RIB woningbouw prijzen de Hilt

INFORMATIENOTA RAAD EEMNES Van

Het College

Aan

Gemeente Eemnes - Gemeenteraad

Portefeuillehouder

Th. Reijn

Datum

10 augustus 2021

Onderwerp Woningbouwprijzen woningbouwlocatie Hilt Portefeuillehouder Th. Reijn (Eemnes) Openbaar Ja Kennisnemen van 1. Het besluit van het college ten aanzien van de maximale prijzen van woningen bij de woningbouwlocatie De Hilt en 2. Het besluit van het college om een raadsvoorstel voor te bereiden om de tabellen van de Woonvisie voor wat betreft de prijscategorieën van woningen en van het sociaal compensatiefonds aan te passen. Aanleiding (inleiding) De Woonvisie is in 2019 vastgesteld als kader voor het woonbeleid binnen de gemeente. Het uiteindelijke doel van de Woonvisie is om afstemming tussen de woonwensen van de inwoners en de aangeboden producten te vinden. In de Woonvisie zijn afspraken gemaakt rondom de verschillende prijsklassen. Een belangrijk element daarin is de afspraak rondom de indexatie van de grenzen van de prijscategorieën. Koopprijzen worden conform de Woonvisie jaarlijks geïndexeerd met de Consumentenprijsindex (CPI) van het CBS. Bekend is dat de huizenprijzen recent een stuk harder zijn gestegen dan de CPI en dat er de laatste jaren een wig is ontstaan tussen de maximale (geïndexeerde) prijzen uit Pagina 1 van 4

de Woonvisie en de daadwerkelijke prijzen op de woningmarkt. Zie de afbeelding. Hierin zijn dat de gemiddelde huizenprijzen in Nederland en de CPI vanaf 2015 uitgezet.

Voor de verkoop van gronden bij de voormalige Hilt aan een aannemer/ontwikkelaar is op het ogenblik een ‘prijsvraag’ gaande. Aan 5 aannemers is op basis van een selectieleidraad gevraagd om een bieding te doen op de grond en daarvoor ook een schetsplan te maken. De procedure voorziet er in, dat de aannemers ook vragen aan de gemeente kunnen stellen over de procedure en de selectieleidraad. Eén van de vragen gaat over de huizenprijzen c.q. over de prijsindex die we willen hanteren. Wij verkopen de gronden namelijk in 2021 en de aannemers zullen de woningen volgens planning in 2022 verkopen. De vraag is van welke maximale prijzen de aannemers mogen uitgaan in 2022. Kernboodschap In de Woonvisie zijn de diverse categorieën opgenomen en beschreven. Daarin is aangegeven, dat de prijzen mogen stijgen met het consumentenindexcijfer. Over de afgelopen 30 jaar is dat 2,2%. Omdat de huizenprijzen in Eemnes en de rest van Nederland met veel meer dan 2,2% per jaar stijgen, het afgelopen jaar met 14%, wordt de kloof tussen de prijzen van de Woonvisie en de werkelijke prijzen van woningen (elk jaar) groter. Overigens zijn de prijzen van woningen in Nederland na het vaststellen van de Woonvisie met 25% gestegen. Doelstelling van de gemeente voor wat betreft de Hilt is, het bieden van woningen voor starters (goedkope koop) en ook woningen voor doorstroming (senioren en gezinnen).

Starters laten geen eigen woning achter en profiteren dus niet van een waardeontwikkeling van een bestaande woning. Doorstomers profiteren daar wel van. Zij zagen hun woning de afgelopen jaren (2-3 jaar) met tenminste 25% stijgen. Dat betekent, dat deze doorstromers ook (veel) meer geld te besteden hebben. Zij hoeven dus ook niet te profiteren van een kunstmatig laag gehouden verkoopprijs van een nieuwe woning.

Pagina 2 van 4

Er is een rechtstreeks verband tussen de prijzen van de woningen die de marktpartijen mogen vragen en de grondprijs die de gemeente gaat ontvangen en dus met de GREX van de Hilt en vervolgens ook met de financiën van de gemeente. Hierbij dient overigens nog aangetekend te worden, dat niet alleen de prijzen van huizen stijgen, maar ook dat de bouwkosten erg stijgen. De verkoopprijs van de grond staat dus ook hierdoor onder druk. Omtrent deze vraagstelling is advies gevraagd aan de Brinkgroep. Brinkgroep geeft in zijn advies van 9 juli 2021 aan, dat de huizenprijzen inderdaad veel harder zijn gestegen dan het Consumentenprijsindexcijfer. De tabel op blz. 1 van het advies brengt dat treffend in beeld. In het advies wordt het als volgt verwoord: Hierdoor komt het voor dat gemeente Eemnes in de praktijk lagere verkoopprijzen hanteert om te (blijven) voldoen aan haar eigen Woonvisie. Wij zien dit ook bij meerdere gemeenten in Nederland gebeuren. Een kunstmatig lage verkoopprijs zorgt voor een aantal onwenselijke ‘incentives’ bij potentiële kopers. Niet alleen biedt het de kans voor speculatie, maar de gemeente loopt ook grondopbrengsten mis die anders ten gunste van de gemeente waren gekomen.

Toch wil elke gemeente graag een product aanbieden voor kopers met een beperkt budget, waarbij er bewust voor gekozen kán worden om een lagere verkoopprijs te hanteren dan marktconform op dat moment.

Brinkgroep adviseert: Advies (De Hilt) Project De Hilt bevindt zich in een latere fase van het project. Specifiek is de vraag welke prijzen realistisch gezien moeten worden gehanteerd voor De Hilt, rekening houdend met het voorgaande en de achterblijvende indexatie van de prijscategorieën. Hogere verkoopprijzen hebben immers ook een directe invloed op de grondprijs, en daarmee ook de gemeentelijke financiën. Zeker met de stijgende bouwkosten staan de grondprijzen in de grondexploitatie onder druk. In lijn met het voorgaande adviseren we specifiek voor De Hilt om een eenmalige indexatie te hanteren, die tussen de maxima van de prijscategorieën en de marktconforme prijzen ligt, in combinatie met een anti-speculatiebeding en/of of zelfbewoningsplicht. Dit zou specifiek voor dit project een (tijdelijke) middenweg zijn, waarbij én de woningen relatief betaalbaar blijven, én realistischere verkoopprijzen worden gehanteerd. Daarnaast weert het beleggers en heeft de gemeente de instrumenten in stelling gebracht om onbedoelde verrijking van de eerste huiseigenaren tegen te gaan. Dit geeft de gemeente dus een directe financiële impuls in haar grondexploitatie. Bovenal biedt het de ruimte om in de komende periode het beleid uit de Woonvisie conform het voorgaande uit dit memo tegen het licht te houden en een keuze te maken hoe om te gaan met deze problematiek in bredere zin.

Bij de Hilt wordt de combinatie van anti-speculatie en zelfbewoning toegepast. Resteert de vraag welke indexatie kan worden toegepast. Desgevraagd geeft Brinkgroep aan, een verhoging van 10% redelijk te vinden. Met in achtneming van het bovenstaande hebben wij besloten: - De prijzen van de rijwoningen midden (cat. 2) te verhogen het Consumentenprijsindexcijfer (CPI: 1,75%). Starters profiteren niet van de verkoop van een woning. De maximale prijs komt dan op € 290.000. - 4 seniorenwoningen cat. 2 (aan de noordzijde van het plangebied met de kleinere tuinen) eveneens alleen te verhogen met het Consumentenprijsindexcijfer (CPI). Op deze Pagina 3 van 4

manier zijn de woningen bereikbaar voor mensen uit een ‘goedkope’ eengezinswoning koop en wellicht ook nog uit huurwoningen. - De prijzen van de andere woningen te laten stijgen met 10%. Dit is op zich ten opzichte van de Woonvisie een forse stijging, maar ten opzichte van de waardeontwikkeling van huizen, gematigd. Dit geeft het volgende beeld: max. € 290.000

-

6 Rij woning midden cat.2:

-

2 Rijwoningen hoek cat. 3:

-

4 seniorenwoningen cat. 2: max. € 290.000

max. € 380.000

-

8 seniorenwoningen cat. 3: max. € 380.000

-

10 Appartementen cat. 3:

-

De 3 vrijstaande woningen, 8 twee-onder-een-kap-woningen en 13

max. € 380.000

appartementen zijn ingedeeld in categorie 4 (duur). Hiervoor geldt geen maximale prijs. Deze problematiek speelt niet eenmalig. Wij hebben daarom ook besloten om een raadsvoorstel voor te bereiden om de tabellen van de woonvisie en van het sociaal compensatiefonds aan te passen. Consequenties De prijzen van de woningen hebben een directe relatie met de grondprijs. De opbrengsten van de verkoop komen ten gunste van de Grondexploitatie Hilt. Communicatie N.v.t. Vervolg U kunt een raadsvoorstel tegemoet zien over de tabellen van prijscategorieën van de Woonvisie en het sociaal compensatiefonds. Bijlagen - Het advies van de Brink Management van 9 juli 2021

Pagina 4 van 4