Bijlage 1 Hoofdpunten deelplan 3 1 3 2 manegekavel en wakkerendijk 106 20220816

MEMO Van: Aan: Onderwerp: Datum:

College Commissie Ruimte Hoofdpunten deelplan 3.1/3.2 & manegekavel Zuidpolder & bestemmingsplan ‘Wakkerendijk 106 e.o. Eemnes’ 16 augustus 2022

Opzet memo Deelplan 3.1/3.2 in Zuidpolder omvat circa 85 woningen in de sociale huur, de midden huur en de vrije sector koop in de prijsklasse van maximaal 245K tot 1.000K. Het plan is de één na laatste uitgifte in de Zuidpolder. De verkoop is voorzien is het voorjaar van 2023, start bouw na de zomer 2023 en de oplevering een klein jaar later. In dit memo zijn de hoofdpunten van deelplan voor 3.1/3.2 weergegeven waaronder de verkaveling, het aantal woningen, de woningtypologie, de beoogde VON-prijzen, de toewijzingscriteria, de openbare inrichting, aspecten van klimaatadaptatie en de planning. Verder is een vergelijk gemaakt met het programma uit de Allonge 2. Vervolgens zijn de hoofdpunten van ‘de manegekavel’ weergegeven. Dit plan omvat drie vrije kavels van circa 1.000m2 voor zelfbouwers en een perceel van circa 3.000m2 waarop een Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (nb. CPO-project) is voorzien. Tot slot zijn de beoogde bestemmingen ter plaatse van voormalig manege Paardenvreugd weergegeven. Deze manege is in 2021 verhuist naar de Noordpolder Te Veen waardoor de overlast gevende bestemming ‘Paardenbedrijf’ kan worden aangepast naar andere bestemmingen. Deze aanpassing was een voorwaarde die de gemeente contractueel was overeengekomen. Deelplan 3.1/3.2 Positie in Zuidpolder In de onderstaande afbeelding zijn de verschillende deelgebieden van Zuidpolder weergegeven.

Deelplan 3.1/3.2 - in roze weergegeven - ligt centraal in de wijk. Nadat het westelijk gelegen deelplan 3.4 is opgeleverd start de bouw van 3.1/3.2. Tijdens start bouw is het plan volledig omgeven door bewoonde woningen. Het voorkomen van overlast is een aandachtspunt.

3.2/3.1 man. kavel bp. wakkerendijk 106 e.o.

Afbeelding 1

Verschillende deelgebieden van Zuidpolder

Pagina 1 van 8

Stand van zaken planvorming Deel 3.1 wordt door Heijmans gebouwd en deel 3.2 door Van Wijnen. Deel 3.1 is qua planvorming wat verder gevorderd dan 3.2. Zo zijn van 3.1 woningplattegronden en gevelbeelden voorhanden, terwijl deze voor 3.2 nog in onderzoek zijn. Dit betekent onder andere dat de beoordeling van het deel 3.2 door de Woon Adviescommissie Eemnes (verder: WAC) globaal is en hoofdzakelijk bestaat uit aanbevelingen. De WAC zal op een later moment de woningplattegronden van deel 3.2 beoordelen. Verkaveling In het stedenbouwkundig plan voor Zuidpolder spelen de variatie in plekken, een informele openbare ruimte en de ontspannen manier van ordenen een belangrijke rol. Binnen het langgerekte patroon van het onderliggend weidelandschap zijn er geknikte, verspringende straten gemaakt. De wijk bevat een grote variatie in woningtypen. Deze worden gemixt toegepast door de gehele wijk, waardoor een gevarieerd straatbeeld ontstaat, wat bijdraagt aan de gewenste dorpse sfeer. De traditionele architectuurstijl, aansluitend op de oorspronkelijke bebouwing in Eemnes, is het bindende element binnen Zuidpolder. Dit concept voor Zuidpolder biedt flexibiliteit in de verkaveling. De gewenste verscheidenheid en variatie kan op verschillende manieren worden ingevuld. Dit geeft de mogelijkheid om in iedere fase in te spelen op de markt en vraag van dat moment.

Voor deelplan 3.1/3.2 is een verdichting toegepast ten opzichte van het oorspronkelijke plan. Deze verdichting is noodzakelijk om voldoende woningen in de segmenten sociaal en midden duur te kunnen bouwen waarbij tevens wordt voldaan aan de financiële uitgangspunten die partijen zijn overeengekomen. Ten opzichte van de oorspronkelijke plannen vallen meer woningen in de segmenten sociaal, midden duur en duur ten koste van het segment top-duur. Dit wordt bereikt door het toepassen van een smallere beukmaat, minder brede kavels en het voorzetten van het concept ‘beneden-boven’ woningen. Hiermee worden nieuwe varianten van woningen toegevoegd aan Zuidpolder. De verdichting behoudt de gewenste verscheidenheid en variatie. Tweekappers en vrijstaande woningen worden afgewisseld door rijen, waarbij een verspringende rooilijn en dwarskappen worden gehanteerd. De verdichting brengt ook aandachtspunten met zich mee voor de architectuur. Met name bij de rijen zal er voldoende variatie in de gevel aangebracht moeten worden voor het gewenste kleinschalige en dorpse beeld. Dit is bij een smalle beukmaat extra belangrijk, omdat er binnen de smalle gevelmaat maar beperkt ruimte is. Dit vraag om creatieve oplossingen hetgeen ook een verrijking is voor het architectuurbeeld in de wijk. De supervisor ziet hierop toe bij de uitwerking van de woningontwerpen.

In de onderstaande afbeelding is het microruimtegebruik weergegeven waarbij tevens van de woningen tot 500K de maximale v.o.n.-prijs is weergegeven.

Afbeelding 2

Maximale prijsklassen van de sociale en midden dure woningen in deelplan 3.1/3.2 (prijspeil 2023) Pagina 2 van 8

Woningtypen, v.o.n.- prijzen en huursommen Het plan 3.1/3.2 bestaat uit 85 woningen en is qua woningtypologie, v.o.n.-prijs en huursom gemêleerd. Het betreft: - centraal in het plan 20 grondgebonden sociale huurwoningen (oranje) met een nader te bepalen huursom die maximaal € 763,-/maand bedraagt (nb. prijspeil 2022). De woningen zijn circa 80m2 GBO groot. Ze zijn een aanvulling op het bezit van de Alliantie dat qua grondgebonden woningen in Eemnes overwegend uit wat grotere woningen bestaat, - centraal in het plan op de koppen van de sociale woningen 4 grondgebonden midden huurwoningen (geel) met een nader te bepalen huursom. Ook deze woningen zijn een aanvulling op het bezit van de Alliantie, - in het noordoosten 6 grondgebonden seniorenwoningen één laag met een kap (groen). Ten opzichte van reeds gerealiseerde seniorenwoningen in Zuidpolder hebben deze woningen een relatief groot kaveloppervlak (180 – 280m2), vindt parkeren op eigen terrein plaats en is de gebruiksruimte in de woning relatief groot (gem. ca. 100m2 GBO), - in twee rijen, 15 woningen in het midden segment. Hiervan hebben 8 woningen een beukmaat van 3,90m en een oppervlak van circa 80m2 GBO met een maximale v.o.n. van € 398K (prijspeil 2023). 7 Woningen hebben een beukmaat van 3,60m en een maximale v.o.n. van € 303K (prijspeil 2023).

De WAC vindt deze 15 relatief kleine woningen een aanvulling voor Zuidpolder maar adviseert de woningen met een beukmaat van 3,60m in verband met de gebruikskwaliteit te verbreden naar 3,90m. Indien dit advies wordt overgenomen zal de v.o.n.-prijs stijgen omdat het woonoppervlak toeneemt, - 10 koopappartementen in het sociale segment van circa 45m2/GBO met een v.o.n.-prijs tot maximaal €245K (paars). Deze woningen hebben een beukmaat van 3,6m en liggen op de eerste en tweede verdieping. Dit plan is in onderzoek, - 4 koopwoningen op de begane grond in het midden segment laag met een maximale v.o.n. van € 303K (prijspeil 2022). De omvang ligt tussen 60 en 70m2/GBO. Ook dit plan is in onderzoek, - de overige 25 woningen bevinden zich allen in het dure en top dure segment. De maximale v.o.n.-prijzen zijn prijspeil 2023 en exclusief de installatie voor ruimteverwarming en warm tapwater. Deze kan geleased of aangekocht worden. Behoud van de woningen in het segment waarin ze verkocht zijn Met name de sociale en midden dure koopwoningen die zijn verkocht in Zuidpolder hebben procentueel gezien een flinke prijsontwikkeling doorgemaakt. Dit leidt er toe dat woningen niet goed meer voor de doelgroep zijn te behouden.

Door onder andere het vloeroppervlak terug te brengen en de uitbreidingsopties te beperken is in eerdere deelplannen getracht de prijsontwikkeling in de marktwaarde te beperken. Ook in dit deelplan zijn dergelijke maatregelen getroffen. Zo zijn de breedte en de diepte van de tussenwoningen teruggebracht. Daarnaast kennen de appartementen geen uitbreidingsopties. Verder wordt een anti speculatiebeding van 5 of 7 jaar en een zelfbewoningsplicht van 5 of 7 jaar ingezet. Op basis van een evaluatie medio november 2022 wordt een keuze gemaakt over 5 of 7 jaar. Er wordt geen ander instrumentarium ingezet. Verkoop van woningen Heijmans en Van Wijnen ontwikkelen en bouwen de woningen. Alle woningen in het sociale segment en het midden dure segment worden met behulp van toewijzingscriteria toegewezen. Criteria die kunnen worden uitgewerkt zijn: - toewijzing aan Eemnessers, en/of - toewijzing aan senioren, en/of - toewijzing aan starters, en/of - toewijzing aan personen die een sociale huurwoning achterlaten, en/of - toewijzing aan personen die een economische of maatschappelijke binding hebben Ook hier geldt dat op basis van een evaluatie van de toewijzing van onder andere deelplan 3.4 ‘Het Plukveld’ in november 2022 wordt bepaald welke toewijzingscriteria de ontwikkelaars hanteren.

Pagina 3 van 8

Parkeren Meer woningen brengt ook een grotere vraag naar parkeerplaatsen met zich mee. Door de parkeerkoffers tussen en achter de woningen te vergroten is deze vraag opgelost. Hiermee wordt het parkeren, net als in de rest van Zuidpolder uit het zicht opgelost. Net als in de rest van de wijk zijn de parkeerkoffers zoveel mogelijk aan het zicht onttrokken met mooie gebouwde afscherming zodat het weinig opvallende openingen zijn in het straatbeeld. Er is een parkeerbalans opgesteld voor het deelplan. Deze is exact sluitend. Aantal woningen en v.o.n.-prijzen in relatie tot Allonge 2 De maximale prijzen voor de woningcategorieën uit de vigerende woonvisie zijn in de onderstaande tabel weergegeven. Hierbij is vooralsnog een index van 5,2% aangehouden: Categorie 1 2 3

Prijspeil 2022 (afgerond) < 233 K 233 K – 288 K 288 K – 378 K

CPI 2022 in % *

Prijspeil 2023 (afgerond) 245 K 245 K – 303 K 303 K – 398 K

5,2 5,2 5,2

* prognose Centraal Plan Bureau (basisraming)

In het onderstaand overzicht zijn het aantal woningen en de v.o.n.-prijzen opgenomen voor de periode 2023 volgens de Allonge 2 en volgens de huidige plannen voor Zuidpolder. Segment

Prijs in K pp 2023

Type

Allonge 2

huidige plannen

verschil

Sociaal

< 245 < 245

egw mgw

22 (huur ntb) geen

20 huur 10

-2 +10

Midden laag

< 303 < 303 < 398 < 398

egw mgw egw mgw

0 0 15 (4 huur) 0

7 4 12 (4 huur) 0

+7 +4 -3 0

Duur laag Duur hoog

< 475

egw

0

3

+3

< 594

egw

11

25

+14

Top duur

> 594 nvt

egw kavel

14 1

4 0

-10 -1

63

85

+22

Midden hoog

Totaal

De tabel laat een toename in woningen zien en daarnaast een absolute toename van woningen in de segmenten sociaal, midden en duur. Segment top-duur is fors teruggebracht.

Pagina 4 van 8

Klimaatadaptatie In Zuidpolder worden diverse maatregelen getroffen met het oog op klimaatadaptie. Het betreft onder andere: - met een uitgeefbaar oppervlak van iets meer dan 50% bevat de wijk ten opzichte van andere plannen in de omgeving relatief veel openbaar gebied (oppervlaktewater, groen en [half-open]verharding) - parkeerplaatsen worden sinds twee jaar in grasbetonstenen uitgevoerd - bestratingsmateriaal is licht van kleur om warmte adsorptie te beperken - al het hemelwater wordt via een gescheiden stelsel afgevoerd naar het oppervlaktewater De komende maanden wordt onder andere onderzocht: - hoe het hemelwater in de wijk beter vast kan worden gehouden - wat de meerwaarde is als de platte daken van garages direct met (sedum)beplanting worden uitgevoerd

Pagina 5 van 8

Manegekavel en bestemmingsplan Wakkerendijk 106 e.o. Positie in Zuidpolder De manegekavel omvat drie vrij kavels van circa 1.000m2 en een CPO kavel van circa 3.000m2. In de afbeelding op pagina 1 is in blauw globaal de locatie van de manegekavel weergegeven en in rood de voormalige manege Paardenvreugd. In het zuidoostelijke hoekje van Zuidpolder is het exploitatiegebied wat verruimd ten opzichte van de oorspronkelijke situatie. Door de verplaatsing van de manege Paardenvreugd was het immers mogelijk de grond ten westen van de grote manegeschuur aan te kopen. Samen met de grond die daar reeds in bezit is, kunnen de vrije kavels wat vergroot worden in oostelijke richting. Het overgrote deel tussen de schuur en de vrije kavels krijgt echter een groene, nader te bepalen inrichting. Ook de bestemming van de schuur wijzigt. In onderstaande twee afbeeldingen is wat verder ingezoomd. Eerst is de huidige situatie weergegeven, daarna de beoogde situatie. Huidige situatie Het plangebied van de manegekavel en de voormalige manege zelf bestaat uit drie bestemmingsplannen: - bestemmingsplan Wakkerendijk-Meentweg 2012 - Bestemmingsplan Woongebied Zuidpolder, 3e herziening - UWP9 – Zuidpolder Woongebied deelplan 3.3 Het bestemmingsplan Wakkerendijk-Meentweg 2012 is een groot bestemmingsplan voor het historische lint aan de oostzijde van Eemnes.

Dit bestemmingsplan beslaat het grootste deel van het plangebied ‘Wakkerendijk 106 e.o. Eemnes’ met de bestemmingen Tuin en Bedrijf – Paardenbedrijf. Deze bestemming Bedrijf – Paardenbedrijf vervalt omdat de manege is uitgeplaatst. Dit is bij de verplaatsing overeengekomen met de eigenaren van Paardenvreugd. Het bestemmingsplan Woongebied Zuidpolder, 3e herziening is het moederplan voor de ontwikkeling van de Zuidpolder. Hierin zijn de bestemming Verkeer, Groen en Water direct bestemd en zijn de woongebieden deels direct bestemd en deels Wonen – Uit te werken bestemd. Binnen het plangebied ‘Wakkerendijk 106 e.o. Eemnes’ gaat het om een klein stukje in het noorden van het plangebied met de bestemming Groen en Water. Vanwege de aangepaste watergang en de verlenging van de vrije kavels naar het oosten dient dit deel van het bestemmingsplan te worden aangepast. Het Uitwerkingsplan 9 – Zuidpolder Woongebied deelplan 3.3 – is een uitwerking van een deel van de woonvelden van het bestemmingsplan Woongebied Zuidpolder, 3e herziening. Hierin is de bestemming Wonen opgenomen met een bouwvlak. De aangepaste verkaveling sluit niet aan op het opgenomen bouwvlak.

Afbeelding 3

Huidige situatie volgens de vigerende bestemmingsplannen

Toelichting beoogde situatie ‘Wakkerendijk 106 e.o. Eemnes’ In dit nieuwe bestemmingsplan zijn de volgende bestemmingen opgenomen (van oost naar west): - Tuin: aan de Wakkerendijk is de vigerende bestemming Tuin overgenomen, - Bedrijf – Caravanstalling: dit is een specifieke bestemming om geen andere (overlast gevende) bedrijven mogelijk te maken. De bedrijfsbestemming is aanzienlijk verkleind ten opzichte van de vigerende bestemming Paardenbedrijf,

Pagina 6 van 8

-

-

-

Groen: voor het behoud en doorzetten van de Groene Buffer is deze bestemming opgenomen, Water: de watergang wordt gerealiseerd in aansluiting op de bestaande watergang ten zuiden en met een knik aangesloten op de watergang ten noorden. Hierdoor ontstaat een doorlopende waterstructuur, Groen met ‘vrijwaringszone – groene buffer’: Dit stuk groen wordt onderdeel van de vrije kavels en de CPO, maar mag niet bebouwd worden en vormt daarmee een onderdeel van de Groene Buffer, Wonen met bouwvlak: de drie vrijstaande woningen en de CPO dienen gebouwd te worden binnen het bouwvlak. Binnen de woonbestemming zijn wel aan-, uit en bijgebouwen mogelijk binnen de standaard regeling die wordt toegepast in Zuidpolder. Voor de drie kavels en de CPO wordt aanvullend een kavelpaspoort opgesteld.

Afbeelding 4

Beoogde situatie

Stand van zaken planvorming De drie vrije kavels worden medio 2023 verkocht via een inschrijving op basis van onder andere een kavelpaspoort. Dat is de gebruikelijke wijze in Zuidpolder. Het CPO-kavel wordt na een peiling van de animo via een selectie aangeboden aan een (nog op te richten) vereniging. Ondanks een lastige tijd voor zelfbouwers hebben tot op heden diverse Eemnessers hun interesse getoond voor een CPO-project. Voor het CPO-project worden de komend periode de volgende stappen onderscheiden: - medio oktober 2022 publicatie voornemen voor CPO-project en uitnodiging voor bijeenkomst voor geïnteresseerden - medio november 2022 presentatie variantenstudie van het CPO kavel en concept uitgangspunten van het CPO project aan geïnteresseerden - medio december 2022 kenbaar maken van interesse door potentiële ‘CPO-ers’ en feedback op de presentatie van november - medio januari 2023 beslissing over wel/niet doorzetten CPO en in geval van positief besluit aanpassen van concept uitgangspunten naar een selectiedocument - medio maart 2023 publicatie selectiestukken en verzoek om inschrijvingen voor CPO-project - medio juni 2023 beoordeling inschrijvingen en selectie CPO vereniging (in oprichting) Na de zomer van 2023 worden contracten gesloten tussen Zuidpolder en de CPO vereniging waarna het ontwikkeltraject wordt doorgezet.

Op de volgende pagina is een concept kavelpaspoort weergegeven. Dit paspoort wordt op onderdelen nog verfijnd. Verder vindt op 24 augustus een overleg plaats met enkele aanwonenden van Zuidpolder. Dit overleg levert mogelijk nog inzichten op voor het kavelpaspoort. Eén van de bespreekpunten is bijvoorbeeld de noodzaak om het bouwvlak in het zuidwesten enkele meters op te schuiven naar het oosten zodat een doorzicht ontstaat tussen de bestaande en de nieuwe bebouwing.

Pagina 7 van 8

Afbeelding 5

Voorbeeld kavelpaspoort voor de CPO kavel

Pagina 8 van 8