Memo versnellen woningbouw motie D66 c s 14 sept 2021

Versnellen woningbouw en begroting

Van

College

Aan

Raad

Datum

14-09-2021

Geheim of openbaar (Wet openbaarheid van bestuur) Document is openbaar

Onderwerp Uitvoering van de Motie Financiële effecten inhaalslag woningbouw

Aanleiding Op 5 juli jl. heeft de raad bij de behandeling van de Kadernota 2022 een motie van D66 c.s. aangenomen waarin het college wordt verzocht: “in kaart te brengen welke financiële effecten het bestemmen van eigen gronden voor een inhaalslag woningbouw zou kunnen hebben voor de begroting 2022 en meerjarenraming”

Actuele stand van zaken De gemeente Eemnes beschikt over diverse eigen gronden. De meeste zijn langdurig in (erf)pacht uitgegeven aan SV Eemnes, TV Eemnes, IJsclub, liggen in de polder oostelijk van de Wakkerendijk of zijn relatief klein. Wij achten deze locaties niet realistisch om mee te nemen in de uitvoering van de motie, ondanks dat het gronden in eigendom van de gemeente zijn. Voor het beantwoorden van de motie is daarom uitgegaan van drie locaties waar woningen te realiseren zijn. 1. Barbeelstraat – Noordpolder te Veen 2. Wilgenpad 3. Zuidpolder – Zuid

Bestemmen: tijdpad De locaties 1 tm 3 kennen een andere bestemming dan woningbouw. Een planologische procedure om de bestemming te wijzigen zodat woningbouw mogelijk wordt gaat van start met (verplichte) onderzoeken, stedenbouwkundige visie, beeldkwaliteit, inspraak en overleg etc. en vergt minimaal 3- 6 maanden. Als dat geen onoverkomelijke belemmeringen

oplevert, start de formele procedure (bestemmingsplan) inclusief beroepstermijn van circa 9 maanden. Hierna staat nog beroep open bij de Raad van State en dat kan ca. 1 jaar duren. Onze ervaring is dat als wordt geïnvesteerd in het voortraject (overleg met omwonenden) en de tijd wordt genomen om plannen uit te werken, dit meestal juridische procedures in de latere fases voorkomt. Dus een snelle procedure vergt minimaal 1,5 jaar. En dan is er een bouwtitel, die echter op basis van een voorlopige voorziening geschorst kan worden als er beroep bij de RvS wordt ingesteld. Een goede voorbereiding verkleint eveneens de kans daarop, maar is niet ondenkbeeldig. Veranderingen in de woonomgeving worden doorgaans kritisch gevolgd. Maagdelijke grond moet eerst bouwrijp (riolering, leidingen etc.) worden gemaakt, gevolgd door het bouwen. Van start bouwrijp tot oplevering is dat ca. één jaar. Samenvattend de optimistische procedure: 1. start procedure op 2 januari 2022 2. bestemmingsplan in werking 2 juli 2023 3. verkoop najaar 2023 4. bouwrijp en bouwen: oplevering medio 2024 5. gereed en bewoonbaar 1-1-2025

Financiële effecten algemeen De financiële effecten van het bestemmen van eigen gronden voor een inhaalslag woningbouw zijn in drie onderdelen te verdelen: 1. Jaarlijkse extra baten en lasten 2. Eenmalige winst 3. Kengetallen Jaarlijkse extra baten en lasten Voor de algemene uitkering geldt dat deze is gebaseerd op de t-1 systematiek. Dus de meicirculaire 2021 op basis waarvan het uitkeringsjaar 2022 is berekend gaat uit van de werkelijke aantallen woningen, niet-woningen, inwoners, jongeren, ouderen etc. etc. van 1 januari 2020. Gronden omzetten naar woningbouw en de daadwerkelijke oplevering en verhuizing betekent dat de versnelling op 1-1-2025 mee telt, dus in de meicirculaire van 2026 voor het boekjaar 2027. Dat betekent in dit voorbeeld dat met ingang van 2027 de algemene uitkering zal worden verhoogd op basis van het hoger aantal woningen. Het kost tijd om woningen te bouwen, zowel vanuit de inhoud (woonbehoefte) als vanuit financieel oogmerk. Eenmalige winst Gronden hebben een boekwaarde en hebben een (zeker nu) hogere marktwaarde. Dat verschil betreft onze stille reserves en die hebben we nodig om ons eigen vermogen op peil

te houden. Door de decentralisaties nemen de risico’s en kosten toe, zonder afdoende financiering vanuit het Rijk. Dus we hebben die aanvulling van onze reserves hard nodig. Ruimte om daar ‘leuke dingen’ mee te doen, zijn er niet (meer). Op basis van de Woonvisie hanteren we 35% sociaal, 35% middelduur (2 categorieën) en 30% vrij. Dat bepaalt ook de uiteindelijke grondopbrengst. De huidige hoge bouwkosten zetten die potentiële winst weliswaar onder druk, echter de eveneens gestegen marktprijzen maken dat deels goed (niet voor de lagere prijsklassen). We zien in Zuidpolder dan ook dat de winst onder druk staat. Die eenmalige winst hebben we hard nodig om onze reserves weer op peil te brengen. Echter winstneming gaat via de POC (Percentage of Completion) methode. Dus als 10% van de woningen zijn verkocht mag je theoretisch 10% winst nemen. In de praktijk neem je wat later winst, want 10% verkocht is relatief weinig. Betere kengetallen Het verzilveren van onze stille reserves en het te gelde maken van onze grondaankopen verbetert de financiële kengetallen van de gemeente. De reserve neemt toe, de schulden nemen af, de risico’s nemen af en het balanstotaal daalt.

Wat levert groei financieel concreet op? De meeste voorzieningen in een gemeente, dorp of stad, hebben een hoge vaste kostencomponent. Een bibliotheek wordt niet duurder als die ineens 10.000 i.p.v. 9.000 inwoners moet bedienen. En dat geldt voor alle voorzieningen. Onze voorzieningen van Eemnes worden nu door ruim 9.000 inwoners opgebracht. De uitgaven nemen niet toe voor scholen, sport, jongerenwerk, verenigingen, bestuur, brandweer, publieksbalie, etc. bij een bescheiden groei. Wat neemt wel toe: de directe kosten als het openbaar gebied toeneemt. Dus onderhoud wegen, onderhoud groen. En er zal waarschijnlijk een beroep worden gedaan op jeugdzorg en WMO. Dat is een hele ruwe aanname, maar wel een voorzichtige. Om het concreet te maken illustreren we bovenstaande met een ruwe benadering gebaseerd op de nieuwste bedragen en uitgaande van een groei met 400 woningen (10%) tot 2030 (woonbehoefte stelt 430 woningen). Extra inkomsten op basis van de algemene uitkering en OZB: € 787.000 structureel Op basis van 10% meer woningen komen de extra kosten mobiliteit, groen, sociale samenhang en jeugdzorg van € 498.000 als we de totale uitgaven van de programma’s hiervoor hanteren. Per saldo een structurele verbetering van € 289.000 van de exploitatie op basis van de op dit moment bekende cijfers. Nb die 10% meerkosten voor mobiliteit zal in het begin meevallen (nieuwe wegen, trottoirs

etc.), groen vergt wel direct onderhoud. Bouw je vooral voor jongeren en gezinnen dan is er minder beroep op de WMO. Slaag je erin de kosten jeugdzorg beter te beheersen dan nu, valt het weer mee qua kostenstijging (nu 10% aangehouden). Kortom niet vooraf rijk rekenen aan de extra inkomsten, maar ook reëel kijken naar extra kosten levert een realistische bate op van ca. € 300.000 (plus of min € 50.000). Op basis van 400 woningen en op basis van de huidige verdeelvoorstellen (in het oude verdeelmodel was het een stuk gunstiger).

Welke locaties: 1. Barbeelstraat – Noordpolder te Veen De Barbeelstraat (vm. gronddepot) kent de bestemming bedrijven. De herontwikkeling van die locaties tot (bedrijfs)woningen kan, maar vergt ook een visie op de gemeentelijke strook benoorden plan De Weiden. Hoewel door de gemeente altijd is aangegeven dat daar gebouwd gaat worden, zullen er ongetwijfeld aanwonenden zijn die het hier niet mee eens zijn. Voorts is de gemeentelijke strook vrij smal, dus een combinatie met de naastgelegen strook van Heijliggers is stedenbouwkundig logisch. Een snelle doorlooptijd lijkt mogelijk voor sec. Barbeelstraat, maar niet voor een groter plan Noordpolder (De Weiden II). Op basis van de bouwdichtheid van Zuidpolder kunnen er op strook gemeentegrond ca. 175 - 200 woningen worden gebouwd (zeer ruwe schatting). Afhankelijk van de invulling (grondgebonden of gestapeld) is dat voor de Barbeelstraat 20 – 70 woningen. 2. Wilgenpad Deze locatie is in beeld geweest om de brandweerkazerne op te realiseren. Het weiland ligt tussen IJsbaan en twee andere weidepercelen in. Een kleine locatie op korte afstand van het centrum en qua afstand geschikt voor bijv. seniorenhuisvesting. Draagvlak voor deze herontwikkeling is waarschijnlijk zeer beperkt, dus als dat politiek al wenselijk is, ligt een lange procedure met gang naar de RvS in het verschiet. 3.

Zuidpolder – Zuid De recent aangekochte gronden bezuiden plan Zuidpolder. Een locatie geschikt voor ca. 400 – 435 woningen. In november ontvangt de raad een voorstel om de GREX te openen, zodat in 2022 gestart kan worden. Eventueel is de locatie te splitsen om het noordelijk deel versneld te realiseren (inhaalslag) en de rest in het bestuurlijk gewenste bouwtempo.

Toekomst De Woonvisie geeft de kaders aan waarbinnen we de plannen maken. Het woonbehoeftenonderzoek geeft een behoefte onder onze inwoners aan van 320 woningen tot 2025 en daarna een gematigder behoefte. De resultaten van de Toekomstvisie 2030 sluiten daar op aan, vooral bij jongeren / starters is er behoefte aan een inhaalslag om op korte termijn betaalbare woningen te realiseren.

We bouwen de komende periode al op drie locaties: Woningen in verkoop Q4 2021 (deelplan 3.4 ZP) en 2022 (HSS en Hilt) Sociaal Midden Duur huur koop laag hoog prijspeil 2022 max 233 max 290 max 380 HSS Hilt Hilt senioren Zuidpolder 3.4

38 54

29

51

12

Totaal

143

41

Sociaal Midden Duur

48 64 31

34% 45% 22%

12 8 17

24

7

9 6 4 8

7

27

37

31

7

Er wordt in de categorie sociaal vooral gebouwd voor de sociale verhuur. Bij De Hilt zijn voorts enkele woningen specifiek voor senioren gepland. In de categorieën sociale koop (7) en koop midden laag (23) worden in 2022 30 woningen aangeboden. Willen we bovenop deze plannen in de behoefte voorzien, dan is de realiteit dat nieuwe locaties op gemeentegrond zonder woonbestemming op zijn vroegst eind 2023 in de verkoop kunnen. En dus financieel pas in 2026 bijdragen.

Enige versnellingsoptie: Zuidpolder De enige optie om de woningbouw met een inhaalslag te versnellen is dan ook gelegen in het bestaande plan Zuidpolder. In de huidige fasering zullen er in Zuidpolder in 2022 geen woningen verkocht worden, waarna in 2023 en 2024 op basis van de oorspronkelijke verkaveling weer resp. 50 en 51 woningen verkocht zouden worden. Het bestemmingsplan en de procedure die nu loopt om de woningaantallen en categorieën etc. aan te passen biedt de mogelijkheid tot enige versnelling. Voorts worden er dure en top dure woningen geschrapt om meer sociale koop en middendure woningen te realiseren. Daarmee starten we nu al in deelplan 3.4 (verkoop najaar 2021). Maar ook in de volgende deelplannen 3.2 en 4.4, waaraan nu gewerkt wordt. Hierdoor neemt het aantal woningen als geheel toe, doordat er meer woningen in de categorie sociaal en middenduur worden gepland. De nu geplande woningen voor 2023 en 2024 (start verkoop) kunnen iets versneld worden. Namelijk door van 2023 naar de tweede helft van 2022 te gaan, dat betreft dan 39 sociaal en 26 middendure woningen. En door het restant van 38 woningen van 2024 naar 2023 te halen. De verkoop zou dan na de zomer van 2022 zijn, dus na de start met HSS en Hilt. Dus oplevering van deze woningen voor 1-1-2024.

Wat levert dat op? Het is meer een volkshuisvestelijke wens (woningen in de goedkope en middendure categorie) dan een financiële. In de meerjarenbegroting houden we al rekening met de aantallen en het bouwtempo van de allonges Zuidpolder, dus is het een jaar versnelling aan de inkomstenzijde (dus effect vooral eenmalig). De iets hogere aantallen leveren wel een bescheiden plusje op qua inkomsten. Het levert een eerder afsluiten van de GREX Zuidpolder op, dus eerder vrijval van geïnvesteerde middelen (aflossen leningen), geen kosten projectbureau (gaat verder met Zuidpolder Zuid) en vrijval van de winst en risicoreservering. Het risicoprofiel van Eemnes in deze booming woningmarkt verbetert.

Wanneer besluitvorming Deelplan 3.4 en 4.2 en het bestemmingsplan Zuidpolder zijn nu in procedure. Daarna worden de andere deelplannen uitgewerkt. In 2022 staat gepland dat de nieuwe raad de contouren voor de Omgevingsvisie aangeeft. Op basis van Woonvisie, Woonbehoeftenonderzoek, Toekomstvisie 2030 en de bij de gemeente bekende plannen en ontwikkelingen zal in november/december 2021 een houtskool-schets worden aangeleverd voor de ruimtelijke vragen in Eemnes, die de politieke partijen kunnen gebruiken voor hun programma’s en voor de collegevorming. Woningbouw kan op termijn een bijdrage leveren aan het gezond maken van de financiën. Voor 2022 en eigenlijk ook 2023 en 2024, is dat (los van de bestaande plannen) niet reëel.