Woonvisie 2022-2025 Edam-Volendam.docx

Woonvisie 2022-2025 Gemeente Edam-Volendam

DATUM

5 oktober 2021

TITEL

Woonvisie 2022-2025

OPDRACHTGEVER

Gemeente Edam-Volendam

AUTEUR(S)

Pim Tiggeloven (Companen)

PROJECTNUMMER

385.113

STATUS

definitief

Inhoud 1 Inleiding 2 Onze woningbouwopgave: Hoeveel? Voor wie? Waar?

4 7

2.1 Bouw van jaarlijks 115 tot 150 woningen 2.2 De belangrijkste doelgroepen 2.3 Vooral inbreiden, maar ook uitbreiden 2.4 Onze maatregelen 3 Betaalbaar huren 3.1 Uitbreiding sociale huurvoorraad is nodig 3.2 Meer kleinere, levensloopgeschikte woningen 3.3 Mogelijkheden voor flexwonen 3.4 Afstemming in de woningtoewijzing 3.5 Inzet op middeldure huur 3.6 Onze maatregelen 4 Kwaliteit bestaande woningen op peil 4.1 Langer zelfstandig wonen: ook aanpassen van woningen 4.2 Verduurzamen van woningen 4.3 Onze maatregelen 5 Wonen met zorg 5.1 Ouderen met een zware zorgvraag 5.2 Woningbehoefte overige zorgvragers 5.3 Een prettige woonomgeving 5.4 Onze maatregelen Bijlage I: Kwalitatieve behoefte voor de drie grote kernen Bijlage II: Begrippenlijst

7 8 10 12 14 14 15 15 16 16 16 18 18 19 19 21 21 22 22 23 24 25

1 Inleiding Gemeente Edam-Volendam; een unieke en veelzijdige plek om te wonen Onze inwoners zijn met recht trots op hun woonomgeving. Waar in Nederland vindt je nu een plek met een historische binnenstad, pittoreske dorpjes in de polder, met mensen die voor elkaar zorgen en naar elkaar omkijken? En dat alles in een groene omgeving aan het Markermeer. Ogenschijnlijk ver weg van de stedelijke hectiek, maar qua afstand is die grote stad ook weer heel dichtbij. Niet voor niets zien we dan ook dat onze inwoners die hier zijn geboren en getogen ook de rest van hun leven hier willen blijven wonen. Het liefst blijft men dan ook in de eigen kern wonen; of het nu Edam, Volendam, Oosthuizen of een van de kleinere kernen is. Een teken dat iedere kern zijn eigen unieke woonkwaliteit heeft, maar ook een bevestiging dat de onderlinge betrokkenheid groot is. Men wil blijven wonen in de eigen vertrouwde omgeving, dichtbij familie, vrienden en kennissen. Die unieke woonomgeving is uiteraard niet onopgemerkt gebleven. Zeker de laatste jaren zien we met de sterk stijgende woningprijzen, dat het aantal vestigers vanuit de stad (zoals Amsterdam) in onze gemeente is toegenomen. Daardoor neemt ook de druk op onze woningmarkt toe. Met name voor starters is het daardoor steeds lastiger geworden om een betaalbare woning te vinden.

Het vergroten van het betaalbare woningaanbod voor onze starters is daarom een van de grote uitdagingen voor de komende jaren. Een andere belangrijke opgave is het groeiend aantal zelfstandig wonende ouderen in onze gemeente. Zij hebben behoefte aan een aangepaste woning. Soms kan dat binnen hun huidige woning gerealiseerd worden, maar we willen vooral ook inzetten op de bouw van meer levensloopgeschikte woningen. Daarmee creëren we namelijk ook doorstroming waardoor er meer woningen voor gezinnen op de markt komen. De woningbouwopgave is dus groot, terwijl de fysieke ruimte niet oneindig is. Daarom moeten we zorgvuldig met onze bouwlocaties omgaan. De focus zal de komende jaren liggen op het bouwen op diverse inbreidingslocaties. Maar we ontkomen er niet aan om

385.113 | Woonvisie 2022-2025

op sommige plekken ook op uitbreidingsplekken in te zetten. Enerzijds omdat de woningbouwopgave simpelweg te groot en te complex is, anderzijds omdat we ook voldoende groen en ruimte in onze bestaande kernen willen houden. Onze woningvoorraad wordt sterk gedomineerd door koopwoningen. Maar om voor iedereen een plek om te wonen bieden is het belangrijk dat we ook over voldoende huurwoningen beschikken. Deze woonvisie vormt daarom een belangrijke basis voor het maken voor nadere prestatieafspraken met De Vooruitgang, Wooncompagnie en hun huurdersorganisaties. Missie en visie Als gemeente is het onze taak om te zorgen voor voldoende en geschikte huisvesting in de gemeente Edam-Volendam. We vinden het belangrijk om tot een evenwichtige opbouw van bevolking en woningvoorraad te komen. Hierbij gaat kwaliteit boven kwantiteit. Het streven is een hoogwaardig en veilig leef-, woon- en werkmilieu, dat duurzaam van kwaliteit is. Dit betekent investeren in de ruimtelijke kwaliteit, aandacht voor de bestaande wijken, uitgaande van een levensloopbestendige, veilige, schone en duurzame leefomgeving. Inwoners en nieuwe bewoners van onze gemeente moeten hun woonwensen en wooncarrière kunnen invullen, waarbij rekening wordt gehouden met hun financiële mogelijkheden, gezinssamenstelling en zorgbehoefte. Onze visie hebben we uitgewerkt aan de hand van vier centrale thema’s: 1.

Woningbouwopgave: We vinden het belangrijk dat er voldoende woningen worden gebouwd om te voorzien in de behoefte aan woningen. Daarbij gaat het met name om de lokale vraag naar woningen. Maar we moeten ook rekening houden met een extra opgave gezien het aantal vestigers in onze gemeente. Niet of minder bouwen betekent dat de prijzen van bestaande woningen verder zullen stijgen. We bouwen voor elke doelgroep, maar hebben extra aandacht voor starters en senioren. Voor deze groepen is er op dit moment onvoldoende woningaanbod in onze gemeente, het zij qua betaalbaarheid (starters), hetzij qua levensloopgeschiktheid (senioren).

4

2.

3.

Betaalbaar huren: Zowel voor mensen met een kleine als grote portemonnee

Samenhang met andere ruimtelijke visies

moeten er voldoende mogelijkheden op onze woningmarkt zijn. Voor wie daar

Deze woonvisie staat uiteraard niet op zichzelf. Zowel op lokaal als regionaal niveau

gezien zijn financiële mogelijkheden- behoefte aan heeft, bieden we sociale

bestaan er diverse vigerende ruimtelijke beleidsvisies die van invloed zijn op ons

huurwoningen in een betaalbare prijsklasse (< €752, prijspeil 2021). Om te

woonbeleid. Sterker nog, de beperkte ruimte in combinatie met het grote aantal

voorzien in de lokale vraag, worden er de komende jaren sociale huurwoningen

ruimteclaims (woningbouw, maar ook bedrijvigheid, mobiliteit, toerisme, natuur,

bijgebouwd. Deze opgave richt zich op de drie grote kernen, omdat huurders zich

landbouw) is het belang van een goede afstemming tussen de ruimtelijke beleidsvelden

vooral daarop oriënteren. Zowel in bestaande als nieuwe wijken streven we naar

alleen maar toegenomen.

een mix van huur- en koopwoningen, zodat we komen tot gevarieerde wijken,

•

vormgegeven. Hierin gaan we de richtinggevende kaders benoemen als het gaat

Kwaliteit bestaande woningen: Nieuwbouw vormt maar een fractie van onze

om de ruimtelijke ontwikkeling van onze gemeente, bijvoorbeeld op het vlak van

woningvoorraad. Willen we een aantrekkelijke woongemeente blijven, dan is

wonen, natuur, bodem, water, mobiliteit, toerisme en economie. Vraagstukken op

continue aandacht voor de kwaliteit van bestaande woningen belangrijk.

het gebied van woningbouw, waar ook de Omgevingsvisie antwoorden op zoekt,

Speerpunt daarin is voor ons de aandacht voor het toenemend aantal oudere

worden in deze woonvisie aangegrepen.

woningeigenaren. In de eerste plaats zetten we in op passende nieuwbouw (zie

•

Samen met de gemeenten Purmerend en Waterland vindt er een nadere

thema 1), maar daarnaast zal ook een deel van de bestaande voorraad

verkenning plaats over de toekomst van de Purmer. Hoewel het niet de bedoeling

levensloopgeschikt gemaakt moeten worden omdat niet iedereen kan of wil

is dat de Purmer ruimte gaat bieden aan woningbouwlocaties van onze gemeente,

verhuizen. Als gemeente geven we informatie en creëren we bewustwording, maar

kan de toekomstvisie van de Purmer wel indirect invloed hebben op waar onze

de woningeigenaar is zelf aan zet om de woning aan te passen. Daarnaast willen

woningbouwopgave in de gemeente gaat landen.

we stap voor stap naar een meer duurzame woningvoorraad, maar alleen door 4.

Tegelijkertijd met het opstellen van de woonvisie wordt ook de Omgevingsvisie

zowel qua woningaanbod als bevolkingssamenstelling.

•

In 2020 hebben we onze Economische Visie 2040 vastgesteld. Hierin is onder

gebruik van bewezen technieken en door draagvlak te creëren bij bewoners.

andere benoemd dat we optimaler gebruik willen maken van onze

Wonen met zorg: Voor deel van de ouderen en andere zorgvragers is een

bedrijvenlocaties. Dit kan betekenen dat op sommige plekken bedrijven verplaatst

levensloopgeschikte woning niet voldoende. Zij hebben meer zorg en/of

worden waardoor ruimte ontstaat voor woningbouw.

ondersteuning nodig om prettig te kunnen wonen. We willen daarom investeren

•

In haar toelichting op de woningbouwopgave 2020-2050 heeft de Metropoolregio

in goede woonzorgvormen (passend bij de zorgvraag van woningzoekenden)

Amsterdam

inclusief een woonomgeving die daar zowel fysiek als sociaal op afgestemd is. Dat

verstedelijkingsstrategie. De uiteindelijke keuze hierin is van grote invloed op de

betekent dat ook dat wijken voldoende draagkracht moeten houden voor het

ontwikkelmogelijkheden voor de gemeente Edam-Volendam. In deze woonvisie

aantal zorgvragers dat er woont. Kortom; een goede balans tussen mensen met en

geven we onze zienswijze op de gewenste (maar vooral ook noodzakelijke)

zonder zorgvraag op wijkniveau.

ontwikkelrichting voor de gemeente Edam-Volendam en haar huidige en

verschillende

scenario’s

benoemd

wat

betreft

de

toekomstige inwoners voor wat betreft de woningbouwopgave.

385.113 | Woonvisie 2022-2025

5

Samen met onze partners Deze woonvisie is opgesteld samen met onze partners op het gebied van de woningmarkt. Daarnaast is het proces om tot de woonvisie te komen voorafgegaan door een onderzoek naar de toekomstige woningbehoefte in de gemeente en de verschillende kernen. •

Begin 2020 is er een woningmarktonderzoek uitgevoerd naar de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte in de verschillende kernen van onze gemeente. Het onderzoek is gebruikt als onderbouwing voor zowel de Woonvisie als Omgevingsvisie.

•

In mei en juni 2020 hebben gesprekken plaatsgevonden met De Vooruitgang (inclusief huurdersverenging) en Wooncompagnie over de toekomstige opgaven voor de sociale huursector in de gemeente.

•

Op 27 november 2020 heeft een gesprek plaatsgevonden met de Seniorenraad over de opgaven met betrekking tot huisvesting voor ouderen (zowel zelfstandig als onzelfstandig).

•

Op 3 december 2020 heeft een themaraad plaatsgevonden. Aan de hand van een discussienotitie heeft een gesprek plaatsgevonden met de gemeenteraad. Aanvullend hebben vrijwel alle fracties een toelichting op de toekomstige opgaven voor de woonvisie nagezonden.

2 Onze woningbouwopgave: Hoeveel? Voor wie? Waar? 2.1

Bouw van jaarlijks 115 tot 150 woningen

De afgelopen vier jaar hebben we ruim 600 woningen toegevoegd om in de grote vraag naar woningen te voorzien. Dat was ook nodig, want het aantal huishoudens (de belangrijkste graadmeter voor de woningbehoefte) is in deze periode flink gegroeid. Op

385.113 | Woonvisie 2022-2025

6

1 januari 2020 woonden er ruim 14.850 huishoudens in onze gemeente. Deze groei zal de komende jaren doorzetten. Dat komt door een positief geboortesaldo, maar ook door de gezinsverdunning. Door meerdere factoren (vergrijzing, maar ook meer alleenstaanden die als starter de woningmarkt opgaan) neemt het aantal één en tweepersoonshuishoudens de komende jaren toe ten opzichte van de gezinnen met kinderen. De vraag naar woningen komt ook door een toenemend aantal vestigers vanuit andere gemeenten (in de eerste plaats Amsterdam, maar ook uit Purmerend, Waterland en Zaanstad). Door de oververhitte woningmarkt zien we dat meer mensen vanuit de hiervoor genoemde steden zich oriënteren op een woning in de gemeente EdamVolendam. Te meer omdat de woningprijzen in de stad nog altijd iets hoger liggen dan bij ons, waardoor de prijs-kwaliteit verhouding van een woning hier zeer gunstig voor deze vestigers is. Dit zagen we onder andere terug bij de locatie Waterrijk in Oosthuizen, maar ook bij verkochte woningen in de kleine kernen, waar relatief veel woningen aan vestigers uit andere gemeenten verkocht zijn. Daarnaast kan het bij vestigers ook gaan om mensen die terugkeren naar hun gemeente van herkomst, nadat ze voor enkele jaren elders hebben gewoond (bijvoorbeeld vanwege werk of studie). Voor de komende jaren is de verwachting dat er een aanzienlijke behoefte aan extra woningen blijft.

Het geboorteoverschot loopt weliswaar iets terug vanwege de

vergrijzing, maar de

positieve migratiebalans blijft bestaan door de grote druk op de woningmarkt in de brede regio. De grootste woningbouwopgave voor onze gemeente zal zich daarom de eerstkomende tien jaar manifesteren (+1.165 woningen). Maar ook in de periode 20302040 blijft er nog een forse opgave bestaan (+570 woningen). Voor de komende woonvisieperiode (2022-2025) moeten we daarom over voldoende plannen beschikken om deze woningbehoefte in te vullen. De praktijk wijst uit dat bij een deel van de plannen vertraging kan ontstaan of dat plannen zelfs helemaal komen te vervallen. Daarom houden we een plancapaciteit van 130% de behoefte aan om eventuele tegenvallers (zoals planvertraging) op te vangen. Dit houdt in dat we de komende vier jaar een plancapaciteit van 600 woningen hanteren. Dit is voldoende om

385.113 | Woonvisie 2022-2025

7

de behoefte (ongeveer 465 woningen) te realiseren. Als we meer realiseren, hebben we daarmee mogelijk een deel van de opgave voor na 2025 gerealiseerd. Maar daarvoor zullen we de vraagdruk goed moeten monitoren om te zien of de woningbouwopgave moet worden bijgesteld. Gelijktijdig gaan we aan de slag om voldoende harde plannen voor de periode na 2025 gereed te hebben staan. Er is dan immers nog steeds sprake van een grote woningbehoefte in onze gemeente.

2.2

De belangrijkste doelgroepen

We vormen een echte gezinsgemeente. De grootste huishoudensgroep zijn gezinnen met kinderen. Dat zal ook in de toekomst zo blijven. Maar de grootste groei zal plaatsvinden bij de oudere 1+2 persoonshuishoudens. Met name de groep 1+2 persoonshuishoudens van 75 jaar en ouder zal sterk toenemen. Dit heeft gevolgen voor onze woningbehoefte. De vraag naar kleinere en (vooral) levensloopgeschikte woningen zal de komende jaren doorzetten. In ons woningbouwprogramma houden we daar rekening mee.

385.113 | Woonvisie 2022-2025

8

Levensloopgeschikte woningen voor senioren (en andere woningzoekenden) Onze inwoners zijn erg honkvast. Een teken dat ze gehecht zijn aan hun woning en buurt. Zeker in Volendam zien we dat veel mensen vele tientallen jaren in dezelfde woning blijven wonen, soms zelfs hun hele leven. Maar door de vergrijzing en het langer zelfstandig wonen zien we dat de behoefte aan levensloopgeschikte woningen toeneemt. Vaak wenst men een appartement vlakbij de voorzieningen, maar op sommige plekken (zeker in de kleinere kernen) is een grondgebonden woning ook mogelijk. Belangrijk is vooral dat alle voorname functies van de woning (woonkamer, slaapkamer, badkamer, keuken) en de entree zonder traplopen te bereiken zijn. Daarnaast gaat het om woningen die verhoudingsgewijs wat kleiner zullen zijn dan de gemiddelde gezinswoning in onze gemeente. Immers, deze levensloopgeschikte woningen zullen vooral bestemd zijn voor 1+2 persoonshuishoudens. Verder vinden we het belangrijk dat levensloopgeschikte woningen ook echt gedurende de hele levensloop aantrekkelijk zijn; dat wil zeggen voor zowel jong als oud, iemand met of zonder zorgvraag. De verwachting is dat deze woningen de komende 10 à 20 jaar vooral nodig zijn om de groeiende groep zelfstandig wonende ouderen te huisvesten.

Maar op langere termijn (als de vergrijzing waarschijnlijk over haar piek heen is) moeten deze woningen ook voldoende aantrekkelijk blijven voor andere doelgroepen. De vraag naar levensloopgeschikte woningen manifesteert zich met name in de drie grotere kernen. Daarbij willen we bij nieuwbouw extra focus leggen op Edam, waar de vergrijzing het sterkst doorzet de komende jaren. Ook in de kleinere kernen moet het mogelijk zijn om levensloopgeschikte woningen toe te voegen, zodat ouderen ook in deze kernen zolang mogelijk zelfstandig kunnen wonen, als zij dat willen. Overigens zien we in de praktijk dat een deel van de verhuisgeneigde ouderen in deze kleinere kernen zich oriënteren op een woning in een grotere kern met meer voorzieningen. We zetten in op een gevarieerd programma aan levensloopgeschikte woningen; betaalbare koopwoningen, sociale huur, maar ook middeldure huur. Deze laatste categorie is van belang omdat er een aanzienlijk groep ouderen is die graag naar een

385.113 | Woonvisie 2022-2025

9

betaalbare huurwoning zou willen verhuizen, maar gelet op het inkomen niet in

vinden, terwijl een gevarieerde bevolkingssamenstelling in deze kernen (mix van jong

aanmerking komt voor sociale huur. Een middeldure huurwoning (tot ongeveer €1.000)

en oud) van belang is om de dorpen leefbaar te houden, bijvoorbeeld als het gaat om

kan hiervoor een alternatief vormen. Het inzetten op meerdere prijscategorieën is

het kunnen zorgen voor elkaar en het in stand houden van bestaande voorzieningen.

belangrijk om senioren meerdere mogelijkheden op de woningmarkt te bieden. Daarmee willen we de doorstroming op de woningmarkt verbeteren.

Streven naar gevarieerd bouwprogramma In ons woningbouwprogramma gaat de meeste aandacht uit naar de doelgroepen die

Betaalbare woningen voor starters

nog onvoldoende met de huidige woningvoorraad bediend worden (senioren en

Een tweede doelgroep waarvoor extra aandacht in onze woonvisie nodig is zijn de

starters). Maar bovenal streven we naar een gevarieerd woningbouwprogramma, met

starters op de woningmarkt. Door de stijgende woningprijzen heeft deze doelgroep het

een mix van woningtypen en prijsklassen. De realisatie van de Broeckgouw kan daarbij

de afgelopen jaren steeds moeilijker gekregen. Het betaalbare koopwoningaanbod is

als voorbeeld gelden. In deze wijk is een mix van woningen voor starters, gezinnen en

afgenomen. Door de stijgende bouwkosten wordt het bovendien steeds lastiger om

senioren gerealiseerd, zowel koop als huur en in verschillende prijsklassen. Dit zorgt

betaalbare nieuwbouw te realiseren. Om starters voldoende mogelijkheden op onze

voor een evenwichtige samenstelling en voldoende draagkracht in de wijk. Sterke

woningmarkt te bieden blijven we sterk inzetten op realisatie van betaalbare

schouders die kwetsbare huishoudens zo nodig kunnen ondersteunen.

koopwoningen in het segment tot €300.000.

Het streven naar gevarieerde wijken is een van de redenen dat we ook in de komende

Lange tijd stond een starterswoning in onze gemeente synoniem voor de eerste,

jaren ruimte in ons woningbouwprogramma houden voor ruimere koopwoningen voor

zelfstandige woning voor een huishouden, maar ook de woning waar je vervolgens een

gezinnen. Ook al bestaat een groot deel van onze huidige woningvoorraad uit dit type

gezin kunt stichten. Ook een starterswoning moest dus ruim genoeg voor een gezin zijn.

woning. Maar dit zijn vaak woningen die voor een deel nog bewoond worden door

Voor veel starters is dit nog steeds het type woning wat men zoekt. Maar mede door de

oudere huishoudens die langer zelfstandig blijven wonen. Deze gezinswoningen komen

sterke prijsstijgingen zien we een nieuwe woonvraag opkomen. Een deel van de starters

dus maar mondjesmaat de komende jaren op de markt. Ook daarom is het noodzakelijk

(onder andere alleenstaanden) is bereid om te starten in een iets kleinere woning, als

om ruimte te houden voor nieuwbouw voor gezinnen.

de woning daardoor betaalbaar is. Een andere manier om meer betaalbare woningen te ontwikkelen is door sterker in te zetten op modulair bouwen (prefab woningen), waardoor bouwkosten lager uitvallen. De vraag naar betaalbare koopwoningen voor starters speelt in elke kern van de

2.3

Vooral inbreiden, maar ook uitbreiden

gemeente. Maar in de kleinere kernen heeft het toevoegen van starterswoningen extra

Woningbouw in elke kern

waarde (naast het voorzien in de woningbehoefte). In deze kernen kan woningbouw

Als gemeente vinden we het belangrijk dat er in elke kern van onze gemeente ruimte is

voor starters ook een bijdrage leveren aan het behoud van leefbare en vitale kernen.

en blijft voor uitbreiding van de woningvoorraad. Gezien de huidige druk op de

Doordat de koopwoningvoorraad in deze kernen vooral bestaat uit ruime (vaak

woningmarkt en de sterke binding van inwoners aan hun kernen, is daar ook behoefte

vrijstaande) woningen is het hier voor starters extra lastig om een betaalbare woning te

aan.

385.113 | Woonvisie 2022-2025

10

Op basis van de demografische trends, zoals geboorte, sterfte, gezinsverdunning is een

bouwen op inbreidingslocaties. Daarmee sparen we ons groene buitengebied zoveel

prognose gemaakt van de verwachte huishoudensgroei per kern. We onderscheiden

mogelijk. Daarnaast zijn veel van onze potentiële inbreidingsplekken zeer kansrijk voor

hierbij de drie grote kernen (Edam, Volendam en Oosthuizen) en de overige kernen. In

de ontwikkeling van levensloopgeschikte seniorenwoningen, omdat ze dichtbij de

deze kleinere kernen is de woningbouwopgave minder groot dan in Edam, Volendam

voorzieningen liggen. Om voldoende woningen te kunnen blijven bouwen, zoeken we

en Oosthuizen, maar daarmee zeker niet minder belangrijk. Belangrijk is dat in deze

ook naar nieuwe inbreidingslocaties, bijvoorbeeld door bedrijventerreinen te

kleine kernen maatwerk geleverd kan worden. Als er zich een kansrijk initiatief aandient,

transformeren tot woonbestemming. Daarnaast ontstaan er op termijn wellicht

dat aansluit op de kwalitatieve vraag (en waarmee zo’n plan een impuls geeft aan de

mogelijkheden als er aan de randen van De Purmer bedrijfslocaties worden ontwikkeld.

leefbaarheid in een kleine kern), dan moet daar ruimte voor zijn. Daarom geven we geen

Daarmee komt er mogelijk ruimte vrij binnen of aan de rand van Edam en/of Volendam

exacte kwantitatieve opgave per kleine kern. Door een gezamenlijke opgave voor de

voor woningbouw. De toekomstvisie voor De Purmer is op dit moment nog in

kleine kernen te benoemen, behouden we flexibiliteit om mee te werken aan plannen,

ontwikkeling, samen met onze buurgemeenten. Op basis van de uitkomsten kijken we

ook als die op het niveau van een kern misschien net iets groter zijn dan een

welke mogelijkheden de visie biedt voor aanvullende inbreidingslocaties voor

geprognosticeerde behoefte. In zo’n situatie kan verevening plaatsvinden met een

woningbouw in onze kernen. We zien De Purmer zelf niet als uitleglocatie voor

andere kern, waar dan iets minder ruimte blijft voor nieuwbouw. Voor de komende vier

woningbouw.

jaar ligt in Volendam de grootste woningbouwopgave (+465 woningen). In deze kern

Met de focus op inbreiden kiezen we niet voor de makkelijkste weg. Het bouwen op

willen we -net als in de andere kernen- voldoende woningen bouwen om in deze vraag

inbreidingslocaties is vaak complex en vergt meer aandacht voor de ruimtelijke

te voorzien. Voor een aantal andere kernen geldt dat er de afgelopen jaren -ondanks

inpassing. We zien dat woningbouwinitiatieven op dergelijke locaties vaker tot

een duidelijke woningbehoefte- relatief weinig woningen zijn opgeleverd. Dit geldt met

vertraging leiden dan bij uitbreiding. Om toch voldoende vaart in de woningproductie

name voor Edam, Beets, Middelie en Kwadijk. In de komende jaren willen we extra

te houden willen we als gemeente intensiever overleg voeren met ontwikkelende

aandacht hebben op het realiseren van woningen in deze kernen. Uiteraard wel passend

partijen, bijvoorbeeld in de vorm van een periodiek bouwoverleg. Hierin willen we

bij de vraag die er in deze kernen is (zowel kwantitatief als kwalitatief). Dat betekent dat

lopende projecten en initiatieven bespreken en kijken hoe we knelpunten kunnen

we in gesprek met ontwikkelende partijen willen kijken hoe kansrijke plannen versneld

wegnemen (bijvoorbeeld hoe het plan aan te passen zodat het aansluit bij onze

tot uitvoer kunnen komen. Voor kernen waar nog geen concrete plannen liggen, maar

kwalitatieve ambities, versnellen van bestemmingsplanprocedures, etc.). Het doel moet

waar wel een zekere behoefte bestaat, willen we in gesprek met bewoners kijken waar

zijn dat we zowel de woningproductie op inbreidingsplekken versnellen als oog houden

behoefte aan is en of zodoende via particulier initiatief in de vraag naar (betaalbare)

voor de juiste woonkwaliteit.

huisvesting voorzien kan worden. Inbreiden waar het kan…

…uitbreiden als dat moet

Voor het invullen van onze woningbouwopgave willen we zo zorgvuldig mogelijk

Ook al zetten we de komende jaren vol in op het benutten van beschikbare

omgaan met de beschikbare ruimte. Dit betekent dat we primair inzetten op het

inbreidingslocaties, dan nog zullen we op verschillende plekken in de gemeente ook op

385.113 | Woonvisie 2022-2025

11

uitbreidingsplekken moeten bouwen. Verschillende oorzaken liggen hieraan ten

voorkomen van hittestress hechten we veel waarde aan behoud van voldoende groen

grondslag.

in onze kernen.

Uit prognoses blijkt dat na 2030 de woningbouwopgave weliswaar iets lager ligt dan in

In de afweging om al dan niet op uitbreidingsplekken te bouwen geldt uiteraard wel dat

de komende tien jaar, maar nog steeds fors is. Vooral voor Volendam zal er in die

we rekening houden met bestaande landelijk en provinciale kaders (zoals beleid m.b.t.

periode nog een grote behoefte zijn aan extra woningen. Alleen bouwen op

Bijzonder Provinciaal Landschap).

inbreidingsplekken volstaat daarbij niet, zowel in kwantitatieve als kwalitatieve zin. We hebben De Lange Weeren nodig om daar voldoende en de juiste kwaliteit woningen te bouwen. Voor Volendam richt de toekomstige woningvraag zich op een brede doelgroep; starters, gezinnen en senioren. De vraag van deze doelgroepen richt zich voor een deel op kleinere woningen (waaronder appartementen) die we op inbreidingsplekken kunnen bouwen. Maar daarnaast zal er nog steeds behoefte zijn aan eengezinswoningen in meerdere prijsklassen. Gelet op het benodigde aantal woningen

2.4 1.

doelgroepen en in meerdere segmenten (koop en huur) iets kunnen bieden. Met name

2.

We richten ons daarbij op de drie grote kernen, met prioriteit voor de kern Edam. 3.

we samen hoe we tot een betaalbaar concept komen dat aansluit bij de wensen van onze starters (bijvoorbeeld door kleinere woningen of modulair te bouwen). 4.

richtinggevend. Prioriteit leggen we bij kernen waar de afgelopen jaren weinig

de potentiële vijver de komende jaren stilaan minder worden met de geplande hoogte in onze kernen willen doorzetten. We vinden het van groot belang dat er

nieuwbouw is gerealiseerd: Edam, Beets, Middelie en Kwadijk. 5.

plekken in de kernen en om in de toekomst de grote woningbouwopgave op de

kernen hun kenmerkende dorpse- of (in het geval van Edam) historische stadskarakter.

locatie De Lange Weeren te realiseren.

Daarbij komt dat het bouwen op inbreidingslocaties (meer dan bouwen op verkeers- en parkeerproblematiek. Ook in het kader van klimaatadaptatie en het

We zetten primair in op bouwen op inbreidinglocaties. Daar waar nodig blijft bouwen op uitleglocaties mogelijk, bijvoorbeeld voor het behoud van groene

voldoende openbare ruimte en groen in onze kernen blijft. Daarmee behouden we onze

uitbreidingslocaties) in sommige situaties een nog grotere druk legt op bestaande

We streven naar uitbreiding van de woningvoorraad in alle kernen. De geïnventariseerde behoefte uit ons woningbehoefteonderzoek is daarbij

Hoewel we op dit moment nog een aantal inbreidingsplekken voorhanden hebben, zal woningbouw. De vraag rijst dan in hoeverre we verdere verdichting of bouwen in de

We zetten daarnaast in op realisatie van betaalbare koopwoningen voor starters (tot €300.000). Met ontwikkelende partijen (inclusief de woningcorporaties) kijken

inbreidingslocaties te realiseren. Ook daarvoor biedt woningbouw in De Lange Weeren Er is nog een ander argument om woningbouw op uitleglocaties niet uit te sluiten.

Bij nieuwbouw geven we prioriteit aan de bouw van levensloopgeschikte woningen voor senioren, met name in de betaalbare koop, sociale huur en middeldure huur.

de realisatie van betaalbare koop en sociale huurwoningen zijn soms lastig op uitkomst.

We bouwen jaarlijks 115 tot 150 woningen om in de vraag naar woningen te voorzien.

zullen we hiervoor een uitleglocatie zoals De Lange Weeren nodig hebben. Op die manier kunnen we tot een gevarieerd programma komen waarbij we voor meerdere

Onze maatregelen

6.

We organiseren een periodiek bouwoverleg met ontwikkelende partijen om belemmeringen bij de ontwikkeling van woningbouw op inbreidingsplekken weg te nemen en versnelling in de productie te creëren.

385.113 | Woonvisie 2022-2025

12

7.

Nieuwe plannen toetsen we aan de geïnventariseerde woningbehoefte (op basis van periodiek woningmarktonderzoek). Voor grotere woningbouwlocaties voeren we gericht onderzoek uit om de specifieke voorkeuren voor de beoogde locatie inzichtelijk te maken.

385.113 | Woonvisie 2022-2025

13

Kwalitatieve woningbehoefte per kern…. Onderstaande tabel geeft een globaal inzicht in de woningbehoefte per kern. Een nadere (indicatieve) opgave is te vinden in b ijlage I.

385.113 | Woonvisie 2022-2025

Volendam

Volendam kent een sterke koopcultuur. Ook de komende jaren zal een groot deel van de vraag op de koopsector gericht zijn. De grootste vraag gaat uit naar goedkope en middeldure grondgebonden woningen, afkomstig van starters en gezinnen. De komende jaren zal het aantal oudere huishoudens toenemen. Een deel van deze doelgroep zoekt een appartement (levensloopgeschikt), liefst op niet al te grote afstand van de voorzieningen. De vraag naar appartementen van senioren manifesteert zich in de sociale huur, maar zeker ook in de goedkope koop en middeldure huur. Levensloopgeschikte appartementen zijn overigens ook kansrijk voor alleenstaande starters die in een kleine, betaalbare koopwoning willen beginnen. Op grotere woningbouwlocaties zijn mogelijkheden voor een gevarieerd woningbouwprogramma, zowel qua prijsstelling, woningtype als doelgroep.

De vergrijzing in de gemeente zal zich het sterkst in de kern Edam manifesteren. Er is daarom behoefte aan meer levensloopgeschikte appartementen voor senioren. De nadruk gaat daarbij sterk uit naar sociale huur. Er is ook enige vraag naar appartementen in de middeldure huur voor ouderen die niet in aanmerking komen voor sociale huur. De vraag in de koopsector richt zich -in verhouding tot de andere kernenwat meer op het middeldure segment. Deze vraag is deels afkomstig van jonge gezinnen uit de kern, deels van vestigers van buiten de gemeente. Niettemin is ook in Edam ruimte voor uitbreiding in de betaalbare koopsector, afkomstig van jonge huishoudens.

Edam Oosthuizen

Met Waterrijk is gebleken dat er een aanzienlijke vraag is naar ruime (en duurdere) koopwoningen in Oosthuizen. De combinatie van een ruime woning in een landelijk woonmilieu met toch de nodige voorzieningen om de hoek spreekt veel koopkrachtige woningzoekenden aan. Wel is een aanzienlijk deel van deze vraag afkomstig van vestigers van buiten Oosthuizen. Ook de komende jaren zal er markt blijven voor dit duurdere segment. Vanuit de eigen kern is echter met name behoefte aan betaalbare koopwoningen voor starters, een segment wat duidelijk ondervertegenwoordigd is in Oosthuizen, al zijn in Waterrijk de laatste jaren ook veel goedkope rij- en hoekwoningen toegevoegd. Er is ook behoefte aan eengezinswoningen in de huur, met name in de sociale huur en in beperkte mate in de vrije sector. Daarnaast is de verwachting dat het aantal ouderen de komende jaren verder zal toenemen. Hierdoor is behoefte aan uitbreiding van de voorraad levensloopgeschikte woningen. Dat kunnen zowel grondgebonden woningen als appartementen zijn. De nadruk ligt daarbij op koopwoningen, maar er is ook vraag naar levensloopgeschikte huurwoningen voor ouderen die dichter bij voorzieningen willen wonen (ook vanuit de kleinere kernen).

Kleine kernen

385.113 | Woonvisie 2022-2025

15

De woningvoorraad in de kleine kernen (Beets, Warder, Kwadijk, Middelie, Hobrede, Schardam) wordt sterk gedomineerd door vrijstaande woningen in het duurdere koopsegment. De afgelopen jaren zijn vrijkomende bestaande woningen voornamelijk verkocht aan kapitaalkrachtige (oudere) vestigers. Voor starters zijn er niet of nauwelijks betaalbare koopwoningen voor handen. Nieuwbouw zal zich met name op dit betaalbare koopsegment moeten richten, om deze kernen ook op lange termijn leefbaar en vitaal te houden.

13

385.113 | Woonvisie 2022-2025

16

3 Betaalbaar huren 3.1

Uitbreiding sociale huurvoorraad is nodig

Van oudsher zijn we een sterk koopgeoriënteerde woongemeente. Ruim 80% van onze woningvoorraad bestaat uit koopwoningen. Dat neemt niet weg dat het belangrijk is dat we voldoende huurwoningen bieden voor huishoudens die daar behoefte aan hebben, in de eerste plaats de mensen met een wat lager inkomen. In de afgelopen woonvisieperiode (2017 t/m 2020) zijn daarom ruim 150 sociale huurwoningen toegevoegd. Toch is de druk in de sociale huursector in onze gemeente toegenomen. De mutatiegraad is afgenomen (woningen komen dus minder snel beschikbaar, huurders zijn honkvaster geworden), terwijl het aantal ingeschreven woningzoekenden is toegenomen. Door de prijsstijgingen in de koopsector zien onze corporaties dat de mogelijkheden voor starters in de koopsector zijn afgenomen. Meer en meer starters in onze gemeente beginnen zich daardoor ook te oriënteren op een sociale huurwoning. Bovendien is de toekomstige vraag naar sociale huur ook afhankelijk van demografische en economische trends. De kans is reëel dat de economische gevolgen van de Coronacrisis dusdanig zijn dat hierdoor ook meer vraag naar sociale huur ontstaat.

Druk op sociale huur neemt verder toe door taakstelling statushouders In 2021 is de taakstelling weer toegenomen na enkele jaren van een relatief lage taakstelling. In 2020 moesten er nog 26 statushouders in de gemeente EdamVolendam gehuisvest worden, in 2021 ligt dat aantal op 51. De verwachting is dat deze hoge taakstelling ook de eerstkomende periode aanhoudt, zeker ook gezien het aantal vluchtelingen dat vanuit Afghanistan naar Nederland is gekomen en de Afghanen die de onveilige situatie in eigen land nog hopen te kunnen ontvluchten. Deze verhoogde taakstelling leidt tot extra druk op de sociale huursector in onze gemeente, waardoor zoektijden voor reguliere woningzoekenden oplopen. Deze toenemende druk versterkt de noodzaak tot uitbreiding van onze sociale huurvoorraad. Op basis van deze verschillende trends is een nadere analyse gemaakt van de toekomstige uitbreidingsopgave voor de sociale huur in onze gemeente. Voor de komende vier jaar gaan we uit van een uitbreidingsopgave van minimaal 125 sociale huurwoningen. Na 2025 ligt er een opgave om de voorraad sociale huur verder uit te breiden met ongeveer 120 woningen. Gezien de huidige druk in de sociale huursector 385.113 | Woonvisie 2022-2025

17

willen we samen met Wooncompagnie en De Vooruitgang kijken in hoeverre we een

appartementen kunnen ook geschikt zijn voor (alleenstaande) starters. Voor hen is locatie

deel van deze lange termijnopgave al naar voren kunnen halen.

minder van belang dan voor ouderen.

De vraag naar sociale huur richt zich op de drie grotere kernen, in de eerste plaats Edam

Daarnaast blijft er vraag naar eengezinswoningen in de sociale huur, zij het een iets

en Oosthuizen (waar van oudsher de oriëntatie op sociale huur wat groter is dan in

kleinere variant dan de eengezinswoningen die in het verleden gebouwd zijn. Er is vooral

Volendam). Bovendien heeft de uitbreiding van de sociale huursector de afgelopen

behoefte aan uitbreiding van driekamerwoningen (waarvan twee slaapkamers), gericht

jaren vrijwel uitsluitend in Volendam plaatsgevonden. Reden te meer om de komende

op de groep tweepersoonshuishoudens en eenoudergezinnen.

jaren sterker in te zetten op realisatie van sociale huurwoningen in de andere twee grote

Om deze kwalitatieve transformatie mogelijk te maken hebben woningcorporaties

kernen. Om meer sturing te geven aan deze opgave willen we dat ontwikkelende

investeringsruimte

partijen op voorhand rekening houden met voldoende woningbouw in de betaalbare

eengezinswoningen. Bijkomend voordeel is dat hiermee ook het aanbod aan betaalbare 14

segmenten. We zetten in op realisatie van minimaal 30% sociale woningbouw1 bij

koopwoningen worden vergroot. Verkoop van sociale huur is wat de gemeente betreft

grotere nieuwbouwprojecten. Hierbij onderzoeken we de mogelijkheid en

mogelijk, mits we onze kwantitatieve doelstelling (uitbreiding van de voorraad, met name in

wenselijkheid om dit streven nader vast te leggen in een doelgroepenverordening. Dit

Edam en Oosthuizen) daarmee wel halen. Daarnaast vinden we het ook belangrijk dat er een

biedt ons houvast in het streven naar gevarieerde woonwijken en het langdurig

evenwichtige spreiding van het sociale huuraanbod (zowel kwantitatief als kwalitatief) over

behouden van goedkope huurwoningen voor de sociale doelgroep en middeninkomens.

onze gemeente (en in de verschillende buurten van de kernen) blijft. Zeker voor de drie grote

De vraag naar sociale huur in de kleine kernen is bescheiden, maar we vinden het wel

kernen streven we naar een goede mix van huur- en koopwoningen, zowel op kern als

belangrijk dat het huidige aanbod van sociale huur in deze kernen behouden blijft. Het

buurtniveau.

nodig,

bijvoorbeeld

via

de

verkoop

van

de

wat

grotere

moet mogelijk blijven om in elke kern van onze gemeente een woning te kunnen huren.

3.2

Meer kleinere, levensloopgeschikte woningen

3.3

Mogelijkheden voor flexwonen

Om op termijn voldoende sociale huur te kunnen bieden aan wie dat nodig heeft, gaan Misschien nog wel belangrijker dan de kwantitatieve opgave is de kwalitatieve opgave

we voort met de bouw van extra woningen. Maar zeker de eerstkomende jaren kan de

voor de sociale huurvoorraad. In de toekomst zal een steeds groter deel van de

reguliere bouwopgave mogelijk tekort schieten om de huidige druk op de sociale

huurderspopulatie uit 1 en 2 persoonshuishoudens bestaan. Dit komt vooral door de

huursector te verlichten. Met name voor starters met beperkte financiële middelen

vergrijzing (toename van het aantal oudere huishoudens), maar ook door de sterkere

blijven de mogelijkheden op de woningmarkt de eerstkomende jaren beperkt. Daarom

oriëntatie van starters (zeker alleenstaanden) op de huursector als gevolg van de

willen we samen met de corporaties de mogelijkheden verkennen om op korte termijn

stijgende koopwoningprijzen. Er zal daarom de komende jaren vooral behoefte zijn aan

extra woningaanbod te bieden, zodat deze groep snel aan een woning geholpen kan

uitbreiding van het aanbod aan levensloopgeschikte huurwoningen. Vaak zal het daarbij

worden. Daarbij denken we bijvoorbeeld aan het toepassen van tijdelijke contracten

gaan om appartementen voor senioren in de buurt van voorzieningen. Maar deze

waarbij iemand voor een bepaalde periode (bijvoorbeeld 2 tot 5 jaar) een woning kan huren. Hierbij kan ook overwogen worden om deze woningen via bijvoorbeeld loting toe

1 Sociale huurwoningen (< €752, peiljaar 2021) en koopwoningen tot €300.000.

385.113 | Woonvisie 2022-2025

te wijzen (zodat ook mensen zonder opgebouwde inschrijftijd) snel in aanmerking

18

kunnen komen. Een dergelijke woonvorm kan ook uitkomst bieden voor

aan middeldure huur. Dit kan via nieuwbouw, maar ook door bestaande huurwoningen al dan

zogenaamde spoedzoekers; mensen die door een plotselinge verandering in hun

niet tijdelijk in huurprijs te verhogen. Uiteraard is het wel belangrijk dat er nog steeds

leven (bijvoorbeeld scheiding, verlies van werk / inkomen) acuut behoefte hebben

voldoende betaalbare huurwoningen blijven om de primaire doelgroep van een passende

aan een goedkope woonruimte.

sociale huurwoning te voorzien. De focus bij nieuwbouw voor de corporaties zal daarom wel bij realisatie van woningen tot de 1e aftoppingsgrens blijven.

3.4

Afstemming in de woningtoewijzing

Vanuit de Metropoolregio Amsterdam is het voornemen om met alle corporaties tot één regionaal woonruimteverdeelsysteem te komen. Dit biedt meer transparantie en

3.6 8.

Onze maatregelen De sociale huurvoorraad wordt de komende vier jaar uitgebreid met 125 tot 225

duidelijkheid aan woningzoekenden in de hele regio.

woningen verspreid over de drie grote kernen. Prioriteit ligt bij de kernen Edam en

Als gemeente kunnen we ons vinden in de argumenten van De Vooruitgang om ook in

Oosthuizen.

de toekomst binnen de MRA een eigen, lokaal woonruimteverdeelsysteem te blijven hanteren. De komende jaren willen we samen met De Vooruitgang en Wooncompagnie de woningtoewijzing in de verschillende kernen monitoren en de effecten van al dan niet aansluiten bij een regionaal woonruimteverdeelsysteem meten. Mochten er zich ongewenste effecten voordoen door het verschil in woningtoewijzing, dan gaan we hier met de corporaties over in gesprek.

3.5

Inzet op middeldure huur

Een deel van de oudere woningeigenaren zou graag naar een huurappartement willen verhuizen, waarmee ook een deel van de overwaarde verzilverd zou kunnen worden. Vaak gaat het om ouderen die een te hoog inkomen hebben om in aanmerking te komen voor een goedkope huurwoning. Uitbreiding van het aanbod aan middeldure huurappartementen is daarom gewenst. De vraag richt zich daarbij op het segment €752 tot ongeveer €1.000. In eerste instantie zien we dit als een opgave voor particuliere ontwikkelaars. Maar de afgelopen jaren zijn er slechts mondjesmaat plannen in dit segment ontwikkeld. Daarom willen we ook samen met Wooncompagnie

9.

Bij grotere woningbouwlocaties (aantal nog nader te bepalen) streven we naar minimaal 30% sociale woningbouw. We onderzoeken de haalbaarheid en wenselijkheid om dit nader vast te leggen in een doelgroepenverordening.

10. Nieuwbouw van sociale huur is in de basis een levensloopgeschikte woning (met name appartementen in de buurt van voorzieningen) en richt zich vooral op het segment tot de 1e aftoppingsgrens (€633, prijspeil 2021). 11. In prestatieafspraken maken met De Vooruitgang en Wooncompagnie jaarlijks afspraken over de verkoop van sociale huur. Daarbij houden we rekening met behoud van voldoende gevarieerd sociale huuraanbod in al onze kernen. 12. Samen met De Vooruitgang en Wooncompagnie bespreken we de mogelijkheden om meer flexibele woonvormen (met name als het gaat om de contractduur) aan te bieden, gericht op het bedienen van alleenstaande starters en spoedzoekers. 13. We zetten in op uitbreiding van het aanbod van middeldure huur. In de eerste plaats gaan we hiervoor het gesprek aan met particuliere investeerders. Daarnaast verkennen we de mogelijkheden met onze corporaties om hier meer woningaanbod in te creëren.

en De Vooruitgang kijken welke rol zij kunnen vervullen in het uitbreiden van het aanbod

385.113 | Woonvisie 2022-2025

19

14. We monitoren samen met de corporaties de ontwikkeling van de vraagdruk in de sociale huur en de woningtoewijzing. Deze informatie gebruiken we om -indien nodig- beleidsuitgangspunten en/of prestatieafspraken te herzien.

385.113 | Woonvisie 2022-2025

20

4 Kwaliteit bestaande woningen op peil Om een aantrekkelijke woongemeente te blijven, is nieuwbouw alleen niet voldoende. Het behouden en versterken van de kwaliteit van bestaande woningen is minstens zo belangrijk. Regulier onderhoud is onze inwoners wel toevertrouwd. We gaan zuinig met onze spullen om, zeker onze woningen. Daarbij zit (ver)bouwen van woningen in ons bloed. Onze gemeente beschikt over tal van hooggekwalificeerde bouwbedrijven. Toch zijn er ook een aantal aandachtspunten als het gaat om onze bestaande woningvoorraad.

4.1

Langer zelfstandig wonen: ook aanpassen van woningen

Het aantal ouderen zal de komende jaren verder toenemen en zij zullen ook steeds langer zelfstandig wonen. Dat kan in de meeste gevallen ook, want ouderen blijven steeds langer vitaal. Toch krijgen ook de meeste gezonde ouderen vroeg of laat met fysieke beperkingen te maken. Het is dan zaak om tijdig na te denken over de toekomstige woonsituatie: Kan ik in mijn huidige woning blijven wonen of moet ik verhuizen naar een aangepaste woning? Hiervoor gaan we de komende jaren extra inzetten op nieuwbouw voor senioren (zie hoofdstuk 2). Daar ligt de focus van ons beleid met betrekking tot langer zelfstandig wonen. Maar niet iedere senior zal uiteindelijk verhuizen. Omdat ze gehecht zijn aan hun vertrouwde buurt of omdat ze op zien tegen de kosten of het gedoe rondom een verhuizing. In die gevallen is het wel goed om mensen de mogelijkheden te bieden om hun woning meer levensloopgeschikt te maken als dat nodig is. Bijvoorbeeld via het wegnemen van drempels, het plaatsen van een traplift of het aanbrengen van domotica. Niet alle woningen zijn echter even goed aanpasbaar. Met name bij de oudere woningen in onze voorraad is het qua indeling lastig om een woning goed bewoonbaar te maken voor iemand met fysieke beperkingen. Uit onderzoek blijkt dat ongeveer 40% van onze woningen alleen met grote investeringen levensloopgeschikt te maken zijn. Voor jonge huishoudens is dit geen probleem.

Maar een deel van deze nauwelijks aanpasbare woningen worden bewoond door 75-plussers. De komende jaren willen we oudere woningenaren beter gaan informeren over het tijdig nadenken over hun toekomstige

385.113 | Woonvisie 2022-2025

woonsituatie (en eventuele vervolgstappen) en hen daarbij inzicht geven voor de

4.

Een warmtenet of warmtebron aanwezig is

mogelijkheden van verdere ondersteuning of informatievoorziening hierin.

5.

Draagvlak aanwezig of te verwachten is bij bewoners en bedrijven voor een

Ook in de sociale huursector neemt het aantal ouderen toe. Net als voor de koopsector

alternatieve warmteoplossing

willen we primair met corporaties inzetten op het bouwen van nieuwe

We willen als gemeente Edam-Volendam niet voorop lopen met het verduurzamen van

levensloopgeschikte woningen om het langer zelfstandig wonen mogelijk te maken. Het

bestaande woningen. We zetten daarom vooral in op eenvoudige maatregelen, zoals

voordeel daarvan is dat hiermee doorstroming op de huurmarkt ontstaat. Daarnaast

het optimaal isoleren van woningen en installatie van energiezuinige apparatuur,

passen onze corporaties een doorstroomregeling toe. Daarbij krijgen 75-plussers die bij

waarvan de investeringen binnen 10 jaar zijn terugverdiend. We verwachten hiermee

verhuizing een eengezinswoning vrijmaken voorrang bij het toewijzen van een

zo’n 10% van het energieverbruik te kunnen reduceren. Dit willen we bereiken door

aanleunwoning. Waar mogelijk brengen de woningcorporaties aanpassingen aan om

particuliere woningeigenaren goed te informeren over de mogelijkheden om hun

bestaande woningen levensloopgeschikter te maken (bijvoorbeeld aangepast toilet,

woning te verduurzamen. Dit kan bijvoorbeeld via de organisatie van activiteiten zoals

aanbrengen van beugels, rijplaat voor scootmobiel).

een duurzame huizenroute, informatiemarkt of gerichte acties van het Duurzaam Bouwloket. Met De Vooruitgang en Wooncompagnie maken we prestatieafspraken om sociale

4.2

Verduurzamen van woningen

huurwoningen verder te verduurzamen. Er is al veel gebeurd om woningen zo goed mogelijk te isoleren. De komende jaren zal ook steeds meer gekeken worden naar

Onze woningvoorraad zal in de komende jaren stap voor stap steeds duurzamer

duurzame energieopwekking, bijvoorbeeld via zonnepanelen. We vinden het als

worden. Onze ambitie is om in 2050 over een volledig energieneutrale woningvoorraad

gemeente wel belangrijk dat investeringen ten behoeve van verduurzaming niet leiden

te beschikken, conform onze lokale Duurzaamheidsagenda. Voor de nieuwbouw zijn

tot substantieel hogere woonlasten voor de huurder. Betaalbaarheid is daarin op dit

hier al duidelijke landelijke kaders opgesteld. Nieuwe woningen moeten gasloos zijn en

moment belangrijker dan vooruitstrevende energieaanpak.

Bijna Energieneutraal (BENG). Maar de grootste uitdaging vormt de bestaande voorraad, zowel in omvang als complexiteit. Op dit moment zijn de kosten om bestaande woningen van het gas te halen hoog. Bovendien verschillen de technische mogelijkheden vaak per locatie. In onze Warmtevisie hebben we daarom een routekaart gemaakt van de eerste bestaande wijken die stap voor stap over gaan naar een duurzame energiebron. We starten daarbij in wijken waar… 1.

De maatschappelijke kosten het laagst zijn

2.

Corporatiebezit en maatschappelijk vastgoed aanwezig is

3.

Er al investeringen gepland zijn in renovaties en infrastructuur

385.113 | Woonvisie 2022-2025

4.3

Onze maatregelen

14. We informeren particuliere woningeigenaren over de mogelijkheden om hun woning levensloopgeschikt en/of duurzamer te maken. Hiervoor onderzoeken we passende ondersteuningsmogelijkheden, zoals de inzet van wooncoaches, promotieactiviteiten en verbreding van Duurzaam Bouwloket. 15. We geven uitvoering aan onze Warmtevisie door stapsgewijs bestaande wijken aardgasloos te maken. We nemen hierin geen voortrekkersrol in, maar zetten in op eenvoudige maatregelen die zich snel terugverdienen.

22

16. Met De Vooruitgang en Wooncompagnie maken we nadere prestatieafspraken om bestaande huurwoningen -waar mogelijk- levensloopgeschikter en duurzamer te maken. Hierbij mag de betaalbaarheid niet ten koste gaan van de verduurzaming.

385.113 | Woonvisie 2022-2025

23

5 Wonen met zorg De afgelopen jaren is het aantal mensen met een zorgvraag dat zelfstandig woont, flink toegenomen. Een tendens die de komende jaren verder door zal zetten. De grootste doelgroep daarbij zijn ouderen met een lichamelijke of psychogeriatrische zorgvraag

Om dit concept ook op andere plekken in de gemeente mogelijk te maken is een intensieve samenwerking tussen betrokken zorgaanbieders onderling, maar ook met de gemeente en betrokken zorgvastgoedeigenaren (vaak de woningcorporatie, soms een andere partij) van belang. Daarbij kunnen partijen samen kijken welke ondersteunende zorg (en andere) voorzieningen gekoppeld kunnen worden aan het woonzorgaanbod.

(dementie). Zolang het een lichte zorgvraag betreft, volstaat een reguliere woning. Maar wordt de zorgvraag zwaarder, dan komt een aangepaste woonvorm aan de orde. Daarnaast zullen ook andere zorgvragers, zoals mensen met een verstandelijke beperking en mensen met psychiatrische problematiek steeds vaker zelfstandig wonen. We vinden het belangrijk dat er voldoende woningaanbod is om in de lokale woonzorgvraag te kunnen voorzien. De kaders hiervoor hebben we vastgelegd in on ze Woonzorgvisie 2018-2023. Met deze woonvisie sluiten we daar op aan. De vervolgstap is om een scherp en actueel inzicht in vraag en aanbod naar verschillende woonzorgvormen in onze gemeente te krijgen (per zorgdoelgroep). Daarnaast zien we per zorgdoelgroep de volgende opgaven:

Friese Vlaak als sprekend voorbeeld De Friese Vlaak in De Broeckgouw zien we als een sprekend voorbeeld van hoe het wonen met zorg in de toekomst graag zouden willen zien in onze gemeente, zowel als het gaat om het complex zelf als de samenwerking tussen betrokken organisaties. Het is een woonzorgcomplex bestaande uit een combinatie van woningen voor mensen met een zwaardere zorg (24-uurs zorg), woningen voor mensen met een lichte zorgvraag en woningen voor mensen met (nog) geen zorgvraag. Het is de bedoeling dat, wanneer de zorgvraag komt, de bewoners de zorg in deze appartementen kunnen ontvangen.

5.1

Ouderen met een zware zorgvraag

Wonen met een Plus Voor ouderen met een lichte zorgvraag zetten we in op nieuwbouw van levensloopgeschikte woningen (zie hoofdstuk 2). Maar een deel van de ouderen heeft een dusdanige zorgvraag dat een woning met fysieke aanpassingen alleen niet volstaat. Zij hebben behoefte aan een zelfstandige woonvorm met zorg nabij. In de afgelopen

De gemeente heeft het initiatief genomen om samen met de woningcorporaties en de Zorgcirkel tot een samenwerkingsovereenkomst te komen. Inmiddels heeft de gemeente een meer faciliterende rol aangenomen en werkt ze mee aan de invulling van de gezamenlijke ruimtes. Het bezoek aan een voorbeeldproject leidde tot een gedeelde visie en dus ook gezamenlijk belang. Dit is een van de sleutels tot succes geweest. Ook werd daarmee duidelijk dat elke partij nodig was om het project te realiseren. Een andere sleutel tot succes is het open gesprek dat zowel de dagelijkse projectgroep als bestuurders van gemeente, woningcorporaties en De Zorgcirkel met elkaar gevoerd hebben in de realisatie van De Friese Vlaak. Dit geeft het vertrouwen in elkaar weer en het continu met elkaar nastreven van het doel: het realiseren van een nieuwe woonvorm voor de ouderen in Edam-Volendam.

jaren is met de oplevering van de Friese Vlaak in de Broeckgouw een woonvorm gerealiseerd dat een goed alternatief biedt voor het traditionele verzorgingshuis

24 uurs zorg in de drie grote kernen

(Wonen met een Plus). Hierbij zijn levensloopgeschikte appartementen gerealiseerd,

Voor ouderen met de meeste zware zorgvraag is het van belang dat er voldoende

inclusief een omgeving waar men elkaar kan ontmoeten, zorg kan afnemen en gebruik

verpleeghuiscapaciteit aanwezig is. Hierbij vinden we het van groot belang dat er in elke

kan maken van diensten zoals een boodschappenservice of hulp bij administratie.

grote kern minimaal één 24 uurszorg locatie aanwezig is. In Volendam (Nicolaashof en

385.113 | Woonvisie 2022-2025

Friese Vlaak) en Oosthuizen (Notaris) is deze verpleeghuiscapaciteit aanwezig. In Edam

georganiseerd. Naar verwachting zal centrumgemeente Purmerend ook na komend jaar

moet er een alternatief komen voor De Meermin, hetzij op dezelfde locatie, hetzij elders

het grootste deel van het regionale vraag aan Beschermd Wonen bedienen.

in Edam. Als gemeente vinden we het van groot belang dat herontwikkeling van 24

Een deel van de cliënten stroomt na verloop van tijd uit. Zij gaan dan (opnieuw)

uurszorg in Edam de komende jaren wordt gerealiseerd, mede gelet op de sterke

zelfstandig wonen. Hiervoor is het van belang dat er voldoende passende woonruimte

vergrijzing in deze kern. Daarbij kan het woonconcept zoals dat bij de Friese Vlaak is

in onze gemeente kan worden geboden. Deze mensen hebben vooral behoefte aan een

gerealiseerd als voorbeeld dienen. We streven dus naar een voorziening met zowel

goedkope sociale huurwoning, in de buurt van hun sociale netwerk, voorzieningen en

verpleeghuiscapaciteit als zelfstandige woningen (waarbij in het programma rekening

goede bereikbaarheid ten opzichte van werk of dagbesteding. Het aanbod aan deze

wordt gehouden met verschillende prijsklassen, ook betaalbare huur). Als gemeente

betaalbare huurwoningen in onze gemeente is beperkt. Daarom vinden we het

zien we voor ons een rol weggelegd om betrokken partijen (zorgaanbieders,

belangrijk dat de huidige goedkope huurvoorraad zoveel mogelijk behouden blijft.

ontwikkelende partijen) bij elkaar te brengen.

Daarnaast willen we samen met De Vooruitgang en Wooncompagnie kijken naar mogelijkheden om betaalbare woonconcepten te realiseren.

5.2

Woningbehoefte overige zorgvragers

Mensen met een verstandelijke beperking

5.3

Een prettige woonomgeving

Ook mensen met een verstandelijke beperking wonen langer zelfstandig. Dit kan een

Evenwichtige spreiding kwetsbare huishoudens

volledig zelfstandige woning zijn, maar soms past hier ook een hybride woonvorm; een

Om

zelfstandig appartement met eigen woonkamer, slaapkamer, badkamer en keuken,

bevolkingssamenstelling gewenst. Niet alleen qua leeftijd, maar ook draagkracht. In elke

maar met aanwezigheid van een gemeenschappelijke eet- en ontmoetingsruimte.

wijk zijn sterke schouders nodig om andere te kunnen helpen als dat nodig is. In de

Mensen met een verstandelijke beperking hebben met name behoefte aan een

praktijk is daar niet altijd op te sturen. Kwetsbare huishoudens (zoals mensen die

betaalbare (huur)woning, liefst in de nabijheid van voorzieningen. Men heeft doorgaans

uitstromen vanuit Beschermd Wonen of Maatschappelijke Opvang) zoeken vaak een

behoefte aan een woonoppervlak van 50 tot 60 m². Voor mensen met een lichamelijke

goedkope sociale huurwoning. Het aanbod aan zeer goedkope huurwoningen is onze

beperking is het van belang dat woonruimte drempelvrij en rolstoeltoegankelijk is.

gemeente beperkt en staat vaak geconcentreerd in enkele buurten. Hierdoor ontstaat

tot

een

prettige

woonomgeving

te

komen

is

een

gevarieerde

er op sommige plekken een concentratie aan kwetsbare huishoudens en mensen met Beschermd Wonen en Maatschappelijke Opvang

een laag inkomen. Hierdoor komt de leefbaarheid onder druk te staan. Samen met onze

Vanaf 2022 worden alle gemeenten (niet alleen de centrumgemeente) verantwoordelijk

corporaties willen daarom nadere prestatieafspraken maken om tot een meer

voor het aanbod van Beschermd Wonen en Maatschappelijke Opvang. Op regionaal vlak

evenwichtige spreiding van kwetsbare huishoudens over de gemeente te komen.

worden afspraken gemaakt hoe in de toekomst deze woningbehoefte wordt

385.113 | Woonvisie 2022-2025

25

Signalering en begeleiding voor zelfstandig wonende zorgvragers Voor mensen met

Hierbij hebben we specifiek aandacht voor een zorgvuldige spreiding over de

een verstandelijke beperking of psychiatrische problematiek is het belangrijk dat zij

gemeente.

goede woonbegeleiding krijgen. Het gaat vooral om praktische ondersteuning bij het

21. We streven naar zoveel mogelijk behoud van de huidige voorraad goedkope

zelfstandig (leren) wonen en het vroegtijdig signaleren van eventuele problemen als

huurwoningen tot de kwaliteitskortingsgrens (< €442) om in de behoefte van

iemand niet (meer) goed voor zichzelf kan zorgen in een zelfstandige woning. Hierin

zorgvragers en kwetsbare huishoudens te voorzien.

moeten gemeente, corporaties en zorg- en welzijnsaanbieders samen optrekken om

22. We gaan met woningcorporaties, zorg- en welzijnsaanbieders in gesprek om tot

goede ambulante zorg en/of ondersteuning te bieden.

goede samenwerkingsafspraken te komen met betrekking tot preventie en

Daarnaast moeten eventuele problemen tijdig gesignaleerd worden. Er is behoefte aan

signalering van kwetsbare huishoudens. Het organiseren van passende zorg en

een concreet aanspreekpunt in de wijk of het dorp waar mensen kunnen aangeven dat

ondersteuning in de thuissituatie is hier onderdeel van. In de aanpak worden

er een probleem speelt of iemand hulp of ondersteuning nodig heeft. Hiervoor is goede

zorgpartijen onder meer gestimuleerd tot concrete activiteiten voor kwetsbare

afstemming tussen woningcorporatie, gemeente en zorgaanbieders nodig. De

mensen op wijkniveau. Wat ieders rol is in het proces, wordt in nadere afspraken

gemeente ontwikkelt een lokale aanpak voor preventie en signalering van kwetsbare

met de ketenpartners uitgewerkt.

huishoudens. Dit doet de gemeente samen met de ketenpartner. Het organiseren van passende zorg en ondersteuning in de thuissituatie is hier onderdeel van.

5.4

Onze maatregelen

18. We voeren een onderzoek uit naar vraag en aanbod naar wonen met zorg, uitgesplitst per woonvorm en zorgdoelgroep. Op basis daarvan toetsen we of we mee willen werken aan nieuwe woonzorginitiatieven. Uitgangspunt daarbij is dat nieuwe woonzorginitiatieven invulling geven aan de lokale woonzorgvraag. 19. In elke grote kern bieden we 24 uurs verpleegzorg. In Edam gaan we met ontwikkelende partijen en zorgaanbieders om tafel om tot een nieuw woonzorgconcept te komen waar dit geboden wordt, inclusief nabijgelegen zelfstandige wooneenheden, gericht op meerdere prijsklassen. 20. Met De Vooruitgang en Wooncompagnie maken we prestatieafspraken over het bieden van voldoende betaalbare woonruimte voor mensen met een zorgvraag.

385.113 | Woonvisie 2022-2025

26

Bijlage I: Kwalitatieve behoefte voor de drie grote kernen In deze bijlage geven we een nader inzicht in de kwalitatieve woningbehoefte voor de drie grote kernen voor de komende jaren. Deze behoefte is gebaseerd op de te verwachten demografische trends (geboorte, sterfte, migratie, vergrijzing), verwachte woonwensen op gemeenteniveau (op basis van het WoON2018), gerealiseerde verhuizingen per kern over de afgelopen jaren en de huidige samenstelling van de woningvoorraad (zie voor nadere info ook het woningmarktonderzoek dat begin 2020 is uitgevoerd). Dit hebben we vertaald in een bouwprogramma per kern. Belangrijk daarbij is dat het programma als richtinggevend gezien moet worden. Maar enige uitwisseling met omliggende kernen is mogelijk, zolang de kwalitatieve woningbehoefte op gemeenteniveau maar redelijk gevolgd wordt. Op die manier bieden we flexibiliteit bij de ontwikkeling van nieuwe plannen. De woningbouwopgave voor de kleine kernen is relatief beperkt en is maatwerk op locatieniveau. Voor deze opgave hebben we aan het eind van hoofdstuk 2 een kwalitatieve richting van de woningbouwopgave beschreven. Tabel I: Indicatieve differentiatie bouwprogramma voor de drie grote kernen (2021-2025)