Memo Beantwoording Rondvraag commissie Ruimte 16 mei 2022

Reactie Rondvraag commissie Ruimte 16 mei 2022

In de commissie Ruimte van 16 mei zijn bij de Rondvraag verschillende vragen gesteld. In dit memo beantwoorden wij deze vragen. ‘Waarom zijn de stichtingskosten van de woningen in de Zuidpolder hoger dan die van de Hilt en HSS?’ Op basis van de grondbieding op het ontwikkelrecht van De Hilt en de HSS kan niet worden vastgesteld of de stichtingskosten van de woningen in Zuidpolder veel hoger zijn dan die van De Hilt en de HSS. Er is bij De Hilt en de HSS geen inzicht in de bouwkosten en bijkomende kosten gegeven. Vast staat wel dat de v.o.n.-prijzen en de woningtypes in de Zuidpolder afwijken van de v.o.n.-prijzen en woningtypes in De Hilt en de HSS. Er is daarom zeker een verschil in stichtingskosten en mogelijk in grondwaarde. De Hilt heeft gemiddeld genomen een duurder woningbouwprogramma waarbij de woningtypes door standaardisatie in maatvoering, vormgeving en detaillering eenheid en rust uitstralen. Dit leidt tot lagere stichtingskosten. Zuidpolder kenmerkt zich door een gemiddeld goedkoper woningbouwprogramma en meer verscheidenheid in maatvoering en architectuur, wat leidt tot hogere stichtingskosten. De grondwaarde per woning die uiteindelijk in de grondexploitaties van beide projecten wordt opgenomen is echter van meer factoren afhankelijk dan alleen de stichtingskosten. De contracten in Zuidpolder en de Hilt en de HSS verschillen in dat opzicht van elkaar.

In de toelichting die het Projectbureau Zuidpolder in oktober 2022 geeft over de grondexploitatie van Zuidpolder zal voor zover mogelijk een vergelijk worden gemaakt tussen de stichtingskosten en grondwaardes van beide projecten. ‘Kunnen we in kaart brengen hoe de stichtingskosten van de Zuidpolder zijn opgebouwd?’ De opbouw van de stichtingskosten is onderdeel van de overeenkomst tussen Heijmans, Van Wijnen en de gemeente Eemnes. Deze overeenkomst is geheim. In het besloten deel van de toelichting die het Projectbureau Zuidpolder in oktober 2022 geeft over de grondexploitatie wordt de opbouw van de stichtingskosten aan de hand van concrete cijfers van Het Plukveld toegelicht. ‘Is er inzicht bij de gerealiseerde plannen van de Zuidpolder wat er is toegewezen aan Eemnessers (percentage)?’ In Zuidpolder wordt van elke verkoop bijgehouden waar de kopers vandaan komen. De afgelopen jaren kwam steeds ruim de helft van de kopers uit Eemnes, bijna een kwart uit Blaricum, Laren, Huizen en Baarn en de rest van elders. Van de 39 koopwoningen die dit jaar in het Plukveld zijn verkocht zijn voor 31 woningen (nb. alle woningen tot € 392.000 v.o.n.) toewijzingscriteria gehanteerd gericht op Eemnessers of gezinnen en éénpersoonshuishoudens die een maatschappelijke of economische binding hebben met Eemnes. Al deze woningen zijn conform de criteria toegewezen.

Van de acht woningen waarvoor geen criteria gelden zijn er twee aan gezinnen toegewezen die wonen in Eemnes of een maatschappelijke of economische binding hebben. In het kader van een evaluatie over de toewijzing in het najaar van 2022, waarbij ook De Hilt en de Hink Stap Sprong worden betrokken, wordt meer specifieke informatie gegeven over de toewijzing.

POC “In het voorstel wordt de POC methode gebruikt. Hier zijn regels voor wat er mag vrijvallen in een grondexploitatie. Dit heeft te maken met de voortgang, percentage van de kosten en percentage van de opbrengst gerealiseerd t.o.v. de begroting. Gelet op de voortgang van die percentages: rekenen wij ons niet te vroeg rijk? Zouden die voortgangspercentages kunnen worden aangegeven? Waar staan nu en waar staan we eind van het jaar? Wat zijn de percentages die erachter zitten als die beschikbaar zijn en wat zijn de winstnemingen bij de diverse stadia (POC methode)?” Voor de grondexploitaties De Hilt als de HSS is er geen sprake van tussentijdse winstneming in 2021. De hele systematiek wordt hieronder uitgebreid toegelicht. Algemeen De BBV verplicht gemeenten om de POC-methode toe te passen bij het bepalen van de tussentijdse winstneming. Deze methode is ook een algemeen aanvaardbare methodiek binnen het bedrijfsleven en de fiscaliteit. Echter, het toepassen van de POC-methode is de laatste stap bij een jaarlijkse herziening van een grondexploitatie. Verwachte eindsaldo versus tussentijdse winstneming Er is een verschil tussen “tussentijdse winstneming” en “het verwachte eindsaldo” van een grondexploitatie. - Het verwachte eindsaldo van een grondexploitatie is opgebouwd uit de reeds gemaakte kosten en opbrengsten plus de nog te verwachten kosten en opbrengsten.

Daarnaast kan het eindsaldo (wettelijk) worden bepaald op basis van: o nominale waarde o eindwaarde o netto contante waarde - Afhankelijk van het verwachte eindsaldo kan er sprake zijn van tussentijdse winstneming. In het volgende schema is de werkwijze weergegeven: Situaties Verwachte eindsaldo Verwachte eindsaldo Verwachte eindsaldo

Grex Actie < 0 Verliesvoorziening opnemen in de jaarrekening ter hoogte van het eindsaldo = 0 Niets doen > 0 Bepalen/beoordelen of er sprake is van tussentijdse winstneming. Zo ja dan ook tussentijdse winstneming verantwoorden in de jaarrekening.

Er is dus alleen sprake van tussentijdse winstneming als het verwachte eindsaldo groter is dan nul. Met andere woorden: de totale opbrengsten over het planperiode zijn groter dan de totale kosten. Bepalen/beoordelen of er sprake is van tussentijdse winstneming Zowel De Hilt als de HSS hebben een positief verwachte eindsaldo. Voor deze grondexploitaties is er dus getoetst of er sprake is van tussentijdse winstneming. Bij het beoordelen of er sprake is van tussentijdse winstneming, wordt uitgegaan van de bekende uitspraak “de kosten gaan voor de baat uit”. Met andere woorden: er is pas sprake van tussentijdse winstneming als er baten zijn gerealiseerd in de grondexploitatie. Deze uitgangspunt is opgenomen in de BBV-notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken (opgesteld door de Commissie BBV). Naast bovengenoemde uitgangspunt dient ook rekening te worden gehouden met de toerekeningbeginsel, voorzichtigheidsbeginsel en de realisatiebeginsel. Deze drie beginselen zijn ook gehanteerd om te bepalen of er sprake is van tussentijdse winstneming bij de grondexploitaties De Hilt en HSS.

In het volgende overzicht is de toetsing van de onderhavige grondexploitaties op een rijtje gezet: Grondexploitatie Verwachte eindsaldo De Hilt HSS

€ 6.011.949 € 7.658

Beoordelen op tussentijdse winstneming? Ja Ja

Zijn er opbrengsten t/m 2021 gerealiseerd? Nee Ja

Tussentijdse winstneming berekenen? Nee Ja

Op basis van de toerekening- en realisatiebeginsel is er bij De Hilt geen sprake van een opbrengst in 2021. De aanbesteding heeft plaatsgevonden in 2021, maar de verwachting is dat de prestatielevering en ontvangst pas in 2022 zal plaatsvinden. Tussentijdse winstneming berekenen Voor de HSS is de tussentijdse winstneming berekend. Het bedrag ad € 491 is opgenomen in het raadsvoorstel. Deze tussentijdse winstneming is niet verantwoord in 2021, omdat dit niet materieel is. Een bedrag van € 491 heeft geen invloed om de vermogenspositie van de gemeente Eemnes. In het volgende overzicht is de opzet van de berekening weergegeven (zoals deze in de BBVnotitie is opgenomen: Grondexploitatie HSS Raming over looptijd grex Gerealiseerd t/m 2021

Opbrengsten Kosten Resultaat 753.108 745.975 7.133 748.108 172.975 575.133

1 2

Percentage gerealiseerd opbrengsten t.o.v. de raming Percentage gerealiseerd kosten t.o.v. de raming Realisatie van grex HSS

99%

Nog te realiseren kosten en opbrengsten

5.000 573.000

6 = 1 -/- 2

Onzekerheden/risico's

5.000

7

Raming opbrengsten gecorrigeerd voor onzekerheden Raming kosten gecorrigeerd voor onzekerheden Raming saldo grex gecorrigeerd voor onzekerheden Tussentijdse winstneming 2021

23% 23%

0

748.108

3 = 2 / 1 x 100% 4 = 2 / 1 x 100% 5 = 3 x 4 x 100%

2.133

8 = 1 -/- 7 9 = 1 -/- 7 10 = 8 -/- 9

491

11 = 10 x 5

745.975

Bij het bepalen van de risico’s is rekening gehouden met de volgende uitgangspunten: - Opbrengsten: de nog te realiseren opbrengsten ad € 5.000 zijn volledig als risico genomen. - Kosten: de risico is op nihil geschat, omdat er rekening is gehouden met een onvoorzien budget van € 65.000. Het opnemen van een extra risico voor onvoorzien is dus overbodig. SAMENVATTING Wij rekenen ons niet te vroeg rijk. De kosten en baten zijn op reële basis geschat en gewaardeerd. En daarnaast zijn in de GREXEN posten onvoorzien opgenomen. Zoals eerder gemeld hebben we ook geen tussentijdse winstneming ingeboekt.