Woonvisie met zorgcomponent Eemnes 2024-2028

BESLISVOORSTEL RAAD EEMNES Besluitvormend orgaan Gemeente Eemnes - Gemeenteraad Gemeentecode Eemnes Onderwerp Woonvisie met zorgcomponent Eemnes 2024-2028 Portefeuillehouder Reijn, Th. Openbaar Ja Korte inhoud Diverse landelijke, regionale en lokale ontwikkelingen op het gebied van wonen en volkshuisvesting vragen om een geactualiseerd lokaal woonbeleid. Vanuit de Woningwet is het voor gemeenten verplicht geworden om een woonvisie te hebben. De gemeente Eemnes heeft een nieuwe Woonvisie met zorgcomponent opgesteld voor de periode 2024-2028 met een bijbehorend uitvoeringsprogramma. Besluiten De raad besluit: 1. De Woonvisie met zorgcomponent Eemnes 2024-2028 vast te stellen; 2. Kennis te nemen van het Uitvoeringsprogramma behorende bij de Woonvisie. Aanleiding voorstel In de Woningwet is het opstellen van een woonvisie voor iedere gemeente per 1 januari 2022 verplicht geworden. De huidige woonvisie Eemnes dateert uit 2019 en heeft een looptijd tot en met 2023, zodat het vaststellen van een nieuwe visie vereist is. De afgelopen jaren is er veel veranderd op de woningmarkt. De vraag naar betaalbare woonruimte in zowel de koop- als huursector is enorm groot, er moet worden Pagina 1 van 7

verduurzaamd en vanuit het Rijk wordt er meer regie gepakt om de doelstellingen op het gebied van de volkshuisvesting te realiseren. Zo heeft minister De Jonge met de Provincie Utrecht en de gemeenten en corporaties in de regio Amersfoort de Woondeal 2022 t/m 2030 gesloten waarin een forse woningbouwopgave is opgenomen om als regio een bijdrage te leveren om het landelijke woningtekort terug te dringen. Dit vraagt om een geactualiseerd lokaal woonbeleid, dat aansluit bij voornoemde ontwikkelingen en kaders. Doel Met het vaststellen van de Woonvisie heeft de gemeente Eemnes een actueel beleidskader voor de komende jaren, waarin de belangrijke ambities en speerpunten op het gebied van wonen zijn opgenomen. De woonvisie vormt het kader voor het woningbouwprogramma en is de basis voor de prestatieafspraken met de Alliantie en de huurdersbelangenvereniging HBVA (hierna: HBVA) en woningbouwinitiatieven die in de gemeente plaatsvinden. Daarnaast vormt het een bouwsteen voor de nog op te stellen omgevingsvisie. Toelichting besluit (argumenten)

1.1 De woonvisie biedt een helder beleidskader met ambities en speerpunten op het gebied van wonen in Eemnes Het woonbeleid is met deze woonvisie geactualiseerd en is ons beleidskader voor de komende jaren. De ambities en thema’s uit de vorige woonvisie zijn aangescherpt, maar nog altijd hebben we de doelstelling dat je in Eemnes prettig kunt (blijven) wonen. Het uitgangspunt is: Eemnes groeit gestaag met behoud van het dorpse karakter met als hoofddoel voor iedere Eemnesser een passende en betaalbare woning. Welke opgaven er liggen en welke oplossingsrichtingen we daarvoor zien zijn vertaald in vijf thema’s: 1. De identiteit van Eemnes; 2. Betaalbaar wonen in Eemnes; 3. Prettig oud worden in Eemnes; 4. Samen voor elkaar in Eemnes; 5. Goed leven in Eemnes; Daarbij hebben we aandacht voor de bijzondere doelgroepen en inwoners die nu of op termijn ondersteuning of zorg nodig hebben. Daarom bevat de nieuwe woonvisie tevens een zorgcomponent. De woonvisie vormt de basis voor het maken van meerjarige prestatieafspraken met de Alliantie en de HBVA. Deze werkwijze is vastgelegd in de Woningwet. En tot slot, de visie dient ook als toetsingskader voor het woningbouwprogramma van Eemnes. Nieuwe ontwikkelingen en initiatieven moeten bijdragen aan de opgaven en ambities uit de woonvisie.

Pagina 2 van 7

1.2 De woonvisie sluit aan bij landelijke, regionale en lokale kaders De recente ontwikkelingen zoals de komende Wet Regie op de Volkshuisvesting, de diverse programma’s die voortvloeien uit de Nationale Woon- en Bouwagenda en de Woondeal regio Amersfoort zijn allen meegenomen bij de actualisatie van deze woonvisie, en voor zover mogelijk zijn de landelijke opgaven lokaal vertaald. We zetten in op een gedifferentieerd woningbouwprogramma waarbij moet worden voldaan aan de eis vanuit het Rijk om twee derde van de nieuwbouw in het betaalbare segment te realiseren, waarvan in ieder geval 30% sociale huur. Om het gat te dichten tussen het sociale- en dure segment sturen we ook op het toevoegen van woningen in het middensegment om de doorstroming te bevorderen. De woonvisie dient ook als belangrijke bouwsteen voor de nog op te stellen omgevingsvisie De woonvisie gaat uit van een gestage groei van de woningvoorraad waarbij goed naar de lokale behoefte wordt gekeken en met oog voor het dorpse karakter van Eemnes. Dit sluit aan bij de doelen uit het coalitieprogramma en de Toekomstvisie Eemnes die eind 2021 is vastgesteld. Uit de woningmarkt- en behoefteanalyse is gebleken dat met name (jonge) starters, ouderen en bijzondere doelgroepen in de knel komen bij het vinden van passende woonruimte in ons dorp.

Daarom werken we de komende jaren aan het toevoegen van een mix van betaalbare huur- en koopwoningen waarvan 40% levensloopgeschikt is. Daarbij is het belangrijk dat we woningen bouwen die breed inzetbaar zijn, voor nu en de toekomst.

1.3 Het nieuwe kwalitatieve toetsingskader helpt bij realisatie doelen uit woonvisie Om de doelen uit de woonvisie te bereiken is een nieuw toetsingskader opgesteld waaraan nieuwe bouwplannen dienen te voldoen. Het kwalitatief kader geldt als randvoorwaarde voor elk nieuwbouwplan van 3 of meer woningen waarbij 66% van de toe te voegen woningen gerealiseerd dient te worden binnen het betaalbare segment (categorie 1 en 2a en 2b). Dit sluit aan bij de afspraken uit de Woondeal en het coalitieprogramma (+ categorie 2c = 70% betaalbaar tot NHG-grens). Om onze jongeren, ouderen en bijzondere doelgroepen te kunnen huisvesten in Eemnes en toe te groeien naar een groter aandeel sociale huur binnen de totale woningvoorraad, is in het kwalitatieve toetsingskader opgenomen dat van de betaalbaarheidsdoelstelling 30% in de sociale huur gerealiseerd wordt. Ook is een onderverdeling gemaakt in de categorie sociale huur om als gemeente meer grip te krijgen op het toevoegen van huurwoningen tot de eerste aftoppingsgrens waar veel doelgroepen op zijn aangewezen. Het kwalitatief kader sluit aan bij de percentages uit de Woondeal en het collegeprogramma. Categorie 1 tot € 270.000 sluit tevens aan bij de oude woonvisie uit 2019 waarin een prijsgrens van €218.000 was opgenomen. Dit bedrag vanaf 2020 tot

heden geïndexeerd bedraagt afgerond € 270.000. De overige prijsgrenzen zijn conform de betaalbaarheidsgrenzen die zijn vastgesteld vanuit het Rijk (categorie 1, 2a en 2b). Categorie 2c sluit aan bij het collegeprogramma.

Pagina 3 van 7

1.4 Bij de totstandkoming van de woonvisie zijn partners en belanghebbenden betrokken De woonvisie is tot stand gekomen op basis van actuele gegevens over de (lokale) bevolkingsprognoses en woningmarkt van Eemnes én de inbreng van onze inwoners en betrokken partijen. Vanaf de start van het proces tot het einde is er sprake geweest van een uitgebreid participatietraject waarbij inwoners, stakeholders en betrokkenen zowel digitaal als tijdens fysieke bijeenkomsten input konden leveren. De participatiemomenten zijn opgenomen in het impressieverslag (bijlage C). Van 5 september tot en met 19 oktober jl. heeft het concept van de woonvisie ter inzage gelegen voor inspraak. Diverse partijen en betrokken inwoners hebben van deze mogelijkheid gebruik gemaakt. Alle inspraakreacties zijn gebundeld en samengevat in één reactienota (bijlage D). In deze nota zijn de ingebrachte standpunten weergegeven en door het College voorzien van een reactie waarom de input wel of niet tot een wijziging van het concept heeft geleid. Conform artikel 5 van de Inspraakverordening Eemnes wordt een eindverslag van de inspraakronde opgemaakt. De reactienota voorziet hierin.

2.1 Het uitvoeringsprogramma draagt bij aan de realisatie van de ambities en opgaven Om de doelen uit de woonvisie te kunnen verwezenlijken is een uitvoeringsprogramma nodig. Gelet op de grote opgaven die er liggen willen we meteen aan de slag en heeft het College een uitvoeringsprogramma vastgesteld. Hierin is per thema beschreven welke acties, maatregelen, instrumenten en projecten er nodig zijn om de doelen uit de woonvisie ook daadwerkelijk te kunnen realiseren. Daarbij is gekeken naar de haalbaarheid, prioritering en de termijn waarop de verdere uitwerking kan plaatsvinden. Jaarlijks monitoren we de voortgang van het uitvoeringsprogramma. Acties en speerpunten waarbij de raad een rol heeft (bijv. uitwerking locatieonderzoek en woningen kavelsplitsing) worden te zijner tijd aan de gemeenteraad voorgelegd. Duurzaamheid De woonvisie en het bijbehorende uitvoeringsprogramma dragen bij aan het thema duurzaamheid. In thema 5 is opgenomen dat de gemeente duurzaamheid integraal meeneemt bij nieuwbouw en het Convenant Toekomstbestendige Woningbouw leidend is. Vastgesteld wettelijk- en beleidskader Woningwet 2015, Toekomstvisie Eemnes 2030, Perspectiefnota Eemnes 2023-2026, Woondeal regio Amersfoort 2023 Relatie BEL-gemeenten en BEL Combinatie De gemeente Blaricum en Laren hebben in de zomer van 2023 een nieuwe woonvisie vastgesteld.

De gemeente Eemnes heeft geen vergelijkbare woningmarktsituatie met de twee andere BEL-gemeenten. Eemnes behoort bovendien tot een andere woningmarktregio en provincie zodat (inhoudelijk) gezamenlijk optrekken niet voor de

Pagina 4 van 7

hand ligt. In het kader van integraliteit, efficiëntie en snelheid binnen de BEL-organisatie is wel gekozen voor hetzelfde bureau om de visie op te stellen. Kanttekeningen

2.1 Het toetsingskader kan een nadelig of belemmerend effect hebben op nieuwe ontwikkelingen Het behalen van de betaalbaarheidsdoelstellingen van het Rijk (twee derde betaalbaar waarvan 30% sociale huur) is voor Eemnes een forse uitdaging. De huidige ontwikkelingen op de woningmarkt, gestegen rentes, grondprijzen en bouwkosten maken dat het financieel een uitdaging is om een nieuwbouwproject te realiseren dat voldoet aan het kwalitatief kader. Met name als het gaat om de realisatie van woningen in het sociale segment kunnen ontwikkelaars in de knel komen om een plan van de grond te krijgen. Zeker als het kleinere (particuliere) initiatieven betreft. Een strak kwalitatief kader kan betekenen dat er geen of moeilijk nieuwe projecten van de grondkomen. Het aantal nieuw toe te voegen sociale woningen is dan 0. De gemeente heeft echter wel in de Woondeal afspraken gemaakt over haar bijdrage in de regio ten aanzien van het aandeel betaalbare woningen en zal daar dan ook actief op moeten sturen. Met het kwalitatief kader heeft de gemeente hiermee sterk sturingsinstrument. Bovendien zijn betaalbare woningen ook echt nodig om jonge (starters), ouderen en bijzondere doelgroepen te kunnen huisvesten. De woonvisie voorziet wel in de mogelijkheid om ontheffing te verkrijgen van het kwalitatief kader, in lijn met de voorwaarden uit het Compensatiefonds.

2.2 Het nieuwe toetsingskader knelt bij de twee grote woningbouwlocaties Conform Woondeal dienen vanaf 2025 alle nieuwbouwplannen te voldoen aan de betaalbaarheidsgrenzen vanuit het Rijk. Zoals weergegeven in punt 2.1 is het voor Eemnes een uitdaging om hier aan te voldoen, zeker als het gaat om het minimale percentage sociale huur (30%). In de Woondeal is de afspraak opgenomen dat bestaande afspraken niet opengebroken worden om vertraging te voorkomen: “Uitgangspunt is in principe dat bestaande/contractuele afspraken (bijvoorbeeld anterieure overeenkomsten) van woningbouwprojecten niet worden opengebroken om het aandeel betaalbaar te verhogen, omdat hierdoor vertraging zou kunnen ontstaan. Wel worden in projecten waar al afspraken over zijn, de mogelijkheden benut om het aandeel betaalbaar te verhogen.” Voor Zuidpolder Zuid zijn reeds anterieure overeenkomsten gesloten o.b.v. de percentages uit de oude woonvisie. Deze ‘oude’ percentages matchen niet 100% met de afspraken uit de Woondeal. In het kwalitatieve kader van de woonvisie 2019-2023 werd uitgegaan van 35% sociaal segment waarin dit voor Zuidpolder Zuid is verdeeld naar 17,5% huur en 17,5% koop. Gezien de nieuwe eis van minimaal 30% sociale huur in

Pagina 5 van 7

nieuwbouwplannen, is er sprake van een afwijking van 12,5%. Dit betreft woningen met een relatief lage grondopbrengst. Daarnaast geldt conform het oude kader een verdeling van 17,5% voor categorie 2 tot circa €333.000 en ook 17,5% voor categorie 3 tot circa €407.000. Het middensegment is door het Rijk vastgesteld op maximaal € 390.000

(prijspeil 2024) en huur tot € 1123,13. Met name de 10% midden huur in het nieuwe kader zorgt voor minderopbrengsten. Het nieuwe kwalitatieve kader heeft financiële gevolgen voor de grondexploitatie (zie paragraaf; ‘financiën’). Voor de locatie het Ocrietterein geldt ook dat er anterieure overeenkomsten zijn gesloten o.b.v. de oude woonvisie. Indien op deze locatie geen of weinig sociaal zal/kan worden gerealiseerd heeft dit consequenties voor het behalen van de betaalbaarheidsdoelstellingen. Het is niet erg waarschijnlijk dat we het ‘ontbrekende’ sociale huur percentage in andere plannen tot en met 2030 kunnen compenseren. Voor de gemeente wordt het dan moeilijk om de afspraken uit de Woondeal van 66% betaalbaar volledig te kunnen nakomen. Dit betekent dat de gemeente hierover met de provincie en regiogemeenten het gesprek zal moeten voeren. Financiën In het algemeen kan gesteld worden dat het kwalitatief kader van invloed is op de gronden vastgoed exploitaties van projecten waarvan in de periode tot 2030 woningen worden opgeleverd. Omdat het kader een relatief groot sociaal en betaalbaar programma bevat kan het van invloed zijn op de financiële haalbaarheid van projecten. Deze paragraaf ziet alleen op gronden in eigendom van de gemeente Eemnes.

Zuidpolder Projectbureau Zuidpolder heeft het voorliggende kwalitatieve kader doorgerekend naar het woningbouwprogramma voor Zuidpolder Zuid. De minderopbrengsten van het kwalitatief kader bedragen minimaal ca. € 1.100.000,- en maximaal ca. € 2.600.000,- ex BTW voor de gemeentelijke grondexploitatie omdat het nieuwe kwalitatieve kader meer sociale en meer midden huurwoningen bevat met een lagere grondwaarde dan de koopwoningen op basis van het huidige kwalitatieve kader en door de raad vastgestelde grondexploitatie. Dit programma is gebaseerd op de vigerende woonvisie 2019-2023. Omdat de vigerende woonvisie het kader was bij de overeenkomsten met de bouwclaimpartners en de aankoop van de overige gronden valt het woningbouwprogramma van Zuidpolder Zuid onder de ‘uitzondering voor bestaande

afspraken’ zoals opgenomen in de Woondeal. Er dient echter wel gekeken te worden naar mogelijkheden en kansen om het aandeel betaalbaar conform de betaalbaarheidsgrenzen uit de Woondeal te vergroten. Omdat deze locatie voor Eemnes een van de belangrijkste ontwikkellocaties is tot en met 2030 zal de gemeente hierover met de provincie en regiogemeenten in gesprek moeten gaan.

Pagina 6 van 7

Gronden Noordbuurt Noord Eemnes heeft in 2020 gronden aangekocht en geleverd gekregen in de Noordbuurt Noord. Het betreft circa 6,8 hectare. Naast deze gronden heeft de gemeente Eemnes nog 2 percelen in eigendom die direct aansluiten bij de huidige Noordbuurt. Het betreft agrarische gronden, gekocht tegen een agrarische grondwaarde. Indien er op deze locatie in de toekomst conform het nieuwe kwalitatieve kader zal worden gebouwd dan gaat het om een relatief laag financieel risico. Het is wel zo, dat deze gronden dan minder geld opleveren dan bij het woningbouwprogramma dat gebaseerd is op de huidige woonvisie. Begrotingswijziging nodig? Nee Uitvoering Na besluitvorming door de raad wordt de definitief vastgestelde woonvisie op de website van de gemeente Eemnes en op overheid.nl gepubliceerd. Het document wordt intern binnen de BEL-organisatie gedeeld met de afdelingen voor wie het van belang is (bijv. RO, Vergunningen, Sociaal Domein). Conform het uitvoeringsprogramma wordt gestart met de uitvoering van de actiepunten. Communicatie Na vaststelling van de woonvisie worden de partijen, die betrokken zijn geweest bij het opstellen, hierover geïnformeerd. Het betreft o.a. de woningcorporatie, huurdersbelangenverenigingen en zorg- en welzijnsorganisaties. Ook worden de regiogemeenten en provincie geïnformeerd over de vaststelling tijdens het eerst volgende bestuurlijk overleg.

Bijlagen A. Concept Woonvisie met zorgcomponent Eemnes 2024-2028 B. Uitvoeringsprogramma behorende bij de Woonvisie met zorgcomponent Eemnes 20242028 C. Impressieverslag Participatieproces D. Reactienota inspraak concept Woonvisie E. Concept raadsbesluit Steller K. Jordans(kjord). Registratiedatum 29 november 2023

Pagina 7 van 7