Bijlage 1 Bestuursopdracht Verlegde Laarderweg-Goyergracht Zuid 1

BESTUURS/PROJECTOPDRACHT

Onderwerp: Bestuursopdracht Verlegde Laarderweg 1/Goyergracht Zuid 1 Naam bestuurlijke opdrachtgevers: Naam ambtelijk opdrachtgever:

Jacob Eek Marjolein van den Berg

Naam ambtelijk opdrachtnemer: Naam projectleider:

Ronald van den Berg Martijn Vissers/ Nander van 't Klooster

Herleid o.b.v. de DVO 2026, Opstellen en laten vaststellen bestuursopdracht voormalig tuincentrum De Bruin en mogelijk vervolg, februari 2026

Coalitieakkoord Eemnes 2022-2026. Programma 3 Ruimtelijke Ontwikkeling; Een evenwichtige toedeling van functies aan locaties, gemeente Eemnes

Datum:

Januari 2026

Akkoord opdrachtgever:

1.

Aanleiding en achtergrond

Recent heeft ISPA Vastgoed B.V. een koopovereenkomst gesloten met de eigenaar van het voormalige tuincentrum De Bruin. Hierbij is aangekondigd dat het tuincentrum zal sluiten. Er wordt een herontwikkeling voorzien met een nieuwe functie (nog nader te bepalen). Gezien de ligging en omvang is dit een kansrijke locatie voor een kwalitatieve invulling die past binnen de omgevingsvisie Eemnes. De initiatiefnemer is gevraagd een contourendocument op te stellen, waarin de eerste uitgangspunten, ambities en ruimtelijke kaders worden beschreven. Op basis daarvan kan ambtelijk worden beoordeeld wat wenselijk en haalbaar is. In de verdere uitwerking zal aansluiting worden gezocht bij de Omgevingsvisie Eemnes. De uitkomsten worden meegenomen in een te ontwikkelen Nota van Randvoorwaarden. Deze ontwikkelingen geven aanleiding een Bestuursopdracht te laten vaststellen door de raad.

2.

Probleemstelling

De huidige bestemming voorziet enkel in de exploitatie van een tuincentrum. Voor een andere invulling is een wijziging van het omgevingsplan noodzakelijk. Hierbij is een mogelijke uitwerking een bufferzone naar de A27 met bedrijvigheid/kantoren en woningbouw. De gemeente wil in dit proces vroegtijdig kaders stellen die aansluiten bij de omgevingsvisie en provinciale uitgangspunten, aangezien de locatie is gelegen buiten het verstedelijkt gebied. Hoewel gelegen in het Landelijk gebied is er sprake van Detailhandel, een stedelijke functie. Daarmee is een transformatie binnen provinciale kaders kansrijk.

3.

Doelstelling en maatschappelijke effecten

Het doel van de bestuursopdracht is om tijd en capaciteit beschikbaar te maken voor kaders van de herontwikkeling op hoofdlijnen. Het einddoel van de bestuursopdracht is een haalbare Nota van Randvoorwaarden. De kosten van de ambtelijke planbegeleiding en het noodzakelijk advies zijn binnen de Omgevingswet verhaalbaar op de ontwikkelaar. Zoals gebruikelijk wordt de gemeenteraad betrokken bij het stellen van de kaders op hoofdlijnen. De door de raad gestelde kaders zullen richtinggevend zijn voor de verdere ontwikkeling van dit gebied. Ook participatie met de omgeving 1

BESTUURS/PROJECTOPDRACHT

speelt in deze kaders een belangrijke rol.

4.

Verwacht resultaat -

5.

Afbakening en relatie tot andere projecten -

6.

Nota van randvoorwaarden voor herontwikkeling van voormalig tuincentrum De Bruin. o Haalbare en heldere kaders voor woningbouw en bedrijvigheid nabij een hub-functie in overeenstemming met de Omgevingsvisie, ter vaststelling door de raad. o Toe te passen kaders zijn: ▪ Woningbouwontwikkeling binnen de Woonvisie; ▪ Een verdeling in het programma en niet-woonfuncties; ▪ Relatie van ontwikkeling met zowel Eemnes als buurgemeente Laren gezien nabijheid; ▪ Bouwhoogte; ▪ Verharding, verdeling openbare ruimte, privaat gebied en de overgang hiertussen; ▪ Ontsluiting en mobiliteitsoplossingen in lijn met de verkeersvisie en gericht op het HOV; ▪ Gezien eerdere pogingen op deze locatie achten we (grootschalige) detailhandel hier niet passend, om de kernen vitaal te houden en een kloppend dorpshart (omgevingsvisie) te faciliteren.

Uitvoering geven aan: o Omgevingsvisie: ontwikkeling en versterken van gebied rond HOV-knooppunt; woningbouw door transformatie; bedrijfszone langs de snelweg rondom de HOV-halte intensiever te gaan benutten voor bedrijvigheid. o Verkeersvisie: nieuwe functies op goed bereikbare locaties, met mogelijkheden voor versterken HOVgebruik en deelvervoer en mobiliteit volgens het STOMP-principe.

Procesmatige randvoorwaarden

De uiteindelijke herontwikkeling zal verlopen via een wijziging van het omgevingsplan. Een BOPA-procedure is in theorie mogelijk. Dit is echter niet de voorkeur. Dit komt voort uit de provinciale begrenzing die via PPWW (Provinciaal Programma Wonen en Werken – Provincie Utrecht) aangepast wordt, dubbel werk voor het verwerken van de BOPA (in het omgevingsplan in 2032) en wensen die samenkomen (aanwezigheid van milieucontour, geen voortzetting van het tuincentrum). Gebied: Eemnes Verlegde Laarderweg/Goyergracht Zuid 1

2

BESTUURS/PROJECTOPDRACHT

Budget: Doordat grondeigendom en de ontwikkeling bij een marktpartij zit, is het niet noodzakelijk een eigen budget hieraan te koppelen; met kostenverhaal zijn de tijd en capaciteit vanuit BEL Combinatie vooruit te financieren via Eemnes, waarbij de ontwikkelaar dit aan Eemnes vergoed/Eemnes die bij de ontwikkelaar verhaalt. Stappenplan en doorlooptijd: De raad ontvangt begin 2026 deze bestuursopdracht om te komen tot een Nota van Randvoorwaarden. De raad wordt op procespunten betrokken en gevraagd de bestuursopdracht in februari 2026 vast te stellen. Het inhoudelijk traject start met een Contourendocument van de initiatiefnemer, dat dient als basis om ambities van de initiatiefnemer te toetsen aan gemeentelijk beleid en wensen. De Nota van Randvoorwaarden is het inhoudelijk eindproduct dat de raad vaststelt. • • • • •

Bestuursopdracht om Nota van Randvoorwaarden voor te bereiden; Contourendocument projectontwikkelaar; Ambtelijke sessies van initiatiefnemer met kernteam en beleidsambtenaren, afstemming met ketenpartners (provincie, waterschap, Rijkswaterstaat etc.); Participatietraject door de projectontwikkelaar met bewoners en belanghebbenden; Oplevering en vaststelling Nota van Randvoorwaarden door de raad (Q1 2027, door afhankelijkheid van marktpartij is dit onder voorbehoud).

Het te verwachten vervolg na een vaststelling van de Nota van Randvoorwaarden is vaststelling Stedenbouwkundigplan door de raad en aanmelding bij Provinciaal Programma Wonen en Werken (PPWW28). Daarna volgt de ontwerpomgevingsplanwijziging en ter inzagelegging door het college en de vaststelling van de omgevingsplanwijziging door de raad. Een omgevingsplanprocedure en de noodzakelijke onderzoeken zullen tot eind 2028 in beslag nemen.

3

BESTUURS/PROJECTOPDRACHT

Participatie Conform de Omgevingswet wordt participatie in een vroeg stadium opgezet. Zowel bewoners van Eemnes als betrokkenen uit buurgemeente Laren worden betrokken bij de herontwikkeling én bij de tijdelijke invulling van het voormalig Tuincentrum De Bruin. De initiatiefnemer stelt hiervoor een participatieplan op, waarvan de resultaten per fase worden afgewogen in de besluitvorming. Kwaliteit: Het resultaat van een Nota van Randwoorden geeft heldere en haalbare kaders, die getoetst zijn bij eigenaar/initiatiefnemer, en geeft de raad mogelijkheid om sturing te geven aan een ruimtelijk initiatief. Organisatie: Het kernteam bestaat uit: Projectleider Ruimtelijke ontwikkeling Beleidsadviseur Ruimtelijke ontwikkeling Stedenbouwkundig adviseur/landschapsarchitect Het kernteam stemt af met de ambtelijk en bestuurlijk opdrachtgever/opdrachtnemer enerzijds en de initiatiefnemer anderzijds. Het kernteam begeleidt het initiatief, bewaakt de planning en voortgang, de gemeentelijke inzet en wensen en de bestuurlijke besluitvorming. De projectorganisatie waaruit het kernteam put, bestaat uit de betrokken beleidsmedewerkers van de disciplines Wonen, Mobiliteit, Openbare Ruimte (Groen/Blauw/Grijs), en stafafdelingen Juridische zaken, Financiën, Communicatie.

Communicatie en informatievoorziening: Tussentijds worden zowel college als gemeenteraad (via college) geïnformeerd over de voortgang via informatiebrieven. Risico -

Capaciteit: 4

BESTUURS/PROJECTOPDRACHT

o

-

-

-

Risico op vertraging door onderbezetting of het ontbreken van benodigde expertise (juridisch, verkeer, milieu, stedenbouw). Tijdige beslismomenten en koersvastheid: o Als het college of de raad niet tijdig worden betrokken kan dit leiden tot bijsturing op een laat moment. o Risico op onduidelijkheid over bevoegdheden (bijv. college vs. raad bij afwijkingsbesluiten of omgevingsplanwijzigingen). Beeldvorming: o Verschuivende beeldvorming tussen ontwikkelaar, omgeving en gemeente kan leiden tot wantrouwen. o Kans dat politieke aandacht toeneemt door signalen uit de omgeving, waardoor de bestuurlijke ruimte voor het project kleiner wordt. Ambities (zowel van ontwikkelaar als gemeentelijk): o Risico dat het project vertraagt doordat uitgangspunten te laat worden gedeeld of meermaals wijzigen. o Kans op mismatch tussen gemeentelijke doelen en het programma/ontwerp van de ontwikkelaar. o Als de businesscase van de ontwikkelaar niet helder is, bestaat het risico dat plannen na een Nota van Randvoorwaarden sneuvelen of de beoogde kwaliteit onder druk komt te staan. o Discussies over kostenverhaal, anterieure overeenkomst, of bijdrage aan gemeentelijke voorzieningen kunnen vertragen.

Bijlagen: 1. Memo Tuincentrum De Bruin – College B&W aan Gemeenteraad: verstuurd aan de raad 12 november 2025

5