Raadsvoorstel Compensatiefonds

BESLISVOORSTEL RAAD EEMNES Van Aan Portefeuillehouder Afdeling/team Datum vaststelling B&W Openbaar?

Gemeente Eemnes – College van B&W Gemeenteraad Eek, J. (JEEK) Ruimtelijke Ontwikkeling 16 juni 2026 Ja

Onderwerp Actualisering compensatieregeling 2026 Kernboodschap In 2021 heeft de gemeenteraad Eemnes de Compensatieregeling betaalbare woningen vastgesteld. Bijgaand voorstel dient om de verordening te actualiseren op basis van de programmanormen uit de Woonvisie 2024-2028 en marktconforme compensatiebedragen. Dit moet bijdragen aan de realisatie van voldoende betaalbare woningen in Eemnes.

Besluiten 1. De Compensatieregeling betaalbare woningen Eemnes 2026 vast te stellen; 2. De Compensatieregeling betaalbare woningen 2021 in te trekken; 3. Het college van burgemeester en wethouders Eemnes te mandateren voor het toepassen van de hardheidsclausule, onder de voorwaarde dat de raadscommissie vooraf in de gelegenheid is gesteld haar wensen en bedenkingen kenbaar te maken. Aanleiding voorstel Tijdens de behandeling van de Actualisering Compensatieregeling betaalbare woningen in de commissie en raad is besloten het voorstel aan te houden om de voorgestelde wijzigingen nader uit te werken. Daarbij zijn drie amendementen ingediend die aanleiding geven de regeling op onderdelen aan te passen. Met dit voorstel worden deze wijzigingen verwerkt en wordt de geactualiseerde Compensatieregeling betaalbare woningen Eemnes 2026 opnieuw ter besluitvorming aan de gemeenteraad aangeboden. Beoogd effect (Doel) De huidige Compensatieregeling Betaalbare Woningen 2021 dient geactualiseerd te worden. De aanleiding hiertoe is tweeledig: • ten eerste het borgen van de ambities en programmanormen uit de Woonvisie 2024-2028 in een juridisch en financieel robuust instrument;

Pagina 1 van 6

•

ten tweede de noodzaak tot het vaststellen van marktconforme compensatiebedragen in verband met gestegen bouwkosten en grondprijzen.

Voorgesteld wordt om de huidige regeling betaalbare woningen grotendeels voort te zetten, gezien het feit de regeling naar behoren werkt. Er zit momenteel €220.143,09 in het compensatiefonds. Dit bedrag is het resultaat van twee stortingen van ontwikkelaars in 2009 en 2019 (Vierkante Bosje en De Garage). Onder de huidige compensatieregeling van 2021 zijn er in de afgelopen jaren geen stortingen of onttrekkingen geweest. Een mogelijke conclusie hiervan is de grote mate van aanwezigheid van gemeentegrond bij woningbouwontwikkelingen in Eemnes. De gemeente kan zelf sociale grondprijzen hanteren waardoor de bouw van betaalbare woningen financieel mogelijk is. Terwijl een compensatiefonds voornamelijk wordt ingezet als sturingsinstrument bij woningbouwprojecten op particuliere grond. Daarnaast is het mogelijk dat ontwikkelaars geen afdracht willen/kunnen doen in het fonds en de sociale huur ‘gewoon’ moeten realiseren. Het fonds doet daarmee zijn werk. Wel is het voorstel om de regeling op enkele accenten te wijzigen en daarmee toekomstbestendig te zijn. Hieronder beschrijven we de voorgestelde wijzigingen. Aanpassen programmanormen conform Woonvisie 2024-2028 In 2024 is de huidige woonvisie vastgesteld met daarbij geactualiseerde programmanormen. De huidige compensatieregeling betaalbare woningen is echter afgestemd op de uitgangspunten van de Woonvisie 2019-2023.

Inmiddels zijn bijvoorbeeld alle prijsgrenzen van de verschillende categorieën woningen fors gestegen. Met de voorgestelde actualisatie wordt dit gelijkgetrokken. Marktconforme compensatiebedragen In 2021 zijn berekeningen uitgevoerd door een bureau om te komen tot marktconforme compensatiebedragen. In de huidige regeling hanteren we de volgende compensatiebedragen: oude situatie :

Deze bedragen komen voort uit een berekening van bureau Grondgidsen in 2021 op basis van de residuele grondwaarde per categorie. De residuele grondwaarde = totale verwachte opbrengst – totale stichtingskosten. Per categorie wordt een bandbreedte genomen van hoge en lage VONwaarde waarmee een gemiddelde is berekend. Met de gemiddelde grondwaarde per categorie wordt vervolgens gerekend in het model van compensatiebedragen. Hetzelfde bureau heeft opnieuw de berekeningen gemaakt en komt uit op de volgende bedragen: Nieuwe Situatie:

Pagina 2 van 6

Ten opzichte van de huidige bedragen zien we in de voorgestelde bedragen een forse stijging. Dit heeft vooral te maken met de gestegen prijzen van woningen. De huidige compensatiebedragen doen geen recht meer aan de meest recente ontwikkelingen op de woningmarkt. Het risico daardoor is dat ontwikkelaars enerzijds geen prikkel ervaren om woningen te bouwen en dus graag willen afkopen. Anderzijds dat er weinig geld in het fonds binnenkomt en daarmee weinig geld besteedt kan worden door de gemeente om sociale huur elders te realiseren. De voorgestelde compensatiebedragen kunnen een prikkel vormen om betaalbare woningen te bouwen in plaats van vrijesectorwoningen. Voorbeeld rekensom Om inzicht te geven in de werking van de compensatieregeling wordt hieronder een voorbeeld gegeven. Stel dat een bouwplan wordt ingediend voor 20 woningen. Volgens de programmanormen uit de Woonvisie 2024-2028 moet het woningbouwprogramma uit de volgende verdeling bestaan: • 35% categorie 1 (sociaal) • 31% categorie 2 (middensegment) • 4% categorie 3 (hogere middencategorie) • 30% categorie 4 (vrije sector) Wanneer deze percentages worden toegepast op een bouwplan van 20 woningen ontstaat de volgende berekening.

Categorie 1 – sociaal 35% × 20 = 7 woningen Categorie 2 – middensegment 31% × 20 = 6,2 woningen Categorie 3 – hogere middencategorie 4% × 20 = 0,8 woning Categorie 4 – vrije sector 30% × 20 = 6 woningen Omdat woningen alleen in hele aantallen kunnen worden gerealiseerd, wordt dit in de praktijk afgerond naar: 7 sociale woningen – 6 middensegment – 1 hogere middencategorie – 6 vrije sector Totaal: 20 woningen Afwijking van de norm Stel dat een ontwikkelaar in het bouwplan geen 7 maar 5 sociale woningen wil realiseren. De berekening van het tekort is dan: 7 verplichte sociale woningen − 5 gerealiseerde sociale woningen = 2 sociale woningen tekort Deze twee woningen worden vervangen door twee extra woningen in de vrije sector (categorie 4). Financiële compensatie

Pagina 3 van 6

Volgens de compensatieregeling moet voor iedere sociale woning die wordt vervangen door een vrije sectorwoning een financiële bijdrage worden betaald. Het compensatiebedrag bedraagt: €132.000 per woning De berekening is daarom: 2 × €132.000 = €264.000 De ontwikkelaar moet in dit voorbeeld dus €264.000 storten in het Compensatiefonds betaalbare woningen. Dit fonds wordt door de gemeente gebruikt om op een andere locatie alsnog betaalbare woningen mogelijk te maken Legenda woningcategorieën Categorie 1 – Sociaal segment huur tot €932,93 per maand of sociale koop tot €270.000 Categorie 2 – Middensegment huur €932,93 – €1.228,07 of koop €270.000 – €420.000 Categorie 3 – Hogere middencategorie koop €420.000 – €470.000 Categorie 4 – Vrije sector huur boven €1.228,07 of koop vanaf €470.000

Hardheidsclausule door het College B&W De hardheidsclausule is bedoeld voor uitzonderlijke situaties waarin toepassing van de compensatieregeling leidt tot een onbillijke uitkomst. In dergelijke gevallen kan het wenselijk zijn om gemotiveerd af te wijken van één of meer uitgangspunten van de regeling. In het oorspronkelijke voorstel werd voorgesteld om het college volledig te mandateren voor de toepassing van de hardheidsclausule. Tijdens de behandeling van het voorstel in de commissie en de raad is aandacht gevraagd voor de betrokkenheid van de gemeenteraad bij de toepassing van deze bevoegdheid. Daarbij is aangegeven dat het gaat om uitzonderlijke situaties waarbij wordt afgeweken van door de raad vastgesteld beleid. Naar aanleiding van deze bespreking heeft het college besloten de regeling op dit onderdeel aan te passen. Voorgesteld wordt om het college bevoegd te houden voor de toepassing van de hardheidsclausule, waarbij voorafgaand aan toepassing van deze bevoegdheid de commissie in de gelegenheid wordt gesteld wensen en bedenkingen kenbaar te maken. Met deze aanpassing wordt recht gedaan aan de wens van de raad om betrokken te blijven bij uitzonderlijke afwijkingen van het vastgestelde beleid. Tegelijkertijd blijft het college verantwoordelijk voor de uiteindelijke besluitvorming en wordt maatwerk in bijzondere situaties mogelijk gemaakt.

Toelichting besluit (argumenten) 1.1. Aansluiten op de Woonvisie 2024-2028 In 2024 is de huidige woonvisie vastgesteld met daarbij geactualiseerde programmanormen. De huidige compensatieregeling bevat nog oude programmanormen gebaseerd op de voorgaande woonvisie. Met deze actualisatie zorgen we voor eenduidigheid in het beleid.

Pagina 4 van 6

1.2 Marktconforme compensatiebedragen De bedragen uit de huidige compensatieregeling zijn niet marktconform. Met behulp van een bureau zijn de compensatiebedragen herzien. Op deze wijze voorkomt de gemeente dat het aantrekkelijker is om woningen af te kopen dan te realiseren. Bovendien komen er bij afkoop voldoende financiële middelen binnen om de sociale huurwoningen elders te realiseren 3.1 Hardheidsclausule door het college van B&W De hardheidsclausule is bedoeld voor uitzonderlijke situaties waarin strikte toepassing van de compensatieregeling leidt tot een onbillijke uitkomst. Omdat toepassing van de hardheidsclausule kan leiden tot afwijking van door de raad vastgesteld beleid, wordt de commissie vooraf in de gelegenheid gesteld wensen en bedenkingen kenbaar te maken. Hiermee blijft de raad betrokken bij uitzonderlijke gevallen, terwijl het college verantwoordelijk blijft voor de uiteindelijke besluitvorming

Kanttekeningen 1.1 Vaststellen Compensatieregeling betaalbare woningen Eemnes 2026 De regeling is geactualiseerd op basis van de Woonvisie 2024-2028 en recente ontwikkelingen op de woningmarkt. Om aan te blijven sluiten bij toekomstige marktontwikkelingen blijft periodieke evaluatie van de regeling wenselijk. 2.1 Intrekken Compensatieregeling betaalbare woningen 2021 Met het intrekken van de huidige regeling vervallen de bestaande compensatiebedragen en uitgangspunten. Voor lopende initiatieven geldt het overgangsrecht zoals opgenomen in de nieuwe regeling. 3.1 Mandateren toepassing hardheidsclausule Toepassing van de hardheidsclausule blijft maatwerk en vraagt per situatie om een zorgvuldige afweging. Door de commissie vooraf in de gelegenheid te stellen wensen en bedenkingen kenbaar te maken, kan de besluitvorming meer tijd in beslag nemen dan in het oorspronkelijke voorstel was voorzien.

Vastgesteld wettelijk- en beleidskader Woonvisie 2024-2028 Relatie BEL-gemeenten en BEL Combinatie Niet van toepassing Financiën De invoering van dit voorstel bevat geen financiële consequenties voor de gemeente. De afdrachten van projectontwikkelaars zullen in een vereveningsfonds worden gestort en kunnen uitsluitend worden ingezet indien een bijdrage wordt geleverd aan de projectontwikkeling van sociale huurwoningen. Indien een bijdrage wordt toegekend, wordt deze volledig bekostigd vanuit het vereveningsfonds. Een bijdrage kan nooit hoger zijn dan het beschikbare saldo in het vereveningsfonds, waardoor de inkomsten en uitgaven budgetneutraal zijn.

Het vereveningsfonds wordt opgericht in de vorm van een bestemmingsreserve, zodat de financiële geldstromen op een correcte en zorgvuldige wijze worden beheerd. Voorgesteld wordt om het

Pagina 5 van 6

mandaat met betrekking tot de beslissingsbevoegdheid over de bestemmingsreserve ‘sociaal vereveningsfonds’ bij het college neer te leggen, zodat het college uitvoering kan geven aan het fonds. Voor onttrekkingen is daarmee geen afzonderlijk raadsbesluit nodig. Bij het opstellen van de jaarrekening wordt verantwoording afgelegd over eventuele stortingen en/of onttrekkingen ten laste van deze reserve.

Met deze systematiek sluit de gemeente aan bij de werkwijze die ook in andere gemeenten wordt gehanteerd. De gehanteerde bedragen zijn marktconform vastgesteld en gebaseerd op actuele grond- en woningwaarden. Ook de gemeente Laren hanteert een vergelijkbare vereveningssystematiek. Hiermee wordt geborgd dat de regeling evenwichtig, transparant en uitlegbaar is en bijdraagt aan een consistente toepassing van het woonbeleid. De vereveningssystematiek is nadrukkelijk bedoeld als sturingsinstrument en niet als alternatief voor het realiseren van sociale huurwoningen binnen een project

Begrotingswijziging nodig? Nee Uitvoering Na vaststelling door de gemeenteraad wordt de Compensatieregeling betaalbare woningen Eemnes 2026 gepubliceerd en in werking gesteld. De regeling wordt vervolgens toegepast bij nieuwe woningbouwontwikkelingen binnen de gemeente Eemnes. Initiatiefnemers worden hierover geïnformeerd via de reguliere ruimtelijke procedures. Communicatie Na vaststelling door de gemeenteraad wordt de Compensatieregeling betaalbare woningen Eemnes 2026 gepubliceerd via de daarvoor aangewezen kanalen. De regeling wordt beschikbaar gesteld via overheid.nl en de gemeentelijke website. Betrokken initiatiefnemers worden bij nieuwe woningbouwontwikkelingen gewezen op de geactualiseerde regeling Bijlagen Bijlage 1. Raadsbesluit Actualisering Compensatieregeling betaalbare woningen Bijlage 2. Compensatieregeling betaalbare woningen Eemnes 2026 Bijlage 3. Compensatieregeling betaalbare woningen Eemnes 2021

Pagina 6 van 6