Principeverzoek woonfunctie Goyergracht Zuid 11b

COMMISSIEVOORSTEL RUIMTE EEMNES Besluitvormend orgaan Gemeente Eemnes - Gemeenteraad Gemeentecode Eemnes Onderwerp Principeverzoek woonfunctie Goyergracht Zuid 11b Portefeuillehouder

Openbaar Ja Korte inhoud Er is een principeverzoek (vooroverleg) ingediend om aan de Goyergracht Zuid 11b de agrarische functie te wijzigen naar 'Wonen' ten behoeve van het realiseren van één of meerdere woningen. Het college wenst de meningen en gevoelens te peilen van de Commissie Ruimte ten aanzien van dit initiatief. Besluiten 1.

De 'meningen en gevoelens' te peilen van de raadscommissie Ruimte ten aanzien van dit verzoek.

2.

Indien dit verzoek niet haalbaar is, de raadscommissie Ruimte te peilen wat wel kansrijk zou kunnen zijn voor ontwikkeling.

Aanleiding voorstel Er is een principeverzoek (vooroverleg) ingediend om aan de Goyergracht Zuid 11b (kadastrale percelen L678, L764 en L766) een woonfunctie te realiseren in de vorm van: 

Een woonzorgcomplex op een oppervlakte van ca. 700 m2 met daarbij behorende parkeerplaats voor bezoekers en medewerkers, of;

Pagina 1 van 6



Twee vrijstaande woningen, waarbij iedere woning op een perceel van ca. 4.500 m2 komt te staan met een bouwvlak van elk 250 m2. De resterende ca. 2.000 m2 grond wenst initiatiefnemer over te dragen aan het Goois Natuurreservaat (GNR) of de gemeente, nadat initiatiefnemer zelf deze 2.000 m2 heeft aangeplant en ingericht, met een eventuele wandelmogelijkheid, of;



Zoals vorige bullet, maar dan één vrijstaande woning met een inhoud van 1.500 m3 op een bouwvlak van 400 m2, of;



Zes of acht ouderenappartementen op een oppervlakte van ca. 700 m2, met ondergronds parkeren voor de bewoners en bovengronds voor bezoekers. De initiatiefnemer wenst toewijzing met voorrang voor bewoners van Eemnes. Circa 2.000 m2 grond wenst initiatiefnemer over te dragen aan het Goois Natuurreservaat (GNR) of de gemeente, nadat initiatiefnemer zelf deze 2.000 m2 heeft aangeplant en ingericht, met een eventuele wandelmogelijkheid.

Dit perceel is als één van de zes percelen in de Kernrandvisie Goyergracht opgenomen, waarbinnen een ontwikkeling is voorzien. Voor dit perceel is in de Kernrandvisie Goyergracht onder voorwaarden een wellnesscentrum voorzien. De initiatiefnemer heeft echter aangegeven dat, mede gezien de huidige situatie, de financiering van een dergelijke functie niet rond te krijgen is. Vandaar dat zich nu de vraag voordoet of een woonfunctie dan een geschikte functie is voor de ontwikkeling van dit perceel. Informeel is tijdens een overleg met de initiatiefnemer al aangegeven dat woningbouw in het buitengebied niet passend is binnen het beleid van de gemeente Eemnes. Echter zal een wellnesscentrum, conform de Kernrandvisie, ook niet gerealiseerd gaan worden. Bovendien is het huidige gebruik van de planlocatie ook niet in overeenstemming met het bestemmingsplan. Ook zijn er bouwwerken zonder omgevingsvergunning gerealiseerd. Vanuit het team Handhaving loopt er een aanschrijving. Toegezegd is dat voor deze aanvraag de ‘meningen en gevoelens’ van de commissie Ruimte gepeild gaan worden. Doel In de Commissie Ruimte de meningen en gevoelens peilen ten aanzien van de voorstellen. Toelichting besluit (argumenten)

1.1 Dit is toegezegd aan de initiatiefnemer. Het college is het bevoegd gezag om te besluiten over het al dan niet medewerking verlenen aan principeverzoeken (vooroverleggen). Echter, mocht er een concrete aanvraag komen (omgevingsvergunning uitgebreide procedure of verzoek tot vaststelling van een bestemmingsplan), dan is de gemeenteraad het bevoegd gezag om (g)een verklaring van geen bedenkingen af te geven (bij een omgevingsvergunning) of een bestemmingsplan al dan niet vast te stellen. Tijdens een gesprek tussen de initiatiefnemer en de

Pagina 2 van 6

portefeuillehouder is dit ter sprake gekomen en toegezegd is de meningen en gevoelens ten aanzien van dit verzoek te peilen.

1.2 Het initiatief is niet passend binnen (de wijzigingsmogelijkheden van) het geldende bestemmingsplan. De planlocatie is gelegen binnen de bestemmingsplannen Buitenrand 2012 en Buitenrand, partiële herziening 2017. De planlocatie heeft de bestemming Agrarisch-2 met een functieaanduiding ‘hovenier’ (tot max. 30% van de toegelaten bebouwing) binnen het bouwvlak en een functieaanduiding ‘specifieke vorm van agrarisch – kwekerij’ binnen het gehele bestemmingsvlak. Dit betekent dat hier naast de uitoefening van een grondgebonden agrarisch bedrijf, tevens een hoveniersbedrijf en een kwekerij zijn toegestaan. Een bedrijfswoning is hier niet toegestaan. Het bouwvlak heeft een oppervlakte van ca. 2.800 m2 en mag voor 25% bebouwd worden. Hierbij moet wel vermeld worden dat een deel van zowel het bestemmingsvlak als het bouwvlak ook op de kadastrale percelen L765 en L767 ligt, die een andere eigenaar hebben. Ten westen van het perceel (grenzend aan de Goyergracht Zuid) heeft een strook grond van ca. 350 m2 de bestemming Bos. Ook ten zuidoosten van het perceel (grenzend aan de golfbaan) heeft een strook grond van ca. 780 m2 de bestemming Bos. Tot slot heeft ten noordoosten van het perceel een strook grond van ca. 325 m2 de bestemming Sport met een functieaanduiding ‘golfbaan’. Binnen deze bestemmingen is een woonfunctie niet toegestaan.

Het bestemmingsplan biedt geen mogelijkheden om hier van af te wijken, ook niet door middel van een wijzigingsbevoegdheid. Er is wel een wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingsplan opgenomen om een agrarische bestemming om te zetten naar een woonbestemming, maar daarvan kan alleen gebruik gemaakt worden indien er sprake is van de aanwezigheid van een bedrijfswoning. De (voormalige) bedrijfswoning mag dan (bij bedrijfsbeëindiging) onder voorwaarden worden omgezet naar een ‘burgerwoning’. Daar is hier geen sprake van. Er is geen bedrijfswoning aanwezig op het perceel.

1.3 Het initiatief is niet passend binnen de Kernrandvisie Goyergracht. De planlocatie is gelegen in de kernrandzone. In februari 2017 heeft de gemeenteraad de Kernrandvisie Goyergracht vastgesteld. In deze visie wordt inzicht gegeven in het gemeentelijke beleid van sturing op ruimtelijke kwaliteit in de kernrandzone. Ook is op basis van deze Kernrandvisie de dialoog met de provincie mogelijk. De Kernrandvisie geeft tevens inzicht in de mogelijke ontwikkelingen en de kwaliteitsverbetering die daarbij hoort. In de Kernrandvisie zijn 6 deeluitwerkingen opgenomen van initiatieven die op dat moment bekend waren. Eén van die deeluitwerkingen heeft betrekking op deze planlocatie. Het initiatief was destijds om een wellnesscentrum hier te realiseren. Dit plan is op hoofdlijnen uitgewerkt in de Kernrandvisie. Het plan wat nu voorligt, namelijk één of meerdere woningen, past niet binnen deze deeluitwerking. In de Kernrandvisie is ook een landschappelijk raamwerk opgenomen, die in principe de basis vormt van de visie. Het geeft weer wat de bestaande waardevolle landschappelijke elementen zijn, welke zones open of gesloten zijn en hoe deze structuur verder aangevuld kan worden. Tevens geeft

Pagina 3 van 6

het raamwerk sturing aan de schaalgrootte van de mogelijk te maken nieuwe ontwikkelingen. Initiatieven moeten passend zijn binnen de recreatieve en landschappelijke uitgangspunten voor het gebied. In de Kernrandvisie is specifiek benoemd dat nieuwe woningen niet passen binnen het functieprofiel van het landschappelijk raamwerk. Op grond van de Kernrandvisie Goyergracht kan dan ook geen medewerking verleend worden aan dit initiatief.

1.4 Een hoveniersbedrijf (binnen het bouwvlak) en een kwekerij (binnen het bestemmingsvlak) zijn hier toegestaan. Op grond van het geldende bestemmingsplan is op dit perceel binnen het bouwvlak een hoveniersbedrijf toegestaan (tot max. 210 m2 bebouwing). Ook een kwekerij is hier toegestaan. In het kader van de ‘Kwaliteitsslag Goyergracht’, waar het team Vergunningen, handhaving en juridische zaken aan heeft gewerkt, is er in 2019 een Plan van Aanpak Hoveniers opgesteld. Dit perceel zou, gezien de bestemmingsomschrijving en gezien de behoefte die er is, mogelijk geschikt zijn voor het vestigen van een hoveniersbedrijf, die nu op een locatie zit waar dat niet mag en/of waar de mogelijkheden beperkt(er) zijn.

1.5 Het provinciaal beleid biedt onder voorwaarden wel mogelijkheden om de functie wonen te realiseren in het buitengebied. De Interim Omgevingsverordening provincie Utrecht (verder: Omgevingsverordening) is van toepassing op dit gebied. Voor het buitengebied geldt op grond van de Omgevingsverordening een verstedelijkingsverbod tenzij in de verordening anders is bepaald. Een stedelijke functie in een kernrandzone, zoals wonen, is uitsluitend mogelijk als dit gepaard gaat met een versterking van de ruimtelijke kwaliteit, die in een redelijke verhouding staat tot de aard en de omvang van de verstedelijking. Daarnaast mogen omliggende functies niet onevenredig worden geschaad. De kwaliteitsversterking kan bereikt worden door bijvoorbeeld compenserende maatregelen toe te passen. Ook een kleinschalige woonzorgvoorziening kan tot de mogelijkheden behoren op (voormalige) agrarische percelen bij beëindiging van het agrarisch gebruik. Feit blijft hier wel dat woningbouw in het buitengebied in strijd is met het gemeentelijk beleid. Een herziening van of een aanvulling op het gemeentelijk beleid (de Kernrandvisie Goyergracht) zou dan ook op zijn plaats zijn voor dit perceel. De vraag is of hier draagvlak voor is. Ook nader overleg met de provincie is hiervoor nodig. Voor bestaande (of reeds toegestane) woningen in het buitengebied geldt overigens een maximum inhoudsmaat van 600 m3.

Een vrijstaande woning van 1.500 m3, zoals de initiatiefnemer o.a. voorstelt, zal in ieder geval nooit gehonoreerd kunnen worden. Wat betreft de voorwaarde dat omliggende functies niet onevenredig geschaad mogen worden het volgende. Het is nog niet bekend of een woonfunctie op dit perceel omliggende functies niet onevenredig schaadt. Dit zou dan nader onderzocht moeten worden. Zo ligt bijvoorbeeld dit perceel binnen de richtafstand (milieuzonering) van de

Pagina 4 van 6

naastgelegen opnamestudio. Ook ligt dit perceel binnen de geluidscontour van de rijksweg A1. Of er sprake is van een aanvaardbaar akoestisch woon- en leefklimaat kan dan ook niet zonder meer gesteld worden. Hiervoor is nader akoestisch onderzoek nodig. Ook de overige milieuaspecten moeten nader onderzocht worden (zoals bodem, flora&fauna, etc.).

1.6 Wanneer hier één of meerdere woningen worden toegestaan, kan dit voor andere grondeigenaren in het gebied aanleiding zijn om ook een dergelijk verzoek in te dienen. Als medewerking wordt verleend aan dit verzoek, zal dit mogelijk aanleiding zijn voor andere grondeigenaren in het gebied om ook een verzoek in te dienen voor functiewijziging naar wonen.

2.1 Op basis van deze uitspraak kan de initiatiefnemer onderzoek doen naar de haalbaarheid van een mogelijk alternatief. Een wellnesscentrum blijkt niet haalbaar te zien voor de initiatiefnemer. De initiatiefnemer wil een andere ontwikkeling dan het bestemmingsplan en de Kernrandvisie toelaten. Afhankelijk van de uitspraak van de commissie kan er vervolgens onderzoek gedaan worden naar de haalbaarheid van een mogelijk alternatief. Vastgesteld wettelijk- en beleidskader Wet ruimtelijke ordening, Besluit ruimtelijke ordening. Relatie BEL-gemeenten en BEL Combinatie Geen Kanttekeningen n.v.t. Financiën De Legesverordening is van toepassing. Begrotingswijziging nodig? Nee Uitvoering De initiatiefnemer wordt geïnformeerd over de uitkomst. Tegen een besluit op een principeverzoek is geen bezwaar mogelijk. Communicatie Na het peilen van de meningen en gevoelens zal de initiatiefnemer geïnformeerd worden.

Pagina 5 van 6

Bijlagen 1. Luchtfoto planlocatie; 2. Uitsnedes bestemmingsplan en Kernrandvisie; 3. Principeverzoek. Steller (nbeek). Registratiedatum 14 oktober 2021

Pagina 6 van 6