Aangepast schetsontwerp woningbouw Streefoordlaan

OPINIËREND STUK COMMISSIE RUIMTE EEMNES

Besluitvormend orgaan Gemeente Eemnes - Gemeenteraad Gemeentecode Eemnes Onderwerp Aangepast schetsontwerp woningbouw Streefoordlaan Portefeuillehouder Th. Reijn (Eemnes) Openbaar Ja Wat wordt concreet aan de Commissie Ruimte gevraagd? De meningen en gevoelens van de Commissie Ruimte te peilen ten aanzien van het aangepaste schetsplan om twee gebouwen met in totaal 17 huurappartementen (8x sociaal, 3x laag en 6x middelduur) aan de Streefoordlaan 12, 14, 16 en 18 te realiseren. Aanleiding / omschrijving Het College van Kerkrentmeesters van de hervormde gemeente Eemnes en de Diaconie van de hervormde gemeente Eemnes hebben eerder de wens uitgesproken om aan de Streefoordlaan 12, 14, 16 en 18 twee gebouwen te realiseren met huurappartementen. Het plan is strijdig met het geldende bestemmingsplan Kern Eemnes 2012 en 1e partiele

herziening Kern Eemnes. Deze locatie is nu bebouwd met twee vrijstaande woningen, waarvan één karakteristieke woning (welke beeldbepalend/beeld ondersteunend is en waarvan sloop mogelijk is), en een 2-onder-1-kapwoning. Daarnaast bevinden zich enkele bijgebouwen op de percelen. In de Commissie Ruimte van vorig jaar april 2021 is het eerste schetsplan besproken, waarbij het plan toen was om in totaal 18 (sociale) huurappartementen te realiseren. Pagina 1 van 6

Het plan is nu aangepast naar 17 levensloopbestendige twee- en driekamerhuurappartementen met een woonoppervlakte per appartement van 60 tot 75 m2 in de sociaal, laag en middelduur. Elk appartement krijgt op eigen terrein een bergruimte en plek voor de kliko’s. Voordat het schetsplan helemaal wordt uitgewerkt wordt in uw Commissie gepeild of er voor het aangepaste schetsplan voldoende draagvlak is. Als blijkt dat er voldoende draagvlak is kan dit aangepaste schetsplan door de initiatiefnemer verder worden uitgewerkt. Uiteindelijk is de gemeenteraad het bevoegd gezag om voor een dergelijke ontwikkeling een bestemmingsplan/omgevingsplan vast te stellen, dan wel een verklaring van geen bedenkingen af te geven. Overeenkomsten en verschillen Het schetsplan wat nu voorligt betreft twee appartementengebouwen met in totaal 17 huurappartementen (8x sociaal, 3x laag en 6x middelduur), waarbij de huurprijzen conform de Woonvisie 2019-2023 als volgt zijn: Categorie 1: 8 sociale woningen met een huur tot € 720,00 (47,05%).

Categorie 2: 3 woningen lage huur tussen de € 720,00 en € 825,00 (17,65%).

Categorie 3: 6 woningen middeldure huur tussen de € 825,00 en € 1000,00 euro (35,3%). De genoemde huurprijzen betreffen het prijspeil 2019 en worden jaarlijks geïndexeerd. Dit is ten opzichte van de bestaande situatie een toename van 13 woningen. Ten opzichte van het eerdere schetsplan zijn de volgende wijzigingen aangebracht: -

Het plan is van 18 wooneenheden gereduceerd tot 17 wooneenheden.

-

De toegangsweg naar het parkeerterrein aan de ‘achterzijde’ van het gebouw is verplaatst naar de noordzijde langs Streefoordlaan 10 waarmee de verkeersafwikkeling dichterbij de Laarderweg is.

-

De toegangsweg aan de zijde van Streefoordlaan 10 zal worden voorzien van een

-

Er zijn twee laad- en losplekken geprojecteerd op het plangebied ten gunste van

groene haag. de verbreding van het wegprofiel, de verkeersveiligheid en doorgang van het verkeer. -

Naast de hoofdentree aan de Streefoordlaan is tevens een entree toegevoegd aan de achterzijde van de gebouwen om de relatie van het parkeerterrein -en de hieraan gelegen buitenbergingen- tot de toegang van het gebouw te verbeteren.

-

De buitenbergingen zijn ontsloten vanaf het eigen terrein en goed bereikbaar vanaf de entrees aan de achterzijde van de gebouwen.

-

De opstelplaatsen van de kliko’s zijn geïntegreerd met de buitenbergingen.

-

In de entreehal van de gebouwen is ruimte gereserveerd voor scootmobielen.

-

Beide woongebouwen worden voorzien van personenlift waardoor het plan volledig levensloopbestendig zal zijn.

Pagina 2 van 6

In onderstaande paragrafen komt een aantal thema’s aan bod met een onderbouwing. Standpunt college

Het college staat positief tegenover dit aangepaste schetsplan. Het college heeft vorig jaar de Commissie Ruimte laten weten in beginsel positief tegenover woningbouw op deze locatie te zijn. Het college staat ook positief tegenover het aangepaste schetsplan. De planlocatie is gelegen binnen het bestaand bebouwd gebied en binnen een bestaand woongebied. De functie wonen is passend op deze locatie en passend binnen de woonvisie en de uitkomsten van het woningbehoefteonderzoek. De maximale bouwhoogte van dit schetsplan bedraagt ca. 8,7 meter. Voor de bestaande woningen is een bouwhoogte van 10 meter toegestaan op grond van het bestemmingsplan. Zie tevens onderstaande argumenten. Woningbehoefte

Er is behoefte aan huurappartementen in Eemnes. In de door de raad vastgestelde Woonvisie 2019-2023 staat dat er behoefte is aan betaalbare, duurzame en levensloopbestendige woningen in Eemnes. Er is een groeiende vraag naar woningen voor één- en tweepersoonshuishoudens. Tevens is in deze Woonvisie vastgelegd dat de gemeente 40% van de totale nieuwbouwproductie wil laten bestaan uit nultredenwoningen voor zowel starters als senioren. Ook uit het vorig jaar uitgevoerde woningbehoefteonderzoek blijkt dat er behoefte is aan uitbreiding van de huurvoorraad en aan de bouw van appartementen. Uit dit onderzoek blijkt dat tussen 2025-2030 de vraag naar appartementen in huur in het middensegment 10 appartementen zijn. Het voorstel is om in dit plan 9 appartementen in het middensegment te realiseren. Het aangepaste schetsplan voldoet aan de Woonvisie 2019-2023 en de uitkomsten van het woningbehoefteonderzoek. Ligging planlocatie

De locatie ligt centraal en nabij voorzieningen. Uit de Woonvisie 2019-2023 komt ook naar voren dat de bevolkingssamenstelling van Eemnes de komende jaren verandert. De bevolking veroudert en het aandeel één- en tweepersoonshuishoudens neemt toe. Het streven is 40% nultredenwoningen, bij voorkeur binnen een maximale rollatorafstand van 500 meter van voorzieningen (Minnehoef en Huis van Eemnes). De locatie Streefoordlaan ligt op slechts een loopafstand van ongeveer 700 meter van genoemde voorzieningen. Toewijzingscriteria

De appartementen worden aan Eemnessers verhuurd. Het betreft een particuliere ontwikkeling. Om die reden zullen de woningen niet via Woningnet worden aangeboden voor verhuur. De initiatiefnemer geeft aan dat wel voor 100% voor Eemnessers gebouwd wordt. Over de toewijzingscriteria zullen door de initiatiefnemer en de gemeente nadere afspraken worden gemaakt.

Pagina 3 van 6

Welstand

De welstandscommissie heeft eerder ingestemd met de hoofdopzet van het bouwplan. Het schetsplan van vorig jaar is informeel voorgelegd aan de BEL Commissie Ruimtelijke Kwaliteit. Deze commissie heeft aangegeven dat het woonprogramma wel afwijkend is van de omgeving, maar niet ondenkbaar is. Geadviseerd werd om het openbaar groen te laten aansluitend op de woningen en/of binnen het straatprofiel te situeren. Vanuit de commissie werd gevraagd of de footprint van de gebouwen kleiner kon, waarbij wellicht de bergingen niet inpandig, maar op het achter terrein gesitueerd zouden worden. Geadviseerd werd om in de verschijningsvorm meer het beeld van individuele panden na te streven met ondergeschikte toevoegingen. Bij het aangepaste plan is rekening gehouden met de opmerkingen van de welstandscommissie. Het hoofdvolume is compacter geworden en de bergingen zijn op het achter terrein gesitueerd. Ook hebben de appartementen nu een meer individuele verschijningsvorm en is de kapvorm aangepast t.b.v. het "opknippen" van het volume en is de verdeling van de gevels aangepast. Het parkeren is doorgeschoven naar het achter terrein en aan de voorzijde (langs de Streefoordlaan) is nu een grotere groenstrook gesitueerd met twee langparkeerplaatsen voor pakketbezorgers.

Wanneer blijkt dat in de Commissie Ruimte voldoende draagvlak is voor het aangepaste schetsplan zal het plan voor advies worden voorgelegd aan de welstandscommissie. Participatie

In het kader van participatie is met omwonenden gesproken. De initiatiefnemer heeft voor omwonenden op 30 juni 2021 een informatieavond gehouden. Over het eerdere ingediende plan zijn door raadsleden en omwonenden opmerkingen gemaakt en kritieken & suggesties gedaan. Al deze opmerkingen zijn benoemd onder het kopje: “overeenkomsten en verschillen" en zijn verwerkt in het aangepaste plan wat nu voorligt. Verkeer

Er is een verkeersrapport opgesteld door Ingenieursburo BOOT De herontwikkeling leidt tot een wijziging in de hoeveelheid autoverkeer en parkeerdruk. Om die reden is er een verkeersrapport opgesteld. Voor het verkeer van en naar het plangebied is primair één route aanwezig, vanuit het plangebied via de Streefoordlaan naar de Laarderweg. Uit dit verkeersrapport blijkt dat gezien door de geringe toename als gevolg van de twee te realiseren appartementengebouwen kan worden geconstateerd dat het wegennetwerk de relatief beperkte toename aan verkeersbewegingen eenvoudig kan opvangen. Gezien de geringe toevoeging van verkeer zijn ter plaatse van de aansluiting op de Laarderweg, en voor de afwikkeling van het verkeer op de Laarderweg geen problemen te verwachten.

Pagina 4 van 6

De Streefoordlaan is onderdeel van de schoolfietsroutes naar de scholen aan het Vierkante Bosje. Veel schoolgaande fietsers vanuit het gebied ten noorden van de Laarderweg gaan via de Streefoordlaan naar de Clusterschool. Voor het passeren van een tegemoetkomende fietser is voldoende ruimte beschikbaar. Op het moment dat twee fietsers naast elkaar rijden is de ruimte beperkt. Net zoals bij het passeren van 2 auto’s onderling is dit niet ideaal, maar passeren is wel mogelijk.

De ontsluiting gaat alleen via de Streefoordlaan In theorie is het mogelijk om het nieuwbouwplan op het Vierkante Bosje aan te sluiten. De winst die hiermee behaald wordt is beperkt, hiermee valt de route niet meer samen de fietsroute, maar gaat deze wel door een schoolzone met de daarbij behorende drukte rondom de breng en haaltijden. Vooral de voetgangersbewegingen van leerlingen die met de auto gebracht worden en de weg moeten oversteken zijn hierbij een risico, ook de diverse manoeuvres van het aankomende en vertrekkende verkeer is een negatieve factor. Het kiezen voor deze ontsluiting is tevens onlogisch omdat de woningen geadresseerd zullen zijn aan de Streefoordlaan en de kans op zoekverkeer hiermee toeneemt. Vanuit verkeerskundig oogpunt heeft het ontsluiten via het Vierkante Bosje dan geen meerwaarde. Ook zal ontsluiting via het Vierkante Bosje leiden tot bezwaren van bewoners van het Vierkante Bosje. Tot slot moet nog benoemd worden dat in het verleden, tijdens de realisatie van de Clusterschool, vanuit de raad is toegezegd naar de bewoners van de Streefoordlaan dat de verkeersafwikkeling van de Clusterschool alleen via het Vierkante Bosje zou verlopen.

Parkeren op eigen terrein De parkeervraag voor auto’s van bewoners en bezoekers kan op goede wijze binnen het plangebied op eigen terrein worden opgelost en voldoet aan de gestelde paarkeernorm. Daarnaast wordt een opstelruimte gecreëerd voor bezorgdiensten waarmee tijdelijk stoppen op de rijbaan niet nodig is. Het verkeersrapport is voorgelegd aan de verkeersdeskundige van de BEL Combinatie en die kan op basis van deze rapportage een positief advies uitbrengen. Karakteristieke woning

De vrijstaande houten woning heeft de aanduiding ‘karakteristiek’. De vrijstaande houten woning in het plangebied heeft op grond van het vigerende bestemmingsplan de aanduiding 'karakteristiek', wat betekent dat deze woning beeldbepalend of een beeldondersteunend onroerende zaak is. In de regels van het bestemmingsplan is aangegeven dat ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek' geldt: instandhouding, bescherming en herstel van waardevolle bebouwingskenmerken en elementen. Het slopen van dit pand kan op grond van het bestemmingsplan, mits hiervoor een omgevingsvergunning om te slopen voor wordt afgegeven. Gelet op de behoefte aan nieuwe woningen in deze huurcategorie is het aanvaardbaar, nadat een

Pagina 5 van 6

positief advies van de BEL Commissie Ruimtelijke Kwaliteit is afgegeven, deze karakteristieke woning te slopen. Vervolgtraject en uitvoering

Het plan wordt na een meerderheid in de Commissie Ruimte verder uitgewerkt. Het is in dit stadium van planontwikkeling te vroeg om het plan op alle aspecten te beoordelen. Vanwege de toename van 13 woningen is wel sprake van een stedelijke ontwikkeling, die aan de Ladder voor Duurzame ontwikkeling getoetst moet worden, waarbij ook afstemming met de Regio Eemland noodzakelijk nodig. Daarnaast zullen omgevingsonderzoeken uitgevoerd moeten worden in het kader van de planologische procedure, zoals bijvoorbeeld een asbestonderzoek, bodemonderzoek en flora en faunaonderzoek. Wanneer de commissie positief is over dit schetsplan zal het plan verder uitgewerkt worden. Te zijner tijd zal dit uitgewerkte plan aan de commissie en raad worden voorgelegd in het kader van de ruimtelijke procedure. Aanvullend zal met de initiatiefnemer nadere afspraken worden gemaakt voor het participatietraject. Financiën De gemeentelijke kosten van de procedure worden bij de initiatiefnemers in rekening gebracht. Met de initiatiefnemer zal na verdere uitwerking van het plan een (anterieure) exploitatie- (kostenverhaal) en planschadeovereenkomst gesloten moeten worden. Bijlagen 1. Schetsontwerp nieuwbouw 17 appartementen d.d. 10 december 2021 2. Toelichting projectplan d.d. 10 december 2021 3. Verkeersrapport extern Steller (kloma) Registratiedatum 16 februari 2022

Pagina 6 van 6