Bijlage 1 Massastudie

Studio Selva

WONINGEN TORENZICHT Massastudie / structuurontwerp 2025.10.30

Inleiding

Studio Selva is door De Alliantie gevraagd een massastudie te maken voor ongeveer 20 woningen op de kavel van voormalige supermarkt Boni in Eemnes. Uitgangspunt in het ontwerp sluit aan bij de ambities van de Gemeente Eemnes om de vergrijzing in Eemnes tegen te gaan. Door het bouwen van zowel (kleinere) seniorenwoningen en woningen voor starters wordt de doorstroming op de woningmarkt bevorderd. Hierbij speelt ook de sociale cohesie een belangrijke rol, met ruimte voor ontmoeting en verbindingen tussen generaties. In onze voorstellen hoeft dit niet te gebeuren door specifieke gedeelde ruimtes. Nog belangrijker is het creëren van mogelijkheden voor spontane onmoetingen door goed na te denken over afmetingen en positionering van toegangen, buitenruimtes, gevelopeningen en verbindingen. In alle voorstellen vormt een groene, gemeenschappelijke buitenruimte het hart van het ontwerp. Dit zorgt voor een centrale ontmoetingsplek en biedt tegelijkertijdig ruimte voor biodiversiteit, waterinfiltratie en het voorkomen van hitte-eilanden.

Studio Selva September 2025 Historische kaarten 1880 t/m 2000 www.topotijdreis.nl

2

1. Beleid

3

Omgevingsvisie

In het ontwerp van de “Omgevingsvisie Eemnes 2040 “ zijn twee leidende principes geformuleerd: Behoud én ontwikkeling De leefomgeving moet aangepast worden aan een veranderde wereld, zodat de hoge woon- en levensstandaard behouden kan blijven. Dit kan door ontwikkelingen te benutten om bestaande kwaliteiten te behouden en, waar mogelijk, versterken. Ook kunnen bestaande kwaliteiten als inspiratiebron dienen voor nieuwe plannen. Bij elke nieuwe ontwikkeling staat de vraag centraal: Hoe kan een nieuwe ontwikkeling bijdragen aan behoud en versterking aan onze kwaliteiten? Kenmerken van de dorpse en groene karakter van Eemnes die behouden of versterkt kunnen worden: • • • • •

Diversiteit in bebouwing Actieve gemeenschap Verweving van groen in het dorp Zichtlijnen naar het landschap Wandel- en fietsroutes

Het binden en verbinden van generaties Overkoepelende ambitie is om alle generaties aan Eemnes te binden en hen beter met elkaar te verbinden. Dit geldt ook voor nieuwkomers en terugkerende inwoners. Hiervoor is een duurzame, veilige en gezonde leefomgeving voor nodig, waarin iedereen prettig kan wonen, werken en leven.

Omgevingsvisie Eemnes 2024 (ontwerp) Gemeente Eemnes (2025)

4

Woonvisie

Ook de doelen van de woonvisie “Eemnes met zorgcomponent 2024-2028” sluiten aan bij de thema’s van de omgevingsvisie: 1.

Woningbouw en woonbeleid draagt positief bij aan de Eemnesser identiteit. 2. Ook voor jongeren, koopstarters en Eemnessers met een kleine beurs is er plek op de woningmarkt van Eemnes. 3. Ouderen wonen zoveel mogelijk in een passende woning. 4. Eemnes biedt een thuis aan iedereen. 5. In Eemnes is de leefbaarheid en de sociale cohesie hoog. Voor nieuwbouw is er een kwalitatieve toetsingskader: • • •

Variatie in woontypologië Bouwen voor verschillende woonbehoeften, inspelend op vergrijzing en behoefte van starters. Woningen met kleinere oppervlakten, met een gemiddelde grootte van 65m2 voor het sociale- en middensegment.

Volgende zaken zijn voor gemeente Eemnes ook van groot belang: • • • • •

Nieuwe woonconcepten, geclusterde woonvormen Nieuwbouw voldoet aan BENG norm Natuurinclusief bouwen Toekomstbestendige nieuwbouw Levensloopbestendig bouwen

Woonvisie Eemnes met zorgcomponent 2024-2028 Gemeente Eemnes

5

Bestemmingsplan

Het huidige bestemmingsplan “Kern Eemnes” dateert uit 2013. Dit plan bevat de volgende bestemmingsvlakken: • • • •

Waarde - Archeologische middelhoge verwachting Detailhandel WRO-zone wijzgingsgebied 8 Maximum bouwhoogte: 3 m

Omdat zowel de maximale bouwhoogte en bestemming niet aansluiten bij de huidige plannen, is het wijzigen van de bestemmingsplan noodzakelijk. De omliggende vlakken (geel) bestaan uit bestemming Wonen, met een maximale goothoogte van 6 m en maximale bouwhoogte van 10 m.

Bestemmingsplan “Kern Eemnes”

6

Stedenbouwkundige studie en PvE

In opdracht van Gemeente Eemnes heeft Vollmer + Partners in maart 2025 een stedenbouwkundige studie uitgevoerd. Hierin zijn zes verschillende plattegronden uitgewerkt. De voorkeur van de gemeente en de corporatie ging uit naar een hofjesachtige bebouwing met 21 woningen van circa 60 m2, plus een losgekoppelde fietsenberging. Bij de studie is rekening gehouden met een parkeerbehoefte van 25 parkeerplaatsen van de oude functie (buurtsupermarkt). Met een parkeernorm van 1,4 voor sociale huur en 1,8 voor betaalbare koop, komt het totaal uit op 34 parkeerplaatsen. Hiervoor moeten er 9 extra parkeerplekken worden gerealiseerd. Indien alle woningen allemaal als sociale huur worden uitgevoerd is er maximaal behoefte aan 30 parkeerplaatsen, wat neerkomt op 5 extra plaatsen. Dit kan worden opgelost zoals voorgesteld in de stedenbouwkundige studie (zie plattegrond rechts). Programma van Eisen • • • •

Circa 21 woningen, afhankelijk van wat past Mix van woningen van 50m2 en 65 m2 GO. Doelgroep begane grond: senioren; op de etages waarschijnlijk starters (geen lift verplicht) Bouwhoogte: in totaal 3 bouwlagen

Stedenbouwkundige studie Locatie Torenzicht Vollmer + Partners

7

Foto’s

Bron: Google Maps

8

2. Uitgangspunten

9

Dorpse karakter

De omliggende bebouwing bestaat bijna geheel uit tweelaagse bebouwing met een zolderverdieping onder een zadeldak. De woonblokken zijn voornamelijk in de lengterichting langs de straat georiënteerd, en hebben een gevelbekleding van baksteen. Het uitgangspunt is een vergelijkbare footprint en oriëntatie als de omliggende rijtjeswoningen. De gewenste drielaagse bebouwing is echter moeilijk te combineren met een zadeldak, omdat de bovenste verdieping lastig is in te richten is als één woning. Om niet teveel af te wijken in schaal zouden er een aantal opties bekeken kunnen worden (zie schets). Voor zowel de beleveing van de blokken als de gewenste sociale cohesie is het een voordeel om geen galerij op de tweede verdieping te plaatsen. In plaats hiervan kunnen alle woningen bereikbaar zijn vanaf begane grond of eerste verdieping. dakpannen op gevel knikdak

kopgevel

10

Gemeenschap

Het uitgangspunt in het ontwerp is het stimuleren van ontmoetingen tussen verschillende groepen van bewoners en generaties. Zowel gemeenschappelijke (buiten)ruimte’s, fietsenbergingen als de toegangen van de woningen kunnen hierbij een rol spelen. Deze ruimtes bieden mogelijkheden voor gezamenlijke activiteiten, maar ook voor spontane ontmoetingen. Een geleidelijke overgang tussen de eigen woning en semi-openbare ruimte kan het toe-eigenen van de buitenruimte bevorderen. Daarnaast kunnen ook bredere galerijen en verbindingen tussen buitenruimtes hieraan bijdragen.

trappenhuis

galerij fietsenstalling (voor)tuin

entree binnentuin

11

Biodiversiteit en duurzaamheid

De materialen zijn zoveel mogelijk duurzaam,bij voorkeur biobased of Cradle-to-Cradle gecertificeerd, zonder afbreuk te doen aan de levensloopbestendigheid. Schuine daken zijn voorzien van zonnepanelen, en alle woningen voldoen aan de BENG-normen.

groene daken “low-tech” oplossingen tegen hittestress

Een voorlopig BeSi-rapport wijst uit dat op de locatie mogelijk beschermde soorten aanwezig zijn, zoals vogels, zoogdieren (onder andere vleermuizen en bunzings), kikkers en de gewone pad. Het ontwerp van de gedeelde buitenruimte en de gevels kan hier rekening mee houden, bijvoorbeeld door het integreren van nestgelegenheid, groene gevels of waterpartijen.

natuurlijke materialen / C2C BENG nesten schuilplaatsen

insectenhotel diervriendelijke verlichting groene gevels

halfverharding

microklimaat en schaduw

water en oervergetatie, inheemse beplanting

nectar en waardplanten

12

Verbindingen en toegankelijkheid

De kavel ligt vijf minuten lopen vanaf het “hart” van Eemnes: winkelcentrum Minnehof en het plein vlakbij Braadkamp. Vanaf hier rijden ook bussen naar Laren, Soest, Baarn.en Amersfoort. Dichtbij ligt ook Gezondheidscentrum de Driesten. De woningen moeten goed bereikbaar zijn met fiets zowel als scootmobiel. Een berging voor scootmobielen kan opgenomen worden in de woning zelf, terwijl de fietsberging gemeenschappelijk kan zijn (NB: dit wordt niet meegerekend als buitenberging als GO woning > 50 m²).

(Inpandige) fietsenberging

Een lift is niet verplicht. Er ligt geen verblijfsgebied op of boven 12,5 m hoogte en GO < 3500 m²)

“drive-in” scootmobiel

13

3. Ontwerp

14

Woningtypes

Vanwege de beperkte ruimte op de locatie is uitgegaan van een minimale oppervlakte van de woningen; 50 m² voor de jongerenwoningen en 60 m² voor de seniorenwoningen. Om de kunnen voldoen aan de eisen van De Alliantie is de kleinste beukmaat = 6.3 m. Hierdoor is er ruimte voor een woonkamer met een breedte van 4,0 m alternatief een entree + slaapkamer aan de galerijzijde. Met een grotere beukmaat wordt het mogelijk om de woningen op begane grond en eerste verdieping éénzijdig te oriënteren aan de buitenkant van het blok.

Zijkant: Kleine beukmaat, eigen buitenruimte aan galerij

Voorkant: Grote beukmaat, gedeelde buitenruimte aan galerij

Alle woningen hebben gedeelde of eigen buitenruimte aan de galerijzijde. Mogelijk zou gebruik gemaakt kunnen worden van een zone van ca. 1,5 m buiten de kavel om de buitenruimte aan de buitenkant te kunnen plaatsen.

Jongerenwoning onder kap 50 m² GO

In optie 1 is een gemeenschappelijke fietsenstalling opgenomen in de binnentuin. Om de stalling en het bouwcomplex meer toegankelijk te maken, zou deze beter in de plint opgenomen kunnen worden, zie optie 2. Hierdoor vervalt in deze optie één woning, maar krijgt het complex een gemeenschappelijk entree en is er voldoende ruimte over voor bijvoorbeeld een technische ruimte en opslag.

Jongerenwoning op eerste verdieping, 50 m² GO Seniorenwoning op begane grond, 60 m² GO

Entree en gemeenschappelijke fietsenstalling (optie 2)

15

Grote beukmaat dakkapel

4

dakkapel

3

3

10

entree toilet technische ruimte badkamer berging woonkamer / keuken slaapkamer

Begane grond Seniorenwoning 60 m²

Eerste verdieping Jongerenwoning 50 m²

buitenruimte BG

e/c

a

Tweede verdieping Jongerenwoning 50 m²

galerij / gedeelde buitenruimte

f

f

a

f

b d d

g

e

g

e

d

9

a. b. c. d. e. f. g.

g

c

7.2

16

Kleine beukmaat dakkapel

4

dakkapel

3

3

10

entree toilet technische ruimte badkamer berging woonkamer / keuken slaapkamer

Eerste verdieping Jongerenwoning 50 m²

Begane grond Seniorenwoning 60 m²

galerij

buitenruimte BG

buitenruimte 1e

a

Tweede verdieping Jongerenwoning 50 m²

f

f

buiten ruimte 2e f

a

f b c

e/c

e

e

10.45

a. b. c. d. e. f. g.

d

c g

d

g g

d

6.39

17

Optie 1. Losgekoppelde fietsenstalling

7x 14 x

Seniorenwoning BG Boven- / jongerenwoning 1e

21x

woningen totaal

60 m² GO 50 m² GO

Grote gedeelde binnentuin Losgekoppelde

Gedeelde buiten-

fietsenstalling

ruimte langs galerij

Mogelijk gebruik maken van stoep tbv voortuinen?

18

Optie 1. Losgekoppelde fietsenstalling

Mogelijk gebruik maken van stoep tbv voortuinen?

schaal 1:500

19

Optie 2. Geïntegreerde fietsenstalling / entree

6x 14 x

Seniorenwoning BG Boven- / jongerenwoning 1e

20x

woningen totaal

60 m² GO 50 m² GO

Mogelijk gebruik maken van stoep tbv voortuinen?

Grote gedeelde binnentuin

Gedeelde buitenruimte langs galerij

Gedeelde fietsenstalling en entree

20

Optie 2. Geïntegreerde fietsenstalling / entree

Mogelijk gebruik maken van stoep tbv voortuinen?

schaal 1:500

21

Studio Selva Studio Selva 5 Amaliastraat Amaliastraat 1052 GM Amsterdam 5 1052Netherlands The GM Amsterdam info@studioselva.nl info@studioselva.nl www.studioselva.nl www.studioselva.nl