Aankoop Boni

BESLISVOORSTEL RAAD EEMNES Besluitvormend orgaan Gemeente Eemnes - Gemeenteraad Gemeentecode Eemnes Onderwerp Aankoop Boni Portefeuillehouder Eek, J. GEHEIM Het B&W voorstel is geheim. Einddatum geheimhouding: 01 januari 2031 Korte inhoud De Boni supermarkt aan de Torenzicht 80 heeft in 2024 de deuren definitief gesloten. De eigenaar van het gebouw heeft het pand/perceel aan de gemeente te koop aangeboden. Samen met corporatie De Alliantie is een plan gemaakt voor de sloop van het pand en de bouw van 21 huurwoningen. Besluiten De raad besluit: 1. In te stemmen met de aankoop van het perceel van de voormalige Boni en deze door te verkopen aan de Alliantie. 2. Een krediet beschikbaar te stellen van € 1.095.000 3. In te stemmen met de verkoopprijs aan de Alliantie 4. De Reserve Sociale woningbouw in te zetten voor de koop van de voormalige Boni. 5. Voor de dekking van het negatieve resultaat van € 125.857 een beroep te doen op de algemene reserve en in een later stadium, als de Reserve Sociale Woningbouw weer op peil is, deze gelden tot een bedrag van € 125.857 over te hevelen naar de algemene reserve. 6. De 3e begrotingswijziging 2026 ‘Aankoop Boni’ vast te stellen. Pagina 1 van 5

Aanleiding voorstel In Eemnes is er behoefte aan betaalbare woningen. Naast uitbreiding van Eemnes noordelijk en zuidelijk van Eemnes, wordt gekeken naar mogelijkheden om binnen de bebouwde kom woningen toe te voegen. De locatie Boni is zo’n inbreidingsmogelijkheid, en deze locatie maakte ook deel uit van het locatieonderzoek woningbouw. Doel Door de realisatie van 21 betaalbare woningen in Eemnes komt de gemeente een stap dichterbij haar beleidsdoelstellingen op het gebied van Wonen; voor iedere Eemnesser een passende woning. Op deze locatie kunnen14 sociale huurappartementen en 7 middeldure huurwoningen worden gerealiseerd Toelichting besluit (argumenten)

1.1 De bouw van huurwoningen bij de Boni kan gezien worden als laatste fase van de realisatie van het dorpshart (Minnehof) Naast het creëren van een nieuw dorpshart in Eemnes (een nieuw centrum), was het concentreren van de winkels in Eemnes en hiermee het opheffen van de winkelvoorziening bij Torenzicht doelstelling van de gemeente bij de realisatie van de Minnehof. Verplaatsing van winkels van het voormalige winkelcentrum Torenzicht naar het dorpshart ging op vrijwillige basis. Uiteindelijk heeft de Boni toen ter tijd besloten om de winkel niet naar het dorpshart te verplaatsen maar in het oude winkelcentrum Torenzicht te blijven. Bij Torenzicht bleef alleen de Boni over, de andere winkels zijn verplaatst of zijn gestopt. De bebouwing van Torenzicht is toen gesloopt en daarvoor in de plaats zijn woningen gekomen. Omdat de Boni op locatie bleef, is een relatief grote parkeerplaats bij Torenzicht aangelegd. Dat de Boni nu toch wordt gesloopt en dat hiervoor huurappartementen worden gebouwd, is dus feitelijk de laatste fase van het project Dorpshart (Minnehof). Het is de afronding van de bouw van woningen bij Torenzicht.

1.2 Het bestemmingsplan voorziet in woningbouw op de locatie Boni In het omgevingsplan (voorheen bestemmingsplan Kern) heeft de locatie Boni de bestemming detailhandel. Hiernaast geldt een zogenaamde wijzigingsbevoegdheid (wrozone 8 van het bestemmingsplan). Op grond van deze wijzigingsbevoegdheid kunnen er acht woningen worden gebouwd met een goot- en nokhoogte van 6 meter en 10 meter.

1.3 Bij het project Dorpshart (Minnehof en woningen Torenzicht) ontbraken huurwoningen. Daar komen we nu aan tegemoet. Bij de realisatie van het Dorpshart (Minnehof) en de bouw van woningen bij Torenzicht, zijn geen (sociale) huurwoningen opgenomen. Dat deel van het programma miste dus nog. Wij kiezen er daarom voor om niet 8 vrije sector woningen te bouwen conform de wijzigingsbevoegdheid, maar te kiezen voor betaalbare woningen in de huursector. Pagina 2 van 5

1.4 In Eemnes is behoefte aan sociale huurwoningen en betaalbare huurwoningen In de Woonvisie is opgenomen dat er in Eemnes grote behoefte is aan sociale huurwoningen en betaalbare huurwoningen. De Alliantie geeft aan voorkeur te hebben voor 14 sociale huurwoningen en 7 betaalbare huurwoningen (met een huur vanaf € 950,- per maand). Het percentage sociale huur in Eemnes blijft nog achter op de doelstellingen en ook huurwoningen in het middensegment zijn hard nodig. Dit programma sluit dan ook aan bij het woonbeleid van Eemnes.

1.5 De locatie is geschikt voor de bouw van appartementen voor senioren en kleine huishoudens. De locatie van de voormalige Boni nabij het centrum in Eemnes is bij uitstek geschikt voor senioren. Samen met de Alliantie is gekeken naar de mogelijkheden. Er is een massastudie gemaakt waaruit blijkt, dat op de plek 21 appartementen kunnen worden gebouwd van ca. 50 tot 60 m2 (voor senioren met twee slaapkamers). De appartementen zijn geschikt voor een mix van senioren en kleine huishoudens.

1.6 De massastudie geeft een beeld van de mogelijkheden. Een massastudie is een zeer globaal bouwplan, bedoeld om de fysieke mogelijkheden te verkennen. Het heeft dus vooral geen betrekking nog op architectuur. Op basis van deze massastudie (bijlage 1) worden aan de zuidkant van het perceel, dus richting de Torenzicht, appartementen gebouwd alsmede aan de oostkant van het perceel, richting de parkeerplaats. De goot- en nokhoogte van de bebouwing is conform de wijzigingsbevoegdheid van het bestemmingsplan Kern (6 en 10 meter). De bebouwing bestaat uit drie lagen, waarvan de bovenste laag in de kap zit. Op het achter terrein komen bergingen.

1.7 Investeringen in het openbaar gebied zijn beperkt. Op grond van de richtlijnen van de CROW is een parkeerberekening gemaakt (bijlage 2). Hieruit blijkt dat de pareerbehoefte voor de appartementen, ten opzichte van de parkeerbehoefte voor de supermarkt, afneemt. Er zullen daarom in principe geen nieuwe parkeerplaatsen aangelegd hoeven worden. Aan de zijde van de Torenzicht (zuidkant) liggen bij de voormalige laad en los zone van de supermarkt, stelconplaten. Deze worden verwijderd en daarvoor in de plaats komen 2 of 3 parkeerplaatsen terug. Verder is het riool van Torenzicht recent vernieuwd en kunnen de woningen eenvoudig worden aangesloten. De investeringen in het gebied voor woonrijp maken zijn daarom beperkt.

2.1 Het plan heeft een onrendabele top. Dit tekort kan gedekt worden uit de reserve sociale woningbouw. We hebben in Eemnes een reserve sociale woningbouw. In deze reserve worden gelden gestort van ontwikkelingen (afdracht) waar te weinig betaalbare woningen worden gebouwd en gelden die worden gestort voor boetes van anti-speculatiebedingen. Zie Pagina 3 van 5

verder onder het kopje financiën.

2.2 Verkoop aan Alliantie wordt belast met overdrachtsbelasting, gemeente is vrijgesteld De gemeente koopt en verkoopt onroerend goed zonder dat er een handeling wordt verricht. De overdracht is daarom belast met overdrachtsbelasting. De gemeente is daarvan echter vrijgesteld. De Alliantie moet wel overdrachtsbelasting betalen. Vastgesteld wettelijk- en beleidskader Woonvisie Eemnes met zorgcomponent 2024-2028, Locatieonderzoek Woningbouw, realisatie Dorpshart, bestemmingsplan Kern Relatie BEL-gemeenten en BEL Combinatie N.v.t. Kanttekeningen

1.1 De ruimtelijke procedure kan voor vertraging zorgen Het aantal omwonenden is beperkt en dat de Boni ooit zou vetrekken of sluiten was, mede door de wijzigingsbevoegheid van het bestemmingsplan, redelijk voorzienbaar. De bouwhoogte is daarnaast conform een ‘gewone’ woning. Toch is niet uit te sluiten dat de ruimtelijke procedure afwijkt van het omgevingsplan of een wijziging van het omgevingsplan, tijd gaat kosten.

1.2 De bovenwoning van de Boni is verhuurd Boven de voormalige Boni zit een regulier verhuurde woning. De bewoners hebben recht op huurbescherming. Met deze huurders is een aantal keren gesproken. Zij zijn op zich bereid om te verhuizen als ze een voor hen geschikte woning krijgen toegewezen. Alliantie is bereid om deze bewoners te herhuisvesten. De gesprekken daarover zijn gaande.

1.4 De Compensatieregeling betaalbare woningen niet van toepassing Vanaf 15 juni 2021 geldt de Compensatieregeling betaalbare woningen. Met dit Compensatiefonds heeft de gemeente een middel om te stimuleren dat het aantal betaalbare huurwoningen in de gemeente wordt vergroot. Het Compensatiefonds kan dus worden ingezet om de realisatie van betaalbare huurwoningen binnen de gemeente te bevorderen. Door middel van deze regeling kan de gemeente subsidie verlenen voor het bouwen van betaalbare huurwoningen. De regeling is in dit kader niet van toepassing omdat de gemeente niet zich zelf kan subsidiëren. Overigens sluit de doelstelling van de compensatieregeling wel goed aan bij de reden dat wij de Boni aankopen.

1.5 sloop- en saneringskosten komen voor rekening van eigenaar De Alliantie koopt via de gemeente het perceel inclusief het bestaande gebouw. Met de eigenaar is wel afgesproken, dat de kosten van sloop en de kosten van sanering van een Pagina 4 van 5

kleine bodemverontreiniging voor rekening van de eigenaar komen. Deze bedragen worden van de verkoopprijs afgetrokken en in de koopovereenkomst wordt vastgelegd, dat meer of minder kosten worden verrekend met de huidige eigenaar. Financiën De aankoop en verkoop is onrendabel. Het tekort kan gedekt worden uit de Reserve sociale Woningbouw en de algemene reserve. Op het moment dat de Reserve Sociale Woningbouw op peil is, kan een bedrag van € 125.857 (dat uit de algemene reserve wordt gehaald), uit de Reserve Sociale Woningbouw worden overgeheveld naar de algemene reserve. Begrotingswijziging nodig? Ja Uitvoering Met de eigenaar zal een koopovereenkomst worden gesloten. Daarnaast zal het bouwplan door de Alliantie nader uitgewerkt worden en kan een ruimtelijke procedure worden gestart. De Alliantie zal overleg voeren met de huurder. Communicatie Omwonenden worden geïnformeerd over de aankoop van het pand, de raadsvergadering hierover en de massastudie. Bijlagen 0. Concept besluit 1. Massastudie 2. Parkeerberekening 3. 3e begrotingswijziging 2026 ‘Aankoop Boni’. Registratiedatum 22 december 2025

Pagina 5 van 5