Bijlage 1 Notitie Koopgarant Commissie Ruimte 6 september

Onderwerp Datum Stellers Van Aan

: : : : :

Uitwerking Koopgarant 28 juli 2021 Adrie-Jan de Korte en Marit Evers College Gemeenteraad

1. Aanleiding Eén van de prioriteiten van de Woonvisie Eemnes 2019-2023 is een uitwerking naar de mogelijkheden om huuren koopwoningen in het sociale en middeldure segment langdurig beschikbaar te houden voor de doelgroep. Adviesbureau Companen heeft in opdracht van het college eind 2019 een overzicht gemaakt van beschikbare instrumenten om middeldure huurwoningen en sociale- en middeldure koopwoningen langdurig beschikbaar te houden voor de doelgroep (bijlage 4). Op voordracht van de raad heeft het college twee instrumenten verder uitgewerkt: een doelgroepenverordening (vastgesteld op 22 juni 2020) en daarnaast een onderzoek/uitwerking naar een terugkoopregeling voor nieuwbouwwoningen. Op 1 juli 2020 heeft Stichting OpMaat de raad in een bijeenkomst geïnformeerd over het instrument Koopgarant. Koopgarant is een terugkoopregeling en borgt (langdurige) beschikbaarheid en regulering van koopwoningen voor de doelgroep van lagere- en middeninkomens. Koopgarant kan worden uitgevoerd door een woningcorporatie of projectontwikkelaar, maar ook door een gemeente. Het college heeft onderzocht of woningcorporaties de Alliantie en Eemland Wonen bereid zijn om zelf in Koopgarantwoningen te investeren. Eemland Wonen was op de locatie Hink Stap Sprong hiertoe wel bereid, maar kreeg de businesscase niet rond. De Alliantie bleek evenmin bereid om in koopgarantwoningen te investeren.

In deze notitie is uitgewerkt hoe de koopgarant regeling werkt en wat de risico’s en consequenties zijn als de gemeente deze regeling zelf uitvoert. Gelet op de risico’s die gesignaleerd worden is ook gekeken naar enkele alternatieven. Dit document is als volgt opgebouwd: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.

Aanleiding Aansluiting aanbod woningen op mogelijkheden doelgroep Bestaand instrumentarium beschikbaarheid woningen Eemnes Uitwerking koopgarant in Eemnes Risico-inventarisatie en risicoprofiel Hoofdlijnen juridische en financiele aspecten Alternatieven Koopgarant Afweging en vervolgstappen

Bijlagen: 1. Notitie Stichting Opmaat, uitwerking koopgarant 2. Financiële en juridische uitwerking 3. Uitwerking voor-en nadelen alternatieven Koopgarant, Duokoop en Erfpacht 4. Notitie Companen, varianten 5. Verkoopprijzen Funda woningaanbod Eemnes

2. Aansluiting aanbod woningen op mogelijkheden doelgroep Voordat we ingaan op de regeling Koopgarant schetsen wij eerst de ontwikkelingen in de markt en de mogelijkheden die de doelgroep heeft om een woning te kopen.

1

2.1. Prijsontwikkeling koopwoningen De landelijke woningmarkt en ook de lokale woningmarkt in Eemnes staat onder druk. Er is sprake van ongekende prijsstijgingen, die zich niet eerder in deze mate hebben voorgedaan. In onderstaande grafiek (ontleend aan CBS) wordt dat in beeld gebracht.

Ondanks de coronacrisis blijven de huizenprijzen in 2020 en 2021 stijgen. Belangrijkste oorzaken lijken de lage hypotheekrente en de schaarste op de woningmarkt, maar ook de relatief lage werkloosheid, de hogere lonen en de toegenomen besparing kunnen een rol spelen. Een bestaande koopwoning was in 2020 gemiddeld 7,8 procent duurder dan in 2019. Bestaande koopwoningen waren in mei van dit jaar 12,9% duurder dan een jaar eerder. Dit is de grootste prijsstijging na april 2001. Ook in Eemnes zien we een forse stijging van de verkoopprijzen. In bijlage 5 zijn de verkopen tot op heden in 2021 in beeld gebracht. Samenvattend geeft dat het volgende beeld.

tot 350.000 350.001 - 500.000 boven 500.000

aandeel aantal vraagprijs gem. WOZ gem verh.prijs/woz 12% 8 2.690.000 336.250 2.439.000 304.875 110% 43% 28 11.345.500 405.196 9.305.000 332.321 122% 45% 29 22.080.500 761.397 18.010.000 621.034 123%

100% 65 36.116.000 29.754.000 De vraagprijzen liggen 10-25% boven de WOZ waarde. Daarnaast is ook bekend dat er in veel gevallen (fors) boven de vraagprijs wordt geboden.

Bij nieuwbouwwoningen bestaat het beeld dat de kopers al bij aanvang een winst hebben gerealiseerd. Dat is niet het geval. Op het moment van de verkooptransactie vindt er een toets op de marktwaarde plaats. Wel kan er bij oplevering van de woning sprake zijn van een waardestijging, omdat gedurende het jaar een prijsstijging in de markt heeft plaatsgevonden.

2

2.2 Gemiddeld inkomen en hypotheek doelgroep Voor het schetsen van de context is het ook van belang om te kijken welke mogelijkheden inwoners hebben om op basis van hun inkomen te lenen. Om inzichtelijk te krijgen of de doelgroep op basis van het inkomen in aanmerking komt voor de te ontwikkelen koopwoningen zijn een aantal beroepen uitgewerkt in onderstaande tabel. Bij de berekening van de maximale hypotheek zijn financiële verplichtingen en eigen geld buiten beschouwing gelaten

Gemiddeld jaarsalaris*

Hypotheek alleen

Hypotheek samen met partner**

Automonteur

€31.300

€140.000

€243.000

Verpleegkundige

€36.400

€167.000

€266.000

Politieagent B

€44.000

€202.000

€328.000

Leraar basisschool

€47.400

€218.000

€354.000

* EW Berenschot salarisoverzicht 2021 ** Jaarsalaris partner is gesteld op €20.000 (parttime). Iedere verhoging van € 5.000 aan inkomen geeft een hogere leencapaciteit van circa € 20.000 (factor 4 à 4,5).

Vervolgens kijken we naar het programma van nieuwbouwwoningen voor de komende periode. Type

Aantal

m2*

Prijssegment

Woonvisie

Grens

woonvisie

categorie

prijspeil

2019 (excl. CPI 2020 en 2021) Zuidpolder

Appartementen beneden

7

50

€215.000

Categorie 1

< 218.000

Zuidpolder

Appartementen boven

8

72

€260.000

Categorie 2

218.000-270.000

Zuidpolder

Grondgebonden woningen

17

67-72

€345.000

Categorie 3

270.000-330.000

Hink Stap Sprong

Grondgebonden woningen

7

86

€285.000

Categorie 3

270.000-330.000

De Hilt

Grondgebonden woningen

6

92

€285.000

Categorie 2

218.000-270.000

Totaal

34

*Het aantal m2 is nog niet definitief vastgesteld

Hieruit blijkt dat de 15 appartementen in de Zuidpolder zonder extra regeling bereikbaar zijn voor een stel uit de bovenstaande doelgroepen. De eengezinswoningen zijn deels bereikbaar. Voor alleenstaanden is het zonder regeling lastig om een koopwoning te financieren in Eemnes. De inkomensgrens voor een sociale huurwoning in 2021 is €40.024. Voor woningzoekenden zonder partner met een inkomen tussen de €40.000 en €48.000 is het vrijwel onmogelijk om in Eemnes een woning te kopen. Zij vallen tussen wal en schip. Vanuit de gemeente willen we onderzoeken wat er voor deze doelgroep gedaan kan worden. Een zoekrichting is bijvoorbeeld het extra opnemen van (kleine) appartementen in de woningbouwprogrammering. De mogelijkheden zijn gelet op de overspannen woningmarkt echter beperkt. Als men voor deze doelgroep wil bouwen (bijv. tussen € 170.000 - € 180.000) gaat dat op basis van de gemiddelde bouwsom per m2 richting een oppervlakte van 50 m2. Om duurzame en toekomstbestendige woningen toe te voegen is het van belang om gelijkvloerse woningen (nultredenwoning) te bouwen. Vanwege de huidige hoge bouwkosten is het de vraag of in deze markt dit type woning voor deze prijs gerealiseerd kan worden.

Ook moet worden bezien of er mogelijkheden zijn om te waarborgen dat deze doelgroep ook daadwerkelijk deze woningen toegewezen krijgt, bijvoorbeeld door afspraken te maken met de ontwikkelaars over de eerste toewijzing van nieuwbouwwoningen (bijvoorbeeld voorrang voor mensen die een sociale huurwoning in Eemnes achterlaten).

3. Bestaand instrumentarium beschikbaarheid woningen Eemnes Eemnes hanteert reeds verschillende instrumenten om woningen beschikbaar te houden voor de doelgroep: 3

Type instrument Beleid

Juridisch

Financieel

Instrument Woonvisie Prestatieafspraken Compensatieregeling betaalbare woningen Doelgroepenverordening in combinatie met bestemmingsplan Anterieure overeenkomst Exploitatieplan Huisvestingsverordening Zelfbewoningsplicht (7 jaar) Anti-speculatiebeding (7 jaar) Starterslening Blijverslening

Maatregelen behoud woningen voor de doelgroep (Zuidpolder) Voor de sociale koopwoningen en de middeldure woningen in de Zuidpolder is een pakket van maatregelen geformuleerd om de woningen zo goed als mogelijk te behouden voor de doelgroep: - woonoppervlak en kavelmaat laten aansluiten op gestelde v.o.n.-prijs; - mogelijkheden van volumeopties beperken. Bijv. door appartementen te bouwen, woningen met een smalle beukmaat of één laag met kap i.c.m. ondiepe tuinen. Hierdoor worden de mogelijkheden voor volumeopties beperkt, waardoor de woning niet of beperkt vergroot kan worden en de waardesprong wordt verminderd; - anti-speculatie beding voor 7 jaar; - zelfbewoningsplicht voor een periode van 7 jaar en zo mogelijk langer, per deelplan te bepalen; - eerste toewijzing (voorrang) aan Eemnessers of andere gewenste doelgroepen. Maatregelen Eemnes in relatie tot de regio Om beleggers te weren met als doel om de huizenmarkt (iets) betaalbaarder te houden en daardoor starters of andere woningzoekenden een (eerlijkere) kans te bieden op de huizenmarkt voeren steeds meer gemeenten een zelfbewoningsplicht in bij uitgifte van woningen op gemeentegrond. In de omliggende regio’s hanteren o.a. Hilversum en Amersfoort een zelfbewoningsplicht van 3 jaar. Blaricum en Laren hanteren geen zelfbewoningsplicht of andere maatregelen om woningen te behouden voor de doelgroep.

Anderzijds wordt de bouw van nieuwe betaalbare woningen door de afgesproken aantallen in het coalitieakkoord ook beperkt. Op de bestaande woningmarkt worden er door de huidige marktomstandigheden in Eemnes geen woningen meer onder de €300.000 verkocht. Alleen de gemeente biedt via de nieuwbouwlocaties nog woningen aan onder de € 300.000. Starterslening De starterslening is één van de instrumenten om woningen voor de doelgroep bereikbaar te maken. Inwoners van Eemnes kunnen een starterslening aanvragen als zij nog niet eerder in het bezit zijn geweest van een koopwoning. De starterslening wordt mogelijk gemaakt via de SVn (Stimuleringsfonds Volkshuisvesting) die als kredietverstrekker de leningen namens de gemeente verstrekt. In de verordening van de starterslening zijn criteria opgenomen om in aanmerking te komen voor een lening. Zo is de starterslening beschikbaar voor inwoners van Eemnes (minimaal 3 jaar in de gemeente wonen of minimaal 5 jaar in Eemnes hebben gewoond). Bovengenoemde criteria kunnen door de gemeente worden aangepast. De SVn verstrekt alleen startersleningen die zijn gekoppeld aan de geldende NHG-grens. Deze is momenteel vastgesteld op € 325.000. Er is in 2021 geen aanvraag voor een starterslening ingediend. De oorzaak hiervan is dat er geen/nauwelijks aanbod van woningen met een vraagprijs onder de €325.000 is, zie bijlage 5.

4

4. Uitwerking Koopgarant voor Eemnes 4.1 Hoofdlijnen regeling Koopgarant Koopgarant biedt de mogelijkheid om woningen langdurig voor een doelgroep beschikbaar te houden. Er wordt bij aanvang een koperskorting verstrekt op de marktwaarde. De woning wordt altijd teruggekocht. Hierbij deelt de bewoner, naast de oorspronkelijk betaalde prijs, in de tussentijds opgetreden waardeontwikkeling. Vervolgens kan de woning opnieuw met korting worden verkocht aan een huishouden in de beoogde doelgroep. Er kan van tevoren worden bepaald gedurende welke termijn teruggekochte woningen weer opnieuw met koperskorting worden verkocht en dus bereikbaar blijven. De grond met wat daarop is verbonden wordt uitgegeven in erfpacht. Hierbij worden de Erfpacht- en Koopgarantbepalingen van toepassing verklaard. De erfpacht wordt eeuwigdurend gevestigd, de erfpachtcanon wordt eeuwigdurend afgekocht. Er is dus geen sprake van betaling van een periodieke canon. Bij voorgenomen verhuizing is de erfpachter verplicht de woning (d.w.z. het erfpachtrecht) ter terugkoop aan te bieden aan de erfverpachter (gemeente Eemnes). Na terugkoop komen het bloot eigendom en de erfpacht in één hand en heeft de erfverpachter (gemeente Eemnes) weer het volle eigendom. Hij kan dan opnieuw verkopen met Koopgarant, en dus opnieuw een erfpachtrecht uitgeven.

In bijlage 1 (Notitie Stichting OpMaat) en bijlage 2 (Financiële en juridische uitwerking) is een uitgebreide en gedetailleerde uitwerking gegeven van de stappen die ondernomen moeten worden bij de koopgarantregeling. Kortheidshalve verwijzen wij hiernaar. 4.2 Aantal mogelijke woningen Koopgarant Eemnes In deelplan 3.4 van de Zuidpolder zijn 21 woningen opgenomen waarvoor de mogelijkheden worden onderzocht ze via Koopgarant aan te bieden. Het betreft 6 grondgebonden tussenwoningen en 15 zogenaamde benedenbovenwoningen. Voor een koopgarantwoning geldt een wettelijke bovengrens van €240.000 v.o.n. Dit betreft de verkoopprijs ná korting. Om de woningen onder de wettelijke grens te houden moeten de woningen relatief klein worden ontwikkeld. Dit geldt eveneens voor de 7 tussenwoningen op de locatie Hink Stap Sprong en 6 tussenwoningen op de locatie de Hilt. Er is een ondergrens aan hoe klein je een woning kunt maken. Hierna zijn de beoogde v.o.n.-prijzen, de uitgifteprijzen en de korting die gemeente moet geven opgenomen. Er is vooralsnog vanuit gegaan dat de warmte installatie buiten de marktwaarde en de uitgifte prijs zit. Als deze installatie toch meegenomen moet worden zullen de 6 tussenwoningen nog iets kleiner gemaakt moeten worden om onder de wettelijke vastgestelde grens van maximaal € 240.000 v.o.n. te blijven.

aantal Zuidpolder 6 Zuidpolder 8 Zuidpolder 7 HSS 7 Hilt 6 Totaal 34

type woning

marktwaarde

tussen boven beneden tussen tussen

345.000 260.000 215.000 285.000 285.000

gewenste uitgifte prijs 240.000 220.000 175.000 240.000 240.000

korting door gemeente*

totaal korting

105.000 40.000 40.000 45.000 45.000 Totaal

630.000 320.000 280.000 315.000 270.000 1.815.000

*mag maximaal 33% zijn 4.3 Langjarig gebruik, beperkte beschikbaarheid De cruciale vraag is of we met koopgarant ons doel bereiken. Het doel is om woningen beschikbaar te hebben en te houden voor de doelgroep. Naar de inschatting van het college is de kans groot dat mensen langjarig in een koopgarant woning blijven wonen. Gelet op de doelgroep die naar verwachting van dit product gebruikt gaat maken is het carrièreperspectief qua inkomen beperkter. Daarmee is de kans aanwezig dat de woon carrière van deze doelgroep ook beperkt is. De omliggende huizen stijgen in waarde en het is lastiger om vanuit een koopgarantsituatie de sprong te maken naar de reguliere woningmarkt. De kans is daarom aanwezig dat een groep mensen deze huizen kopen en er 30-50 jaar wonen. De regeling koopgarant heeft het risico dat de huizen dus slechts eenmalig voor de doelgroep worden aangeboden. Deze verwachting kunnen we niet onderbouwen.

5

5 Risico-inventarisatie en risico-profiel Eemnes In deze paragraaf inventariseren wij de risico’s die wij zien ten aanzien van koopgarant en geven daarnaast inzicht in het financieel risicoprofiel van de gemeente Eemnes 5.1 Risico-inventarisatie koopgarant Bij het instrument koopgarant zien wij de volgende risico’s: Nr. 1

2

3

4

5

6

7

8

9

Risico De regeling koopgarant is qua juridische, financiële en fiscale uitwerking bovengemiddeld complex. Dat kan leiden tot fouten in de uitvoering, gebrek aan expertise in de ambtelijke organisatie en onverwachte effecten die op dit moment nog niet zijn te overzien. Als we instemmen met de regeling Koopgarant betekent dit een langjarige commitment aan de kopers van deze woningen. Het is belangrijk om continuïteit te garanderen in de dienstverlening vanuit de ambtelijke organisatie. De regeling koopgarant is nog niet eerder door een gemeente toegepast. De gemeente Ede heeft eind 2020 ingestemd met de invoering van Koopgarant. Er is in Ede nog geen ervaring opgedaan met de feitelijke toepassing. De ontwikkelingen op de woningmarkt zijn onvoorspelbaar. Prijzen kunnen door te laag woningaanbod nog verder stijgen, maar prijzen kunnen ook dalen door rente-ontwikkelingen of verslechtering van de conjunctuur. De regeling koopgarant probeert op kleine schaal invloed uit te oefenen op de marktwerking, maar kent ook beperkingen bij zowel stijgende als dalende markt.

Toelichting / Beheersmaatregel Inzet van externe expertise via OpMaat, toets door externe accountant, toets door externe jurist. Het betreft een complexe en unieke dienst die alleen voor de gemeente Eemnes wordt uitgevoerd en niet voor de gemeenten Laren en Blaricum. Deze dienstverlening vergt afzonderlijke afspraken. Ambtelijke afstemming met gemeente Ede over besluitvorming en toepassing in de praktijk. Niet van toepassing.

Naast positieve reacties op de mogelijkheid van koopgarant zijn er ook afwachtende en negatieve reacties. Vanuit notarissen, makelaars en vanuit de wetenschap wordt wisselend gedacht over de (lange)termijn effecten van koopgarant. Bij toepassing van de regeling is er een risico op een prijsopdrijvend effect in de woningmarkt (macro-effect). Kopers hoeven niet de grond te financieren en zijn wellicht bereid om meer voor de woning zelf te betalen.

Niet van toepassing.

Bij verkoop en terugkoop van woningen kunnen waarderingsverschillen ontstaan die als gerealiseerde waardeverschillen in de exploitatie worden verwerkt. Indien de marktwaarde van een woning bij terugkoop is gedaald, draagt de gemeente ook een deel van de lasten van deze waardedaling. De marktbewegingen zijn (gelet op de huidige overspannen markt) zeer moeilijk in te schatten. Door de stijgende marktwaarde van woningen en de maximale korting van 33% is het steeds moeilijker om onder de wettelijke vastgestelde norm van maximaal € 240.000 v.o.n. te blijven. Ontwikkelaars zullen aanpassingen doen (kleinere woningen, minder voorzieningen) om woningen onder de grens aan te kunnen bieden, maar dit gaat wel ten koste van woonkwaliteit.

Effecten van een eventuele waardedaling komen (indien hier geen afzonderlijke reservering voor is opgenomen) ten laste van de algemene reserve van de gemeente.

Het risico bestaat dat woningen bij mutatie (na oplevering en voor verkoop) een korte periode leeg komen te staan. In de huidige markt is dat risico zeer klein, maar de woningprijzen gaan ooit weer dalen.

Goede beheerorganisatie met externe ondersteuning van OpMaat.

De gemeente kan de verkoopprijzen vaststellen en heeft hiermee invloed op een eventueel prijsopdrijvend effect van de koopgarantwoningen. Het macro-effect op andere woningen is niet te reguleren.

Onderzoeken of er een mogelijkheid is om vanuit gemeente minimum eisen aan woningen te stellen is.

6

10

De gemeente krijgt grond en (evt. teruggekochte) woningen op de balans en moet daar financiering voor aantrekken. Dat kan de financiële indicatoren (solvabiliteit, schuldpositie) van de gemeente nadelig beïnvloeden

Financiële resultaten en effect indicatoren goed monitoren en daar via de P&C cyclus over rapporteren.

11

Het is de vraag of de gemeente de waarde van de gronden op de balans kan activeren. Het activeren van gronden in erfpacht is aan specifieke verslaggevingsvoorschriften gebonden, zeker als er geen sprake is van jaarlijkse betalingen van erfpachtcanon. De notitie erfpachtgronden van de landelijke commissie BBV (Besluit Begroting en Verantwoording) voorziet niet in de specifieke casus rondom Koopgarant. Wel biedt de toelichting op BBV artikel 65, lid 3 aanknopingspunten. Als dit strikt wordt uitgelegd kan de door Eemnes betaalde korting niet op de balans geactiveerd worden en moet dit als kosten in de exploitatie van het betreffende jaar worden verantwoord. De accountant van Eemnes deelt deze visie. Zoals de regeling Koopgarant nu is ingericht, kunnen de bedragen niet geactiveerd worden. Vanuit het uitgangspunt dat de koperskorting voor rekening van de gemeente komt en dat deze niet geactiveerd kan worden, komen de kosten daarmee ten laste van het Eigen Vermogen van Eemnes, aangezien geen andere dekking aanwezig is.

Niet van toepassing.

5.2.Risicoprofiel gemeente Eemnes Zoals in de risico-inventarisatie is uitgewerkt zien wij de nodige risico’s met betrekking tot de koopgarant regeling. Daarbij moet in ogenschouw worden genomen dat Eemnes een kleine gemeente is. De achterliggende jaren zijn afgesloten met een negatief jaarrekeningresultaat. Boekjaar

Jaarrekeningresultaat

Totale reserve positie

2018 2019 2020

-/- € 122.000 -/- € 1.247.000 -/- € 1.860.000

€ 18.687.000 € 16.986.000 € 14.254.344

Omvang reserve 1.627.000 2.428.000 1.124.000

algemene

Van de totale reserve positie is circa € 10,5 mln onderdeel van de reserve dekking kapitaallasten. Deze reserve is bedoeld om de kapitaallasten van reeds gerealiseerde investeringen langjarig af te dekken. In 2019 heeft een storting/overheveling plaatsgevonden om de algemene reserve op een hoger niveau te brengen. Door het negatieve resultaat in 2020 is deze extra buffer echter weer komen te vervallen. Vanuit deze context achten wij het te risicovol om nu positief te besluiten tot een complexe regeling met langjarige verplichtingen. Zoals in de financiële uitwerking is opgenomen moet rekening worden gehouden met het betalen/voorfinancieren van de korting van circa € 1 mln. Daartegenover staat het bezit van de erfpachtgrond. Echter deze grond kan naar verwachting de eerste 30-50 jaar niet vervreemd worden. Grotere gemeenten, zoals de gemeente Ede hebben een ander risicoprofiel en kunnen dit risico wel nemen. Ter vergelijking: In Ede gaat het om circa 20 woningen per jaar (maximaal 100 in 5 jaar). De gemeente heeft € 1 mln gestort in een reserve koopgarant om financiële verplichtingen en risico’s af te kunnen dekken. Ede heeft per 31-12-2020 een totale reserve positie van € 130 mln, € 36 mln algemene reserve en een positief jaarrekeningresultaat van circa 8 mln.

Gezien de ongewenste druk op het vermogensbeslag is De Alliantie enige tijd geleden ook gestopt met het aanbieden van koopgarantwoningen.

7

6 Hoofdlijnen juridische en financiële aspecten De koopgarantregeling kent een aantal juridische en financiële uitgangspunten. In deze paragraaf komen de belangrijkste zaken aan de orde. In bijlage 2 geven we hier verdere uitwerking aan. 6.1 Juridische aspecten In de risico-inventarisatie is de complexiteit als risico opgenomen, mede omdat een deel van de werkzaamheden langjarig bij de BEL Combinatie moet worden ondergebracht en de gemeente Laren en Blaricum een dergelijke regeling niet kennen. Een aantal voorbeelden met betrekking tot de juridische complexiteit: -

koopovereenkomst tussen de gemeente en de ontwikkelaar per project; ontwikkelaar levert per woning de grond in dezelfde akte als waarin de gemeente de erfpacht aan de koper levert; gemeente sluit een Koopgarant-koopovereenkomst met de door de ontwikkelaar voorgedragen kandidaat; het opmaken van de notariële akte waarin de ontwikkelaar de eigendom van de grond levert aan de gemeente en waarin de gemeente een Koopgarant-erfpachtrecht vestigt en levert aan de koper het (waarschijnlijk) vestigen van een opstalrecht om warmtepomp aan te kunnen leggen in de erfpachtgrond; bij terugkoop en verkoop het ontbinden en opnieuw afsluiten van bovenstaande contracten.

Een aantal activiteiten worden begeleid door Stichting OpMaat, maar vanuit de gemeente zal het noodzakelijk zijn om het opdrachtgeverschap (regie) en de financieel-administratieve afwikkeling te borgen. 6.2 Financiële aspecten De eenmalige kosten voor de licentie Koopgarant zijn circa € 10.500 (excl. BTW) en de jaarlijkse kosten schatten we in op circa € 5.000-€ 10.000 afhankelijk van het aantal transacties. Belangrijker zijn de financiële consequenties van de korting. In paragraaf 4.2. is inzicht gegeven in de maximale koperskorting die voor rekening van de gemeente komt. Dit komt uit op circa € 1,8 mln voor Zuidpolder, HSS en De Hilt. In bijlage 2 is een rekenvoorbeeld opgenomen vanuit de getallen van OpMaat, toegepast op de Zuidpolder. Per woning wordt € 90.000 (35.000+55.000) betaald aan de ontwikkelaar. Vanuit dit bedrag ontvangt de gemeente Eemnes de € 35.000 per woning terug van de kopers/pachters dus per saldo betaald de gemeente Eemnes 21 woningen * 55.000 = € 1.155.000. Hiervoor dient de gemeente externe financiering bij een bank aan te vragen. Per saldo komen de (eventuele) rentelasten ten laste van de begroting Eemnes. De vraag hierbij is of de gemeente Eemnes de waarde van de gronden op de balans kan activeren.

Het activeren van gronden in erfpacht is aan specifieke verslaggevingsvoorschriften gebonden, zeker als er geen sprake is van jaarlijkse betalingen van erfpachtcanon. De notitie erfpachtgronden van de landelijke commissie BBV (Besluit Begroting en Verantwoording) voorziet niet in de specifieke casus rondom Koopgarant. Wel biedt de toelichting op BBV artikel 65, lid 3 aanknopingspunten. Als dit strikt wordt uitgelegd kan de door Eemnes betaalde korting € 1.155.000 niet op de balans geactiveerd worden en moet dit als kosten in de exploitatie van het betreffende jaar worden verantwoord. De accountant van Eemnes deelt deze visie. Zoals de regeling Koopgarant nu is ingericht, kunnen de bedragen niet geactiveerd worden. Vanuit het uitgangspunt dat de koperskorting voor rekening van de gemeente komt en dat deze niet geactiveerd kan worden, komen de kosten daarmee ten laste van het Eigen Vermogen van Eemnes, aangezien geen andere dekking aanwezig is. Onze reservepositie laat een dergelijk grote uitgave niet toe. Zie paragraaf 4.2.

8

7 Alternatieven koopgarant Gelet op de geïnventariseerde risico’s hebben wij naast koopgarant ook gekeken naar het alternatief van duo-koop en traditionele erfpacht. In deze paragraaf beschrijven we de hooflijn van deze regelingen. In bijlage 3 zetten wij vier alternatieven naast elkaar: 1) 0-optie: bestaande maatregelen 2) Koopgarant 3) Duokoop 4) Traditionele Erfpacht 7.1 Bestaande maatregelen Op dit moment kent Eemnes bij nieuwbouwwoningen een anti-speculatiebeding van 7 jaar en een zelfbewoningsplicht van 7 jaar. Daarmee is een belangrijk risico op onbedoelde speculatie afgedekt. 7.2 Koopgarant Woning en grond worden gesplitst. Woning wordt verkocht aan bewoner, grond wordt in erfpacht uitgegeven door gemeente. Bij verhuizing gaat woning terug naar gemeente en kan deze opnieuw worden verkocht. Gemeente heeft stevige betrokkenheid (beheerkosten, financiering, risico en mogelijk beperkt rendement). 7.3 Duokoop Vanuit de alternatieven die in dit voorstel zijn uitgewerkt vereisen koopgarant en erfpacht een grote rol vanuit de gemeente. Gelet op de risico’s en financiële draagkracht van de gemeente hebben deze varianten niet onze voorkeur. Ten aanzien van Duokoop is geen gemeentelijke betrokkenheid vereist (een gemeente kan wel samenwerking aangaan om toepassing Duokoop te stimuleren bij ontwikkelaars).

Bij Duokoop koopt een geïnteresseerde het huis en wordt de grond gepacht van een pensioenfonds. Later kan de grond alsnog gekocht worden. Ook kan het duokoop contract overgenomen worden door toekomstige kopers. Dat is overigens geen verplichting. Elk huis of appartement (nieuwbouw of bestaande bouw) onder de NHG grens komt hiervoor in aanmerking. Het huis moet wel door de koper worden bewoond (zelfbewoningsplicht), en moet worden gefinancierd met een NHG hypotheek. Verdere eisen zijn dat de grondquote (de verhouding grondwaarde / koopsom totale waarde) niet groter mag zijn dan 50%. Daarnaast is Duokoop verbonden aan strikte criteria met betrekking tot het inkomen en de woning. Zo worden de maximale woonlasten criteria van de NIBUD en de Nationale Hypotheek Garantie gehanteerd om de inkomen te toetsen. In de afgelopen periode zijn ongeveer 1000 woningen in Nederland op basis van duokoop aangekocht. Een belangrijk verschil met erfpacht is dat bij verkoop de verkoper en de koper de keuze hebben om het duokoopcontract onveranderd over te nemen, dus bij elke transactie is er keuze om of alleen de woning of de woning inclusief grond te kopen. Bij erfpacht is deze keuze er niet en blijft de grond eigendom van de gemeente. Duokoop is tijdelijk niet beschikbaar. Begin juni 2021 is bekend gemaakt dat duokoop tijdelijk niet beschikbaar is.

Het aantal transacties was eind 2020 zodanig groot dat er geen ruimte meer was binnen fonds I (fonds gevormd vanuit pensioenfonds). Op dit moment worden voorbereidingen getroffen voor fonds II. De verwachting is dat na de zomer van 2021 Duokoop 2.0 wordt aangeboden. 7.4 Traditionele Erfpacht Bij traditionele erfpacht worden woning en grond gesplitst. De woning wordt verkocht aan bewoner, de grond wordt in erfpacht uitgegeven door gemeente. Er vindt geen terugkoop door gemeente plaats. Gemeente heeft verder stevige betrokkenheid (beheerkosten, financiering, risico en beperkt rendement). In bijlage 3 zijn bovenstaande varianten verder uitgewerkt.

9

8 Afweging en vervolgstappen De gemeenteraad heeft aan het college gevraagd om de toepassing van Koopgarant voor Zuidpolder, Hink Stap Sprong en De Hilt verder uit te werken. In dit voorstel hebben wij daar invulling aan gegeven. Samenvattend komt het college tot de volgende afweging: 1.

2.

3.

4.

5.

6.

De woningmarkt staat onder grote druk. Het is voor een (kleine) gemeente moeilijk om bewegingen in de markt te corrigeren. De prijsstijgingen van huizen in de achterliggende periode zijn, ook in Eemnes, buitenproportioneel. De gemeente Eemnes doet, ook in vergelijking met omringende gemeenten, al veel om woningen voor de doelgroep aan te bieden en te behouden. Denk hierbij aan zelfbewoningsplicht, antispeculatiebeding, aanpassing van woningbouwprogramma etc. Koopgarant heeft als doel om woningen tegen een lagere prijs (exclusief de grond) aan te bieden aan de doelgroep en ook voor de doelgroep beschikbaar te houden, omdat de gemeente de grond in erfpacht uitgeeft. Onze inschatting is echter dat mensen die in aanmerking komen voor koopgarant niet of nauwelijks zullen doorstromen naar andere huizen, waardoor het effect van de koopgarantregeling beperkt zal zijn. De regeling Koopgarant is juridisch en financieel complex. Dat vraagt, ook op de lange termijn, expertise vanuit de ambtelijke organisatie die alleen voor Eemnes ingezet wordt. Daarnaast wordt de regeling nog niet of nauwelijks bij gemeenten toegepast. Ook bij de gemeente Ede zijn nog niet alle financiële en juridische uitvoeringsvraagstukken opgelost. De regeling Koopgarant kent de nodige risico’s als de conjunctuur verslechterd.

Daarnaast dient de gemeente Eemnes de zogenaamde koperskorting voor te financieren en als kosten te boeken. Daarmee wordt de regeling een forse financiële kostenpost die de gemeente Eemnes op basis van de huidige financiële positie niet kan bekostigen. Alternatieven als Duokoop en Erfpacht zijn op hoofdlijnen onderzocht. Bij Duokoop is er geen gemeentelijke bemoeienis. Bij erfpacht is er wel betrokkenheid bij de gemeente, maar dient een beheersorganisatie te worden ingericht om erfpachtcanons maandelijks te incasseren.

Resumerend stelt het college voor om de regeling Koopgarant gelet op bovenstaande argumenten niet verder uit te werken. In plaats daarvan wil het college prioriteit geven aan de doelgroepen die op dit moment buiten de boot dreigen te vallen. Concreet gaat het om: - meer koopwoningen tot de NHG-grens - meer middeldure huurwoningen - meer toekomstbestendige nultredenwoningen (huur en koop)

10