2021 05314 Memo Prijscategorieën Eemnes Brink 2021 07 07

MEMO ONDERWERP PROJECT DATUM REFERENTIE AAN TER ATTENTIE VAN VAN

01

Memo prijsindexatie woningen gemeente Eemnes Prijsindexaties de Hilt 9-7-2021 B001618/210708/BM/ISO:TK/IJ Gemeente Eemnes Huub de Jong Brink Management / Advies

Probleemstelling

De Woonvisie van gemeente Eemnes1 is in 2019 vastgesteld als kader voor het woonbeleid binnen de gemeente. Het uiteindelijke doel van de Woonvisie is om afstemming tussen de woonwensen van de inwoners en de aangeboden producten te vinden. In de Woonvisie zijn afspraken gemaakt rondom de verschillende prijsklassen binnen de gemeente (zie afbeelding 2). Een belangrijk element daarin is de afspraak rondom de indexatie van de grenzen van de prijscategorieën. Koopprijzen worden conform de Woonvisie jaarlijks geïndexeerd met de Consumentenprijsindex (CPI) van het CBS. Bekend is dat de huizenprijzen recent een stuk harder zijn gestegen dan de CPI en dat er de laatste jaren een wig is ontstaan tussen de maximale (geïndexeerde) prijzen uit de Woonvisie en de daadwerkelijke prijzen op de woningmarkt. Zie ook de afbeelding hiernaast waarin de stijging van de gemiddelde huizenprijzen in Nederland en de CPI vanaf 2015 zijn uitgezet.

Afbeelding 1: huizenprijzen vs. CPI (2015 = 100). Bron : CBS Statline

Hierdoor komt het voor dat gemeente Eemnes in de praktijk lagere verkoopprijzen hanteert om te (blijven) voldoen aan haar eigen Woonvisie. Wij zien dit ook bij meerdere gemeenten in Nederland gebeuren. Een kunstmatig lage verkoopprijs zorgt voor een aantal onwenselijke ‘incentives’ bij potentiële kopers. Niet alleen biedt het de kans voor speculatie, maar de gemeente loopt ook grondopbrengsten mis die anders ten gunste van de gemeente waren gekomen. Toch wil elke gemeente graag een product aanbieden voor kopers met een beperkt budget, waarbij er bewust voor gekozen kán worden om een lagere verkoopprijs te hanteren dan marktconform op dat moment. Zeker bij projecten waar al afspraken zijn gemaakt over een verdeling van de woonproducten in verschillende prijscategorieën loopt de gemeente tegen het feit aan dat de daadwerkelijke prijzen in de markt inmiddels substantieel afwijken van hetgeen is vastgelegd in de Woonvisie.

1

Woonvisie Eemnes 2019-2023 met doorkijk tot 2030 – Gemeente Eemnes - 2019

De gemeente heeft Brink gevraagd om, gezien de situatie die nu specifiek ontstaat bij project De Hilt, haar te adviseren hoe om te gaan met deze ontstane situatie. De geïndexeerde maximale prijzen voor 2021 liggen inmiddels (inclusief indexatie) op de volgende niveaus:  Categorie 1: max. € 230.000 VON (inschatting)  Categorie 2: max. € 285.500 VON  Categorie 3: max. € 343.500 VON  Categorie 4: >€ 343.500 VON

Afbeelding 2: prijscategorieën Eemnes (bron: Woonvisie Eemnes)

Sturing aan de voorkant In deze kwestie moet voorop worden gesteld dat dit fenomeen zich over het algemeen voordoet bij lopende en toekomstige projecten waar aan de voorkant al afspraken zijn gemaakt over de maximale verkoopprijzen van de woningen tussen de betrokken partijen. Daar waar nog kan worden gestuurd op (met name) de omvang van woningen kan, bij de wens om de prijscategorieën in stand te houden, nog worden besloten om woningen met een kleiner gebruiksoppervlak te realiseren. Zo wordt alsnog een woonproduct gerealiseerd dat binnen de kaders van de Woonvisie past. Mogelijk, maar zeker niet altijd, treedt er een verlies in grondwaarde op als er voor kleinere woningen gekozen wordt. In de ontwikkeling kan vervolgens weer extra (grond)waarde worden teruggevonden in de mogelijkheid om meer (kleinere) woningen te realiseren in hetzelfde plangebied. Aan de voorkant sturen op een product dat past bij de financiële kaders uit de Woonvisie behoort dus altijd tot de mogelijkheden. N.B.: daarbij moeten dan wel passende afspraken worden gemaakt over de indexatie van deze prijzen op het moment dat de huizenprijzen harder stijgen dan dat de index conform CPI doet. Oplossingsrichtingen Brink ziet in de basis een vijftal instrumenten/oplossingsrichtingen die voor de gemeente interessant kunnen zijn (en ook in combinatie toe te passen zijn).

Het doel daarbij zou moeten zijn om altijd aan te blijven sluiten bij de huidige woningmarkt in combinatie met de wens om betaalbare woningen te blijven bouwen.  Optie 1: prijscategorieën bijstellen met ingroeimodel Een eerste denkrichting kan zijn om met een in- en uitgroeimodel langzaam de kloof tussen de daadwerkelijke huizenprijzen en prijscategorieën te dichten. Een eenmalige bijstelling van de prijscategorieën is ook een optie, maar vaak wordt gekozen voor een geleidelijke overgang. Voor de prijscategorieën wordt dan gekozen voor een gelijkmatige ingroei waarbij de daadwerkelijke huizenprijzen steeds ‘leidender’ worden gemaakt. Op het moment dat de prijzen weer in lijn zijn met de daadwerkelijke prijzen in de markt, kan worden gekozen voor een indexatie die passender is dan de CPI. Denk hierbij bijvoorbeeld aan een (lokale) woningmarktindex van bijvoorbeeld de NVM, het Kadaster of het CBS.

PAGINA

2 van 4

 Optie 2: instandhouding prijscategorieën i.c.m. anti-speculatiebeding De gemeente kan ook een voorkeur hebben om bewust niet af te (willen) wijken van de prijscategorieën uit de Woonvisie. Om te voorkomen dat kopers vervolgens woningen gelijk weer op de markt aanbieden tegen hun marktconforme prijs, kan een anti-speculatiebeding en/of zelfbewoningsplicht worden ingezet. Dit voorkomt dat kopers de woning in de eerste jaren gelijk weer doorverkopen en ook daadwerkelijk zelf in de woningen moeten gaan wonen. Dit laatste weert met name beleggers. Aandachtspunt hierbij is wel dat op het moment dat de opgelegde restricties vervallen, de waardevermeerdering alsnog toekomt aan de eigenaar van de woning. Dit gaat ten koste van de opbrengsten van de ontwikkelaar en/of gemeente. Indien het een ontwikkelaar betreft, had deze ook meer voor de betreffende grondpositie kunnen betalen aan de gemeente.  Optie 3: eenmalige bijstelling prijscategorieën, zelfde methodiek Als derde variant kan worden gedacht aan een eenmalige bijstelling van de prijscategorieën, maar vervolgens wel met instandhouding van de indexatiemethodiek conform de CPI.

In combinatie met een periodieke analyse (intern of extern) die toeziet op de marktconformiteit van de geïndexeerde prijscategorieën, wordt vervolgens duidelijk of het noodzakelijk blijkt om de categorieën opnieuw bij te stellen Dit zou op korte termijn het probleem van het gat tussen de Woonvisie en de markt oplossen, maar kent op de (middel)lange termijn het risico dat hetzelfde fenomeen optreedt als nu het geval is. Een voordeel van deze optie is dat de methodiek die eerder is vastgelegd in de basis niet wijzigt, maar eenmalig wordt bijgesteld.  Optie 4: bijstelling product Een vierde optie is om (indien de sturingsmogelijkheden er nog zijn) genoegen te nemen met een minder product in kwaliteit en/of omvang. Op deze manier kan de mismatch tussen de producten en de prijscategorieën grotendeels of geheel worden overbrugd. Dit raakt ook gelijk aan de toelichting op de sturingsmogelijkheden die er aan de voorkant nog in projecten zit.  Optie 5: sociale koop in bestemmingsplan Door woningen te bestemmen als sociale koopwoning in het bestemmingsplan2 legt de gemeente de verplichting (harde eis) op om een minimaal aandeel koopwoningen in een prijsklasse tot €200.000 v.o.n. te realiseren. Gedurende minimaal 10 jaar blijven de woningen vervolgens onder deze maximale prijs.

De beschikbaarheid van betaalbare koopwoningen blijft zo de eerste 10 jaar ook gegarandeerd voor opvolgende kopers. Let wel: deze maatregel biedt geen oplossing voor alle prijsklassen die in de Woonvisie worden gehanteerd, en ziet slechts toe op de goedkopere woningen. Oplossingen in de verschillende niveaus/stadia De aangedragen opties zijn ook in te delen naar type project en/of stadium waarin afspraken over gronduitgifte zich bevinden. Beleidsniveau  Zo is het aanpassen van de prijsklassen (optie 1 + 3) een duidelijke oplossing op beleidsniveau.  Hetzelfde geldt voor het opnemen van sociale koop in het bestemmingsplan (optie 5).

2

Zie ook: Sociale koopwoningen in het bestemmingsplan – Platform31 – oktober 2019

PAGINA

3 van 4

Projectniveau  Op het moment dat het programma nog moet/kan worden aangepast, en ook wordt gedaan (optie 4), is dit een duidelijke keuze op projectniveau.  Op het moment dat het programma al definitief is, en er nog ruimte is in de onderhandelingen om afspraken over de prijs te maken, pas dan de prijsafspraken aan. Al dan niet in combinatie met een nacalculatie op basis van een werkelijke index in plaats van de CPI (optie 1).  Indien bewust wordt gekozen voor mismatch tussen prijs en product (optie 2 en 4), pas dan altijd anti-speculatieafspraken toe ter voorkoming van misbruik. Een dergelijk beding kan zich in de tijd afbouwen. Denk aan een afbouwende boete die afhankelijk is van het moment van verkopen in de periode van het beding.  Ook kan worden gedacht aan een zelfbewoningsplicht/terugleverplicht/eerste recht van (terug)koop, in combinatie met een boete bij niet nakomen (optie 2).

Advies (algemeen) Brink ziet bij meerdere gemeenten met beleid op prijscategorieën voor nieuwbouwprojecten het fenomeen ontstaan dat de prijscategorieën afwijken van de snel stijgende prijzen op de woningmarkt. De ontstane wig tussen deze prijzen zorgt voor vervelende incentives voor kopers en gemeente, en moeilijk te verantwoorden beleidskeuzes in projecten. Brink heeft in dit memo een aantal instrumenten/oplossingen aangereikt die de gemeente ter beschikking heeft om deze problematiek aan te pakken. In algemene zin heeft de gemeente er baat bij dat de prijsklassen aansluiten bij de woningmarkt. Vanuit die gedachte is het logisch om een transitieperiode/eenmalige bijstelling te kiezen van de prijsklassen, om deze weer op het juiste niveau te krijgen, met de keuze voor een beter passende indexatiemethodiek die (achteraf) een realistisch beeld geeft van de stijging/daling van de huizenprijzen. Ook dan kan de gemeente er nog voor kiezen om bewust de bouw van goedkope(re) woningen te stimuleren door deze op te nemen in het bestemmingsplan. Met deze combinatie van instrumenten stuurt de gemeente tegelijkertijd op realistische prijsklassen én betaalbare woningen. Advies (De Hilt) Project De Hilt bevindt zich in een latere fase van het project.

Specifiek is de vraag welke prijzen realistisch gezien moeten worden gehanteerd voor De Hilt, rekening houdend met het voorgaande en de achterblijvende indexatie van de prijscategorieën. Hogere verkoopprijzen hebben immers ook een directe invloed op de grondprijs, en daarmee ook de gemeentelijke financiën. Zeker met de stijgende bouwkosten staan de grondprijzen in de grondexploitatie onder druk. In lijn met het voorgaande adviseren we specifiek voor De Hilt om een eenmalige indexatie te hanteren, die tussen de maxima van de prijscategorieën en de marktconforme prijzen ligt, in combinatie met een anti-speculatiebeding en/of of zelfbewoningsplicht. Dit zou specifiek voor dit project een (tijdelijke) middenweg zijn, waarbij én de woningen relatief betaalbaar blijven, én realistischere verkoopprijzen worden gehanteerd. Daarnaast weert het beleggers en heeft de gemeente de instrumenten in stelling gebracht om onbedoelde verrijking van de eerste huiseigenaren tegen te gaan. Dit geeft de gemeente dus een directe financiële impuls in haar grondexploitatie. Bovenal biedt het de ruimte om in de komende periode het beleid uit de Woonvisie conform het voorgaande uit dit memo tegen het licht te houden en een keuze te maken hoe om te gaan met deze problematiek in bredere zin.

PAGINA

4 van 4