Bijlage A Notitie actualisatie Huisvestingsverordening Eemnes 2025

Notitie actualisatie Huisvestingsverordening Eemnes 2025 Aan: college van B&W / gemeenteraad Eemnes Van: afdeling volkshuisvesting (Tessa van der Hart) Onderwerp: toelichting op wijzigingen nieuwe huisvestingsverordening Datum: 25 maart 2025

In deze notitie vindt u de belangrijkste bouwstenen, wijzigingen, regionale en lokale afwegingen waarop de Huisvestingsverordening Eemnes tot stand is gekomen. De notitie is opgedeeld in twee onderdelen. 1. Belangrijke bouwstenen en wijzigingen: welke belangrijke wijzigingen zijn (op basis van de gewijzigde Huisvestingswet) opgenomen in deze verordening en wat gaat er straks anders t.o.v. de huidige verordening? 2. Regionale en lokale afwegingen: welke punten hebben we overgenomen van de regionale modelverordening, welke niet en wat zijn onze lokale specials?

1. Bouwstenen en wijzigingen De opbouw en volgorde van de nieuwe verordening is anders. De nieuwe verordening 2025 volgt het vergunningsverleningsproces en begint daarom met regels over aanvragen, verlenen en weigeren van een huisvestingsvergunning. Er volgt een paragraaf over woonruimte van woningcorporatie en hoe zij deze moeten aanbieden. Daarna wordt er ingegaan op voorrangsregelingen zoals: voorrang voor mensen met een lokale binding en doelgroepen gekoppeld aan specifieke woningtypes (senioren, jongeren, grotere woningen, nieuwbouw). De verordening sluit af met een hoofdstuk over urgentiecategorieën en een aantal overige bepalingen. Deze notitie bevat niet alle wijzigingen en ook geen was-wordt tabel, omdat de nieuwe verordening bijna in zijn geheel anders is omschreven en opgemaakt. Daarom is hieronder een tabel opgenomen met de belangrijkste wijzigingen ten opzichte van de huidige verordening: wijzigingen die inhoudelijk nieuw zijn of noemenswaardig gelet op de lokale visie. Wijzigingen die qua tekst en zinsopbouw wel anders zijn, maar inhoudelijk overeen komen met de huidige verordening, zijn niet toegelicht. Artikelnummer Artikel 2.3.3 lid 3

Wat is er nieuw? Er is een nieuwe regeling opgenomen waarmee woningen die Wmo aanpassingen hebben met een nieuwwaarde van €15.000 of meer, pas verhuurd worden nadat dit is gemeld bij het college.

Artikel 2.3.4

De nieuwe verordening stelt meer eisen aan het publiceren van het

Argumentatie De gemeente levert Wmo voorzieningen. Door een melding te krijgen wanneer een woning vrij komt krijgen we beter inzicht en kan de gemeente sturen op passende bewoning of de aanpassing weghalen. Als de gemeente het wenselijk vindt biedt dit ook de mogelijkheid om zelf iemand aan te dragen voor deze woning met veel Wmo investering. Dit zorgt voor meer informatie voor woningzoekenden wat het zoeken naar passend aanbod makkelijker

Artikel 2.3.7

aanbod op ‘DAK Eemvallei’ Woningnet. In de huidige verordening zijn er meer woningtypes gedefinieerd. In de nieuwe verordening zijn de woningtypes beter omschreven en passender bij de voorraad. Het principe van Van Groot Naar Beter is hier ook toegevoegd, dit is een logischere plek t.o.v. de huidige verordening. Daar valt VGNB onder voorrang bij binding.

maakt. Dit sluit ook beter aan bij de huidige werkwijze. De nieuwe definitie is overzichtelijker en bevatten geen woningtypes die niet in de regionale woningvoorraad zitten (bijv. atelierwoningen). Ook is hier een versie van de Van Groot Naar Beter regeling in opgenomen. Deze regeling is daarmee regionaal. Let wel: de lokale subsidieregeling VGNB in Eemnes is alleen geldig voor woningzoekenden die binnen Eemnes verhuizen.

Hoofdstuk 3: urgentie De weigeringsgronden kunnen gezien worden als randvoorwaarden waaraan iemand moet voldoen. Daarnaast moet iemand óók aan minimaal één urgentiecategorie voldoen, om in aanmerking te komen voor urgentie. Zie ook de toelichting op de verordening (bijlage D). In hoofdstuk 3 wordt onderscheid gemaakt tussen ‘reguliere’ urgentiecategorieën en urgentiecategorieën die anticiperen op de Wet versterking regie op de volkshuisvesting (Wvrv). Daarom zijn er twee type weigeringsgronden opgenomen. De ene gelden voor de ‘reguliere’ categorieën, de andere gelden voor de ‘Wvrv’ categorieën. De randvoorwaarden komen overeen maar bevatten nuances die passender zijn voor de categorieën. Dat is nodig voor goede toetsing, uitvoering en zijn straks in lijn met de Wvrv. De tekst in de verordening die betrekking hebben op urgentiecategorieën ‘Wvrv’ worden vrijwel letterlijk op deze manier voorgeschreven. De urgentiecategorieën zijn deels lokaal en deels regionaal. De regionale urgentiecategorieën zijn de aandachtsgroepen, ofwel de categorieën die straks o.b.v de Wvrv verplicht zijn. Dat betekent dat een deel van de urgenten een lokale urgentie krijgt (dus: inwoner van Eemnes krijgt een urgentie in Eemnes) en een deel van de urgenten een ‘regionale urgentie’ kan krijgen. In dat laatste geval kan het zijn dat iemand in een andere gemeente terecht komt dan de herkomstgemeente.

Dit zorgt voor betere spreiding en fair share van aandachtsgroepen die we in de regio beogen. De algemene weigeringsgronden gelden voor de categorieën: vergunninghouders (3.2.5), sociale problematiek (3.2.6), relatiebeëindiging (3.2.7) en vrijwillige brandweer (3.2.8A). Dit zijn ook de urgentiecategorieën die lokaal urgentie krijgen. De specifieke weigeringsgronden gelden voor de categorieën: uitstroom naar zelfstandig wonen (3.2.1), mantelzorg (3.2.2), ernstige chronische medische problematiek (3.2.3) of deelname aan overheidsprogramma (3.2.4). Dit zijn urgentiecategorieën die regionaal urgentie kunnen krijgen.

Artikelnummer Artikel 3.1.2. Algemene weigeringsgronden

Wat is er nieuw? De verwoording is iets anders maar komen inhoudelijk vrijwel overeen met de huidige randvoorwaarden. Er is een nieuwe randvoorwaarde, namelijk: ‘de aangevraagde urgentieverklaring

Argumentatie De randvoorwaarden zijn meer opgesplitst en daarmee begrijpelijker en beter te toetsen.

Artikel 3.1.3. Specifieke weigeringsgronden

Artikel 3.2.1. Uitstroom naar zelfstandig wonen

Artikel 3.2.2. Mantelzorg

onvoldoende geschikt is om het huisvestingsprobleem van aanvrager duurzaam op te lossen’ (lid 3 onder d). Deze weigeringsgronden zijn allemaal nieuw en regionaal georiënteerd. De regels in lid 2 onder a, b, d, en e komen overeen met de huidige verordening. De regels in lid 2 onder c, f, g, h en i zijn nieuw.

De categorie komt overeen met de huidige criteria regionale/lokale uitstroom uit maatschappelijke instellingen. Nieuw is dat er geen onderscheid meer is tussen regio en lokaal. De voorwaarden zijn wel anders dan de huidige voorwaarden.

In de huidige verordening is de urgentiecategorie mantelzorg ook geregeld. De nieuwe verordening heeft iets minder criteria waaraan iemand moet voldoen. Artikel 3.2.3. Ernstige Een aanvulling op het criterium chronische medische ‘medisch’ in de huidige verordening, problematiek zijnde psychisch-medische problematiek. De meer somatische medische urgentie omschrijving in de huidige verordening komt overeen met artikel 3.2.3 lid c. Er is geen optie meer waarmee door Wmo aanbeveling aan dit criterium voldoet. Artikel 3.2.1 lid 3 en Het college kan extra voorwaarden artikel 3.2.3 lid 3: opleggen bij deze urgentiecategorieën. extra voorwaarden O.a.: het ontvangen van begeleiding opleggen en/of zorg, in gebruik nemen van woning van een zorginstelling en aanwijzing van specifiek gebied binnen de gemeente Artikel 3.2.4. Dit artikel is nieuw en is voor de Deelname aan doelgroep ‘stoppende sekswerkers’ die overheidsprogramma deelnemen aan een specifiek overheidsprogramma.

De nieuwe regels sluiten goed aan bij de nieuwe urgentiecategorieën o.b.v. de Wvrv. Daarnaast zijn ze passend bij toekomstige regionale samenwerking. Met lid 3 kan er gestuurd worden op betere spreiding tussen regiogemeenten; de herkomstgemeente kan urgente huisvesting weigeren als dit goede terugkeer in de weg staat of i.h.k.v. evenwichtige verdeling beter in een andere regiogemeente gehuisvest kan worden. Dit kan bijdragen aan passender en sneller huisvesten van complexe casussen en mensen met multiproblematiek. De woningzoekenden zijn beter gespecificeerd wat gelijke behandeling bevordert. Het sluit aan op de Wvrv. Het is passend bij de regionale samenwerking die nodig is, immers; in Eemnes is geen maatschappelijke instelling dus lokale regels zijn overbodig. De mantelzorgcategorie is in de nieuwe verordening in lijn met recente wetgeving en komt in basis overeen met de huidige verordening. Het huidige criterium optie waarmee iemand op basis van Wmo aanbeveling voldoet blijkt niet uitvoerbaar: de Wmo collega’s zijn geen specialisten en kunnen niet medisch adviseren.

Hierdoor kan er meer gestuurd worden op integreren in de maatschappij en kan een tussenstap zijn naar volledig zelfstandig wonen. Dit is straks een verplichte urgentiecategorie onder de Wvrv.

Artikel 3.2.6. Sociale problematiek

Artikel 3.2.7 Relatiebeëindiging

Artikel 3.2.8 A Vrijwillige brandweer

-

De categorie omschrijft situaties van ernstige sociale problemen of problemen van financiële aard. Er zijn overeenkomsten met de huidige categorie ‘financiële problematiek.’ In vergelijking daarmee zijn er minder strenge eisen/geen koppeling gemaakt met kinderen of relatiebeëindiging. Nieuw is de voorwaarde omschreven in lid 1 onder d: beide ouders kunnen niet in de woonbehoefte van het kind voorzien. De algemene voorwaarden zijn vergelijkbaar met de voorwaarden in de huidige verordening. Nieuw is dat deze urgentiecategorie uitgezonderd wordt van voldoen aan een aantal specifieke randvoorwaarden in artikel 3.1.2, die in de huidige uitvoering hebben geleid tot tegenstrijdige toetsing.

Er is geen criterium ‘dakloosheid door overmacht’ meer zoals in de huidige verordening. Dit criterium ziet nu toe op situaties zoals brand of overstroming waardoor een woning onbewoonbaar raakt.

Als de kinderen bij één van de ouders kunnen verblijven is dat een (tijdelijke) passende oplossing. Op basis van wijzigingen in de Huisvestingswet kan brandweer o.b.v. ‘cruciaal beroep’ voorrang krijgen. Deze zou dan vallen onder het artikel waarmee economische en maatschappelijke binding is geregeld. Alleen is dit voor de corporatie niet goed uitvoerbaar in de implementatie van Woningnet, mede omdat Eemnes met deze toevoeging lokaal afwijkt van de regionale modelverordening. In de huidige verordening wordt dit criterium vaak verkeerd geïnterpreteerd. Het weglaten voorkomt verkeerde verwachtingen. Wanneer er toch een ernstige calamiteit zich voordoet waardoor een woning onbewoonbaar wordt, kan het college evt. de hardheidsclausule toepassen kan opgelost worden binnen de 2% vrije beleidsruimte.

2. Regionale en lokale afwegingen De modelverordening is als basis met een aantal opties om over te nemen dan wel aan te vullen. De volgende opties zijn willen wij voorstellen niet over te nemen, zie het tabel voor bijbehorende argumentatie. Artikelnummer Artikel 2.1.1 lid 1 onder b: woonruimte van grote verhuurders met een huurprijsgrens van ten hoogste de huurtoeslaggrens

Omschrijving Dit betekent dat als er particuliere verhuurders zijn die woningen voor een sociale huurprijs willen aanbieden deze de woningen verplicht moeten

Overnemen Dit artikel en deze paragraaf nemen we niet over.

Argumentatie In de praktijk zijn er in Eemnes niet tot nauwelijks particuliere verhuurders die woningen aanbieden voor sociale huurprijzen. Om dit te kunnen uitvoeren moet de gemeente de vergunningen gaan uitgeven wat zorgt voor extra werk: het

En; De gehele paragraaf 2.4: woonruimte van particuliere verhuurders.

Artikel 2.1.1. lid 1 onder c: nieuw te bouwen voor verkoop bestemde woonruimte met een koopprijs van ten hoogste €390.000,-

aanbieden via het platform DAK/Woningnet Eemvallei.

Dit betekent dat als Dit artikel en deze er ‘betaalbare’ paragraaf nemen nieuwbouwwoningen we niet over. opgeleverd worden, de verkoper een vergunning moet aanvragen. Hierdoor kan je beter sturen op de toewijzing.

En; De gehele paragraaf 2.5: Nieuw te bouwen voor verkoop bestemde woningen. Artikel 2.3.3 lid 1 onder c: het lotingmodel

Artikel 3.2.3. Ernstige chronische medische problematiek lid 1 onder d en e

Dit betekent dat de woningcorporatie huurwoningen aan kan bieden volgens het lotingmodel. Dit zou voor maximaal 20% van de te huur aangeboden woonruimte mogelijk zijn.

Dit artikel nemen we niet over. Opvolgende artikelen waarin loting is benoemd worden daarom ook niet overgenomen.

Dit artikel is aangevuld met en ‘of’ in plaats van ‘en’ bepaling (lid 1 onder d) en één zin (lid 1 onder e) t.o.v. de regionale modelverordeningstekst.

opzetten van een vergunningsstelsel, handhaving en monitoring. Ook moeten particuliere verhuurders door een aantal administratieve hoepels springen om dit uit te voeren. gedaan. De uitvoeringswerkzaamheden wegen niet af tegen de eventuele voordelen die het instellen hiervan heeft. In de praktijk worden veel afspraken al gemaakt in samenspraak met de gemeente. Het is niet nodig om dit vergunningplichtig te maken. Om dit uit te voeren geldt ook hier extra taken voor de gemeente: het opzetten van een vergunningsstelsel, handhaving en monitoring.

Met het invoeren van een lotingmodel kunnen ook woningzoekenden in de regio met minder lange inschrijftijd in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. Uw raad heeft al eerder aangegeven hier geen voorstander van te zijn. Rekening houdend daarmee is daarom dit artikel verwijderd uit het voorstel. Dit was voorafgaand geen optie en hiermee wijkt Eemnes dus wel meer af van de regionale modelverordening dan op voorhand was afgesproken. Ambtelijk is bevonden dat het artikel zelf niet duidelijk genoeg onderscheidt maakt tussen de twee ‘soorten’ medische problematiek, waardoor het leest alsof er altijd een combinatie van fysieke en psychische klachten moet zijn. In de toelichting (bijlage D) wordt dat wel duidelijk. Echter

Hoofdstuk 4: Standplaatsen voor woonwagens

Hiermee maakt de Dit hoofdstuk gemeente nemen we niet over. woonwagenstandplaatsen vergunningplichtig en kan regels opstellen voor het afgeven van de vergunning.

is het juridisch-ambtelijk advies om de verordeningstekst toch aan te passen. Hiermee wijken we licht af van de regionale modelverordeningstekst. Dit leidt niet tot verschil in toepassing en toetsing tussen de gemeenten, het is enkel een verduidelijking. De gemeente Eemnes wil het beleid voor woonwagens uitbreiden. Echter is deze bepaling erg uitgebreid en daarom niet passend bij de standplaatsaantallen in Eemnes. Het overnemen van deze bepaling zorg voor veel extra uitvoeringswerkzaamheden. Het is ook mogelijk om los beleid vast te stellen voor woonwagenstandplaatsen. Het beleid kan daardoor beter aansluiten op lokale behoefte en huidige werkwijze. Dat heeft op dit moment de voorkeur. Desgewenst kan er in de verordening altijd nog een aanpassing gedaan worden als dat juridisch nodig is. Dit gaat ook nog terugkomen/moet geregeld worden in het omgevingsplan.