Hoofdpunten deelplan 3 4 4 2 en de derde herziening bestemm

MEMO

Van: Aan: Onderwerp: Datum:

College Commissie Ruimte Hoofdpunten uitwerkingsplannen 11 en 12 en derde herziening bestemmingsplan Zuidpolder Woongebied 19 augustus 2021

Inleiding Heijmans, Van Wijnen en de gemeente Eemnes hebben in 2020 de plannen voor de resterende woningen in Zuidpolder herzien. Nieuwe afspraken zijn opgenomen in de ‘Allonge 2 Zuidpolder Woningbouw Eemnes’. Belangrijk onderdeel van deze afspraken is dat voor de periode 2019 – 2023: - het aandeel sociale woningen stijgt met 23 stuks van 15 naar 38, waarmee het aandeel is verhoogd van 16% naar ca. 30% - het aandeel midden dure woningen stijgt met 21 stuks van 13 naar 34, waarmee het aandeel is verhoogd van 14% naar ca. 27% Verder zijn afspraken gemaakt over het bouwtempo, de verhoging van het aandeel nul-trede woningen en instrumentarium om woningen beter in het sociale en midden dure prijssegment te behouden. Deelplan 3.3 met 45 woningen viel als eerste onder deze afspraken en is in 2020 opgeleverd. Dit plan bevat met 30% relatief veel sociale woningen. Gevolgd door deelplan 4.3 met 24 woningen welke momenteel in aanbouw zijn en eind 2021 worden opgeleverd. Dit plan bevat met 30% relatief veel midden dure en nul trede woningen. Net als voorgaande jaren wordt nog steeds iets meer dan de helft van de woningen aan Eemnessers toegewezen of geloot. Momenteel liggen de deelplannen 3.4 met 51 woningen en 4.2 met 9 kavels in concept voor. Deze plannen bestaan voor 32% uit sociale (tot € 229.000 v.o.n.) en voor 42% uit midden dure (tot € 346.000 v.o.n.) woningen.

De 9 kavels zijn in het voorjaar van 2021 verkocht. De 51 projectwoningen gaan eind 2021 in verkoop. Met de aantallen sociaal en midden duur in de deelplannen wordt tegemoet gekomen aan de relatief grote vraag naar betaalbare woningen die onder andere wordt gesignaleerd in het woningbehoefte onderzoek dat in 2020 in Eemnes is uitgevoerd. Voor deze woningen wordt er door middel van toewijzingscriteria bij de verkoop voor gezorgd dat ze als eerste aan Eemnessers worden aangeboden. Hierna zijn de hoofdzaken van de deelplannen voor 3.4 en 4.2 weergegeven waaronder: verkaveling, aantal woningen, beoogde v.o.n.-prijzen, woningtypologie, de toewijzingscriteria, akoestiek en de openbare inrichting. Vervolgens is toegelicht welke aanpassingen in de derde herziening van het bestemmingsplan voor Woongebied Zuidpolder zijn opgenomen. Tot slot is een toelichting opgenomen over de kleine overschrijding van het percentage gestapelde bouw in deelplan 3.4.

Pagina 1 van 6

Deelplan 3.4 Positie in Zuidpolder In de onderstaande afbeelding zijn de verschillende deelgebieden van Zuidpolder weergegeven. Deelplan 3.4 ligt aan de westzijde. Deelplan 4.2 ligt aan de zuidzijde.

Figuur: deelgebieden Zuidpolder

Verkaveling, woningtypen en prijzen deelplan 3.4 Deelplan 3.4 bestaat uit 51 woningen die door Heijmans en Van Wijnen worden gebouwd. Het plan is qua woningtypologie en v.o.n.-prijs gemêleerd. Het betreft (zie ook onderstaande figuur): - aan de oostzijde 12 sociale huurwoningen waarvan 6 grondgebonden en 6 appartementen (nb. zogenaamde beneden-bovenwoningen [bebo’s]) - aan de westzijde op de begane grond 7 sociale koopappartementen (bebo’s) ca. 215k/220k v.o.n. - aan de westzijde op de 1e en 2e verdieping 8 midden dure koopappartementen (bebo’s) ca. 255k/260k v.o.n. - aan de zuid- en noordzijde 17 midden dure grondgebonden hoek/tussenwoningen ca. 346k v.o.n. - aan de zuid- en noordzijde 3 dure hoekwoningen ca. 398k v.o.n. - aan de noordzijde 4 dure twee-onder-één-kap woningen ca. 560k v.o.n. De v.o.n.-prijzen zijn prijspeil juli 2021 en exclusief de installatie voor ruimteverwarming en warm tapwater. Deze installatie kan geleased of aangekocht worden. 5 tussen/hoek woningen, midden duur

4 2^kap, duur

7 sociale koop & 8 midden duur koop

Figuur: verkaveling 3.4

12 sociale huur

3 hoekwoningen, duur 12 hoek/tussen woningen, midden duur

Pagina 2 van 6

Aantal woningen en v.o.n.-prijzen in relatie tot Allonge 2 en de woonvisie in deelplan 3.4 In de hiernavolgende tabel is een overzicht opgenomen van het aantal woningen en de v.o.n.-prijzen volgens de Allonge 2 en volgens de huidige plannen voor Zuidpolder. Hierbij is ook de indeling weergegeven die volgens de woonvisie en volgens de systematiek van Zuidpolder wordt gehanteerd. Tussen de Allonge 2 en de huidige plannen zijn een aantal verschillen die hierna eerst zijn toegelicht.  Betere spreiding over segmenten sociaal, midden duur en duur In de Allonge 2 worden in de segmenten sociaal, midden duur en duur 4 v.o.n.-prijzen van woningen onderscheiden: ca. € 229.000,-, ca. € 283.000,-, ca. € 346.000,- en ca. € 566.000,-. Er valt op dat met een aandeel van 4 het segment van ca. € 283.000,- is ondervertegenwoordigd. Bij de ontwikkeling van de woningen is daarom getracht in de koopwoningen meer differentiatie in woningoppervlak en daarmee in v.o.n.-prijs aan te brengen om zo meerdere doelgroepen te kunnen bedienen. Daarnaast is getracht het aandeel van ca. € 283.000,- te verhogen en een ‘tussenproduct’ aan te bieden in de range tussen € 346.000,- en € 566.000,-. Dit heeft uiteindelijk geleid tot 5 verschillende v.o.n.-prijzen (zie de toelichting bij de figuur op pagina 2). Verder valt op dat 4 woningen van het segment sociaal (Cat 1.

woonvisie) naar het segment midden duur laag (Cat 2. woonvisie) zijn gegaan. Daar staat tegenover dat voor de 7 koopwoningen in het segment sociaal (Cat 1. woonvisie) een € 10.000,- lagere v.o.n.-prijs wordt gehanteerd dan de prijzen uit de Allonge 2 en voor de 8 woningen in het segment midden duur laag (Cat 2. woonvisie) een ca. € 25.000,- lagere v.o.n.-prijs dan de prijzen uit de Allonge 2. Deze 7 sociale koopwoningen met ca. 50 m2 gebruiksoppervlak en deze 8 midden dure koopappartementen van ruim 70 m2 bedienen alleenstaanden en samenwonenden.  Doordat woningen qua gebruiksoppervlak zijn verkleind zijn enkele woningen toegevoegd Alle tussenwoningen zijn ten opzichte van de Allonge 2 smaller en minder diep geworden om ze in het segment tot € 346.000,- te kunnen behouden. Door de versmalling was het mogelijk om drie extra woningen tussen te voegen in dit segment.  Een aantal eindwoningen hebben iets extra’s Met een v.o.n.- prijs van ca. € 398.000,- bevinden drie van de zes eindwoningen zich in het segment duur. Dit komt omdat deze woningen met oog op de architectonisch gewenste differentiatie iets extra’s hebben als een dwarskap of een beperkte zijtuin. Deze extra meters in of om het huis vertalen zich in een hogere v.o.n.-prijs van de woning. Segment volgens Woonvisie

Segment volgens Zuidpolder

Prijs in K pp 2021

Type

Allonge 2

huidige plannen

verschil

Cat. 1

Sociaal

< 229 < 229

egw mgw

8 (huur ntb) 15 (huur ntb)

6 (6 huur) 13 (6 huur)

-2 -2

Cat. 2

Midden laag

Cat. 3

Midden hoog

< 283 < 283 < 346 < 346

egw mgw egw mgw

0 4 17 0

0 8 17 0

0 +4 0 0

Nvt

Duur laag Duur hoog

< 456

egw

0

3

+3

< 566

egw

4

4

0

Top duur

nvt

egw

0

0

0

48

51

+3

Nvt

Nvt

Totaal

Pagina 3 van 6

De aanpassingen ten opzichte van de Allonge 2 leiden er toe dat in 2021 51 in plaats van 48 woningen in verkoop gaan. Door deze aanpassing is er een meer evenredige spreiding van de prijzen over de segmenten sociaal, midden duur en duur ontstaan waardoor de woningen voor meerdere doelgroepen bereikbaar zijn. Verkoop van woningen Heijmans en Van Wijnen ontwikkelen de projectwoningen en verkopen ze ook waarbij een makelaar en een notaris zijn betrokken. Alle woningen in het sociale en het midden dure segment worden met behulp van toewijzingscriteria toegewezen. In lijn met voorgaande verkopen is het de verwachting dat alle woningen in deze segmenten aan Eemnessers worden toegewezen. De criteria moeten nog worden uitgewerkt. In lijn met eerdere verkopen kunnen door Heijmans en Van Wijnen de volgende criteria worden uitgewerkt: - toewijzing aan Eemnessers en/of - toewijzing aan senioren en/of - toewijzing aan starters en/of - toewijzing aan personen die een sociale huurwoning achterlaten en/of - toewijzing aan personen die een economische binding met Eemnes hebben Behoud van de woningen in het segment waarin ze verkocht zijn Net als in de bestaande bouw hebben met name de sociale en midden dure koopwoningen die zijn verkocht in Zuidpolder een flinke prijsontwikkeling doorgemaakt. Dit leidt er toe dat woningen niet goed meer voor de doelgroep zijn te behouden.

Door onder andere het vloeroppervlak terug te brengen en de uitbreidingsopties te beperken is in eerdere deelplannen getracht de prijsontwikkeling in de marktwaarde te beperken. Ook in deelplan 3.4 zijn dergelijke maatregelen getroffen. Zo zijn de breedte en de diepte van de tussenwoningen teruggebracht naar 4,5m respectievelijk 7m. Daarnaast kennen de bovenwoningen geen uitbreidingsopties. Verder wordt een anti-speculatiebeding van zeven jaar en een zelfbewoningsplicht van zeven jaar ingezet. Akoestiek deelplan 3.4 Het deelplan staat onder de invloed van geluid afkomstig van de A27. Dat is met name merkbaar op rijen van woningen die evenwijdig liggen aan de A27. De geluidbelasting vanwege deze weg is op 12 gevels hoger dan de voorkeurswaarde van 48 dB. Het gaat om alle 8 bovenwoningen aan de westzijde en 4 bovenwoningen aan de oostzijde. De geluidbelasting op de 2de verdieping is ten hoogste 51 dB. Hiermee wordt voldaan aan de hoogst toelaatbare geluidbelasting van 53 dB. Voor deze woningen wordt ontheffing aangevraagd. Bij een aantal andere woningen, waaronder enkele tussenwoningen en een twee onder een kap woning, is er daarnaast sprake van een overschrijding van de voorkeurswaarde op de derde bouwlaag.

Bij deze woningen wordt gekozen om de gevel op de derde bouwlaag doof uit te voeren of deze bouwlaag als niet geluidgevoelig te bestemmen, waarmee de plicht tot toetsing aan de grenswaarden van de Wet geluidhinder vervalt. Deelplan 4.2 Verkaveling, woningtypen en prijzen deelplan 4.2 Conform Allonge 2 was het de bedoeling in 2021 de 5 manegekavels nabij de Wakkerendijk uit te geven, waarvan één bestemd voor een Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO). Op deze CPO kavel kunnen dan bijvoorbeeld 5 woningen worden gebouwd. Omdat er vertraging is opgetreden met de verhuizing van de manege lukte dit echter niet en zijn de 9 resterende vrije kavels in deelplan 4.2 uitgegeven. Er is niet voor gekozen om in 2021 eerst 5 kavels te verkopen en in 2022 nog eens 4. Dit leidt tot extra plankosten, hogere uitvoeringsproblemen en overlast voor de vrije kavel bouwers omdat de kavels één logisch geheel vormen.

Pagina 4 van 6

Het plan 4.2 bestaat uit 9 vrije kavels waarbij één kavel kan worden gesplitst in een twee^1-kapwoning. De kavels zijn in het voorjaar van 2021 verkocht en bevinden zich in een range van € 412.000 v.o.n. tot € 630.000 v.o.n. Onder de 90 inschrijvers werd geloot.

Figuur: verkaveling 4.2

Akoestiek deelplan 4.2 De woningen in deelplan 4.2 hebben geen geluidbelasting hoger dan de voorkeurswaarde van 48 dB. Derde herziening bestemmingsplan Zuidpolder Woongebied Aantal woningen Bij de start van Zuidpolder was in het globale bestemmingsplan uit 2013 het maximum aantal woningen vastgelegd op 500. Om voldoende relatief goedkope woningen te kunnen realiseren is de afgelopen jaren het aandeel top duur en duur teruggebracht ten gunste van het aandeel sociaal en midden duur. Met behoud van de ruimtelijke kwaliteit kunnen er daardoor meer woningen in Zuidpolder worden gerealiseerd. Goedkopere woningen zijn immers kleiner dan duurdere woningen. Tijdens het opstellen van Allonge 2 in 2020 betrof de prognose ca. 540 woningen. De huidige prognose laat een aantal zien van iets meer dan 550. Om voldoende flexibiliteit te houden is in de derde herziening van het bestemmingsplan daarom een maximum van 575 woningen opgenomen. Percentage gestapeld In de regels van het globale bestemmingsplan uit 2013 is aangegeven dat van het aantal gebouwde woningen ten hoogste 10% gestapeld mag zijn. Dit houdt in dat er maximaal 50 gestapelde woningen zijn toegestaan. Om voldoende woningen in het segment sociaal te kunnen realiseren zullen deze voor het restant van Zuidpolder overwegend bestaan uit appartementen en beneden-bovenwoningen.

De flinke stijging van de v.o.n.-prijzen staat namelijk niet meer toe dat een grondgebonden woning in het segment sociaal kan worden aangeboden. Om deze ‘gestapelde bouw’ planologisch mogelijk te maken wordt in de derde herziening van het bestemmingsplan het aandeel gestapeld verhoogd van 50 naar 75 woningen. Akoestiek In de regels van het globale bestemmingsplan uit 2013 is aangegeven dat ter plaatse van de aanduiding 'zone - hogere grenswaarde' ten hoogste 50 woningen mogen worden gebouwd waar een hogere grenswaarde voor is verkregen. Deze 50 woningen zijn 10% van de opgenomen 500 woningen in het bestemmingsplan. Met de verhoging van het aantal woningen naar 575 wordt in de derde herziening dit aantal aangepast naar 58 woningen (10% van 575). Uit een recent uitgevoerd geluidsonderzoek blijkt dat er 51 woningen zijn waarvoor een hogere grenswaarde moet worden aangevraagd. Er wordt daarmee voldaan aan de eis.

Pagina 5 van 6

Parkeren In het herziene bestemmingsplan uit 2018 zijn normen opgenomen voor goedkope, midden dure en dure woningen met daarop aangevuld specifieke parkeernormen voor een serviceflat/aanleunwoning en een seniorenwoning. Om aan te sluiten op de marktontwikkelingen zijn er in de recent vastgestelde uitwerkingsplannen (en worden er in de aankomende uitwerkingsplannen) beneden-bovenwoningen opgenomen. Dit specifieke woningtype wordt ontwikkeld voor één- en tweepersoonshuishoudens waarbij met de parkeernorm is aangesloten op de voorkomende parkeernorm van 1,4 voor een seniorenwoning. Deze norm wordt opgenomen in de derde herziening van het bestemmingsplan. Overschrijding van het maximum van gestapelde woningen met 0,6% van 50 naar 53 woningen Het uitwerkingsplan 12 voor deelplan 3.4 maakt het mogelijk dat tot op heden 53 gestapelde woningen kunnen worden gerealiseerd in Zuidpolder. In de uitwerkingsregels van het bestemmingsplan (‘Woongebied Zuidpolder, 2e herziening, vastgesteld 2018-01-29’) is opgenomen dat burgemeester en wethouders het plan moeten uitwerken en daarbij de regels van het plan in acht moeten nemen. In die regels is onder meer bepaald dat het maximum aantal woningen niet meer dan 500 mag bedragen en daarvan maximaal 10% gestapelde woningen kunnen zijn.

Het nu voorliggende uitwerkingsplan voldoet formeel niet aan de regels van het moederplan, nu er in totaal niet 10% maar 10,6% gestapelde woningen worden gerealiseerd. Het college is toch van mening dat in deze specifieke situatie wordt voldaan aan de bedoeling van het moederplan. In de toelichting op het moederplan is het volgende opgenomen: ‘in het plangebied wordt gestreefd naar het realiseren van een landelijk woonmilieu dat moet aansluiten bij de bestaande bebouwing, maar moet niet alleen uit rijwoningen bestaan. De bouwhoogte zal gelimiteerd worden door de wens het landelijke karakter te behouden. Richting het westen is het echter wel mogelijk om eventueel gestapeld te bouwen.’ Het is dus ruimtelijk aanvaardbaar om gestapelde woningen te realiseren als deze voor wat betreft hoogte in dit landelijke gebied op een verantwoorde en zorgvuldige manier worden ingepast. In het moederplan is een percentage opgenomen waarmee is aangegeven in welk geval er sprake is van een evenwichtige verhouding tussen gestapelde en niet-gestapelde bouw. Met het overschrijden van dit percentage met 0,6% is het college van mening dat dit past binnen de uitgangspunten van het moederplan.

Ook gezien de maatschappelijke behoefte aan meer en een gevarieerd en flexibel woningaanbod, de heersende woningnood, de noodzaak om meer en sneller woningen te realiseren én het feit dat de gemeenteraad parallel aan deze uitwerkingsplan, het moederplan o.a. op dit punt gaat aanpassen, wordt in dit specifiek geval, gecalculeerd de ‘geest’ en niet de ‘letter’ van de uitwerkingsregel toegepast. Het wachten op de inwerkingtreding van de herziening van het moederplan kan minimaal een half jaar vertraging opleveren, wat gezien de grote behoefte aan relatief goedkope woningen -die juist in de voorliggende uitwerking zijn opgenomen- een ongewenste ontwikkeling is, terwijl het alvast in procedure brengen van de uitwerking -vooruitlopend op de herziening- in deze tijd van grote woningnood een groot maatschappelijk doel dient. Met deze motivering is het verdedigbaar dat er sprake is van het voeren van een zorgvuldige en verantwoorde ‘goede ruimtelijke ordening’ door de gemeente Eemnes.

Pagina 6 van 6