Raadsvoorstel herziening grondexploitatie Zuidpolder Zuid 20230607 (openbaar)

BESLISVOORSTEL RAAD EEMNES Besluitvormend orgaan Gemeente Eemnes - Gemeenteraad Gemeentecode Eemnes Onderwerp Actualisatie Grondexploitatie Zuidpolder Zuid wonen en bedrijven 1-1-2023 Portefeuillehouder Th. Reijn (Eemnes) Openbaar Beslisvoorstel en raadsbesluit zijn openbaar, bijlage 1 en bijlage 2 zijn geheim. Geheimhouding voor bijlage1 en bijlage 2 is aan de orde omdat kennis van de bijlagen de onderhandelingspositie van de gemeente in de komende contractbesprekingen met de betrokken ontwikkelaars ernstig verzwakt. Daarnaast verzwakt kennis van de bijlagen de positie van de betrokken ontwikkelaars in de onderhandeling tussen hen en bijvoorbeeld aannemers voor de bouw van woningen in Zuidpolder Zuid. Voor de gemeente is geheimhouding verder noodzakelijk om geen inzicht te geven in de budgetten voor de aanleg van bovenplanse voorzieningen en het bouw- en woonrijp maken van Zuidpolder Zuid. Conform ons aanbestedingsbeleid wordt dat in de markt uitgezet. De grondslag voor de geheimhouding ligt in het bepaalde in artikel 87 van de Gemeentewet. De geheimhouding eindigt op 1 januari 2040.

Pagina 1 van 5

Besluiten 1. In te stemmen met de herziene grondexploitatie Zuidpolder Zuid woningbouw per 01-01-2023 zoals opgenomen in bijlage 2 2. In te stemmen met de herziene grondexploitatie Zuidpolder Zuid bedrijventerrein per 01-01-2023 zoals opgenomen in bijlage 2 3. Gelet op het bepaalde in artikel 87 van de Gemeentewet juncto artikel 5.1, tweede lid onder b, van de Wet open overheid geheimhouding op te leggen omtrent het tijdens de vergadering behandelde en omtrent: -

Bijlage 1 Hoofdpunten Grondexploitatie Zuidpolder Zuid 20230607

-

Bijlage 2 Grondexploitatie Zuidpolder Zuid fase 1 en 2, definitief 13 maart 2023

tot het einde van het exploitatietraject, thans voorzien 1 januari 2040 Inleiding In het najaar van 2021 is de grondexploitatie Zuidpolder Zuid geopend. Op grond van de voorschriften van de landelijke commissie Begroting en Verantwoording is het van belang om de grondexploitatie periodiek te actualiseren. Op deze wijze kan ook de waardering van het onderhandenwerk in de jaarrekening beoordeeld worden. In ‘Bijlage 1 Hoofdpunten Grondexploitatie Zuidpolder Zuid 20230607’ zijn de hoofdpunten van de grondexploitatie weergegeven. In ‘Bijlage 2 Grondexploitatie Zuidpolder Zuid fase 1 en 2, definitief 13 maart 2023’ is een uitgebreide weergave van de grondexploitatie opgenomen. In de Commissie Begroting en Verantwoording Eemnes van 19 juni 2023 wordt een toelichting gegeven op de grondexploitatie. Doel Voor deze actualisatie per 1-1-2023 is de verkaveling voor het woongedeelte en het bedrijvengedeelte verder uitgewerkt. Het programma en de proefverkaveling zijn een momentopname. Vaststelling van de grondexploitatie is geen besluit waarin het programma wordt verankerd. Elk jaar wordt het verder verfijnd en afgestemd op het vigerend beleid. Met het vaststellen van beide grondexploitaties Zuidpolder Zuid wonen en bedrijven wordt voldaan aan het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV).

Gelet op het feit dat de grondexploitatie winstgevend is, behoeft geen afwaardering van de grondexploitatie in de jaarrekening plaats te vinden. Toelichting besluit (argumenten)

1. Met de geactualiseerde grondexploitatie is er weer een actuele onderbouwing van het saldo onderhanden werk in de jaarrekening. De boekwaarde van de gronden in de jaarrekening 2022 bedraagt circa € 6,2 miljoen voor het gebied ‘wonen’ en circa € 0,8 miljoen voor het gebied ’bedrijventerrein’. Dit betreft de aankoopkosten, de reeds gemaakte kosten voor planontwikkeling en de rentekosten. Pagina 2 van 5

Met het opnieuw doorrekenen van de grondexploitatie, waarbij we uitkomen op een positief planresultaat, kunnen we motiveren dat er geen afboeking hoeft plaats te vinden van het saldo onderhanden werk in de jaarrekening. 2.

De grondexploitatie 1-1-2023 is de meest actuele financiële vertaling van de plannen Zuidpolder Zuid.

Het woon- en bedrijvenprogramma is geactualiseerd binnen de bandbreedtes van de vigerende woonvisie en de marktomstandigheden. Daarnaast zijn alle kosten en opbrengsten geactualiseerd en getoetst aan de lopende exploitatie Zuidpolder. Hierdoor is een betrouwbaar beeld ontstaan van de huidige stand van zaken en de doorrekening richting de toekomst. Vastgesteld wettelijk- en beleidskader Gemeentewet, Wet ruimtelijke ordening en Besluit Begroting en Verantwoording Relatie BEL-gemeenten en BEL Combinatie N.v.t. Kanttekeningen

1. De looptijd van de ‘Grondexploitatie Zuidpolder Zuid wonen’ is langer dan 10 jaar Volgens de notitie Grondexploitatie van de commissie BBV is de looptijd van een grondexploitatie in beginsel maximaal 10 jaar. Een langere looptijd is toegestaan, mits deze langere looptijd en de motivatie daarvoor expliciet zijn geautoriseerd door de raad en verantwoord in de begroting en de jaarstukken. De motivatie moet tevens zijn voorzien van risico beperkende beheersmaatregelen die de gemeente heeft genomen om de onzekerheden en risico’s die gepaard gaan met de langere looptijd te mitigeren. Momenteel is als risico beperkende maatregel opgenomen dat er na de periode van 10 jaar geen indexering meer plaatsvindt in de grondexploitatie. Hiermee is de relatief lange looptijd van Zuidpolder Zuid geen belemmering.

2. De grondexploitaties zullen de komende jaren nog verder worden verfijnd De oorspronkelijke grondexploitaties uit 2021 waren gebaseerd op zogenaamde proefverkavelingen; tekeningen die voor het eerst zijn gemaakt na berekeningen met kentallen en ervaringscijfers van de lopende exploitaties in Zuidpolder. Voor deze actualisatie per 1-1-2023 is de verkaveling voor het woongedeelte en het bedrijvengedeelte verder uitgewerkt. Dit proces van verfijnen vindt continu plaats waardoor ook de saldi in de exploitaties wijzigen.

3. De saldi in de grondexploitaties zijn aan externe invloeden onderhevig In de grondexploitaties wordt gerekend met ervaringscijfers van vandaag geïndexeerd naar een prijspeil in de toekomst. Er zijn onzekerheden die van invloed zijn op de indices en daarmee op de saldi van de exploitaties. Bij het vaststellen van de oorspronkelijke Pagina 3 van 5

hebben we reeds gewezen op risico op hogere stichtingskosten door de energietransitie, rentestijgingen, afnemend consumentenvertrouwen en overheidsingrijpen die kan leiden tot een stabilisatie of neerwaartse bijstelling van de v.o.n. prijzen. In de actualisatie per 1-1-2023 zien we dat deze ontwikkelingen in combinatie met een forse bouwkostenstijging zich voordoen. Hierdoor wordt het saldo op de grondexploitaties negatief beïnvloedt. Het eindresultaat blijft echter ruim positief. Tegelijkertijd biedt een lange looptijd van de grondexploitatie ook kansen. De conjunctuur zal in de komende 10 jaar naar verwachting ook weer een opgaande lijn gaan vertonen, waardoor gedurende de realisatie van Zuidpolder Zuid de financiële resultaten ook weer kunnen toenemen.

4. Zuidpolder Zuid is nog niet planologisch verankerd In de interim omgevingsverordening van maart 2021 zijn de gronden Zuidpolder Zuid weergegeven als een kansrijke locatie die onder voorwaarden ontwikkeld kan worden. De volgende stap betreft een opname in het ontwerp Provinciaal Programma Wonen en Werken. Het is de verwachting dat de locatie in de volgende tranche van het proces van regionaal programmeren wordt opgenomen en vastgelegd in het Provinciaal Programma Wonen en Werken 2025. Dit is de basis voor het omgevingsplan en de vergunningen. Financiën Het verwachte saldo van de grondexploitatieberekeningen is netto contant weergegeven in hoofdstuk 06.01 van bijlage 2. Met name door macro-economische ontwikkelingen laat de actualisatie van de grondexploitatie een aanzienlijk nadelig effect zien. Het resultaat op netto contante waarde voor zowel de woningbouw als bedrijventerrein blijft evenwel nog (ruim) positief. De belangrijkste componenten zijn: -

daling van de grondopbrengsten

-

stijging van de grondkosten

-

stijging van de rentelasten door hogere rekenrente en door hogere liquiditeitsbehoefte

De netto contante waarde is het resultaat van alle toekomstige (nominale) kasstromen die contant worden gemaakt. Dat wil zeggen dat deze als het ware ‘teruggerekend worden’ naar prijspeil 1-1-2023. Dit gebeurt op basis van rekenparameters en de gemeentelijke discontovoet (interne rekenrente). Begrotingswijziging nodig? Er is geen begrotingswijziging noodzakelijk, wel zal de grondexploitatie de basis zijn voor het opstellen van de begroting 2024, onderdeel grondexploitatie Zuidpolder. Uitvoering Nadat de raad beide grondexploitaties heeft vastgesteld worden de kosten en opbrengsten in de jaarrekening verantwoord. Jaarlijks zal een aangepaste grondexploitatie voor vaststelling aan de raad wordt aangeboden. In de loop van 2023 zal Pagina 4 van 5

het college ook een gedetailleerd plan van aanpak opstellen voor de organisatie (inrichting projectbureau) en de processen rondom de grondexploitatie Zuidpolder Zuid. Wij zullen de raad in de jaarlijkse presentatie over de grondexploitaties hierin meenemen. Communicatie N.v.t. Bijlagen Raadsbesluit actualisatie Grondexploitatie Zuidpolder Zuid wonen en bedrijven 1-1-2023 Bijlage 1 Hoofdpunten Grondexploitatie Zuidpolder Zuid 20230607 (geheim) Bijlage 2 Grondexploitatie Zuidpolder Zuid fase 1 en 2, definitief 13 maart 2023 (geheim) Steller R. van Klooster (rkloo) Registratiedatum 7 juni 2023

Pagina 5 van 5