Raadsvoorstel herziening grondexploitatie Zuidpolder Zuid 2024 20240320

BESLISVOORSTEL RAAD EEMNES Besluitvormend orgaan Gemeente Eemnes - Gemeenteraad Gemeentecode Eemnes Onderwerp Actualisatie Grondexploitatie Zuidpolder Zuid wonen en bedrijven 1-1-2024 Portefeuillehouder Th. Reijn (Eemnes) Openbaar Beslisvoorstel en raadsbesluit zijn openbaar, bijlage 1 en bijlage 2 zijn geheim. Geheimhouding voor bijlage1 en bijlage 2 is aan de orde omdat kennis van de bijlagen de onderhandelingspositie van de gemeente in de komende contractbesprekingen met de betrokken ontwikkelaars ernstig verzwakt. Daarnaast verzwakt kennis van de bijlagen de positie van de betrokken ontwikkelaars in de onderhandeling tussen hen en bijvoorbeeld aannemers voor de bouw van woningen in Zuidpolder Zuid. Voor de gemeente is geheimhouding verder noodzakelijk om geen inzicht te geven in de budgetten voor de aanleg van bovenplanse voorzieningen en het bouw- en woonrijp maken van Zuidpolder Zuid. Conform ons aanbestedingsbeleid wordt dat in de markt uitgezet. De grondslag voor de geheimhouding ligt in het bepaalde in artikel 87 van de Gemeentewet. De geheimhouding eindigt op 1 januari 2040.

Pagina 1 van 5

Besluiten 1. In te stemmen met de herziene grondexploitatie Zuidpolder Zuid woningbouw per 01-01-2024 zoals opgenomen in bijlage 2 2. In te stemmen met de herziene grondexploitatie Zuidpolder Zuid bedrijventerrein per 01-01-2024 zoals opgenomen in bijlage 2 3. Gelet op het bepaalde in artikel 87 van de Gemeentewet juncto artikel 5.1, tweede lid onder b, van de Wet open overheid geheimhouding op te leggen omtrent het tijdens de vergadering behandelde en omtrent: -

Bijlage 1 Hoofdpunten Grondexploitatie Zuidpolder Zuid 20240317

-

Bijlage 2 Grondexploitatie Zuidpolder Zuid fase 1 en 2, definitief 20 februari 2024

tot het einde van het exploitatietraject, thans voorzien 1 januari 2040 Inleiding In het najaar van 2021 is de grondexploitatie Zuidpolder Zuid geopend. Op grond van de voorschriften van de landelijke commissie Begroting en Verantwoording is het van belang om de grondexploitatie periodiek te actualiseren. Op deze wijze kan ook de waardering van het onderhandenwerk in de jaarrekening beoordeeld worden. In ‘Bijlage 1 Hoofdpunten Grondexploitatie Zuidpolder Zuid 20240317’ zijn de hoofdpunten van de grondexploitatie weergegeven. In ‘Bijlage 2 Grondexploitatie Zuidpolder Zuid fase 1 en 2, definitief 20 februari 2024’ is een uitgebreide weergave van de grondexploitatie opgenomen aangevuld met actuele informatie over het project. In de Commissie Ruimte van 6 mei 2024 wordt een toelichting gegeven op de grondexploitatie. Doel Voor deze actualisatie per 1-1-2024 is de verkaveling voor het woongedeelte en het bedrijvengedeelte conform 2023 gehanteerd. Het woningbouwprogramma is wel aangepast ten opzichte van de actualisatie van vorig jaar. Hierbij is aangesloten op de nieuwe ‘Woonvisie Eemnes met zorgcomponent 2024-2028’ met 66% betaalbaar waarvan 35% sociaal. Van deze 35% is de helft (nb. 17,5% van het totaal) sociale huur en de andere helft (nb. 17,5% van het totaal) sociale koop.

Omdat de woonvisie uitgaat van 30% sociale huur met ook een differentiatie is op dit punt geen aansluiting. In Zuidpolder Zuid zijn ook nog geen midden huur woningen opgenomen. Bij het vaststellen van de woonvisie is in de kanttekeningen van het raadsvoorstel vermeld waarom er op enkele punten geen aansluiting is. In de actualisatie is ook ca. 2.000m2 aan maatschappelijke functies opgenomen. Daarnaast is een voorziening opgenomen voor een afzetrisico van vrije kavels en is het risico gekwantificeerd voor het geval stagnatie in de ontwikkeling optreedt vanwege netcongestie. Verder zijn voor de beeldvorming de consequenties inzichtelijk gemaakt van windturbines aan de horizon. Het programma en de proefverkaveling zijn een momentopname. In 2024 zal hier verdere invulling aan gegeven worden. Vaststelling van de grondexploitatie is geen besluit waarin het programma wordt verankerd. Elk jaar wordt het verder verfijnd. Pagina 2 van 5

Met het vaststellen van beide grondexploitaties Zuidpolder Zuid wonen en bedrijven wordt voldaan aan het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV). Gelet op het feit dat de grondexploitatie een positief saldo heeft, hoeft er geen afwaardering van de grondexploitatie in de jaarrekening plaats te vinden. Toelichting besluit (argumenten)

1. Met de geactualiseerde grondexploitatie is er weer een actuele onderbouwing van het saldo onderhanden werk in de jaarrekening. De boekwaarde van de gronden in de jaarrekening 2023 bedraagt circa € 6,3 miljoen voor het gebied ‘wonen’ en circa € 0,8 miljoen voor het gebied ’bedrijventerrein’. Dit betreft de aankoopkosten, de reeds gemaakte kosten voor planontwikkeling en de rentekosten. Met het opnieuw doorrekenen van de grondexploitatie, waarbij we uitkomen op een positief planresultaat, kunnen we motiveren dat er geen afboeking hoeft plaats te vinden van het saldo onderhanden werk in de jaarrekening. 2.

De grondexploitatie 1-1-2024 is de meest actuele financiële vertaling van de plannen Zuidpolder Zuid.

Het woon- en bedrijvenprogramma is geactualiseerd binnen de bandbreedtes van de vigerende woonvisie en de marktomstandigheden. Daarnaast zijn alle kosten en opbrengsten geactualiseerd en getoetst aan de lopende exploitatie Zuidpolder. Hierdoor is een betrouwbaar beeld ontstaan van de huidige stand van zaken en de doorrekening richting de toekomst. Vastgesteld wettelijk- en beleidskader Gemeentewet, Wet ruimtelijke ordening en Besluit Begroting en Verantwoording Relatie BEL-gemeenten en BEL Combinatie N.v.t. Kanttekeningen

1. De looptijd van de ‘Grondexploitatie Zuidpolder Zuid wonen’ is langer dan 10 jaar Volgens de notitie Grondexploitatie van de commissie BBV is de looptijd van een grondexploitatie in beginsel maximaal 10 jaar. Een langere looptijd is toegestaan, mits deze langere looptijd en de motivatie daarvoor expliciet zijn geautoriseerd door de raad en verantwoord in de begroting en de jaarstukken. De motivatie moet tevens zijn voorzien van risico beperkende beheersmaatregelen die de gemeente heeft genomen om de onzekerheden en risico’s die gepaard gaan met de langere looptijd te mitigeren. Momenteel is als risico beperkende maatregel opgenomen dat er na de periode van 10 jaar geen indexering meer plaatsvindt in de grondexploitatie. Hiermee is de relatief lange looptijd van Zuidpolder Zuid geen belemmering.

Pagina 3 van 5

2. De grondexploitaties zullen de komende jaren nog verder worden verfijnd Voor deze actualisatie is gebruik gemaakt van een eerste opzet van verkaveling voor het woongedeelte en het bedrijvengedeelte zoals deze in 2023 was uitgewerkt. Wij zijn voornemens om in de zomer van 2024 een nieuwe verkaveling op te stellen met bijgestelde woonproducten en rekening houdend met de reserveringen voor maatschappelijke en commerciële voorzieningen.

3. De saldi in de grondexploitaties zijn aan externe invloeden onderhevig In de grondexploitaties wordt gerekend met ervaringscijfers van vandaag geïndexeerd naar een prijspeil in de toekomst. Er zijn onzekerheden die van invloed zijn op de indices en daarmee op de saldi van de exploitaties. In de nu voorliggende actualisatie is rekening gehouden met verwachte opbrengstenstijgingen bij verkoop van kavels en verwachte kostenstijgingen ten aanzien van bouw- en woonrijpmaken. Daarnaast zijn in de risicoparagraaf risico’s uitgewerkt ten aanzien van netcongestie, rentestijging en eventuele waardedaling van grond bij plaatsing van windmolens in de omgeving van het plangebied Zuidpolder. Het financieel eindresultaat van de grondexploitatie daalt ten opzichte van vorig jaar, maar blijft wel ruim positief. Bij een lange looptijd van de grondexploitatie zullen de verwachte resultaten ieder jaar naar boven of beneden bijgesteld kunnen worden door marktontwikkelingen. Een lange looptijd van de grondexploitatie biedt ook kansen. De conjunctuur zal in de komende 10 jaar naar verwachting ook weer een opgaande lijn gaan vertonen, waardoor gedurende de realisatie van Zuidpolder Zuid de financiële resultaten ook weer kunnen toenemen.

4. Zuidpolder Zuid is nog niet planologisch verankerd In de interim omgevingsverordening van maart 2021 zijn de gronden Zuidpolder Zuid weergegeven als een kansrijke locatie die onder voorwaarden ontwikkeld kan worden. Dit is in december 2023 bevestigd. Er zijn intensieve contacten om Zuidpolder Zuid op te nemen in het ontwerp Provinciaal Programma Wonen en Werken 2025. Vanuit deze contacten is het de verwachting dat de locatie in de volgende tranche van het proces van regionaal programmeren wordt opgenomen en vastgelegd in het Provinciaal Programma Wonen en Werken 2025. Dit is de basis voor het omgevingsplan en de vergunningen. Financiën Het verwachte saldo van de grondexploitatieberekeningen is netto contant weergegeven in hoofdstuk 06.01 van bijlage 2. Met name door bijstelling van het vastgoedprogramma en doordat bouwkosten harder stijgen dan de opbrengsten laat de actualisatie van de grondexploitatie een nadelig effect zien. Het resultaat op netto contante waarde voor zowel de woningbouw als bedrijventerrein blijft evenwel nog positief.

Pagina 4 van 5

De netto contante waarde is het resultaat van alle toekomstige (nominale) kasstromen die contant worden gemaakt. Dat wil zeggen dat deze als het ware ‘teruggerekend worden’ naar prijspeil 1-1-2024. Dit gebeurt op basis van rekenparameters en de gemeentelijke discontovoet (interne rekenrente). Begrotingswijziging nodig? Er is geen begrotingswijziging noodzakelijk. Wel zal de grondexploitatie de basis zijn voor het opstellen van de begroting 2025, onderdeel grondexploitatie Zuidpolder. Uitvoering Nadat de raad beide grondexploitaties heeft vastgesteld worden de kosten en opbrengsten in de jaarrekening verantwoord. Jaarlijks zal een aangepaste grondexploitatie voor vaststelling aan de raad wordt aangeboden. In de loop van 2024 zal het college ook een voorstel voor overdracht van gronden naar een BV structuur voorleggen. Wij zullen de raad in de jaarlijkse presentatie over de grondexploitaties hierin meenemen. Communicatie N.v.t. Bijlagen Raadsbesluit actualisatie Grondexploitatie Zuidpolder Zuid wonen en bedrijven 1-1-2024 Bijlage 1 Hoofdpunten Grondexploitatie Zuidpolder Zuid 20240317 (geheim) Bijlage 2 Grondexploitatie Zuidpolder Zuid fase 1 en 2, definitief 20 februari 2024 (geheim) Steller R. van Klooster (rkloo) Registratiedatum 20 maart 2024

Pagina 5 van 5