Bijlage 2 Notitie Stichting OpMaat, uitwerking koopgarant
Tekst van het document
Inzet Koopgarant bij nieuwbouw in gemeente Eemnes Verkenning scenario’s 17 februari 2021
Aanleiding De gemeente Eemnes wil waarborgen dat nieuw te bouwen goedkopere koopwoningen langdurig beschikbaar blijven voor de beoogde doelgroep. In de huidige marktomstandigheden is de marktwaarde van de woningen in dit prijssegment bij de eerste verkoop al doorgaans aanzienlijk hoger dan de gewenste verkoopprijs. Het gaat de komende jaren om de volgende woningen:
wanneer
aantal
woonvisie
woningbouwprogramma
prijssegment
doelgroep
2021-2024
22
Cat. 1
sociale koop
< 225.000
koopstarters, lagere middeninkomens
De Hilt
2023
5
Cat. 3
middeldure koop
< 270.000
senioren/doorstromers en koopstarters
Hink Stap Sprong
2023
7
Cat. 3
middeldure koop
< 270.000
koopstarters
Zuidpolder
Enkele kanttekeningen hierbij: •
Het prijssegment sociale koop is bereikbaar voor een inkomensgroep rond € 50.000. Als maximum zou dan bijvoorbeeld € 55.000 kunnen worden gehanteerd. Dit inkomenssegment wordt doorgaans gedefinieerd als ‘lagere middeninkomens’.
•
Voor het segment middeldure koop (tot € 270.000) is een inkomen nodig van € 55.00060.000.
•
Praktisch knelpunt is dat momenteel, op grond van fiscale regelgeving i.v.m. overdrachtsbelasting en BTW, er voor Koopgarant een bovengrens geldt van € 240.000. Dit betreft de verkoopprijs ná korting. Diverse partijen, waaronder OpMaat, doen pogingen om deze grens verhoogd te krijgen tot de NHG-grens (of in de buurt daarvan). Het is nog onduidelijk óf dit gaat gebeuren en zo ja, op welke termijn.
1
Diverse opties •
Voor langdurige beschikbaarheid is het onvoldoende om met marktpartijen af te spreken of hen voor te schrijven dat ze woningen ontwikkelen en verkopen voor de gemaximeerde verkoopprijs. Een dergelijk aanbod is immers eenmalig. Wanneer er bovendien geen nadere voorwaarden worden gesteld, wordt het verschil tussen marktwaarde en aankoopprijs volledig door de eerste koper geïncasseerd zodra hij verkoopt. Het verkoopmoment kan wel worden afgeremd met maatregelen die een aantal jaren gelden, zoals met een anti-speculatiebeding of met een verkoopverbod met boetebepaling. Maar dit voorkomt niet het eenmalige effect en het incasseren van de ‘overwinst’, het stelt het moment alleen maar uit.
•
KOOPstart, ook een product van OpMaat, is deels een antwoord op de hier geschetste knelpunten. Met de koper wordt een regeling vastgelegd waarbij hij bij aankoop een korting op de marktwaarde ontvangt, en uiterlijk voorafgaand aan doorverkoop de volle eigendom verwerft tegen betaling van een vergoeding (oorspronkelijke korting plus een deel van de waardeontwikkeling). Daarmee wordt voorkomen dat de toevallige eerste koper onevenredig profijt heeft van de korting bij aanvang. Als zodanig is het een evenwichtige regeling. KOOPstart is echter wel een regeling die de woning eenmalig bereikbaar maakt: alleen voor de eerste koper. Dit product past dan ook niet in de wens van de gemeente Eemnes om woningen voor meerdere opeenvolgende kopers betaalbaar te houden.
•
De Starterslening biedt lagere inkomens een ruimere financieringsmogelijkheid. De Starterslening wordt gevoed vanuit een gemeentelijk budget, de gemeente kan deels het toepassingsbereik bepalen zoals criteria aan het kopende huishouden, maximale hoogte van de lening. De Starterslening is een vragersinstrument. De koper bepaalt of hij in aanmerking wil komen voor een Starterslening: koopt hij een woning voor de marktwaarde en heeft hij geen Starterslening nodig, dan wordt deze woning verder niet gebruikt door een eventueel beoogde doelgroep aan lagere inkomens. Er is dus via Startersleningen niet gericht te sturen op de mate waarin nieuwbouwwoningen daadwerkelijk bij de beoogde doelgroep van lagere middeninkomens terechtkomen.
•
Koopgarant biedt de mogelijkheid om woningen langdurig voor een doelgroep beschikbaar te houden. Er wordt bij aanvang een koperskorting verstrekt op de marktwaarde. De woning wordt altijd teruggekocht. Hierbij ontvangt de bewoner, naast de oorspronkelijk betaalde prijs, ook een aandeel in de tussentijds opgetreden waardeontwikkeling. Vervolgens kan de woning opnieuw met korting worden verkocht aan een huishouden in de beoogde doelgroep. Er kan tevoren worden bepaald gedurende welke termijn teruggekochte woningen weer opnieuw met koperskorting worden verkocht en dus bereikbaar blijven.
2
Kernpunten Koopgarant (nieuwbouw) In deze paragraaf geven we een beknopte beschrijving van Koopgarant, met name indien dit wordt toegepast bij nieuwbouw. Deze beschrijving staat los van een eventuele specifieke toepassing in Eemnes. Er wordt dan ook hier in algemene zin gesproken over de ‘erfverpachter’. Pas later wordt nader ingegaan op de mogelijke invulling van deze rol. Voor een uitgebreidere algemene beschrijving verwijzen we naar: •
de website van OpMaat
•
de algemene kopersbrochure (verplichte bijlage bij de koopovereenkomst)
•
De grond met wat daarop is verbonden wordt uitgegeven in erfpacht. Hierbij worden de Erfpacht- en Koopgarantbepalingen van toepassing verklaard. De erfpacht wordt eeuwigdurend gevestigd, de erfpachtcanon wordt eeuwigdurend afgekocht. Er is dus geen sprake van betaling van een periodieke canon. Bij voorgenomen verhuizing is de erfpachter verplicht de woning (d.w.z. het erfpachtrecht) ter terugkoop aan te bieden aan de erfverpachter. Na terugkoop komen het bloot eigendom en de erfpacht in één hand en heeft de (voormalige) erfverpachter weer het volle eigendom. Hij kan dan opnieuw verkopen met Koopgarant, en dus opnieuw een erfpachtrecht uitgeven.
•
Bij verkoop wordt de koopsom/uitgifteprijs gevormd door de (via taxatie) vastgestelde marktwaarde te verminderen met de koperskorting. Bij nieuwbouw is over het algemeen de koopsom/uitgifteprijs vooraf bekend, bijv. op grond van gemeentelijke regels over een maximale prijs. In dat geval is de berekening: marktwaarde -/- uitgifteprijs = koperskorting.
•
Bij nieuwbouw wordt de uitgifteprijs opgesplitst in een koopprijs en een aanneemsom. De aanneemsom ligt over het algemeen vast, zodat de koopprijs (in dit geval: afkoopsom erfpacht) het resultaat is van de berekening; uitgifteprijs -/- aanneemsom = afkoopsom erfpachtcanon. De afkoopsom van de erfpachtcanon is in dat geval het resultaat van alle berekeningen. Er ligt geen directe relatie tussen de waarde of de prijs van de grond en de hoogte van de afkoopsom van de canon. De opsplitsing van de uitgifteprijs in afkoopsom erfpacht en aanneemsom is nodig omdat er twee contracten worden gesloten: een koopovereenkomst m.b.t. de erfpacht en een aannemingsovereenkomst met een bouwbedrijf m.b.t. de bouw van de opstal. De aanneemsom is dekkend voor de bouwkosten. Doordat de koperskorting wordt verwerkt in de afkoopsom erfpacht, komt de koperskorting voor rekening van de partij die de grond in erfpacht uitgeeft.
•
Een voorbeeld: Voorbeeld opbouw prijs bij Koopgarant nieuwbouw Marktwaarde Koperskorting Uitgifteprijs
280.000 19,64%
55.000 225.000
Verdeling uitgifteprijs Afkoopsom erfpachtcanon
35.000
Aanneemsom
190.000
Uitgifteprijs
225.000
3
•
Bij de terugkoop wordt de woning getaxeerd, vervolgens wordt de terugkoopprijs bepaald. Deze bestaat uit drie delen: −
de oorspronkelijke uitgifteprijs; plus:
−
de (via taxatie vastgestelde) waarde van de zelf aangebrachte verbeteringen; plus of min:
−
een aandeel in de overige waardeontwikkeling. De verdeling van de waardeontwikkeling is bepaald aan de hand van regelgeving die is gebaseerd op de Woningwet. Dit percentage wordt bij aankoop vastgelegd in de koopovereenkomst en de akte vestiging erfpacht.
•
Voorbeeld berekening terugkoopprijs (met dezelfde woning als in het vorige voorbeeld): Voorbeeld terugkoopprijs Marktwaarde bij terugkoop
320.000
Marktwaarde zonder zelf aangebrachte verbeteringen
310.000
Berekening terugkoopprijs Uitgifteprijs
225.000
Waarde-effect verbeteringen
10.000
Aandeel erfpachter in waardeontwikkeling
•
(70,94% x 30.000)
21.160
Terugkoopprijs
256.160
De partij die de erfpacht uitgeeft (de erfverpachter) is de partij die de koperskorting verstrekt en die de woning later weer terugkoopt tegen een terugkoopprijs die lager ligt dan de marktwaarde. Vervolgens kan deze partij de woning opnieuw met Koopgarant en met korting verkopen. Het is op dat moment ook mogelijk de woning te verhuren of marktconform te verkopen.
•
Instrumenten als een antispeculatiebeding, een verkoopverbod of een zelfbewoningsplicht zijn niet nodig bij woningen die verkocht worden met Koopgarant. Door de wijze van prijsbepaling bij terugkoop is het behalen van overwinsten niet mogelijk en zelfbewoning is contractueel al vastgelegd bij Koopgarant. Daarnaast zou de combinatie van Koopgarant met een antispeculatiebeding of een aan een zelfbewoningsplicht of verkoopverbod gekoppeld boetebeding een fiscaal obstakel opleveren: de koper loopt dan het risico dat zijn belang bij de waardeontwikkeling per saldo minder dan 50% bedraagt, waardoor de woning fiscaal niet als eigen woning wordt aangemerkt en hij geen recht heeft op hypotheekrenteaftrek.
Aandachtspunten woningen en woningtypen bij Koopgarant •
Indien de inzet van Koopgarant gericht is op het langdurig bedienen van de doelgroep starters met een lager middeninkomen, is het zaak er op te letten dat het woningtype hierop is afgestemd. Een échte starterswoning, met bijvoorbeeld een beperkte grootte en een vrij klein perceel waarop slechts beperkte uitbreidingen mogelijk zijn, nodigt uit om door te stromen naar een grotere woning wanneer de huishoudens- en inkomenssituatie verandert. Omgekeerd: een te ruime, luxe woning nodigt uit om te blijven zitten, waardoor het zeer lang kan duren voordat de woning vrijkomt voor een volgend startend huishouden. 4
•
Koopgarant kan zowel bij eengezinswoningen als bij appartementen worden toegepast. Bij appartementen is vastgelegd dat de erfpachter alle rechten en plichten op zich neemt die bij de appartementseigenaar behoren. De erfverpachter, de partij die het appartement in erfpacht uitgeeft en later weet terugkoopt, heeft dus geen betrokkenheid bij de vereniging van eigenaars.
Scenario’s toepassing Koopgarant Wie voert Koopgarant uit? Er zijn drie opties denkbaar: een woningcorporatie, een projectontwikkelaar of de gemeente. We lopen deze opties langs. Woningcorporatie •
De corporatie ontwikkelt de woningen (of neemt turn-key af van ontwikkelaar) en verkoopt deze met Koopgarant.
•
De gemeente maakt met de corporatie een afspraak over duurzame inzet als Koopgarantwoning. Bijv.: de eerste 20 jaar wordt de woning na elke terugkoop opnieuw met Koopgarant verkocht.
•
Hierbij kan onder meer worden vastgelegd: Prijs en doelgroep eerste verkoop? Hoe wordt prijs en/of koperskorting bij volgende verkopen vastgesteld? Criteria aan de doelgroep volgende kopers?
•
Na afloop van de overeengekomen termijn kan de corporatie na terugkoop verhuren of marktconform verkopen.
•
De koperskorting bij aanvang kan worden gezien als een investering. Daarnaast zijn er op diverse momenten transactiekosten. Daartegenover staat een opbrengst zodra de woning na afloop van de termijn marktconform wordt verkocht. Bij redelijk voorzichtige aannames biedt over het algemeen deze opbrengst geen volledige dekking voor de investering en de kosten. Voorwaarden: −
De corporatie is bereid om een niet-DAEB-investering te doen; én:
−
De corporatie mag de investering doen. Indien de markttoets tijdelijk is afgeschaft is er geen belemmering. Indien de markttoets geldt, is hierbij de opstelling van de gemeente belangrijk.
•
Mogelijke belemmeringen voor corporaties: −
De corporatie heeft, gezien de overige opgaven, geen middelen beschikbaar om langdurig te investeren in betaalbare koopwoningen.
−
De Koopgarantwoningen komen op de balans van de corporatie. De balansverlenging die hiervan het gevolg is, drukt niet het vermogen, maar wel de vermogensratio’s.
−
De corporatie moet (in beperkte mate) liquide middelen beschikbaar hebben om woningen tussen terug- en doorverkoop tijdelijk in portefeuille te hebben.
−
De terug- en doorverkoop gaan met kosten gepaard, die drukken op het totale langetermijnrendement van de investering. Met ingang van 1 januari 2021 is er een forse extra kostenpost bijgekomen: de terugkoop is belast met 8% overdrachtsbelasting. Het zal niet altijd mogelijk zijn om deze post bij terug- en doorverkoop te voorkomen.
5
Projectontwikkelaar •
De projectontwikkelaar ontwikkelt de woningen en verkoopt deze met Koopgarant.
•
De gemeente maakt met de ontwikkelaar een afspraak over duurzame inzet als Koopgarantwoning. Bijv.: de eerste 20 jaar wordt de woning na terugkoop opnieuw met Koopgarant verkocht.
•
Hierbij o.a. vastleggen: Prijs en doelgroep eerste verkoop? Hoe wordt prijs en/of koperskorting bij volgende verkopen vastgesteld? Criteria aan de doelgroep volgende kopers?
•
Na afloop van de overeengekomen termijn kan de ontwikkelaar na terugkoop marktconform verkopen.
•
De ontwikkelaar kan ook tussentijds de bloot eigendommen verkopen aan bijvoorbeeld een belegger. Mits goed geregeld is die belegger dan ook gehouden aan de instandhoudingstermijn van Koopgarant.
•
De koperskorting bij aanvang kan worden gezien als een investering. Daarnaast zijn er op diverse momenten transactiekosten. Daartegenover staat een opbrengst zodra de woning na afloop van de termijn marktconform wordt verkocht. Bij redelijk voorzichtige aannames biedt over het algemeen deze opbrengst geen volledige dekking voor de investering en de kosten.
•
Voorwaarde: De ontwikkelaar is bereid om een dergelijke investering te doen, inclusief de afspraken met de gemeente.
•
Mogelijke belemmeringen voor ontwikkelaars: −
Voor ontwikkelaars geldt over het algemeen dat het niet bij hun bedrijfsmodel past om (zeer) langdurig te investeren in woningen. met uitsluitend een (beperkt) rendement op lange termijn.
−
De Koopgarantwoningen komen op de balans van de ontwikkelaar. De balansverlenging die hiervan het gevolg is, drukt niet het vermogen, maar wel de vermogensratio’s.
−
De ontwikkelaar moet (in beperkte mate) liquide middelen beschikbaar hebben om woningen tussen terug- en doorverkoop tijdelijk in portefeuille te hebben. Dit effect, gecombineerd met de onzekerheid en de risico’s die met de terugkopen zijn verbonden, kunnen de externe financieringscapaciteit negatief beïnvloeden.
−
De terug- en doorverkoop gaan met kosten gepaard, die drukken op het totale langetermijnrendement van de investering. Met ingang van 1 januari 2021 is er een forse extra kostenpost bijgekomen: de terugkoop is belast met 8% overdrachtsbelasting. Het zal niet altijd mogelijk zijn om deze post bij terug- en doorverkoop te voorkomen.
Voorlopige conclusie over corporaties en ontwikkelaars We achten de kans niet groot dat corporaties en ontwikkelaars bereid zijn om nieuwbouwwoningen met Koopgarant aan te bieden. De bereidheid van deze partijen was de laatste jaren al niet hoog. De verhoging per 1 januari 2021 van het tarief voor de overdrachtsbelasting van 2% naar 8% bij terugkoop vormt een extra belemmering. Desondanks is het zeker de moeite waard om te onderzoeken of dergelijke partijen bereid zijn om zelf in Koopgarantwoningen te investeren.
6
Gemeente Bij de werkwijze die we hierna beschrijven, verzorgt de projectontwikkelaar, als daartoe geëquipeerde professionele partij, de ontwikkeling van de woningen tot en met de verkoop met Koopgarant. Vervolgens treedt de gemeente formeel op als verkopende partij en levert zij de erfpacht. Hiermee is zij ook de partij die het erfpachtrecht t.z.t. weer terugkoopt. Zij kan daarmee zelfstandig beslissen en handelen bij herhaalde inzet van Koopgarant. Daarmee kan de gemeente de woningen blijven inzetten voor een gereguleerde prijs zolang zij dit nodig acht. 1. Vooraf sluiten de gemeente en de ontwikkelaar per project een koopovereenkomst waarin wordt vastgelegd hoe het proces van verkoop t/m levering verloopt (hierna, punt 3 t/m 6) en wordt overeengekomen dat de ontwikkelaar per woning de grond levert in dezelfde akte als waarin de gemeente de erfpacht aan de koper levert. 2. De gemeente heeft een licentie Koopgarant. 3. De ontwikkelaar ontwikkelt de woningen en verzorgt het verkoopproces, waarbij de woningen met Koopgarant wordt aangeboden. Hierbij houdt de ontwikkelaar zich aan de criteria m.b.t. toewijzing die met de gemeente zijn overeengekomen. De criteria kunnen betrekking hebben op het maximale huishoudensinkomen, maar ook op eventuele andere aspecten. 4. De gemeente sluit een Koopgarant-koopovereenkomst met de door de ontwikkelaar voorgedragen kandidaat.
Daarnaast sluit de koper een aannemingsovereenkomst met de aannemer, met een waarborgcertificaat van Woningborg of SWK. Dit betreft zowel de productgaranties als een verzekering voor de gevolgen van eventuele insolventie van de aannemer tijdens de bouw- en de garantieperiode. Eventuele afspraken m.b.t. meerwerk etc. lopen rechtstreeks tussen de koper en de aannemer. 5. Op het moment van de levering aan de eerste koper vinden in één notariële akte de volgende rechtshandelingen plaats: a.
De ontwikkelaar levert de eigendom van de grond aan de gemeente.
b.
De gemeente vestigt een Koopgarant-erfpachtrecht en levert dit aan de koper.
6. Bij de juridische leveringen verkrijgt de gemeente de grond van de ontwikkelaar voor een bedrag dat gelijk is aan de afkoopsom voor de erfpachtcanon die ze ontvangt van de koper. Voor de gemeente verlopen de leveringen dus ‘met gesloten beurs’. 7. Ook voor de ontwikkelaar verloopt een dergelijke verrekening neutraal. Deze oplossing is immers een alternatief voor de ‘standaardoplossing’ waarbij de ontwikkelaar de woning verkoopt voor de afgesproken prijs zonder nadere regeling. Hierbij zou dan het volledige verschil tussen verkoop- en aankoopprijs toevallen aan de eerste koper en heeft de ontwikkelaar geen enkele aanvullende opbrengst in de toekomst. 8. Na deze levering heeft de ontwikkelaar geen binding meer met de woning en met de koper. De gemeente heeft de bloot eigendom en koopt in de toekomst het erfpachtrecht terug. 9. De gemeente heeft als bloot eigenaar en terugkopende partij een wezenlijk voordeel t.o.v. corporaties en ontwikkelaars: zij is op grond van art, 15.1.c. Wet belastingen van rechtsverkeer vrijgesteld van overdrachtsbelasting en betaalt dus bij terugkoop geen 8%. 10. De gemeente maakt in de toekomst kosten voor terug- en doorverkoop (kosten handling, taxatie, notaris).
Daarnaast kan het, met het oog op de toekomstige bereikbaarheid, wenselijk zijn om in bepaalde situaties bij doorverkoop een verkoopprijs vast te stellen die wat lager is dan de terugkoopprijs. Dergelijke kosten en kasstroomverschillen kunnen worden opgevangen door een gemeentelijk
7
Koopgarantfonds. De inzet via Koopgarant hoeft niet eindeloos in de tijd te zijn. De aanname is dat na verloop van tijd (bijvoorbeeld 20 jaar) een teruggekochte woning marktconform wordt verkocht door de gemeente. Daarmee wordt het fonds weer gevuld. Zodra gestopt wordt met toepassing van Koopgarant, kan het fonds weer (gedeeltelijk) vrijvallen. De wenselijke omvang van het fonds moet nog nader worden vastgesteld, mede aan de hand van de geplande omvang van de Koopgarantportefeuille. 11. Bij terug- en doorverkoop zijn er tijdelijk liquide middelen nodig voor de periode dat de gemeente eigenaar is. Nader te bepalen of deze middelen uit het fonds komen of uit de reguliere gemeentelijke financiering. 12. De contractafhandeling (verkoop en terugkoop), het dossierbeheer en de klantcontacten kunnen worden uitbesteed aan OpMaat. OpMaat kan ook de eerste verkoop (van ontwikkelaar aan eerste koper) begeleiden. 13. Voor deze oplossing is het niet van belang welke partij bij aanvang de grond in eigendom heeft. Als de gemeente de grondeigenaar is, kan de grond op een gegeven moment op de gebruikelijke wijze worden overgedragen aan de ontwikkelaar. Waarna, zoals boven is beschreven, de ontwikkelaar het eigendom van de betreffende percelen weer overdraagt aan de gemeente.
8