Raadsvoorstel openen grondexploitatie Zuidpolder Zuid

BESLISVOORSTEL RAAD EEMNES Besluitvormend orgaan Gemeente Eemnes - Gemeenteraad Gemeentecode Eemnes Onderwerp Grondexploitatie Zuidpolder Zuid wonen en bedrijven Portefeuillehouder Th. Reijn (Eemnes) Openbaar Beslisvoorstel is openbaar, de bijlagen niet. Geheimhouding is aan de orde omdat kennis van de bijlagen de onderhandelingspositie van de gemeente in de komende contractbesprekingen met BPD en Alliantie (en eventuele andere ontwikkelaars) ernstig kan verzwakken. Daarnaast verzwakt kennis van de bijlagen de positie van BPD en Alliantie bij de onderhandeling tussen hen en bijvoorbeeld aannemers voor de bouw van woningen op de gronden in verband met het bouw- en ontwikkelrecht dat aan de verkoop is verbonden. Voor de gemeente is geheimhouding verder noodzakelijk om geen inzicht te geven in de ramingen voor plankosten, advisering, aanleg bovenplanse voorzieningen en het bouwen woonrijp maken van het plangebied. Conform ons aanbestedingsbeleid zal dat in de markt uitgezet worden. De grondslag voor de geheimhouding ligt in het bepaalde in artikel 25 van de Gemeentewet op grond van het belang genoemd in artikel 10, lid g van de Wet openbaarheid van bestuur. De geheimhouding eindigt op 1 januari 2040.

Pagina 1 van 6

Besluiten 1. Bijlage B ‘Grondexploitatie Zuidpolder Zuid Wonen 20210928’ vast te stellen. 2. Bijlage C ‘Grondexploitatie Zuidpolder Zuid Bedrijven 20210928’ vast te stellen. 3. Bijlage D ‘Investeringskrediet en 22ste begrotingswijziging Zuidpolder Zuid’ vast te stellen. 4. Gelet op het bepaalde in artikel 25 lid 2 en 3 van de Gemeentewet op grond van het belang genoemd in artikel 10, onder g van de Wet openbaarheid van bestuur, de geheimhouding te bekrachtigen op: -

Bijlage A ‘Financiële uitgangspunten GREX Zuidpolder wonen en bedrijven 20210928’,

-

Bijlage B ‘Grondexploitatie Zuidpolder Zuid Wonen 20210928’,

-

Bijlage C ‘Grondexploitatie Zuidpolder Zuid Bedrijven 20210928’

-

Bijlage D ‘Investeringskrediet en de 22ste begrotingswijziging Zuidpolder Zuid’

tot het einde van het exploitatietraject, thans voorzien 1 januari 2040. Inleiding In 2020 en 2021 zijn na besluitvorming in uw raad aansluitend aan Zuidpolder gronden aangekocht van Rigter, BPD en de Alliantie. Deze aankoop voorziet samen met de geplande inbreidingen en transformaties in Eemnes in voldoende woningen voor de komende periode. Zuidpolder Zuid richt zich hierbij voor een belangrijk deel op de segmenten waar Eemnessers in het woningbehoefte onderzoek uit 2020 om vroegen. Goedkoop voor starters en één persoonshuishoudens (ca. 35%) en midden duur voor onder andere gezinnen (ca. 35%). De helft van de goedkope woningen zijn hierbij bedoeld voor de sociale verhuur. Op basis van het door uw raad vastgestelde beleid over het woningbouwtempo in Zuidpolder zal de eerste gronduitgifte direct aansluitend in 2026 plaatsvinden en de laatste in 2038. We sluiten dus aan op het bouwtempo Zuidpolder en gaan met Zuidpolder Zuid op dezelfde wijze verder. Medio 2022 zal het gewenste bouwtempo en fasering door de nieuwe raad moeten worden vastgesteld, omdat dit de basis vormt van de definitieve afspraken met ontwikkelaars en de andere betrokken partijen. Een relatief klein deel van de aangekochte gronden is bestemd voor de uitbreiding van het bedrijventerrein. We willen dit zoveel mogelijk gebruiken om lokale ondernemers in staat te stellen te groeien of te starten.

Voor zover nog noodzakelijk wordt ook in het vrachtwagen parkeren voorzien. Aangezien we geen bedrijfskavels meer hebben om uit te geven, kunnen we nu (en de komende twee jaar) niet voorzien in de vraag naar bedrijfskavels. Afhankelijk van de snelheid waarmee de raad en uiteindelijk de provincie het planologisch kader vaststelt kunnen in 2024 al bedrijfskavels worden uitgegeven (oplevering 2025). De gemeente voert voor het bedrijventerrein en de woonwijk zelf de grondexploitatie aangezien zij 100% eigenaar is van de gronden. Er is geen samenwerkingsovereenkomst Pagina 2 van 6

met marktpartijen nodig. Wel hebben BPD en Alliantie hun gronden onder een bouwclaim verkocht. Op de gronden van Rigter moet de gemeente éénmaal voor een uitgifte contracteren met BPD en Alliantie. Voor de overige ca. 120 woningen is de gemeente vrij om een ontwikkelende partij te selecteren. Zolang de gronden niet in exploitatie zijn genomen maken ze onderdeel uit van de zogenaamde Materiele Vaste Activa op de balans van de gemeente Eemnes. Zolang gronden niet in exploitatie zijn genomen kunnen geen andere kosten (behoudens rente) worden geactiveerd. Aangezien de planontwikkeling reeds in 2021 is gestart en met BPD en Alliantie in 2022 afspraken worden gemaakt over de bouwclaim, is het belangrijk dat deze kosten op goede wijze kunnen worden toegerekend aan de gronden. De landelijke commissie Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) geeft het in de notitie grondexploitatie als volgt weer: “Het startpunt van bouwgrond in exploitatie (BIE) is het

raadsbesluit met de vaststelling van het grondexploitatiecomplex, inclusief grondexploitatiebegroting. Vanaf dat moment wordt de BIE geopend en kunnen kosten worden geactiveerd en bijgeschreven op de voorraadpositie bij onderhanden werk (bouwgronden in exploitatie) op de balans”. Er liggen momenteel twee concept grondexploitaties voor: bijlage B ‘Grondexploitatie Zuidpolder Zuid Wonen 20210928’ en bijlage C ‘Grondexploitatie Zuidpolder Zuid Bedrijven 20210928’. In bijlage A ‘Financiële uitgangspunten GREX Zuidpolder wonen en bedrijven 20210928’, is een uitgebreide toelichting op beide exploitaties opgenomen. Kernpunten zijn: -

19.000m2 netto uitgeefbaar bedrijventerrein

-

443 woningen, waarvan 35% sociaal en 35% midden duur volgens de definitie van de Woonvisie Eemnes 2019 – 2023 en vanaf 2019 een jaarlijkse index van 2,4% en vanaf 2023 2% op de v.o.n.-prijs en 2,25% voor de overige categorieën

-

uitgifte van gemiddeld 40 woningen per jaar

-

inkomsten op basis van een residuele grondwaardebepaling

-

indien gewenst op basis van de woonbehoefte kunnen de gronden van Rigter (fase 1) in de tijd naar voren worden gehaald

-

bijdrage van ca. € 5,0 miljoen aan het doortrekken van de Zuidersingel en een aansluiting op de Eikenlaan

In het vervolg worden er gescheiden besluiten voorgelegd voor woningbouw Zuidpolder Zuid en het bedrijventerrein.

Pagina 3 van 6

Doel Indien de raad besluit om de ‘Grondexploitatie Zuidpolder Zuid wonen’ en de ‘Grondexploitatie Zuidpolder Zuid bedrijven’ vast te stellen kunnen naast de rentekosten ook de kosten die in het kader van de planontwikkeling worden gemaakt op een goede wijze worden toegerekend. Op deze wijze wordt voldaan aan het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV). Toelichting besluit (argumenten)

1. Kosten voor onderzoek gericht op onder andere planologische verankering kunnen worden verantwoord De provincie Utrecht is bezig met een provinciale omgevingsvisie. In de interim omgevingsverordening van maart 2021 zijn de gronden Zuidpolder Zuid weergegeven als een locatie die onder voorwaarden ontwikkeld kan worden. Het overleg met de provincie is er op gericht dat de locatie binnen het provinciale beleid wordt verankerd. Aansluitend moet er een omgevingsplan worden gemaakt waarvoor de benodigde onderzoeken nog moeten plaatsvinden. Op dit moment is slechts globaal inzichtelijk wat deze opgave inhoud. Door middel van onderzoek wordt dat de komende tijd geconcretiseerd. Het is noodzakelijk dat de kosten van deze onderzoeken en de begeleiding verantwoord kunnen worden binnen een grondexploitatie. In bijlage D is het gevraagde investeringskrediet en de bijbehorende begrotingswijziging opgenomen.

2. De contactvorming met BPD en Alliantie over hun bouwclaim vangt in 2022 aan In de koopovereenkomst met BPD en Alliantie is afgesproken dat de contractbesprekingen over hun bouwclaim medio 2022 starten. Voor de gemeente Eemnes is het wenselijk dat deze besprekingen kunnen worden gevoerd vanuit een vastgestelde grondexploitatie zodat de (financiële) effecten van de besprekingen onmiddellijk inzichtelijk worden en een optimaal onderhandelingsresultaat kan worden bereikt.

3. De waarde van de aangekochte gronden kan worden aangetoond in de jaarlijkse verslaglegging In de jaarlijkse verslagleging van de gemeente is het van belang dat de waarde waarvoor de aangekochte gronden op de balans staan kan worden gemotiveerd. De grondexploitatie is hiervoor het instrument. Vastgesteld wettelijk- en beleidskader Gemeentewet en Wet ruimtelijke ordening Relatie BEL-gemeenten en BEL Combinatie N.v.t.

Pagina 4 van 6

Kanttekeningen

1. De looptijd van de ‘Grondexploitatie Zuidpolder Zuid wonen’ is langer dan 10 jaar In de notitie Grondexploitatie van de commissie BBV is het uitgangspunt opgenomen dat de looptijd van een grondexploitatie in beginsel maximaal 10 jaar bedraagt. Deze 10 jaar dient te worden gehanteerd als richttermijn, die voortschrijdend moet worden bezien en waar gemotiveerd van kan worden afgeweken. Na afloop van het eerste jaar kan bijvoorbeeld weer één jaar worden toegevoegd aan de termijn. Een gemotiveerde afwijking houdt in dat een langere looptijd is toegestaan, mits deze langere looptijd en de motivatie expliciet zijn geautoriseerd door de raad en verantwoord in de begroting en de jaarstukken. De motivatie moet tevens zijn voorzien van risico beperkende beheersmaatregelen die de gemeente heeft genomen om de onzekerheden en risico’s die gepaard gaan met de langere looptijd te mitigeren. De relatief lange looptijd van Zuidpolder Zuid is dus geen belemmering om een grondexploitatie te openen. Wel is dit dus een risico verhogende factor. Momenteel is als risicobeperkende maatregel opgenomen dat er na de periode van 10 jaar geen indexering meer is in de grondexploitatie.

2. De grondexploitaties moeten nog verder worden verfijnd Beide grondexploitaties zijn gebaseerd op zogenaamde proefverkavelingen; tekeningen die voor het eerst zijn gemaakt na berekeningen met kentallen en ervaringscijfers van de lopende exploitaties in Zuidpolder. Deze proefverkavelingen zijn nog voor verbetering vatbaar en nog niet op alle onderdelen compleet. Opgaven zijn onder andere: -

vaststellen van de noodzaak en inpassen van het tracé van de Zuidersingel en aansluiting op de Eikenlaan

-

continu monitoren van het aantal woningen en de woningtypes in relatie tot de behoefte en de woonwensen van de Eemnesser

-

het geluidscherm moet worden berekend en ingepast waarvoor een akkoord van Rijkswaterstaat noodzakelijk is

-

door een relatief hoog percentage sociaal en midden duur moet relatief veel parkeren in de openbare ruimte worden ingepast waarbij de dorpse uitstraling moet worden behouden

De komende jaren vindt er verfijning plaats waardoor de kosten en opbrengsten - en daarmee het saldo - elk jaar preciezer zal zijn maar ook kan wijzigen.

3. De saldi in de grondexploitaties zijn aan externe invloeden onderhevig In de grondexploitaties wordt gerekend met ervaringscijfers van vandaag geïndexeerd naar een prijspeil in de toekomst. Er zijn onzekerheden die van invloed zijn op de indices en daarmee op de saldi van de exploitaties. Zo zullen de grondstoffenschaarste en de energietransitie leiden tot hogere stichtingskosten. Rentestijgingen, afnemend consumentenvertrouwen of overheidsingrijpen leiden tot een stabilisatie of neerwaartse bijstelling van de v.o.n. prijzen. Wanneer en in welke mate deze ontwikkelingen zich echt

Pagina 5 van 6

voordoen is onzeker. Evident is dat ze van invloed zijn op het saldo van de grondexploitaties. Bij de jaarlijkse actualisaties wordt hierover gerapporteerd. Financiën Het verwachte saldo van de grondexploitatieberekeningen is netto contant weergegeven in tabel 12 van bijlage A. De netto contante waarde is het resultaat van alle toekomstige (nominale) kasstromen die contant worden gemaakt. Dat wil zeggen dat deze als het ware ‘teruggerekend worden’ naar prijspeil 1-1-2021. Dit gebeurt op basis van rekenparameters en de gemeentelijke discontovoet (interne rekenrente). Begrotingswijziging nodig? Ja. Voor de kosten en opbrengsten van 2021 is een begrotingswijziging opgesteld (bijlage D ‘Investeringskrediet en 22ste begrotingswijziging Zuidpolder Zuid’). De kosten en opbrengsten worden jaarlijks in de beide grondexploitaties verantwoord. Uitvoering Nadat de raad beide grondexploitaties heeft vastgesteld worden de kosten en opbrengsten er in verantwoord waarbij in het vervolg jaarlijks een aangepaste grondexploitatie voor vaststelling aan de raad wordt aangeboden. Communicatie N.v.t.

Bijlagen Bijlage A ‘Financiële uitgangspunten GREX Zuidpolder wonen en bedrijven 20210928’, Bijlage B ‘Grondexploitatie Zuidpolder Zuid Wonen 20210928’, Bijlage C ‘Grondexploitatie Zuidpolder Zuid Bedrijven 20210928’ Bijlage D ‘Investeringskrediet en de 22ste begrotingswijziging Zuidpolder Zuid’ Steller R. van Klooster(rkloo). Registratiedatum 29 september 2021

Pagina 6 van 6