[18.14353] - Ontwikkelstrategie Eersel-West

stee groep

Ontwikkelstrategie Eersel-West (concept) 18.114

22

4.5 Zet in op een stedenbouwkundige eenheid en een aantrekkelijke entree Om een aantrekkelijke entree voor de kern Eersel te realiseren is het belangrijk om een stedenbouwkundige eenheid te realiseren in Eersel-West. Zorg dat Eersel-West gestructureerd ontwikkeld wordt, bijvoorbeeld door eerst de kavels langs de Postelweg en Dalemsedijk te (her)ontwikkelen. Aan deze wegen zijn al diverse functies gevestigd en door eerst deze gaten op te vullen ontstaat meer samenhang in het gebied. Zet daarna pas in op invulling van het agrarisch gebied richting de snelweg. Als hier direct gebouwd wordt ontstaat mogelijk een rommelige uitstraling en dit kan op de lange termijn zorgen voor ineffectief gebruik van de rest van het gebied, mede door de persleiding die hier door heen loopt. Zet daarnaast in op hoogwaardige openbare ruimte om een aantrekkelijk vestigingsmilieu te realiseren. Dit is essentieel om de gewenste dienstverlenende functies aan te kunnen trekken. Het gaat veelal om functies die bezoekers trekken, een representatieve uitstraling van de omgeving is daarbij een belangrijke voorwaarde. Zeker ook wanneer ingezet wordt op woon-werkkavels.

o lel#

groep

23

Ontwikkelstrategîe Eersel-West (concept) 18.114

Bijlage: onderbouwing marktbeeld (in cijfers) In deze bijlage vindt u per functie een onderbouwing en/of verdieping voor het marktbeeld in hoofdstuk 2.

Wonen Regionale aantrekkingskracht: helft van de woningen gekocht door kopers van buiten de gemeente Wanneer we kijken naar de herkomst van kopers van woningen in de gemeente Eersel, dan valt op dat een grote groep kopers uit de gemeente zelf komt, circa AUo. Daarnaast komt er nog relatief veel instroom uit de gemeenten Eindhoven (90Zo), Bladel (10A), Veldhoven (10A) en Bergeijk (6^)). De overige 2b0A komt vanuit andere gemeenten, dit duidt op een brede aantrekkingskracht van gemeente op huishoudens van elders. Tabel 7: huishoudensontwikkeling gemeente Eersel (2018, 2023 en 2028) Doelgroep Alleenstaanden ^5 jaar Alleenstaanden 25-35 jaar Stellen <35 jaar Gezinnen Alleenstaanden 8i stellen 35-55 jaar Alleenstaanden 8i stellen 55-75 jaar Alleenstaanden S stellen 7Ö+ Totaal

Huishoudens 2018 105 280 260 2.745 815 2.305 1.275 7.785

Huishoudens 2023

Huishoudens 2028

95 280 240 2.700 885 2.325 1.505 8.030

85 280 185 2.650 900 2.285 1.710 8.095

Ontwikkeling 2018-2023 -10 0 -20 -45 70 20 230 245

Ontwikkeling 2018-2028 -20 0 -75 -95 85 -20 435 310

Bron: Provinciale prognose 2017. Bewerking Stee Groep (2018). Afronding op tientallen. Op basis van de verwachte huishoudensontwikkeling en woonvoorkeuren (op basis van WoON2015) brengen we in beeld hoe de totale woningvraag voor de komende 10 jaar er in gemeente Eersel uit ziet. Hierbij houden we rekening met zowel verhuizingen tussen de bestaande woningen als de vraag naar nieuwbouwwoningen, en zowel de verhuisbewegingen van bestaande huishoudens als nieuwe huishoudens. Tabel 8: indicatie potentiële marktvraag 2018 tot 2028 naar woningen in de gemeente Eersel Doelgroep

Alleenstaanden ^5 jaar Alleenstaanden 25-35 jaar Stellen ^5 jaar Gezinnen Alleenstaanden 8i stellen 35-55 jaar Alleenstaanden 8i stellen 55-75 jaar Alleenstaanden 8i stellen 7Ō+ Totaal

Totale potentiële vraag koopwoningen tot 2028 GGB APP 20 tot 30 40 tot 50 90 tot 100 110 tot 120 310 tot 330 50 tot 60 760 tot 780 30 tot 40 240 tot 260 90 tot 100 70 tot 80 110 tot 120 20 tot 30 100 tot 110 1.510 tot 1.610 530 tot 600

Totale potentiële vraag VSH woningen tot 2028 GGB APP 0 tot 5 10 tot 15 20 tot 30 30 tot 40 60 tot 70 10 tot 15 Otot 5 60 tot 70 20 tot 30 10 tot 15 20 tot 30 30 tot 40 50 tot 60 220 tot 230 310 tot 360 230 tot 295

Totale potentiële vraag SH woningen tot 2028 GGB APP 90 tot 100 40 tot 50 90 tot 100 70 tot 80 10 tot 15 60 tot 70 5 tot 10 180 tot 190 50 tot 60 140 tot 150 60 tot 70 90 tot 100 190 tot 210 40 tot 50 525 tot 595 590 tot 660

Bron: Provinciale prognose 2017 en Wo0N2015. Bewerking Stee Groep (2018). Afronding kolom 2 tot en met 7 op tientallen.

o lel#

groep

24

Ontwikkelstrategîe Eersel-West (concept) 18.114

Op basis van de woonvoorkeuren is er in de gemeente Eersel beperkt interesse in woningen tot 40 en 60 m2, het gaat om circa 5Vo van de huishoudens in beide oppervlakteklassen. Hierbij valt op dat de interesse vooral komt vanuit jonge alleenstaanden (welke de komende járen lichtelijk in omvang afnemen) en 75plushuishoudens (die relatief beperkt verhuisgeneigd zijn). Voor woningen tussen de 60 en 80 m2 is iets meer interesse, namelijk 10o7o. Hierbij is de interesse meer verdeeld over de verschillende doelgroepen. Tabel 9: woonvoorkeuren verhuisgeneigden naar woonoppervlak Doelgroep Alleenstaanden ^5 jaar Alleenstaanden 25-35 jaar Stellen ^5 jaar Gezinnen Alleenstaanden 8i stellen 35-55 jaar Alleenstaanden 8i stellen 55-75 jaar Alleenstaanden S stellen 7Ö+ Totaal

Tot 40 m2

40 tot 60 m2

60 tot 80 m2

80 tot 100 m2 10^0

vanaf 100 m2

107o

20oZo

157o

57o

107, 57, OVo 57,

207o

207,

457o

107o

207,

707o

5 “/o

Wt 157,

8070

07o

5 “/o

157o

20oZo

607o

57o

ioy0 5y»

157o

407,

357o

10o7o

20“7o

60 “/o

07o 5 “/o 07o

5 “/o

157o

457o

657o

Bron: Wo0N2015; Provinciale prognose 2017. Bewerking Stee Groep (2018). Afronding op tientallen. 385 woningen in harde plannen, nog ruimte voor circa 75 woningen Voor de regio Zuidoost-Brabant I Metropoolregio Eindhoven heeft in de Regionale Agenda Wonen afstemming plaatsgevonden over de woningbehoefte en benodigde plancapaciteit per gemeente. In totaal mogen er in Eersel nog 460 woningen worden toegevoegd tot 2028. Hiervan zijn 385 woningen al opgenomen in harde plannen. Dit betekent dat ongeveer 84Vo van de beschikbare ruimte gevuld is, er is nog ruimte voor 75 woningen. Daarnaast zijn er al 209 woningen opgenomen in zachte plannen. Tabel 10: capaciteitsindicatie gemeente Eersel op de middellange termijn (tot 2028)

Eersel

Toe te voegen woningen tot 2028 460

Aantal woningen in harde plannen 385 (847o)

Onbenutte harde plancapaciteit 75 (167o)

Aantal woningen in zachte plannen 209

Woningen in harde en zachte plannen 594

Bron: Planlijst gemeente Eersel (2018). Bewerking Stee Groep (2018).

Woon-werkkavels Aantal ZZP-ers in Eersel bedraagt ongeveer 1.200, circa ì0oZo zoekt mogelijk andere bedrijfsruimte Op basis van bestaande onderzoeken14 en bureau-expertise uit eerdere adviezen weten we dat een groot deel van de vraag naar kleinschalige bedrijfsruimte komt van kleine zelfstandigen. Kenmerkend voor deze groep is dat zij veelal aan huis werken en ook dicht bij huis een werkplek zoeken. We gaan er daarom vanuit dat de primaire doelgroep bestaat uit kleine zelfstandigen uit de gemeente Eersel. Als vuistregel hanteren we dat circa 10^o van de aan zelfstandigen ontevreden is over de huidige huisvesting. Op basis van dit percentage en het aantal zelfstandigen in de gemeente Eersel kunnen we een indicatief beeld schetsen van de omvang van de vraag naar kleinschalige bedrijfsruimte. In 2016 waren er in Eersel circa 1.200 ZZP-ers, dit betreft circa 120Zo van de beroepsbevolking. Onderzoek van CBS laat zien dat de groei van het aantal zzp-ers sinds 2016 stokt15. We gaan er daarom vanuit dat de vraag naar bedrijfsruimte vanuit zzp-ers uit het huidige bestand komt. Hiervan is circa lO'X) geïnteresseerd in nieuwe bedrijfsruimte, dus we gaan uit van circa 120 'ruimtevragers'.

14 Zie bijvoorbeeld: Platform31 (2017) Zzp'ers in middelgrote en plattelandsgemeenten, en: Gemeente Utrecht (2013) Zzp-ers in Utrecht. Een onderzoek naar huisvesting en inkomenssituatie. 15 Zie: https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2016/46/toename-aantal-zzp-ers-stokt

o lel#

groep

25

Ontwikkelstrategîe Eersel-West (concept) 18.114

Vraag: circa 3.000 tot 6.000 m2 kleinschalige bedrijfsruimte nodig voor 120 'ruimtevragers' De vloerquotiënt (het benodigde aantal vierkante meter per werkplek) is sterk afhankelijk van het soort economische activiteit. Voor dienstverlenende beroepen houden we een reguliere kantoorquotiënt16 aan van 25 m2. Voor andere economische activiteiten zoals creatieve werkzaamheden of ambachten vinden we een vloerquotiënt van circa 50 m2 realistischer. Dit type bedrijvigheid vraagt doorgaans om wat meer ruimte in de vorm van een werkplaats of atelier. Voor de gemeente Eersel gaan we uit van circa 120 ruimtevragers naar kleinschalige bedrijfsruimte en bovenstaande vloerquotiënten. Logischerwijs bestaat de ruimtevraag uit een mix van beide typen en ligt de omvang van de totale ruimtevraag binnen een bandbreedte. We ramen die bandbreedte tussen 3.000 en 6.000 m2 (zie onderstaande tabel). Tabel 11: ruimtevraag kleinschalige bedrijfsruimte Aantal ruimtevragers (circa) 120

Totale ruimtevraag bij vloerquotiënt van 20 m2 (segment dienstverlening) 120*25 = 3.000

Aantal ruimtevragers bij vloerquotiënt van 50 m2 (overige segmenten) 120*50 = 6.000

Potentiële marktvraag naar 18 tot 24 woon-werkkavels in de gemeente Eersel Verreweg het grootste deel van de dienstverleners werkt aan huis, circa lO'X) doet dit altijd. Daarnaast heeft een klein deel van de zzp-ers die buitenshuis werken behoefte aan een eigen kantoor. Onderzoek van de website ZZP-barometer geef inzicht in de populairste plekken om buiten de deur te werken voor zzp-ers17. De top drie bestaat uit: flexwerkplek (ĩ'i.B0/'}), horeca (23,57o) en op kantoor bij opdrachtgevers (88Vo). Op de vierde plaats staat het eigen kantoor, circa 120Zo van de respondenten in het onderzoek geeft aan daar te werken als buitenshuis gewerkt wordt. Uit ander onderzoek blijkt dat circa 160Zo van de zzp-ers belangstelling heeft in woon-werk concepten.18 Deze vraag komt met name vanuit zzp-ers in de creatieve sector. We schatten de vraag naar kantoren/werkruimten aan huis daarom in op circa 15 tot 20oZo. Van de 120 ruimtevragers zijn er dan potentieel circa 18 tot 25 geïnteresseerd in woon-werkkavels. Aanbod: beperkte mogelijkheden voor zzp-ers, ook slechts 1 woon-werkkavel beschikbaar in Eersel Op basis van een analyse van bestaand aanbod van bedrijfsruimten via Funda-in-business concluderen we dat er in de gemeente Eersel beperkte mogelijkheden zijn voor zzp-ers, met name in de ambacht en creatieve sector.

Het aanbod van bedrijfsruimte betreft voornamelijk grote kantoren, winkels of bedrijfshallen. Er zijn twee bedrijfsverzamelgebouwen waar nog enkele kantoorunits van circa 20 tot 25 m2 te huur zijn. Deze zijn mogelijk geschikt als kantoor voor dienstverlenende zzp-ers, maar niet passend voor zzp-ers in de meer creatieve sector. Daarnaast is er slechts 1 woning in Vessem waar ook een kantoor aan huis gevestigd is. Het aanbod aan woon-werkkavels is daarmee zeer beperkt.

(Bijzondere) dienstverlening Verdere toelichting van aanbod en vraag naar huisartsenpraktijken in gemeente Eersel Op basis van de normpraktijk van de Nederlandse Zorg Autoriteit (NZa) is er gemiddeld een huisarts nodig per 2.095 patiënten (dus inwoners). De normpraktijk is het aantal ingeschreven patiënten per fulltime werkende huisarts. Het is geen opgelegde norm, maar een landelijk gemiddelde dat de NZa via een kostenonderzoek berekent. Het getal wordt door de toezichthouder benut bij het onderbouwen en vaststellen van huisartsentarieven, aangezien de bekostiging van huisartsen deels afhangt van het aantal bij hen ingeschreven patiënten.19

16 Planbureau voor de Leefomgeving (2017), De toekomst van kantoren: Een scenariostudie naarde ruimtebehoefte. 17 Online vragenlijst onder circa 1.600 zzp-ers, zie: https://zzpbarometer.nI/2017/06/20/infographic-flexwerkplekken/#.Wnsf9K7iYkl 1816“7o van de zzp-ers is volgens het eerder genoemde onderzoek van de gemeente Utrecht geïnteresseerd in woon-werkconcepten. 19 Medisch contatc: Normpraktijk huisarts zakt naar 2.095 (juli 2017).

stee groep

Ontwikkelstrategie Eersel-West (concept) 18.114

26

In de gemeente Eersel werken 12 huisartsen, verdeeld over 5 praktijken in de kernen Eersel (9 huisartsen, 3 praktijken), Vessem (2 huisartsen, 1 praktijk) en Steensel (1 huisarts en praktijk).20 Onbekend is of deze huisartsen full-time werken, maar gemiddeld in Nederland werken huisartsen 44 uur per week. Op basis van de norm kunnen er in Eersel circa 25.000 inwoners terecht bij de bestaande huisartsenpraktijken. In principe zijn er dus voldoende huisartsen in de gemeente Eersel, met circa 18.500 inwoners zouden 9 huisartsen op basis van de norm voldoende zijn. Er lijkt dus geen additionele behoefte aan een huisartsenpraktijk. Ook wanneer we alleen kijken naar de kern Eersel lijkt er geen behoefte aan meer huisartsen. Met circa 10.000 inwoners zijn 5 huisartsen nodig, terwijl er 9 werkzaam zijn in Eersel. Opvallend is wel dat het aantal patiënten in de norm de afgelopen járen is gedaald (in 2012 was deze nog 2.350). Dit is mogelijk te verklaren door een toename van het aantal ouderen, zij hebben doorgaans vaker en meer zorg nodig, waardoor huisartsen minder patiënten kunnen behandelen. De Landelijke Huisartsen Vereniging pleit voor een lagere norm die rond de 1.800 ligt. Ook bij deze norm is in principe geen behoefte aan extra huisartsen in Eersel.

Er is ruimte voor een tweede sportschool in gemeente Eersel Nederland telt circa 1.700 fitnesscentra, gemiddeld 10 fitnesscentra per 100.000 inwoners.21 Dit zegt nog niets over de specifieke behoefte in Eersel. Landelijk is bekend dat '\Q0Zo van de Nederlandse een fitnessabonnement heeft. Voor de gemeente Eersel betekent dit dat circa 3.000 inwoners lid zijn van een fitnesscentrum (van de totaal circa 18.500). Wanneer we kijken naar de kern Eersel dan zijn dit circa 1.6000 (van de totaal circa 10.000). Per fitnesscentrum zijn er circa 1.000 leden. De behoefte in de gemeente ligt zo bezien op circa 3 fitnesscentra en in de kern Eersel op circa 2. Op dit moment is er in de gemeente Eersel 1 sportschool (Boons) gevestigd. Er is dus sprake van enige marktruimte. Daarnaast zien we steeds meer niche-concepten opkomen in de fitnessmarkt. Denk bijvoorbeeld aan fysiofitness, dans, en cross-fit, een hype die uit de Verenigde Staten is opgekomen en steeds meer voet aan de grond krijgt in Nederland. Dergelijke locaties zijn ook nog niet of nauwelijks in Eersel gevestigd. Daaruit concluderen we dat de marktsituatie op dit moment ruimte laat voor mogelijk één fitnesscentrum in de kern van Eersel (2 in de gemeente), eventueel in niche-concepten, zonder dat dit negatieve (leegstands)effecten heeft in het verzorgingsgebied.

20 Volgens websites van Gezondheidscentrum Dolium, Zwagers, de Feijter, huisartsenpraktijk Vessem en huisartsenpraktijk Steensel 21 Bron: van Spronsen: Het fitnesscentrum in beeld (oktober 2017).