Transformatie aan de Eem

BESLISVOORSTEL RAAD EEMNES Besluitvormend orgaan Gemeente Eemnes - Gemeenteraad Gemeentecode Eemnes Onderwerp Transformatie aan de Eem Portefeuillehouder Reijn, Th. Openbaar Ja, maar de grondexploitaties zijn geheim. Korte inhoud De gebiedsvisie ‘Transformatie aan de Eem’ (vastgesteld op 22 mei 2023) geeft een basis voor een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van Eembrugge. Van industrie naar wonen en recreëren. Van gesloten bebouwing naar meer openheid. Van rommelig naar kwaliteiten. De herontwikkeling van de Ocriet/Sterk-terreinen vormen de aanjager voor de transformatie van de westelijke oever van de Eem. Voor er een stedenbouwkundig plan en omgevingsplan wordt gemaakt, moeten er een aantal belangrijke keuzes worden gemaakt. Het betreft de ontsluiting van het gebied, het aantal woningen dat kan worden gebouwd alsmede een verkaveling. Besluiten De raad besluit: 1. Voor de herontwikkeling van de terreinen Ocriet en Sterk uit te gaan van de bouw van 99 + 4 optionele woningen, waarvan tenminste 17,5% betaalbaar. 2. Voor de ontsluiting van het gebied, een nieuwe weg aan te leggen (zuid-variant) die achter de bestaande woningen van Eembrugge loopt. 3. In te stemmen met het verkavelingsplan (99+4 optioneel) als basis voor het stedenbouwkundige plan en omgevingsplan. 4. Het driehoekje aan de noordkant geen onderdeel uit te laten maken van de planvorming. Pagina 1 van 12

Aanleiding voorstel Het industrieterrein van Ocriet en Sterk is al lange tijd in beeld voor woningbouw. In de loop van de jaren, globaal vanaf 2007, zijn hiervoor diverse studies uitgevoerd, maar dat heeft nooit geleid tot vaststelling van een plan. Voor de ontwikkellocatie zijn een viertal verkavelingsplannen gemaakt: 69 woningen, 90 woningen, 99+4 optioneel woningen en 120 woningen. Voordat een verdere uitwerking van het woningbouwplan kan worden gemaakt, moet een keuze worden gemaakt uit een van deze verkavelingsplannen. Voor deze ontwikkeling is daarnaast uitgebreid onderzoek gedaan naar de ontsluiting van het gebied, mede in overleg en samenwerking met een onderzoeksgroep van belanghebbenden en (toekomstige) bewoners. Uit het onderzoek en participatie blijkt dat de aanleg van een nieuwe weg, langs de kern van Eembrugge heen, de beste variant is voor de ontsluiting van Ocriet en Sterk. Dit betreft de ‘zuid-variant’. Een ontsluiting door

Eembrugge is – met aanpassingen – weliswaar technisch mogelijk, maar gelet op

hinderaspecten zoals geluid en trillingen en veiligheid, ongewenst. De nieuwe weg leidt tot het verbeteren van de leefbaarheid, verkeersveiligheid en veiligheid voor fietsers van de Eemweg, (zwaar vracht) verkeer voor de jachthaven, het transportbedrijf, de bedrijvendriehoek, provinciale waterstaat etc. hoeft niet langer door de historische dorpskern. Voor de aanleg van een nieuwe weg is wijziging van het omgevingsplan noodzakelijk. Om de doelstellingen uit de Gebiedsvisie mogelijk te maken, is de transformatie van industrie naar wonen essentieel. Anders gezegd: zonder transformatie blijft binnen het vigerende bestemmingsplan ca. 12.000 m2 industriële bebouwing met maximale milieucategorie 3.1 toegestaan. De locatie is als (potentiële) woningbouwlocatie opgenomen in de Woonvisie 2024-2028 (en voorlopers daarvan) en (met 90 woningen) in de Woondeal Regio Amersfoort. Een woningbouwontwikkeling op deze locatie draagt bij aan de doelstellingen uit de Woonvisie en zorgt voor doorstroming op de woningmarkt in Eemnes en Baarn. De nieuwe bewoners kunnen een stap in wooncarrière maken en hierdoor komen veelal woningen in een lagere prijscategorie beschikbaar, waardoor er doorstroming op de woningmarkt ontstaat. Na behandeling van het voorstel in de vergadering van de commissie Ruimte op 3 februari 2025 is nog tweemaal met de onderzoeksgroep overlegd.

Ook zijn door ontwikkelaars en het college individuele gesprekken met grondeigenaren gevoerd. Hoewel de voorkeur van het college nog steeds uitgaat naar de bouw van 120 woningen op deze locatie, is het raadsvoorstel aangepast. Gehoord hebbende de commissie, de

Pagina 2 van 12

onderzoeksgroep en andere belanghebbenden legt het college een verkaveling van 99 + 4 optionele woningen voor. Het plan bevat 99 woningen buiten de milieucontour en 4 woningen binnen de milieucontour bij de mestsilo. Deze locaties (20, 21, 22, 23) zijn optioneel. Doel Het doel van dit voorstel is de uitvoering van de Gebiedsvisie – waarbij transformatie van bedrijvigheid naar woningbouw voorwaardenscheppend is - mogelijk maken. Daarnaast draagt de gemeente, met de bouw van een substantieel aantal woningen bij aan het inlopen van het lokale en regionale woningtekort. Toelichting besluit (argumenten)

1.1 99 woningen is stedenbouwkundig een goede invulling van het gebied In opdracht van de ontwikkelaars zijn viertal verkavelingsstudies gemaakt: 69 woningen, 90 woningen,99 woningen en 120 woningen. Stedenbouwkundig zijn alle vier de studies aanvaardbaar. De studies van 99 en 120 woningen zijn qua woningdichtheid vergelijkbaar met Zuidpolder en zijn beiden ruimtelijk gezien een goede invulling van het gebied. Voorgesteld wordt om voor de verdere uitwerking van het plan uit te gaan van de 99variant. Zie de argumenten hiervoor in de navolgende paragrafen. De verkavelingsstudies zijn als bijlage opgenomen bij dit voorstel (bijlagen 1 t/m 3A).

1.2 Het plan van 99 woningen omvat ook betaalbare woningen Het verkavelingsplan van 99 woningen bevat 17,5% (18 woningen) in de betaalbare categorie (koopprijs tot € 405.000). Wij denken dat dit programma goed aansluit bij de behoefte aan woningen in Eemnes en Baarn. De duurdere woningen zullen zorgen voor doorstroming. In de verkaveling van 69 woningen zijn helemaal geen betaalbare woningen opgenomen en in de verkaveling van 90 woningen slechts een zeer beperkt aantal. Het plan van 120 woningen bevat iets meer betaalbare woningen, namelijk minimaal 20% (24 woningen).

1.3 Bij 99 woningen is nog steeds sprake van efficiënt gebruik van de grond In Nederland is grote schaarste aan bouwgrond. Dit is een van de grootste knelpunten waardoor de bouw van woningen in Nederland stagneert. Wij zijn van mening, dat beschikbare bouwgrond dan ook efficiënt moet worden benut. In die zin blijft de bouw van 120 woningen onze voorkeur boven de bouw van 69, 90 of 99 woningen. Bij de bouw van 99 woningen is er meer ruimte voor groenvoorzieningen en doorkijken tussen polder en Eem en is er een redelijk aanvaardbaar efficiënt ruimtegebruik..

1.4 Bij de realisatie van 99 woningen blijft de aanleg van een nieuwe weg financieel nog haalbaar. In onze opdracht zijn grondexploitaties gemaakt voor drie verkavelingen (69 woningen, 90 woningen en 120 woningen). Uit deze exploitaties blijkt, bij de bouw van minder dan

Pagina 3 van 12

120 woningen het deficit groter wordt. Bij 69 en 90 woningen is de aanleg van de weg niet haalbaar en zou de bestaande weg moeten worden gebruikt, hetgeen op aanzienlijk minder draagvlak kan rekenen en maatschappelijk en ruimtelijk aanzienlijke nadelen heeft. Bij 99 woningen is de aanleg (met een aangepaste variant) nog betaalbaar uit de GREX.

1.5 Aan de noordzijde van het plan is afstand gehouden tot de bedrijven Aan de noordzijde van Ocriet ligt nog een klein bedrijventerrein. Met deze bedrijven is overlegd over verplaatsing dan wel uitkoop zodat ook dit gebied, passend bij de gebiedsvisie, meegenomen kan worden in de ontwikkeling. De gesprekken hebben niet tot resultaten geleid en daarom blijft dit gebied nu buiten beschouwing. Als de bedrijven in een later stadium alsnog een verzoek indienen voor woningbouw, kan dat op grond van de regeling ‘rood voor rood’. Het gaat dan wel om een beperkt aantal woningen.

1.6 Levensloopbestendige woningen In de woonvisie is aangegeven dat in Eemnes 40% van de woningen levensloopbestendig moet worden gebouwd. In het plan zijn daarom ook appartementengebouwen opgenomen. Het plan van 99 woningen bevat nu nog twee appartementengebouwen aan de kade en de hoogte is verlaagd naar 4 lagen. Dit is vergelijkbaar met de appartementen van de Hilt en HSS. Overigens is de bouwhoogte (tussen de 12 en 13 meter) niet veel hoger dan de bouwhoogte van een grondgebonden woning.

1.7 Er is voldoende parkeergelegenheid Het verkavelingsplan heeft nog een enigszins globaal karakter en moet in een later stadium worden uitgewerkt tot een stedenbouwkundigplan en omgevingsplan. Desalniettemin hebben we gekeken of er bij de bouw van 99 woningen, voldoende parkeerplaatsen kunnen worden aangelegd en dat is het geval.

2.1 Een zuidelijke ontsluiting is het meest kansrijk Door het bureau Movares is uitgebreid onderzoek gedaan naar de meest kansrijke ontsluiting van het gebied/ontsluiting van de terreinen van Ocriet en Sterk, waarbij nadrukkelijk is gekeken naar de leefbaarheid voor de bewoners van Eembrugge. De vraagstelling aan Movares en het onderzoek zelf, is in elke fase afgestemd met een onderzoeksgroep van bewoners van Eembrugge, bedrijven in Eembrugge en omgeving en gebruikers van het gebied. De onderzoeksgroep is vijfmaal samen met Movares bij elkaar gekomen, waarbij vertegenwoordigers van de ontwikkelaars en de gemeenten Eemnes en Baarn als toehoorders aanwezig waren. Op 16 april 2024 zijn de resultaten van het onderzoek gepresenteerd aan raadsleden, de wethouders van Eemnes en Baarn en bewoners en andere belanghebbenden van Eembrugge. Het onderzoeksrapport is bij dit voorstel gevoegd (bijlage 4).

Pagina 4 van 12

De doelstelling van het onderzoek was:

“Voorliggend onderzoek heeft als doelstelling om de brede effecten van de verkeersbewegingen van de transformatie van het Ocriet/Sterk-terrein tot woonwijk inzichtelijk te maken op zowel bestaande infrastructuur als nieuwe wegenstructuren. De basis van het onderzoek is het doen van kwalitatief onderzoek op een 13-tal aspecten gegeven 6 infrastructurele varianten. Het moet resulteren in een haalbare voorkeursvariant voor de ontsluiting van de voorgenomen woningbouwontwikkeling”. Uitgangpunt voor het onderzoek was de realisatie van 90 woningen en de daarmee samenhangende verkeersbewegingen. In december 2024 is aan Movares gevraagd om ook de gevolgen van de realisatie van 120 woningen in beeld te brengen (bijlage 5). Zaken die bij de onderzoeken zijn onderzocht/betrokken zijn: Geluid, trillingen op woningen, luchtkwaliteit, verkeersveiligheid, eigendomsverhoudingen, stikstof, ecologie, kavels en leidingen, bodem, archeologie, geo-hydrologie, al dan niet ontplofte oorlogsresten. Per variant wordt op deze aspecten ingegaan. Voor de ontsluiting zijn er 6 varianten onderzocht, te weten: ▪ Variant Bestaand (“Huidige structuur”)

▪ Variant Eénrichtingsverkeer (“Eenrichtingsweg”) ▪ Variant Noord (“Knip”)

▪ Variant West (“Nieuwe verbindingsweg richting Anna Louwenweg”) ▪ Variant West-2

▪ Variant Zuid (“Nieuwe verbindingsweg richting N414”)

Afbeelding 1: schematisch overzicht varianten

Movares trekt ook in het addendum van het onderzoek (Memo Aanvullende opdracht Ocriet/Sterk d.d. 7 januari 2025, bijlage 5) de conclusie dat voor de ontwikkeling van 120 woningen, vanuit verkeerskundig oogpunt het verkeer het beste kan worden afgewikkeld via de zuid-variant. Hiermee wordt recht gedaan aan de zorgen vanuit de omgeving ten Pagina 5 van 12

aanzien van de leefbaarheid. Met deze variant worden bestaande wegen ontzien. Wat voor 90 en 120 woningen geldt, geldt uiteraard ook voor 99 woningen. Ook de gemeente Baarn is nadrukkelijk tegen het afwikkelen van het verkeer via de bestaande Eemweg.

2.2 Verkeer beperkende maatregelen in Eembrugge niet strikt nodig, maar wel gewenst. In het rapport van Movares worden naast de aanleg van de zuidelijke variant nog enkele verkeermaatregelen genoemd. Zij stellen voor om in de Eemweg een knip aan te leggen zodat gemotoriseerd doorgaand verkeer geen gebruik meer kan maken van de Eemweg. In overleg met de gemeente Baarn wordt nog onderzocht of deze knip, in de vorm van een paal in de weg, nodig is. De onderzoeksgroep pleit hier wel voor om te voorkomen dat het verkeer van Ocriet-Sterk toch nog gebruik maakt van de oude weg. Wij staan hier niet afwijzend tegenover.

2.3 De overblijvende gronden tussen de Eemweg (woonbebouwing en tuinen) en de nieuwe weg blijven grotendeels weiland. Een nieuwe weg aanleggen conform de zuidelijk variant doorsnijdt 7 weilanden (5 eigenaren). Zie afbeelding 2.

Afbeelding 2: Contour zuidelijke ontsluiting

Het overblijvende gebied, oostelijk van de weg wenst de gemeente te behouden als (hobbymatige) weilanden zonder bebouwing. Het is aan de grondeigenaren zelf om invulling te geven aan hun bezit. Aan de noordzijde van de nieuwe weg ligt een transportbedrijf. Dit bedrijf wil een directe ontsluiting op de nieuwe weg, hetgeen redelijk is. Aan de zuidkant, bij het kruispunt, ligt nog een transportbedrijf. Dat bedrijf wil ook ontsluiten op de nieuwe weg. Dit betekent,

Pagina 6 van 12

dat de vrachtwagens naar deze bedrijven geen gebruik meer hoeven te maken van de Eemweg (bestaande weg), hetgeen voor de leefbaarheid van Eembrugge nog meer te goede komt. Het zuidelijk bedrijf wil ook het bedrijfs- en bouwperceel uitbreiden alsmede 4 woningen bouwen. Wij vinden een uitbreiding van het bedrijfsperceel en bouwperceel tot globaal de helft van het perceel tussen het huidige bedrijfsperceel en de nieuwe weg alsmede een ontsluiting op de weg acceptabel, gelet op de landelijke inpassing. Het bouwen van woningen zal in overleg met de provincie nog nader worden bezien.

2.4 Samenwerking met onderzoeksgroep verliep goed Zoals we hierboven aangaven hebben we bij het onderzoek van Movares samengewerkt met de onderzoeksgroep. De onderzoeksgroep heeft vooral aangedrongen op leefbaarheid van het gebied en dan vooral van de Eemweg en daarmee met de aanleg van een extra ontsluitingsweg. Bij het onderzoek is steeds uitgegaan van de bouw van 90 woningen. Nadat het rapport van Movares was afgerond en dus het werk van de onderzoeksgroep is afgerond, is echter gebleken, dat met de bouw van 90 woningen (zie ook hierna) de aanleg van een nieuwe weg minder realistisch is. Enerzijds vanwege de kosten en anderzijds omdat uit overleg met de provincie is gebleken, dat bij 90 woningen de provincie niet overtuigd is van de noodzaak van een nieuwe weg. Op 8 januari jl. is de onderzoeksgroep geïnformeerd over het voorstel van ons college aan de raad voor de bouw van 120 woningen. De onderzoeksgroep reageerde met gemengde gevoelens op de mededeling dat het college blijft uitgaan van 120 woningen. Wij snappen de reactie van de leden van de onderzoeksgroep en andere belanghebbenden heel goed en hebben daar begrip voor. In dit voorstel gaan we daarom uit van 99 woningen. Verlaging van het aantal te bouwen woningen brengt echter wel het risico met zich mee dat de provincie niet te overtuigen is van de noodzaak van een nieuwe weg.

Dat is ook de reden waarom het college nog steeds een voorkeur heeft voor 120 woningen. Daarnaast is het aantal betaalbare woningen voor de provincie een belangrijk criterium om aan ontwikkelingen mee te willen werken. Bij 99 woningen is het aantal betaalbare woningen verlaagd van 24 naar 18. Vastgesteld wettelijk- en beleidskader Omgevingswet, Gebiedsvisie ‘Transformatie aan de Eem’, Woonvisie met zorgcomponent 2024-2028 Relatie BEL-gemeenten en BEL Combinatie N.v.t. Er is aangaande dit project wel overleg en samenwerking met de gemeente Baarn.

Pagina 7 van 12

Kanttekeningen

1.1 Het plan voor de bouw van 99 woningen bevat een beperkt aantal (17,5%) betaalbare woningen. Het tekort wordt vereffend via het compensatiefonds. Vanuit het Rijk en de provincie (in het kader van de Woondeals) wordt gestuurd op meer betaalbare woningbouw. Dit heeft de gemeente Eemnes ook in de Woonvisie in haar kwalitatieve kader voor nieuwbouw opgenomen; tenminste 66% van de nieuwbouw valt in de betaalbare categorie waarvan minimaal 30% in de sociale huursector. Het voorliggende plan voldoet hier niet aan. Het voldoet voor het deel ‘betaalbare woningen’ overigens wel aan de Woonvisie 2019-2023 die voor dit bouwplan van toepassing is. De bouwlocatie ligt relatief ver af van de centra van Eemnes en Baarn en daarmee ook ver van de voorzieningen. Voor het doen van boodschappen is het hebben van een auto wenselijk. Daarom is door de ontwikkelaar gekozen voor de realisatie van duurdere woningen naast een beperkt aantal betaalbare woningen. Indien niet wordt voldaan aan het kader voor nieuwbouw met voldoende betaalbare woningen, kan het college ontheffing verlenen. Dit op voorwaarde dat er conform het sociaal compensatiefonds wordt gecompenseerd. Een afdracht in het sociaal compensatiefonds biedt in dit geval uitkomst voor de realisatie van sociale huurwoningen elders in Eemnes. Hiermee is de herontwikkeling ook een hefboom om elders in Eemnes herontwikkeling mogelijk te maken.

Het ‘Locatieonderzoek woningbouw’ geeft hiervoor de locaties aan.

1.2 99 woningen is exclusief bebouwing van de driehoek aan de noordzijde In de gebiedsvisie is aangegeven, dat er mogelijk nog andere ontwikkelingen in het gebied kunnen plaatsvinden om de kwaliteit van het gebied verder te verhogen. Eén daarvan is de herontwikkeling van het bedrijventerreintje aan de noordkant van Ocriet. Daar zijn nu 3 bedrijven gevestigd. De 99 te bouwen woningen is exclusief dit terrein en is ook niet opgenomen in de verkaveling. Wij denken overigens dat hier ca. 5 woningen kunnen komen.

2.1 Aanpassen bestaande weg kan ook? In het onderzoek van Movares wordt aangegeven dat het gebruik van de bestaande weg bij de bouw van 90 woningen, weliswaar met aanpassingen aan de weg, mogelijk is. Eerder heeft onderzoeksbureau Goudappel (bijlage 6), dat verkeerstechnisch onderzoek heeft gedaan ten behoeve van de vaststelling van de gebiedsvisie ‘Transformatie aan de Eem’, ook deze conclusie getrokken. Bij dat onderzoek is echter alleen naar technische mogelijkheden gekeken (kan de weg worden verbreed, kunnen ergens parkeerplaatsen worden aangelegd etc.). De leefbaarheid (en andere hinderaspecten) van Eembrugge is daarbij echter niet betrokken.

Pagina 8 van 12

Door de bouw van 99 woningen, in combinatie met gebruik van de oude/bestaande weg, komt de leefbaarheid (te) zwaar onder druk. De bestaande weg gaat immers vlak langs veel woningen, op enkele punten is de afstand van de voorgevels van woningen tot de rijbaan slechts 0,5 meter tot 1,5 meter. Deze afstanden zijn niet aan te passen. Overigens heeft de onderzoeksgroep zich unaniem positief uitgesproken voor de aanleg van een nieuwe weg en hebben de betrokken grondeigenaren uitgesproken in principe hiervoor gronden te willen verkopen.

2.2 Varianten West en West 2 zijn ook mogelijk. De varianten West en West 2 verbinden de Geerenweg (bij de Anna Louwenweg) en de Eemweg. Voordeel van deze varianten is dat de percelen grasland wel geknipt worden, maar er geen agrarisch gebied wordt afgesplitst, zoals bij de zuid-variant wel gebeurt. Aan weerzijden van de weg blijft het grasland bruikbaar voor het huidige gebruik. Het heeft echter als nadeel dat er bij deze varianten maatregelen in de kern van Eembrugge moeten worden genomen. De maatregelen moeten voorkomen dat het verkeer toch door de woonkern van Eembrugge gaat rijden, dat is immers de kortste route. Ook de Geerenweg moet op een paar plekken worden gereconstrueerd. Grootste nadeel van de west-varianten is dat het open weiland gebied doorsneden wordt. Landschappelijk heeft dit niet de voorkeur.

2.3 Nog geen standpunt van de provincie Ambtelijk wordt met de provincie overleg gevoerd over de aanleg van de zuidelijke variant. We hebben van de provincie nog geen toezegging dat zij in kunnen stemmen met een nieuwe weg. Aan de andere kant hebben we ook geen signaal, dat een nieuwe weg onmogelijk is. Na het raadsbesluit volgt nader overleg met de provincie. De houding van de provincie is positief-kritisch.

2.4 Wegbreedte staat nog niet vast Hoe breed de nieuwe weg moet worden staat nog niet volledig vast. Movares houdt een totale breedte aan van 27 meter. Hiervoor zou dan ook grond aangekocht moeten worden. Volgens onze verkeersdeskundige is een totale breedte ca. 17 meter voldoende. Hierbij gaan we uit van het maken van een nieuwe sloot, bermen, een tweezijdig fietspad en een rijbaan (bijlage 7 profiel nieuwe weg). Of een tweezijdig fietspad nodig is of dat gewoon gebruik kan worden van de rijbaan (zoals alle andere wegen door de polder) is nog in onderzoek. In de onderzoeksgroep is aangegeven dat het tweezijdige fietspad niet nodig is. Enerzijds omdat over de bestaande Eemweg kan worden gefietst en anderzijds omdat in de hele polder geen vrij liggende fietspaden zijn. Wij snappen deze gedachtegang en zullen dit ook meenemen in overleg met de provincie en gemeente Baarn.

Pagina 9 van 12

2.5 De gronden voor de weg worden in principe in minnelijk overleg aangekocht De ontwikkelaars voeren gesprekken over verwerving met de grondeigenaren. We gaan er daarbij vanuit, dat deze gesprekken tot succes leiden. Mocht de verwerving niet lukken, wordt een onteigeningsprocedure gestart omdat we het als gemeente belangrijk vinden dat de herontwikkeling van Ocriet tot stand komt en de leefbaarheid van Eembrugge niet nadelig wordt beïnvloed.

2.6 Bij minder woningen wordt de aanleg van de weg onzeker Als er nog minder dan 99 woningen worden gebouwd wordt de aanleg van de nieuwe weg helemaal onzeker. Enerzijds omdat bij minder woningen de aanleg en aankoop van gronden financieel niet meer mogelijk is en anderzijds omdat we dan de provincie minder goed kunnen overtuigen dat de aanleg echt nodig is.

2.7 Diverse milieuonderzoeken moeten nog worden uitgevoerd Als een besluit is genomen over het aantal woningen, de weg en de verkaveling zal worden gewerkt aan een stedenbouwkundig plan en omgevingsplan. Hier horen diverse milieuonderzoeken bij. Met het Waterschap wordt al overleg gevoerd over de waterhuishouding van het gebied en het verhogen en versterken van de damwand. Bij het verkavelingsplan is rekening gehouden met hindercirkels vanwege bedrijven in de buurt. In de volgende fase zal worden bezien of die hindercirkels en in welke mate de hindercirkels invloed hebben op het stedenbouwkundige plan en omgevingsplan. Financiën

Kosten van deze ontwikkeling worden verhaald Uitgangspunt van deze ontwikkeling is dat het budgetneutraal voor de gemeente verloopt. Er wordt financieel niet bijgedragen aan het plan noch aan de aanleg van de weg of aankoop van gronden voor de weg. Op grond van de Omgevingswet is de gemeente ook verplicht om deze kosten te verhalen op de ontwikkelaars.

Financiële haalbaarheid De ontwikkelaars worden geconfronteerd met hoge kosten. De gronden Ocriet en Sterk zijn aangekocht en er waren en zijn hoge kosten voor verwijdering van de funderingen en sanering van de bodem. Bovendien is Ocriet al enkele jaren geleden gekocht zodat ook rente op de planontwikkeling drukt. Op zich zijn dit voor een ontwikkelaar normaal te verwachten kosten en risico’s die voor eigen rekening komen. De aankoop van grond voor een weg, de aanlegkosten van die weg alsmede het afkoop van sociaal en zijn echter dermate hoog, dat de ontwikkeling van woningen onder druk kan komen te staan.

GREX niet openbaar Voor dit voorstel zijn in onze opdracht 3 grondexploitaties (GREX) gemaakt. Deze grondexploitaties bevatten vertrouwelijke gegevens van de ontwikkelaars. Ons college

Pagina 10 van 12

heeft besloten om deze grondexploitaties geheim te houden op grond van artikel 5.1 onder 2f van de Wet open overheid: de bescherming van andere dan in het eerste lid, onderdeel c, genoemde concurrentiegevoelige bedrijfsgegevens. De GREX is voor raadsleden wel te raadplegen. We hebben de GREX ook met de ontwikkelaars gedeeld en besproken. De ontwikkelaars zijn van mening dat de GREX een te rooskleurig beeld geeft van de exploitatie. Het geeft in ieder geval het gedeelde beeld, dat bij minder dan 120 woningen, het deficit groter wordt. Begrotingswijziging nodig? Nee Uitvoering Na het besluit zijn onder meer de volgende acties nodig: -

Overleg provincie over nieuwe weg;

-

Overleg met grondeigenaren;

-

Milieuonderzoeken;

-

Overleg met NUTS-bedrijven en Waterschap;

-

Uitwerking verkavelingsplan naar stedenbouwkundig plan en omgevingsplan;

-

Etc.

Communicatie/participatie Ten behoeve van de gebiedsvisie is door de ontwikkelaars een uitgebreid participatietraject gevolgd. Zo zijn er twee online sessies gehouden en daarnaast twee avonden georganiseerd. Voor de ontsluiting van het gebied c.q. het onderzoek van Movares, is samengewerkt met een onderzoeksgroep die o.a. bestond uit bewoners en belanghebbenden. De samenvatting van de bijeenkomsten is als bijlage opgenomen (bijlage 8: Presentatie onderzoeksresultaten Impact verkeersbewegingen herontwikkeling Ocriet/Sterk van 16 april 2024). Over het (voorgenomen) besluit van het college en raad is een informatieve bijeenkomst gehouden voor de onderzoeksgroep op 8 januari 2025, 6 maart 2025 en 3 april 2025 en voor andere belangstellenden / belanghebbenden op 28 januari 2025. Het ontwerp-omgevingsplan wordt te zijner tijd aan bewoners en belanghebbenden gepresenteerd. Het ontwerp-omgevingsplan wordt daarna ter inzage gelegd. Ten tijde van de terinzagelegging kan eenieder een zienswijze indienen bij de gemeenteraad.

Pagina 11 van 12

Bijlagen 1. Verkavelingsstudie 69 woningen 2. Verkavelingsstudie 90 woningen 3. Verkavelingsstudie 120 woningen 3A. Verkavelingsstudie 99 woningen 4. Onderzoeksrapport ontsluiting Eembrugge door Movares 5. Addendum onderzoek ontsluiting Eembrugge door Movares 6. Onderzoeksrapport Goudappel tbv transformatie Eem 7. Profiel nieuw aan te leggen weg 8. Presentatie onderzoeksresultaten Impact verkeersbewegingen herontwikkeling Ocriet/Sterk van 16 april 2024 *) overal waar 99 woningen staat wordt bedoeld 99 + 4 indicatief. Steller hjong Registratiedatum 27 maart 2025

Pagina 12 van 12