1 Bopa- ETFAL-Motivering Molenweg 2a en 2b in Eemnes-aug 2025

Onderbouwing BOPA Molenweg 2a en 2b, Eemnes

26

4.2.3 Conclusie De Ladder is niet van toepassing. Ook indien getoetst, wordt aan de uitgangspunten voldaan.

4.3 Duurzaamheid 4.3.1 Wettelijk kader Voor nieuwbouwwoningen gelden minimumeisen voor energieprestatie (BENG) en milieuprestatie van gebouwen (MPG). De BENG-eisen sturen op lage energievraag, lage fossiele primaire energie en een voldoende aandeel hernieuwbare energie. De MPG-eis begrenst de milieubelasting van toegepaste materialen. 4.3.2 Toetsing Beide woningen zijn gasloos en voorzien van een lucht-waterwarmtepomp, balansventilatie met warmteterugwinning en zonnepanelen. De voorlopige energieprestatie-indicatie is A+++ en aan alle BENG-indicatoren wordt voldaan. De MPG-berekeningen blijven onder de grenswaarde, waarmee de materiaalefÏciency is geborgd. De totale bebouwingsomvang neemt af ten opzichte van de vorige situatie, wat het energie- en materiaalgebruik in de gebruiksfase beperkt. Het definitieve energielabel wordt bij oplevering vastgesteld. 4.3.3 Conclusie De ontwikkeling voldoet aan de geldende BENG- en MPG-eisen en levert een duurzaam, toekomstbestendig woonprogramma op. Vanuit het aspect duurzaamheid doet zich geen belemmering voor. Het plan is aanvaardbaar.

4.4 Gezondheid 4.4.1 Wettelijk kader De Omgevingswet stuurt op een veilige en gezonde fysieke leefomgeving. Gezondheidsaspecten (o.a. geluid, luchtkwaliteit en externe veiligheid) worden thematisch getoetst. Hier wordt integraal bezien of het woon- en leefklimaat aanvaardbaar is. 4.4.2 Toetsing Het plangebied ligt in een rustige woonomgeving. De ontwikkeling is kleinschalig en introduceert geen activiteiten met relevante emissies of avond-/nachthinder. Geluid, luchtkwaliteit en omgevingsveiligheid worden afzonderlijk beoordeeld en geven, gezien de aard en omvang, geen bijzondere aandachtspunten. De voorgevelafstanden tot de rijbaan en de beperkte verkeersgeneratie passen bij het woonmilieu; de inritten liggen op eigen terrein. De bouwmassa neemt af ten opzichte van de vorige situatie, waardoor schaduwwerking en visuele hinder beperkt blijven. Buitenruimte en fietsvoorzieningen zijn op eigen erf aanwezig. Verlichting wordt functioneel en afgeschermd toegepast. 4.4.3 Conclusie Vanuit het aspect gezondheid is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Er doet zich geen belemmering voor.

Onderbouwing BOPA Molenweg 2a en 2b, Eemnes

27

4.5 Weging waterbelang 4.5.1 Wettelijk kader Bij nieuwe ontwikkelingen wordt het waterbelang vroegtijdig meegewogen. De voorkeursvolgorde is vasthouden–bergen–afvoeren. Uitgangspunt is afkoppelen en infiltreren op eigen terrein. Bij substantiële toename van verharding kan afstemming met het waterschap en aanvullende berging aan de orde zijn. Gezien de situering zijn geen ingrepen in waterstaatswerken voorzien. 4.5.2 Motivering plan op hoofdlijnen De ontwikkeling is kleinschalig en binnenstedelijk, met afname van footprint en dakoppervlak. Hierdoor neemt de hydraulische belasting op het openbaar stelsel niet toe. Door hemelwater op eigen terrein te verwerken (infiltratie via doorlatende verharding en, indien nodig, een kleine voorziening) wordt aangesloten op de voorkeursvolgorde vasthouden–bergen–afvoeren. Omdat geen oppervlaktewater of waterstaatswerk wordt aangepast en de maatregelen generiek zijn, is een plan op hoofdlijnen proportioneel: de exacte dimensionering kan doelmatig in de uitvoeringsfase worden vastgesteld. Indien in de uitwerking tóch toename van verharding ontstaat, wordt deze gecompenseerd door extra berging op eigen terrein conform het geldende waterschapsbeleid (richtwaarde 60 mm per m² toename). Daarmee is het effect op het watersysteem gering en beheersbaar.

4.5.3 Waterhuishoudkundig plan (op hoofdlijnen) Molenweg 2A • Daken afkoppelen en op eigen erf verwerken. • Verwerking via doorlatende verharding. Indien nodig aanvullen met een kleine voorziening (wadi of infiltratiekratten) die functioneert als tijdelijke berging en infiltratie. • Opritten worden als waterpasserende verharding ontworpen. • Peilen en maaiveld met voldoende afschot richting de eigen voorzieningen; noodoverlaat naar de straat bij extreme buien. • Materialisatie gericht op waterkwaliteit (uitloging beperken). Voorzieningen inspecteerbaar en onderhoudbaar (bladvang/sedimentatie). • Groen ingerichte tuin met beperking van verhard oppervlak tot looproutes en terras. Molenweg 2B • Rieten dak zonder goot. Langs de dakvoet een grindkoffer als infiltrerende randvoorziening ter beperking van spatwater en voor spreiding/doorsijpeling. • Aanvullend verwerking via doorlatende verharding op de oprit en, indien nodig, een kleine voorziening (wadi of infiltratiekratten) voor tijdelijke berging en infiltratie. • Opritten worden als waterpasserende verharding ontworpen. • Peilen en maaiveld met voldoende afschot richting de eigen voorzieningen; noodoverlaat naar de straat bij extreme buien. • Materialisatie gericht op waterkwaliteit. Voorzieningen inspecteerbaar en onderhoudbaar. • Groen ingerichte tuin met beperking van verhard oppervlak tot looproutes en terras.

4.5.4 Toetsing Met deze opzet neemt de som van dak- en terreinverharding niet toe en wordt hemelwater op eigen terrein verwerkt. Er worden geen waterstaatswerken of oppervlaktewater aangepast en er zijn geen aanwijzingen voor structurele grondwaterproblematiek. De afvoer naar het openbaar stelsel neemt daarmee niet toe en het effect op het watersysteem is gering. Indien in de uitwerking wel toename van verharding optreedt, wordt dit gecompenseerd met extra berging op eigen terrein conform het waterschapsbeleid, zodat het afvoersaldo neutraal blijft.

Onderbouwing BOPA Molenweg 2a en 2b, Eemnes

28

4.5.5 Conclusie Het waterbelang is doelmatig meegewogen. Door afname van dak- en verhard oppervlak en een infiltrerende erf-inrichting is de ontwikkeling vanuit waterhuishouding aanvaardbaar. Er doet zich geen belemmering voor.

4.6 Klimaatadaptatie 4.6.1 Wettelijk kader Klimaatadaptatie ziet op het beperken van hittestress, wateroverlast en droogte en op het toekomstbestendig inrichten van kavel en gebouw. Aansluiting vindt plaats bij de voorkeursvolgorde vasthouden–bergen– afvoeren. Voor het binnenklimaat gelden daarnaast de eisen uit het Bbl, waaronder TO-juli (zomercomfort) en ventilatie/isolatie-eisen. 4.6.2 Toetsing Molenweg 2A De woning is ontworpen met een energiezuinige schil en voldoet aan de TO-juli-eis. OververhitÝng wordt primair beperkt met passieve maatregelen: evenwichtige gevelopeningen/glaspercentages, dakoverstekken en zomernachtventilatie via te openen ramen. Indien nodig kan lage-temperatuurkoeling van de warmtepomp worden ingezet. Op het erf worden opritten waterpasserend uitgevoerd en de tuin overwegend groen ingericht, waarmee hittestress afneemt en infiltratie wordt bevorderd. Op het dak is een PV-systeem voorzien ter ondersteuning van het all-electric systeem. 4.6.3 Toetsing Molenweg 2B Ook hier wordt aan de TO-juli-eis voldaan. Passieve maatregelen worden toegepast (evenwichtige glasoriëntatie, buitenzonwering, dakoverstekken en zomernachtventilatie). De warmtepomp kan, indien nodig, LT-koeling leveren. Het rieten dak heeft een hogere warmte-inertie dan lichte dakbedekkingen en draagt bij aan demping van temperatuurschommelingen.

Buiten wordt verharding beperkt en waterpasserend uitgevoerd. Langs de dakvoet ligt een grindkoffer die infiltratie bevordert. Er is een compact PV-veld voorzien. 4.6.4 Conclusie De combinatie van passieve ontwerpkeuzes, mogelijkheid tot LT-koeling, waterpasserende verharding en een groene erf-inrichting maakt de ontwikkeling klimaatrobuust. Wateroverlast en hittestress worden op perceelniveau beperkt. Vanuit klimaatadaptatie doet zich geen belemmering voor. De ontwikkeling is aanvaardbaar.

4.7 Groen 4.7.1 Wettelijk kader De inrichting van erf en tuin draagt bij aan ruimtelijke kwaliteit, biodiversiteit en klimaatadaptatie. Aangestuurd wordt op vergroening en beperking van verharding, in samenhang met de uitgangspunten vasthouden–bergen–afvoeren en hittestressbeperking. De zorgplicht en soortenbescherming uit de Wet natuurbescherming worden gerespecteerd. Natuurinclusieve maatregelen sluiten aan op de ecologische randvoorwaarden. 4.7.2 Toetsing De herontwikkeling vindt plaats binnen bestaand stedelijk gebied. Openbaar groen wordt niet gewijzigd. Op perceelniveau wordt gekozen voor een overwegend groene, waterdoorlatende inrichting waarbij verharding wordt beperkt tot opritten en looppaden en waar mogelijk waterpasserend wordt uitgevoerd. Uitgangspunt is dat de terreinverharding niet toeneemt. Mocht in de uitwerking toch een toename ontstaan, dan wordt op

Onderbouwing BOPA Molenweg 2a en 2b, Eemnes

29

eigen terrein aanvullende berging geplaatst. Beplanting bestaat uit inheemse, nectarrijke soorten en een deel met open grond en/of gazon, zodat infiltratie en koeling worden bevorderd. Erfafscheidingen worden waar mogelijk groen vormgegeven (haag/klimplanten) in plaats van harde schutÝngen. Bij Molenweg 2B biedt de grindkoffer langs de rieten dakvoet extra infiltratie en ruimte voor lage, spatwatertolerante beplanting. Tuinverlichting wordt sober en gericht toegepast met afscherming om verstoring te beperken. 4.7.3 Conclusie De inrichting behoudt het openbare groen en levert op kavelniveau vergroening, doorlatendheid en biodiversiteitswinst op. Vanuit het aspect groen doet zich geen belemmering voor; de ontwikkeling is aanvaardbaar.

4.8 Verkeersgeneratie, -afwikkeling en (fiets)parkeren 4.8.1 Wettelijk kader Voor verkeersgeneratie en parkeren wordt primair aangesloten op de CROW-systematiek (bandbreedtes op basis van stedelijkheid en zone en beoordeling van dubbelgebruik met aanwezigheidspercentages per dagdeel). De Ontwerp Verkeersvisie BEL 2035 is nog niet vastgesteld en wordt meegenomen als richtinggevende, niet-bindende context. 4.8.2 Toetsing De functies betreffen wonen, grondgebonden (koop) voor Molenweg 2A en Molenweg 2B en kleine detailhandel bij 2B. Op basis van het aantal adressen per km² wordt de ligging geclassificeerd als matig stedelijk. Gezien de afstand tot de dorpskern is de zone schil centrum. Binnen deze uitgangspunten past voor wonen circa 1,8–2,2 parkeerplaatsen per woning, inclusief bezoek. Hoewel de toekomstige Ontwerp Verkeersvisie de onderkant van de bandbreedte prefereert, wordt hier 2,1 per woning (inclusief bezoek) gehanteerd. Voor de winkel past circa 2,6–3,6 parkeerplaatsen per 100 m² bvo. Gehanteerd wordt 3,2 per 100 m², wat bij 35 m² neerkomt op circa 1,1 plaats. 4.8.3 Scenario 1 (berekening per kavel, zonder dubbelgebruik) Voor Molenweg 2A bedraagt de vraag 2,1 plaatsen en voor Molenweg 2B circa 3,2 plaatsen (2,1 wonen + 1,1 winkel). Praktisch afgerond resulteert dit in 2 plaatsen op Molenweg 2A en 3 plaatsen op Molenweg 2B; dit wordt op eigen erf gerealiseerd (totaal 5).

4.8.4 Scenario 2 (gezamenlijke berekening, met dubbelgebruik) Gerekend met CROW-aanwezigheidspercentages is het maatgevende moment de werkdagavond, wanneer de winkel gesloten is en de woonvraag piekt. De gecombineerde vraag komt dan uit op circa 4 plaatsen. Overdag (woe–za) is de winkel open en is de woonaanwezigheid lager, waardoor dezelfde vijf plekken de vraag ruimschoots opvangen. De ontsluiting vindt plaats op de Molenweg (30 km/uur). De extra verkeersgeneratie is beperkt: gemiddeld circa 4 ritten/etmaal voor Molenweg 2A en circa 2 ritten/etmaal voor het woongedeelte van Molenweg 2B. Voor de winkel wordt gerekend met circa 20 bezoekersritten/etmaal en een bevoorrading van circa 1× per week, met laden en lossen op eigen terrein. In- en uitrijden gebeurt veilig door voldoende zicht langs de uitritzones. Voor fietsparkeren aan de straatzijde bij de winkel zijn 2 beugels afdoende; in het plan worden 4 stuks voorzien. Voor de woningen is op eigen erf bergruimte voor fietsen beschikbaar. 4.8.5 Conclusie De verkeersgeneratie is gering en kan veilig op de Molenweg worden afgewikkeld. Parkeren is doelmatig op eigen terrein opgelost. Scenario 1 leidt tot 2 + 3 plaatsen per kavel en scenario 2 toont dat circa 4 Onderbouwing BOPA Molenweg 2a en 2b, Eemnes

30

plaatsen volstaan door dubbelgebruik. Met 5 gerealiseerde plaatsen is er dus voldoende marge. Er is geen onevenredige parkeer- of verkeersdruk te verwachten. Dat maakt de ontwikkeling vanuit verkeer en parkeren aanvaardbaar.

4.9 Ecologie 4.9.1 Wettelijk kader De Wet natuurbescherming onderscheidt gebiedsbescherming (Natura 2000), soortenbescherming en de provinciale bescherming van het Natuurnetwerk Nederland (NNN). Voor Natura 2000 geldt een vergunningplicht als significante effecten niet op voorhand zijn uit te sluiten. Het stikstofcomponent wordt separaat behandeld in §4.10. Voor soorten geldt het verbod op het verstoren of vernielen van vaste rust- en verblijfplaatsen. In alle gevallen geldt de zorgplicht. 4.9.2 Toetsing Het plangebied ligt binnen bestaand stedelijk gebied, niet in en niet direct grenzend aan Natura 2000 of NNN. Sloop en kap zijn eerder in 2025 uitgevoerd met inachtneming van de zorgplicht en buiten het broedseizoen; de kavel is thans bouwrijp. Daarmee zijn op het perceel geen gebouw- of boomgebonden verblijfplaatsen aanwezig die normaliter ecologisch kritisch zijn. Er worden geen watergangen aangelegd of gedempt. Tijdens uitvoering worden werkzaamheden zo gepland dat schade aan fauna wordt voorkomen. Verlichting wordt functioneel, laagintensief en naar beneden gericht aangebracht. 4.9.3 Conclusie Significante effecten op Natura 2000 zijn uitgesloten en er is geen aantasting van NNN aan de orde. Met naleving van de zorgplicht en terughoudende verlichting is de ontwikkeling ecologisch aanvaardbaar. Een Wnb-vergunning is niet nodig.

4.10 Stikstof (AERIUS) 4.10.1 Wettelijk kader Onder de Wet natuurbescherming is een vergunning nodig als een toename van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden niet op voorhand is uit te sluiten. De bouwvrijstelling is niet van toepassing; zowel bouwals gebruiksfase worden beoordeeld met AERIUS. Indien de bijdrage niet leidt tot een rekenbare toename (afrondt op 0,00 mol N/ha/jaar), is geen vergunning nodig. 4.10.2 Toetsing Het plan is een kleinschalige inbreiding met twee woningen, waarvan één met circa 35 m² kleinschalige detailhandel. De ontwikkeling is gasloos en kent een zeer beperkte verkeersgeneratie. Daarmee is in de gebruiksfase geen rekenbare toename van depositie te verwachten. De bouwfase is kortdurend en beperkt. Uitwerking van materieel en logistiek volgt bij uitvoering. Uitgangspunt is emissiearm werken (netstroom in plaats van aggregaten; elektrisch of NRMM Stage V-materieel waar beschikbaar), zodat ook in de bouwfase geen rekenbare toename optreedt. De definitieve AERIUS-berekening kan door de aannemer worden aangeleverd zodra materieelkeuze en planning vaststaan. 4.10.3 Conclusie In zowel gebruiks- als bouwfase wordt geen toename van stikstofdepositie verwacht (0,00 mol N/ha/jaar). Een Wnb-vergunning op grond van stikstof is niet nodig. Mocht de uitvoeringsmatige berekening toch een toename laten zien, dan worden mitigerende maatregelen getroffen.

Onderbouwing BOPA Molenweg 2a en 2b, Eemnes

31

4.11 Luchtkwaliteit 4.11.1 Wettelijk kader Op grond van de Wet milieubeheer en de Regeling nibm geldt dat ontwikkelingen die niet in betekenende mate (nibm) bijdragen aan NO₂- of PM₁₀-concentraties geen afzonderlijke luchtkwaliteitsbeoordeling behoeven. De nibm-grens is 3% van de jaargemiddelde grenswaarde. 4.11.2 Toetsing Het plan is kleinschalig en gasloos: er worden geen nieuwe emissiebronnen toegevoegd. De extra verkeersgeneratie is beperkt (twee woningen en een kleine winkel met overdag beperkte openingstijden) en de locatie ligt niet direct aan intensieve verkeersaders. Daarmee blijft de bijdrage aan NO₂ en PM₁₀ ruimschoots beneden de nibm-grens. In de bouwfase worden emissies en stofvorming beperkt door emissiearm materieel en netstroom waar mogelijk. De effecten zijn dus tijdelijk en gering. 4.11.3 Conclusie De ontwikkeling draagt niet in betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging en voldoet aan het wettelijk kader. Vanuit luchtkwaliteit doet zich geen belemmering voor. Het plan is aanvaardbaar.

4.12 Geluid 4.12.1 Wettelijk kader Geluid wordt onder de Omgevingswet en het Bkl betrokken bij de beoordeling van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en het voorkomen van onevenredige hinder. Voor lokale 30-km/uur-wegen vindt een proportionaliteitsafweging plaats op basis van afstand, wegfunctie, intensiteit en een geluidluwe zijde. Het Bbl borgt de binnenwaarden via gevelisolatie en ventilatie bij de bouwtechnische uitwerking. 4.12.2 Toetsing De ontwikkeling ligt aan de Molenweg (30 km/uur) in een rustige dorpslint zonder gezoneerde industrieterreinen, spoor of gezoneerde wegen in de directe nabijheid. De verkeersgeneratie is beperkt en er worden geen nieuwe geluidproducerende bronnen geïntroduceerd. De kleine winkel bij 2B (circa 35 m²) is daggebonden (woensdag t/m zaterdag overdag), kent incidentele bevoorrading per personenauto/bestelbus op eigen erf en heeft geen muziekvoorziening of buitenopslag. Beide woningen beschikken over een geluidluwe zijde en buitenruimte aan de tuinzijde. Met een gebruikelijke gevelopbouw en logische situering van verblijfsruimten en te openen ramen is een goed binnenklimaat haalbaar. Eventuele detaillering van de gevelwering volgt bij de bouwtechnische uitwerking conform Bbl.

4.12.3 Conclusie De toevoeging van twee woningen en een kleine, daggebonden winkel in een akoestisch rustige woonstraat leidt niet tot een relevante toename van geluidsbelasting. Met de afstand tot de weg, de geluidluwe zijde en reguliere gevelmaatregelen is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Vanuit geluid doet zich geen belemmering voor.

4.13 Geur 4.13.1 Wettelijk kader Beoordeeld wordt of sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en geen onevenredige hinder. Daarbij gaat het om twee sporen: de gevoeligheid van de nieuwe woningen ten opzichte van bestaande geurbronnen en de geurgevolgen van het plan zelf voor de omgeving. Als informatief kader geldt de VNG-

Onderbouwing BOPA Molenweg 2a en 2b, Eemnes

32

brochure Bedrijven en milieuzonering. Detailhandel zonder etenswaren valt in milieucategorie 1 met richtafstand geur 0 m in gemengd gebied. 4.13.2 Toetsing In de directe omgeving bevinden zich geen geurintensieve bedrijven of veehouderijen met contouren tot aan de kavel. Het plan voegt geen geurrelevante bron toe. Het betreft twee woningen en een kleine handwerkwinkel (circa 35 m²), zonder horeca/bereiding en zonder gebruik van oplosmiddelen. Laden en lossen vinden overdag op eigen terrein plaats. Afval wordt afgesloten opgeslagen en ventilatielucht mondt boven dak uit. Daarmee blijven geuremissies op het niveau dat past bij een regulier woonmilieu. 4.13.3 Conclusie Onevenredige geurhinder is niet te verwachten. Het woon- en leefklimaat is aanvaardbaar. Aanvullende maatregelen of rekenonderzoek zijn niet nodig.

4.14 Omgevingsveiligheid 4.14.1 Wettelijk kader Omgevingsveiligheid omvat het externe-veiligheidskader: plaatsgebonden risico (PR) en groepsrisico (GR) door bronnen buiten het project, zoals Basisnet-weg/spoor, buisleidingen voor gevaarlijke stoffen en risicovolle inrichtingen (Bal). Kwetsbare en (beperkt) kwetsbare objecten dienen buiten de PR 10⁻⁶/jaarcontour te liggen. Binnen eventuele aandachtsgebieden (brand, explosie, toxisch) wordt aandacht besteed aan zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid. 4.14.2 Toetsing Voor deze locatie is een uitsnede van de Risicokaart toegevoegd (datum: 24-08-2025), met de volgende lagen ingeschakeld: Basisnet (weg/spoor/water) inclusief aandachtsgebieden, Plaatsgebonden risico (PR 10⁻⁶), Buisleidingen (inclusief PR- en aandachtsgebieden) en activiteiten met gevaarlijke stoffen. Dit laat zien dat op de projectlocatie géén PR-contouren en géén aandachtsgebieden liggen. Het dichtstbijzijnde aandachtsgebied hoort bij de A27-corridor en ligt buiten het plangebied. Er zijn geen buisleidingen met gevaarlijke stoffen of risicovolle inrichtingen in de directe nabijheid. Het initiatief betreft twee woningen (kwetsbaar) en een zeer kleinschalige speciaalzaak (circa 35 m²) zonder opslag of gebruik van gevaarlijke stoffen. Laden en lossen vindt overdag op eigen terrein plaats. Bereikbaarheid voor hulpdiensten is via de Molenweg geborgd.

Het niveau van zelfredzaamheid is gelijk aan regulier grondgebonden wonen. 4.14.3 Conclusie Er is geen PR 10⁻⁶-contour of relevant aandachtsgebied op de locatie aanwezig en een groepsrisicobeschouwing is niet aan de orde. De ontwikkeling heeft geen betekenisvolle invloed op de omgevingsveiligheid en is daarmee aanvaardbaar.

Onderbouwing BOPA Molenweg 2a en 2b, Eemnes

33

Afbeelding 10. Uitsnede risicokaart. Zichtbare lagen: Basisnet (weg/spoor/water) incl. aandachtsgebieden, Plaatsgebonden risico (PR 10⁻⁶), Buisleidingen (incl. PR- en aandachtsgebieden) en activiteiten met gevaarlijke stoffen. Op de projectlocatie zijn geen PRcontouren of aandachtsgebieden aanwezig. Het dichtstbijzijnde aandachtsgebied ligt langs de A27, buiten het plangebied. Bron: Atlas Leefomgeving/Risicokaart. Datum: 24-08-2025.

4.15 Trillingen 4.15.1 Wettelijk kader Er zijn geen uniforme wettelijke grenswaarden voor omgevingsgebonden trillingen. Proportioneel wordt getoetst aan de SBR Trillingsrichtlijnen (2017): deel A (schade aan gebouwen), deel B (hinder voor personen) en, waar relevant, deel C (storingen aan apparatuur). In de uitvoering geldt het ALARA-principe en goed nabuurschap. 4.15.2 Toetsing In de gebruiksfase worden geen structurele trillingbronnen geïntroduceerd. De Molenweg is een 30-km/uurstraat zonder zwaar vrachtverkeer. Er liggen geen spoorlijnen of industrieel trillingveroorzakende activiteiten nabij en de A27 ligt op afstand. De nieuwbouw wordt gefundeerd op staal. Heien is dus niet aan de orde. Grondwerk en verdichting blijven kleinschalig. Eventuele lichte plaatverdichting is kortdurend en past binnen SBR-A/B. Mocht in de uitvoering onverhoopt een trillingrijke werkwijze nodig blijken, dan wordt dit vooraf afgestemd en zo nodig geborgd met een eenvoudige nulmeting/monitoring en stop-werk bij (dreigende) overschrijding van SBR-grenswaarden. 4.15.3 Conclusie Zowel in bouw- als gebruiksfase is geen relevante trillinghinder of -schade te verwachten. Met fundering op staal, ALARA en SBR-A/B (en zo nodig C) als kader is het aspect trillingen aanvaardbaar.

4.16 Welstand 4.16.1 Wettelijk kader Onder de Omgevingswet wordt de omgevingskwaliteit (voorheen: welstand) getoetst aan het omgevingsplan en eventuele beeldkwaliteits-/welstandscriteria. De gemeente laat zich daarbij adviseren door de Commissie

Onderbouwing BOPA Molenweg 2a en 2b, Eemnes

34

Ruimtelijke Kwaliteit. Beoordeeld wordt de inpassing in straat- en dorpsbeeld (schaal, massa, rooilijn, kapvorm, materiaal- en kleurgebruik) en of detaillering en erfinrichting de ruimtelijke kwaliteit versterken. 4.16.2 Toetsing Aan de Molenweg ontstaat een heldere, dorpse opzet met twee vrijstaande hoofdmassa’s met zadeldaken. De rooilijnen sluiten aan op het profiel van het lint. De goot- en dakhoogten blijven binnen de maat van de omgeving. Gevels worden grotendeels in baksteen met natuurlijke, ingetogen kleuren uitgevoerd. Een verzorgd kozijnritme en terughoudende detaillering zorgen voor verfijning. Bij Molenweg 2B past de rietgedekte kap bij de dorpse sfeer. De kleine winkel is in het hoofdvolume opgenomen met bescheiden transparantie naar de straat en een niet-verlichte, kleinschalige naamsaanduiding. Erfafscheidingen en opritten worden groen en terughoudend vormgegeven. 4.16.3 Advies welstandscommissie Het plan is positief beoordeeld door de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit/MooiSticht. Advies d.d. 28-07-2025, dossiernummer EEM25 0032 – 1, gemeentenummer OMG 2025 0180, DSO-nummer 2025041502220 / SAM 164900. In het advies is geconcludeerd dat het voorstel voldoet aan redelijke eisen van welstand en dat het definitieve plan aansluit op het in vooroverleg akkoord bevonden schetsontwerp en zich aanvaardbaar voegt in de omgeving.

4.16.4 Conclusie Schaal, rooilijn, kapvorm en materiaal- en kleurgebruik zijn passend en versterken het straat- en dorpsbeeld. Met het positieve welstandsadvies is de omgevingskwaliteit geborgd; aanvullende eisen zijn niet aan de orde.

4.17 Archeologie, Cultuurhistorie en Erfgoed 4.17.1 Wettelijk kader Archeologie en erfgoed worden betrokken via het omgevingsplan en de Erfgoedwet (meld- en zorgplicht toevalsvondsten). Voor de BEL-gemeenten geldt de Nota archeologiebeleid met een archeologische beleidskaart. Ter plaatse is beleidscategorie 4 (middelhoge verwachting) van toepassing: onderzoeksplicht pas bij bodemverstoring > 500 m² én dieper dan 0,5 m onder maaiveld.

Afbeelding 11. Uitsnede archeologische beleidskaart (Kaart 6) BEL-gemeenten, locatie Molenweg 2A+B te Eemnes (datum: 24-08-2025). Beleidscategorie 4 (middelhoge verwachting). Drempel voor onderzoeksplicht: verstoring > 500 m² én dieper dan 0,5 m –mv. Bron: gemeentelijke archeologische beleidskaart/Nota archeologiebeleid BEL.

Onderbouwing BOPA Molenweg 2a en 2b, Eemnes

35

4.17.2 Toetsing Volgens de bijgevoegde uitsnede van de archeologische beleidskaart valt Molenweg 2A+B in beleidscategorie 4. De nieuwbouw wordt op staal gefundeerd; er is geen kelder. De gerichte bodemroering blijft beperkt (ca. 50 m² per kavel) en tot maximaal 0,5 m onder maaiveld. Inclusief sleuven voor nuts/riolering blijft de totale verstoring ruim onder 500 m². Daarmee blijft de ingreep duidelijk beneden de drempelwaarden. 4.17.3 Conclusie Geen archeologisch onderzoek vereist. Bij toevalsvondsten wordt het werk lokaal stilgelegd en volgt melding aan de gemeente/archeologische dienst conform de Erfgoedwet. Vanuit archeologie doet zich geen belemmering voor.

4.18 Bodem 4.18.1 Wettelijk kader Bodemgeschiktheid wordt onderbouwd met NEN 5725 (vooronderzoek) en -alleen indien nodig- NEN 5740/ NEN 5707 (verkennend onderzoek). Voor (her)gebruik en afvoer van grond gelden het Besluit bodemkwaliteit en het Handelingskader PFAS. Bij een niet-verdachte locatie zonder grondafvoer is aanvullend veldonderzoek niet aan de orde. 4.18.2 Toetsing Voor Molenweg 2A+B is in november 2024 een vooronderzoek conform NEN 5725 uitgevoerd. De kavel is niet verdacht. Er zijn geen bodembedreigende activiteiten of meldingen op het perceel. Op het aangrenzende Molenweg 2 zijn in de jaren ’90 PAK in de bovengrond en een UGT (verwijderd in 1994) gedocumenteerd. Deze liggen buiten het projectperceel en hebben volgens het vooronderzoek geen doorwerking naar 2A/2B. De opstallen zijn gesloopt en aanwezige asbest is conform voorschriften verwijderd. De nieuwbouw wordt op staal gerealiseerd. Bodemroering blijft beperkt en ondiep (circa 0,5 m –mv). Voor de uitvoering wordt een grondbalans op eigen terrein aangehouden. Afvoer van grond is niet voorzien. PFAS-toetsing is alleen aan de orde bij toepassing buiten het perceel. 4.18.3 Conclusie De bodem vormt geen belemmering voor de functies wonen en kleine detailhandel. Geen NEN 5740/PFASonderzoek nodig, tenzij alsnog grond wordt afgevoerd of het bevoegd gezag dit verlangt. Het aspect bodem is aanvaardbaar.

4.19 Beperkingsgebieden 4.19.1 Wettelijk kader Beperkingsgebieden borgen de veiligheid en het functioneren van waterkeringen, (Basisnet) weg/ spoor, buisleidingen voor gevaarlijke stoffen, hoogspanningsverbindingen, luchtvaartobjectlimitaties, molenbiotopen en (grond)waterbeschermingsgebieden. Toetsing vindt plaats aan rijks-, provinciale en waterschapsregels en de lagenkaarten in het DSO/Atlas. 4.19.2 Toetsing De locatie ligt binnen bestaand stedelijk gebied aan de Molenweg. Op basis van de DSO-lagen en de bijgevoegde risicokaart-uitsnede zijn op of direct rond het perceel geen PR 10⁻⁶-contouren, aandachtsgebieden, leidingstroken of belemmeringenstroken aanwezig. Het plangebied ligt niet binnen beschermingszones van primaire of regionale waterkeringen. Ook grondwaterbeschermingsgebieden,

Onderbouwing BOPA Molenweg 2a en 2b, Eemnes

36

hoogspanningscorridors en OLS-vlakken leveren geen beperking op. De bouwhoogten blijven ruim onder eventuele luchtvaartbeperkingen. Er zijn geen specifieke gebiedsaanduidingen in het omgevingsplan die de ontwikkeling functioneel of bouwkundig begrenzen. In de uitvoering wordt een KLIC-melding gedaan. Eventuele ligging van reguliere kabels en leidingen wordt dan projectmatig afgestemd. 4.19.3 Conclusie Er zijn geen beperkingsgebieden van toepassing die de ontwikkeling beperken. Het aspect beperkingsgebieden vormt geen belemmering.

4.20 Lichthinder Wettelijk kader Onevenredige lichthinder wordt voorkomen door een proportionele afweging. Als best practice wordt de NSVV Richtlijn Lichthinder (2017, actueel) gevolgd voor buitenverlichting (afscherming, kleurtemperatuur, verlichtingsniveaus en schakeltijden). Toetsing Publieke verlichting blijft ongewijzigd. Het plan introduceert geen mast- of terreinverlichting. Buitenverlichting op de erven is functioneel, laag geplaatst en neerwaarts gericht met afscherming, in warme lichtkleur (≤ 3.000 K) en gestuurd met timer/aanwezigheidsdetectie. Na sluitingstijd en uiterlijk na 23.00 uur blijft alleen minimale oriëntatieverlichting actief. De winkel bij Molenweg 2B is daggebonden (woe–za 10.00–17.00) en krijgt geen lichtreclame, geen naar buiten gerichte etalagespots en geen afzonderlijke parkeerterreinverlichting. Laden en lossen gebeurt overdag op eigen erf. Door situering, afstand tot erfgrenzen en terughoudende verlichtingskeuzes blijven verlichtingsniveaus aan de perceelsgrens laag en passend bij een woonstraat. Conclusie Met afgeschermde, neerwaarts gerichte armaturen, warme kleurtemperatuur en tijdgebonden schakeling is geen onevenredige lichthinder te verwachten. De donkere nacht wordt gerespecteerd. Aanvullende maatregelen of onderzoek zijn niet nodig.

Onderbouwing BOPA Molenweg 2a en 2b, Eemnes

37

5 Participatie 5.1 Verplichte participatie Het initiatief valt onder de door de raad vastgestelde lijst met gevallen: toevoeging van één of meerdere woningen binnen bestaand bebouwd gebied. Verplichte participatie is daarmee van toepassing en de raad brengt een bindend advies uit bij de BOPA.

5.2 Uitkomsten groep van 3 De participatie is proportioneel ingericht als een groep van 3 met direct omwonenden. De gesprekken (augustus–september 2024) leverden overwegend positieve reacties op. Het vervangen van het grote, verouderde pand door twee kleinere volumes die beter aansluiten op het lint werd als kwaliteitsverbetering gezien. Drie zorgen zijn ingebracht en verwerkt: • Mogelijk geluid van de warmtepomp (Molenweg 2C): toepassing stille unit, voldoende afstand en scherming, toetsing aan geluideisen; • risico op verzakking bij een recent geplaatste overkapping (Laarderweg 55): vooraf bouwkundige opname, aannemer is verzekerd, fundering hek/overkapping blijft onaangetast; • mogelijke vermindering van lichttoetreding (Laarderweg 55): bouwmassa’s zijn verlaagd en verder van de westelijke erfgrens geplaatst. Deze aanpassingen zijn in het plan verwerkt en in het participatieverslag onderbouwd. Door bovengenoemde technische borging zijn de zorgen weggenomen of ondervangen. Het plan is inhoudelijk versterkt en ingepast in de omgeving.

5.3 Participatie omgeving Directe buren zijn persoonlijk benaderd en de plannen zijn toegelicht aan de hand van tekeningen. De keuze voor een groep van 3 is passend gezien de kleinschaligheid en de beperkte omgevingsimpact: het bestaande volume neemt af (lager, minder massa, kleinere dakoppervlakte). Vragen en suggesties zijn verzameld, gewogen en (waar mogelijk) verwerkt in het ontwerp. Hiermee heeft participatie aantoonbaar bijgedragen aan de aanscherping van de ruimtelijke inpassing. Het participatieverslag (proces, reacties, weging en aanpassingen) is als bijlage bij de aanvraag toegevoegd.

Onderbouwing BOPA Molenweg 2a en 2b, Eemnes

38

Afbeelding 12. De huisnummers die geraadpleegd zijn in de participatie zijn in groen aangegeven. Bron: initiatiefnemer.

5.4 Bestuurlijk vooroverleg In het bestuurlijk vooroverleg is afgestemd met de gemeente Eemnes (Ruimtelijke Ontwikkeling) en de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit. De commissie gaf principeakkoord op 30 januari 2025 (Molenweg 2B) en 18 maart 2025 (Molenweg 2A), onder voorwaarden die in de situatietekening en deze onderbouwing zijn doorgevoerd. Er zijn geen hogere of gemeente-overstijgende belangen geconstateerd; de gemeente Eemnes is bevoegd gezag. Andere stakeholders (o.a. veiligheidsregio) hebben geen specifieke aandachtspunten ingebracht. Conclusie van het vooroverleg: na verwerking van de opmerkingen is het plan in beginsel inpasbaar.

Onderbouwing BOPA Molenweg 2a en 2b, Eemnes

39

6 Financiële haalbaarheid 6.1 Kostenverhaal Het initiatief wordt privaat bekostigd. Voorbereiding en uitvoering zijn voor rekening en risico van de initiatiefnemers. Gemeentelijke investeringen in openbare ruimte of infrastructuur zijn niet aan de orde. Waar nodig vindt kostenverhaal plaats op grond van artikel 13.18 Omgevingswet via een kostenverhaalsbeschikking. Voor dit plan beperkt dat zich in de praktijk tot de leges voor behandeling en procesbegeleiding.

6.2 Bibob Doel van de Wet Bibob is te voorkomen dat de overheid onbedoeld criminele activiteiten faciliteert en om de integriteit van vergunningverlening te borgen. Op basis van het Bibob-beleid van Eemnes is voor dit initiatief geen standaard Bibob-onderzoek aan de orde: de bouwactiviteit per woning blijft onder 750 m³, de detailhandel betreft een kleinschalige handwerkwinkel die niet tot de lokale risicoactiviteiten behoort en de locatie ligt niet in een aangewezen risicogebied. Indien de gemeente een lichte toets verlangt, leveren initiatiefnemers de Bibob-vragenlijst en financieringsstukken aan.

6.3 Nadeelcompensatie Nadeelcompensatie voorkomt schade door rechtmatig overheidshandelen die het normale maatschappelijke/bedrijfsrisico te boven gaat en een beperkte groep onevenredig treft. De gemeente kan eventuele vergoedingen verhalen op de initiatiefnemers via de standaard nadeelcompensatie-overeenkomst. Voor de beschreven ontwikkeling is de kans op toekenning gering. De ontwikkeling verkleint de massa (footprint 266 → ca. 235 m²; bvo 606 → ca. 421 m²) en past stedenbouwkundig in het lint. Parkeren is volledig op eigen erf. De winkelfunctie is kleinschaliger dan in de oude situatie (ca. 35 m²) en daggebonden, waardoor de gebruiksintensiteit eerder af- dan toeneemt. Privacy en brandveiligheid zijn in de positionering en detaillering meegewogen. Eventuele effecten blijven daarmee in de regel binnen het normale maatschappelijke risico en/of vallen weg tegen het 4%-forfait. Tijdens de participatie waren de reacties bovendien vrijwel uitsluitend positief, zonder zwaarwegende bezwaren. Conclusie De ontwikkeling is financieel uitvoerbaar. Kosten worden door de initiatiefnemers gedragen. Het Publiekrechtelijk kostenverhaal en de leges zijn geregeld binnen de geldende kaders.

Onderbouwing BOPA Molenweg 2a en 2b, Eemnes

40

7 Conclusie Evenwichtige toedeling van functies aan locaties De beoogde ontwikkeling past binnen de gemeentelijke, provinciale en rijkskaders en ligt in bestaand stedelijk gebied. Het plan versterkt het dorpslint door één groot gemengd pand te vervangen door twee vrijstaande volumes: Molenweg 2A (wonen) en Molenweg 2B (wonen met een kleinschalige, daggebonden winkel). De maat en korrel nemen af. Rooilijn en kapvormen sluiten aan op het straatbeeld. De omgevingskwaliteit is positief beoordeeld door de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit. Uit de omgevingsaspecten (hoofdstuk 4) volgt dat sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en dat geen onevenredige effecten optreden. Duurzaamheid (BENG/MPG) is geborgd: water en klimaatadaptatie worden op eigen terrein opgelost, verkeer en parkeren zijn doelmatig op eigen erf. De aspecten geluid, geur, luchtkwaliteit, lichthinder, trillingen, externe veiligheid, bodem, ecologie en stikstof vormen geen belemmering. Planologisch is de afwijking beperkt tot (1) het bestemmen van 2A als enkel wonen, (2) het toevoegen van één hoofdgebouw door kavelopsplitsing en (3) de maximale goothoogte. Deze afwijking kan met een buitenplanse omgevingsplanactiviteit worden toegestaan, omdat de uitkomst leidt tot een evenwichtige toedeling van functies aan de locatie zonder onevenredige nadelige gevolgen voor de omgeving.

Conclusie De ruimtelijke onderbouwing rechtvaardigt verlening van de omgevingsvergunning (BOPA). Na vergunningverlening is de realisatie en het gebruik van de twee hoofdmassa’s met bijbehorende toegestaan; uitvoering start na verkrijging van de bouwtechnische vergunning.

Onderbouwing BOPA Molenweg 2a en 2b, Eemnes

41

8 Voorstel omgevingsplan De BOPA wordt door de gemeente verwerkt in het omgevingsplan. Afbeelding 13 sluit aan op de beoogde planregels en legt het volgende vast: • Molenweg 2A: bestemming Wonen (geel) met een eigen bouwvlak voor één woning. • Molenweg 2B: bestemming Wonen met functieaanduiding detailhandel; de detailhandel ligt aan de straatzijde op de begane grond binnen het hoofdvolume. • Gesplitste bouwvlakken volgens de kavelindeling; maatvoering in de regels: maximale goothoogte 6 m en maximale bouwhoogte 10 m. • De archeologische dubbelbestemming kan ongewijzigd doorlopen.

Afbeelding 13. Bestemmingskaart voor (links) en na (rechts) de beoogde herziening. Bron: initiatiefnemers

8.1 Planregels 1. Bestemmingsomschrijving 1.1 Molenweg 2A: Enkelbestemming wonen. 1.2 Molenweg 2B: Wonen met functieaanduiding detailhandel. 2. Bouwregels 2.1 Bouwen binnen het bouwvlak. 2.2 Maximale goothoogte 6m; maximale bouwhoogte 10m. 2.3 Minimale afstand hoofdgebouw tot zijdelingse erfgrens 2,0m. 2.4 Maximaal één woning per bouwvlak. 3. Gebruiksregels detailhandel (alleen Molenweg 2B) 3.1 De detailhandel is ondergeschikt in aard en omvang aan de woonfunctie. 3.2 Uitsluitend binnen het hoofdgebouw op de begane grond aan de straatzijde. 3.3 Geen horeca of geluidversterkte buitenactiviteiten. Toelichting Deze planregels leggen de functies en bouwvlakken vast; de begrenzing van de circa 35m² winkelvloer hoeft niet cartografisch te worden aangeduid en wordt eenduidig via de planregel geborgd. Voor

Onderbouwing BOPA Molenweg 2a en 2b, Eemnes

42

kleine maatverschillen en uitvoeringstoleranties gelden de algemene meet- en afwijkingsregels van het omgevingsplan. Er worden hiervoor geen aanvullende perceelspecifieke regels gesteld. Overige onderwerpen (parkeren, water/klimaat, milieu) volgen de generieke regels en hoeven niet afzonderlijk te worden vastgelegd.

Onderbouwing BOPA Molenweg 2a en 2b, Eemnes

43