Raadsvoorstel herziening grondexploitatie Zuidpolder Zuid 2025 20250506

BESLISVOORSTEL RAAD EEMNES Besluitvormend orgaan Gemeente Eemnes - Gemeenteraad Gemeentecode Eemnes Onderwerp Actualisatie Grondexploitatie Zuidpolder Zuid wonen en bedrijven 1-1-2025 Portefeuillehouder Th. Reijn Openbaar Raadsvoorstel en raadsbesluit zijn openbaar, bijlage 1 en bijlage 2 zijn geheim. Geheimhouding voor bijlage 1 en bijlage 2 is aan de orde omdat kennis van de bijlagen de onderhandelingspositie van de gemeente in de komende contractbesprekingen met de betrokken ontwikkelaars ernstig verzwakt. Daarnaast verzwakt kennis van de bijlagen de positie van de betrokken ontwikkelaars in de onderhandeling tussen hen en bijvoorbeeld aannemers voor de bouw van woningen in Zuidpolder Zuid. Voor de gemeente is geheimhouding verder noodzakelijk om geen inzicht te geven in de budgetten voor de aanleg van bovenplanse voorzieningen en het bouw- en woonrijp maken van Zuidpolder Zuid. Conform ons aanbestedingsbeleid wordt dat in de markt uitgezet. De grondslag voor de geheimhouding ligt in het bepaalde in artikel 87 van de Gemeentewet. De geheimhouding eindigt op 1 januari 2040.

Pagina 1 van 5

Besluiten 1. In te stemmen met de herziene grondexploitatie Zuidpolder Zuid woningbouw per 01-01-2025 zoals opgenomen in bijlage 2 2. In te stemmen met de herziene grondexploitatie Zuidpolder Zuid bedrijventerrein per 01-01-2025 zoals opgenomen in bijlage 2 3. Gelet op het bepaalde in artikel 87 van de Gemeentewet juncto artikel 5.1, tweede lid onder b, van de Wet open overheid geheimhouding op te leggen omtrent het tijdens de vergadering behandelde en omtrent: -

Bijlage 1 Hoofdpunten Grondexploitatie Zuidpolder Zuid 20250428

-

Bijlage 2 Grondexploitatie Zuidpolder Zuid fase 1 en 2, definitief 25 februari 2025

tot het einde van het exploitatietraject, thans voorzien 1 januari 2040 Inleiding In het najaar van 2021 is de grondexploitatie Zuidpolder Zuid geopend. Op grond van de voorschriften van de landelijke commissie Begroting en Verantwoording is het van belang om de grondexploitatie periodiek te actualiseren. Op deze wijze kan ook de waardering van het onderhandenwerk in de jaarrekening beoordeeld worden. In ‘Bijlage 1 Hoofdpunten Grondexploitatie Zuidpolder Zuid 20250428’ zijn de hoofdpunten van de grondexploitatie weergegeven. In ‘Bijlage 2 Grondexploitatie Zuidpolder Zuid fase 1 en 2, definitief 25 februari 2025’ is een uitgebreide weergave van de grondexploitatie opgenomen aangevuld met actuele informatie over het project. In de Commissie Ruimte van 2 juni 2025 wordt een toelichting gegeven op de grondexploitatie. Doel Voor deze actualisatie per 1-1-2025 is de verkaveling voor het woongedeelte en het bedrijvengedeelte conform voorgaande jaren gehanteerd. Het woningbouwprogramma is identiek gehouden aan de actualisatie van vorig jaar. Hierbij was al aangesloten op de nieuwe ‘Woonvisie Eemnes met zorgcomponent 2024-2028’ met 66% betaalbaar waarvan 35% sociaal. Van deze 35% is de helft (nb. 17,5% van het totaal) sociale huur en de andere helft (nb. 17,5% van het totaal) sociale koop. In de actualisatie is ook ca. 2.000m2 aan maatschappelijke functies opgenomen.

Daarnaast is een voorziening opgenomen voor een afzetrisico van vrije kavels en is in paragraaf 06.03 van bijlage 2 het risico gekwantificeerd voor het geval stagnatie in de ontwikkeling optreedt vanwege netcongestie/stikstof en eventuele rentestijgingen . Verder zijn voor de beeldvorming de consequenties inzichtelijk gemaakt van windturbines ten zuiden van het plangebied. Tenslotte is in beeld gebracht wat het effect is van een versnelling van het afzettempo. Vaststelling van de grondexploitatie is geen besluit waarin het programma wordt verankerd. Elk jaar wordt het verder verfijnd. In 2025 wordt een nieuwe verkaveling met Pagina 2 van 5

andere woonproducten en tevens maatschappelijke voorzieningen voor Zuidpolder Zuid opgesteld. Deze nieuwe verkaveling is dan aanleiding om een volledige herziening op de grondexploitatie uit te voeren. Met het vaststellen van beide grondexploitaties Zuidpolder Zuid wonen en bedrijven wordt voldaan aan het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV). Gelet op het feit dat de grondexploitatie een positief saldo heeft, hoeft er geen afwaardering van de grondexploitatie in de jaarrekening plaats te vinden. Toelichting besluit (argumenten)

1. Met de geactualiseerde grondexploitatie is er weer een actuele onderbouwing van het saldo onderhanden werk in de jaarrekening. De boekwaarde van de gronden in de jaarrekening 2024 bedraagt circa € 6,6 miljoen voor het gebied ‘wonen’ en circa € 0,8 miljoen voor het gebied ’bedrijventerrein’. Dit betreft de aankoopkosten, de reeds gemaakte kosten voor planontwikkeling en de rentekosten. In 2024 is ook een subsidie ontvangen van de provincie Utrecht voor een aantal onderzoeken en projectondersteuning voor de jaren 2024/2025. Met het opnieuw doorrekenen van de grondexploitatie, waarbij we uitkomen op een positief planresultaat, kunnen we motiveren dat er geen afboeking hoeft plaats te vinden van het saldo onderhanden werk in de jaarrekening. 2.

De grondexploitatie 1-1-2025 is de meest actuele financiële vertaling van de plannen Zuidpolder Zuid.

Het woon- en bedrijvenprogramma is geactualiseerd binnen de bandbreedtes van de vigerende woonvisie en de marktomstandigheden. Daarnaast zijn alle kosten en opbrengsten geactualiseerd en getoetst aan de lopende exploitatie Zuidpolder. Hierdoor is een betrouwbaar beeld ontstaan van de huidige stand van zaken en de doorrekening richting de toekomst.

3. Zuidpolder Zuid is planologisch verankerd De locatie Zuidpolder Zuid is opgenomen in het op 22 april jl. vastgestelde Provinciaal Programma Wonen en Werken 2025. Het Provinciaal Programma Wonen is de basis voor het omgevingsplan en de vergunningen. Vastgesteld wettelijk- en beleidskader Gemeentewet, Wet ruimtelijke ordening, Omgevingswet en Besluit Begroting en Verantwoording Relatie BEL-gemeenten en BEL Combinatie N.v.t.

Pagina 3 van 5

Kanttekeningen

1. De looptijd van de ‘Grondexploitatie Zuidpolder Zuid wonen’ is langer dan 10 jaar Volgens de notitie Grondexploitatie van de commissie BBV is de looptijd van een grondexploitatie in beginsel maximaal 10 jaar. Een langere looptijd is toegestaan, mits deze langere looptijd en de motivatie daarvoor expliciet zijn geautoriseerd door de raad en verantwoord in de begroting en de jaarstukken. De motivatie moet tevens zijn voorzien van risico beperkende beheersmaatregelen die de gemeente heeft genomen om de onzekerheden en risico’s die gepaard gaan met de langere looptijd te mitigeren. Momenteel is als risico beperkende maatregel opgenomen dat er na de periode van 10 jaar geen indexering meer plaatsvindt in de grondexploitatie. Hiermee is de relatief lange looptijd van Zuidpolder Zuid geen belemmering.

2. De grondexploitaties zullen de komende jaren nog verder worden verfijnd Voor deze actualisatie is gebruik gemaakt van een eerste opzet van verkaveling voor het woongedeelte en het bedrijvengedeelte zoals deze in 2023/2024 was uitgewerkt. Wij zijn voornemens om in 2025 een nieuwe verkaveling op te stellen met bijgestelde woonproducten en rekening houdend met de reserveringen voor maatschappelijke en commerciële voorzieningen. Daarna zal opnieuw de grondexploitatie geactualiseerd worden.

3. De saldi in de grondexploitaties zijn aan externe invloeden onderhevig In de grondexploitaties wordt gerekend met ervaringscijfers van vandaag geïndexeerd naar een prijspeil in de toekomst. Er zijn onzekerheden die van invloed zijn op de indices en daarmee op de saldi van de exploitaties. In de nu voorliggende actualisatie is rekening gehouden met verwachte opbrengstenstijgingen bij verkoop van kavels en verwachte kostenstijgingen ten aanzien van bouw- en woonrijpmaken. Daarnaast zijn in de risicoparagraaf risico’s uitgewerkt ten aanzien van netcongestie, rentestijging en eventuele waardedaling van grond bij plaatsing van windmolens in de omgeving van het plangebied Zuidpolder. Het financieel eindresultaat van de grondexploitatie stijgt ten opzichte van vorig jaar. Belangrijkste oorzaak hiervan is dat de VON-prijzen (die via een residuele grondwaardeberekening de verkoopprijs van de grond bepalen) sterker zijn gestegen dan de indexering van de kosten van bouw- en woonrijpmaken. Financiën Het verwachte saldo van de grondexploitatieberekeningen is netto contant weergegeven in hoofdstuk 06.01 van bijlage 2 en laat een positieve ontwikkeling zien. Met name door actualisatie van de VON-prijzen zijn de vastgoedopbrengsten harder gestegen dan de bouwkosten. Overigens hebben wij bij de berekeningen voor de grondexploitatie behoudende uitgangspunten gehanteerd.

Bij daadwerkelijke contractvorming in de toekomst kunnen hierover opnieuw afwegingen worden gemaakt. Pagina 4 van 5

De netto contante waarde is het resultaat van alle toekomstige (nominale) kasstromen die contant worden gemaakt. Dat wil zeggen dat deze als het ware ‘teruggerekend worden’ naar prijspeil 1-1-2025. Dit gebeurt op basis van rekenparameters en de gemeentelijke discontovoet (interne rekenrente). Begrotingswijziging nodig? Er is geen begrotingswijziging noodzakelijk. Wel zal de grondexploitatie de basis zijn voor het opstellen van de begroting 2026, onderdeel grondexploitatie Zuidpolder. Uitvoering Na besluitvorming door de raad kunnen de kosten en opbrengsten in de jaarrekening worden verantwoord. Jaarlijks zal een aangepaste grondexploitatie voor vaststelling aan de raad wordt aangeboden. Communicatie N.v.t. Bijlagen Raadsbesluit actualisatie Grondexploitatie Zuidpolder Zuid wonen en bedrijven 1-1-2025 Bijlage 1 Hoofdpunten Grondexploitatie Zuidpolder Zuid 20250428 (geheim) Bijlage 2 Grondexploitatie Zuidpolder Zuid fase 1 en 2, definitief 25 februari 2025 (geheim) Steller R. van Klooster (rkloo) Registratiedatum 28 april 2025

Pagina 5 van 5