1 Bopa- ETFAL-Motivering Molenweg 2a en 2b in Eemnes-aug 2025

VERZONDEN OP:

KLEINSCHALIGE INBREIDING AAN DE MOLENWEG EVENWICHTIGE TOEDELING VAN FUNCTIES AAN LOCATIES, TE GEBRUIKEN BIJ BUITENPLANSE AFWIJKINGEN VAN HET OMGEVINGSPLAN (BOPA)

MOLENWEG 2A / 2B 3755 DB EEMNES INITIATIEFNEMER: FAMILIE TELKAMP ZAAKNUMMER: OMG 2025-0180 AUGUSTUS 2025

Inhoudsopgave SamenvatÝng

3

1. Projectbeschrijving 1.1 Aanleiding 1.2 Ligging plangebied

5 5 5

2 Huidige en nieuwe situatie 2.1 Beschrijving huidige situatie 2.2 Beschrijving nieuwe situatie 2.3 Beschrijving strijdigheid

7 7 9 14

3 Toetsing aan beleid 3.1 Toetsing Rijksbeleid 3.2 Toetsing provinciaal beleid 3.3 Toetsing regionaal beleid 3.4 Toetsing beleid waterschap 3.5 Toetsing gemeentelijk beleid

15 15 16 19 20 22

4 Aspecten fysieke leefomgeving 4.1 m.e.r.-beoordeling 4.2 Ladder van duurzame verstedelijking 4.3 Duurzaamheid 4.4 Gezondheid 4.5 Weging waterbelang 4.6 Klimaatadaptatie 4.7 Groen 4.8 Verkeersgeneratie, -afwikkeling en (fiets)parkeren 4.9 Ecologie 4.10 Stikstof (AERIUS) 4.11 Luchtkwaliteit 4.12 Geluid 4.13 Geur 4.14 Omgevingsveiligheid 4.15 Trillingen 4.16 Welstand 4.17 Archeologie, Cultuurhistorie en Erfgoed 4.18 Bodem 4.19 Beperkingsgebieden 4.20 Lichthinder

26 26 26 27 27 28 29 29 30 31 31 32 32 32 33 34 34 35 36 36 37

5 Participatie 5.1 Verplichte participatie 5.2 Uitkomsten groep van 3 5.3 Participatie omgeving 5.4 Bestuurlijk vooroverleg

38 38 38 38 39

6 Financiële haalbaarheid 6.1 Kostenverhaal 6.2 Bibob 6.3 Nadeelcompensatie

40 40 40 40

7 Conclusie

41

8 Voorstel omgevingsplan 8.1 Planregels

42 42

SamenvatÝng Hoofdstuk 1: Inleiding Het initiatief vervangt één verouderd, te groot gemengd pand aan de Molenweg 2A/2B door twee vrijstaande grondgebonden woningen binnen het lint. Molenweg 2B behoudt een kleinschalige, daggebonden winkel, Molenweg 2A wordt enkel wonen. De maat en korrel sluiten beter aan op de omgeving en de totale massa neemt af. Omdat dit afwijkt van het omgevingsplan (splitsing kavel en functiewijziging), wordt een BOPA gevraagd. Doel is kwalitatieve versterking van het lint én toevoeging van één woning voor lokale doorstroming. Hoofdstuk 2: Huidige en nieuwe situatie Het bestaande pand is gesloopt en het perceel is bouwrijp. De nieuwe opzet bestaat uit twee volumes onder kap binnen de gangbare maatvoering (goot ≤ 6 m, bouw ≤ 10 m), met gezamenlijke footprint ca. 235 m² i.p.v. 266 m² voorheen en bvo ca. 421 m² i.p.v. 606 m². Ontsluiting blijft via de Molenweg en parkeren wordt volledig op eigen erf opgelost. Materialisatie en erfinrichting zijn terughoudend. Hoofdstuk 3: Toetsing aan beleid (rijk, provincie, regio, waterschap en gemeente) Het plan sluit aan op de NOVI-lijn: zorgvuldig en zuinig ruimtegebruik door kleinschalige verdichting binnen bestaand stedelijk gebied. De Ladder is bij deze omvang niet verplicht.

Provinciaal past de ontwikkeling binnen de Omgevingsvisie en Omgevingsverordening Utrecht: inbreiding, omgevingskwaliteit en landschappelijke kernkwaliteiten worden geborgd. Gemeentelijk sluit het aan op omgevingsplan en (ontwerp-)omgevingsvisie, de woonvisie en het WRP: contextpassende toevoeging, parkeren op eigen terrein en water op eigen erf. Hoofdstuk 4: Aspecten fysieke leefomgeving en milieu De ontwikkeling valt ruimschoots onder m.e.r.-drempels en kent geen belangrijke nadelige milieugevolgen. Duurzaamheid (BENG/MPG) wordt gehaald, gezondheid en woon- en leefklimaat zijn aanvaardbaar. Waterbelang is proportioneel meegewogen. Het totale dak- en verhardingslast neemt af en hemelwater wordt op eigen terrein geïnfiltreerd. Verkeer en parkeren zijn doelmatig. Ecologie en stikstof leiden niet tot vergunningplicht en luchtkwaliteit is nibm. Geluid, geur, externe veiligheid en lichthinder vormen geen belemmering. Bodem is geschikt, archeologie blijft onder de drempelwaarden, en er zijn geen beperkingsgebieden op of rond het perceel. Uit alle omgevingsaspecten volgt dat sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en dat er geen onevenredige effecten optreden. Hoofdstuk 5: Participatie Participatie is proportioneel ingericht en gericht op direct omwonenden. Reacties waren overwegend positief.

De geuite zorgen zijn technisch en ruimtelijk ondervangen en in het ontwerp verwerkt. In bestuurlijk vooroverleg is met de gemeente en de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit afgestemd. De gemeente is bevoegd gezag. Er zijn geen hogere belangen geconstateerd. Omdat de ontwikkeling op de door de raad vastgestelde lijst staat (toevoeging woning binnen bestaand bebouwd gebied), is verplichte participatie van toepassing en brengt de raad bindend advies uit. Hoofdstuk 6: Financiële haalbaarheid Het plan is privaat bekostigd. Publieke investeringen zijn niet aan de orde en het kostenverhaal beperkt zich in de praktijk tot leges. Gezien aard en omvang is Bibob niet standaard vereist. De kans op nadeelcompensatie is gering doordat massa en gebruiksintensiteit afnemen en parkeren op eigen erf plaatsvindt. De conclusie is dat het plan financieel uitvoerbaar is.

Hoofdstuk 7: Evenwichtige toedeling van functies aan locaties De toevoeging van één woning op deze inbreidingslocatie binnen bestaand stedelijk gebied is evenwichtig: de behoefte is lokaal motiveerbaar, de ligging en maatvoering sluiten aan op het lint en de omgevingskwaliteit (bereikbaarheid, parkeren, water, milieu) is aantoonbaar geborgd. De ontwikkeling ondersteunt Rijks-, provinciale en gemeentelijke doelen en veroorzaakt geen onevenredige nadelige effecten voor de omgeving. Per saldo is sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

Onderbouwing BOPA Molenweg 2a en 2b, Eemnes

4

1. Projectbeschrijving 1.1 Aanleiding Het voornemen is om het bestaande pand aan de Molenweg 2A/2B te vervangen door twee vrijstaande woningen op afzonderlijke kavels. Daarmee wordt een verouderd en te grootschalig gebouw vervangen door eigentijdse, energiezuinige bebouwing die past bij de maat en korrel van het dorpslint. Tegelijk wordt ruimte gecreëerd voor één extra woning. De huidige eigenaren blijven er wonen (en werken) en de tweede woning is bestemd voor hun zoon (niet bestemd voor vrije verkoop). Daarmee sluit het initiatief aan op de lokale woonbehoefte en komt indirect elders in Eemnes woonruimte vrij. Planologisch wijzigt de functietoedeling: één kavel (Molenweg 2A) krijgt de enkelbestemming Wonen en het andere kavel (Molenweg 2B) behoudt met detailhandel met functieaanduiding wonen. Omdat dit afwijkt van het geldende omgevingsplan, is een buitenplanse omgevingsplanactiviteit nodig. In dit document wordt gemotiveerd dat de ontwikkeling ruimtelijk aanvaardbaar is en leidt tot een evenwichtige toedeling van functies. De gemeente heeft in 2019 aangegeven in principe medewerking te willen verlenen aan twee vrijstaande woningen, waarvan één met behoud van de winkelbestemming. Daarna is een vooroverlegtraject doorlopen met de gemeente en de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit. Het ontwerp is daarin positief beoordeeld.

In aanloop naar de realisatie zijn het bestaande gebouw en de erfbeplanting zorgvuldig verwijderd. Het perceel is nu bouwrijp.

1.2 Ligging plangebied Het plangebied ligt binnen de bebouwde kom van Eemnes, aan de Molenweg. Het betreft de adressen Molenweg 2A en 2B, kadastraal bekend als gemeente Eemnes, sectie G, nummer 1650 (oppervlakte 737 m²). Het bestaande pand op de kavel is van 1977 (BAG-ID 0317100000005618). De ontsluiting vindt aan de oostzijde plaats via de Molenweg. Aan de noordzijde grenst het perceel aan Laarderweg 53, 55 en 57, aan de westzijde aan Molenweg 2C en 2F en aan de zuidzijde aan Molenweg 2G. Over Molenweg 2G is een recht van overpad gevestigd ten behoeve van de toegang tot de poort in de zuidwesthoek van het plangebied. De volgende afbeeldingen geven de ligging van het plangebied weer.

Onderbouwing BOPA Molenweg 2a en 2b, Eemnes

5

Afbeelding 1. Uitsnede satellietkaart, locatie Molenweg 2A+B te Eemnes (datum: 26-08-2025). Bron: Google Earth Pro

Afbeelding 2. Uitsnede kadastrale kaart met gemeentelijke perceelnummers, locatie Molenweg 2A+B te Eemnes (datum: 25-082025). Perceelnummer 1650. Bron: Kadastrale Kaart.

Onderbouwing BOPA Molenweg 2a en 2b, Eemnes

6

2 Huidige en nieuwe situatie 2.1 Beschrijving huidige situatie 2.1.1 Planologische situatie Voor Molenweg 2A/2B geldt in het vigerende plan één bouwvlak met de enkelbestemming detailhandel, met een functieaanduiding wonen binnen hetzelfde hoofdgebouw. Over het perceel ligt een dubbelbestemming “Waarde - Archeologie middelhoge verwachting”. De maatvoering stelt een maximale bouwhoogte van 10 m en een maximale goothoogte van 3 m. Ontsluiting vindt plaats aan de oostzijde via de Molenweg.

Afbeelding 3. Uitsnede bestemmingplan “Kern Eemnes”, Locatie Molenweg 2A+B te Eemnes (datum: 20-08-2025). Bron: Ruimtelijke Plannen.

2.1.2 Situatie voorafgaand aan sloop Voorafgaand aan de sloop bestond het perceel uit één fors hoofdgebouw met een woonfunctie en een kleine winkel aan de straatzijde. Het pand (bouwjaar 1977) telde drie bouwlagen bovengronds (begane grond en twee verdiepingen) en beschikte over een kelder. De voorgevel was naar de Molenweg georiënteerd; rechts aan de gevel lag de entree van de winkel met bescheiden etalage, links lag de woonentree. Het dak had meerdere dakkapellen; de voorzijde was ingericht met een verhard parkeererf, omzoomd door hagen. In maat en korrel week het gebouw af van het dorpslint. Het volgde de richting van het lint niet: het volume stond schuin ten opzichte van de Molenweg en sloot niet aan op de gebruikelijke rooilijn en oriëntatie. Het bebouwd oppervlak bedroeg circa 266 m²; het bruto vloeroppervlak ongeveer 606 m² (begane grond ca. 266 m², kelder ca. 120 m², eerste verdieping ca. 125 m², tweede verdieping ca. 95 m²). De foto toont het aanzicht van de voormalige situatie aan de Molenweg.

Onderbouwing BOPA Molenweg 2a en 2b, Eemnes

7

Afbeelding 4. Foto van de situatie voorafgaand aan de sloop (datum: 16-07-2024) Bron: Initiatiefnemer.

2.1.3 Huidige situatie Het perceel is onbebouwd en bouwrijp. Het voormalige hoofdgebouw met winkel en de erfbeplanting zijn volledig verwijderd. Asbest is vooraf geïnventariseerd en conform voorschriften afgevoerd. De sloop is uitgevoerd met vergunning en met zorg voor de aangrenzende percelen. Langs de erfgrenzen zijn delen van de ondergrondse muren gehandhaafd om stabiliteit te borgen en waar nodig geperforeerd voor de doorwaadbaarheid. Het terrein is afgezet met bouwhekken. Op verzoek van omwonenden is tijdens de werkzaamheden trillingsbewaking toegepast. Er staan geen opstallen meer op het erf. Hiermee is het perceel gereed als startpunt voor de nieuwbouw van Molenweg 2A en 2B.

Afbeelding 5. Foto van de huidige situatie (datum: 27-07-2025) Bron: Initiatiefnemer.

Onderbouwing BOPA Molenweg 2a en 2b, Eemnes

8

2.2 Beschrijving nieuwe situatie 2.2.1 Projectambities Algemeen initiatief Herontwikkeling vervangt één groot gemengd pand door twee vrijstaande grondgebonden woningen binnen het dorpslint van de Molenweg te Eemnes. Molenweg 2A met enkelbestemming wonen en Molenweg 2B met bestemming detailhandel en functieaanduiding wonen. De maat en korrel sluiten aan op de directe omgeving. De bebouwing en totaalvolume nemen af ten opzichte van de oude situatie. Het perceel wordt gesplitst ten behoeve van de bouw van de toe te voegen woning. De bestaande daggebonden winkel blijft -geïntegreerd in 2B- in stand. Het resultaat is een lintversterkende ontwikkeling van duurzame, gasloze woningen met een rustige erf- en straatinpassing. Gebruik en doelgroep Molenweg 2A (noordzijde): vrijstaande woning met een bebouwd oppervlak van circa 107m², een bvo van circa 196m² en een inhoud van circa 588m³. Voor deze woning geldt de enkelbestemming wonen. Molenweg 2B (zuidzijde): vrijstaande woning met een bebouwd oppervlak van circa 128m², de bvo is circa 225m² en een inhoud van circa 608m³. De bestemming detailhandel met functieaanduiding wonen wordt gehandhaafd. De bestaande winkel wordt doorgezet aan de voorzijde, met een oppervlakte van circa 35m². De bijbehorende woning is ten behoeve van de eigenaren van de winkel.

De openingstijden blijven ongewijzigd, waardoor er geen extra verkeers- en parkeerdruk ontstaat. Beide woningen zijn niet bestemd voor verkoop, maar voor eigen gebruik door de initiatiefnemers. Indien in een andere situatie wél sprake zou zijn van verkoop, zouden de woningen met hun vrijstaande opzet naar verwachting in het midden- tot hogere segment vallen, in lijn met het omgevingsbeeld.

Afbeelding 6. Axonometrie nieuwe situatie. Bron: Initiatiefnemer.

Onderbouwing BOPA Molenweg 2a en 2b, Eemnes

9

2.2.2 Projectbeschrijving Het ontwerp voegt zich in het dorpslint door twee vrijstaande hoofdmassa’s onder kap, een zorgvuldige rooilijn en maatvoering binnen het lokale kader (goot ≤ 6 m, bouw ≤ 10 m). De Commissie Ruimtelijke Kwaliteit/MooiSticht heeft reeds positief geadviseerd (zie §4.16).

MOLENWEG 2 A/B FAM. TELKAMP

OPDRACHTG

Molenweg 2B 3755 BD, Eemnes t: 035-5317332

HARDEMAN

BOUWBE

Scharrenburgersteeg 10 6741 LT Lunteren t: 0318-486868

ADVIESBUREAU DE LANGE

CONSTRUC

TiMaX BOUWPLANTOETSING

BENG, MPG

Watergoorweg 102 3861 MA Nijkerk t: 033-2450320

Van der Heijdenstraat 24 7591 VK Denekamp t: 0541-294827

4

2A - ZIJAANZICHT (NOORD) SCALE:

1 : 50

2

2A - ACHTERAANZICHT (WEST) SCALE:

1 : 50

VERSIE

DATUM

OMSCHRIJVING

2B

3

2A - ZIJAANZICHT (ZUID) SCALE:

1 : 50

1

2A - VOORAANZICHT (OOST) SCALE:

2A

1 : 50

Afbeelding 7. Aanzichten Molenweg 2A. Bron: Initiatiefnemer.

N

OPMERKINGEN: - NIETS VERSCHALEN VANAF DEZE TEKENING - ALLE MATEN MOETEN IN HET WERK GECONTROLEERD WORDEN - AUTEURSRECHTEN VOORBEHOUDEN VOLGENS DE WET

MOLENWEG 2A GEVELAANZICHTEN ONDERWERP

Vormentaal Molenweg 2A Een rustig hoofdvolume met zadeldak, gevelopeningen evenwichtig verdeeld met terughoudende zijgevels. Enkelzijdige uitbouw voegt gelaagdheid in hoogte toe. De detaillering is strak: subtiele overstekken, regelmatige gootlijn en geordende doorvoeren. De entree is helder herkenbaar aan de straat. De buitenruimten liggen beschut aan de tuinzijde.

FASE

1:50

A0

PROJECT NUMMER

SCHAAL

FORMAAT

A-18-011 TEKENINGNUMMER

Materiaalgebruik Molenweg 2A Het hoofdvolume wordt uitgevoerd in een genuanceerde, donkere baksteen (halfsteensverband) en de uitbouw in hout. Het bevat een antraciet felsdak met en een dubbele houten dakrand en zwarte PVpanelen geïntegreerd in het dakvlak. De kozijnen/deuren worden uitgevoerd in een gedekte tint, de hemelwaterafvoer in zink/staal, terugliggend in zij/achtergevels.

Onderbouwing BOPA Molenweg 2a en 2b, Eemnes

DOCS_003

10

MOLENWEG 2 A/B FAM. TELKAMP

O

Molenweg 2B 3755 BD, Eemnes t: 035-5317332

HARDEMAN

Scharrenburgersteeg 10 6741 LT Lunteren t: 0318-486868

ADVIESBUREAU DE LANGE Watergoorweg 102 3861 MA Nijkerk t: 033-2450320

TiMaX BOUWPLANTOETSING Van der Heijdenstraat 24 7591 VK Denekamp t: 0541-294827

4

2B - ZIJAANZICHT (NOORD) SCALE:

1 : 50

2

2B - ACHTERAANZICHT (WEST) SCALE:

1 : 50

VERSIE

DATUM

OMSCHRIJVING

2B

3

2B - ZIJAANZICHT (ZUID) SCALE:

1 : 50

1

2B - VOORAANZICHT (OOST) SCALE:

1 : 50 N

OPMERKINGEN:

Afbeelding 7. Aanzichten Molenweg 2B. Bron: Initiatiefnemer.

- NIETS VERSCHALEN VANAF DEZE TEKENING - ALLE MATEN MOETEN IN HET WERK GECONTROLEERD - AUTEURSRECHTEN VOORBEHOUDEN VOLGENS DE WE

MOLENWEG 2B GEVELAANZICHTEN ONDERWERP

FASE

DOCS_003 PROJECT NUMMER

Vormentaal Molenweg 2B Dorps volume met rietgedekt zadeldak en ingetogen dakkapellen. De kleine winkel is onderdeel van het hoofdvolume met bescheiden transparantie en een uitnodigende entree aan de straat. De bakstenen gevel is verfijnd met rollagen, luiken en verschillende raamopeningen. Materiaalgebruik Molenweg 2B Gevels in licht rood gemêleerde baksteen (wildverband). Rieten dak als gesloten rietconstructie met wit afgewerkte houten dakkapellen. Kozijnen/deuren in rustige, natuurlijke kleurstelling. Hemelwaterafvoer is geordend en uit het straatbeeld gehouden. Installaties en beeld Installaties (warmtepomp, WTW, PV) zijn onopvallend ingepast. De leidingen en doorvoeren zijn geclusterd aan zij/achterzijde en de PV is in het dakvlak uitgelijnd. Het straatbeeld blijft rustig, met groene erfzones en terughoudende materialisering passend bij het lint. 2.2.3 Ruimtelijke inpassing Stedenbouwkundige uitgangspunten Omgevingsanalyse Voor de maatvoering van de volumes zijn de direct omliggende erven als referentie aangehouden: Laarderweg 53 en 55 aan de noordzijde van het perceel en Molenweg 1, 3 en 5 aan de overzijde. Binnen dit lint geldt een maximale bouwhoogte van 10 m en een maximale goothoogte van 6 m als gangbaar kader. Het bestaande bouwwerk op het perceel heeft een footprint van circa 266 m² en is qua massa groter dan gemiddeld in de omgeving.

Voor de herontwikkeling wordt ingezet op een kleinere, fijnmazige korrel en een volumering die ruimschoots onder de genoemde maxima blijft. Onderbouwing BOPA Molenweg 2a en 2b, Eemnes

11

A-18-021 TEKENINGNUMMER

A SCHAAL

FO

Kadastrale

Stedenbouwkundige uitwerking De nieuwe opzet bestaat uit twee vrijstaande hoofdmassa’s onder kap. Molenweg 2B (wonen met kleine winkel) links en Molenweg 2A (wonen) rechts (vanaf de Molenweg bezien). Het perceel wordt nagenoeg gelijk verdeeld door een lijn parallel aan de noordelijke erfgrens, waardoor 2A een smaller, dieper kavel krijgt en 2B een iets breder en minder diep kavel. De voorgevels sluiten qua rooilijn en oriëntatie aan op het bestaande lint, met de representatieve gevels aan de straat en privé buitenruimten aan tuin- of zijtuinzijde. Tussen beide volumes blijft voldoende ruimte over, zodat doorzichten en de groene overgang naar de straat behouden blijven. Massa en maat passen binnen het lokale kader. Bouwhoogten: 2B circa 8,45 m en 2A circa 8,61 m (onder het maximum van 10 m). Goothoogten: 2B circa 3,47 m en 2A circa 5,93 m (onder het maximum van 6 m). De variatie in goothoogte zorgt voor een fijnmazig straatprofiel en een geleidelijke hoogteopbouw binnen het lint. De kapvormen (zadeldak) zijn traditioneel en bij 2B versterkt een rieten kap het dorpse karakter. De fijnmazigere korrel van circa 107 m² voor 2A en circa 128 m² voor 2B (samen circa 235 m², onder de bestaande 266 m²) sluit beter aan bij de omgeving.

kaart

1645

39

63

61

2E

1646

Positionering bouwvlakken De bouwvlakken sluiten aan op de stedenbouwkundige opzet. Bij de bepaling van exacte afstanden tot erfgrenzen wordt uitgegaan van het wettelijk kader voor privacy (Burgerlijk Wetboek art. 5:50 e.v., burenrecht) en brandveiligheid (NEN 6068, WBDBO). 3440

Het burenrecht wordt geborgd doordat de nieuwbouw minimaal 2,0 m van de erfgrenzen wordt gepositioneerd. Deze afstand maakt ramen mogelijk zonder onevenredige inkijk. Hoofdvensters zijn gericht op straat- en tuinzijde. Aan zijgevels nabij erfgrenzen blijven openingen terughoudend of hoger geplaatst. 1647

2D

Voor brandveiligheid wordt als ontwerpuitgangspunt de 5m-vuistregel tussen tegenover elkaar gelegen gevelopeningen gehanteerd (conform de systematiek van NEN 6068; bij kleinere afstanden wordt gerekend en/of gecompenseerd). Tussen Molenweg 2A en 2B wordt dit spiegelsymmetrisch geborgd met circa 2,5 m aan beide zijden van de perceelgrens. De noordgevel van Molenweg 2A wordt brandwerend gedetailleerd, zodat de 2,0 m burenrecht-afstand behouden blijft. Hier worden geen te openen ramen toegepast. Brandweerbereikbaarheid is via de Molenweg gewaarborgd. Rondom de bouwvlakken blijft een vrije looproute beschikbaar. 59

3443

57

1619

MOLENWEG 2 A/B FAM. TELKAMP

OPDRACHTGEVER

Molenweg 2B 3755 BD, Eemnes t: 035-5317332

3444

2C

HARDEMAN

BOUWBEDRIJF

Scharrenburgersteeg 10 6741 LT Lunteren t: 0318-486868

ADVIESBUREAU DE LANGE

CONSTRUCTEUR

TiMaX BOUWPLANTOETSING

BENG, MPG, BBL

Watergoorweg 102 3861 MA Nijkerk t: 033-2450320

Van der Heijdenstraat 24 7591 VK Denekamp t: 0541-294827

3000 KEUKEN 1648

BIJKEUKEN

TECHNIEK

WC

ENTREE WONING HAL

55

WOONKAMER WOONKAMER / KEUKEN

53

2a

WINKELRUIMTE

2500

2500

2000 BIJKEUKEN

4208 ENTREE WINKELRUIMTE

WERKKAMER

4946

BERGING/TECHNIEK

HAL WC

ENTREE WONING

4216

P5 P4 P3 P2 P1

31.07.2025 22.01.2025 20.05.2024 20.02.2024 31.05.2023

SITUATIETEKENING / BOUWVLEKKEN AANPASSING NA WELSTANDSVERSLAG II AANPASSING ONTWERP 2A AANPASSING ONTWERP 2B VOOROVERLEG

DATUM

OMSCHRIJVING

VERSIE

1781

2B

2A

N

Afbeelding 8. Positionering bouwvlakken. Bron: Initiatiefnemer.

OPMERKINGEN: - NIETS VERSCHALEN VANAF DEZE TEKENING - ALLE MATEN MOETEN IN HET WERK GECONTROLEERD WORDEN - AUTEURSRECHTEN VOORBEHOUDEN VOLGENS DE WET

MOLENWEG 2A/B PLATTEGROND BEGANE GROND ONDERWERP

SITUATIETEKENING / BOUWVLEKKEN

P5

FASE

1

Onderbouwing BOPA Molenweg 2a en 2b, Eemnes

BEGANE GROND SCALE:

1 : 50

VERSIE

DOCS_003

1:50

A0

PROJECT NUMMER

SCHAAL

FORMAAT

A-10-100 TEKENINGNUMMER

Molenwe

g

1371

31.07.2025 DATUM

28-8-2025 21:48:35

2F

2G

12

Terreininrichting Landschappelijke uitgangspunten De erven sluiten aan op het dorpse lint: groene voortuinen, beperkte verharding en erfafscheidingen bij voorkeur als haag. Verharding wordt waar mogelijk waterpasserend uitgevoerd. Hemelwater wordt op eigen terrein verwerkt (zie §4.5). Bij 2B krijgt de rietkap een infiltrerende grindkoffer, bij 2A volstaan doorlatende opritten. Installaties en bergingen worden niet beeldbepalend geplaatst. Verkeer en parkeren Ontsluiting vindt plaats op de Molenweg (30 km/uur). De uitritten krijgen vrije zichtstroken en parkeren is op eigen terrein opgelost. Molenweg 2A krijgt twee plaatsen en Molenweg 2B drie plaatsen. Conform de CROW-methode volstaat, voor de gezamenlijke ontwikkeling, circa vier plaatsen (dubbelgebruik). Met de vijf geplande plaatsen is daarmee extra marge aanwezig (zie §4.8). Bij de winkel worden vier fietsbeugels aan de straatzijde voorzien (twee zijn voldoende). Voor de woningen is op eigen erf bergruimte voor fietsen beschikbaar. Tuininrichting Voor het definitieve tuinontwerp worden de volgende principes gehanteerd: hoofdterrassen bij 2A in de achtertuin en bij 2B in de linker zijtuin. Paden en opritten doelmatig en doorlatend, beplanting overwegend inheems en nectarrijk. Privacy wordt geborgd met hagen in plaats van harde schutÝngen. Buitenverlichting is functioneel, laag geplaatst, neerwaarts en warm-wit (zie §4.20).

Afvalcontainers staan uit het straatbeeld in de zij- of achtertuin en worden op ophaaldagen aan de straat aangeboden. Deze opzet houdt het straatbeeld rustig, versterkt de groene lintkwaliteit en sluit aan op de uitgangspunten voor water en klimaatadaptatie (zie §4.5–§4.7). Duurzaamheid De ontwikkeling zet integraal in op duurzaamheid, gezondheid, klimaatadaptatie, veiligheid en milieu. Beide woningen zijn gasloos met warmtepomp, balansventilatie met WTW en zonnepanelen. De energieprestatie voldoet aan BENG en de MPG-waarden blijven onder de eis (zie §4.3). Door het afgenomen totaalvolume dalen energie- en materiaalgebruik ten opzichte van de oude situatie. Sloop heeft circulair plaatsgevonden met gescheiden stromen voor hergebruik en recycling. Klimaatadaptatie en gezondheid zijn geborgd via passieve warmteregie (TO-juli), een groene en doorlatende erfafwerking en afgeschermde warm-witte buitenverlichting. Zie §4.5 (water) en §4.6–§4.7 (klimaatadaptatie/ groen). Materiaal- en installatiekeuzes zijn gericht op gezondheid en milieu: binnen emissiearme afwerkingen, buiten waar mogelijk niet-uitlogende materialen. De bijdrage aan luchtkwaliteit is niet in betekenende mate (nibm). Zie §4.11 (luchtkwaliteit). Veiligheid past bij de lintlocatie: brandveilig ontwerp en goede bereikbaarheid voor hulpdiensten en externe veiligheid zonder relevante PR-contouren of aandachtsgebieden.

Zie §4.14 (externe veiligheid). Per saldo ontstaat een compact, energiezuinig en klimaatrobuust ensemble dat binnen alle relevante kaders past. Planning De realisatie van de nieuwbouw staat direct na toewijzing van de vergunning gepland.

Onderbouwing BOPA Molenweg 2a en 2b, Eemnes

13

2.3 Beschrijving strijdigheid De bestaande situatie kent één bouwperceel met detailhandel (met functieaanduiding wonen) en één hoofdgebouw. Het plan splitst dit perceel in twee kavels en wijzigt de functietoedeling: 2A wordt enkelbestemming wonen en 2B blijft detailhandel met functieaanduiding wonen. De bouwhoogte ≤ 10m, rooilijn en kapvormen blijven binnen het gangbare kader. 2.3.1 Afwijking regels omgevingsplan Er is sprake van een beperkte afwijking op drie punten: 1. functiewijziging naar enkelbestemming wonen op 2A (nu onderdeel van een perceel met detailhandel met functieaanduiding wonen); 2. toevoeging van één hoofdgebouw/woning door de kavelopsplitsing; 3. beide kavels krijgen een maximale goothoogte van ≤ 6m. 2.3.2 Herzieningsmotieven De afwijking is ruimtelijk aanvaardbaar: de massa neemt af, de korrel past beter bij het lint en de kleinschalige daggebonden winkel blijft behouden. Daarmee ontstaat een evenwichtige toedeling van functies op kavelniveau, zonder onevenredige effecten voor de omgeving.

Onderbouwing BOPA Molenweg 2a en 2b, Eemnes

14

3 Toetsing aan beleid Dit hoofdstuk beschrijft het Rijks-, provinciaal-, regionaal-, waterschaps- en gemeentelijk beleid. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifieke voor dit plangebied geldende uitgangspunten weergegeven.

3.1 Toetsing Rijksbeleid 3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI, 2020) De NOVI is het strategische rijkskader voor de fysieke leefomgeving. De visie bundelt de langetermijnkoers voor wonen, economie, energie, mobiliteit, water en bodem, en leefomgevingskwaliteit en -veiligheid. Uitgangspunt is een integrale, gebiedsgerichte afweging waarbij overheden samen optrekken en zorgvuldig met ruimte wordt omgegaan. Verstedelijking wordt waar mogelijk binnen het bestaande stedelijke weefsel opgevangen, in samenhang met bereikbaarheid, voorzieningen, gezondheid en veiligheid. Vier prioriteiten (beleid) Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Dit komt samen in vier prioriteiten: 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie Nederland ontwikkelt klimaatbestendig en waterrobuust. Water- en bodemsysteem worden vroeg betrokken bij locatiekeuzes en inrichting. Voor de energietransitie wordt de benodigde ruimte doelmatig en zo mogelijk geclusterd gereserveerd om versnippering te voorkomen en omgevingskwaliteit te borgen. 2. Duurzaam economisch groeipotentieel De ruimtelijke koers ondersteunt een concurrerende, circulaire en kennisintensieve economie.

Ruimtegebruik, boven- en ondergronds, sluit aan op verduurzaming van ketens en op een aantrekkelijk vestigingsklimaat met een goede kwaliteit van leven. 3. Sterke en gezonde steden en regio’s Woningbouw en werklocaties worden primair binnen bestaand stedelijk gebied gerealiseerd. Verdichten en herstructureren gaan vóór uitbreiding, in nauwe samenhang met mobiliteit, groen en voorzieningen. Doel is behoud van open ruimten tussen stedelijke regio’s en het borgen van een gezonde en veilige leefomgeving. 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied De NOVI richt op duurzame (kringloop)landbouw, herstel van water, bodem en biodiversiteit en het behouden en versterken van landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten. Verrommeling en versnippering van het landschap worden tegengegaan. Toepassing van deze prioriteiten vindt plaats met drie afwegingsprincipes: functies combineren waar mogelijk, de kenmerken en identiteit van het gebied centraal stellen en geen afwenteling op andere gebieden of toekomstige generaties. 3.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking (Bkl) De Ladder borgt zorgvuldig en zuinig ruimtegebruik bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Het beleid vraagt om een transparante motivering in de toelichting van het planologisch besluit.

De kern bestaat uit drie onderdelen: er is een actuele behoefte, de locatiekeuze volgt de voorkeursvolgorde (eerst binnen bestaand stedelijk gebied) en de ontwikkeling wordt doelmatig en in samenhang met de omgeving ingericht. Behoefte wordt bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de ontwikkeling en sluit aan op Onderbouwing BOPA Molenweg 2a en 2b, Eemnes

15

regionale programmering. Het gaat om de aard, omvang en termijn van de vraag (kwaliteit én kwantiteit). De locatiekeuze volgt het principe “binnenstedelijk waar mogelijk”: benutten, transformeren en verdichten binnen bestaand stedelijk gebied hebben de voorkeur. Pas wanneer dat niet kan, komt een locatie buiten het stedelijk gebied in beeld en wordt gemotiveerd waarom. Doelmatige inpassing ziet op efÏciënt ruimtegebruik en omgevingskwaliteit. De Ladder verlangt een onderbouwing dat de ontwikkeling logisch aansluit op de bestaande structuur en voorzieningen en dat effecten op milieu, leefbaarheid, mobiliteit en water/klimaat in de ruimtelijke afweging zijn meegenomen. De uitkomst is een evenwichtige toedeling van functies aan locaties, met expliciete motivering van keuze en maatvoering. 3.1.3 Nationaal Waterprogramma 2022–2027 Het NWP geeft het rijkskader voor waterveiligheid, zoetwater en waterkwaliteit. Voor deze ontwikkeling heeft het programma een contextuele waarde. De feitelijke doorwerking verloopt via provincie en waterschap. Er zijn geen rijkswateren of ruimtereserveringen in het geding. 3.1.4 Deltaprogramma Het Deltaprogramma beschrijft de rijkskoers voor waterveiligheid, zoetwater en ruimtelijke adaptatie. Op projectniveau leidt dit niet tot aanvullende eisen.

Afwegingen over hoogteligging, afkoppelen en berging worden geborgd onder het waterschapsbeleid en het omgevingsaspect Water. 3.1.5 Toetsing en conclusie rijksbeleid Het initiatief aan de Molenweg 2A & 2B is een zeer kleinschalige verdichting binnen bestaand stedelijk gebied: van één naar twee woningen, op kavelniveau en passend in het lint. Daarmee sluiten we aan op de NOVI-koers van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik: toevoegen binnen het bestaande weefsel, behoud van open ruimten en borging van omgevingskwaliteit. Voor de Ladder voor duurzame verstedelijking geldt dat bij deze omvang geen laddertoets is vereist. In de praktijk wordt een ontwikkeling van enkele woningen niet als “stedelijke ontwikkeling” aangemerkt (indicatief ligt de drempel rond circa twaalf woningen). Mocht de Ladder desondanks worden toegepast, dan is de behoefte aanwijsbaar: de toevoeging past binnen de lokale en regionale woningprogrammering en sluit aan op de vraag naar passende, kleinschalige woonvormen in Eemnes. De locatie ligt binnen bestaand stedelijk gebied en de inpassing is doelmatig en logisch ten opzichte van de bestaande structuur, voorzieningen en ontsluiting. Het Nationaal Waterprogramma en het Deltaprogramma hebben hier een contextuele waarde. Er zijn geen rijkswateren, ruimtereserveringen of waterveiligheidsopgaven in het geding.

Water- en klimaatmaatregelen worden proportioneel geborgd via het waterschapsbeleid en in de paragraaf Water. Conclusie De ontwikkeling ondersteunt de nationale doelen (compacte groei binnen bestaand stedelijk gebied, zorgvuldig ruimtegebruik en een gezonde leefomgeving) en raakt geen rijksbelangen.

3.2 Toetsing provinciaal beleid 3.2.1 Omgevingsvisie provincie Utrecht De Omgevingsvisie geeft de provinciale koers voor de fysieke leefomgeving. Ambitie is zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik, sterke en gezonde steden en dorpen, een klimaatbestendige inrichting, een aantrekkelijk en herkenbaar landschap en een toekomstbestendige economie, natuur en landbouw. Verstedelijking wordt bij voorkeur binnen bestaand stedelijk gebied opgevangen en gebiedsgericht gekoppeld aan bereikbaarheid, Onderbouwing BOPA Molenweg 2a en 2b, Eemnes

16

voorzieningen en omgevingskwaliteit. Het beleid is uitgewerkt in zeven thema’s die richting geven aan planvorming en afwegingen. Deze zijn hieronder samengevat. Beleidsthema’s 1. Stad en land gezond Beoordeling richt zich op woon- en leefklimaat: passende akoestiek, luchtkwaliteit, daglicht en bezonning, privacy en sociale veiligheid. Hittestressbeperking en vergroening op kavel/erf wegen mee. Nieuwe milieuknelpunten worden voorkomen. 2. Klimaatbestendig en waterrobuust Water en bodem worden vroegtijdig meegewogen. Voor kleine inbreiding gaat het om beperken/ compensatie van extra verharding, afkoppelen waar mogelijk, vasthouden/bergen/infiltreren en een logische hoogteligging. In overstroombare delen telt proportionele gevolgenbeperking mee in afstemming met het waterschap. 3. Duurzame energie en energietransitie Kleine toevoegingen leveren hun bijdrage via energiezuinige bouw en installaties, uitsluitend elektrische oplossingen en PV op dak passend bij kap en straatbeeld. Techniek wordt sober en zorgvuldig ingepast. 4. Vitale steden en dorpen Toevoegingen primair binnen bestaand stedelijk gebied, passend bij korrel, maat en rooilijn van het dorpslint. Typologie en maat dragen bij aan leefbaarheid en doorstroming. Erf- en straatbeeld wordt verbeterd waar mogelijk. 5. Duurzaam en veilig bereikbaar Ontsluiting is verkeersveilig en proportioneel.

Parkeren in principe op eigen terrein volgens gemeentelijke norm. Goede fietsparkeer-/laadvoorzieningen en korte, veilige loop- en fietsroutes. 6. Levend landschap, erfgoed en cultuur Kernkwaliteiten van Eemland blijven herkenbaar: openheid, verkavelingspatroon en zichtlijnen. Massa, hoogte en kapvorm sluiten aan. Materiaal- en kleurgebruik en erfinrichting voorkomen verrommeling. Archeologie en cultuurhistorie worden, waar relevant, betrokken. 7. Toekomstbestendige natuur en landbouw Plannen voorkomen significante negatieve effecten op natuur en versterken waar mogelijk biodiversiteit op kavel- en erfniveau (inheemse beplanting, nest-/verblijfvoorzieningen). Licht- en verstoringsbronnen worden beperkt. Water- en bodemkwaliteit worden niet onevenredig aangetast. Bij planvorming worden de zeven thema’s integraal en gebiedsgericht afgewogen, op basis van de provinciale Omgevingsverordening en in samenhang met het gemeentelijk omgevingsplan en het waterschapsbeleid. 3.2.2 Omgevingsverordening provincie Utrecht De Omgevingsverordening bevat de bindende provinciale instructieregels voor omgevingsplannen en BOPA’s. Doel is zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik, een gezonde en veilige leefomgeving en het borgen van provinciale kernkwaliteiten. De gemeente motiveert bij het besluit dat de ontwikkeling aansluit op de provinciale koers en regionale programmering.

De onderbouwing is gebiedsgericht en proportioneel.

Onderbouwing BOPA Molenweg 2a en 2b, Eemnes

17

Relevante instructieregels 1. Verstedelijking en behoefte Nieuwe stedelijke ontwikkelingen worden gedragen door een actuele behoefte binnen het juiste verzorgingsgebied en sluiten aan op de regionale programmering. Locatiekeuze volgt de voorkeursvolgorde: primair binnen bestaand stedelijk gebied en buitenstedelijk alleen met een deugdelijke motivering. Inpassing past qua schaal, korrel en karakter. 2. Overstroombaar gebied In (mogelijk) overstroombare zones wordt aantoonbaar rekening gehouden met risico’s en gevolgenbeperking. Afwegingen over hoogteligging/bouwpeil, waterberging en veilige ontsluiting gebeuren in samenhang met het bevoegd waterschap. 3. Omgevingskwaliteit en gezondheid Planvorming borgt een goed woon- en leefklimaat (geluid, lucht, externe veiligheid, daglicht/ bezonningsaspecten, privacy) en voorkomt onevenredige hinder of belemmeringen voor omliggende functies. 4. Landschap en erfgoed (Eemland) Provinciale kernkwaliteiten (open veenweidelandschap, lintstructuren, verkavelingspatronen en zichtlijnen) blijven zichtbaar. Massa, bouwhoogte, kapvorm, materiaal- en kleurgebruik sluiten aan en verrommeling wordt voorkomen. 5. Mobiliteit en parkeren Ontsluiting is verkeersveilig en proportioneel. Parkeren wordt in beginsel op eigen terrein opgelost volgens de gemeentelijke norm, met logische voorzieningen voor lopen en fietsen. 6.

Duurzaamheid en klimaatadaptatie Bouw en inrichting zijn energiezuinig en klimaatbestendig. Extra verharding wordt beperkt en hemelwater wordt waar mogelijk op eigen terrein vastgehouden, geborgen en geïnfiltreerd.

3.2.3 Economische Visie 2020 - 2027 - Focus op een vitale en duurzame economie De Economische Visie schetst de koers naar een vitale en duurzame economie – groen, gezond en slim – met nadruk op circulariteit, innovatie en een sterk vestigingsklimaat, waarbij de kwaliteit van de leefomgeving als randvoorwaarde geldt. Het document bevat geen bindende ruimtelijke instructieregels. De doorwerking loopt via programma’s en de Omgevingsverordening. Inzet is het versterken van vitale kernen en linten. Behoud en vernieuwing van buurtverzorgende detailhandel binnen bestaand stedelijk gebied hebben de voorkeur boven perifere uitbreidingen. Waar passend wordt gemengd gebruik (wonen–werken/winkelen) gefaciliteerd, mits ruimtelijke kwaliteit, bereikbaarheid en parkeren evenwichtig zijn geborgd en het ruimtegebruik doelmatig blijft. 3.2.4 Toetsing en conclusie provinciaal beleid Het initiatief (van één naar twee woningen aan de Molenweg) betreft een zeer kleinschalige verdichting binnen bestaand stedelijk gebied en sluit aan op de provinciale koers uit de Omgevingsvisie: zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik, versterken van vitale dorpen en behoud van landschappelijke kwaliteiten. Inpassing vindt plaats op kavelniveau binnen het lint. Maat, korrel en rooilijn sluiten aan op de omgeving en laten de openheid van Eemland ongemoeid.

Ten aanzien van de Omgevingsverordening geldt dat een toevoeging van deze omvang in de provinciale praktijk niet als nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt aangemerkt. Omgevingskwaliteit en gezondheid zijn op

Onderbouwing BOPA Molenweg 2a en 2b, Eemnes

18

deze schaal goed te borgen. Er zijn geen onevenredige effecten op geluid, lucht of privacy. De ontsluiting is verkeersveilig en parkeren kan op eigen terrein conform gemeentelijke norm, met aandacht voor lopen en fietsen. De Economische Visie (groen, gezond, slim) ondersteunt het behoud van levendige kernen en linten. Waar sprake is van kleinschalige, buurtverzorgende detailhandel in de linten, blijft deze functie binnen dit plan onverminderd mogelijk. Gemengd gebruik wordt ruimtelijk zorgvuldig ingepast en niet verdrongen. Conclusie Het plan past binnen het provinciale beleid en raakt geen provinciale belangen. Detailcondities over water/ klimaat en omgevingskwaliteit worden in de uitwerking planmatig geborgd.

3.3 Toetsing regionaal beleid 3.3.1 Woondeal Regio Amersfoort 2022–2030 De Woondeal is een bestuurlijke afspraak tussen Rijk, provincie Utrecht en de negen gemeenten van Regio Amersfoort (zeven Utrechtse en twee Gelderse), waaronder Eemnes. Doel is versnelling en voorspelbaarheid in de woningbouwproductie tot en met 2030, met duidelijke afspraken over aantallen, betaalbaarheid en randvoorwaarden. Hoofdafspraken De regio richt vanaf 2025 op twee derde nieuwbouw in het betaalbare segment, met als richtpunt een derde sociale huur door corporaties en een stevige inzet op middeninkomens via betaalbare koop en middenhuur. De deal gaat verder dan aantallen. Partijen brengen randvoorwaarden op orde (bereikbaarheid, stikstof, netcapaciteit, uitvoeringscapaciteit), organiseren het partnerschap met corporaties en harmoniseren regels en processen in de regio, met periodieke monitoring van de voortgang. De Woondeal benoemt per gemeente sleutelprojecten en bundelt de regionale programmering. Voor Eemnes is aanvullend in lokale prestatieafspraken vastgelegd dat tot en met 2030 circa 400 woningen worden gerealiseerd, waarvan twee derde betaalbaar. Dit sluit aan bij de regionale verdeling uit de Woondeal. De Woondeal functioneert als regionaal kader. De feitelijke toetsing op projectniveau loopt via de provinciale verordening en het gemeentelijke omgevingsplan.

Kleinschalige inbreidingen kunnen als mee liftende programmering bijdragen aan de deal, zonder aparte Woondeal-voorwaarden op perceelniveau. 3.3.2 Regionale Energiestrategie (RES) Regio Amersfoort De RES is een interbestuurlijke strategie van gemeenten, provincie, waterschap(pen) en netbeheerder om de energiedoelen tot 2030 te halen. De regio bepaalt de opgave voor duurzame elektriciteit (wind en zon), schetst de warmtetransitie voor de gebouwde omgeving en stemt dit af met de energie-infrastructuur. De strategie wordt periodiek geactualiseerd (RES 1.0, RES 2.0) en uitgewerkt in uitvoeringsprogramma’s. Beleid en doorwerking De regio hanteert een voorkeursvolgorde: eerst zon op dak en andere dubbelfuncties, daarna nieuwe veldopstellingen, met zorgvuldige landschappelijke en ecologische inpassing en aandacht voor participatie. Voor wind en zon worden regionale zoekrichtingen en randvoorwaarden benoemd. Voor warmte werken gemeenten gebiedsgericht aan gasloos of warmtenetten, gekoppeld aan isolatie en besparing. Doorwerking op projectniveau loopt via gemeentelijk beleid en het omgevingsplan (bijvoorbeeld energieprestatie en het toepassen van zon op dak waar passend). Er is geen aparte RES-toets voor kleinschalige BOPA’s.

Onderbouwing BOPA Molenweg 2a en 2b, Eemnes

19

3.3.3 Regionale Ruimtelijke Visie / Ontwikkelbeeld Regio Amersfoort De regionale visie geeft de gezamenlijke ruimtelijke koers: verstedelijking primair binnen bestaand stedelijk gebied, zorgvuldig omgaan met landschap en cultuurhistorie (waaronder de openheid van Eemland) en koppeling met bereikbaarheid en voorzieningen. De regio stemt locaties, fasering en samenhang van woningbouw, werklocaties en infrastructuur op elkaar af, in lijn met de Woondeal en RES. Doorwerking op projectniveau vindt plaats via gemeentelijk beleid en het omgevingsplan; er is geen afzonderlijke regionale toets voor kleinschalige BOPA’s. 3.3.4 Regionale detailhandelsafspraken (conform provinciaal retailkader) Regionale samenwerking richt zich op vitale centra en wijk- en buurtstructuren, terughoudendheid met perifere en solitaire uitbreidingen en het voorkomen van overaanbod. Nieuwe detailhandelsmeters worden regionaal afgestemd. Menging van functies (zoals wonen boven of achter winkels) wordt waar passend gestimuleerd om draagvlak en levendigheid te versterken. Doorwerking verloopt via gemeentelijke detailhandelsnota en omgevingsplan. Op perceelniveau geldt geen aparte regionale toets.

3.3.5 Toetsing en conclusie regionaal beleid Het initiatief betreft een zeer kleinschalige verdichting binnen bestaand stedelijk gebied en sluit aan op de regionale koers: toevoegen waar de structuur het toelaat, zonder beslag op het buitengebied. De Woondeal stuurt op aantallen en betaalbaarheid op regionaal niveau. Een toevoeging van deze schaal kan als meeliftende programmering worden gezien en vraagt geen afzonderlijke Woondeal-voorwaarden op perceelniveau. De RES heeft geen aparte projecttoets voor dit type ontwikkeling. Energieprestaties en zon op dak worden via gemeentelijk beleid en bouwregelgeving geborgd. De regionale ruimtelijke visie bevestigt de focus op verstedelijking binnen bestaand stedelijk gebied, met zorgvuldig omgaan met landschappelijke kwaliteiten. Daaraan wordt voldaan. De regionale detailhandelslijn zet in op vitale kernen en linten. Waar kleinschalige detailhandel aanwezig is, staat behoud in gemengd gebruik daarmee niet op gespannen voet. Conclusie Het regionale beleid biedt ruimte voor deze beperkte inbreiding en stelt geen aanvullende randvoorwaarden op projectniveau. De toevoeging van één woning draagt direct bij aan de lokale ambitie van Eemnes (circa 400 woningen tot en met 2030) en doet dat op de voorkeursmanier: als inbreiding binnen bestaand stedelijk gebied, zonder extra ruimtebeslag in het buitengebied.

3.4 Toetsing beleid waterschap 3.4.1 Waterschapsverordening Waterschap Vallei en Veluwe De Waterschapsverordening is het juridisch kader voor wateractiviteiten en beperkingengebiedactiviteiten binnen het beheergebied. De verordening is vastgesteld onder de Omgevingswet en beoogt overstromingen, wateroverlast en -schaarste te voorkomen of te beperken, de waterkwaliteit te beschermen en de werking van waterstaatswerken en zuiveringstechnische werken te borgen. Relevante regels 1. Waterstaatswerken en beschermingszones In en nabij watergangen, waterkeringen en bijbehorende beschermingszones gelden verbodsbepalingen en geboden. Voor werkzaamheden zoals graven, bouwen, aanbrengen van verharding of beplanting, leidingwerk en beschoeiingen kan een vergunning of melding nodig zijn. De exacte ligging en breedte van zones volgt uit de legger.

Onderbouwing BOPA Molenweg 2a en 2b, Eemnes

20

Afbeelding 9. Uitsnede uit legger Watersysteem (Waterschap Vallei en Veluwe). Projectlocatie Molenweg (gele stip) binnen bebouwd gebied Eemnes. De locatie ligt buiten beschermingszones en onderhoudsstroken en kruist geen waterstaatswerk. Bron: Waterschap Vallei en Veluwe, Legger Watersysteem (kaartviewer).

2. Oppervlaktewater en afvoeren Het aanbrengen van lozingspunten of het wijzigen van watergangen is gereguleerd. Uitgangspunt is dat schoon hemelwater bij voorkeur wordt geïnfiltreerd of vertraagd wordt afgevoerd. Lozing op oppervlaktewater of een stelsel vraagt om een onderbouwing en kan vergunningplichtig zijn. 3. Grondwater Onttrekken en infiltreren van grondwater en het aanbrengen van bodemenergiesystemen vallen onder de wateractiviteiten. Afhankelijk van locatie, diepte en debiet geldt een meld- of vergunningplicht. Beleidsregels geven hierbij het beoordelingskader. 4. Algemene zorgplicht en afwegingskade Naast specifieke verboden geldt een zorgplicht: werkzaamheden mogen het watersysteem niet onevenredig schaden en worden doelmatig en veilig uitgevoerd. Bij vergunningverlening hanteert het waterschap generieke beoordelingscriteria per activiteit. Toepassing Voor de planvorming betekent dit: vroegtijdig controleren of het plangebied in of nabij een watergang, waterkering of beschermingszone ligt, bepalen of werkzaamheden meldings- of vergunningplichtig zijn, en afstemmen over de verwerking van hemelwater (vasthouden–bergen–infiltreren). 3.4.2 Waterbeheerprogramma (Blauw Omgevingsprogramma) 2022–2027 Het waterbeheerprogramma van Waterschap Vallei en Veluwe beschrijft de koers voor veilig, schoon en voldoende water.

Speerpunten zijn klimaatadaptatie (waterrobuuste inrichting, omgaan met piekbuien en droogte), het behalen van ecologische en chemische waterkwaliteitsdoelen en een doelmatige waterketen in samenwerking met gemeenten en drinkwaterbedrijven. Uitgangspunt is de voorkeursvolgorde vasthouden– bergen–afvoeren en het scheiden van schoon en vuil water. Relevante beleidslijnen Nieuw verhard oppervlak wordt zo veel mogelijk afgekoppeld. Schoon hemelwater wordt bij voorkeur op of nabij het perceel geïnfiltreerd of tijdelijk geborgen, zodat afvoer naar oppervlaktewater of riool wordt beperkt. Bij planvorming wordt verharding doelmatig ingezet en waar mogelijk permeabel

Onderbouwing BOPA Molenweg 2a en 2b, Eemnes

21

uitgevoerd. Maatregelen tasten het regionale watersysteem niet onevenredig aan en houden rekening met grondwaterstanden en het vastgestelde peil. Waterkwaliteit wordt geborgd door uitlogende materialen te vermijden, afstromend water schoon te houden en waar passend natuurvriendelijke inrichting toe te passen. In de waterketen geldt zuinig omgaan met capaciteit. Lozingen en aansluitingen sluiten aan bij de beschikbare infrastructuur en afspraken met de gemeente. Toepassing Voor de planuitwerking betekent dit: vroegtijdig afstemmen over hemelwaterverwerking en eventuele waterhuishoudkundige maatregelen, de extra verharding compenseren met infiltratie of berging op eigen terrein en aantonen dat de ontwikkeling geen belemmeringen veroorzaakt voor het beheer en onderhoud van waterstaatswerken of de waterkwaliteit. Waar werkzaamheden of voorzieningen binnen watergangen of beschermingszones vallen, wordt dit afgestemd in combinatie met de waterschapsverordening (melding of vergunning waar nodig). 3.4.3 Peilbesluit Eemland 2025 Het peilbesluit legt de streef- en beheerpeilen in het gebied Eemland vast en vormt de basis voor het dagelijks peilbeheer. Doel is een evenwichtige waterhuishouding voor functies als bebouwing, landbouw, natuur en infrastructuur. Relevante punten Planvorming sluit aan op het vigerende peil. Er is geen peilwijziging aan de orde.

Bouwpeil en maaiveldinrichting worden afgestemd op lokale grond- en oppervlaktewaterstanden. Structurele grondwateronttrekkingen zijn niet voorzien. Eventuele tijdelijke bouwfasemaatregelen worden zo nodig gemeld of vergund. Het lokale peil en de ontwateringsdiepte gelden als randvoorwaarde voor ontwerp en dimensionering van hemelwatervoorzieningen. Werken in beschermingszones worden, indien aan de orde, afgestemd onder de waterschapsverordening. 3.4.4 Toetsing en conclusie waterschapsbeleid Het plangebied ligt buiten beschermingszones en onderhoudsstroken en kruist het geen waterstaatswerk. Een watervergunning is dus niet nodig. Het plan sluit aan op het vigerende beheer- en streefpeil (Peilbesluit Eemland 2025). Bouwpeil en maaiveldinrichting worden hierop afgestemd. Structurele grondwateronttrekking is niet aan de orde. De ontwikkeling verkleint het totale dakoppervlak ten opzichte van de huidige situatie en vermindert daarmee afstroming. Hemelwater wordt op eigen terrein verwerkt volgens vasthouden–bergen–infiltreren, zonder lozing op het gemengde riool. Conclusie Waterbelangen zijn proportioneel geborgd en het waterschapsbeleid staat de ontwikkeling niet in de weg.

3.5 Toetsing gemeentelijk beleid 3.5.1 Omgevingsplan Eemnes Het omgevingsplan bundelt de doorwerking van de voormalige bestemmingsplannen en de bruidsschatregels van de Omgevingswet. Het plan bevat algemene regels voor bouwen, gebruiken en (milieu)activiteiten, plus de vergunningroutes: binnenplans waar het plan dit toelaat, en BOPA wanneer de ontwikkeling niet past binnen de materiële regels.

Onderbouwing BOPA Molenweg 2a en 2b, Eemnes

22

Relevante onderdelen van het beleid 1. Bestemming, maat en situering Het plan stuurt op zorgvuldig inpassen binnen de bestaande lintstructuur. Hoofd- en bijgebouwen sluiten aan op maat en korrel van de omgeving. Rooilijn, bouwdiepte en bouwhoogte worden afgestemd op het straatbeeld. Erfbebouwing wordt ordelijk gesitueerd zodat erf, achtertuin en zichtlijnen behouden blijven. 2. Gebruiksregels en functiemenging Wonen is de hoofdfunctie in het lint. Kleinschalige menging is in beginsel mogelijk (bijvoorbeeld aan-huisverbonden beroepen of kleinschalige detailhandel/dienstverlening), mits dit ruimtelijk inpasbaar is: geen onevenredige parkeerdruk of hinder, geen afbreuk aan het woon- en straatbeeld en passend binnen de gebruiksruimte van het perceel. 3. Welstand en omgevingskwaliteit Eemnes hanteert repressief welstandstoezicht. Bij evidente aantasting van het straat- of dorpsbeeld kan getoetst worden aan de gemeentelijke welstands-/omgevingskwaliteitscriteria. Los daarvan borgt het plan een goed woon- en leefklimaat: aandacht voor geluid, lucht, privacy/inkijk en een ordelijke, veilige erf- en gevelinrichting. 4. Parkeren en ontsluiting Nieuwe woningen moeten parkeren doelmatig oplossen (in principe op eigen terrein) conform de gemeentelijke parkeernormen en inpassingseisen. Ontsluiting is verkeersveilig, met logische loop- en fietsroutes.

Opritten en inritten mogen het openbaar groen, kabels/leidingen en eventueel waterbeheer niet belemmeren. 5. Water en klimaatadaptatie De planregels sluiten aan op het gemeentelijk en waterschapsbeleid: schoon hemelwater bij voorkeur op eigen terrein verwerken (vasthouden, bergen, infiltreren), zuinig omgaan met verharding en zorgvuldig materiaalgebruik om uitloging te voorkomen. Voor werken nabij watergangen of beschermingszones wordt afgestemd met het waterschap. 6. Milieubelastende activiteiten (bruidsschat) Algemene regels en informatieplichten gelden voor geluid, geur, trillingen en externe veiligheid. Bij nieuwe of aangepaste activiteiten moet worden aangetoond dat hinder binnen aanvaardbare grenzen blijft en dat omliggende functies niet onevenredig worden beperkt. 7. Erf en openbare ruimte Zorgplichten gelden voor het netjes en veilig houden van bouwwerken, erven en aansluitingen op nutsvoorzieningen. Werken aan de weg of in openbaar gebied (uitritten, kabels/leidingen) vragen om afstemming en, indien nodig, een vergunning of melding. 8. Archeologie en cultuurhistorie Bij bodemingrepen kan een drempel- of vrijstellingsregeling gelden. Indien toepasselijk wordt archeologisch onderzoek of een onderbouwing verlangd die laat zien dat waarden niet onevenredig worden aangetast. 9.

Vergunningroutes en beoordeling Past de ontwikkeling binnen de planregels, dan kan een binnenplanse vergunning volstaan. Valt zij daarbuiten, dan is een BOPA aan de orde. In beide gevallen wordt integraal beoordeeld of sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties, met aandacht voor behoefte, ligging binnen bestaand stedelijk gebied, ruimtelijke kwaliteit en uitvoerbaarheid (bereikbaarheid, parkeren, water).

Onderbouwing BOPA Molenweg 2a en 2b, Eemnes

23

3.5.2 Omgevingsvisie Eemnes (ontwerp) De ontwerp-omgevingsvisie schetst de koers voor Eemnes: kleinschalig en zorgvuldig groeien binnen bestaand stedelijk gebied, behoud van het dorpse karakter en de lintstructuren, en een klimaatadaptieve, gezonde leefomgeving. Toevoegingen sluiten aan op maat, korrel en rooilijn van het lint. Parkeren bij voorkeur op eigen terrein. Water en bodem worden vroeg meegewogen. De visie is nog niet vastgesteld en heeft daarmee richtinggevende waarde, geen bindende. Belangrijkste inhoudspunten De inhoud van de ontwerp-omgevingsvisie sluit in grote lijnen aan op het (tijdelijke) omgevingsplan. Het verschil zit in de rol: de visie zet de strategische koers uit, het omgevingsplan bevat de bindende regels en vergunningroutes. De visie stuurt op woningbouw als kleinschalige inbreiding en verdichting binnen het lint, met borging van omgevingskwaliteit en gezondheid (daglicht, privacy, beperking hinder) en een verzorgd straat- en erfbeeld. Water en bodem worden vroeg meegewogen. Extra verharding wordt beperkt en schoon hemelwater bij voorkeur op eigen terrein verwerkt via vasthouden, bergen en infiltreren. Mobiliteit en parkeren worden doelmatig opgelost met een verkeersveilige ontsluiting, prioriteit voor lopen en fietsen en in principe parkeren op eigen terrein.

Landschap en erfgoed blijven leidend: openheid van Eemland, verkavelings- en zichtlijnen en de leesbaarheid van linten worden gerespecteerd. Tot slot is er aandacht voor duurzaamheid en energie (energiezuinige/gasloze bouw en zon op dak waar passend) en voor kleinschalige voorzieningen of werken aan huis, mits deze de leefbaarheid versterken en ruimtelijk zorgvuldig zijn ingepast. 3.5.3 Woonvisie met zorgcomponent 2024–2028 De woonvisie geeft de gemeentelijke koers voor een evenwichtige en toekomstbestendige woningvoorraad. Ambities zijn het verbreden van het aanbod voor starters, doorstromers en senioren, het borgen van betaalbaarheid, en het bevorderen van doorstroming via passende woonvormen. De visie zet in op zorgvuldig ruimtegebruik: toevoegen binnen bestaand stedelijk gebied en in aansluiting op het dorpse lintkarakter. Beleid en doorwerking De gemeente stuurt op kleinschalige, contextpassende toevoegingen die de lokale vraag bedienen en de doorstroming op gang brengen, met aandacht voor levensloopbestendig en zorggeschikt wonen. Kwaliteit van de leefomgeving is randvoorwaardelijk: nieuwe woningen sluiten aan op maat, korrel en rooilijn, veroorzaken geen onevenredige parkeer- of verkeersdruk en scoren goed op energiezuinigheid en comfort. De woonvisie fungeert als richtinggevend kader; de planologische toetsing vindt plaats aan het omgevingsplan.

3.5.4 Water- en Rioleringsprogramma (WRP) 2024–2028 Het WRP beschrijft hoe Eemnes zorgt voor een doelmatige en toekomstbestendige waterketen en stedelijke wateropgave: inzameling en transport van afvalwater, omgang met hemelwater en grondwater, en samenwerking met het waterschap. Beleid en doorwerking Uitgangspunt is scheiden van schoon en vuil water en de voorkeursvolgorde vasthouden–bergen–afvoeren. Nieuw of vervangen verhard oppervlak wordt waar mogelijk afgekoppeld. Hemelwater wordt bij voorkeur op eigen terrein geïnfiltreerd of tijdelijk geborgen. Grondwaterbeheer is preventief: voorkomen van structurele grondwaterproblemen door logische hoogteligging, drempelniveaus en inrichting van het maaiveld. 3.5.5 Toekomstvisie Eemnes 2030 (context) Strategische koers voor leefbaarheid en dorps karakter: richtinggevend, geen bindende regels en geen afzonderlijk toetsingskader voor dit plan.

Onderbouwing BOPA Molenweg 2a en 2b, Eemnes

24

3.5.6 Verkeersvisie 2035 (in ontwikkeling) Visie in voorbereiding die mobiliteitskeuzes richting geeft: geen bindende eisen voor dit plan, de doorwerking verloopt via omgevingsplan en parkeernormen. 3.5.7 Toetsing en conclusie gemeentelijk beleid De ontwikkeling van één naar twee woningen aan de Molenweg is een kleinschalige inbreiding binnen bestaand stedelijk gebied en sluit aan op de gemeentelijke koers: zorgvuldig toevoegen in het lint, met behoud van maat, korrel en rooilijn en zonder onevenredige effecten op leefomgeving of straatbeeld. Het (tijdelijke) omgevingsplan biedt via de BOPA-route ruimte om deze contextpassende verdichting planologisch te borgen. De ontwerp-omgevingsvisie ondersteunt dit als richtinggevende lijn. De woonvisie vraagt om kleine, passende toevoegingen die bijdragen aan betaalbaarheid en doorstroming. Dit plan voorziet daarin. Het WRP wordt gevolgd door hemelwater op eigen terrein te verwerken en geen extra druk op het riool te veroorzaken. Conclusie Het gemeentelijk beleid biedt ruimte voor deze ontwikkeling. Eventuele uitvoeringscondities worden verder uitgewerkt in “Hoofdstuk 4: Aspecten fysieke leefomgeving en milieu”.

Onderbouwing BOPA Molenweg 2a en 2b, Eemnes

25

4 Aspecten fysieke leefomgeving In dit hoofdstuk worden de aspecten van de fysieke leefomgeving behandeld die voor deze ruimtelijke onderbouwing relevant zijn. Het gaat om de milieu- en omgevingsaspecten die randvoorwaarden stellen aan ruimtelijke ontwikkelingen en bijdragen aan een goed woon- en leefklimaat. Het toetsingskader is gericht op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Het initiatief betreft herinrichting binnen bestaand stedelijk gebied aan de Molenweg in Eemnes: twee grondgebonden woningen, waarbij 2A uitsluitend wonen betreft en 2B wonen met een kleinschalige detailhandel van circa 35 m². Per onderdeel wordt eerst kort het wettelijk kader geschetst, vervolgens de toetsing op de projectsituatie en afsluitend de conclusie. Waar onderzoeken of beleidskaarten beschikbaar zijn, sluiten de uitkomsten daarop aan. Alleen planrelevante aspecten zijn uitgewerkt. Overige onderwerpen worden beknopt gemotiveerd als niet van toepassing.

4.1 m.e.r.-beoordeling 4.1.1 Wettelijk kader Voor stedelijke ontwikkelingsprojecten geldt dat boven de drempels een m.e.r.-(beoordeling) verplicht is. De drempels zijn: 100 ha aaneengesloten gebied, 2.000 woningen of 200.000 m² bvo. Blijft een project hier ruimschoots onder, dan volstaat een vormvrije m.e.r.-beoordeling. 4.1.2 Toetsing Het plan betreft herinrichting binnen bestaand stedelijk gebied naar twee grondgebonden woningen (2A wonen; 2B wonen met circa 35 m² detailhandel). De omvang neemt af ten opzichte van de vorige situatie: circa 606 m² bvo en 266 m² footprint worden circa 421 m² bvo en 235 m² footprint. Het plangebied ligt niet in of direct naast een gevoelig gebied; cumulatie met andere projecten is niet aan de orde. De milieueffecten (geluid, lucht, externe veiligheid, bodem, water/klimaat, ecologie/stikstof, verkeer/parkeren, licht) zijn kleinschalig en worden in de volgende paragrafen gemotiveerd. 4.1.3 Conclusie Een MER of formele m.e.r.-beoordeling is niet vereist. De vormvrije m.e.r.-beoordeling onderbouwt dat geen belangrijke nadelige milieugevolgen te verwachten zijn.

4.2 Ladder van duurzame verstedelijking 4.2.1 Wettelijk kader De Ladder is aan de orde bij een nieuwe stedelijke ontwikkeling. In de praktijk wordt bij woningbouw doorgaans pas vanaf circa 12 woningen van een ladderplichtige ontwikkeling uitgegaan. De beoordeling blijft casuïstisch en afhankelijk van aard, omvang en ruimtelijke impact. 4.2.2 Toetsing Het plan is een binnenstedelijke herinrichting van één bestaand gebouw met detailhandel en wonen naar twee grondgebonden woningen, waarvan één met kleinschalige detailhandel (circa 35 m²). De totale omvang neemt af ten opzichte van de vorige situatie (bvo circa 606 m² naar circa 421 m² - footprint 266 m² naar 235 m²). Er wordt geen nieuw gebied aangesneden en de ontsluiting blijft ongewijzigd. Daarmee is geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de zin van de Ladder. Zou de Ladder desondanks worden toegepast, dan is de behoefte aan twee grondgebonden woningen aannemelijk en past de ligging binnen bestaand stedelijk gebied bij het principe van zorgvuldig ruimtegebruik.