[21.05222] - stedenbouwkundig raamwerk voor de ontwikkeling van Eersel-West

Stedenbouwkundig raamwerk voor de ontwikkeling van Eersel-West

03 maart 2021

Stedenbouwkundig raamwerk voor de ontwikkeling van Eersel-West Opdrachtgever: Gemeente Eersel mr C.R. (Ceres) van der Krieken-Kok Projectteam: ir. Leander van Berkel bnt P197584 / 114-032

03 maart 2021

Inhoudsopgave

De opgave voor Eersel-West 4 Raamwerk voor ontwikkeling 5 Opbouw document 6

Deel A: Ruimtelijke context Eersel-West

7

Ligging Eersel-West 9 Historische analyse 9 Situatie 2019 9 Situatie 1901 10 Situatie 1948 11 Situatie 1965 12 Situatie 1988 13 Situatie 2019 14 Context Eersel-West 15 Huidige situatie Eersel-West 16 Ambitie voor Eersel-West 18

Deel B: Raamwerk voor ontwikkeling

19

Lagen van het raamwerk 21 Raamwerk voor ontwikkeling 21 Basislaag: de huidige situatie 22 Landschappelijke laag: kwaliteiten 23 Landschappelijke laag: kansen 24 Infrastructurele laag: kwaliteiten 25 Infrastructurele laag: kansen 26 Laag functionele/bebouwde structuur: kwaliteiten 27 Laag functionele/bebouwde structuur: kansen 28

Deel C: Randvoorwaarden en aanbevelingen

29

Het raamwerk voor ontwikkeling 31 Indicatieve en globale invulling van het raamwerk 32 Randvoorwaarden en aanbevelingen voor Kwadrant 1 33 Randvoorwaarden en aanbevelingen voor Kwadrant 2 34 Randvoorwaarden en aanbevelingen voor Kwadrant 3 35 Randvoorwaarden en aanbevelingen voor Kwadrant 4 36

pag. 3

De opgave voor Eersel-West Eersel-West is een overgangszone tussen de woonbebouwing van de kern Eersel en de rijksweg; een klassiek dorpsrandgebied met functiemenging wonen, werken en agrarisch gebruik. Beoogd wordt om dit gebied gefaseerd te (her)ontwikkelen met woonwerk-combinaties en/of sociale, maatschappelijke of andere voorzieningen en instellingen. Door deze (her)ontwikkeling ontstaat er een nieuwe en goede overgang tussen de rijksweg, het dorp Eersel en het landelijk gebied; een representatieve dorpsrand met dorpsentree en tegelijkertijd een gebied met een eigen signatuur en ruimtelijke basiskwaliteit, waardoor het vestigingsklimaat ter plaatse wordt versterkt. De gemeente Eersel heeft Pouderoyen Compagnons gevraagd om te komen tot een stedenbouwkundige visie voor de (her) ontwikkeling van Eersel-West. Uitgangspunt is dat de bestaande bebouwde erven met hun functies behouden blijven en dat deze samen met de nieuwe invulling tot een evenwichtige gebiedsinrichting moeten leiden.

pag. 4

Raamwerk voor ontwikkeling

Toekomstige ontwikkelingen

De ambitie voor Eersel-West wordt vertaald in een ruimtelijk raamwerk, dat huidige kwaliteiten waarborgt maar ook ruimte biedt aan toekomstige initiatieven. Het raamwerk bestaat uit diverse lagen, die samen de basis vormen voor de ontwikkeling. Het raamwerk biedt tevens criteria en kaders voor de verdere invulling van Eersel-West. De opbouw van het raamwerk wordt hiernaast schematisch weergegeven.

• Dienen te voldoen aan de gestelde stedenbouwkundige, landschappelijke en milieukundige randvoorwaarden en aanbevelingen per kwadrant.

Ruimtelijk raamwerk voor Eersel-West • Een helder en robuust landschappelijk en verkeerskundig raamwerk geeft vorm en structuur aan het gebied. • De open ruimte in het raamwerk biedt ruimte aan geleidelijke ontwikkeling en invulling. • Het raamwerk zorgt voor een aantrekkelijk gebied, óók wanneer delen nog niet bebouwd zijn. • Bestaande functies worden opgenomen in het raamwerk.

Huidige situatie Eersel-West

pag. 5

Opbouw document

Deel C

Randvoorwaarden en aanbevelingen

Alvorens de stedenbouwkundige visie wordt toegelicht, wordt eerst gekeken naar het plangebied in haar ruimtelijke context, de historische ontwikkeling ervan, en de huidige verschijningsvorm en functies. Daarna wordt de opgave en ambitie voor Eersel-West vertaald in een ruimtelijk raamwerk met lagen, dat huidige kwaliteiten waarborgt en nieuwe elementen toevoegt, waarbinnen ruimte wordt geboden voor toekomstige initiatieven. In het laatste deel wordt ingegaan op de criteria en kaders voor de toekomstige invulling van Eersel-West.

Deel B

Ruimtelijk raamwerk voor Eersel-West

Deel A

Ruimtelijke context Eersel-West

pag. 6

Deel A Ruimtelijke context Eersel-West

Deel A Ruimtelijke context Eersel-West

Afslag Afslag Eersel Eersel Duizel Duizel Snelweg Snelweg A67 A67

Bosstroken Bosstroken en en -percelen -percelen tussen tussen snelweg en bebouwd gebied snelweg en bebouwd gebied Bedrijventerreinen Bedrijventerreinen N284 N284 richting richting Hapert/Bladel/Reusel Hapert/Bladel/Reusel

Groene Groene dorpsrand/ dorpsrand/ dorpsentree dorpsentree

Groene Groene dorpsrand dorpsrand

N397 N397 richting richting Bergeijk/Valkenswaard Bergeijk/Valkenswaard

Eersel-West Eersel-West Historische Historische dorpskern dorpskern

Woonbuurten Woonbuurten met met veelal veelal grondgebonden grondgebonden woningen woningen

(historische) (historische) lintstructuren lintstructuren

Agarisch Agarisch landschap landschap buitengebied buitengebied

pag. 8

Deel A Ruimtelijke context Eersel-West

Historische analyse Situatie 2019

Snelweg A67 (ter referentie voor navolgende bladen)

Eersel-West

pag. 9

Deel A Ruimtelijke context Eersel-West

Situatie 1901

Wolverstraat sluit rechtsstreeks aan op de markt.

Kleinschalige verkaveling met lijnvormige landschapselementen (houtsingels, hagen, bomenrijen).

pag. 10

Deel A Ruimtelijke context Eersel-West

Situatie 1948

Veel kleine percelen zijn samengevoegd tot aaneengesloten bouwpercelen. Als gevolg hiervan verdwijnen veel landschapselementen.

Bospercelen maken plaats voor landbouw.

pag. 11

Deel A Ruimtelijke context Eersel-West

Situatie 1965

Omlegging van de Wolverstraat: doorgaand verkeer gaat langs de noordzijde i.p.v. door het dorpshart. Toenemende schaalvergroting landbouw en verdwijnen van houtsingels, bomenrijen en bospercelen. Duizelseweg

Toenemende verdichting van de linten in het dorp.

pag. 12

Deel A Ruimtelijke context Eersel-West

Situatie 1988

Tracé snelweg A67 met robuuste bosstroken aan weerszijden doorsnijdt het landschap

Omlegging (en uiteindelijk verdwijnen) van de Duizelseweg

pag. 13

Deel A Ruimtelijke context Eersel-West

Situatie 2019

Recente omlegging van de rondweg

Westelijke rondweg Eersel (Postelseweg)

Recent gerealiseerde insteekweg Dalemsedijk (t.b.v. Flex Logies) Voormalig tracé Duizelseweg

Huidige dorpsentree Eersel (Duizelseweg)

pag. 14

Deel A Ruimtelijke context Eersel-West Context Eersel-West

Groene entree door solitaire bomen en bomenrijen en boomgaarden

Tracé snelweg ligt op een grondwal en wordt geflankeerd door bomensingels. Het vormt hierdoor een duidelijke grens in het landschap.

Diepe achtertuinen en een parkachtige inrichting

Lint met historische dorpsbebouwing

Duizelseweg als dorpsentree

Halfopen agrarisch landschap met verspreid liggende boerenerven en lijnvormige landschapselementen.

Markt Diepe achtertuinen en een parkachtige inrichting

pag. 15

Deel A Ruimtelijke context Eersel-West Huidige situatie Eersel-West Functies

20

14

13 9 13

6

22

23

E

5

11 15

B

7

C

8

19 4

10

Robuuste houtsingel snelweg Bomenrij Dalemsedijk Bomenrij op perceelsgrens Beeldbepalende solitaire boom Kleine bospercelen Solitaire bomen en heesters noordzijde Volwassen erfbeplanting woningen Hagen/bomen perceelsgrenzen tankstation Jonge bomenrij Postelseweg

Infrastructuur 17

18. Insteekweg Dalemsedijk 19. Insteekweg Postelseweg 20. Vrijliggend fiets/voetpad

Milieu/veiligheid 2

1

D

16

12

18

10

9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17.

16

16

Kinderdagverblijf Brandweerkazerne Politiebureau Burgerwoning Burgerwoning Tankstation met LPG Flex Logies voor arbeidsmigranten Vergunde huisvesting arbeidsmigranten

Landschap

21

F

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.

A

21. Veiligheidszone lpg 22. Persleiding 23. Vrijwaringszone weg

3 20

Aanduiding A t/m F Posities foto’s volgende pagina.

pag. 16

Deel A Ruimtelijke context Eersel-West A. Zicht op de beeldbepalende boom. Links het KDV, rechts het terrein van de brandweer.

B. Zicht vanuit het plangebied op het KDV en terrein brandweer.

C. De toegangsweg van de Flex Logies (links).

D. Zicht op het KDV vanaf de Dalemsedijk. Op de voorgrond braakliggend terrein.

E. Akkerperceel met de achtergrond de viaduct van de A67 over de Wolverstraat.

F. Insteekweg van de Postelseweg. Rechts het tankstation, links de woningen.

pag. 17

Deel A Ruimtelijke context Eersel-West Ambitie voor Eersel-West Eersel-West is als ontwikkellocatie aangewezen. Vanuit de ‘ja-mits’ gedachte staat de gemeente open voor nieuwe initiatieven en ontwikkelingen in Eersel-West. Dit dient echter op een gestructureerde wijze plaats te vinden, zodat er geen ad-hoc invulling van het gebied ontstaat. Om die reden is een ontwikkelstrategie door Stec Groep opgesteld, waarin wordt bekeken in hoeverre nieuwe ontwikkelingen passen in het gebied. Tevens is onderzocht welke functies het meest kansrijk zijn.. De bevindingen en aanbevelingen van de ontwikkelstrategie zijn als volgt: • Het gebied is niet of slechts in beperkte mate geschikt voor reguliere woningbouw. Grotere kans van slagen hebben woon-werkkavels en bijzondere dienstverlening zoals een dierenpraktijk en huisvesting van arbeidsmigranten. Vanzelfsprekend is ook een combinatie van functies mogelijk, of zelfs wenselijk voor de aantrekkelijkheid van het gebied. • Tevens wordt er geadviseerd om te aanvaarden dat het gebied niet in één keer wordt ontwikkeld. Een geleidelijke ontwikkeling past beter bij een gebied van deze typologie. Daarnaast is er momenteel niet voldoende vraag naar functies om het gebied in één keer te ontwikkelen. • Ten slotte pleit de ontwikkelstrategie voor een samenhangend gebied dat schoon, heel en veilig is.

Dit kan door een hoogwaardige openbare ruimte te creëren zodat er een aantrekkelijk vestigingsmilieu ontstaat. Ook is het van belang dat er een stedenbouwkundige eenheid wordt gerealiseerd en dat het gebied een aantrekkelijke entree voor de kern Eersel wordt.

pag. 18

Deel B Raamwerk voor ontwikkeling

Deel B Raamwerk voor ontwikkeling

Ruimtelijk raamwerk voor Eersel-West • Een helder en robuust landschappelijk en verkeerskundig raamwerk geeft vorm en structuur aan het gebied. • De open ruimte in het raamwerk biedt ruimte aan geleidelijke ontwikkeling en invulling. • Het raamwerk zorgt voor een aantrekkelijk gebied, óók wanneer delen nog niet bebouwd zijn. • Bestaande functies worden opgenomen in het raamwerk.

pag. 20

Deel B Raamwerk voor ontwikkeling Lagen van het raamwerk

Raamwerk voor ontwikkeling

Laag functionele/bebouwde structuur: kansen

Laag functionele/bebouwde structuur: kwaliteiten

Infrastructurele laag: kansen

Infrastructurele laag: kwaliteiten

Landschappelijke laag: kansen

Landschappelijke laag: kwaliteiten

Basislaag: de huidige situatie

pag. 21

Deel B Raamwerk voor ontwikkeling Basislaag: de huidige situatie

pag. 22

Deel B Raamwerk voor ontwikkeling Landschappelijke laag: kwaliteiten

• Groene ruimte (grasweide met bomen) passend bij landelijke dorpsentree Eersel. • Openheid rondom kruising.

• Robuuste houtsingel op talud snelweg en aansluitend kleine bospercelen op het plangebied.

• Bomenrijen en struweelhagen, deels in rijen, deels gestrooid.

• Markante solitaire eik

• Bomenlaan Dalemsedijk (niet aaneensluitend; gaten in structuur)

pag. 23

Deel B Raamwerk voor ontwikkeling Landschappelijke laag: kansen • Mogelijk behoud van openheid t.b.v. doorzichten en een groene dorpsentree. • Eventueel i.c.m. waterberging.

• Behoud van de groene dorpsentree. • Eventueel i.c.m. waterberging (indien bestaande beplantingstructuur dit toelaat).

• Behoud robuuste houtsingel snelweg; • Bij voorkeur behoud van de kleine ‘bosjes’. Naast de voor de handliggende landschappelijke en ecologische voordelen bieden ze een (reeds volwassen) landschappelijke inpassing voor de eventuele bebouwing. • Landschappelijke inpassing tankstation. Zicht op achterzijde (vanaf Wolverstraat) ontnemen.

• Aanvullen/realiseren bomenlaan Postelseweg t.b.v. vergroening dorpsentree en de inpassing van bestaande en toekomstige bebouwing langs de weg.

• Aanvullen bomenlaan Dalemsedijk tot een volwaardige structuur, t.b.v. de inpassing van bestaande en toekomstige bebouwing langs de weg. Dit verzacht tevens het zicht vanuit het (halfopen) buitengebied.

• Landschappelijke inpassing voor ieder toekomstig bouwinitiatief verplicht stellen.

• Realiseren en versterken van de landschappelijke structuren in het gebied. De landschapselementen krijgen zodoende kans om te groeien alvorens het gebied wordt ingevuld met bebouwing. Bestaande bomen opnemen in de nieuwe structuur.

pag. 24

Deel B Raamwerk voor ontwikkeling Infrastructurele laag: kwaliteiten

• Oud tracé Duizelseweg. Loopt dood op agrarische percelen noordzijde

• Rondweg/dorpsentree Eersel. Sluit aan op A67 en omliggende dorpen.

• Recent gerealiseerde insteekweg t.b.v. ontsluiting locatie ‘Flex logies’. • Oud tracé Duizelseweg. In gebruik als erftoegangsweg. Aansluiting op Postelseweg is alleen toegankelijk voor fietsers.

• Dalemsedijk. Buitenweg met fietssuggestiestroken.

pag. 25

Deel B Raamwerk voor ontwikkeling

• Donkerblauwe onderbroken lijn: geen aansluiting op omliggende infrastructuur mogelijk voor autoverkeer (behoudens bestaand tankstation).

Infrastructurele laag: kansen

• Groenstructuur koppelen aan infrastructuur, bijvoorbeeld middels brede bermen met opgekroonde bomenrijen. Bestaande bomenrijen hierin opnemen. • Behoud/herstel van het oude tracé van de Duizelseweg. Doorgang uitsluitend voor voetgangers/fietsers, eerste kavels ontsluiten voor auto’s en calamiteiten. • Doortrekken van de insteekweg Dalemsedijk. Hierdoor ontstaat een eenduidige hoofdweg met aansluitingen op de Dalemsedijk en eventueel de Postelseweg. • Toekomstige ontwikkelingen worden op deze weg aangesloten. • Het wegprofiel biedt ruimte voor de ondergrondse infra.

• Entree verbreden

• Realiseren van een verbinding met de dorpskern voor voetgangers en fietsers.

pag. 26

Deel B Raamwerk voor ontwikkeling Laag functionele/bebouwde structuur: kwaliteiten

• Percelen met ‘beschutte’ ligging tegen bosstroken. Het biedt hierdoor een ‘groen decor’ en landschappelijke inpassing.

• Gebiedsdekkend: hemelwaterberging en infiltratieruimte integreren in het openbare en uitgeefbare gebied.

• Terrein van ‘Flex logies’ en enkele andere voorzienningen. • Historische tracé van de Duizelseweg met twee (woon-)percelen. • Postelseweg 25 betreft een rijksmonument.

• Tussenliggende onbebouwde percelen (braakliggend of agrarisch gebruik).

• Perceel grenst direct aan bestaande infrastructuur (Dalemsedijk en insteekweg).

• Diversiteit in functies en bebouwing met een eenvoudige, doelmatige opzet en infrastructuur. Het gemêleerde karakter van Eersel-West is ene kwaliteit en biedt kansen voor de verdere ontwikkeling.

pag. 27

Deel B Raamwerk voor ontwikkeling Laag functionele/bebouwde structuur: kansen Kwadrant 4

• Binnen het raamerk voor ontwikkeling zijn vier kwadranten te onderscheiden, te weten:

• Ruimte voor relatief grootschalige voorzieningen door de aanwezigheid van het snelwegtracé en de daarmee samenhangende groenstructuren.

Kwadrant 1 • Ruimte voor kleinschalige initiatieven passend bij huidige (kleinschalige) ruimtelijke context van de dorpsrand.

Kwadrant 3 • Ruimte voor relatief grootschalige voorzieningen door de aanwezigheid van het snelwegtracé en de daarmee samenhangende groenstructuren.

Kwadrant 2 • Ruimte voor voorzieningen met een verkeersaantrekkende werking door de gunstige ligging nabij het dorpscentrum en directe aansluiting op bestaande infrastructuur.

pag. 28

Deel C Randvoorwaarden en aanbevelingen

Deel C Randvoorwaarden en aanbevelingen

Toekomstige ontwikkelingen • Dienen te voldoen aan de gestelde stedenbouwkundige, landschappelijke en milieukundige randvoorwaarden en aanbevelingen per kwadrant.

pag. 30

Deel C Randvoorwaarden en aanbevelingen Het raamwerk voor ontwikkeling

Kwadrant 4

Kwadrant 1 Kwadrant 3

Kwadrant 2

pag. 31

Deel C Randvoorwaarden en aanbevelingen Indicatieve en globale invulling van het raamwerk

pag. 32

Deel C Randvoorwaarden en aanbevelingen Indicatieve en globale invulling van het raamwerk

Kwadrant 4

Kwadrant 1 Kwadrant 3

Kwadrant 2

pag. 33

Deel C Randvoorwaarden en aanbevelingen Randvoorwaarden en aanbevelingen voor Kwadrant 1

Ruimte voor kleinschalige initiatieven passend bij huidige (kleinschalige) ruimtelijke context van de dorsprand.

Kwadrant 1

• Bijzondere aandacht voor de historische structuur (oud tracé Duizelseweg), de landschappelijke structuur (volwassen bomen) en de (rijks-)monumentale boerderij; • Opnemen van de bestaande erven in de stedenbouwkundige structuur; • Mogelijke herverkaveling van enkele percelen (o.a. van de bestaande woningen) i.v.m. ambitie en veranderende ruimtevraag huidige bewoners; • Ontsluiting autoverkeer via nieuwe hoofdweg of middels een aansluiting op de Postelseweg. Bereikbaarheid via de Postelseweg mogelijk alleen voor bestemmingsverkeer (knip in hoofdweg voor autoverkeer); • Bestaande landschappelijke elementen (heggen, bomenrijen, solitairen) opnemen in groenstructuur en/of toekomstige ontwikkelingen; • Landschappelijke inpassing van het terrein van het tankstation.

pag. 34

Deel C Randvoorwaarden en aanbevelingen Randvoorwaarden en aanbevelingen voor Kwadrant 2 Ruimte voor voorzieningen met een verkeersaantrekkende werking door de gunstige ligging nabij het dorpscentrum en directe aansluiting op bestaande infrastructuur.

Kwadrant 2

• Relatief groot aaneengesloten perceel met beperkte (bebouwde en landschappelijke) context biedt vrijheid in ontwikkeling; • De korrelgrootte van de percelen langs de Dalemsedijk wordt doorgezet. Aaneengesloten en grootschalige massa’s worden hierdoor voorkomen; • Bijzondere aandacht voor het kinderdagverblijf (huidige grenzen en overgangen, en een eventuele uitbreiding); • Door de ligging naast het agrarisch buitengebied, en het ruime zicht die hiermee gepaard gaat, is een robuuste landschappelijke inpassing aan de zuidzijde wenselijk; • Samenhang creëren met het parkachtig karakter van het ‘campusmodel’ van kwadrant 3, door middel van doorlopende groenstructuren (hagen, bomenrijen, etc.). • Mogelijk behoud van de perceelsgewijze ontwikkeling en hierdoor de diversiteit van kwadrant 1. Het gemêleerde karakter van Eersel-West wordt hierdoor behouden en mogelijk versterkt; • De entree van het achterliggende gebied (i.c. de insteekweg), dient ruimtelijk ondersteund te worden. Mogelijk met een bijzonder architectonisch gebaar nabij de kruising.

pag. 35

Deel C Randvoorwaarden en aanbevelingen Randvoorwaarden en aanbevelingen voor Kwadrant 3

Ruimte voor relatief grootschalige voorzieningen dioor de aanwezigheid van het snelwegtracé en daarmee samenhangende groenstructuren

Kwadrant 3

• Bebouwing wordt gericht op de insteekweg/hoofdweg van Eersel-West; geen gesloten gevels en/of achterkanten aan openbaar toegankelijk gebied; • De groene inrichting is hierdoor leidend en richtinggevend, de bebouwing krijgt een gestrooide opzet in het groen; • Parkeren dient zoveel mogelijk aan de snelwegzijde te worden gesitueerd. Dit i.v.m. de veiligheidszone van de snelweg en mogelijk het geluid; • Door de ligging naast het agrarisch buitengebied en het ruime zicht dat hiermee gepaard gaat, is een robuuste landschappelijke inpassing aan de zuidzijde wenselijk; • De huidige landschappelijke elementen (hagen, struweel, bomen) worden indien mogelijk opgenomen in de nieuwe structuur; • Mogelijk medegebruik voor wandelaars.

pag. 36

Deel C Randvoorwaarden en aanbevelingen Randvoorwaarden en aanbevelingen voor Kwadrant 4

Ruimte voor relatief grootschalige voorzieningen door de aanwezigheid van het snelwegtracé en de daarmee samenhangende groenstructuren.

Kwadrant 4

• Bebouwing wordt gericht op de insteekweg/hoofdweg van Eersel-West; geen gesloten gevels en/of achterkanten aan openbaar toegankelijk gebied; • De bestaande boomgroepen/ bospercelen en de robuuste groensingel langs de snelweg dienen behouden te blijven. Deze voorzien de toekomstige bebouwing reeds van een volgroeide landschappelijke inpassing; • Aanvullende landschappelijke maatregelen zijn gewenst; • Ontsluiting voor autoverkeer via de Dalemsedijk en de insteekweg; • Fiets- en voetverkeer kan ook via de Postelseweg en mogelijk de nieuwe toegangsweg naast het KDV; • Ruimte voor groen en mogelijk waterberging aan de zijde van de Wolverstraat. Mogelijk bebouwing dient vanwege de zichtbaarheid eveneens aan deze straat een voorzijde te krijgen.

pag. 37