Bijlage 1a BOPA motivering Uitbreiding Zuidpolder - Fase A en B

OMGEVINGSVERGUNNING MOTIVERING UITBREIDING ZUIDPOLDER - FASE A EN B concept

ruimte voor ideeën

Motivering Uitbreiding Zuidpolder - Fase A en B

Inhoudsopgave Motivering

5

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Ligging en begrenzing 1.3 Juridische planvorm 1.4 Leeswijzer

5 5 5 6 7

Hoofdstuk 2 Gebieds- en planbeschrijving 2.1 Huidige situatie 2.2 Planbeschrijving

9 9 9

Hoofdstuk 3 Wonen 3.1 Beleid 3.2 Onderbouwing 3.3 Conclusie

19 19 23 23

Hoofdstuk 4 Openbare ruimte 4.1 Beleid 4.2 Ecologie: soortenbescherming 4.3 Weging Waterbelang 4.4 Verkeer 4.5 Parkeren 4.6 Conclusie

25 25 27 30 31 31 33

Hoofdstuk 5 Geluid 5.1 Beleid 5.2 Onderzoek 5.3 Conclusie

35 35 35 36

Hoofdstuk 6 Milieu- en omgevingsaspecten 6.1 Milieueffectrapportage 6.2 Archeologie & cultureel erfgoed 6.3 Bodem 6.4 Duurzaamheid 6.5 Ecologie: gebiedsbescherming 6.6 Geur 6.7 Gezondheid 6.8 Luchtkwaliteit 6.9 Milieuzonering 6.10 Omgevingsveiligheid

37 37 37 38 39 40 40 41 41 43 44

Hoofdstuk 7

47

Integrale afweging

Hoofdstuk 8 Uitvoerbaarheid 8.1 Economische uitvoerbaarheid 8.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

49 49 49

Hoofdstuk 9

53

Vergunningvoorschriften

(concept) Motivering Uitbreiding Zuidpolder - Fase A en B NL.IMRO.0317.PM-0001

2 - 53

(concept) Motivering Uitbreiding Zuidpolder - Fase A en B NL.IMRO.0317.PM-0001

3 - 53

(concept) Motivering Uitbreiding Zuidpolder - Fase A en B NL.IMRO.0317.PM-0001

4 - 53

Motivering Hoofdstuk 1

Inleiding

1.1 Aanleiding De Nationale Woon- en Bouwagenda geeft aan dat Nederland tot en met 2030 circa 980.000 nieuwe woningen moet realiseren om te voorzien in de groeiende woningbehoefte. Voor de provincie Utrecht betekent dit een opgave van ongeveer 83.500 woningen. De gemeente Eemnes levert hieraan een bijdrage door in de periode tot en met 2030 minimaal 400 nieuwe woningen te realiseren. Een belangrijk deel van deze gemeentelijke woningbouwopgave wordt ingevuld in de uitbreiding van Zuidpolder (voormalig Zuidpolder Zuid). Deze uitbreiding sluit ruimtelijk en functioneel aan op de reeds gerealiseerde (nieuwbouw)wijk Zuidpolder en vormt een logisch vervolg in de groei van Eemnes. De uitbreiding biedt ruimte aan circa 500 woningen, waarvan ongeveer 66% in het betaalbare segment wordt gerealiseerd. Daarmee levert het plan een directe bijdrage aan de lokale en regionale behoefte aan betaalbare woningen en aan een evenwichtige bevolkingssamenstelling. Voor de uitbreiding heeft de gemeente een masterplan laten opstellen waarin de stedenbouwkundige hoofdstructuur, ontsluiting en groen-blauwe samenhang zijn vastgelegd. De voorbereidingen voor de eerste uitvoeringsfase, de ontwikkelvelden A en B (zie Figuur 2), zijn inmiddels afgerond, zodat gestart kan worden met de verdere planuitwerking.

Het huidige omgevingsplan biedt op dit moment nog geen planologische basis voor de voorgenomen ontwikkeling van de woningbouw in de ontwikkelvelden A (1, 2 en 3) en B (1, 2 en 3) van de uitbreiding van Zuidpolder. Om de realisatie van ontwikkelvelden A en B mogelijk te maken wordt een omgevingsvergunning met buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) aangevraagd.

1.2 Ligging en begrenzing De locatie ligt in de Zuidpolder te Veen. Het gebied bestaat uit langgerekte kavels in oost-westrichting, gescheiden door smalle kavelsloten en is in gebruik als weidegebied en grasland. Het plangebied wordt begrensd door: de woonwijk Zuidpolder aan de noordzijde; de Zuidersingel aan de westzijde; de open polder met weidegronden aan de zuidzijde; de cultuurhistorische lintbebouwing aan de Wakkerendijk van woningen, boerderijen en schuren met bijbehorende erven, tuinen en weides aan de oostijde. Tussen het lint en het plangebied bevindt zich een weidegebied dat zorgt voor een groene buffer. Het plangebied bestaat uit de ontwikkelvelden A en B van het grotere ontwikkelgebied van de uitbreiding van Zuidpolder. Deze velden grenzen aan de bebouwde kom van Eemnes en zijn onderdeel van de uitbreiding van Zuidpolder. Zie Figuur 1 en 2 voor de ligging en begrenzing van het plangebied op de luchtfoto en binnen het Masterplan voor de uitbreiding van Zuidpolder.

(concept) Motivering Uitbreiding Zuidpolder - Fase A en B NL.IMRO.0317.PM-0001

5 - 53

Figuur 1 Luchtfoto plangebied Uitbreiding Zuidpolder - Fase A en B

Figuur 2 Masterplan Uitbreiding Zuidpolder en Groen Groeit Mee - Fase A en B aangeduid

1.3 Juridische planvorm Het geldend ruimtelijk kader wordt gevormd door het tijdelijk omgevingsplan. Dit tijdelijk omgevingsplan is op 1 januari 2024 (met de inwerkingtreding van de Omgevingswet) van rechtswege in werking getreden. Het tijdelijk omgevingsplan bestaat uit bestaande ruimtelijke besluiten, waaronder bestemmingsplannen en de bruidsschatregels. De bruidsschatregels zijn de voormalige rijksregels die met de inwerkingtreding van de Omgevingswet over zijn gegaan naar decentrale overheden.

(concept) Motivering Uitbreiding Zuidpolder - Fase A en B NL.IMRO.0317.PM-0001

6 - 53

De bestaande bouw- en gebruiksactiviteiten die in het plangebied voor de ontwikkelvelden A en B zijn toegestaan, zijn opgenomen in het bestemmingsplan Landelijk Gebied 2011, vastgesteld op 24 juni 2013. Op basis van dit bestemmingsplan gelden op de gronden een Agrarisch met waarden bestemming, Waarde - Archeologie hoge verwachting en Waarde - Archeologie middelhoge verwachting. Vanuit het geldende planologische kader is het niet mogelijk om het planvoornemen te starten. Voor de woningbouw en de ontwikkeling van de openbare ruimte moet worden afgeweken van het omgevingsplan. Daarnaast is door de gemeente Eemnes een ontwerpomgevingsplanwijziging in procedure gebracht. Deze was ten tijde van het opstellen van deze motivering nog niet vastgesteld. Omdat het plan zich nog in de ontwerpfase bevindt, is hiermee in deze motivering nog geen rekening gehouden.

1.4 Leeswijzer Hoofdstuk 2 beschrijft de gebieds- en planbeschrijving. De voorziene stedenbouwkundige opzet komt hierbij aan de orde. In Hoofdstuk 3 wordt het thema wonen verder toegelicht. In Hoofdstuk 4 wordt het thema openbare ruimte toegelicht, waarin het ecologisch onderzoek, weging waterbelang en verkeer en parkeren worden behandeld. In Hoofdstuk 5 wordt het thema geluid toegelicht. In Hoofdstuk 6 worden de overige milieu- en omgevingsaspecten behandeld. Hoofdstuk 7 weegt het planvoornemen integraal af. Hoofdstuk 8 bevat een beschrijving van de uitvoerbaarheid. Hoofdstuk 9 bevat de vergunningsvoorschriften op basis van de motivering van de BOPA.

(concept) Motivering Uitbreiding Zuidpolder - Fase A en B NL.IMRO.0317.PM-0001

7 - 53

(concept) Motivering Uitbreiding Zuidpolder - Fase A en B NL.IMRO.0317.PM-0001

8 - 53

Hoofdstuk 2

Gebieds- en planbeschrijving

2.1 Huidige situatie In de huidige situatie is het plangebied in gebruik als landbouwgrond en grasland. Het gebied wordt momenteel hoofdzakelijk gebruikt voor agrarische doeleinden, zoals gras- en akkerbouw, en heeft een open, landschappelijk karakter zonder bebouwing en infrastructuur, uitgezonderd een landbouwweg. Met de ontwikkeling van Uitbreiding Zuidpolder – Fase A en B verdwijnt het agrarisch gebruik en maakt het plaats voor het eerste deel van de uitbreiding van Zuidpolder met bijbehorende openbare ruimte, groen- en waterstructuren.

Figuur 3 Luchtfoto plangebied Uitbreiding Zuidpolder - Fase A en B

2.2 Planbeschrijving 2.2.1 Stedenbouwkundige structuur De stedenbouwkundige structuur van de uitbreiding van Zuidpolder sluit aan op de structuur van Zuidpolder, en daarmee op het dorp, en gaat geleidelijk over in het landschap. De 'traditionele landelijk dorpse' identiteit van Zuidpolder transformeert in de uitbreiding naar een 'eigentijdse landschappelijke' identiteit richting het zuiden. Deze BOPA gaat in op de woonvelden die direct aan Zuidpolder grenzen (A) en daardoor een meer 'traditioneel landelijk dorpse' identiteit hebben, vergelijkbaar met die van Zuidpolder, en op de centraal gelegen woonvelden (B) in de uitbreiding, die juist onderdeel vormen van deze overgang.

(concept) Motivering Uitbreiding Zuidpolder - Fase A en B NL.IMRO.0317.PM-0001

9 - 53

Figuur 4 Bouwvelden Fase A en B

Figuur 5 Stedenbouwkundige structuur De doorlopende groenstructuren zijn leidend en vormen het raamwerk voor de woonvelden en bieden ruimte voor spelen, waterberging en aantrekkelijke routes voor fietsers en voetgangers. De groene buffer tussen de Wakkerendijk en het dorp wordt ook doorgezet, bestaande uit percelen met grasland en achtertuinen. De groenstructuur in de wijk en het grotere groene netwerk van Eemnes sluiten op elkaar aan. Kleine woonvelden, die een eenheid vormen, zorgen voor collectieve woongemeenschappen die samen gebruikmaken van de omliggende openbare ruimte. De woonvelden vormen eigen clusters binnen deze structuur. Het grote woonveld B2 wordt door de doorlopende groenstructuur opgedeeld in een aantal kleinere clusters. De woonvelden aan de Zuidersingel vormen de aanhechting met de grootschalige infrastructuur en zijn daarmee steviger in maat en schaal. Richting de Wakkerendijk wordt de dichtheid en de hoogte van de bebouwing lager, passend bij de cultuurhistorische bebouwing. De woonvelden A1 en B1 liggen aan de Zuidersingel en de woonvelden A3 en B3 liggen aan de groene buffer richting de Wakkerendijk.

(concept) Motivering Uitbreiding Zuidpolder - Fase A en B NL.IMRO.0317.PM-0001

10 - 53

2.2.2 Groen- en waterstructuur Binnen de uitbreiding van Zuidpolder ligt een robuuste en kwalitatieve groenstructuur die het raamwerk vormt. Binnen de groenstructuur is ruimte voor wandelroutes, waterberging en -afvoer, spelen en ontmoeten. Het kader van de groenstructuur bestaat uit grote groenstructuren die meedoen in de structuur van het dorp en het landschap. Aan de westzijde betreft dit de bestaande bomenlaan langs de Te Veenweg Zuid, aan de oostzijde is dit de groene buffer met de Wakkerendijk en aan de zuidzijde de nieuw aan te leggen bovenwijkse Groen Groeit Mee-zone. Vanuit deze grotere groenstructuren lopen in de uitbreiding van Zuidpolder diverse groenstructuren door de wijk en daarmee ook rondom en door de woonvelden A en B. De inrichting rondom de woonvelden A is meer gecultiveerd, aansluitend op de huidige inrichting van Zuidpolder. Verblijfsplekken, zoals hoven en plantsoenen, hebben een formelere inrichting, bestaande uit een combinatie van gemaaid en deels ongemaaide grassen en bloemrijke plantenvakken, met bomen en heesters. In het middengebied rondom woonvelden B is er meer ruimte voor de voetganger, delen zijn autovrij. Het gebied heeft een zeer groen karakter. Halfverharde wandelpaden lopen organisch door de groenstructuur en de inrichting is meer natuurlijk van karakter, waarbij spelen, waterberging en groen vloeiend in elkaar overlopen.

Ruiger grasland met heesters en bomen vrij in het groen zorgt voor een aantrekkelijke woonomgeving en brengt de natuur zichtbaar dichtbij. In de groenstructuur ligt de waterstructuur opgenomen, in zones van oost naar west (greppels) en van noord naar zuid (wadi's) en een aantal grotere watergangen. Binnen deze structuur wordt de ecologie zo min mogelijk gehinderd door kruisende wegen en de gevarieerde inrichting vergroot de biodiversiteit. 2.2.2.1 Watergangen, wadi's en greppels Binnen de uitbreiding van Zuidpolder wordt al het hemelwater oppervlakkig afgevoerd. Via wadi's (noordzuid) en groene greppels (oostwest) wordt het water afgevoerd richting het open water. Dit systeem is in een waterstructuurplan door TAUW uitgewerkt, zie ook paragraaf 4.3. In de stroken noordzuid, langs de Zuidersingel, in het verlengde van de Beukeboomstraat en door woonveld B2, worden wadi's gerealiseerd. In het verlengde van de Hoogeboomstraat wordt het profiel met de watergang doorgezet, zodat het een duidelijke aansluiting heeft op Zuidpolder. In de groenstrook oostwest worden smalle greppels aangelegd voor een werkende afwateringsstructuur. De watergang aan de zuidzijde van de woonvelden B zorgt voor de afwatering richting het zuidoosten. Deze afwateringsstructuur draagt door de keuze van beplanting en vormgeving bij aan de biodiversiteit in de wijk.

Figuur 6 Groen- en waterstructuur

(concept) Motivering Uitbreiding Zuidpolder - Fase A en B NL.IMRO.0317.PM-0001

11 - 53

Watergangen De watergang langs de Zuidersingel wordt doorgetrokken richting het zuiden. Het bestaande profiel wordt doorgezet. De watergang in het verlengde van de Hoogeboomstraat wordt visueel doorgetrokken, maar wordt niet fysiek met deze watergang verbonden. Dit zou in de toekomst wel kunnen, maar vanwege waterkwaliteitsafwegingen wordt dit niet direct gedaan. De afwatering vindt plaats richting het zuiden en daarmee is een aansluiting op deze watergang richting het noorden niet nodig. Er komen geen tuinen direct aan de watergang, dus beide zijden worden openbaar. Het westelijke talud wordt als een natuurlijk talud uitgevoerd. De watergang van oost naar west, aan de zuidzijde van woonvelden B, is een belangrijk onderdeel van de waterstructuur voor de uitbreiding van Zuidpolder. Via deze watergang watert de uitbreiding af richting het zuidoosten. De wadi's ten noorden wateren af op deze watergang. Het noordelijke talud wordt als een natuurlijk talud uitgevoerd. Wadi's De wadi's liggen in de noordzuid lopende groenstroken. De wadi's hebben flauwe taluds en variëren in breedte. De wadi's zijn onderdeel van de inrichting van de groenstroken en kunnen ook gebruikt worden voor natuurlijk spelen. Door middel van houten schotten kan het water in de wadi's vast worden gehouden en vertraagd worden afgevoerd richting het zuiden. Onder de wadi's vindt grondverbetering plaats.

Greppels De greppels liggen in de oostwest lopende groenstroken en zijn smaller dan de wadi's. Met een talud van 1:2 is de toegankelijkheid beperkt, maar kunnen als speelaanleiding wel worden overgestoken.

2.2.3 Beeldkwaliteit De uitbreiding van Zuidpolder is de laatste uitbreiding van Eemnes naar het zuiden en zorgt in structuur voor een mooie afronding van het dorp. De beeldkwaliteit van de bebouwing sluit hierop aan met een overgang van noord naar zuid. De identiteit van de woonvelden A kenmerkt zich als traditioneel dorpse karaktereigenschappen met een eigentijdse vertaling. Identiteit van de woonvelden B vormt juist de overgang van 'traditioneel dorps' naar ' landschappelijk wonen'. Voor de beeldkwaliteit van de uitbreiding van Zuidpolder is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. (Bijlage 1) Van oost naar west is er in de basis een overgang van een hogere dichtheid aan de Zuidersingel naar een lagere dichtheid richting de Wakkerendijk. Het veld A3 is daarmee een combinatie van de overgang naar de Zuidpolder met Ruijtershof, direct aangrenzend en het breedste deel van de groene buffer. Dit woonveld is een uitzondering op de rest van de oostelijke woonvelden. Per woonveld is er een duidelijke eenheid in architectuur, kleurstelling en materiaalgebruik. Elk woonveld is daarmee een duidelijk geheel en als een eigen eenheid te herkennen. Binnen een woonveld ontstaat variatie tussen de woningen door verschillen in kaprichting, gedraaide kappen, volume en lengte.

Door de toevoeging van accentkleuren en materialen kunnen accenten worden aangebracht binnen de woonvelden in aansluiting op de stedenbouwkundige structuur.

(concept) Motivering Uitbreiding Zuidpolder - Fase A en B NL.IMRO.0317.PM-0001

12 - 53

Figuur 7 Beeldkwaliteit 2.2.3.1 Identiteit van de architectuur A De woonvelden A vormen samen identiteitssfeer A. Deze woonvelden grenzen aan de huidige Zuidpolder en hebben traditioneel dorpse karaktereigenschappen, maar wel met een meer eigentijdse vertaling en gebruik van overwegend licht gekleurde materialen. Er wordt een minder rijke detaillering toegepast ten opzichte van Zuidpolder. De dorpse principes, zoals houten delen en raamverdelingen, gelden nog wel. Dit zorgt voor een traditionele dorpse identiteit met een moderne twist. Hiervan zijn ook in de bestaande Zuidpolder voorbeelden te vinden. Zo verbindt het de Zuidpolder met de uitbreiding van Zuidpolder, maar krijgt het wel een unieke identiteit. Architectonische criteria Ontwerpers worden uitgedaagd de dorpse sfeer eigentijds te interpreteren, waarbij de kernwaarden vanuit Zuidpolder herkenbaar blijven, maar niet letterlijk worden gekopieerd. Incidenteel is bij de vrijstaande woningen in woonveld A2 moderne architectuur mogelijk. Massa De massa van de bebouwing bestaat uit duidelijke/eenvoudige (samengestelde) hoofdvormen met een kap. Deze massaopbouw is bepalend voor de gewenste dorpse sfeer. De bebouwing is hoofdzakelijk 2 lagen met een kap. Het hoogteaccent in woonveld A1 kan worden gemaakt door een 4e bouwlaag, die als kap, terugliggend of ondergeschikt wordt uitgevoerd.

De nokrichting bij de rijen is evenwijdig aan de straat en kan als accent gedraaid zijn of een andere vorm hebben, bijvoorbeeld 3 lagen plat. Dakkapellen, erkers en andere aan- en uitbouwen zijn ondergeschikt aan de hoofdmassa vormgegeven en doen geen afbreuk aan de heldere opbouw van de hoofdmassa. 2.2.3.2 Identiteit van de architectuur B De woonvelden B vormen samen identiteitssfeer B. Deze woonvelden liggen in het midden van het plangebied en vormen daarmee de overgang van traditioneel dorps naar landschappelijk wonen. Hier is het een combinatie van woningen aan het groen en woningen aan de straat. De architectuur is een mix tussen traditionele hoofdmassa’s, met modernere volumes op hoeken of als accent. Woningen vormen soms hofjes aan het groen, met gezamenlijk gebruik van de groene ruimte. De toepassing van veranda's stimuleert de collectiviteit en het buitenleven in deze groene ruimte. Daarmee is er een duidelijke overgang van openbaar naar privé. Er wordt gebruik gemaakt van meer natuurlijke bouwmaterialen, zoals hout en incidenteel riet en groene gevels en daken.

(concept) Motivering Uitbreiding Zuidpolder - Fase A en B NL.IMRO.0317.PM-0001

13 - 53

Architectonische criteria De architectuur zoekt in identiteitssfeer B een evenwicht tussen herkenbare, eenvoudige volumes en eigentijdse verfijning. Elementen uit zowel het traditioneel dorpse als het landschappelijk wonen worden vertaald naar een rustige, samenhangende en natuurlijke uitstraling in het groene kader van de openbare ruimte. Massa Gebouwen hebben een eenvoudige hoofdvorm en zijn dus geen samengestelde volumes. Bebouwing is hoofdzakelijk 1 of 2 lagen met een kap en 2 tot 3 lagen plat. Appartementengebouwen zijn 3 of 4 lagen en plat afgedekt. In de massa's wordt een variatie toegepast tussen de bouwblokken van platte daken en kappen, met daarbij de toevoeging van accenten in afwijkende vormgeving. Deze variatie zorgt voor de overgang van de traditioneel dorpse sfeer naar landschappelijk wonen met meer moderne vormgegeven woningen. Platte daken als accent in een rij met kap, bijvoorbeeld op hoeken of in de zichtlijnen, zorgen voor een eigentijds karakter. De platte accentwoningen, in een rij met kap, zijn hoger dan de kap. Veranda's, dakkapellen, erkers en andere aan- en uitbouwen kunnen de hoofdmassa verbijzonderen, bijvoorbeeld door een dakkapel vanuit de gevel door te trekken. 2.2.3.3 Identiteit van de openbare ruimte In het plan spelen variatie in plekken, informele openbare ruimte en groen dichtbij een belangrijke rol.

Naast enkele doorlopende lijnen van west naar oost, gebaseerd op het onderliggende landschap, liggen juist korte informele verbindingen, die aansluiten op de dorpse maat en schaal en zorgen voor een fijnmazig groen netwerk. Hierdoor ontstaan groene ruimtes van verschillende maat en schaal en daarmee verschillende woonomgevingen. Daarnaast wordt de hoeveelheid verharding beperkt door de auto niet overal toe te laten, maar ook delen alleen toegankelijk te maken voor langzaamverkeer. De 2 verbindingen naar de Beukeboomstraat en Hoogeboomstraat worden alleen voor langzaamverkeer toegankelijk en woonveld B2 wordt alleen in de parkeerkoffers voor de auto toegankelijk en verder autovrij. De auto wordt zo min mogelijk op straat geparkeerd, maar op de eigen oprijlaan of in parkeerkoffers tussen de woningen. Hierdoor ontstaat er in de openbare ruimte meer plek voor een inrichting met veel bomen en groen en daarmee veel ruimte voor ontmoeten en verblijven. Daarnaast wordt het dorpse karakter bereikt door, aansluitend op de architectuur, ook straatmeubilair en bouwwerken in de openbare ruimte uit te voeren met een dorps-landschappelijke uitstraling en zoveel mogelijk natuurlijke materialen.

Algemene inrichtingselementen De volgende algemene inrichtingselementen gelden voor de gehele uitbreiding van Zuidpolder en daarmee ook voor dit planvoornemen: Straten worden begeleid door gemengde bomenrijen met een gevarieerde plantafstand - Dit geldt voor de straat ten zuiden van A1 en A2 en rondom B3. Watergangen hebben deels natuurvriendelijke oevers, bestaande uit een oeverzone, plas-draszone en zone met ondergedoken waterplanten - Het gaat voor dit plandeel om het westelijke talud van de watergang in het verlengde van de Hoogeboomstraat en het noordelijke talud bij de zuidelijke watergang. Beplanting draagt bij aan de biodiversiteit en klimaatadaptatie - In alle groenstructuren wordt een variatie aan beplanting toegepast met rondom de woonvelden A veel ruimte voor bloeiende heesters en vaste planten, zoals ook in de laatste fases van Zuidpolder is toegepast, en rondom de woonvelden B voornamelijk ruiger grasland met heesters en bomen vrij in het groen. Parkeerplaatsen zijn zoveel mogelijk uit het zicht gepositioneerd - In veld A1, B1, B2 en B3 zijn grote parkeerkoffers in het bouwblok opgenomen (zie ook 2.2.5.6 en 4.5) . Grotere parkeerkoffers zijn altijd uitgevoerd in (half) open, waterdoorlatende verharding en is ruimte voor grote bomen.

Identiteit A: Aansluiting op Zuidpolder Specifiek in het noordelijke deel heeft de openbare ruimte een traditionele indeling met duidelijk onderscheid in rijweg, voetpad en groenstroken, aansluitend op Zuidpolder. Daarbij hebben deze profielen een opvallend groene uitstraling.

(concept) Motivering Uitbreiding Zuidpolder - Fase A en B NL.IMRO.0317.PM-0001

14 - 53

De hoven en plantsoenen hebben een formelere inrichting, bestaande uit een combinatie van gemaaid en deels ongemaaide grassen en bloemrijke plantenvakken met bomen en heesters. Identiteit B: Middengebied is de overgangszone In het middengebied is er meer ruimte voor de voetganger, delen zijn autovrij. Het gebied heeft een zeer groen karakter. Halfverharde wandelpaden lopen organisch door de groenstructuur en de inrichting is meer natuurlijk van karakter, waarbij spelen, waterberging en groen vloeiend in elkaar overlopen. Ruiger grasland met heesters en bomen, vrij in het groen, zorgen voor een aantrekkelijke woonomgeving en de natuur zichtbaar dichtbij.

2.2.4 Woningbouw 2.2.4.1 Woonprogramma In het woonprogramma voor de gehele uitbreiding van Zuidpolder dient circa 66% binnen de betaalbaarheidsgrens van € 405.000,--. v.o.n. te worden gerealiseerd, met de volgende onderverdeling: 35% in het segment sociaal, waarvan de helft huur tot € 900,07 per maand en de andere helft koop tot € 277.000,--, beiden prijspeil 2025. De verhouding tussen sociale huur en sociale koop is 50% - 50%. 31% in het segment midden tussen € 277.000,-- en de betaalbaarheidsgrens van € 405.000,--, beiden prijspeil 2025. De overige 34% valt in het segment duur met de volgende onderverdeling: Circa 4% tussen de betaalbaarheidsgrens en de NHG-grens van € 450.000,--. Circa 30% van het aantal projectwoningen valt in het segment duur, boven € 450.000,--. De woningen bestaan overwegend uit appartementen en kleine eengezinswoningen. Dat komt omdat op basis van het huidige prijspeil 66% van de woningen niet groter zijn dan circa 75 m2 woonoppervlak. Differentiatie ontstaat door kleine appartementencomplexen af te wisselen met bijvoorbeeld beneden-bovenwoningen. De 34% duurdere woningen zijn wat grotere rijwoningen, hoekwoningen, twee-onder-een-kap en vrijstaande woningen. 2.2.4.2 Woningtypes In de woonvelden A en B zijn maximaal 360 woningen gepland.

Fase A en B zijn onderdeel van de totale uitbreiding van Zuidpolder en hebben daarmee op zichzelf staand niet precies dezelfde onderverdeling in woningtypen als de gehele uitbreiding. De zuidelijkste strook (C) van de uitbreiding van Zuidpolder bestaat voor een groter aandeel uit gestapelde woningtypen in de middencategorie. In de fasering wordt gestart met vrije kavels in het woonveld A2, aansluitend op de recent gerealiseerde vrije kavels aan de Blomsingel en aan de oostzijde van het plangebied. In totaal wordt er in deze 6 woonvelden maximaal 40% aan dure woningen opgenomen. In Fase A en B wordt voldaan aan het gewenste percentage sociale woningbouw (minimaal 35%), verdeeld over de verschillende woonvelden. In woonveld A1 wordt een groter percentage sociale woningbouw gerealiseerd, vanwege de fasering (2e woonveld in de fasering) en de grote behoefte aan sociale woningbouw op korte termijn. Ook in A3, B1 en B2 zijn sociale woningen gepland. Dit resulteert in fase A en B in een aandeel van 25% in de midden categorie. Het aandeel sociaal en midden is samen 60% en daarmee net iets minder dan de gewenste 66% onder de betaalbaarheidsgrens. Voor de totale uitbreiding van Zuidpolder wordt dit percentage van 66% wel gerealiseerd. Voor de woonvelden A en B zijn de volgende woningtypes opgenomen: Cat. 1 Sociaal (minimaal 35%) Huur Cat. 1a sociaal grondgebonden woningen Cat.

1b sociaal benedenwoningen Cat. 1c sociaal bovenwoningen Cat. 1d sociaal appartementen - corridor

(concept) Motivering Uitbreiding Zuidpolder - Fase A en B NL.IMRO.0317.PM-0001

15 - 53

Koop Cat. 1e sociaal appartementen - studio Cat. 1f sociaal appartementen - galerij Cat. 4a zorgappartementen Cat. 2 midden (circa 25%) Cat. 2a rijwoning Cat. 2c appartementen - galerij Cat. 3 duur (maximaal 40%) Cat. 3a hoekwoning 1 Cat. 3b tussenwoning Cat. 3c hoekwoning 2 Cat. 3d tweekapper klein Cat. 3e tweekapper groot Cat. 3f vrijstaand Cat. 3g vrije kavel (max. 500 m2) Cat. 3h vrije kavel (max. 800 m2) Binnen de woonvelden A en B is voor nu onderstaand indicatieve woonprogramma ingetekend. De invulling van veld A2, met maximaal 16 vrije kavels, is definitief.

Figuur 8 Indicatief woningbouwprogramma Uitbreiding Zuidpolder - Fase A en B

Tabel 1 Indicatief woningbouwprogramma Uitbreiding Zuidpolder - Fase A en B

(concept) Motivering Uitbreiding Zuidpolder - Fase A en B NL.IMRO.0317.PM-0001

16 - 53

2.2.5 Verkeer, openbaar vervoer en parkeren 2.2.5.1 Convenant en STOMP Binnen de uitbreiding van Zuidpolder is een duidelijke verkeersstructuur aanwezig voor de verschillende gebruikers. De structuur sluit aan op de bestaande structuren, met de Zuidersingel als ruggengraat. Het STOMP-principe is leidend. Dit betekent Stappen, Trappen, Openbaar vervoer, Mobiliteitsdiensten, Privéauto. Hiermee ligt de prioriteit bij de voetganger en de fietser en het gebruik van het openbaar vervoer. De auto is toegestaan, maar deelmobiliteit en andere manieren om het autogebruik te reduceren worden gestimuleerd.

Figuur 9 Verkeer, openbaar vervoer en parkeren 2.2.5.2 Langzaamverkeer Voor voetgangers en fietsers zijn de noord-zuidroutes aangesloten op Zuidpolder, in het verlengde van de Beukeboomstraat en Hoogeboomstraat, en verder naar het noorden het dorp, zodat directe en aantrekkelijke routes ontstaan richting het centrum van Eemnes en daarmee naar de voorzieningen. Deze aansluitingen zijn voor de auto niet toegankelijk en daarmee wordt het langzaamverkeer gestimuleerd. Bij de inrichting van de langzaamverkeerroutes is toegankelijkheid voor mindervaliden een randvoorwaarde, ook voor de voetpaden in de groenstructuren die de toegang tot de woningen in woonveld B2 vormen. 2.2.5.3 Openbaar vervoer In 2024 is de Hoogwaardige Openbaar Vervoer (HOV) halte nabij afrit 34 van de A27 gerealiseerd. Langs deze halte rijden een aantal maal per uur bussen richting Hilversum en Huizen en door naar Amsterdam Amstel en Amsterdam WTC. In de spits rijdt er ook een bus richting Utrecht Science Park (Uithof). De afstand van dit planvoornemen tot deze HOV-halte is minder dan 1 kilometer. Streekbuslijn 109 en buurtbus 573 halteren nu op Zuidersingel, ter hoogte van het BEL-kantoor. De inzet is om de bus, met de realisatie van de uitbreiding van Zuidpolder, zuidelijker door te laten rijden en een extra halte aan te leggen en dan te laten keren.

2.2.5.4 Deelmobiliteit Er wordt momenteel onderzoek gedaan naar een vorm van deelmobiliteit. Het kan door een externe aanbieder worden opgepakt of in de vorm van een coöperatie binnen de wijk. Ook een vereniging van eigenaren is een goed vehikel voor de organisatie van deelauto's. Voor de woonvelden A en B is nog geen concrete invulling voor deelmobiliteit bekend.

(concept) Motivering Uitbreiding Zuidpolder - Fase A en B NL.IMRO.0317.PM-0001

17 - 53

2.2.5.5 Auto-ontsluiting De uitbreiding sluit voor de auto via 2 inprikkers aan op de Zuidersingel. In het uiteindelijke plan maken deze wegen samen een dubbele lus. De woonvelden A worden ontsloten vanaf de noordelijke inprikker op de Zuidersingel. De woonvelden B worden ontsloten via de noordelijke zuidelijke inprikker. In de wijk geldt een 30 km/uur-regime, op de Zuidersingel 50 km/uur. De noord-zuidstraten, in het verlengde van de Hoogeboomstraat en de Beukeboomstraat, worden niet aangesloten voor de auto maar zijn wel toegankelijk voor nood- en hulpdiensten. Tijdelijk kan er wel een aansluiting zijn om bouwverkeer voor de eerste woonvelden te scheiden. De Zuidersingel gaat richting het noorden naar het dorp en naar de snelweg A27. Dit is de enige ontsluiting van de Zuidbuurt en de Zuidpolder. Op dit moment wordt onderzocht of een tweede ontsluiting een verbetering kan zijn voor de verkeersafwikkeling en de verkeersveiligheid. Deze tweede ontsluiting takt aan op de rotonde zoals weergegeven in Figuur 9 en gaat dan in zuidelijke richting. Het voorliggende plan maakt een tweede ontsluiting naar het zuiden mogelijk, maar regelt het nog niet. 2.2.5.6 Parkeren Het grootste deel van het parkeren wordt binnen de woonvelden geclusterd in grote parkeerkoffers in A1, B1, B2 en B3. Langs de oost-weststraten worden langsparkeerplekken aan 1 zijde gerealiseerd.

De grotere kavels hebben daarnaast ruimte voor parkeren op eigen terrein. De parkeernormen en parkeerbalans zijn toegelicht in 4.5. 2.2.5.7 Calamiteiten De uitbreiding van Zuidpolder is bereikbaar voor calamiteitenverkeer via de fietsontsluitingen richting de Zuidpolder in het verlengde van de Beukeboomstraat en Hoogeboomstraat. Dit zorgt voor extra toegangen voor hulpdiensten of uitgangen voor bewoners bij calamiteiten. Daarbij kan, bij ontoegankelijkheid van de Zuidersingel, gebruik worden gemaakt van de bestaande calamiteitenontsluiting in Zuidpolder, tussen de Wakkerendijk en de Ruizendaallaan. De groenstroken in B2 die niet toegankelijk zijn voor de auto, zullen wel toegankelijk worden gemaakt voor calamiteitenverkeer. Bijvoorbeeld door de toepassing van verstevigd gras. In de verdere uitwerking van de deelgebieden zal in overleg met de VRU de benodigde aanvullingen op de inrichting van deze groenstroken voor de bereikbaarheid van hulpdiensten bepaald worden.

(concept) Motivering Uitbreiding Zuidpolder - Fase A en B NL.IMRO.0317.PM-0001

18 - 53

Hoofdstuk 3

Wonen

3.1 Beleid 3.1.1 Rijksbeleid 3.1.1.1 Nationale omgevingsvisie Het Rijk heeft op 11 september 2020 de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. De NOVI biedt een langetermijnperspectief op de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland tot 2050. Met de NOVI benoemt het Rijk nationale belangen, geeft het richting aan de 4 prioriteiten en helpt keuzes maken waar dat moet. Want, niet alles kan overal. Tot 2025 gaan er nog circa 500.000 huishoudens bij komen, die allemaal een plek moeten krijgen. De trek naar de stad, waar een groot deel van de vraag plaatsvindt, gaat de komende decennia aanhouden. Dat betekent dat de huidige steden moeten verdichten. Het Rijk wil iedereen de mogelijkheid bieden om betaalbaar in de stad te wonen, zonder dat dit de kwaliteit, leefbaarheid en identiteit van onze steden wezenlijk aantast. Natuurlijk geldt deze uitdaging niet alleen voor de grote steden. Een groot deel van de woningvraag komt de komende periode van ouderen en jonge gezinnen, die soms voorkeur hebben voor een (grondgebonden) woning in een middelgrote of kleine gemeente. Ook daar moet een deel van de woningbehoefte worden gerealiseerd, en ook daar geldt dat dit niet ten koste mag gaan van de kwaliteit van de leefomgeving. Met nieuwe stedenbouwkundige concepten kunnen er woonmilieus gecreëerd worden die prettiger zijn om in te leven dan nu, ook al wonen er meer mensen.

Er is genoeg ruimte voor dergelijke nieuwe stedelijke gebieden. Het planvoornemen voorziet in de realisatie van woningen en sluit daarmee aan bij de lokale en regionale woningbehoefte. Bij de inpassing van het woongebied is voldoende oog voor de kwaliteit van de leefomgeving en de ruimtelijke inpassing. Er is geen sprake van strijdigheid met de NOVI. 3.1.1.2 Instructieregels Rijk via Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) De kernbepaling van de ladder, artikel 5.129g, lid 2 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl), luidt als volgt: Voor zover een omgevingsplan voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling, wordt met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand in het omgevingsplan rekening gehouden met: a. de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling; en b. als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het stedelijk gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied: de mogelijkheden om binnen dat stedelijk gebied of binnen dat stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied in die behoefte te voorzien. In paragraaf 3.2 is de ladderonderbouwing toegevoegd.

3.1.2 Provinciale omgevingsverordening Per 13 oktober 2025 is de Omgevingsverordening provincie Utrecht geconsolideerd. In deze verordening zijn de provinciale uitgangspunten voor de ruimtelijke ontwikkeling vastgelegd. De verordening bevat instructieregels voor gemeenten, zodat het provinciale beleid op een samenhangende manier kan worden uitgevoerd en de gewenste ruimtelijke kwaliteit in de provincie wordt geborgd. De locatie ligt in de volgende gebiedsaanduidingen die relevant zijn voor het planvoornemen: Landelijk gebied Kernrandzone Gebied uitbreiding woningbouw onder voorwaarden mogelijk Landschap/Landschap Eemland Aandachtsgebied stiltegebied

(concept) Motivering Uitbreiding Zuidpolder - Fase A en B NL.IMRO.0317.PM-0001

19 - 53

De van toepassing zijnde artikelen voor dit plangebied in relatie tot woonfuncties en -activiteiten zijn: Artikel 7.11 en 11a Instructieregel Landschap Artikel 9.3 Instructieregel verstedelijkingsverbod Landelijk gebied Artikel 9.10 Instructieregel kernrandzone Artikel 9.15 Instructieregel uitbreiding woningbouw onder voorwaarden mogelijk Artikel 9.29 Instructieregel activiteiten aandachtsgebied stiltegebied Onderbouwing provinciaal beleid Voorafgaand aan onderstaande onderbouwing is het van belang om te weten dat de ontwikkeling is afgestemd met de provincie en dat het is opgenomen in het Provinciaal Programma Wonen en Werken 2025, toegelicht in 3.1.3. Artikel 7.11a Artikel 7.11a bepaalt dat in een gebied, aangewezen als Landschap, de waarden van dat gebied behouden moeten worden. De locatie ligt in Landschap Eemland. De kernkwaliteiten zijn als volgt: Extreme openheid Slagenverkaveling Veenweidekarakter De historie van de Zuiderzee Grebbelinie Overgangsgebieden (bij Eemnes, Soest en Amersfoort) Verder staat bij ruimtelijke ontwikkelingen in het Eemland het behoud van de open ruimte centraal. Belangrijk is het waarborgen van een ononderbroken open landschap langs de Eem, van het Randmeer tot Amersfoort. Het planvoornemen is hier niet gelegen. De openheid kan worden versterkt door het verplaatsen van bebouwing, beplanting of andere opgaande elementen.

Nieuwe bebouwing wordt, bij voorkeur, gesitueerd in de randzones of binnen bestaande linten, die hun open en transparante karakter behouden. Het planvoornemen is gelegen in de kernrandzone, aansluitend op het dorp Eemnes. Bij de planuitwerking is aandacht voor de kwaliteit van de woningen en de inpassing in de woonomgeving, conform de kernkwaliteiten van het Landschap Eemland (zie ook Hoofdstuk 2). Bij de ontwikkeling van de uitbreiding van Zuidpolder wordt rekening gehouden met de wijk als overgangsgebied tussen de kern Eemnes en het Landschap Eemland, onder andere door de aanleg van de Groen Groeit Mee-zone en van daaruit het landschap het woongebied in te trekken. De woonvelden A en B sluiten in de kernrandzone aan op de bestaande structuren van Eemnes en is onderdeel van de grotere structuren van de uitbreiding van Zuidpolder. De groen- en verkeersstructuren sluiten aan op de huidige ruimtelijke structuren, in gebruik, ecologie en visueel. Het doorzetten van de groene buffer tussen het oude lint aan de Wakkerendijk en de nieuwe bebouwing is hiervan een goed voorbeeld. De richting van het slagenlandschap is ook in de uitbreiding van Zuidpolder weer goed terug te lezen, maar door verspringingen, doorsteken en opdelingen in een passende maat en schaal voor het dorp. De groenblauwe structuur volgt de originele kavelrichting.

Artikel 9.3, 9.10 & 9.15 Artikel 9.3 bepaalt dat in Landelijk gebied verstedelijking verboden is tenzij dat anders bepaald is in de verordening. In artikel 9.10 is bepaald dat in een kernrandzone onder voorwaarden verstedelijking mogelijk is. De voorwaarden bedragen: a. De verstedelijking gaat gepaard met versterking van de ruimtelijke kwaliteit die in een redelijke verhouding staat tot de aard en de omvang van de verstedelijking. b. De verstedelijking is ruimtelijk en landschappelijk goed inpasbaar en wordt in aansluiting op het Stedelijk gebied gerealiseerd, of in samenhang met overige verstedelijkte structuur. c. Tijdige en duurzame realisatie van de verhoging van de ruimtelijke kwaliteit is geborgd; en d. Omliggende functies worden niet onevenredig geschaad.

(concept) Motivering Uitbreiding Zuidpolder - Fase A en B NL.IMRO.0317.PM-0001

20 - 53

Het planvoornemen sluit direct aan op het huidige dorp Eemnes/de wijk Zuidpolder. De structuren uit Zuidpolder worden doorgezet en versterkt, met extra ruimte voor groen. De groenstructuren in verbinding met de afronding van de uitbreiding met de Groen Groeit Mee-zone, zorgen voor een verhoging van de ruimtelijke kwaliteit, zie voor verdere toelichting Hoofdstuk 2 Gebieds- en planbeschrijving. Verder wordt in Hoofdstuk 6 onderbouwd dat het plan duurzame realisatie van de verhoging ruimtelijke kwaliteit geborgd is en dat de omliggende functies niet onevenredig worden geschaad. Aanvullend daarop is in artikel 9.15 bepaald dat verstedelijking in Landelijk gebied mogelijk is wanneer de locatie is aangewezen in het Provinciaal Programma Wonen en Werken en zoals aangegeven is het planvoornemen opgenomen in dit Programma, zie hiervoor paragraaf 3.1.3. Artikel 9.29 Artikel 9.29 bepaalt dat binnen het aandachtsgebied stiltegebied geen activiteiten mogen plaatsvinden die voor een overschrijding zorgen van de grenswaardes voor de 24-uursgemiddelden voor geluid in de bufferzone stiltegebied en het gebied stille kern. Met de ontwikkeling van Uitbreiding Zuidpolder - Fase A en B wordt de afstand van woningbouw tot de bufferzone stiltegebied niet verkleind. De woningbouw vindt plaats in aansluiting op de bestaande structuur van Eemnes.

Aangezien binnen het aandachtsgebied stiltegebied geen grote geluidsbelastende activiteiten worden toegevoegd en er in dezelfde lijn al woonactiviteiten aanwezig zijn, is het aannemelijk dat de 24-uursgemiddelden voor geluid in de bufferzone stiltegebied en het gebied stille kern niet worden overschreden. Conclusie Het planvoornemen is niet in strijd met de provinciale omgevingsverordening, aangezien de ontwikkeling in de kernrandzone ligt en is opgenomen in het Provinciaal Programma Wonen en Werken 2025. De landschappelijke en ruimtelijke kwaliteiten worden met deze ontwikkeling gerespecteerd en verhoogd en de afstand tot de bufferzone stiltegebied en het gebied stille kern worden niet verkleind.

3.1.3 Provinciaal programma Wonen en Werken 2025 In het Provinciaal Programma Wonen en Werken 2025 van de provincie Utrecht is het beleid opgenomen met betrekking tot het op provinciaal niveau voldoende ruimte kunnen bieden aan woon- en werklocaties. Daarbij gaat het zowel om binnenstedelijke als om buitenstedelijke locaties. Daarbij geeft het programma ook kwalitatieve ambities en randvoorwaarden mee voor de te realiseren woon- en/of werklocaties. De uitbreiding van Zuidpolder is in het programma aangewezen als locatie voor woningbouw, genoemd 'Zuidpolder Zuid'. Daarbij zijn de volgende randvoorwaarden opgenomen: Maximaal 480 woningen 223 woningen t/m 2030 en 257 woningen na 2030 Integrale ruimtelijke kwaliteit Convenant Toekomstbestendig Bouwen Ten minste 2/3 betaalbaarheid op planniveau Invulling geven aan Groen Groeit Mee Voorkomen negatieve effecten op nabijgelegen Natura 2000-gebieden Rekening houden met de watergeschiktheid en bij de planuitwerking waar nodig maatregelen treffen Conclusie Het plangebied ligt binnen de aangewezen locatie voor 'Zuidpolder Zuid'. Met dit planvoornemen worden maximaal 360 woningen mogelijk gemaakt, waarmee in hoofdlijnen wordt aangesloten op het vastgestelde woningbouwprogramma.

De uitwerking van het plan geeft invulling aan het provinciale programma Groen Groeit Mee door de aanleg van een samenhangende groen-, water- en verkeersstructuur in de openbare ruimte. Deze structuur sluit aan op de bestaande wijk Zuidpolder en waarborgt een integrale ruimtelijke kwaliteit. Ook wordt de groene buffer tussen de woonwijk en de lintbebouwing aan de Wakkerendijk doorgezet en plaatselijk zelfs verbreed.

(concept) Motivering Uitbreiding Zuidpolder - Fase A en B NL.IMRO.0317.PM-0001

21 - 53

In de verdere planonderbouwing is toegelicht hoe wordt voldaan aan het Convenant Toekomstbestendig Bouwen (paragraaf 6.4), de randvoorwaarden voor de openbare ruimte (Hoofdstuk 4), het aspect water (paragraaf 4.3) en de effecten van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden (paragraaf 6.5). Daarmee is de ontwikkeling van Uitbreiding Zuidpolder - Fase A en B ruimtelijk, milieutechnisch en beleidsmatig zorgvuldig onderbouwd.

3.1.4 Ontwerp Omgevingsvisie Eemnes De Omgevingsvisie Eemnes is per 14 juli 2025 als ontwerp ter inzage gelegd. De gemeente beschikt nog niet over een gepubliceerde vastgestelde versie. De ontwerp Omgevingsvisie Eemnes 2040 richt zich op het realiseren van voldoende en passende woningen voor alle doelgroepen, met nadruk op betaalbaarheid en wonen met zorg. Nieuwe woningbouw moet bijdragen aan de leefbaarheid en het dorpse, groene karakter van Eemnes. Zuidpolder vormt met de uitbreiding van Zuidpolder de belangrijkste uitbreidingslocatie, waar een gevarieerd en duurzaam woonmilieu wordt ontwikkeld, dat aansluit op het bestaande dorp en landschap. Daarbij ligt de nadruk op betaalbare woningen, duurzaamheid en een klimaatbestendige inrichting met veel aandacht voor groen, water en leefkwaliteit. Zo wordt gewerkt aan een toekomstbestendige woningvoorraad, waarin iedere inwoner een passende woning kan vinden. Conclusie De ontwikkeling van Uitbreiding Zuidpolder - Fase A en B is onderdeel van de grotere ontwikkeling, benoemd in de ontwerp omgevingsvisie. Bij de uitwerking van het planvoornemen wordt rekening gehouden met de ambities uit de omgevingsvisie, zoals betaalbare woningen, duurzaamheid en een klimaatbestendige inrichting, om een gevarieerd en duurzaam woonmilieu te ontwikkelen.

Ook de aansluiting op het landschap is meegenomen in het stedenbouwkundig plan, zie Hoofdstuk 2 Gebieds- en planbeschrijving. Met Uitbreiding Zuidpolder - Fase A en B wordt begonnen aan deze ontwikkeling en zijn deze ontwerpprincipes meegenomen in de planuitwerking door een groot aandeel sociale woningen en de aanzet voor een duurzame groenblauwe structuur die doorloopt in de hele uitbreiding.

3.1.5 Woonvisie met zorgcomponent Eemnes 2024-2028 Het woonbeleid van de gemeente Eemnes is vastgelegd in de Woonvisie met zorgcomponent 2024-2028, die richting geeft aan het beleid op het gebied van wonen en zorg tot en met 2028. Hoofddoel is het afstemmen van de woningvoorraad op de huidige en toekomstige woonwensen van inwoners en doelgroepen binnen de gemeente. De gemeente streeft ernaar vraag en aanbod op de lokale woningmarkt zo goed mogelijk met elkaar in balans te brengen. De woonvisie richt zich op het realiseren van voldoende en passende woningen voor alle inwoners van Eemnes. Visie en ambitie Eemnes heeft een groen, dorps karakter waar inwoners elkaar kennen en ondersteunen. De gemeente zet zich in voor mensen die extra hulp nodig hebben, bijvoorbeeld bij het vinden van een geschikte woning. Belangrijk uitgangspunt is dat inwoners in elke levensfase een passende woning kunnen vinden. Dit wordt bereikt door doorstroming te bevorderen, waarbij de grootste woonbehoefte prioriteit krijgt, en door de komende jaren extra woningen te realiseren, onder meer in Zuidpolder. De gemeente streeft naar een gevarieerder en betaalbaar woningaanbod, met speciale aandacht voor starters en mensen met een zorg- of ondersteuningsvraag. In de woonvisie is voor nieuwbouw een toetsingskader opgenomen.

Aan dit toetsingskader nieuwbouw moeten nieuwe woningbouwprojecten binnen de gemeente Eemnes voldoen. Dit kader is conform de gemaakte afspraken in de Woondeal regio Amersfoort. Dit betekent dat 66% van het nieuwbouwprogramma in het betaalbare segment wordt gebouwd, waarvan 30% sociale huur. Hierin staat een regulier programma van minimaal 400 woningen opgenomen voor de periode van 2022 tot en met 2030, voor onder andere 'Zuidpolder Zuid, Ocriet, de Hilt en de Streefoordlaan'. Conclusie Het planvoornemen wordt ingezet op sociale woningbouw (35%) voor starters in de vorm van beneden-bovenwoningen, grondgebonden woningen en kleine appartementen. Er is in deze fase ook ruimte opgenomen voor 20 zorgwoningen voor jongeren met een zorgvraag. Hiermee wordt aangesloten op het gevraagde programma van de visie. Daarnaast is er ruimte voor kleinere grondgebonden woningen en seniorenwoningen in een hofje voor starters en doorstromers. In deze fase wordt 60% betaalbare woningbouw gerealiseerd, maar voor de totale uitbreiding is het percentage betaalbare woningbouw wel 66%.

(concept) Motivering Uitbreiding Zuidpolder - Fase A en B NL.IMRO.0317.PM-0001

22 - 53

Het iets grotere aandeel duurdere woningen zorgt voor doorstroming in Eemnes, zoals de ervaring in Zuidpolder ons laat zien. Het aantal van maximaal 360 woningen zal niet voor 2030 gerealiseerd worden met een bouwtempo van 30 tot 40 woningen per jaar. Dan zullen er in de periode 2026-2030 maximaal 200 woningen gerealiseerd worden. Deze 200 woningen passen binnen het reguliere programma van 400 woningen, zoals opgenomen in de visie. Hiermee dragen fase A en B concreet bij aan de uitvoering van het gemeentelijke woonbeleid en aan een geleidelijke, samenhangende groei van het woongebied.

3.2 Onderbouwing Zoals in paragraaf 3.1.1.2 is aangegeven, is de ladder voor duurzame verstedelijking van toepassing bij stedelijke ontwikkelingen. Een woningbouwontwikkeling wordt in de regel aangemerkt als een nieuwe stedelijke ontwikkeling vanaf 12 woningen. Met het planvoornemen worden maximaal 360 woningen gerealiseerd. Hiermee wordt de ontwikkeling van de woonvelden A en B van de uitbreiding van Zuidpolder aangemerkt als nieuwe stedelijke ontwikkeling. In het Provinciaal Programma Wonen en Werken 2025 van de provincie Utrecht is 'Zuidpolder Zuid' (Uitbreiding Zuidpolder) aangewezen als ontwikkellocatie voor woningbouw die niet binnen bestaand stads- en dorpsgezicht is gelegen. In het programma is een maximum van 480 woningen opgenomen voor 'Zuidpolder Zuid'. De maximaal 360 woningen die met deze omgevingsvergunning mogelijk worden gemaakt, passen binnen deze 480 woningen. Ook binnen de gemeentelijke omgevingsvisie en het gemeentelijk woonbeleid is de uitbreiding van Zuidpolder opgenomen. Kwantitatief is het aantal daarmee passend. Bij deze fase A en B en de volledige ontwikkeling van de uitbreiding van Zuidpolder wordt voldaan aan het provinciaal bepaalde woningbouwprogramma. In fase A en B valt 60% van de woningen binnen de betaalbaarheidsgrens, maar voor de totale uitbreiding van Zuidpolder zal dit 66% zijn.

Daarbinnen valt in deze eerst fase wel 35% in de sociale categorie. Daarnaast is er ruimte voor circa 40% duurdere woningen in verschillende types voor een gevarieerd woningaanbod. De positie en ruimtelijke structuur van de woonvelden C biedt meer ruimte voor woningen in de midden categorie. In de gehele uitbreiding van Zuidpolder zal een gelijkmatige verdeling van de categorieën worden gerealiseerd. De uitbreiding van Zuidpolder is ook benoemd in de gemeentelijke (ontwerp)omgevingsvisie en Woonvisie met zorgcomponent als belangrijke uitleglocatie van Eemnes. De ambities voor nieuwe woningbouw, waaronder betaalbare en gevarieerde woningbouw en een klimaatadaptieve en duurzame openbare ruimte, zijn meegenomen in de planuitwerking.

3.3 Conclusie Het planvoornemen is onderdeel van de uitbreiding van Zuidpolder en voorziet in de behoefte aan nieuwbouwwoningen. De locatie en het woningaantal voldoet aan het Provinciaal Programma Wonen en Werken 2025 en sluit aan op de gemeentelijke omgevingsvisie en de Woonvisie met zorgcomponent Eemnes 2024-2028. Het planvoornemen voldoet hiermee aan het gemeentelijk en provinciaal woonbeleid.

(concept) Motivering Uitbreiding Zuidpolder - Fase A en B NL.IMRO.0317.PM-0001

23 - 53

(concept) Motivering Uitbreiding Zuidpolder - Fase A en B NL.IMRO.0317.PM-0001

24 - 53

Hoofdstuk 4

Openbare ruimte

4.1 Beleid 4.1.1 Provinciaal programma Groen Groeit Mee Het provinciaal programma Groei Groeit Mee is ondertekend door de gemeente Eemnes op 7 februari 2022. Het programma heeft als doel om verstedelijking en groen in de provincie Utrecht in balans te houden. Hiermee wordt gezorgd voor een gezonde leefomgeving en een aantrekkelijk vestigingsklimaat. Het bepaalt dat de gemeenten bij integrale gebiedsontwikkeling de bijbehorende groenopgave gelijkwaardig meeneemt. Groen Groeit Mee gaat over het groen en landschap rondom steden en dorpen, maar ook over de kernrandzones, scheggen en groenblauwe dooradering van bebouwd gebied. Iedere inwoner heeft toegang tot landschappen die aansluiten bij recreatieve wensen en behoeften. Het landschap is levend en beleefbaar, en draagt bij aan herkenbaar erfgoed, cultuur en biodiversiteit. Een robuust en zichtbaar watersysteem is hier onderdeel van als drager van gezond stedelijk leven, natuur en landbouw. Conclusie Bij het ontwerpen van de openbare ruimte is rekening gehouden met het provinciaal programma Groen Groeit Mee, de groen- en waterstructuur is uitgelegd in paragraaf 2.2.2. De uitbreiding van Zuidpolder wordt gerealiseerd in een kernrandzone. Het groen wordt vanuit het open polderlandschap de wijk ingeleid en aangesloten op de groenstructuur in Zuidpolder en de groene buffer tussen de wijk en de lintbebouwing aan de Wakkerendijk.

In fase A en B worden meerdere groenstructuren ingericht van oost naar west en van noord naar zuid. De groene buffer tussen de lintbebouwing aan de Wakkerendijk en de nieuwbouw van de uitbreiding wordt ter plaatse van deze fase extra verbreed. Ten behoeve van het watersysteem, krijgt de uitbreiding van Zuidpolder een eigen watersysteem. Het watersysteem van de uitbreiding van Zuidpolder is integraal ontworpen volgens de principes Water en Bodem Sturend. Zie voor de omschrijving van het watersysteem paragraaf 2.2.2 en 4.3

4.1.2 Groenplan Eemnes 2017-2027 Het groenplan Eemnes 2017-2027, vastgesteld op 13 december 2016, bevat het gemeentelijk groenbeleid. Er wordt gekeken naar de gebruikerswaarde van het openbaar groen voor de activiteiten wandelen, fietsen, paardrijden, spelen en sporten. De hoeveelheid groen en inrichting daarvan past bij de ruimte die aanwezig is en waardevolle bomen blijven behouden. De openbare ruimte is toegankelijk voor iedereen met voldoende groen, veiligheid, speelplekken en levensloopbestendigheid. Er wordt aangesloten op bestaande wijkstructuren en hoofdstructuren behorende bij de kern Eemnes. Een ecologische inrichting van het groen wordt vooral toegepast in het groene raamwerk, maar ook in het openbaar groen nabij woningen is het versterken van de biodiversiteit belangrijk. Conclusie Binnen de uitbreiding van Zuidpolder vormt een robuuste en kwalitatieve groenstructuur het ruimtelijk raamwerk van de wijk. Deze structuur biedt ruimte aan wandel- en fietsroutes, waterberging, speelplekken en ontmoetingsruimtes. In fase A en B wordt de groene buffer doorgezet en verbreed. Binnen deze fase wordt de groenstructuur van Zuidpolder doorgezet en versterkt.

(concept) Motivering Uitbreiding Zuidpolder - Fase A en B NL.IMRO.0317.PM-0001

25 - 53

4.1.3 Water- en Rioleringsprogramma 2024-2028 Het Water- en Rioleringsprogramma 2024-2028 is op 30 september 2024 vastgesteld door de gemeenteraad van Eemnes. De gemeente streeft ernaar de openbare ruimte zo klimaatadaptief mogelijk in te richten. Bij nieuwbouwprojecten wordt het huishoudelijk of bedrijfsafvalwater gescheiden ingezameld van het afvloeiend hemelwater, zodat het watersysteem beter kan functioneren. Oppervlaktewater krijgt voldoende bergingscapaciteit en een goede waterkwaliteit, zodat wateroverlast en verdroging worden voorkomen. Ook wordt het rioolstelsel duurzaam en zorgvuldig beheerd. Waar nodig worden, onder de juiste voorwaarden, maatregelen genomen om structurele grondwateroverlast of -onderlast te beperken. Conclusie De ambities en uitgangspunten uit het water- en rioleringsprogramma zijn meegenomen in het ontwerp van de openbare ruimte en het waterstructuurplan, zoals toegelicht in paragraaf 4.3 en Bijlage 5.

4.1.4 Waterschapsverordening Waterschap Vallei en Veluwe In de Waterschap Vallei en Veluwe-verordening (geldend vanaf 1 oktober 2025) worden voor nieuwbouw en bebouwing onder meer regels gesteld in beperkingsgebieden rond waterstaatswerken, zoals waterkeringen en oppervlaktewaterlichamen. De verordening geeft aan dat bouwwerken, grondophoging, of andere ingrepen nabij waterstaatswerken, in beginsel vergunningplichtig zijn of aan bijzondere voorwaarden onderworpen zijn. De maatschappelijke doelen, zoals het voorkomen van wateroverlast, het beschermen van ecologische kwaliteit en veilig beheer van watersystemen, vormen de basis van de regels. Een compensatieplicht is enkel opgenomen voor het dempen van oppervlaktewaterlichamen. Conclusie In het waterstructuurplan is rekening gehouden met de waterschapsverordening en is in samenspraak met het waterschap opgesteld. Het waterstructuurplan bevat uitgangspunten voor de watercompensatie, afvoering van afval- en hemelwater, waterberging, drainage, riolering en infiltratie. Het waterstructuurplan is bijgesloten als Bijlage 5 en wordt verder behandeld in paragraaf 4.3.

4.1.5 Ontwerp Verkeersvisie 2035 De gemeenteraad van Eemnes heeft op 14 april 2025 de ontwerp Verkeersvisie 2035 - gemeente Eemnes vrijgegeven. De leefomgeving in Eemnes moet voor alle generaties veilig, gezond en prettig zijn. Er komt minder ruimte voor, en overlast van, autoverkeer, zodat de omgeving leefbaarder wordt. Iedereen moet zich goed kunnen verplaatsen en toegang hebben tot voorzieningen, met speciale aandacht voor ouderen, jongeren en mensen met een beperking. Het netwerk van fiets- en wandelroutes wordt uitgebreid en verbeterd om actief vervoer te stimuleren. Binnen de bebouwde kom geldt voortaan het principe ‘30, tenzij ’, waarbij voor hoofdwegen het concept van de gebiedsontsluitingsweg met een maximumsnelheid van 30 km/u wordt ingevoerd. De visie gaat bij de bepaling van parkeerbehoefte bij ruimtelijke ontwikkelingen uit van het op één na laagste cijfer binnen de bandbreedte van de gestelde parkeernormen vanuit de meest actuele CROW publicatie, waarbij 20% reductie kan worden toegepast van de totale parkeereis bij de inzet van deelauto's. Conclusie Het wegennetwerk van de uitbreiding van Zuidpolder wordt aangesloten op de bestaande structuur van Eemnes. Het gemotoriseerd verkeer wordt over de Zuidersingel geleid. Het langzaam- en calamiteitenverkeer kan ook aan de noordrand op verschillende plekken doorsteken naar de wijk Zuidpolder.

De maximale snelheid is, met uitzondering van de Zuidersingel, 30 km/u in de wijk. Hiermee wordt aangesloten op de Verkeersvisie BEL 2035. De Zuidersingel is de enige ontsluiting van de Zuidbuurt en de Zuidpolder. Op dit moment wordt onderzocht of een tweede ontsluiting een verbetering kan zijn voor de verkeersafwikkeling en de verkeersveiligheid. Deze tweede ontsluiting takt aan op de rotonde zoals weergegeven in figuur 5 en gaat dan in zuidelijke richting. Het voorliggende plan maakt een tweede ontsluiting mogelijk, maar regelt het nog niet.

(concept) Motivering Uitbreiding Zuidpolder - Fase A en B NL.IMRO.0317.PM-0001

26 - 53

Aangezien het beleid nog niet is vastgesteld, is er een marge in de berekening van de parkeerbehoefte opgenomen. Voor de uitbreiding van Zuidpolder baseren we de parkeernorm op het op twee na laagste cijfer binnen de bandbreedte van de gestelde parkeernormen vanuit de meest actuele CROW publicatie, waarbij 10% reductie wordt toegepast conform de ambitie 'brons' uit het Convenant Toekomstbestendig Bouwen (toepassing van deelmobiliteit) en vanwege het dubbelgebruik (zie voor de berekening van de parkeerbalans 4.5).

4.2 Ecologie: soortenbescherming TAUW heeft de natuurtoets ten behoeve van de ontwikkeling van de uitbreiding van Zuidpolder opgesteld. Het rapport is bijgesloten als Bijlage 2. In deze paragraaf wordt alleen datgene behandeld dat relevant is voor Uitbreiding Zuidpolder Fase A en B.

4.2.1 Natuurtoets Natura 2000-gebieden Verstoringsfactoren zoals geluid, licht en optische verstoring van de aanlegfase en gebruiksfase, zorgen vanwege de afstand (5 km) niet tot negatieve effecten in Natura 2000-gebieden. Mogelijke negatieve effecten ten aanzien van stikstof zijn toegelicht in paragraaf 6.5. Soortenbescherming De beoogde ontwikkeling heeft mogelijk negatieve effecten op de beschermde soorten vleermuizen en de haas. Voor vleermuizen is nader onderzoek benodigd bij fysieke aantasting van de bomenrij langs de Te Veenweg Zuid en bij lichtverstoring gedurende de aanleg- en gebruiksfase. Nader onderzoek naar de haas is benodigd omdat negatieve effecten niet zijn uit te sluiten. Daarnaast dient rekening gehouden te worden met algemene broedvogels door buiten het broedseizoen (maart t/m augustus) te werken of door een broedvogelcontrole uit te voeren voorafgaand aan de start van de werkzaamheden. Ook dient een amfibiescherm geplaatst te worden om kolonisatie van rugstreeppadden vanuit de omgeving te voorkomen, aangezien het plangebied voor deze soort geschikt wordt tijdens uitvoering van de werkzaamheden. Als laatst moet voldaan worden aan de zorgplicht. Dit kan door stapvoets in één richting te werken om zo aanwezige fauna de kans te geven het plangebied te ontvluchten en dient er niet tijdens periodes van vorst gewerkt te worden in de watergangen.

(concept) Motivering Uitbreiding Zuidpolder - Fase A en B NL.IMRO.0317.PM-0001

27 - 53

Tabel 2 Samenvatting van de resultaten van de toetsing van effecten op beschermde soorten Natuurnetwerk Nederland Het plangebied behoort niet tot NNN gebied. Vervolgstappen zijn niet nodig. Provinciale beschermingsregimes Het plangebied behoort niet tot de groene contour en weidevogelkerngebieden. Vervolgstappen zijn niet nodig.

(concept) Motivering Uitbreiding Zuidpolder - Fase A en B NL.IMRO.0317.PM-0001

28 - 53

4.2.2 Nader onderzoek haas en vleermuis Naar aanleiding van de natuurtoets (paragraaf 4.2.1) heeft TAUW voor de uitbreiding van Zuidpolder een nader onderzoek opgesteld naar de haas en vleermuizen. Het rapport is bijgesloten als Bijlage 3. In deze paragraaf wordt alleen datgene behandeld dat relevant is voor Uitbreiding Zuidpolder - Fase A en B. Vleermuis Bij beide avonden gebruikten circa 10 gewone dwergvleermuizen de bomenrij als vliegroute. De vliegroute wordt gebruikt van noord in de richting van zuid gedurende de gehele avond. Gedurende de avonden werd vooral de westkant van de bomenrij gebruikt, nabij de geluidswal en de watergang. Daarnaast gebruiken meerdere gewone dwergvleermuizen de bomenrij als foerageergebied. Bij zowel het eerste als tweede bezoek zijn enkele overvliegende rosse vleermuizen waargenomen. Eenmalig is een watervleermuis gehoord en er is ook een enkele maal een laatvlieger vastgesteld. Rosse vleermuis, watervleermuis en laatvlieger toonden geen van allen binding met de bomenrij. Bij het bebouwen van de percelen naast de bomenrij moet rekening worden gehouden met uitstralende verlichting. Dit geldt met name voor het stukje bedrijventerrein in de aanleg- als de gebruiksfase, dit maakt geen onderdeel uit van Uitbreiding Zuidpolder - Fase A en B.