Bijlage 5 Onderzoek Companen Instrumentarium huur- en koopwoningen

Instrumentarium huur- en koopwoningen Gemeente Eemnes

5 december 2019 Definitief

DATUM

5 december 2019

TITEL

Instrumentarium huur- en koopwoningen

ONDERTITEL

-

OPDRACHTGEVER

Gemeente Eemnes

AUTEUR(S)

Sander Reith

PROJECTNUMMER

317.100/G

STATUS

Definitief

Inhoud 1

Inleiding

4

2

Schematische weergave en advies 2.1 Instrumentarium in één oogopslag 2.2 Advies

5 5 5

3

Toelichting op instrumentarium 3.1 Beleid 3.2 Juridisch 3.3 Financieel 3.4 Overig

8 8 10 15 16

1 Inleiding Eén van de prioriteiten van de geactualiseerde Woonvisie van de gemeente Eemnes is een onderzoek naar een instrumentarium om middeldure huur- en koopwoningen langdurig beschikbaar te houden voor de doelgroep. Dit volgt uit het in de Woonvisie gestelde doel om voor iedere Eemnesser een passende woning te hebben (in iedere levensfase). De gemeente Eemnes heeft aan Companen gevraagd een onderzoek uit te voeren, gericht op twee onderdelen: • Een overzicht van instrumenten om middeldure huurwoningen langdurig beschikbaar te houden voor de doelgroep. • Een overzicht van instrumenten om sociale en middeldure koopwoningen langdurig beschikbaar te houden voor de doelgroep. In voorliggende rapportage geven we antwoord op deze vragen. In hoofdstuk 2 geven we schematisch weer welke instrumenten mogelijk zijn, voorzien van een waardering. Tevens formuleren wij een gericht advies. In hoofdstuk 3 lichten we de verschillende instrumenten nader toe, voorzien van voor- en nadelen.

317.100/G | Instrumentarium huur- en koopwoningen

4

2 Schematische weergave en advies 2.1 Instrumentarium in één oogopslag

Type instrument Beleid

Instrument Woonvisie Prestatieafspraken Beleidsregels Sociale Woningbouw

Externe partij nodig Corporaties Corporaties, ontwikkelaars

Ambitie gemeente met betrekking tot sociale koop en middeldure huur/koop Borgen realisatie Borgen beschikbaarheid ✓ ✓ ✓ ✓

Bestemmingsplan Doelgroepenverordening Anterieure overeenkomst, maatwerkafspraken (zie Zuidpolder) Exploitatieplan Juridisch

Financieel

Huisvestingsverordening Erfpacht Ketting-/antispeculatiebeding Verbod doorverkoop, plicht zelfbewoning Terugkoop-/verkoopregelingen Grondprijsbeleid Starterslening

Overig

Waardering* ++ ++

✓

X

+

✓

X

+++

X

✓

Weging complexiteit/ inspanning gemeentelijke organisatie Implementatie Uitvoering Zwaar Licht Zwaar Licht Licht

Licht

+++

Zwaar (wettelijke taak) Matig

Matig

Licht

Corporaties, ontwikkelaars

✓

++

Zwaar

Licht

Corporaties, ontwikkelaars

✓

++

Zwaar

Licht

✓

✓ ✓

+++ +

Matig Zwaar

Zwaar Zwaar

X

X

+

Matig

Matig

++

Licht

Matig

+++

Matig

Licht

X

++

Matig

Licht

X

++

Matig

Matig

✓

++

Matig

Licht

✓ ✓

Corporaties, ontwikkelaars

✓ Kan bijdrage leveren aan betaalbaarheid ✓

Corporaties, Alternatieve bouwvormen ontwikkelaars * + = mogelijk, niet noodzakelijk ++ = goede basis, toegevoegde waarde +++ = stevige sturing, in combinatie met elkaar

✓

✓ Beperkt tot 5 jaar ✓

2.2 Advies Op basis van de beschrijving van de mogelijke instrumenten, voor- en nadelen en de doelstelling die de gemeente Eemnes voor ogen heeft, komen wij tot het volgende advies. We categoriseren het advies aan de hand van vier doelstellingen met betrekking tot sociale koopwoningen en middeldure huur- en koopwoningen: • Borg dat ze gebouwd worden. • Borg dat ze betaalbaar zijn. • Borg dat ze bij de juiste doelgroep terecht komen. • Borg dat de woningen op langere termijn beschikbaar blijven voor de doelgroep.

317.100/G | Instrumentarium huur- en koopwoningen

5

Borg dat ze gebouwd worden Wát Helder, goed onderbouwd beeld van de gewenste differentiatie Concrete, wederkerige afspraken met De Alliantie over middeldure huur en zo mogelijk over toepassing van terugkoop-/verkoopregeling Juridische borging van realisatie gewenste differentiatie (% sociale huur, sociale koop en middeldure huur)

Instrumentarium Woonvisie Prestatieafspraken

• Bestemmingsplannen en/of anterieure overeenkomsten (maatwerkafspraken), conform Bro • Aanvullend: beleidsregels sociale woningbouw, in aangepaste vorm (beleidsregels worden op dit moment aangepast, zie toelichting in hoofdstuk 3)

Borg dat ze betaalbaar zijn Wát Passende financiële randvoorwaarden

Goede prijs-/kwaliteitsverhouding, marktconform

Instrumentarium • Passend grondprijsbeleid • Toepassen Koopgarant of soortgelijke regeling (lagere prijs dan marktwaarde) • Toepassen Starterslening Passende bouwvorm (kleiner, met beperking uitbreidingsmogelijkheid)

Borg dat ze bij de juiste doelgroep terecht komen Wát Definiëren doelgroepen naar inkomen en prijsgrens (voor middeldure huur), inclusief wijze van indexering Passende toewijzing van middeldure huurwoningen

Instrumentarium • Doelgroepenverordening (in combinatie met bestemmingsplan) • Huisvestingsverordening, in aangepaste vorm (waardoor ook middeldure huurwoningen onder het vergunningen- en toewijzingsregime komen te vallen)

Borg dat de woningen op langere termijn beschikbaar blijven voor de doelgroep Wát Definiëren doelgroepen naar inkomen en prijsgrens (voor middeldure huur), inclusief wijze van indexering Passende toewijzing van middeldure huurwoningen Voor koopwoningen: regulering toekomstige prijsontwikkeling

Instrumentarium • Doelgroepenverordening (in combinatie met bestemmingsplan) • Huisvestingsverordening, in aangepaste vorm • Passende bouwvorm (kleiner, met beperking uitbreidingsmogelijkheid) • Toepassen Koopgarant of soortgelijke regeling (in ieder geval met terugkoopgarantie)

Al met al zijn de doelstellingen van de gemeente Eemnes het beste geborgd door een combinatie van verschillende instrumenten: • Bestemmingsplan en doelgroepenverordening • Huisvestingsverordening in aangepaste vorm • Passende, marktconforme bouwvormen • Koopgarant of soortgelijke regeling, aangevuld met zelfbewoningsplicht • Financiële incentives (grondprijsbeleid en Starterslening)

317.100/G | Instrumentarium huur- en koopwoningen

6

Ter toelichting is het volgende van belang: • Zoals in hoofdstuk 3 beschreven, kan Koopgarant formeel gezien worden als een moderne vorm van erfpacht, waarbij het nadeel van reguliere erfpacht (onzekerheid belemmering voor financiering door banken) niet aan de orde is. Koopgarant, doorgaans ingezet door corporaties, is de laatste jaren echter minder populair geworden in verband met verscherpte boekhoudkundige regels rond jaarverslaglegging en splitsing van de portefeuille van corporaties (DAED/niet-DAEB). Wij bevelen dan ook aan om in eerste instantie het gesprek te voeren met De Alliantie over gewenste doelstellingen en effecten, en op basis daarvan te verkennen welke rol zij daarin kunnen c.q. willen vervullen. Desgewenst kunnen voorwaarden op maat gemaakt worden en vervolgens in (prestatie)afspraken worden vastgelegd. Eventueel kan de wens ook bij een andere corporatie in de regio worden uitgezet. • Indien de corporaties geen medewerking willen verlenen, kunnen marktpartijen benaderd worden. • Uiteindelijk is het ook een optie dat de gemeente zelf een constructie ontwikkelt en beheert, waarbij ook de meer ‘ouderwetse‘ erfpachtconstructie een optie zou kunnen zijn. Dit ligt echter vanuit efficiencyoverwegingen minder voor de hand (in verband met de administratieve lasten, handhaving, controle en complexiteit van de uitvoering).

• Beperkende regels die gemeenten willen hanteren rondom de huurprijsontwikkeling, instandhoudingstermijn, huurprijsbeleid na mutatie of de grootte van de woningen kunnen een negatief effect hebben op de businesscase van de marktpartij. Door steeds ingrijpender regulering, hoge grondprijzen en dito bouwkosten ontstaat het risico dat ontwikkelaars en beleggers uit het middenhuursegment worden gedreven. Via een open gesprek tussen de betrokken partijen moet gezocht worden naar een balans tussen de wensen op lokaal niveau en de mogelijkheden voor partijen om, op korte en lange termijn, aan die wensen te kunnen voldoen. Bij al deze afwegingen moet ook nagedacht worden over de mogelijke effecten op andere segmenten van de woningmarkt.

317.100/G | Instrumentarium huur- en koopwoningen

7

3 Toelichting op instrumentarium In dit hoofdstuk gaan we uitgebreider in op het reeds beschikbare en mogelijk nieuw toe te passen instrumentarium, zoals dat in paragraaf 2.1 kort is samengevat in de tabel.

3.1 Beleid Woonvisie 2019 - 2023 Met de Woonvisie heeft de gemeente Eemnes haar visie, beleid en maatregelen kenbaar gemaakt. Dit is een belangrijke basis voor het te hanteren instrumentarium. Eén van de maatregelen betreft een onderzoek naar instrumentarium voor middeldure huur- en koopwoningen, waarin voorliggende notitie voorziet. De hoofdlijnen: • Het aandeel sociale huurwoningen in Eemnes groeit. • Monitoren van de effecten van het lotingssysteem voor toewijzing sociale huurwoningen. • Borgen van investeringsmogelijkheden in onze sociale-huursector op de lange termijn. • Reduceren scheefwonen door bevordering doorstroming (onder andere door inkomensafhankelijke huurverhoging) en vergroten aanbod middeldure woningen. • Meer middeldure huur-en koopwoningen beschikbaar krijgen voor middeninkomens. • Onderzoek naar instrumentarium om middeldure huur- en koopwoningen toe te voegen én langjarig beschikbaar te houden voor de doelgroep. • Opstellen van een gemeentelijke doelgroepenverordening. • Kwalitatief nieuwbouwprogramma 2019 - 2023: Huur

Koop

% van nieuwbouwprogramma

< € 720

< € 218.000

35%

Categorie 2

€ 720 - € 825

€ 218.000 - € 270.000

17,5%

Categorie 3

€ 825 - € 1.000

€ 270.000 - € 330.000

17,5%

Categorie 4

> € 1.000

> € 330.000

30%

Categorie 1

Prestatieafspraken In de Prestatieafspraken met corporatie De Alliantie en de Huurdersbelangenvereniging regio Amersfoort is het beleid met betrekking tot de sociale huursector verder geconcretiseerd. Ook zijn afspraken gemaakt over het middensegment in huur en koop. Daarom zijn de prestatieafspraken ook relevant in het kader van voorliggende notitie. De hoofdlijnen: • Gemeente draagt zorg voor 35% sociaal: - 'Sociale' grondprijs, haalbare kwaliteitseisen en een realistische parkeernorm en -vorm - Preferred supplier op eigen grond - Grond van ontwikkelaar: stimuleren turn key of voordragen sociale verhuurder • Afspraken over uitbreiding sociale huurvoorraad (gemeentelijke ambitie: 831 sociale huurwoningen in 2026). • De gemeente bestemt 35% van de plancapaciteit voor het middensegment (€ 825 tot € 1.000 huur of € 200.000 tot € 250.000 koop, prijspeil 2018). • De gemeente maakt, indien nodig, gebruik van de mogelijkheid om de categorie middenhuur vast te leggen in bestemmingsplannen.

317.100/G | Instrumentarium huur- en koopwoningen

8

• • •

De Alliantie draagt bij aan de huisvesting van middeninkomens door liberalisatie en verkoop van sociale huurwoningen (11 in 2019/20). De Alliantie bestemt het merendeel van de vrije sector huurwoningen voor het zogenaamde ‘middensegment vrije sector huur', met een huur tot maximaal € 1.100, prijspeil 2018). In het middensegment geeft de Alliantie een inkomensafhankelijke korting tot 10% op de markthuur voor nieuwe huurders met een middeninkomen (bruto jaarinkomen tot € 55.000, ca 1,5 x modaal, prijspeil 2018). Voordelen • Woonvisie en prestatieafspraken leggen stevige wettelijke basis voor realiseren en beschikbaar houden van bij doelgroepen passende woningen. • Bieden goede basis voor onderbouwing woningbouwplannen ten behoeve van bestemmingsplannen en Ladder voor duurzame verstedelijking.

Nadelen • Geen.

Beleidsregels Sociale Woningbouw (2006) De gemeente Eemnes werkt sinds 2006 met Beleidsregels Sociale Woningbouw. Deze houden onder meer in: • Verplichting tot bouw volgens differentiatie Woonvisie. • Financiële compensatie indien niet volgens differentiatie gebouwd wordt: storting in VHV-fonds (€ 17.500 tot € 30.000 per woning). Het fonds kan worden aangewend om elders goedkoop te bouwen. Met deze regels wil de gemeente ontwikkelaars verplichten om woningen te bouwen conform de differentiatie uit de Woonvisie. In de praktijk blijken ontwikkelaars geregeld de financiële compensatie voor hun rekening te nemen, omdat dit gunstiger is dan conform de differentiatie te bouwen. Dit instrument draagt daarmee onvoldoende bij aan de doelstelling om woningen in de gewenste categorie toe te voegen. De regeling wordt op dit moment herzien. Voordelen • Is drukmiddel richting marktpartijen en andere initiatiefnemers voor realisering gewenst woningbouwprogramma conform Woonvisie. • Financiële compensatie in VHV-fonds creëert ruimte voor medefinanciering projecten elders.

Nadelen • Instrument biedt geen garantie op daadwerkelijke bouw conform gewenste differentiatie. • In huidige vorm wordt geregeld gekozen voor financiële compensatie, omdat dit uiteindelijk financieel gunstiger is voor de ontwikkelaar.

Verbod doorverkoop, plicht tot zelfbewoning Het projectbureau Zuidpolder hanteert een aantal voorwaarden voor nieuwbouw dat tot doel heeft te voorkomen dat gespeculeerd wordt met goedkopere koopwoningen. Doel is ook om de woningen voor de betreffende doelgroep te bestemmen en beschikbaar te houden. Het is verboden sociale/goedkope koopwoningen en woningen uit de middeldure categorie gedurende vijf jaar te vervreemden of te verhuren (een zogenaamde zelfbewoningsplicht). Hoewel het voor de eerste koper leidt tot het gewenste effect, heeft de maatregel dus slechts een tijdelijk effect voor een periode van 5 jaar. Bovendien betaalt de tweede koper het volle pond. Bij een sterk positieve marktontwikkeling betekent dit dat de betreffende woning niet meer voor dezelfde doelgroep beschikbaar is.

317.100/G | Instrumentarium huur- en koopwoningen

9

Voordelen • Voorkomt speculatie gedurende eerste jaren. • Voorkomt opkopen en verhuren goedkopere koopwoningen door particulieren voor hoge huurprijzen, waardoor woningen niet meer bij beoogde doelgroepen terecht komen.

Nadelen • Effect is tijdelijk. • Bij doorverkoop na 5 jaar is betreffende woning (bij positieve marktontwikkeling) niet meer beschikbaar voor de doelgroep. Aanvullend instrumentarium is nodig.

3.2 Juridisch Bestemmingsplan in combinatie met Doelgroepenverordening Bestemmingsplan In artikel 3.1 Wro is bepaald dat gemeenten in het bestemmingsplan ten behoeve van de uitvoerbaarheid van de in het bestemmingsplan opgenomen bestemmingen percentages van woningbouwcategorieën kunnen opnemen. In een exploitatieplan kunnen daarnaast ook het aantal en de situering van desbetreffende woningen worden vastgelegd. De categorieën die de gemeente mag hanteren in het bestemmingsplan (en exploitatieplan) zijn nader bepaald in artikel 3.1.2 lid 1 Bro. Deze waren tot voor kort beperkt tot sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en particulier opdrachtgeverschap. Per 1 juli 2017 (Stb. 2017, 172) is de categorie geliberaliseerde woningen voor middenhuur toegevoegd. In artikel 1.1.1 Bro zijn definities van de desbetreffende woningbouwcategorieën opgenomen. Wat betreft de categorieën sociale huur- en koopwoningen is aangegeven dat deze voor een in een gemeentelijke verordening omschreven doelgroep bestemd zijn: de doelgroepenverordening. Doelgroepenverordening In de Woonvisie van de gemeente Eemnes is de maatregel opgenomen een doelgroepenverordening op te stellen. De doelgroepenverordening vormt in combinatie met het bestemmingsplan een wettelijke basis voor het doorvoeren van gemeentelijk woonbeleid in bestemmingsplannen. De verordening heeft alleen betrekking op nieuwbouw.

Om de verordening toe te passen moet dit in het betreffende bestemmingsplan en het bijbehorende exploitatieplan worden vastgelegd. In de doelgroepenverordening kan voorts het volgende geregeld worden: • de maximale aanvangshuurprijs voor middeldure huurwoningen (sociale huur is helder conform landelijke huurprijsregelgeving, sociale koop is in de wet bepaald op € 200.000 1), inclusief wijze van indexering; • de doelgroepen (aan de hand van inkomensgrenzen); • instandhoudingstermijnen: verzekering van instandhouding voor de daarvoor aangewezen doelgroepen gedurende een bepaalde periode (sociale huur en middeldure huur minimaal 10 jaar, sociale koop 1 tot 10 jaar). Voordelen • Een stevige wettelijke basis. • In principe overal toepasbaar (eigen grond of niet). • Zorgt voor daadwerkelijke beschikbaarheid voor langere termijn. • Mogelijk krachtig in combinatie met Beleidsregels Sociale Woningbouw.

1

Nadelen • Administratieve last: controle, handhaving. • Beperkende regels kunnen negatieve invloed hebben op de haalbaarheid van businesscases. • Termijnen zijn gelimiteerd.

Het Rijk heeft bekend gemaakt dat de grens voor een sociale koopwoning in een bestemmingsplan wordt gekoppeld aan de NHG-kostengrens (€ 310.000). Zo kunnen gemeenten meer starters en middeninkomens duurzaam aan een koopwoning helpen. Daarnaast wordt gekeken hoe die sociale koopwoningen vervolgens ook op de lange termijn betaalbaar en beschikbaar blijven voor starters en middeninkomens (zelfbewoningsplicht).

317.100/G | Instrumentarium huur- en koopwoningen

10

Anterieure overeenkomst Een anterieure overeenkomst kan worden gebruikt voor een overeenkomst over grond die niet in eigendom van de gemeente is. Een dergelijke overeenkomst wordt afgesloten voorafgaand aan een (wijziging van het) bestemmingsplan. Een anterieure overeenkomst is privaatrechtelijk van aard en wordt gesloten op basis van vrijwilligheid. Inhoudelijk kan in een anterieure overeenkomst dezelfde soort afspraken worden gemaakt als in een gronduitgifteovereenkomst en erfpachtovereenkomst. Dit gebeurt als de gemeente en de grondeigenaar overeenstemming bereiken. De afspraken kunnen bijvoorbeeld gaan over het type woningen (segment, prijs, grootte) en de manier waarop de woningen worden bestemd en behouden als middeldure huurwoningen. Vervolgens past de gemeente het bestemmingsplan conform de anterieure overeenkomst aan, zodat kan worden begonnen met de bouw. De gemeente kan ervoor kiezen de afspraken in een exploitatieplan vast te leggen, bijvoorbeeld als zekerheid in geval van faillissement. Voordelen • Middeldure huurwoningen worden gerealiseerd, voorraad wordt uitgebreid. • Op basis van vroegtijdige overeenstemming met maatwerk, in plaats van dwang.

Nadelen • Langdurige beschikbaarheid van woningen voor doelgroep niet gegarandeerd zonder aanvullend instrumentarium.

Exploitatieplan Als de gemeente en grondeigenaar er niet in slagen een anterieure overeenkomst te maken, maar de gemeente toch de bestemming van een stuk grond wil wijzigen, moet de gemeente bij de bestemmingsplanwijziging een exploitatieplan opstellen. In een exploitatieplan kunnen extra voorwaarden worden gesteld, zoals minimale oppervlakte, locatie-eisen en een fasering in de tijd. Op deze wijze wordt ook het verhaal van gemeentelijke kosten voor grondexploitatie gegarandeerd. Voordelen • Kostenverhaal geregeld. • Voorwaarden mogelijk.

Nadelen • Langdurige beschikbaarheid van woningen voor doelgroep niet gegarandeerd zonder aanvullend instrumentarium.

Maatwerkafspraken Als partijen meer middenhuurwoningen willen realiseren, kunnen zij op basis van vrijwilligheid onderling (privaatrechtelijke) afspraken maken en zo tot lokaal maatwerk komen. Met beleggers, ontwikkelaars of grootgrondeigenaren kan de gemeente, los van concrete bouwplannen, maatwerkafspraken maken. Deze zijn vergelijkbaar met de prestatieafspraken tussen gemeente, corporatie en huurdersorganisaties, maar dan toegespitst op de realisatie van middenhuurwoningen. In de gemeente Eemnes wordt bij de ontwikkeling van Zuidpolder gewerkt met dergelijke maatwerkafspraken. In de wet is vastgelegd dat gemeenten geen verdergaande voorschriften mogen stellen dan waarin de publiekrechtelijke kaders voorzien. Om die reden mogen afspraken over een aantal thema’s niet privaatrechtelijk worden gemaakt: • Woningkwaliteit (Bouwbesluit 2012). Wel over de woninggrootte/type. • Vergunningverlening (Wabo). Er kan niet privaatrechtelijk worden afgesproken dat de gemeente de vergunning verleent of dat de gemeente andere termijnen of criteria hanteert dan zijn vastgelegd in de Wabo. • Woningtoewijzing (Huisvestingswet). Er kan privaatrechtelijk geen afspraak gemaakt worden over toewijzing aan personen uit de beoogde doelgroep (is publiekrechtelijk).

317.100/G | Instrumentarium huur- en koopwoningen

11

Voordelen • Middenhuurwoningen worden gerealiseerd, voorraad wordt uitgebreid. • Op basis van overeenstemming, in plaats van dwang. • Maatwerk.

Nadelen • Zorgt voor uitbreiding gewenste voorraad, maar langdurige beschikbaarheid van woningen voor doelgroep niet gegarandeerd zonder aanvullend instrumentarium. • Combinatie met Doelgroepenverordening nodig om dit publiekrechtelijk te borgen.

Huisvestingsverordening De overheid reguleert al geruime tijd de woningmarkt voor sociale huurwoningen, conform de Huisvestingswet 2014. In een Huisvestingsverordening kan woonruimte worden aangewezen waarvoor een Huisvestingsvergunning moet worden aangevraagd. Tot voor kort was dat beperkt tot “goedkope” woonruimte. Op 28 mei 2019 heeft de Eerste Kamer ingestemd met een wijziging van de Huisvestingswet. Belangrijkste wijziging is dat gemeenten nu voor “alle” woonruimte aanvullende voorwaarden voor verhuur mogen stellen, in plaats van alleen voor “goedkope” woonruimte. De Huisvestingsverordening kan dus worden ingezet als instrument om middenhuurwoningen toe te wijzen aan bepaalde doelgroepen (middeninkomens, doorstromers uit sociale huur). In de huidige Huisvestingsverordening van de gemeente Eemnes is het vergunningstelsel alleen van toepassing op sociale huurwoningen (met huurprijs beneden de huurtoeslaggrens, zie artikel 3 van de Huisvestingsverordening Eemnes 2019). Voordelen • Invloed op toewijzing van middenhuurwoningen aan passende doelgroep. • Voorrangsregels kunnen doorstroming bevorderen. • Van toepassing op alle woningen (nieuw en bestaand).

Nadelen • Administratieve last: vergunningverlening.

handhaving,

controle,

Erfpacht Als iemand een woning op erfpachtgrond koopt, wordt hij of zij geen eigenaar van de grond, maar erfpachter. In de meeste gevallen is de grond door de gemeente in erfpacht uitgegeven. In plaats van een eenmalige koopsom geeft erfpacht voor de gemeente een doorlopende bron van inkomsten. De erfpachter moet namelijk een jaarlijks bedrag aan de gemeente betalen, de erfpachtcanon. De erfpachtcanon bestaat meestal uit een percentage van de waarde van de grond. In tegenstelling tot huur is erfpachtcanon onder de huidige belastingwet fiscaal aftrekbaar. Als het gaat om gronden die de gemeente in erfpacht uitgeeft, kunnen in de erfpachtovereenkomst voorwaarden worden vastgelegd. Dit is een privaatrechtelijke overeenkomst. De gemeente geeft het gebruiksrecht aan de erfpachter. De erfpachter betaalt geen grondprijs, maar een (jaarlijkse of eenmalige) canon. De gemeente en de erfpachter kunnen in het erfpachtcontract ook afspraken opnemen over het gebruik van de grond en opstallen. Dit geeft de gemeente meer langjarige zekerheid dan bij verkoop omdat bij wijziging van het gebruik de gemeente daarover, afhankelijk van de erfpachtovereenkomst, zeggenschap heeft. Stedelijke erfpacht werd vanaf 1896 ingevoerd in de gemeente Amsterdam. Vanaf het eind van de twintigste eeuw nam het aantal gemeenten dat uitsluitend erfpacht hanteerde sterk af.

De noodzaak om bestemming en gebruik te regelen via privaatrechtelijke regelingen nam af omdat hierin ook met de publiekrechtelijke regelingen, zoals met het bestemmingsplan, kon worden voorzien. Er zijn moderne vormen van erfpacht die de woningmarkt stimuleren, bijvoorbeeld de Koopgarantregeling (zie hieronder). Koopgarant wordt vormgegeven door middel van een erfpachtcontract waarin

317.100/G | Instrumentarium huur- en koopwoningen

12

zekerheden zijn opgenomen over de aanbiedingsplicht van de woningkoper - die zijn woning als hij weer tot verkoop wil overgaan, eerst moet aanbieden aan de corporatie - en over de terugkoopgarantie van de woning die de corporatie biedt. Transparante voorwaarden en goede voorlichting zijn daarbij cruciaal. Woningcorporaties lopen met de Koopgarantregeling een risico bij dalende marktprijzen. Zij dienen, om dit risico af te dekken, een deel van hun vermogen hiervoor te reserveren. Dit deel kan daardoor niet worden geïnvesteerd in nieuwbouw, renovatie of verduurzaming. Het huidige beleid van de gemeente Eemnes (Nota Grondbeleid 2008) is als volgt: de gemeente gaat uit van het beginsel, dat van alle gronden de volle eigendom wordt overgedragen. Grond wordt in erfpacht uitgegeven als dat vanuit het strategische belang van de gemeente noodzakelijk is. Er zijn in het verleden slechts enkele percelen in erfpacht uitgegeven. De uitgifteprijs van het blote eigendom van erfpachtpercelen wordt door een onafhankelijke registertaxateur bepaald op de waarde in het economisch verkeer. De canon voor de uitgifte van het erfpachtrecht wordt bepaald op een percentage van de waarde van het in erfpacht uit te geven goed. Het percentage wordt gesteld op de marginale toewijzingsrente voor herfinancieringtransacties, zoals laatstelijk is vastgesteld door de ECB, te verhogen met 1 procentpunt.

De canon wordt ééns in de 5 jaar herzien in overeenstemming met de uitgangspunten die bij de uitgifte worden gehanteerd. Voordelen • Woningen beter bereikbaar voor huishoudens met lagere-/middeninkomens, omdat grond niet meegefinancierd wordt. • Denkbaar in de vorm van Koopgarant (moderne vorm van erfpacht).

Nadelen • De erfpachter (starter) heeft alleen duidelijkheid bij langlopende erfpacht. • Tegen het einde van de looptijd leidt erfpacht tot onzekerheid en dus lagere biedingen bij verkoop. • Elke 10 jaar kan de canon worden aangepast, waardoor de totale woonlasten wezenlijk kunnen veranderen met een te hoge woonlast als risico. • Banken kunnen kritisch staan ten opzichte van verstrekken van hypotheek. Canon wordt periodiek herzien op basis van grondwaarde. Dit kan financiële positie en waarde verslechteren. Geldverstrekkers willen om deze reden hun risico’s beperken. • Principiële kritiek: de overheid is geen “bank”. • Administratieve last: handhaving, controle, erfpachtconstructie is complex in zijn uitvoering, zeker in geval van afkoop. • De erfpachter verwerft geen grond.

Ketting-/antispeculatiebeding Een antispeculatiebeding is een beding dat opgenomen wordt in het koopcontract van nieuwbouwkoopwoningen die worden gerealiseerd voor een specifieke doelgroep. Het beding is erop gericht om speculatie in de eerste jaren van bewoning te voorkomen. Dit wordt bewerkstelligd door in het koopcontract als voorwaarde op te nemen dat gedurende een bepaalde termijn de woning niet zonder toestemming van de gemeente verkocht mag worden. Indien er toestemming voor verkoop wordt gegeven, dan wordt aan de hand van een rekensom de maximale verkoopprijs vastgesteld (waarbij de oorspronkelijke aankoopprijs wordt geïndexeerd en wordt vermeerderd met aantoonbare meerkosten). Wordt na verkoop geconstateerd dat de woning tegen een hogere prijs is verkocht, dan is de verkopende partij hierover een boete verschuldigd. In de praktijk is de uitvoering van een antispeculatiebeding lastig. Er moet een waterdichte signalering zijn, er is een goede indexering nodig en ook het omgaan met zelf aangebrachte voorzieningen moet heel goed geregeld zijn. De uitvoering van een antispeculatiebeding leidt vaak tot discussie. Het is in

317.100/G | Instrumentarium huur- en koopwoningen

13

principe mogelijk, maar al jaren minder gebruikelijk. De uitvoering ervan moet heel goed geregeld zijn en het is arbeidsintensief. Bovendien is de woning alleen voor de eerste koper bereikbaar: bij de eerste mutatie wordt de woning meteen voor de marktprijs verkocht waarmee de woning niet meer bereikbaar is voor de doelgroep. Voordelen • Moedwillige speculatie wordt voorkomen. • Financiële verrekening levert geld op dat weer kan worden ingezet voor bijvoorbeeld realiseren van goedkope/betaalbare woningen.

Nadelen • Administratieve last: handhaving, controle, veel discussie over indexering en/of verrekening zelf aangebrachte voorzieningen. • Na eerste mutatie wordt woning tegen marktprijs verkocht en is waarschijnlijk niet meer bereikbaar voor gewenste doelgroep.

Specifieke terugkoop-/verkoopregelingen Meer gangbaar zijn terugkoopregelingen, zoals Koopgarant of Koopstart. Traditioneel lag het initiatief hiervoor bij woningcorporaties, maar die rol is kleiner geworden door verscherpte boekhoudkundige regels rond jaarverslaglegging en splitsing van de portefeuille (DAEB en niet-DAEB). Daarom zien we de laatste jaren een terugtrekkende beweging van corporaties. Maar het is mogelijk dat andere partijen dit overnemen, zoals ontwikkelaars, aannemers, beleggers en zeker ook gemeenten (bijvoorbeeld via een op te richten stichting). Het principe blijft hetzelfde: bij aankoop krijgt de koper een korting op de marktwaarde. Bij verkoop wordt winst of verlies gedeeld. Het verschil tussen de constructies betreft in hoofdlijnen wel of geen terugkoopplicht. Voordeel voor gemeenten is dat die geen vastgoedeigenaar wordt en tóch laagdrempelig iets voor koopstarters doet. Hieronder beschrijven we 3 varianten. Koopgarant: lagere prijs en terugkoopgarantie Corporaties en ontwikkelaars kunnen zowel bestaande- als nieuwbouwwoningen verkopen met Koopgarant. Hierdoor zijn meer mensen in staat een woning te kopen. Dit betekent dat zij een woning aanbieden voor een lagere prijs dan de marktwaarde én hierbij een terugkoopgarantie bieden aan de koper.

Op het moment van terugkoop deelt de corporatie of ontwikkelaar de waardeontwikkeling met de koper volgens een vaste formule. Koopgarant is toe te passen bij zowel bestaande- als nieuwbouwwoningen. Voordelen: • een koopwoning is beter bereikbaar voor de lagere- en middeninkomens; • hierdoor kan doorstroming uit de huur- naar de koopsector plaatsvinden en kan scheefwonen worden tegengegaan; • Koopgarant is strategisch in te zetten in het voorraadbeheer op langere termijn. Vanwege de terugkoopgarantie is het mogelijk om de woningen ook in de toekomst voor volgende kopers betaalbaar te houden. Na de terugkoop kunnen de woningen namelijk opnieuw worden verkocht, met Koopgarant of op de vrije markt. Koopgarant is juridisch gebaseerd op een recht van erfpacht. In geval van executie is op deze manier de terugkoopregeling en de geïnvesteerde koperskorting veiliggesteld. Het erfpachtrecht bij Koopgarant maakt dat de koper feitelijk economisch volledig eigenaar is. Het erfpachtrecht wordt namelijk eeuwigdurend gevestigd en de canon voor eeuwig afgekocht. Er is dus geen jaarlijkse canon en de koper hoeft geen nieuwe afkoopsommen meer te betalen. Op deze manier is de erfpacht geen belemmering voor de financiering.

KOOPstart: lagere prijs, geen terugkoopgarantie (korting terugverdiend bij doorverkoop) Met KOOPstart worden starterswoningen verkocht met een koperskorting tot 25% op de getaxeerde marktwaarde. Op termijn, wanneer de KOOPstartwoning wordt doorverkocht, ontvangt de initiatief-

317.100/G | Instrumentarium huur- en koopwoningen

14

nemer de eerder verstrekte koperskorting én een deel van de waardeontwikkeling van de eigenaar. Hiermee voldoet KOOPstart aan de vraag van gemeenten om betaalbare woningen te ontwikkelen. Ontwikkelaars en corporaties zetten KOOPstart in voor de verkoop van nieuwbouw en bestaande woningen. Koopcomfort: geen lagere prijs, wel terugkoopgarantie Woningcorporaties kunnen woningen verkopen met Koopcomfort. Zij geven daarmee de garantie van terugkoop op termijn. Dit biedt kopers meer zekerheid. De koper kan de woning kopen tegen de getaxeerde marktwaarde. Er is hier dus geen sprake van een prijsverlaging zoals bij Koopgarant. De corporatie biedt de koper de garantie dat de woning op termijn wordt teruggekocht. Dit betekent dat wanneer de eigenaar van een Koopcomfortwoning besluit de woning te verkopen, de corporatie in principe binnen 3 maanden de woning terugkoopt. De koper van een Koopcomfortwoning is volledig eigenaar van de woning met alle fiscale voordelen die hierbij horen, zoals hypotheekrenteaftrek. Voordelen • Zorgt voor beschikbaarheid en regulering van koopwoningen die voor lagere- en middeninkomens bereikbaar zijn. • Koopgarant: langdurige beschikbaarheid van woningen voor doelgroep gegarandeerd.

Nadelen • KOOPstart en Koopcomfort: langdurige beschikbaarheid van woningen voor doelgroep niet gegarandeerd zonder aanvullend instrumentarium. • Medewerking externe partij is nodig: - Corporaties zijn terughoudend - Wie stapt erin en wil risico lopen? • Klachten/negatieve ervaringen: meest gehoorde klacht is dat een waardevermeerdering door verbouwingen en woningverbeteringen niet wordt meegenomen. Daarnaast bestaan er vermoedens dat sommige taxateurs zich bij het bepalen van de koopprijs sterk laten sturen door de wens van de corporatie of ontwikkelaar.

3.3 Financieel Starterslening De gemeente Eemnes hanteert al het instrument Starterslening. Met de Starterslening wordt het verschil overbrugd tussen de prijs van de woning en het maximale bedrag dat geleend kan worden. Dit volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie. Hierdoor kan tegen gunstige voorwaarden een woning gekocht worden die anders onbereikbaar is. Volgens het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn) krijgen kopers hiermee maximaal 20% meer bestedingsruimte, bovenop de hypotheek. Voor de Starterslening worden de eerste 3 jaar geen maandlasten betaald. Daarna wordt periodiek bekeken of de rente en aflossing over de Starterslening betaald kunnen worden. Voorwaarden: • de aanvrager is nog niet eerder in het bezit geweest van een koopwoning; • de aanvrager woont minimaal 3 jaar in Eemnes; • (of) de aanvrager heeft 5 jaar aaneengesloten in Eemnes gewoond; • de koopsom van de woning bedraagt niet meer dan € 310.000. Voordelen • Vergroot betaalbaarheid koopwoning voor bepaalde doelgroepen: steun in de rug om goedkopere/middeldure koopwoningen bereikbaar te maken voor starters. • Betreft een revolving fund.

317.100/G | Instrumentarium huur- en koopwoningen

Nadelen • Relatief hoge rente. • Kan op de woningmarkt prijsverhogend effect hebben (dit wordt overigens bestreden in recent onderzoek door SVn).

15

Grond(prijs)beleid Het huidige grondprijsbeleid gemeente Eemnes ziet er op hoofdlijnen als volgt uit. De uitgifte van grond voor woningbouw vindt vrijwel altijd per kavel plaats. Voor de uitgifte wordt meestal een m 2 prijs gehanteerd. De uitgifteprijs voor woningbouw wordt gesteld op de reële waarde in het economische verkeer. De waarde van de gronden kan worden bepaald volgens de vergelijkende methode of de methode van residuele waardebepaling. • Bij de vergelijkende methode wordt de grondprijs vastgesteld aan de hand van vergelijking met verkoopprijzen van vergelijkbare stukken grond in gerealiseerde projecten. Het voordeel van deze methode is dat hij vrij eenvoudig en herkenbaar is. Het nadeel van de methode is dat niet direct aansluiting wordt gezocht bij waarde in de markt en de aard van de overeenkomst. • Bij de residuele waardebepaling wordt de vrij op naam prijs (VON) van de woning met ondergrond en tuin in zijn totaliteit als eindproduct verminderd met de BTW, de bouwkosten en de bijkomende kosten. Het bedrag wat overblijft, is de residuele grondwaarde. Het voordeel dat deze methode biedt is, dat direct aansluiting gezocht wordt bij de waarde in de markt en de aard van de overeenkomst. • De uitgifteprijs kan vanwege genoemde motieven het best worden bepaald aan de hand van de residuele waarde.

Het bepalen van de uitgifteprijs van uitgeefbare gronden voor woningbouw vindt aan de hand van de residuele waardebepalingmethode plaats, die wordt doorvertaald naar een uitgifteprijs per m2 grond. Er wordt vaak gesteld dat de gemeente de grondprijzen moet verlagen om toch te kunnen bouwen voor de doelgroep. De relatie tussen grondprijzen en de prijs van een woning is echter met name in de koopsector complex. In de koopsector wordt de marktprijs bepaald door factoren als ligging, vraag-/ aanbodverhouding en het woonoppervlak. De relatie met de kostprijs is veel minder sterk. Dat geldt ook voor de relatie tussen de grondprijs en de marktprijs. Er zijn meerdere methodieken om een grondprijs te bepalen (bijvoorbeeld residueel of een vast percentage van VON-prijs), maar de stelling dat een lagere grondprijs altijd leidt tot een lagere marktprijs houdt geen stand. Als een gemeente de grond voor een lager bedrag zou verkopen heeft dat geen invloed op de marktprijs van de woning. Er kan afgesproken worden dat de woning onder de marktprijs op de markt komt, maar dan ontstaat direct de vraag waar het prijsverschil terecht komt. Bij te ruime afspraken komt een deel van het verschil bij de ontwikkelaar terecht. Als er verder niets geregeld wordt dan komt het prijsverschil terecht bij de eerste eigenaar en dat kan leiden tot perverse prikkels.

Om dat te voorkomen zijn aanvullende maatregelen nodig. Het grondprijsbeleid wordt op dit moment herzien. Voordelen • Kan bijdragen woningen.

aan

realiseren

betaalbare

Nadelen • Borgt niet blijvende beschikbaarheid voor de doelgroep. • Risico dat ontwikkelaar of eerste koper profiteert van lagere grondprijs.

3.4 Overig Bouwvormen In feite zijn er twee sturingsmethodieken om een goedkope koopwoning te realiseren: 1. Instrumenten waarmee een woning onder de marktprijs verkocht kan worden. Hierbij kan gedacht worden aan bijvoorbeeld Koopgarant of de Starterslening (zie betreffende paragrafen).

317.100/G | Instrumentarium huur- en koopwoningen

16

2.

Kleiner bouwen en daardoor toch een marktconforme woning realiseren met een lagere prijs (marktconforme prijs-/kwaliteitsverhouding). Door bijvoorbeeld bouwvlak, bouwhoogtes en uitbreidingsmogelijkheden te beperken kunnen goedkope, vaak kleinere woningen, niet groeien tot grote dure woningen. Voorbeelden van kleiner bouwen met een marktconforme prijs-/kwaliteitsverhouding zijn: grondgebonden rug-aan-rugwoningen, gestapelde beneden-bovenwoningen en appartementen en piramidewoningen. Dit soort woningtypen is elders gerealiseerd en zijn goede alternatieven voor betaalbare woningen. Bijkomend voordeel is, dat deze woningen niet uitbreidbaar zijn. Dit biedt meer garantie op het ook op termijn beschikbaar blijven van dit woningsegment voor de betreffende doelgroepen. Aanvullend kan nog gedacht worden aan het uitdagen van bouwende partijen om met kostenbesparende producten/concepten betaalbare én kwalitatief goede woningen te realiseren (standaardisatie, alternatieve bouwmethoden, et cetera). Zie ter inspiratie www.conceptenboulevard.nl. Voordelen • Marktconform prijs-/kwaliteitsverhouding. • In geval woning niet uitbreidbaar is: het biedt een zekere garantie op behoud voor doelgroep op langere termijn. • Speelt in op demografische transitie (toename aantal kleine huishoudens). • Zorgt voor grotere diversiteit aan woonvormen.

317.100/G | Instrumentarium huur- en koopwoningen

Nadelen • Meningen verschillen over ‘kwaliteit’ en passendheid in lokale woningmarkt (te kleine woningen?).

17