn (woonservice, gezamenlijke tuin, openbare voorzieningen). o veilige oversteekplaatsen, o 20% groen, energieneutraal bouwen. • Leuk te hebben: o ontmoetingsvriendelijke buitenruimte directe omgeving van het gebied, o kans voor uitbreiden gezamenlijke tuin met gronden Joseph Schulteweg o ruimte bieden aan aanvullende zorgvoorzieningen (afhaalapotheek, huisartsenpost, fysio, diëtiek), o verdergaande duurzaamheidsmaatregelen vastgoed (NOM), o koppelkans met De Stern (uitbreiding seniorenwoningen).

22

1.

Conclusies

De herontwikkeling van de locatie Korte Kerkstraat-Frans van Nunenstraat is haalbaar, met als belangrijkste randvoorwaarde dat het gemeenschapshuis De Höllekes wordt verplaatst. De locatie is onderzocht op de haalbaarheid van herontwikkeling naar woningbouw op basis van een scenarioanalyse en stedenbouwkundige verkenning. Uit de analyse blijkt een voorkeur voor een scenario met 14 woningen in de vorm van een Knarrenhof 1. De uiteindelijk invulling van deze locatie is afhankelijk van het perspectief voor woningbouw in Steensel op korte termijn. Woningbouw op deze locatie voorziet in een kans om onze volkshuisvestelijke taak in te vullen. Na een eerste financiële verkenning lijkt een kostenneutrale ontwikkeling haalbaar. Functioneel haalbaar onder de volgende voorwaarden: • De verplaatsing van gemeenschapshuis De Höllekes naar het kerkgebouw. • Perspectief op een andere locatie om woningen te bouwen voor starters en doorstromers. Om een goed beeld te krijgen van de functionele mogelijkheden is een stedenbouwkundige verkenning uitgevoerd met een scenarioanalyse. Uit de analyse blijkt een voorkeur voor een opzet als Knarrenhof, met in totaal 14 woningen (Scenario 2). Dit scenario biedt de mogelijkheid om de leefbaarheid van het centrum te vergroten en geeft senioren een groene plek om te wonen.

Ook biedt deze opzet mogelijkheden om het voor senioren makkelijker te maken om met elkaar in contact te komen. Daarnaast biedt dit scenario ook nieuwe maatschappelijke kansen, zoals een mogelijke koppeling met De Stern, welzijn/zorgvoorzieningen of Woonservice. Ruimtelijk haalbaar onder de volgende voorwaarden: • Wijziging van het bestemmingsplan. • Verwerving of overeenstemming over inbreng van de gronden van Stichting gemeenschapshuis De Höllekes. • Een actieve grondpolitiek is gewenst, grondpositie is gunstig en kansen voor verwezenlijking gemeentelijke ambities. • De ontwikkeling moet voldoen aan het ruimtelijk beleid van de gemeente, zoals 40% sociaal en energieneutraal en indien mogelijk 20% groen. Financieel haalbaar, op basis van eerste verkenning mogelijk kostenneutraal Op basis van een eerste financiële verkenning schatten wij in dat voor scenario 3 een kostenneutrale ontwikkeling haalbaar is. Het voorkeurscenario 2 kent een licht positief saldo, maar in de analyse is geen rekening gehouden met eventuele vergoeding voor de grondwaarde. Dit is voor vergelijking van de scenario’s onderling niet relevant, bij verdere planvorming is dit een belangrijk aandachtspunt. We hebben de scenario’s vergeleken op niveau van de grondexploitatiekosten voor de herontwikkeling en de opbrengstpotentie.

Maatschappelijk haalbaar, perspectief woningbouw in Steensel op korte termijn gewenst De ontwikkeling naar woningbouw kan op steun rekenen van de gemeenschap van Steensel. De woningnood in Steensel is hoog. Namens de coalitie Hart van Steensel nemen een aantal bewoners deel aan de werkgroep Welzijn en Wonen. Vanuit de gemeenschap klinkt een belangrijk signaal: op dit moment is de woningnood onder starters zo hoog, dat de jeugd dreigt weg te trekken uit Steensel. Om dit te voorkomen is perspectief voor die doelgroep op korte termijn noodzaak. Anderzijds zijn op dit moment niet genoeg seniorenwoningen beschikbaar om de vraag in de toekomst als gevolg van de dubbele vergrijzing aan te kunnen. Dit spanningsveld heeft een belangrijke invloed op de verdere

Knarrenhof is een woongroepvorm, kortweg de combinatie van de hofjes van vroeger met het gemak van heden. Hierdoor ontstaat een uniek concept waar jong en oud veilig wonen met veel privacy en tegelijkertijd alle voordelen van samenwonen.

1

23

invulling van het onderzoeksgebied. Anderzijds kan de toevoeging van seniorenwoningen mogelijk leiden tot doorstroming, waardoor ook perspectief voor andere doelgroepen ontstaat.

2.

Kansen en bedreigingen voor herontwikkeling

Voor de herontwikkeling van het Dorpsplein is door de werkgroep Wonen en Welzijn een SWOTanalyse opgesteld met daarin de kansen en bedreigingen. Dit geeft een goed beeld van onderdelen die bij verdere planvorming nadere aandacht behoeven. Kansen  Vergroten van de leefbaarheid : Kansen voor deze locatie zijn dat Steensel kan groeien door het toevoegen van nieuwbouw waardoor dit een positief effect heeft op leefbaarheid. Dit zorgt er bijvoorbeeld ook voor dat er voldoende jonge bewoners zijn voor scholen en verenigingen.  Koppelkans met de Stern : gezien de ligging van deze locatie tegenover De Stern is hier een duidelijke kans aanwezig om seniorenwoningen en bijbehorende groenvoorzieningen aan elkaar te koppelen.  Achtertuinen Joseph Schulteweg potentieel gezamenlijke tuin: de achtertuinen van drie woningen aan de Joseph Schulteweg 1,3 en 5 kunnen mogelijk als achterland dienen voor een gezamenlijke tuin ten behoeve van Knarrenhofwoningen. Woningen op het achtererf is niet wenselijk.  Voorrang Steenselnaren op woningmarkt: Door de dubbele vergrijzing bestaat de mogelijkheid dat er op termijn huizen in Steensel te koop komen. Het is een kans voor Steensel om de verkopers met deze starters in contact te brengen om Steenselnaren een voorsprong te geven op de woningmarkt.