Raadsvoorstel aankoop grond Zuidpolder te Veen BPD 20210304 doc

BESLUITVORMEND ORGAAN Gemeente Eemnes - Gemeenteraad

GEMEENTECODE Eemnes ONDERWERP Aankoop gronden Zuidpolder te Veen PORTEFEUILLEHOUDER? Th. Reijn (Eemnes)

Openbaar? Het raadsvoorstel en het raadsbesluit zijn openbaar. De bijlagen waarin informatie is opgenomen over de totstandkoming van de koopsom, de condities die betrekking hebben op de uitgifte en de koopovereenkomst zijn geheim. Geheimhouding is aan de orde omdat de informatie uit de bijlagen de onderhandelingspositie van de gemeente bij de uitgifte van bouwrijpe grond op de aan te kopen gronden ernstig verzwakt. Daarnaast verzwakt deze informatie de positie van de verkopende partijen bij de onderhandeling tussen hen en bijvoorbeeld aannemers voor de bouw van woningen op de aan te kopen gronden in verband met het bouw- en ontwikkelrecht dat aan de verkoop is verbonden. De grondslag voor de geheimhouding ligt in het bepaalde in artikel 25 van de Gemeentewet op grond van het belang genoemd in artikel 10, lid g van de Wet openbaarheid van bestuur. De geheimhouding eindigt op 1 januari 2040.

KORTE INHOUD BPD en Alliantie hebben gronden in de Zuidpolder te Veen te koop aangeboden aan de gemeente tegen goede voorwaarden. Thans ligt een koopovereenkomst voor.

BESLUITEN 1. In te stemmen met de aankoop van gronden in de Zuidpolder te Veen voor € 7.993.050 excl. belastingen onder de voorwaarden zoals opgenomen in Bijlage A: “Koopovereenkomst en Bouwen Ontwikkelclaim, percelen grond gelegen in de Zuidpolder Eemnes” 2. Bijlage B “Waardering Gronden Zuidpolder, gemeente Eemnes” vast te stellen als uitgangspunt voor de financiële uitwerking 3. Gelet op het bepaalde in artikel 25 lid 2 en 3 van de Gemeentewet op grond van het belang genoemd in artikel 10, onder g van de Wet openbaarheid van bestuur, de geheimhouding te bekrachtigen op: - Bijlage A “Koopovereenkomst en Bouw- en Ontwikkelclaim, percelen grond gelegen in de Zuidpolder Eemnes”, - Bijlage B “Waardering Gronden Zuidpolder, gemeente Eemnes”

- Bijlage C “Toelichting koopovereenkomst” - Bijlage D “Toelichting financiële waardering” tot het einde van het exploitatietraject, thans voorzien 1 januari 2040. 4. De geheimhouding op de 14de begrotingswijziging van 2020 op te heffen 5. De geheimhouding op de 15de begrotingswijziging van 2020 op te heffen INLEIDING

BPD en Alliantie hebben gronden in de Zuidpolder te Veen. Zij hebben een deel van deze gronden te koop aangeboden aan de gemeente tegen goede voorwaarden. Op 22 juni 2020 heeft uw raad aangegeven geen wensen en bedenkingen te hebben tegen deze voorwaarden waarna een krediet beschikbaar is gesteld en verzocht is een koopovereenkomst op te stellen. De overeenkomst is momenteel gereed en voorziet in de aankoop en legt daarnaast ook de bouw- en ontwikkelclaim van BPD en de Alliantie vast. BPD realiseert woningen in alle prijsklassen in de vrije sector koop (waaronder sociale koop) en in de midden huur. De Alliantie bouwt woningen in de sociale huur.

DOEL Een besluit nemen over het aankopen van gronden en de daar aan verbonden bouw- en ontwikkelclaim van Alliantie en BPD zodat de gemeente eigenaar wordt waarbij op termijn de gronden onder voorwaarden aan Alliantie en BPD kunnen worden uitgegeven.

TOELICHTING BESLUIT (ARGUMENTEN) 1

De koopsom is passend De gemeente wordt in grondprijs- en exploitatieberekeningen bijgestaan door een gespecialiseerd bureau. Dit bureau heeft berekend dat de koopsom passend is in relatie tot de te verwachten kosten en opbrengsten verbonden aan de ontwikkeling. Uitgangspunten voor de berekening zijn onder andere geweest: - woningbouwprogramma conform Woonvisie Eemnes 2019 – 2023, i.c. 35% sociaal, 35% midden duur en 30% (top)duur - kwaliteit & uitstraling, dichtheid, verhouding openbaar vs. uitgeefbaar conform Zuidpolder - financiële afdrachten voor bovenplanse voorzieningen als verlengen Zuidersingel, verlengen geluidsscherm en duurzame bereikbaarheid - bouwtempo van maximaal ca. 40 woningen per jaar - realisatie van deze gronden vanaf ca. 2027 aansluitend aan Zuidpolder

2. De aankoop past in de toekomstvisie van Eemnes Er is gestart met het ontwikkelen van een toekomstvisie voor Eemnes. De bouw van woningen in Eemnes is aan de orde net als de vraag waar die woningen dan gebouwd kunnen worden. Vooruitlopend hierop kan wel gesteld worden dat Eemnes minimaal blijft bouwen voor de eigen woningbehoefte. Dat gebeurt in het dorp maar omdat de ruimte daar beperkt is ook aan de zuidzijde, noordelijk van de Noordbuurt of op beide locaties.

3. De aankoop maakt de bouw van het type woningen uit het woonbehoefte onderzoek mogelijk Het recentelijke verrichte woonbehoefte onderzoek laat voor de periode tot 2040 twee belangrijke tendensen zien. Ten eerste een tot 2030 constante en daarna tot 2040 afnemende vraag naar grondgebonden woningen in alle segmenten. Ten tweede een tot 2030 relatief beperkte en daarna tot 2040 toenemende vraag naar appartementen. Beide woningtypologieën kunnen worden gerealiseerd op de aan te kopen gronden. 4. De gemeente voert zelf de grondexploitatie en is daarmee tot op zekere hoogte baas in eigen huis Anders dan de huidige grondexploitatie van Zuidpolder is de gemeente voor 100% eigenaar van de grondexploitatie. Er wordt geen samenwerkingsovereenkomst gesloten met BPD en Alliantie, wel een gronduitgifte overeenkomst i.c.m. afspraken over bijvoorbeeld beeldkwaliteit, bouwtempo, etc. Het is daardoor gemakkelijker om lopende de exploitatie wijzigingen door te voeren (die dan ook voor 100% voor rekening van de gemeente zijn). Echter ook bij onderhavig ‘bouwclaimmodel’ hebben BPD en Alliantie hun gronden onder voorwaarden verkocht waardoor aanpassingen die hun belangen raken niet eenzijdig kunnen worden doorgevoerd. 5. Er is aansluiting met de provinciale omgevingsvisie De provincie Utrecht is bezig met een provinciale omgevingsvisie.

In een ontwerp verordening zijn de gronden weergegeven als een locatie die ontwikkeld kan worden voor woningbouw. Het overleg met de provincie is er op gericht dat locatie deze binnen het provinciale beleid verankerd wordt. 6. De aankoop past binnen de nota grondbeleid Recent is een nieuwe nota grondbeleid vastgesteld. In de nota worden meerdere mogelijkheden geschetst om woningbouw mogelijk te maken. Het actief verwerven van grond waarop een eigen grondexploitatie wordt gevoerd is één van de mogelijkheden die wordt geschetst. De aankoop past wat dat betreft in de nota. Resumerend De aankoop loopt weliswaar voor op de toekomstvisie maar sluit aan bij het bestaande beleid als, de woonvisie, de nota grondbeleid, het woonbehoefteonderzoek en de standpunten van de politiek. De kernboodschap voor de verwerving is dan ook als volgt te definiëren: - de gemeente koopt grond om verdere speculatie tegen te gaan; - uitgangspunt voor de gemeente is primair bouwen voor eigen behoefte - met deze aankoop zijn we in staat om tot 2040 te bouwen in de sociale en betaalbare sfeer voor jongeren, starters, doorgroeiers, éénpersoonshuishoudens en gezinnen; - we blijven dorps groeien en niet in één keer ontwikkelen; - als grondeigenaar met een eigen grondexploitatie kunnen we zo nodig meer voorwaarden stellen dan als faciliterende overheid.

Zo kunnen we bijvoorbeeld specifiek woningen voor zorgverleners, onderwijzers of andere beroepen reserveren.

Vastgesteld wettelijk- en beleidskader De raad heeft op 22 juni 2020 aangegeven geen wensen en bedenkingen te hebben tegen de aankoop. Het college is op grond van de Gemeentewet bevoegd tot het aangaan van een overeenkomst.

Relatie BEL-gemeenten en BEL Combinatie N.v.t.

KANTTEKENINGEN 1. De kans dat de gronden op korte termijn worden bebouwd is klein De aankomende jaren kan Eemnes in de Zuidpolder en op een aantal andere plaatsen nog woningen bouwen en voor daarna moet nog besloten worden of en wanneer er wordt gebouwd. Op basis van de ligging van de gronden t.o.v. de Zuidpolder en de grond die er nog tussen ligt, lijkt bebouwing vanaf 2027 reëel. Er zit dus enige tijd tussen verwerving en bouw. Deze relatief lange periode is een consequentie van actief grondbeleid. De condities waaronder de aankoop wordt gefinancierd zijn daarentegen gunstig. Als beheersmaatregel is opgenomen dat een deel van de koopsom pas wordt betaald als er een onherroepelijk bestemmingsplan voorhanden is. 2. Publiekrechtelijke toestemmingen zijn nog niet voorhanden Er moet nog een bestemmingsplan worden gemaakt waarvoor alle benodigde onderzoeken nog moeten plaatsvinden. Op dit moment is slechts globaal inzichtelijk wat deze opgave inhoud. Er wordt echter niet verwacht dat er onontkoombare milieu hygiënische of ruimtelijke beperkingen aan de orde zijn. 3. De gronden zullen vanaf 2027 tot ontwikkeling komen en moeten worden ingepast binnen de voorwaarden van de BBV qua waardering Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) bevat regels omtrent grondposities en hun waardering.

De insteek is dat er geen afwaardering plaatsvindt die ten laste van de algemene middelen/algemene reserve zou moeten worden gebracht. Tegen deze achtergrond is bijvoorbeeld toestemming van de provincie belangrijk. De inzet is dat bij het opstellen van de jaarrekening voor 2021 deze locatie deze binnen het provinciale beleid is geduid om woningbouw en een bedrijvengedeelte te realiseren.

FINANCIËN De koopsom betreft € 7.993.050 excl. belastingen waarbij een deel van de koopsom pas wordt betaald als er een onherroepelijk bestemmingsplan voorhanden is. In bijlage D “Toelichting financiële waardering” is de koopsom onderbouwd. De op 22 juni 2020 vastgestelde begrotingswijziging omvat € 7.930.000 excl. belastingen. De koopsom is € 63.050,- hoger omdat de gronden na een oppervlaktebepaling bijna 1.000m2 groter blijken te zijn. Daarom wordt het krediet met bijna 1% overschreden. De BTW die de gemeente betaald wordt gecompenseerd via het BTW compensatiefonds.

UITVOERING Na akkoord van de raad vindt ondertekening plaats van de “Koopovereenkomst en Bouw- en Ontwikkelclaim, percelen grond gelegen in de Zuidpolder Eemnes”.

COMMUNICATIE N.v.t.

BIJLAGEN Concept raadsbesluit Bijlage A “Koopovereenkomst en Bouw- en Ontwikkelclaim, percelen grond gelegen in de Zuidpolder Eemnes” (GEHEIM) Bijlage B “Waardering Gronden Zuidpolder, gemeente Eemnes” (GEHEIM) Bijlage C “Toelichting koopovereenkomst” (GEHEIM) Bijlage D “Toelichting financiële waardering” (GEHEIM)

STELLER R. van Klooster(rkloo).

REGISTRATIEDATUM 4 maart 2021