Bijlage 4 Uitwerking Koopgarant en varianten Duokoop en Erfpacht

Bijlage 4 Uitwerking Koopgarant en varianten Duokoop en Erfpacht Naast koopgarant zijn er enkele varianten uitgewerkt: 1) 2) 3) 4)

0-optie: bestaande maatregelen Koopgarant Duo koop Traditionele Erfpacht

0-optie: alleen bestaande maatregelen Geen aanvullende maatregelen. Op dit moment kent Eemnes bij nieuwbouwwoningen een anti-speculatiebeding van 7 jaar en een bepaling van zelfbewoningsplicht van 7 jaar

Koopgarant

Duokoop

Traditionele Erfpacht

Woning en grond worden gesplitst. Woning verkocht aan bewoner, grond wordt in erfpacht uitgegeven door gemeente. Bij verhuizing gaat woning terug naar gemeente en kan deze opnieuw worden verkocht. Gemeente heeft stevige betrokkenheid (beheerkosten, financiering, risico en mogelijk beperkt rendement)

Woning en grond worden gesplitst. Woning wordt verkocht aan bewoner, grond wordt in erfpacht uitgegeven door een pensioenfonds, gemeente heeft geen verdere betrokkenheid (geen kosten, geen risico, geen rendement)

Wat is het belangrijkste voordeel voor de inwoners

Doordat grond en woning bij elkaar blijven is er betere verkoopbaarheid en waardegroei vanuit perspectief woningbezitter.

Idem als koopgarant

Wat zijn belangrijkste nadelen voor de inwoners

Woningen blijven 1e 5 jaar behouden voor doelgroep maar daarnaast kan door oplopende prijzen en grote vraag de woning onbereikbaar worden voor doelgroep.

Doordat bij 1e aankoop door de inwoner minder (alleen de woning, niet de grond) hoeft te worden gefinancierd, neemt de betaalbaarheid toe en komen meer inwoners in aanmerking om deze huizen te kopen. Bij 2e verkoop (mutatie) kan de woning opnieuw met koperskorting worden aangeboden aan de doelgroep. Daarnaast kan het doorstroming op de woningmarkt bevorderen. Waardestijgingen van woning en grond komen niet voor 100% ten gunste van koper.

Woning en grond worden gesplitst. Woning verkocht aan bewoner, grond in erfpacht uitgegeven door gemeente. Er vindt geen terugkoop door gemeente plaats. Gemeente heeft verder stevige betrokkenheid (beheerkosten, financiering, risico en beperkt rendement) Bij mutatie (verhuizing) kan de marktwaarde van de woning gestegen zijn zodat de woning niet meer beschikbaar is voor de doelgroep

Wat is het in het kort?

Een erfpachtconstructie kan invloed hebben op de toekomstige verkoopbaarheid. Macro effect kan zijn dat constructie een prijsopdrijvend effect heeft op totale woningmarkt

Bij 2e verkoop is er opnieuw keuze om wel of niet gebruik te maken van duokoop.

Een erfpachtconstructie kan invloed hebben op de toekomstige verkoopbaarheid.

Naast een hypotheek met maandelijks rente en aflossingsverplichting is er ook een maandelijkse erfpachtcanon. Waardestijgingen van de grond komt niet ten gunste van koper. Een erfpachtconstructie

kan invloed hebben op de toekomstige verkoopbaarheid.

Wat is belangrijkste voordeel voor gemeente

Er zijn geen administratieve lasten en er is geen verstoring van marktwerking.

De gemeente houdt een vorm van regie. De erfpachtgrond is in bezit van gemeente.

Wat is belangrijkste nadeel voor gemeente

Huizen worden bij oplevering in aantal gevallen kunstmatig in bepaalde prijscategorie aangeboden onder de marktprijs. Eventuele waardestijgingen na 5 jaar komen volledig ten gunste van de huiseigenaar. De woningen blijven niet voor de doelgroep beschikbaar na 5 jaar.

De gemeente wordt eigenaar van de grond en daarmee ook risicodrager voor eventuele waardedaling. Tevens zijn er risico’s bij terugkoop indien er sprake is van waardedaling in de markt. Daarnaast zijn er financieringslasten (huidige rente is overigens erg laag) en zijn er administratieve lasten (financieel technische complexiteit in jaarrekening)

Welke jaarlijkse beheerskosten zitten er aan vast.

Geen, niet van toepassing

Er is sprake van een eenmalige licentie bij OpMaat, een doorlopende licentie en tarieven bij verkoop, terugkoop en beheer. De eenmalige kosten bedragen circa € 10.500 (excl. BTW) en de jaarlijkse kosten schatten we in op circa € 5.000-€ 10.000 afhankelijk van het aantal transacties.

Er zijn geen administratieve lasten voor de gemeenten. De betaalbaarheid van woningen voor de doelgroep neemt toe. Niet alleen bij 1e aankoop maar ook bij toekomstige aankopen. Uiteindelijk minder waarborg en regie of woningen op langere termijn voor de doelgroep beschikbaar blijven.

Geen, niet van toepassing

De gemeente houdt een vorm van regie. De erfpachtgrond is in bezit van gemeente. De gemeente ontvangt een jaarlijkse erfpachtcanon. Daartegenover staan financieringslasten en beheerslasten. De gemeente wordt eigenaar van de grond en daarmee ook risicodrager voor eventuele waardedaling. Daarnaast zijn er financieringslasten (huidige rente is overigens erg laag). Tevens moet een beheerorganisatie worden ingericht t.a.v. uitgifte grond en maandelijkse inning van erfpachtcanon. Dit is nog niet goed aan te geven en afhankelijk van het aantal mutaties. Het betreft o.a. kosten juridische zaken (opstellen erfpachtcontracten), financiële administratie (facturering erfpachtcanon) en invordering. Indicatief gaan we uit van circa 0,5 FTE, circa € 40.000. In een eventueel volgende fase dient dit verder uitgewerkt te worden.

Welke geldstromen en financiering zitten er aan vast Hoe werkt het bij 1e uitgifte, verkoop.

Geen, niet van toepassing

Gemeente koopt de grond en trekt daarvoor lening aan. (zie afzonderlijke uitwerking)

Geen, niet van toepassing

Gemeente koopt de grond en trekt daarvoor lening aan.

Zowel grond en woning worden door de koper in volle eigendom verkregen. Grond en woning worden door projectontwikkelaar verkocht aan woningeigenaar

De koper sluit een koopovereenkomst met de ontwikkelaar t.b.v. de woning en een erfpachtcontract met de gemeente t.a.v. de onderliggende grond. (zie afzonderlijke uitwerking)

De koper sluit een koopovereenkomst met de ontwikkelaar t.b.v. de woning en een erfpachtcontract met een pensioenfonds t.a.v. de onderliggende grond.

Hoe werkt het bij evt. terugkoop

Niet van toepassing

De woning wordt teruggekocht door de gemeente zodat deze beschikbaar kan blijven voor doelgroep (zie afzonderlijke uitwerking)

Niet van toepassing

De koper sluit een koopovereenkomst met de ontwikkelaar t.b.v. de woning en een erfpachtcontract met de gemeente t.a.v. de onderliggende grond Lijkt veel op koopgarant. Niet van toepassing

Wat zijn de belangrijkste risico’s

Geen financiële risico’s

Risico op verplichte terugkoop bij dalende woningprijzen Complexiteit vergt deskundig beheer (o.a. juridisch en financieel) Zie verder risico-paragraaf

Geen financiële risico’s voor de gemeente. Risico is dat uiteindelijk te weinig woningen voor doelgroep beschikbaar blijven.

Risico is dat uiteindelijk te weinig woningen voor doelgroep beschikbaar blijven.

Risico op daling grondwaarde