E voortgangsrapportage HSS

Voortgangsrapportage HSS Bestemd voor

B&W. tkn raad

Periode

T/m 31 maart 2021

Status

Openbaar muv GREX

Datum

31 maart 2021

Projecten

Woningbouw Hilt en Hinkstapsprong

Projectleider

H. de Jong

Externe partners

Alliantie

Programma

> HSS: Een appartementengebouw met 29 sociale huurwoningen (2 en 3 kamer woningen) en 9 grondgebonden betaalbare koopwoningen. > Sloop HSS > Aanleg openbaar gebied

Voorafgaande besluiten en overeenkomsten etc.

1. 25 februari 2019 raadsbesluit intrekking gebiedsvisies Hilt en HSS 2. 16 december 2019 raadsbesluit voorbereidingskrediet Hilt en HSS 3. 16 april 2020 opdracht tot sloop Hilt door college 4. Sloop gereed juni 2020 5. 3 juli 2020 raadsbesluit vaststelling verkavelingsplannen Hilt en HSS en vaststelling Grondexploitaties 6. December 2020 opdracht college voor het maken van bestemmingsplan Hilt en bestemmingsplan HSS

Korte omschrijving

Sloop van de HSS, gebied bouwrijp maken, bouw woningen en gebied woonrijp maken.

Algemeen Wonen en woningbouw in Eemnes zijn dynamische werkvelden, met stijgende woningbouwprijzen, wijzigingen in wetgeving en nieuwe beleidsinzichten Het gevolg kan zijn, dat recent genomen besluiten altijd nog tegen het actuele licht moeten worden gehouden en dat er soms aanleiding is om nadere nuances te plaatsen. In het kader van de woningbouwprojecten Hinkstapsprong en Hilt kan gedacht worden aan: - Wijziging van fiscale wetgeving in verband met overdrachtsbelasting in relatie tot koopgarant / koopstart per 1 januari 2021. - Nieuwe inzichten in het kader van maximale verkoopprijzen van koopgarant woningen. Verkoopprijzen van de woningen mogen niet hoger zijn dan € 240.000,-. - Het nieuwe woningbehoefteonderzoek van begin 2021. - Aanpassing van het Bouwbesluit in verband met duurzaamheid/bijna energie neutraal bouwen (BENG), waardoor bouwkosten (veel) hoger worden. Vertrekpunt van de planvorming voor de locaties Hilt en HSS zijn de raadsbesluiten van 29 juni 2020 waarbij de stedenbouwkundige verkavelingen en de Grondexploitaties zijn vastgesteld. In deze voortgangsrapportage wordt melding gemaakt van kleine aanpassingen van eerder door de raad en het college genomen besluiten. De aanpassingen zijn wel in lijn met de raadsbesluiten en het ingezette woon- en ruimtelijke beleid. De planvorming van Hilt en HSS heeft ook gevolgen voor de gemeentelijke financiën c.q.

de grondexploitaties. De voorgestelde nadere invullingen van de genomen besluiten van de Hilt en HSS zijn dan ook getoetst aan de lopende grondexploitaties.

In deze rapportage zullen de belangrijkste zaken met betrekking tot de HSS en Hilt worden doorgenomen. Afgesloten wordt met een resumé van het woningbouwprogramma in relatie tot de woonvisie. Koopwoningen cat. 2 De gemeenteraad stemde in juni 2020 in met het voorstel over de stedenbouwkundige verkaveling en de grondexploitatie alsmede met het amendement van de fractie van Dorpsbelang om de verkoopprijs van de 8 koopwoningen van ca. € 330.000, categorie 3 van de Woonvisie, terug te brengen tot cat. 2 middels een koopstart- of ander soortige regeling. Met de Alliantie zijn besprekingen gevoerd over de bouw van de huur- en koopwoningen bij de HSS. Omdat de Alliantie vanwege hun eigen boekhoudkundige regels geen koopgarant/koopstart mag/kan toepassen, is onderzocht of corporatie Eemland Wonen bij de afspraken kon worden betrokken. De woningen zouden dan gebouwd kunnen worden voor ca. € 330.000 en voor ca. € 285.000 verkocht, een en ander conform het genoemde amendement. Het verschil tussen de waarde van de woning en de verkoopprijs zou door Eemland Wonen worden gefinancierd (koopgarant). De fiscale regelgeving is echter per 1-1-2021 veranderd. Bij een terugkoop door de corporatie, moet 8% overdrachtsbelasting worden betaald. Op een waarde van € 285.000 is dat dus € 22.800,-. Eemland Wonen vindt dit een te hoog bedrag.

Om deze reden ziet ook Eemland Wonen af, van de koopgarantregeling. Bovendien geldt voor een woning met Koopgarant vanwege fiscale regelgeving i.v.m. overdrachtsbelasting en BTW een bovengrens van € 240.000,-. De woning mag dus niet duurder worden verkocht dan € 240.000,-. De optie om de woningen te bouwen voor € 330.000 en dan in prijs te verlagen met koopgarant tot € 285.000, is dus bij nader inzien sowieso niet mogelijk. In overleg met de Alliantie is daarom voorgesteld om de woningen kleiner te maken/de beukmaat te versmallen tot 4,2 meter (was 4,8 meter) en één koopwoning toe te voegen. De verkoopwaarde van de woning komt dan conform raadsbesluit uit op de gewenste € 285.000 (prijspeil 2021). De hoekwoningen worden duurder dan € 285.000,-. Het bouwblok van de 8 woningen was eerst 38,4 meter. Bij 9 woningen is het bouwblok 37,8 meter lang. De woningen hebben een gebruiksvloeroppervlakte (GBO) van ca. 92 m2. NB: Het bedrag van € 285.000 kan overigens middels een koopgarantregeling die door de gemeente wordt uitgevoerd nog naar beneden worden bijgesteld. Zie hierna. Huurwoningen In het vastgestelde plan door de raad zaten 28 huurwoningen. De Alliantie heeft aangegeven graag 1 woning toe te willen voegen omdat dat qua opzet van het gebouw goed uitkomt. Voor ons betekent dat ook een iets hogere grondopbrengst op de huurappartementen.

De huurprijs van de 2 kamerwoningen is € 633,- per maand en van de 3 kamerwoningen € 678,- per maand. Besprekingen met Alliantie Met Alliantie wordt overleg gevoerd over de grondprijs en de verdeling van de werkzaamheden. Bij de besprekingen gaan we er van uit, dat de Alliantie het schoolgebouw sloopt en het gebied bouwrijp maakt. De gemeente zal zorgdragen voor het aanvragen van de kapvergunning, waarbij we er vanuit gaan, dat zoveel mogelijk bomen blijven staan (alleen bomen kappen die voor de bouw van de woningen moeten worden verwijderd en bomen zonder levensverwachting) en de gemeente zal het gebied na de bouw inrichten (woonrijp maken). Planning In de planning gaan we uit van verkoop van de grond medio april. Het ontwerpbestemmingsplan zal op 10 mei in de commissie Ruimte worden besproken en het plan zal vanaf ca. 18 mei ter inzage worden gelegd. Het bestemmingsplan zal op 27 september worden vastgesteld. De start bouw is in december 2021 voorzien. De toewijzing van de koopwoningen zal voor die tijd plaats vinden. Financiën De verkoopprijs van de grond komt iets lager uit dan waarmee we in de Grex rekening hielden, ondanks dat we 2 woningen meer bouwen. Oorzaken zijn het verlagen van de aankoopprijs van de 2/3

koopwoningen en de zwaardere wettelijke eisen qua duurzaam bouwen. De verkoopwaarde van de huurappartementen komt wel iets hoger uit. De gewijzigde GREX zal in mei aan de raad worden voorgelegd. Bomen Bij de HSS staan een behoorlijk aantal bomen op locaties waar nu woningen en/of wegen zijn gepland. Er wordt thans een vergunningaanvraag voor kappen voorbereid. Aan omwonenden zal dit worden gemeld. Aan hen zal worden toegezegd, dat pas wordt gekapt op het moment dat het bestemmingsplan in werking treedt en dus (vrij) zeker is, dat de bouwplannen op korte termijn zullen doorgaan/starten. Resumé woningbouwprogramma

Programma HSS Sociale huur app cat. 1 Koop rij cat. 2 Koop rij cat. 3 Totaal

Voorstel 6-20 28 0 8 36

RBS 6-20 28 8 0 36

Aanpassing 29 7 2 38

3/3