Ruimtelijke%20onderbouwing%20dubbele%20woning%20Meentweg%20103a-%20105%20Eemnes

Gemeente Eemnes

Ruimtelijke onderbouwing Dubbele woning Meentweg 103a-105

Project:

Ruimtelijke onderbouwing Dubbele woning Meentweg 103a-105

Opdrachtgever:

Dhr. M. Hazebroek en mevrouw A. Suurling

Opgesteld door:

VANDERMARKADVIES, met dank aan SON buro voor tuin- & landschapsontwerpen en H+E Architecten

Versie:

5 mei 2022

INHOUD

1

Inleiding

3

1.1

Aanleiding en doel

3

1.2

Inhoud van deze ruimtelijke onderbouwing

3

2

Beschrijving plangebied

4

2.1

Inleiding

4

2.2

Ligging en beschrijving omgeving van het plangebied

4

2.3

Planologische situatie

9

3

Ontstaansgeschiedenis en kenmerken Meentweg

11

3.1

De ontstaansgeschiedenis van het landschap

11

3.2

Huidige kenmerken landschap en verkavelingswijze

13

4

Verhoging van de ruimtelijke kwaliteit

16

4.1

Maatregelen ter verhoging van de ruimtelijke kwaliteit

16

4.2

De derde dimensie

18

4.3

Toetsing van de voorstellen aan de Welstandsnota Eemnes 2012

23

5

Conclusie:

27

1 1.1

Inleiding Aanleiding en doel Op het perceel Meentweg 105 te Eemnes bevond zich eertijds een agrarisch bedrijf. De activiteiten van dit bedrijf zijn beëindigd. Wat resteert is de voormalige bedrijfswoning voorop het perceel met daarachter een aantal leegstaande agrarische bedrijfsgebouwen. Het is niet de bedoeling ter plaatse weer een agrarisch bedrijf uit te oefenen. De initiatiefnemer heeft het perceel gekocht met als doel alle bebouwing te slopen om vervolgens de vrijkomende ruimte te benutten voor de bouw van 2 woningen. Daarbij dient in ogenschouw genomen te worden, dat in de Provinciale Omgevingsverordening uitdrukkelijk is aangegeven dat de bouw van 2 nieuwe woningen op dit perceel alleen mogelijk is indien dit aantoonbaar leidt tot een verhoging van de ruimtelijke kwaliteit. In overleg met de gemeente is afgesproken te onderzoeken of het vanuit ruimtelijk oogpunt passend is om beide woningen te realiseren binnen 1 bouwvolume in de vorm van een “langhuistype”. Dit is een type bebouwing, dat langs de Wakkerendijk/ Meentweg veelvuldig voorkomt. Deze ruimtelijke onderbouwing heeft dan ook ten doel te onderzoeken en te onderbouwen op welke manier de ruimtelijke kwaliteit verhoogd kan worden en welk nieuw bouwvolume op deze locatie passend is in de omgeving.

1.2

Inhoud van deze ruimtelijke onderbouwing Deze ruimtelijke onderbouwing is als volgt opgebouwd: • In hoofdstuk 2 wordt een beschrijving gegeven van het plangebied. Daarin wordt allereerst een beeld geschetst van de huidige situatie. Daarna wordt ook ingegaan op de huidige planologische situatie; • Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 ingegaan op de ontstaansgeschiedenis van het ontginningslint Wakkerendijk/ Meentweg en de kenmerken van het bebouwingslint in de omgeving van het plangebied; • In hoofdstuk 4 wordt aangegeven op welke manier de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse verhoogd kan worden en welke nieuwe bouwvolumes op deze locatie passend zijn. De voorgestelde ontwikkeling wordt in dit hoofdstuk ook getoetst aan de eisen, die in de Welstandsnota 2012 zijn opgenomen; • Tenslotte wordt in hoofdstuk 5 een aantal korte conclusies getrokken.

3

2 2.1

Beschrijving plangebied Inleiding In dit hoofdstuk wordt allereerst aangegeven waar het plangebied gelegen is en hoe het plangebied er op dit moment uit ziet. Vervolgens zal ingegaan worden op de huidige planologische situatie. Daarbij wordt dankbaar gebruik gemaakt van de tekeningen en foto’s van H en E Architecten en het beeldverhaal, dat opgesteld is door SON buro voor tuin- & landschapsontwerpen ten aanzien van de landschappelijke inpassing-Natuurversterking.

2.2

Ligging en beschrijving omgeving van het plangebied Op onderstaande afbeelding is (met een rode ster) aangegeven waar het plangebied zich bevindt.

Globale situering plangebied. (Bron: OpenTopo)

Op de afbeelding is goed te zien, dat het perceel gesitueerd is in het bebouwingslint aan de westzijde van de Meentweg, ten noorden van de bebouwde kom.

4

Nu de globale ligging bekend is, zoomen we verder in:

Ligging plangebied . (Bron topkaart: Open Topo)

Door de architect is precies aangegeven wat de oorspronkelijke functie van de bebouwing was en welke oppervlakte de verschillende gebouwen en bouwwerken, geen gebouw zijnde, hebben. De bebouwing, genoemd onder nummer 2 (aanbouw kippenschuur), 15 en 16 (veeschuren) is inmiddels gesloopt en wordt niet meegenomen in het aantal te slopen meters.

Oppervlakte en functie van de bebouwing (Bron: H en E Architecten)

5

Verder dient rekening gehouden te worden met het feit, dat de provincie Utrecht in haar handreiking “Nieuwe functies op vrijkomende agrarische bedrijfspercelen”(december 2014) aangegeven heeft dat de oppervlakte van “bouwwerken, geen gebouw zijnde” niet meegerekend mag worden bij de berekening van de oppervlakte aan sloop. Concreet betekent dit, dat de mestplaat (nr. 8) en de mestring (nr. 9) niet meegerekend mogen worden. Dat betekent, dat op bovenstaand overzicht 74 m2 in mindering gebracht dient te worden. Op basis hiervan kan geconcludeerd worden, dat er ruim 900 m2 aan voormalige agrarische bedrijfsbebouwing gesloopt zal worden. Op de navolgende foto’s wordt een indruk gegeven van de huidige situatie (Bron: H en E Architecten en buro SON )

Straatbeeld met links het woonhuis

Vooraanzicht woning en linkerzijgevel

6

Voormalige agrarische opstallen

7

Opgemerkt dient te worden, dat vrijwel alle opgaande beplanting op het perceel inmiddels gerooid is. Door gebrek aan onderhoud hadden de meeste bomen een slechte vitaliteit en een lage overlevingskans. Een groot deel was al door zwammen overwoekerd en in feite op sterven na dood. Langs de sloot hingen alle bomen zo schuin dat ze bijna in de sloot vielen. Daarnaast bestond het risico, dat door omvallende bomen de (asbest)daken beschadigd zouden worden. Dus is er voor gekozen alle bomen te rooien en in te zetten op het flink herplanten. Door het rooien van de bomen en de slechte staat van de bebouwing biedt de bestaande situatie nu een trieste indruk. Dit betekent echter niet, dat er helemaal geen opgaand groen meer op of nabij het perceel meer aanwezig is. Op onderstaande luchtfoto is aangegeven welke groenstructuren op dit moment in de nabijheid van het perceel Meentweg 103a-105 aanwezig zijn en/of op het perceel zelf:

Overzicht van groenelementen

• • •

Foto 1 toont de volwassen eikenrij langs de oostzijde van de Meentweg; Foto 2 geeft een beeld van de 5 (nu afgeknotte) wilgen langs de zuidzijde van het perceel; Foto 3 biedt een impressie van het fraaie elzenbosje, dat langs de noordzijde van het perceel aanwezig is.

8

2.3

Planologische situatie Voor de gronden geldt het bestemmingsplan “Wakkerendijk-Meentweg 2012”, vastgesteld op 17 december 2012. Op basis van dit bestemmingsplan zijn de gronden bestemd voor “Agrarisch”, waarbij de bebouwing gerealiseerd dient te worden binnen het op de kaart aangegeven (agrarische) bouwvlak. Een uitsnede van de plankaart is hieronder opgenomen:

Uitsnede vigerend bestemmingsplan (Bron: Ruimtelijkeplannen)

Op basis van de huidige bestemming zijn de gronden bestemd voor agrarische doeleinden. Binnen het op de plankaart aangegeven bouwvlak mogen agrarische bedrijfsgebouwen gerealiseerd worden alsmede 1 bedrijfswoning. De gronden mogen op basis van het vigerende bestemmingsplan niet benut worden voor de bouw van 1 of meer burgerwoningen. In het vigerende bestemmingsplan is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen teneinde binnen de bestemming “Agrarisch” als “bouwvlak” aangeduide gronden te wijzigen in de bestemmingen “Wonen-2”en “Tuin”. Om deze wijzigingsbevoegdheid te mogen toepassen dient de oppervlakte van de voormalige agrarische gebouwen te worden teruggebracht tot maximaal 50% van de voormalige agrarische bedrijfsbebouwing, met een maximum van 200 m2 aan niet voor wonen bestemde gebouwen. Aan deze eis wordt voldaan door de sloop van alle voormalig agrarische bebouwing met uitzondering van de fundering van één kapschuur. In de Interim Omgevingsverordening van de provincie Utrecht wordt de mogelijkheid geboden een tweede woning te realiseren als nog eens 750 m² aan voormalig agrarische bebouwing wordt gesloopt. Aan deze eis kan ter plaatse niet voldaan worden.

In deze omgevingsverordening wordt in artikel 9.11 (Instructieregel functiewijziging (voormalig) agrarisch bedrijfsperceel naar woonfunctie met extra woningen (“ruimte voor ruimte”)) aangegeven, dat het mogelijk is af te wijken van de vereiste sloopoppervlakten, het aantal te bouwen woningen en van de verplichting om het totaal aan bedrijfsbebouwing te slopen, mits dit leidt tot verhoging van de ruimtelijke kwaliteit.

9

In de Interim Omgevingsverordening provincie Utrecht is ter toelichting op artikel 9.11 het volgende opgenomen: De kwaliteiten van het landelijk gebied moeten beschermd worden om die reden wordt terughoudend omgegaan bij de vestiging van nieuwe stedelijke functies in het landelijk gebied. Wanneer agrarische bedrijfspercelen vrijkomen, kan daarvoor een nieuwe passende functie worden gezocht. De risico’s op verrommeling, ongewenste functiemenging en ondermijning moeten worden beperkt. Er is zeker ruimte voor maatwerk mogelijk. Die ruimte in de regels is groter naarmate een grotere bijdrage wordt geleverd aan de opgave voor het landelijk gebied. De regels voor functiewijziging bieden daarom ruimte om te experimenteren. De vrijkomende bebouwing biedt immers ook kansen om bij te dragen aan gebiedsopgaven. Bij de ruimte om af te wijken van de sloopnorm kan in eerste instantie gedacht worden aan de toevoeging van kwaliteiten (landschap, waterhuishouding, recreatie). Bij een bijdrage aan gebiedsopgaven kan verder gedacht worden aan vermindering van de stikstofbelasting van natuurgebieden en aan een bijdrage aan de aanpak van bodemdaling. De extra kwaliteit kan ook in de nieuwe, stedelijke functie zelf liggen: als de lokale verstedelijkingsbehoefte op bestaande erven wordt gerealiseerd en niet in de wei, kan dat zeker ook bijdragen aan behoud van kwaliteiten van het landelijk gebied.

Er kan bijvoorbeeld ruimte worden geboden voor extra, compact gebouwde woningen op vrijkomende erven, als daarmee aantoonbaar in de plaatselijke woningbehoefte wordt voorzien. Daarbij is er ook ruimte voor nieuwe of andere woonconcepten. Ook passende kleinschalige bedrijvigheid kan zo worden gefaciliteerd. Nog mooier is het, als de plaatselijke verstedelijkingsbehoefte wordt gefaciliteerd op één geschikte plek, nadat op verschillende vrijkomende agrarische bedrijfspercelen de bedrijfsbebouwing is gesloopt (saldering sloopmeters). Ook daarvoor biedt de verordening ruimte omdat de concentratie van nieuwe bebouwing op een beperkter aantal plekken bijdraagt aan de kwaliteit van het landelijk gebied. (einde citaat) In deze ruimtelijke onderbouwing dient gemotiveerd aangegeven te worden op welke manier de bouw van 2 woningen op dit perceel leidt tot een verhoging van de ruimtelijke kwaliteit.

10

3

Ontstaansgeschiedenis en kenmerken Meentweg In dit hoofdstuk zal nader ingegaan worden op de ontstaansgeschiedenis van het bebouwingslint Wakkerendijk/ Meentweg en de belangrijkste kenmerken van het huidige landschap en het bebouwingslint. Achtereenvolgens zal ingegaan worden op de volgende aspecten: • De ontstaansgeschiedenis van het landschap; • Huidige kenmerken landschap en verkavelingswijze; • Het bebouwingsritme langs de Meentweg;

3.1

De ontstaansgeschiedenis van het landschap Eemland is het laagst gelegen gebied tussen de Utrechtse Heuvelrug en de Veluwe in. Het grootste deel van het gebied ligt tussen 0,5 meter onder en 0,5 meter boven NAP. Het landschap bestaat voornamelijk uit vlakke veenweidegronden. Binnen Eemland zijn zeer weinig natuurlijke hoogteverschillen aanwezig.

Hoogtekaart (geel = hoog; blauw = laag) Het projectgebied ligt in het slagenlandschap, in het overgangsgebied van gesloten landschap (Utrechtse Heuvelrug) naar open landschap(polder). De overgangsgebieden hebben kenmerken van zowel het aanliggende open gebied richting het oosten als van het meer gesloten landschap richting het westen.

11

Het slagenlandschap werd en wordt gekenmerkt door: • langgerekte, smalle kavels. Vanaf de Eem werd het gebied ontgonnen in lange rechte stroken voor agrarische gebruik; • een rationeel en recht wegenpatroon; • de langhuisboerderij of hallehuis als het meest voorkomende historische boerderijtype; • het (noodgedwongen) situeren van verschillende functies op het erf achter elkaar. De klassieke slagenverkaveling met langgerekte percelen en veel sloten, is duidelijk te zien op de historische kaart van omstreeks 1900. Het ontginningspatroon stapsgewijs vanaf de Eem, met de karakteristieke bebouwingslinten aan de Wakkerendijk en de Meentweg, zijn nog steeds aanwezig.

Situatie rond 1900

Situatie rond 2020

12

3.2

Huidige kenmerken landschap en verkavelingswijze Naar het oosten toe wordt het beeld vanaf de Wakkerendijk/ Meentweg bepaald door open grasland met zicht tot aan de horizon. Lange slagen, lijnen van wegen, watergangen en lange dijken geven richting aan de open ruimte.

Open polderlandschap In het overgangsgebied benadrukken de summiere beplantte kavelgrenzen de extreme openheid van de polder. Rijen knotwilgen, elzensingels en groepsgewijze beplanting verzachten de randen naar het open polderlandschap.

Beplanting in de overgangszone, toegespitst op de omgeving van het plangebied Op de kop van de kavel werd van oudsher de boerderij gebouwd. Omdat er in de breedte niet veel ruimte was, lagen de boerderij en de bijgebouwen in de lengterichting van het perceel. Daarbij is vaak gekozen voor bebouwing in de vorm van een “langhuis”. Het langhuistype komt vanouds veelvuldig voor langs de Wakkerendijk/ Meentweg in de vorm van een langgerekte boerderij, die in de lengterichting van de diepe percelen werd gesitueerd. Daarbij werd het woonhuis aan de kop van het perceel (aan de weg) gesitueerd en de deel aan de achterzijde, gericht op het aansluitende langgerekte agrarische perceel. 13

Bij het woongedeelte aan de voorkant (het domein van de vrouw) lag de moestuin, de siertuin en de boomgaard, omgrensd door een haag. Aan de achterkant van het erf speelde het agrarische leven zich af. Het achtererf en het land staan dan ook met elkaar in verbinding. Bij het bedrijfsgedeelte achter en in het omliggende landschap waren er functionele geriefhoutbosjes, singels, boomgroepen, knotbomen en struweelhagen aanwezig. In de loop der jaren hebben al diverse langhuistype-boerderijen hun agrarische functie verloren en zijn getransformeerd naar een woonfunctie. Veelal wordt de oorspronkelijke deel daarbij geschikt gemaakt om te wonen. Hierdoor ontstaan twee woningen: een “voorhuis” en een “achterhuis”. Onderstaand wordt een impressie gegeven van bestaande langhuistypen-boerderijen langs een deel van de Meentweg. Per voorbeeld wordt het adres en de afmeting van de bebouwing aangegeven:

Meentweg 75 Afmeting: 14 bij 24 meter

Meentweg 79 Afmeting: 12,5 bij 26,5 meter

14

Meentweg 87 Afmeting: 12,5 bij 27 meter

Hoewel er langs de Meentweg ook langhuis-typen voorkomen met andere afmetingen, kan op basis van bovenstaande voorbeelden wel geconcludeerd worden, dat langhuistypen met een gevelbreedte van 12 tot 14 meter en een lengte van om en nabij de 26 meter op meerdere plaatsen al voorkomen langs de Meentweg. Daarbij wordt het straatbeeld vooral bepaald door de voorgevels van de bebouwing. Deze vormen het “gezicht” naar de straat. De lengte (of zo u wilt diepte) van de bebouwing is ruimtelijk minder van invloed. Gezien de grote afmetingen van de percelen en het achterliggende landschap is het nauwelijks waarneembaar of de bebouwing nu 25 of 30 meter diep is. Dit heeft slechts een beperkte invloed op het huidige ruimtelijke beeld. Omdat de bijgebouwen vaak gesitueerd zijn achter het langhuis biedt deze vorm van verkavelen mogelijkheden voor zichtlijnen vanaf de Meentweg naar het achterliggende open agrarische landschap.

15

4 4.1

Verhoging van de ruimtelijke kwaliteit Maatregelen ter verhoging van de ruimtelijke kwaliteit Door SON buro voor tuin- & landschapsontwerpen is aangegeven op welke manier de ruimtelijke kwaliteit verhoogd kan worden. Daarbij wordt uiteraard rekening gehouden met de gegevenheden van het landschap en de bebouwingsstructuur, zoals die in het vorige hoofdstuk zijn beschreven. Uitgangspunt daarbij is het realiseren van een dubbele woning in de vorm van een langhuis, dat qua afmetingen nagenoeg overeenkomt met andere langhuistypen langs de Meentweg. Om de nieuwbouw goed te laten passen in het straatbeeld is gekozen voor een iets smallere frontbreedte dan “gangbaar” is: 10 meter in plaats van 12 tot 14 meter. De diepte komt overeen met de diepte van andere langhuistypen langs de Meentweg. Ook is gekeken of een andere wens van de initiatiefnemers (het realiseren van een bijgebouw in de vorm van een schuur op de bestaande fundering van de kapschuur) ter plaatse inpasbaar is. Geconcludeerd is, dat aan deze wens voldaan kan worden indien er voor gezorgd kan worden dat de schuur “met de rug” naar het belendende perceel staat, zodat de toegang tot de schuur “van binnenuit” plaats kan vinden in plaats van direct langs de perceelsgrens. Hierdoor kan mogelijke overlast voor de buren voorkomen worden.

Dit is als zodanig besproken met de buren en zij kunnen volledig instemmen met de voorgestelde inrichting op het perceel. De verhoging van de ruimtelijke kwaliteit kan volgens buro SON bewerkstelligd worden indien er voldaan wordt aan de volgende randvoorwaarden ten aanzien van stedenbouw en landschap: Stedenbouwkundig: • Nieuwbouw in de lengterichting situeren, overeenkomstig het oorspronkelijke ontginningspatroon in Eemnes; • De bouwrichting en de kaprichting van de nieuw te bouwen woning volgt de richting van de lange smalle percelen, oost-west; • Het bijgebouw van 10 bij 16 meter realiseren op de bestaande fundering van de kapschuur. Als er voldaan wordt aan deze randvoorwaarden, dan is er al een grote verbetering bereikt ten opzichte van de huidige situatie. In de huidige situatie is er op het bouwperceel namelijk een grote verscheidenheid aan bebouwing aanwezig, waarvan de bouwkundige staat matig tot slecht is. Door de situering van deze bebouwing op het perceel zijn er vanaf de Meentweg op dit moment geen zichtlijnen aanwezig naar het achterliggende open agrarische landschap. In de nieuwe situatie wordt de bebouwing geconcentreerd in het langhuis en één bijgebouw. Meestal worden bijgebouwen gesitueerd achter de hoofdbebouwing.

Hierboven is aangegeven, dat hier bewust van afgeweken is om de bestaande fundering van een kapschuur te kunnen hergebruiken voor de nieuwe schuur. Tussen beide bouwvolumes is veel onbebouwde ruimte aanwezig. Hierdoor zijn er goede mogelijkheden om vanaf de Meentweg zichtlijnen te realiseren naar het achterliggende open polderlandschap. Bestemmingsplan technisch moet er dan natuurlijk wel voor gezorgd worden dat er geen bijgebouwen “in de zichtlijn” gesitueerd kunnen worden. Landschappelijk: Om de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse te kunnen verhogen dienen de volgende maatregelen getroffen te worden ten aanzien van de landschappelijke inpassing en de natuurversterking: 16

• • • • • • • • • • •

de voorzijde omkaderen door een lage haag met meidoorn, veldesdoorn of haagbeuk; boomgaard van hoogstam vruchtbomen zoals appel, peer en pruim toevoegen; het achtererf aansluiten op het omringende landschap door middel van zichtlijnen, doorlopende lange lijnen in de erfinrichting en een bloemenweide grenzend aan de paardenweide; de bloemenweide als biotoop voor insecten en vlinders; de paardenweide inrichten met een geriefhoutbosje en een elzenbosje; een poel aanleggen met een flauwe noordoever waardoor een geschikt microklimaat ontstaat voor flora en fauna; de kavelranden aan de noord- en zuidzijde gedeeltelijk beplanten met knotwilgen en een elzenbosje; aandacht voor berm- en slootvegetatie met inheemse kruidenrijke flora; nestkasten voor gewone tuinvogels ophangen in een aantal bomen; in tuingedeelte langgerekte plantvakken terug laten komen; het omvormen van verharding naar groen.

De omvorming van een agrarisch bouwperceel naar een woonperceel levert op meerdere vlakken kwaliteitswinst op door: • het vervallen van een mogelijke stankcirkel; • het verminderen van de oppervlakte aan verharding; • het versterken van de groene verbinding van het erf met het landschap; • het versterken van het aanwezige landschapstype; • het verhogen van de natuurwaarde en de biodiversiteit. Deze maatregelen zijn op onderstaande afbeelding aangegeven:

Maatregelen ter verhoging van de ruimtelijke kwaliteit

Op de afbeelding is een “paardenweide” aangegeven alsmede een locatie voor “kleinvee”. Dit vraagt om een nadere verklaring: De initiatiefnemer wil graag hobbymatig enkele dieren houden. Daarbij denkt hij aan één of twee paarden, die zich vrij moeten kunnen bewegen op de paardenweide. Hiervoor is voldoende ruimte aanwezig achter het “woongedeelte” van het perceel. Op deze manier kan de vrouw des huizes en haar dochter dicht bij huis genieten van hun paarden. Daarnaast wordt gedacht aan enkele konijnen (van de twee kinderen) en misschien enkele kippen voor een vers eitje. Voor deze dieren is onder andere ruimte aanwezig achter het bijgebouw. Het blijft dus allemaal kleinschalig en beperkt van omvang. Door de initiatiefnemer wordt benadrukt dat het houden van enkele dieren nooit een zakelijk karakter zal krijgen aangezien zij op deze plek willen gaan wonen om van de rust en het uitzicht te kunnen genieten en niet om nog meer werk aan te halen. 17

Hieronder is nog even ingezoomd op het woongedeelte van het perceel.

Voorgestelde landschappelijke inrichting “woongedeelte” van het perceel met zichtlijnen (rode pijlen) vanaf de Meentweg naar het achterliggende agrarische gebied

4.2

De derde dimensie Door H en E Architecten zijn tekeningen gemaakt, die een indruk geven van de 3e dimensie: Hoe zien de voorgestelde bouwvolumes eruit in vogelvlucht en vanaf ooghoogte vanuit een aantal verschillende standpunten. Het resultaat hiervan is hieronder opgenomen, voorzien van een korte toelichting: De bestaande bebouwing op het perceel zal volledig gesloopt worden, met uitzondering van de fundering van één kapschuur. Daarna zullen de vrijkomende gronden benut worden voor de realisatie van een tweetal woningen. Uitgangspunt is het onderbrengen van een tweetal woningen in één bouwvolume in de vorm van een “langhuis”:

Voorstel situering dubbele woning in de vorm van een langhuistype 18

Bij het situeren van het nieuwe langhuis is uitgegaan van een bouwvolume met een frontbreedte van 10 meter. Dat is minder dan op andere plaatsen langs de Meentweg “gebruikelijk” is. Deze wat kleinere maat is gekozen om het nieuwe bouwvolume makkelijker te laten opnemen in het straatbeeld. Verder is uitgegaan van een diepte van ongeveer 26 meter. Deze maat komt op diverse plaatsen langs de Meentweg al voor. Wat direct opvalt, is dat er in de nieuwe situatie aanzienlijk minder bebouwing op het perceel aanwezig is dan nu het geval is. Na de sloop van ruim 900 m2 aan voormalig agrarische bebouwing wordt er minder dan 450 m2 teruggebouwd (inclusief een bijgebouw van ongeveer 160 m2 aan de noordzijde van het perceel op het fundament van een bestaande kapschuur).

Situering dubbel woonhuis en bijgebouw

Vogelvlucht vanaf de zuidoost-zijde 19

Vogelvlucht vanaf de noordoost-zijde

Vogelvlucht vanaf de noordwest-zijde

Vogelvlucht vanaf de westzijde

20

Impressies op straatniveau vanaf de Meentweg 21

Maatvoering

Op de afbeelding is te zien, dat uitgegaan wordt van een lage goot (maximaal 3 meter) voor de dubbele woning). Voor de kap is uitgegaan van een hellingshoek van 45 graden. In de regels van het vigerende bestemmingsplan “Wakkerendijk-Meentweg 2012” wordt een dakhelling van minimaal 40 en maximaal 50 graden voorgeschreven voor woningen. Het voorgestelde bouwvolume is derhalve qua frontbreedte kleiner dan het gangbare langhuistype, qua diepte overeenkomstig het gangbare langhuistype en qua dakhelling passend binnen de regels van het vigerende bestemmingsplan. Dit gecombineerd met een goothoogte van maximaal 3 meter levert een totaal bouwvolume op van bijna 1600 m3. Dit betekent, dat binnen dit bouwvolume 2 woningen met een maximale inhoud van 800 m3 gerealiseerd kunnen worden.

22

4.3

Toetsing van de voorstellen aan de Welstandsnota Eemnes 2012 In de Welstandsnota Eemnes 2012 wordt het volgende gesteld ten aanzien van de gewenste ontwikkeling: Wakkerendijk/Meentweg is een zeer waardevolle lintbebouwing die bovendien beeldbepalend is voor het aanzicht van Eemnes. Zowel de ruimtelijke structuur als het bebouwingsbeeld zijn zeer karakteristiek en verdienen een zorgvuldige behandeling vanuit het oogpunt van welstand. Het ter plaatse geldende bestemmingsplan draagt daar reeds in belangrijke mate aan bij, nader ondersteund met de onderstaande welstandscriteria. Vooral het terughoudende beleid ten aanzien van de kleine bouw en het vrijhouden van doorzichten is daarbij van belang.

Op basis van de voorgaande analyse worden in de Welstandsnota Eemnes 2012 de volgende welstandscriteria ten tonele gevoerd: Algemeen de bestaande gebouwde omgeving is het kwalitatieve referentiepunt voor ieder (vergunningplichtig) bouwwerk. Dat wil zeggen dat een bouwkundige toevoeging of verandering de bestaande stedenbouwkundige structuur, de typologie van gebouwen en de detaillering, kleuren materiaalgebruik ervan als uitgangspunt dient te nemen. Plaatsing handhaven van de bestaande ritmiek in de lintbebouwing en van de gevarieerde plaatsing ten opzichte van de weg; bijgebouwen dienen terugliggend van de hoofdbouwmassa geplaatst te worden; het clusteren van bebouwing, waarmee bestaande doorzichten vrijgehouden worden; de nokrichting dient evenwijdig aan de verkavelingsrichting te worden geplaatst. Massa en vorm de hoofdgebouwen hebben een individuele uitstraling met heldere, eenduidige hoofdvormen; geen samengestelde bouwmassa’s in de breedte van het perceel; de hoofdmassa bevindt zich aan de wegzijde en heeft een representatieve voorgevel; de gevelindeling wordt gekenmerkt door een evenwichtige opbouw; aan- en uitbouwen, alsmede bijgebouwen zijn ondergeschikt aan de hoofdmassa.

Detaillering, kleur- en materiaalgebruik gevels zijn opgetrokken uit roodbruine baksteen of zijn (crème)wit gepleisterd; alleen indien de bijgebouwen achter de hoofdbouwmassa worden gerealiseerd kan de materialisering van deze bijgebouwen ook in natuurlijke materialen, zoals gepotdekseld hout, worden opgetrokken; alleen indien daken van bijgebouwen voldoende afstand tot de weg hebben is een ander materiaal toegestaan mits in grijze en donkere tinten uitgevoerd, afwijkend van de gevelkleur en voorzien van (golfplaten-)profiel en met een matte, -niet spiegelde- oppervlaktestructuur; daken moeten worden gedekt door riet of gebakken pannen. In afwijking van de criteria voor aan- of uitbouwen (paragraaf 3.1) mag in dit deelgebied de daktrim, bovendorpel of boeiboord van een aan- of uitbouw aan de voorzijde maximaal 0,15 m hoog zijn, dan wel conform de bestaande detaillering van de woning.

In de volgende paragrafen zal beoordeeld worden of de voorgestelde nieuwe ontwikkeling op het perceel voldoet aan de welstandseisen. Daarbij beperkt de beoordeling zich tot de stedenbouwkundige aspecten. Dit betekent concreet, dat vooral ingegaan wordt op de plaatsing van de nieuwbouw op het perceel en op de massa en vorm van de hoofdbebouwing. 23

Plaatsing van de nieuwbouw op het perceel In de Welstandsnota Eemnes 2012 wordt het volgende gesteld ten aanzien van de plaatsing van nieuwe bebouwing: • de bestaande ritmiek in de lintbebouwing en van de gevarieerde plaatsing ten opzichte van de weg dient gehandhaafd te worden; • bijgebouwen dienen terugliggend van de hoofdbouwmassa geplaatst te worden; • bestaande doorzichten dienen vrijgehouden te worden door het clusteren van bebouwing; • de nokrichting dient evenwijdig aan de verkavelingsrichting te worden geplaatst. Op onderstaande afbeelding is de bestaande ritmiek van de bebouwing langs de Meentweg aangegeven:

Grote variatie in bebouwingsmassa’s langs (een deel van) de Meentweg (plangebied is aangepijld)

Duidelijk is, dat er geen sprake is van een heldere ritmiek. Wel is te zien, dat de bebouwing per bouwperceel een zeker ensemble vormt, waarbij deze bebouwing zeer gevarieerd gesitueerd is. Soms vlak op de weg, vaak wat verder van de weg afgelegen en vaak zonder enige duidelijke ordening. Verder is wel zeer duidelijk te zien, dat de bebouwing in de lengterichting van de percelen geplaatst is. Daarbij staat vrijwel altijd het woonhuis voorop het perceel en de bijgebouwen (ver) erachter.

24

Wanneer we vervolgens de huidige situatie vergelijken met de voorgestelde nieuwe situatie, dan levert dit het volgende beeld op:

Huidige situatie

Voorgestelde nieuwe situatie

Ten opzichte van de huidige situatie is de bebouwing in de voorgestelde nieuwe situatie met meer dan de helft verminderd. Dat levert een vergroening van de situatie op. Verder is de dubbele woning in het langhuis duidelijk georiënteerd op de Meentweg, waarbij het bijgebouw ver naar achteren is geplaatst. Allemaal zaken, die op basis van de Welstandsnota Eemnes 2012 vereist zijn. Daar wordt dus aan voldaan. De bebouwing in de nieuwe situatie is duidelijk geclusterd en beslaat bovendien een veel kleinere oppervlakte dan de huidige bebouwing. Hierdoor kunnen er ten opzichte van de huidige situatie extra doorzichten gerealiseerd worden. Deze zijn met rode pijlen aangegeven op de tekening van buro Son (zie blz.18). Tenslotte kan opgemerkt worden, dat de voorgestelde nokrichting van de nieuwbouw evenwijdig aan de verkavelingsrichting is geplaatst, waardoor er ook aan deze welstandseis voldaan wordt.

Massa en vorm van de hoofdbebouwing In de Welstandsnota Eemnes 2012 wordt het volgende gesteld ten aanzien van de massa en vorm van de bebouwing: • de hoofdgebouwen hebben een individuele uitstraling met heldere, eenduidige hoofd-vormen; • geen samengestelde bouwmassa’s in de breedte van het perceel; • de hoofdmassa bevindt zich aan de wegzijde en heeft een representatieve voorgevel; • de gevel-indeling wordt gekenmerkt door een evenwichtige opbouw; • aan- en uitbouwen, alsmede bijgebouwen zijn ondergeschikt aan de hoofdmassa. Ten aanzien van deze welstandseisen kan het volgende puntsgewijs opgemerkt worden over de voorgestelde nieuwbouw: • De hoofdbebouwing heeft een heldere, eenduidige hoofdvorm; • De bebouwing is niet gesitueerd in de breedte van het perceel, maar juist evenwijdig aan de verkavelingsrichting; 25

• • • •

De hoofdbebouwing is eenduidig van vorm en bestaat uit een enkelvoudige hoofdvorm De hoofdmassa is georiënteerd op de weg en zal voorzien worden van een representatieve voorgevel; Bij de gevelindeling zal gelet worden op een evenwichtige opbouw; Het bijgebouw is ondergeschikt aan de hoofdmassa en staat bovendien ten opzichte van de Meentweg ver naar achteren.

Kortom: de voorgestelde nieuwbouw voldoet aan alle eisen, die in de Welstandsnota Eemnes 2012 gesteld worden ten aanzien van de vorm en massa van de bebouwing.

26

5

Conclusie: Op basis van het gestelde in de voorgaande paragrafen kan geconcludeerd worden, dat: 1. de voorgestelde nieuwbouw op het perceel Meentweg 103a-105 vanuit stedenbouwkundig oogpunt als passend in de omgeving beschouwd kan worden; 2. de voorgestelde inrichting van het perceel zorgt voor een verhoging van de ruimtelijke kwaliteit ten opzichte van de huidige situatie door het treffen van diverse maatregelen, die zowel het landschap als de natuur versterken; 3. het bouwvolume uit ruimtelijk oogpunt aanvaardbaar is op deze locatie; 4. het binnen het voorgestelde bouwvolume mogelijk is een tweetal woningen te realiseren met een maximale inhoud van 800 m 3 elk.

27