Presentatie Boni ontwikkeling

Studio Selva

WONINGEN TORENZICHT Massastudie / structuurontwerp 2026.6.11

Inleiding

Op verzoek van De Alliantie maakt Studio Selva een massastudie voor ongeveer 20 woningen op de locatie van de voormalige supermarkt Boni in Eemnes. Het ontwerp sluit aan bij de ambities van Gemeente Eemnes om vergrijzing tegen te gaan, door seniorenwoningen en starterswoningen te combineren. Dit bevordert de doorstroming op de woningmarkt. Sociale cohesie staat centraal, met aandacht voor spontane ontmoetingen tussen generaties. Dit bereiken we niet per se door specifieke gedeelde ruimtes, maar door slimme afmetingen en positionering van toegangen, buitenruimtes, gevelopeningen en verbindingen. In alle voorstellen vormt een groene, gemeenschappelijke buitenruimte het hart van het ontwerp. Deze biedt een centrale ontmoetingsplek en draagt bij aan biodiversiteit, waterinfiltratie en het voorkomen van hitte-eilanden.

Studio Selva Juni 2026 Historische kaarten 1880 t/m 2000 www.topotijdreis.nl

2

1. Uitgangspunten

3

Uitdagingen

Gemeenschap en verbinding

Dorpse karakter

Privacy

De overkoepelende ambitie van de gemeente is om alle generaties in Eemnes te binden en de verbinding tussen hen te versterken, met name door ouderenhuisvesting nabij voorzieningen te realiseren. De gemeente streeft naar 30% sociale huurwoningen in Eemnes, zodat ook jongeren, koopstarters en Eem-

De omgeving bestaat voornamelijk uit tweelaagse rijtjeswoningen met zolderverdieping onder een zadeldak, met bakstenen gevels en een oriëntatie langs de straat. Het ontwerp moet passen in deze omgeving.

De kavel grenst aan twee zijden aan achtertuinen. Om privacy te waarborgen, moet het ontwerp inkijk hierin zoveel mogelijk beperken.

nessers met een beperkt budget een plek op de woningmarkt vinden. 4

Dorpse karakter

De omgeving bestaat voornamelijk uit tweelaagse rijtjeswoningen met zolderverdieping onder een zadeldak, met bakstenen gevels en een oriëntatie langs de straat. Het ontwerp houdt dezelfde footprint en oriëntatie aan, maar een drielaagse bebouwing is lastig te combineren met een zadeldak, omdat de bovenste verdieping moeilijk als één woning in te richten is. Om de schaal te behouden, kunnen alternatieven worden bekeken (zie schets). Voor de beleving en sociale cohesie is het beter om geen galerij op de tweede verdieping te plaatsen. In plaats daarvan kunnen alle woningen bereikbaar zijn vanaf de begane grond of eerste verdieping.

dakpannen op gevel knikdak

kopgevel (aan straatzijde, niet achtertuinen)

5

Verbindingen en toegankelijkheid

De kavel ligt op vijf minuten lopen van het hart van Eemnes: winkelcentrum Minnehof, het plein bij Braadkamp en Gezondheidscentrum De Driesten. Vanaf hier vertrekken bussen naar Laren, Soest, Baarn en Amersfoort. De woningen moeten goed bereikbaar zijn voor fietsen en scootmobielen. Een scootmobielberging kan in de woning zelf worden opgenomen, terwijl de fietsenberging gemeenschappelijk kan zijn (NB: dit telt niet als buitenberging als de GO > 50 m² is).

(Inpandige) fietsenberging

Een lift is niet verplicht, omdat er geen verblijfsgebied op of boven 12,5 meter is en de GO < 3.500 m² bedraagt.

“drive-in” scootmobiel

6

Gemeenschap

Het ontwerp stimuleert ontmoetingen tussen verschillende bewonersgroepen en generaties. Gemeenschappelijke (buiten)ruimtes, fietsenbergingen en toegangen kunnen hierin een rol spelen, door zowel georganiseerde activiteiten als spontane interactie mogelijk te maken. Een geleidelijke overgang tussen woning en semi-openbare ruimte moedigt het toe-eigenen van de buitenruimte aan. Ook bredere galerijen en verbindingen tussen buitenruimtes dragen hieraan bij.

trappenhuis

galerij fietsenstalling (voor)tuin

entree binnentuin

7

Biodiversiteit en duurzaamheid

De materialen zijn zo duurzaam mogelijk, bij voorkeur biobased of Cradle-to-Cradle gecertificeerd, zonder concessies te doen aan levensduur en onderhoudsgemak. Schuine daken kunnen zonnepanelen krijgen, en alle woningen voldoen aan de BENGnormen.

groene daken “low-tech” oplossingen tegen hittestress

Uit een voorlopig BeSi-rapport blijkt dat de locatie mogelijk beschermde soorten herbergt, zoals vogels, vleermuizen, bunzings, kikkers en de gewone pad. Het ontwerp van gedeelde buitenruimtes en gevels kan hierop inspelen, bijvoorbeeld door nestgelegenheid, groene gevels of waterpartijen te integreren.

natuurlijke materialen / C2C BENG nesten schuilplaatsen

insectenhotel diervriendelijke verlichting groene gevels

halfverharding

microklimaat en schaduw

water en oervergetatie, inheemse beplanting

nectar en waardplanten

8

2. Ontwerp

9

Bestaande situatie

10

Beukmaten

Grote beukmaat: 7.2 m Kleine beukmaat: 6.0 m

Gedeelde binnentuin

Gemeenschappelijke fietsenstalling

11

Programma

Starterswoning, ca. 50 m2

Starterswoning, ca. 50 m2

Seniorenwoning, ca. 60 m2

12

Ontwerp

Goede verbinding tussen woningen op verdiepingen en

Galerij kijkt uit op binnentuin, niet buren

binnentuin (optie: meerdere

Schaal sluit aan bij

trappen, zonder galerij)

omgevende bebouwing

Geen ramen in zijgevels naast achtertuinen

13

Doorsneden

Laarderweg 39

Torenzicht 88

14

Begane grond 7 x seniorenwoningen à 60 m² Gemeenschappelijke fietsenstalling

Studio Selva Amaliastraat 5 1052 GM Amsterdam The Netherlands +31 20 308 60 10

10.90

NB: afstand tot kavelgrens ntb

info@studioselva.nl www.studioselva.nl

6.00

6.00

ivm eigendomssituatie

8.90

3.08

6.00

6.00

gedeelde binnentuin

7.20

Torenzicht

7.20

7.20

alle maten in het werk controleren! opdrachtgever Client projectnummer Project Number project Project Name fase Phase schaal 1:50 bladnummer

11.00 Plattegronden nieuwe situatie datum 0000.00.00 wijziging 15 -

Eerste verdieping 7 x starterswoningen à 50 m² (Gedeelde) buitenruimtes op de galerij

Studio Selva Amaliastraat 5 1052 GM Amsterdam The Netherlands +31 20 308 60 10 info@studioselva.nl www.studioselva.nl

8.90

3.08

6.00

6.00

6.00

6.00

10.90

7.20

Torenzicht

7.20

7.20

alle maten in het werk controleren! opdrachtgever Client projectnummer Project Number project Project Name fase Phase schaal 1:50 bladnummer

11.01 Plattegronden nieuwe situatie datum 0000.00.00 wijziging 16 -

Tweede verdieping 7x starterswoningen à 50 m²

Studio Selva Amaliastraat 5 1052 GM Amsterdam The Netherlands +31 20 308 60 10 info@studioselva.nl www.studioselva.nl

8.90

3.08

6.00

6.00

6.00

6.00

10.90

7.20

Torenzicht

7.20

7.20

alle maten in het werk controleren! opdrachtgever Client projectnummer Project Number project Project Name fase Phase schaal 1:50 bladnummer

11.02 Plattegronden nieuwe situatie datum 0000.00.00 wijziging 17 -

Grote beukmaat dakkapel

4

dakkapel

3

3

10

entree toilet technische ruimte badkamer berging woonkamer / keuken slaapkamer

Begane grond Seniorenwoning 60 m²

Eerste verdieping Starterswoning 50 m²

buitenruimte BG

e/c

a

Tweede verdieping Starterswoning 50 m²

galerij / gedeelde buitenruimte

f

f

a

f

b d d

g

e

g

e

d

9

a. b. c. d. e. f. g.

g

c

7.2

18

Kleine beukmaat dakkapel

4

dakkapel

3

3

10

entree toilet technische ruimte badkamer berging woonkamer / keuken slaapkamer

Begane grond Seniorenwoning 60 m²

Eerste verdieping Starterswoning 50 m² galerij

buitenruimte BG

buitenruimte 1e

a

Tweede verdieping Starterswoning 50 m²

f

f

buiten ruimte 2e f

a

f b c

e/c

e

e

10.45

a. b. c. d. e. f. g.

d

c g

d

g g

d

6.39

19

3. Ontwerp met lift

20

Schets lift

Opzet met drielaagse bebouwing ipv. twee lagen met een kap wijkt af van omgeving

Galerij op drie bouwlagen, negatieve effecten op privacy, schaduw,

Liftschacht in de binnentuin, steekt uit boven dak

geluid, licht Lift is kostenverhogend Meer schaduw in achtertuinen en gemeenschappelijke tuin door galerij en drielaagse bebouwing

Bovenste galerij kijkt uit op achtertuinen

21

Schets lift

Laarderweg 39

Torenzicht 88

22

Begane grond 7 x seniorenwoningen à 60 m² Gemeenschappelijke fietsenstalling

Studio Selva Amaliastraat 5 1052 GM Amsterdam The Netherlands +31 20 308 60 10

10.90

NB: afstand tot kavelgrens ntb

info@studioselva.nl www.studioselva.nl

6.00

6.00

ivm eigendomssituatie

6.00

gedeelde binnentuin

8.90

3.08

6.00

lift

7.20

Torenzicht

7.20

7.20

alle maten in het werk controleren! opdrachtgever Client projectnummer Project Number project Project Name fase Phase schaal 1:50 bladnummer

11.00 optie Plattegronden nieuwe situatie datum 0000.00.00 wijziging 23 -

Eerste verdieping 7 x starterswoningen à 60 m² (Gedeelde) buitenruimtes op de galerij

Studio Selva Amaliastraat 5 1052 GM Amsterdam The Netherlands +31 20 308 60 10 info@studioselva.nl www.studioselva.nl

6.00

6.00

6.00

10.90

8.90

3.08

6.00

lift

7.20

Torenzicht

7.20

7.20

alle maten in het werk controleren! opdrachtgever Client projectnummer Project Number project Project Name fase Phase schaal 1:50 bladnummer

11.01 optie Plattegronden nieuwe situatie datum 0000.00.00 wijziging 24 -

Tweede verdieping 7x starterswoningen à 55 m²

Studio Selva Amaliastraat 5 1052 GM Amsterdam The Netherlands +31 20 308 60 10 info@studioselva.nl www.studioselva.nl

6.00

6.00

6.00

10.90

8.90

3.08

6.00

lift

7.20

Torenzicht

7.20

7.20

alle maten in het werk controleren! opdrachtgever Client projectnummer Project Number project Project Name fase Phase schaal 1:50 bladnummer

11.02 optie Plattegronden nieuwe situatie datum 0000.00.00 wijziging 25 -

Bijlagen

26

Omgevingsvisie

In het ontwerp van de “Omgevingsvisie Eemnes 2040 “ zijn twee leidende principes geformuleerd: Behoud én ontwikkeling De leefomgeving moet aangepast worden aan een veranderde wereld, zodat de hoge woon- en levensstandaard behouden kan blijven. Dit kan door ontwikkelingen te benutten om bestaande kwaliteiten te behouden en, waar mogelijk, versterken. Ook kunnen bestaande kwaliteiten als inspiratiebron dienen voor nieuwe plannen. Bij elke nieuwe ontwikkeling staat de vraag centraal: Hoe kan een nieuwe ontwikkeling bijdragen aan behoud en versterking aan onze kwaliteiten? Kenmerken van de dorpse en groene karakter van Eemnes die behouden of versterkt kunnen worden: • • • • •

Diversiteit in bebouwing Actieve gemeenschap Verweving van groen in het dorp Zichtlijnen naar het landschap Wandel- en fietsroutes

Het binden en verbinden van generaties Overkoepelende ambitie is om alle generaties aan Eemnes te binden en hen beter met elkaar te verbinden. Dit geldt ook voor nieuwkomers en terugkerende inwoners. Hiervoor is een duurzame, veilige en gezonde leefomgeving voor nodig, waarin iedereen prettig kan wonen, werken en leven.

Omgevingsvisie Eemnes 2024 (ontwerp) Gemeente Eemnes (2025)

27

Woonvisie

Ook de doelen van de woonvisie “Eemnes met zorgcomponent 2024-2028” sluiten aan bij de thema’s van de omgevingsvisie: 1.

Woningbouw en woonbeleid draagt positief bij aan de Eemnesser identiteit. 2. Ook voor jongeren, koopstarters en Eemnessers met een kleine beurs is er plek op de woningmarkt van Eemnes. 3. Ouderen wonen zoveel mogelijk in een passende woning. 4. Eemnes biedt een thuis aan iedereen. 5. In Eemnes is de leefbaarheid en de sociale cohesie hoog. Voor nieuwbouw is er een kwalitatieve toetsingskader: • • •

Variatie in woontypologië Bouwen voor verschillende woonbehoeften, inspelend op vergrijzing en behoefte van starters. Woningen met kleinere oppervlakten, met een gemiddelde grootte van 65m2 voor het sociale- en middensegment.

Volgende zaken zijn voor gemeente Eemnes ook van groot belang: • • • • •

Nieuwe woonconcepten, geclusterde woonvormen Nieuwbouw voldoet aan BENG norm Natuurinclusief bouwen Toekomstbestendige nieuwbouw Levensloopbestendig bouwen

Woonvisie Eemnes met zorgcomponent 2024-2028 Gemeente Eemnes

28

Bestemmingsplan

Het huidige bestemmingsplan “Kern Eemnes” dateert uit 2013. Dit plan bevat de volgende bestemmingsvlakken: • • • •

Waarde - Archeologische middelhoge verwachting Detailhandel WRO-zone wijzgingsgebied 8 Maximum bouwhoogte: 3 m

Omdat zowel de maximale bouwhoogte en bestemming niet aansluiten bij de huidige plannen, is het wijzigen van de bestemmingsplan noodzakelijk. De omliggende vlakken (geel) bestaan uit bestemming Wonen, met een maximale goothoogte van 6 m en maximale bouwhoogte van 10 m.

Bestemmingsplan “Kern Eemnes”

29

Stedenbouwkundige studie en PvE

In opdracht van Gemeente Eemnes heeft Vollmer + Partners in maart 2025 een stedenbouwkundige studie uitgevoerd. Hierin zijn zes verschillende plattegronden uitgewerkt. De voorkeur van de gemeente en de corporatie ging uit naar een hofjesachtige bebouwing met 21 woningen van circa 60 m2, plus een losgekoppelde fietsenberging. Bij de studie is rekening gehouden met een parkeerbehoefte van 25 parkeerplaatsen van de oude functie (buurtsupermarkt). Met een parkeernorm van 1,4 voor sociale huur en 1,8 voor betaalbare koop, komt het totaal uit op 34 parkeerplaatsen. Hiervoor moeten er 9 extra parkeerplekken worden gerealiseerd. Indien alle woningen allemaal als sociale huur worden uitgevoerd is er maximaal behoefte aan 30 parkeerplaatsen, wat neerkomt op 5 extra plaatsen. Dit kan worden opgelost zoals voorgesteld in de stedenbouwkundige studie (zie plattegrond rechts). Programma van Eisen • • • •

Circa 21 woningen, afhankelijk van wat past Mix van woningen van 50m2 en 65 m2 GO. Doelgroep begane grond: senioren; op de etages waarschijnlijk starters (geen lift verplicht) Bouwhoogte: in totaal 3 bouwlagen

Stedenbouwkundige studie Locatie Torenzicht Vollmer + Partners

30

Foto’s

Bron: Google Maps

31

Studio Selva Studio Selva 5 Amaliastraat Amaliastraat 1052 GM Amsterdam 5 1052Netherlands The GM Amsterdam info@studioselva.nl info@studioselva.nl www.studioselva.nl www.studioselva.nl