Woningmarktonderzoek Edam-Volendam 2020.pdf
Tekst van het document
Woningmarktanalyses per kern Gemeente EdamVolendam
20 april 2020 Bouwsteen voor Omgevingsvisie en Woonvisie
DATUM
20 april 2020
TITEL
Woningmarktanalyses per kern
OPDRACHTGEVER
Gemeente Edam-Volendam
AUTEUR(S)
Pim Tiggeloven (Companen)
PROJECTNUMMER
385.113
STATUS
Bouwsteen voor Omgevingsvisie en Woonvisie
Inhoud 1
Inleiding 1.1 Aanleiding voor de woningmarktanalyse 1.2 Opbouw van de woningmarktanalyse
4 4 4
2
Trends op gemeenteniveau 2.1 Bevolkingsontwikkeling afgelopen jaren 2.2 Woningmarktontwikkelingen
6 6 7
3
Kenmerken van de woningvoorraad 3.1 Levensloopgeschiktheid van de woningvoorraad 3.2 Energiezuinigheid van de voorraad 3.3 Gerealiseerde woningbouw
11 12 14 15
4
Toekomstige woningbehoefte 4.1 Benodigde omvang sociale huurvoorraad 4.2 Fricties op de woningmarkt
16 18 19
5
Trends op kern- en wijkniveau 5.1 Edam 5.2 Edam - Oude Kom 5.3 Edam - Singelwijk 5.4 Edam - Molenbuurt 5.5 Volendam 5.6 Volendam - Oude Kom 5.7 Volendam - Munnikeveld 5.8 Volendam - Blokgouw 5.9 Volendam - Middengebied 5.10 Volendam - Broeckgouw 5.11 Oosthuizen 5.12 Overige kernen
21 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43
1 Inleiding 1.1 Aanleiding voor de woningmarktanalyse In 2020 stelt de Gemeente Edam-Volendam haar Omgevingsvisie op. Hierin geeft de gemeente haar visie op de toekomstige ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente weer. Het is van belang dat deze visie goed onderbouwd wordt. Hoe staan de verschillende kernen en wijken er anno 2020 voor? Hoe ziet de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad eruit? Met welke toekomstige woonbehoefte dienen we rekening te houden (zowel kwantitatief als kwalitatief)? Een belangrijke bouwsteen voor de Omgevingsvisie is de gemeentelijke woonvisie. Deze woonvisie is in 2017 vastgesteld. Vanwege de grote dynamiek op de woningmarkt en het beleid op dit vlak wenst de gemeente komende jaar ook de uitgangspunten van de woonvisie tegen het licht te houden en waar nodig te actualiseren. Ook voor deze actualisatie is het van belang om over de meest actuele cijfers te beschikken als het gaat om de huidige samenstelling van de woningvoorraad en de toekomstige woningbehoefte.
1.2 Opbouw van de woningmarktanalyse Hoewel de Omgevingsvisie veel meer beleidsterreinen bestrijkt, richten we ons in deze analyse specifiek op de ontwikkelingen op de woningmarkt. We geven eerst inzicht in enkele ontwikkelingen op gemeenteniveau, alvorens in te zoomen op de verschillende kernen en de te onderscheiden wijken in Edam en Volendam.
Analyses op gemeenteniveau In hoofdstuk 2 komen recente ontwikkelingen op de woningmarkt aan bod; zowel demografische ontwikkelingen als de trends op de koop- en huurwoningmarkt. Hoofdstuk 3 gaat in op de samenstelling van de huidige woningvoorraad. In hoofdstuk 4 gaan we in op de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte.
Factsheets per wijk en kern Hoofdstuk 5 geeft de uitkomsten per wijk (voor Edam en Volendam) en per kern weer. In deze factsheets zijn de volgende gegevens te vinden: • Huidige huishoudenssamenstelling 2020 (Bron: BRP-registratie gemeente Edam-Volendam, Peildatum: 1 maart 2020) • Verwachte ontwikkeling huishoudenssamenstelling 2020-2030 (Bron: CBS i.c.m. prognose Companen). Deze analyse is alleen op kernniveau uitgevoerd. • Huidig te koop staand woningaanbod (Bron: Funda, Peildatum: 1 maart 2020) • Samenstelling huidige woningvoorraad naar woningtype 2020 (Bron: WOZ-registratie gemeente Edam-Volendam, Peildatum: 1 maart 2020) • Samenstelling huidige woningvoorraad naar woz-waarde 2020 (Bron: WOZ-registratie gemeente Edam-Volendam, Peildatum: 1 maart 2020) • Samenstelling huidige woningvoorraad naar vastgesteld / voorlopig energielabel 2020 (Bron: BAGregistratie, Peildatum: 1 maart 2020) • Bewoning woningvoorraad naar woningtype en huishoudenstype (Bron: BRP / WOZ-registratie gemeente Edam-Volendam, Peildatum: 1 maart 2020)
385.113 | Woningmarktanalyses per kern
4
• •
Potentiële levensloopgeschikt van huidige woningvoorraad (Bron: WOZ-registratie gemeente EdamVolendam, Peildatum: 1 maart 2020) Potentiële levensloopgeschiktheid van woningen die bewoond worden door huishoudens van 75 jaar en ouder (Bron: BRP / WOZ-registratie gemeente Edam-Volendam, Peildatum: 1 maart 2020) Toelichting bij huishoudensprognose op kernniveau In de hoofdrapportage is een huishoudensprognose op kernniveau weergegeven. Deze prognose geeft inzicht in de toekomstige kwantitatieve woningbehoefte. In de factsheets is deze huishoudensprognose verder uitgesplitst naar huishoudenstype. Daarmee wordt duidelijk welke leeftijdsgroepen de komende jaren zullen toe- of afnemen. Voor de ontwikkeling van de huishoudenssamenstelling op kernniveau zijn we uitgegaan van de verwachte trends op het gebied van geboorte en sterfte. Echter, in de praktijk kunnen zich ook migratiebewegingen voordoen die we nu nog niet geheel kunnen voorzien, maar die wel invloed zullen hebben op de toekomstige huishoudenssamenstelling. Voorbeelden hiervan zijn: grotere kernen die een sterke aantrekkingskracht hebben op oudere huishoudens vanwege het voorzieningenniveau of geschikt woningaanbod. Hierdoor kan in de praktijk de vergrijzing sneller ontwikkelen dan op basis van de lokale demografische trends.
Kleine kernen kunnen vanwege het ontbreken van voorzieningen misschien minder aantrekkelijk worden voor ouderen, waardoor de vergrijzing juist wordt afgeremd ten opzichte van de huidige prognose. Dit kan er mogelijk toe leiden dat ook de totale ontwikkeling van een kern wordt afgeremd. Als een kern (bijvoorbeeld qua ligging of woningaanbod) een grote aantrekkingskracht heeft, kan een eventueel vertrek van senioren gecompenseerd worden door een verhoogde instroom van gezinnen. De ontwikkeling van de huishoudenssamenstelling op kernniveau (factsheets) moeten daarom vooral gezien worden als een indicatieve benadering, gebaseerd op de huidige lokale demografische trends.
385.113 | Woningmarktanalyses per kern
5
2 Trends op gemeenteniveau 2.1 Bevolkingsontwikkeling afgelopen jaren Op 1 januari 2019 telde de gemeente Edam-Volendam ruim 36.000 inwoners. Daarmee is de bevolking in de afgelopen vijf jaar met 700 inwoners toegenomen. Dit wordt komt deels door een geboorteoverschot (al neemt dit overschot wel langzaam maar zeker af), maar vooral door een sterk positief migratiesaldo. Figuur 2.1: Gemeente Edam-Volendam. Bevolkingsontwikkeling 2010-2018.
400 300 200 100 0 -100 2010
2011
2012
Bevolkingsontwikkeling
2013
2014
Geboortesaldo
2015
2016
Buitenlandse migratie
2017
2018
Binnenlandse migratie
Bron: CBS (2020)
Als we nader inzoomen op de verhuisbewegingen in de afgelopen jaren, valt te zien dat er sprake is van een structureel vertrekoverschot van jongeren tussen de 15 en 24 jaar. Het betreft een doelgroep die vaak vanwege werk of studie verhuisd. Wel zien we dat het vertrekoverschot onder jongeren door de jaren heen relatief constant was. Daar staat tegenover dat sinds 2013 er sprake is van een vestigingsoverschot van gezinnen met kinderen (combinatie van de 0-14 jaren en 25-49 jarigen). Dit ontwikkeling van de Broeckgouw (waar relatief veel woningen gericht op gezinnen zijn gebouwd) zal hierin een belangrijke factor zijn geweest. Figuur 2.2: Gemeente Edam-Volendam: Migratiesaldo naar leeftijdscategorie (2010-2019).
300 250 200 150 100 50 0 -50 -100 -150 2010
2011
0-14 jaar
2012 15-24 jaar
2013
2014 25-49 jaar
2015
2016
50-64 jaar
2017
2018
2019
65 jaar e.o.
Bron: CBS (2020)
385.113 | Woningmarktanalyses per kern
6
Migratie naar richting Mensen die zich de afgelopen jaren in de gemeente Edam-Volendam hebben gevestigd, kwamen vooral uit Purmerend en Amsterdam. Het aantal vestigers uit deze gemeenten is de afgelopen jaren ook toegenomen. Dat geldt ook voor de meeste andere regiogemeenten. In absolute zin nam het aantal vestigers vanuit Purmerend het sterkst toe (+57 ten opzichte van vijf jaar eerder). Figuur 2.3: Gemeente Edam-Volendam. Aantal vestigers in de gemeente uit omliggende gemeenten (2014-2018).
Amsterdam Purmerend Waterland Zaanstad Beemster Hoorn Koggenland Alkmaar 0
50
100 2014
2015
150 2016
2017
200
250
2018
Bron: CBS (2020).
Tegenover de vestiging van huishoudens staat ook het vertrek van huishoudens uit de gemeente EdamVolendam naar andere gemeenten. Met de gemeenten Amsterdam, Purmerend, Waterland en Zaanstad kende Edam-Volendam de afgelopen vijf jaar een positief migratiesaldo. Met andere regiogemeenten was er sprake van een (in meer of mindere mate) negatief migratiesaldo. Tabel 2.1: Gemeente Edam-Volendam. Migratiesaldo naar richting (2014-2018)
Amsterdam Purmerend Waterland Zaanstad Beemster Koggenland Alkmaar Hoorn Overig Noord-Holland Overig Nederland
Vestiging 793 728 305 171 120 79 66 113 655 872
Vertrek 591 568 146 111 128 97 94 211 671 784
Migratiesaldo +202 +160 +159 +60 -8 -18 -28 -98 -16 +88
Bron: CBS (2020)
2.2 Woningmarktontwikkelingen In de afgelopen jaren is de druk op de woningmarkt verder toegenomen. Dat geldt zeker ook voor de gemeente Edam-Volendam. Na het dieptepunt in 2013 steeg de gemiddelde transactieprijs voor een koopwoning snel. In 2013 lag de gemiddelde transactieprijs nog op ongeveer €196.000. In 2019 was dat
385.113 | Woningmarktanalyses per kern
7
gemiddeld €326.000; een stijging van +66% ten opzichte van 2013. Ter vergelijking de gemiddelde prijsstijging in Noord-Holland was +63% en landelijk +44%. Figuur 2.4: Gemeente Edam-Volendam. Ontwikkeling transactieprijs bestaande koopwoningen 2010-2019.
€ 450.000 € 400.000 € 350.000 € 300.000 € 250.000 € 200.000 € 150.000 € 100.000 2010
2011
2012
2013
Nederland
2014
2015
Noord-Holland
2016
2017
2018
2019
Edam-Volendam
Bron: CBS (2020).
De verschillen in woningtransacties per kern zijn echter groot. Logischerwijs zijn de meeste woningen verkocht in de kernen waar ook de meeste woningen staan. Ook is er een verschil te zien in het type woningen dat is verkocht. Figuur 2.5: Gemeente Edam-Volendam. Woningtransacties naar woningtype (sept 2019 t/m feb. 2020).
Volendam Edam Oosthuizen Kwadijk Middelie Beets Warder Hobrede Schardam 0
50
Rij-/hoekwoning
100 2-onder-1-kapwoning
150
200 Vrijstaande woning
250
300
Appartement
Bron: Funda (2020).
In Volendam zijn het laatste half jaar veruit de meeste woningen verkocht. Voor 80% ging het daarbij om rij- en hoekwoningen. Ook in Edam bestond een groot deel van de transacties uit rij- en hoekwoningen (60%), maar bestond ook een substantieel deel uit vrijstaande woningen (30%). In Oosthuizen was ongeveer de helft van het verkochte aanbod een rij- of hoekwoning, de andere helft een tweekapper of vrijstaande woning. In de kleine kernen was het aantal transacties aanzienlijk kleiner en ging het voornamelijk om vrijstaande woningen.
385.113 | Woningmarktanalyses per kern
8
Transacties naar vraagprijs Het afgelopen half jaar kende slechts 2% van de aangeboden woningen een vraagprijs van maximaal €200.000. Het overgrote deel kende een vraagprijs tussen de €200.000 en €450.000 (73%). In Volendam en Oosthuizen was procentueel het grootste aanbod van woningen tot €300.000 (40 tot 45%). In Hobrede en Schardam werden enkel woningen van €300.000 of meer aangeboden. Figuur 2.6: Gemeente Edam-Volendam. Woningtransacties naar vraagprijs (sept 2019 t/m feb. 2020).
Volendam Oosthuizen Edam Middelie Beets Warder Kwadijk Hobrede Schardam 0%
10%
20%
30%
< € 200.000
40%
€200-300.000
50%
60%
€300-450.000
70%
80%
90%
100%
> €450.000
Bron: Funda (2020).
Ontwikkelingen sociale huursector Het afgelopen jaar waren ongeveer 630 mensen actief op zoek naar een sociale huurwoning in de gemeente Edam-Volendam1. De meeste mensen reageerden op het aanbod in Edam (42%), gevolgd door Volendam (29%) en Oosthuizen (18%). Ruim de helft van de actief woningzoekenden was tussen de 23 en 50 jaar. Figuur 2.7: Gemeente Edam-Volendam. Samenstelling actiefwoningzoekenden naar een sociale huurwoning in 2019.
Gemeente Warder Volendam Beets Kwadijk Oosthuizen Edam Middelie 0%
10%
20%
< 23 jaar
30% 23-50 jaar
40%
50%
40-50 jaar
60% 50-65 jaar
70%
80%
90%
100%
> 65 jaar
Bron: De Vooruitgang, Wooncompagnie (2020)
1
Actief woningzoekenden zijn mensen die minimaal 1 keer in het afgelopen jaar hebben gereageerd op vrijkomende huurwoningaanbod in de gemeente.
385.113 | Woningmarktanalyses per kern
9
Zo’n 9% van de actief woningzoekenden was 23 jaar of jonger. Voor hen is vooral het aanbod aan woningen tot de kwaliteitskortingsgrens van belang. Zij reageerden vooral op het aanbod in Edam en Volendam. Ongeveer 10% van de actief woningzoekenden was 65 jaar of ouder. Zij reageerden vooral op het vrijkomend aanbod in Edam en Oosthuizen. De afgelopen jaren is het aantal mutaties in de sociale huursector afgenomen. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de mutatietrend van zowel De Vooruitgang als Wooncompagnie. Met name in 2019 kwamen aanzienlijk minder sociale huurwoningen beschikbaar uit de bestaande voorraad dan het jaar daarvoor. Tabel 2.2: Gemeente Edam-Volendam. Ontwikkeling mutatiegraad sociale huursector naar corporatie (2017-2019)
De Vooruitgang Wooncompagnie
2017 6,7% 6,7%
2018 7,1% 8,3%
2019 3,7% 5,6%
Bron: De Vooruitgang, Wooncompagnie (2020)
De woningcorporaties hanteren verschillende indicatoren om de druk op de sociale huursector in beeld te krijgen. De Vooruitgang monitort de ontwikkeling van het aantal actief woningzoekenden dat zich heeft ingeschreven. In 2016 waren dat er nog 2016, in 2018 lag dat aantal op 850. Een toename van +52%. Wooncompagnie kijkt meer naar de inschrijftijd op het moment dat men een woning krijgt toegewezen. In 2016 lag dat op gemiddeld 7,5 jaar, in 2018 was dat 10,6 jaar; een toename van +41%. Tabel 2.3: Gemeente Edam-Volendam. Ontwikkeling druk op de sociale huursector, uitgedrukt in actief woningzoekenden (De Vooruitgang) en gemiddelde inschrijftijd (Wooncompagnie) 2016-2018.
Aantal actief woningzoekenden (De Vooruitgang) Gemiddelde inschrijfduur (Wooncompagnie) in jaren
2016 557 7,5
2017 697 8,8
2018 850 10,6
Bron: De Vooruitgang, Wooncompagnie (2020)
385.113 | Woningmarktanalyses per kern
10
3 Kenmerken van de woningvoorraad Op 1 januari 2020 bestond de woningvoorraad van de gemeente Edam-Volendam uit 14.940 woningen. De woningvoorraad bestaat voor een groot deel uit koopwoningen; ongeveer 81%. Dit zijn voornamelijk rij- en hoekwoningen. Het aantal tweekappers en vrijstaande woningen is aanzienlijk kleiner in omvang. Ongeveer 19% van de voorraad betreft een huurwoning. Het merendeel daarvan is in bezit van de woningcorporaties (2.540 woningen), met name De Vooruitgang, Wooncompagnie en (in beperkte mate) Vestia. De sociale huurvoorraad betreft vooral rij- en hoekwoningen en appartementen. Figuur 3.1: Gemeente Edam-Volendam. Huidige samenstelling naar woningtype, prijsklasse en eigendom.
Rij-/hoekwoning 2-onder-1 kap Vrijstaande woning Appartement 0
2.000
< €200.000
4.000
€200-300.000
6.000 €300-400.000
8.000
10.000
> €400.000
huur
12.000
Bron: Gemeente Edam-Volendam (2020).
De samenstelling van de woningvoorraad verschilt wel sterk per kern. Vooral in Volendam en Edam ligt de nadruk sterk op rij- / hoekwoningen en een klein deel appartementen. In Oosthuizen en Kwadijk bestaat ongeveer een derde tot de helft uit rij- / hoekwoningen, het overige deel zijn tweekappers en vrijstaande woningen. De overige kernen bestaan voor het grootste deel uit ruime, grondgebonden woningen. Figuur 3.2: Gemeente Edam-Volendam. Huidige samenstelling woningvoorraad naar woningtype en kern
Volendam Edam Oosthuizen Kwadijk Middelie Beets Warder Hobrede Schardam 0%
10%
20% Rijwoning
30%
40% 2-1 kap
50% Vrijstaand
60%
70%
80%
90%
100%
Appartement
Bron: Gemeente Edam-Volendam (2020).
Waar de particuliere woningvoorraad gedomineerd wordt door rij- en hoekwoningen, is het aandeel grondgebonden en gestapelde woningen in de sociale huurvoorraad nagenoeg gelijk. De sociale huurvoorraad bevindt zich grotendeels in Volendam (47%) en Edam (35%).
385.113 | Woningmarktanalyses per kern
11
Figuur 3.3: Gemeente Edam-Volendam. Huidige samenstelling sociale huurvoorraad (naar woningtype en kern).
Volendam Edam Oosthuizen Middelie Warder Kwadijk Beets 0
200
Eengezinswoning
400 Appartement
600
800
1000
Grondgebonden seniorenwoning
1200
1400
Seniorenappartement
Bron: WOZ Gemeente Edam-Volendam (2020)
3.1 Levensloopgeschiktheid van de woningvoorraad Op basis van diverse woningkenmerken (bouwjaar, woonoppervlak, woningtype) kan een inschatting worden gemaakt van het percentage levensloopgeschikte woningen op de totale gemeentelijke woningvoorraad2. Figuur 3.4: Gemeente Edam-Volendam. (Potentiele) levensloopgeschiktheid van de woningvoorraad (naar eigendom en woningtype)
Huur
Rij-/hoek 2-onder-1 kap Vrijstaand Appartement
Koop
Rij-/hoek 2-onder-1 kap Vrijstaand Appartement 0
1.000
2.000
Geschikt
3.000
4.000
5.000
Potentieel geschikt
6.000
7.000
8.000
9.000 10.000
Niet geschikt
Bron: Gemeente Edam-Volendam (2020).
Ongeveer 12% van de huidige woningvoorraad is als klevensloopgeschikt aan te merken (ongeveer 1.730 woningen). Dit zijn vooral appartementen, met name in de huur maar ook in de koopsector. Ongeveer 45% (ruim 6.650 woningen) zijn potentieel geschikt. Dit houdt in dat ze met enige aanpassingen levensloopgeschikt te maken zijn. Hiervoor is het vooral van belang dat de woningen voldoende ruimte hebben om een slaapkamer en/of badkamer op de begane grond te creëren. Met name bij de rij- en hoekwoningen in de koop zit hier nog een groot potentieel. Tenslotte zijn ongeveer 6.280 woningen niet geschikt. 2 Deze analyse is een globale inschatting op basis van woningkenmerken die uit de woz-registratie zijn af te leiden. Eventuele
aangebrachte aanpassingen van bewoners zelf (waardoor de geschiktheid mogelijk is toegenomen) zijn hieruit niet te herleiden.
385.113 | Woningmarktanalyses per kern
12
Op dit moment wordt echter maar een beperkt deel van de reeds geschikte woningen bewoond door ouderen of andere huishoudens die mogelijk behoefte hebben aan een levensloopgeschikte woning. Ongeveer een kwart van de 75-plussers woont in een levensloopgeschikte woning. Maar ongeveer de helft van deze doelgroep woont in een woning die niet geschikt te maken is. Vaak gaat het om huishoudens die jarenlang (of decennialang) in dezelfde woning wonen. Daar staat tegenover dat ruim 20% van de 1+2 persoonshuishoudens tot 35 jaar in een geschikte woning woont. Dit zijn vaak huishoudens die de laatste jaren in een nieuwbouwwoning zijn komen wonen die reeds aan alle levensloopgeschiktheidseisen voldoet. Figuur 3.5: Gemeente Edam-Volendam. Huidige bewoning van woningen naar huishoudens en potentiële levensloopgeschiktheid van de woning.
1-2 phh 75+ jaar 1-2 phh 55-75 jaar Gezinnen 1-2 phh 35-55 jaar 1-2 phh <35 jaar 0%
10%
20% Geschikt
30%
40%
50%
Potentieel geschikt
60%
70%
80%
90%
100%
Niet geschikt
Bron: Gemeente Edam-Volendam (2020).
Tussen verschillende kernen en wijken zit ook een verschil in levensloopgeschiktheid. Vooral in de Oude Kom zowel Edam als Volendam en de wijk Munnikeveld is een groot deel van de woningvoorraad niet geschikt te maken. In de wijken Middengebied en Blokgouw is juist een relatief groot deel van de voorraad potentieel geschikt. In de andere kernen is ongeveer de helft van de voorraad geschikt of potentieel geschikt. Figuur 3.6: Gemeente Edam-Volendam. Potentiële levensloopgeschiktheid naar kern en wijk.
Edam
Molenbuurt Singelwijk Oude Kom
Volendam
Middengebied Blokgouw Broeckgouw Munnikeveld Oude Kom Oosthuizen Overige kernen 0%
10%
20%
Geschikt
30%
40%
50%
Potentieel geschikt
60%
70%
80%
90%
100%
Niet geschikt
Bron: Gemeente Edam-Volendam (2020).
385.113 | Woningmarktanalyses per kern
13
3.2 Energiezuinigheid van de voorraad De laatste jaren is de aandacht voor de energetische kwaliteit van de woningvoorraad sterk toegenomen. Voor nieuwbouw gelden er reeds strenge eisen als het gaat om het duurzaamheidsniveau. In de bestaande voorraad valt er nog een grote slag te maken. Op dit moment beschikt 30% van de woningvoorraad in de gemeente over energielabel A of B. Dat zijn voornamelijk de woningen die na 2000 gebouwd zijn en de helft van de woningen uit de periode 19802000. Maar het grootste aandachtspunt vormen de vooroorlogse woningen en de woningen uit de wederopbouwperiode (1945-1965). Samen goed voor ongeveer een kwart van de woningvoorraad in de gemeente Edam-Volendam. Figuur 3.7: Gemeente Edam-Volendam. Energetische kwaliteit van de huidige woningvoorraad naar bouwperiode (naar huidig energielabel; vastgesteld en voorlopig).
5.000 4.500 4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 < 1945
1945-1965 A
1965-1980 B
C
D
E
1980-2000 F
> 2000
G
Bron: Gemeente Edam-Volendam (2020).
De energetische kwaliteit verschilt sterk naar eigendomssituatie. Vooral in de sociale huursector bestaat een groot deel van de woningvoorraad uit label A woningen (ongeveer de helft). In de koopsector geldt dat voor ongeveer 10% van de voorraad. Figuur 3.8: Gemeente Edam-Volendam. Energetische kwaliteit van de huidige woningvoorraad naar eigendomstype (naar huidig energielabel; vastgesteld en voorlopig).
Koop Particuliere huur Sociale huur 0%
10%
20%
30%
40%
50%
A
C
E
B
D
60% F
70%
80%
90%
100%
G
Bron: Gemeente Edam-Volendam (2020), De Vooruitgang, Wooncompagnie (2020).
385.113 | Woningmarktanalyses per kern
14
3.3 Gerealiseerde woningbouw De afgelopen tien jaar zijn er ongeveer 1.120 woningen gerealiseerd. Verreweg de meeste daarvan zijn in Volendam gebouwd (ruim 80%), op ruime afstand gevolgd door Edam (+90) en Oosthuizen (+56). Figuur 3.9: Gemeente Edam-Volendam. Ontwikkeling woningvoorraad per kern (2010-2019).
400 350 300 250 200 150 100 50 0 2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Volendam
Warder
Edam
Oosthuizen
2017
2018
2019
Overige kernen
Bron: Gemeente Edam-Volendam (2020).
385.113 | Woningmarktanalyses per kern
15
4 Toekomstige woningbehoefte Om de toekomstige woningbehoefte in beeld te brengen is de ontwikkeling van het aantal huishoudens nog relevanter dan de bevolkingsontwikkeling. Immers; ieder huishouden heeft behoefte aan een woning. Op 1 januari 2019 woonden er ongeveer 14.800 huishoudens in de gemeente. In de afgelopen vijf jaar is het aantal huishoudens met 400 toegenomen. Voor de komende jaren is de verwachting dat het geboortesaldo verder zal afnemen. Door de voortgaande vergrijzing zal er op den duur sprake zijn van een sterfteoverschot. Mede door die vergrijzing zal de gezinsverdunning de komende jaren voortzetten (minder gezinnen, meer 1 en 2 persoonshuishoudens). Dit zijn belangrijke factoren in de toekomstige huishoudensgroei. Maar misschien wel de belangrijkste factor daarin is migratie. Onderstaande trendprognose gaat ervan uit dat het huidige positieve migratiesaldo zoals hiervoor vermeld, zich de komende jaren voortzet. Dit leidt tot een huishoudensgroei van +1.165 in de periode 2020-2030 en +570 in de periode 2030-2040. De trendprognose is vergeleken met de meest recente Provinciale prognose (2019). De eerste tien jaar laat deze prognose een vergelijkbare groei zien (+1.085). In de jaren daarna zwakt de prognose af (+100 in de periode 2030-2040).
Dit komt vooral doordat de provinciale prognose ervan uitgaat dat een toenemende woningproductie in met name Amsterdam (en daarnaast andere steden) zal leiden tot minder verhuizen naar kleinere gemeenten in de regio. Figuur 4.1: Gemeente Edam-Volendam. Verwachte huishoudensgroei in twee scenario’s (voortzetting huidige migratietrend en afzwakking migratie na 2030), afgezet tegen feitelijke huishoudensgroei in afgelopen jaren.
17.000 16.500 16.000 15.500 15.000 14.500 14.000 13.500
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040
13.000
Feitelijke ontwikkeling
Trendprognose 2020 (voortzetting migratie)
Provincie 2019
Bron: CBS (2020), bewerking Companen, Provincie Noord-Holland (2019)
Groei van 75-plussers De tendensen uit het laatste woningmarktonderzoek (2018) zetten zich voort. Dit betekent dat de komende jaren vooral de huishoudens van 75 jaar en ouder zullen toenemen. Die groei is de eerste tien jaar wel sterker dan daarna. Gezinnen met kinderen vormen momenteel de grootste groep huishoudens en dat zal ook in de toekomst zo blijven. Wel zal deze doelgroep in omvang iets afnemen.
385.113 | Woningmarktanalyses per kern
16
Figuur 4.2: Gemeente Edam-Volendam. Huishoudensontwikkeling naar huishoudenstype 2020-2040.
6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 1+2 phh < 35 jaar 1+2 phh 35-55 jaar 2020
gezinnen
2025
2030
1+2 phh 55-75 jaar 1+2 phh > 75 jaar 2035
2040
Bron: Companen (2020)
Huishoudensprognose per kern De huishoudensgroei op gemeenteniveau is doorgaans de meest robuuste ‘voorspeller’ van de toekomstige woningvraag. Trends op het vlak van geboorte, sterfte en migratie geven een goede inschatting van de toekomstige demografische trends. Op kernniveau zijn de onzekerheden groter. Hierbij kunnen namelijk ook andere factoren dan demografie een rol spelen een de toekomstige vraag, zoals recente of toekomstige nieuwbouwontwikkelingen (of juist het uitblijven daarvan), een ligging nabij een grotere kern, de aanwezigheid van voorzieningen en de sociale cohesie. Om toch een inschatting te maken van de verwachte ontwikkeling per kern is een doorrekening gemaakt van de trendprognose op basis van de huidige bevolkingssamenstelling per kern. Tabel 4.1: Gemeente Edam-Volendam. Huishoudensontwikkeling per kern 2020-2040.
Beets Edam Hobrede Kwadijk Middelie Oosthuizen Purmer Schardam Volendam Warder Totaal
2020
2025
2030
2035
2040
225 3.150 70 300 290 1.380 35 60 9.100 305 14.915
230 3.185 70 310 300 1.415 40 60 9.565 310 15.485
235 3.215 70 315 310 1.460 40 60 10.055 320 16.080
240 3.215 70 315 315 1.475 40 60 10.380 320 16.430
245 3.190 70 315 315 1.490 40 60 10.605 320 16.650
20202030 +10 +65 0 +15 +20 +80 +5 0 +955 +15 +1165
20302040 +10 -25 0 0 +5 +30 0 0 +550 0 +570
Bron: Companen (2020)
De grootste groei valt te verwachten in Volendam. Dit heeft voor een belangrijk deel te maken met de jonge leeftijdsopbouw; er wonen relatief veel jonge huishoudens. Edam kent een veel lagere huishoudensgroei. Deze kern kent naar verhouding relatief veel oudere huishoudens. Na 2030 wordt (op basis van geboorte minus sterfte) een beperkte afname van het aantal huishoudens verwacht. Groei vindt dan enkel plaats als er sprake is van een positieve migratiebalans. In Oosthuizen valt met name de eerste tien jaar nog de nodige groei te verwachten. Maar ook na 2030 is er nog huishoudensgroei. In de kleinere kernen is de uitbreidingsopgave qua woningbouw bescheiden.
385.113 | Woningmarktanalyses per kern
17
4.1 Benodigde omvang sociale huurvoorraad De benodigde sociale huurvoorraad wordt deels bepaald door woonwensen, maar nog veel meer de inkomenseisen en toewijzingsmogelijkheden. Huurwoningen kunnen hoofdzakelijk worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot €39.055. Daarnaast kan maximaal 10% worden toegewezen aan de inkomensgroep tot €43.575 en maximaal 10% is vrij toe te wijzen. Op dit moment is de woonsituatie per inkomensgroep als volgt:
Tot huurtoeslag HT-grens - €39.055 €39.055 - €43.575 > €43.575 Totaal
Koop Aantal % 1.180 10% 2.010 17% 630 5% 7.820 67% 11.640 100%
Sociale huur Aantal % 1.275 50% 820 32% 110 4% 350 14% 2.555 100%
Huur overig Aantal % 220 31% 190 26% 55 8% 255 36% 720 100%
Totaal Aantal % 2.675 18% 3.020 20% 795 5% 8.425 57% 14.915 100%
Bron: Lokale Monitor Wonen (2020)
Van alle huishoudens in de sociale huur heeft iets meer dan 80% een inkomen tot €39.055. Tegelijkertijd woont ook een aanzienlijk deel van deze inkomensgroep in een koopwoning (zo’n 3.190 huishoudens).
Verwachte inkomensontwikkeling komende jaren De ontwikkeling van de vraag naar sociale huur is voor een belangrijk deel afhankelijk van welvaartsfactoren, met name de koopkrachtontwikkeling. Hoe sterker de koopkrachtgroei, hoe groter de kans dat mensen een koop- of particuliere huurwoning kunnen veroorloven (en er dus minder vraag zal zijn naar sociale huur). Om de benodigde omvang van de sociale huurvoorraad te bepalen is een doorrekening gemaakt van de verwachte inkomensontwikkeling. Hierbij zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: • De huishoudensgroei is gebaseerd op de trendprognose, uitgaande van de migratietrends van de afgelopen jaren. • Er zijn twee koopkrachtscenario’s doorgerekend; een laag economische scenario waarbij de koopkrachtontwikkeling stagneert (0%) en een hoog economisch scenario waarbij de koopkrachtgroei +0,8% als uitgangspunt is genomen. Tabel 4.2: Gemeente Edam-Volendam. Ontwikkeling inkomensgroepen in twee koopkrachtscenario’s (2020-2030)
Tot huurtoeslag HT-grens - €39.055 €39.055 - €43.575 > €43.575 Totaal
2020 2.675 3.020 795 8.425 14.915
0% koopkrachtgroei +355 +405 +35 +365 +1.165
+0,8% koopkrachtgroei +235 +270 +55 +600 +1.165
Bron: Lokale Monitor Wonen (2020), trendprognose Companen (2020)
Bij een stagnerende koopkrachtontwikkeling (0%) groeit de doelgroep van de corporaties (de inkomensgroep tot €39.055) met 760 huishoudens tot en met 2030. Bij een positieve koopkrachtontwikkeling van +0,8% groeit deze inkomensgroep met 505 huishoudens in deze periode. Vervolgens is een doorrekening gemaakt van de gewenste omvang van de sociale huurvoorraad, waarbij we er van uit gaan dat het aandeel huishoudens met een inkomen tot €39.055 in de sociale huur de komende jaren ongeveer gelijk blijft. Wel neemt het aandeel ouderen met een laag inkomen in de sociale
385.113 | Woningmarktanalyses per kern
18
huur iets af, omdat oudere woningeigenaren (die nu nog in een koopwoning wonen) minder snel de overstap maken naar een sociale huurwoning. Op basis daarvan zal de groep huishoudens met een inkomen tot €39.055 dat behoefte heeft aan een sociale huurwoning met 140 tot 255 huishoudens toenemen. Als het percentage goedkope scheefheid op het huidige niveau blijft (18%), zal de benodigde voorraad in 2030 op 2.695 tot 2.810 woningen uitkomen. Neemt de goedkope scheefheid iets af (naar 16%), dan neemt de opgave met ongeveer uitbreidingsopgave met 50 woningen af. Tabel 4.3: Gemeente Edam-Volendam. Benodigde sociale huurvoorraad in 2030, naar koopkrachtscenario en mate van goedkope scheefheid.
Huidig aanbod sociale huur
2.555 2.555
< €39.055 in sociale huur in 2020 (A)
> €39.055 in sociale huur (% scheefheid) in 2030 (B) 455 (18%) 410 (16%)
2.100 2.100
Autonome groei doelgroep 20202030 (C)
Benodigde voorraad in 2030 (A+B+C)
+140 tot +255 +140 tot +255
2.695 tot 2.810 2.650 tot 2.765
Bron: Lokale Monitor Wonen (2020), trendprognose Companen (2020)
4.2 Fricties op de woningmarkt Op basis van demografische trends (verandering van huishoudenssamenstelling, woningbehoefte), verhuisgeneigdheid en woonwensen is het mogelijk om de omvang van de kwalitatieve woningbehoefte in kaart te brengen. Daarbij kijken we zowel naar de potentiële vraag (naar welk typen woningen zijn verhuisgeneigden op zoek?) als het potentiële aanbod (welke woningen komen er op de markt doordat mensen gaan verhuizen?). Door vraag en aanbod met elkaar te confronteren wordt duidelijk welke fricties er zijn op de woningmarkt in de gemeente Edam-Volendam en in welke segmenten er de komende jaren een uitbreidingsopgave ligt. Onderliggende figuur is een actualisatie van het laatste onderzoek uit 2018. Hierbij hebben we gebruik gemaakt van de actuele verhuiswensen (op basis het WoON2018 onderzoek) Figuur 4.3: Gemeente Edam-Volendam. Woonwensprofiel op basis van woonwensen en woningmarktgedrag 2020-2030.
Huur eengezins sociaal Huur eengezins overige huur Huurappartement sociaal Huurappartement overige huur Koop rij goedkoop Koop rij middelduur Koop 2^1 kap middelduur Koop 2^1 kap duur Koop vrijstaand middeldduur Koop vrijstaand duur Koopappartement goedkoop Koopappartement middelduur 0
50 2020-2025
100
150
200
250
300
350
2025-2030
Bron: WoON2018, CBS Microdata 2010-2018.
385.113 | Woningmarktanalyses per kern
19
In hoofdlijnen zien we dezelfde fricties terug als uit het gemeentelijke woningmarktonderzoek uit 2018 naar voren kwamen; er bestaat vooral een grote opgave om het aantal rij- en hoekwoningen in de koop uit te breiden. De behoefte in andere segmenten van de koopsector is kleiner van omvang. In de huur richt de vraag zich sterk op de sociale huursegmenten. De behoefte aan vrije sector is aanzienlijk kleiner. Maar er zijn daarnaast ook enkele verschillen te zien ten opzichte van de analyse uit 2018: • Er is een lichte verschuiving te zien in de vraag naar (middel)dure koopwoningen. Dit is met name te zien bij de rij- en hoekwoningen. Lag in 2018 het grootste tekort nog bij de goedkope rij- en hoekwoningen, anno 2020 ligt de grootste opgave bij middeldure rij- en hoekwoningen. • In de sociale huur is de opgave voor appartementen nu iets groter dan voor eengezinswoningen. Dit is vooral een resultaat van de groei van 1+2 persoonshuishoudens (vooral door de vergrijzing in de sociale huur) ten opzichte van het aantal gezinnen in de sociale huur. De vraag naar appartementen moet daarom vooral uitgelegd worden als een vraag naar kleinere, levensloopgeschikte woonruimte.
385.113 | Woningmarktanalyses per kern
20
5 Trends op kern- en wijkniveau 5.1 Edam Huidige huishoudenssamenstelling (2020)
Toekomstige huishoudensontwikkeling (2020-2030)
1+2 phh < 35 jr 1+2 phh 35-55 jr Gezinnen 1+2 phh 55-75 jr 1+2 phh > 75 jr
• •
Aandeel 75-plussers is hoger dan gemiddeld, aandeel gezinnen iets lager.
Verkochte woningen sept. 2019 t/m feb. 2020 (aandeel totale voorraad)
Rij- / hoek
•
2030
’20-‘30
%
305
390
+85
+28%
270
220
-50
-19%
1.110
1.035
-75
-7%
930
890
-40
-4%
535
685
+150
+28%
Edam
3.150
3.220
+70
+2%
Gemeente
14.915
16.080
+1.165
+8%
Aantal huishoudens groeit met +70 in de komende tien jaar, vooral door de toename van 75-plussers.
Verkochte woningen sept. 2019 t/m feb. 2020 (vraagprijs per m²)
Aantal
Aandeel op
Aandeel op
Vraagprijs per m²
Vraagprijs per m²
verkocht
totaal
totale
(kern)
(gemeente)
verkocht
voorraad
61%
3%
Rij- / hoek
€ 3.315
€ 2.876
65
2^1 kap
4
4%
3%
2^1 kap
€ 3.525
€ 2.950
Vrijstaand
27
26%
18%
Vrijstaand
€ 4.213
€ 3.852
Appartement
10
9%
2%
Appartement
€ 4.608
€ 4.139
Totaal
106
100%
4%
Totaal
€ 3.711
€ 3.144
Het afgelopen half jaar zijn er met name rij- en hoekwoningen en vrijstaande woningen verkocht
Woningvoorraad, typologie (2020)
•
2020
•
Woningvoorraad, prijsklasse (2020)
Het aandeel rij- en hoekwoningen en appartementen is • iets hoger dan gemiddeld in de gemeente.
385.113 | Woningmarktanalyses per kern
De gemiddelde vraagprijs per m² is in alle segmenten hoger dan gemiddeld in de gemeente.
Met name het aandeel woningen met een hoge wozwaarde (> €300.000) is wat hoger dan gemiddeld in de gemeente.
21
Woningvoorraad, huidige energielabel (2020)
•
Het aandeel woningen met energielabel A, B of C is wat • lager dan gemiddeld in de gemeente.
Woningvoorraad, levensloopgeschiktheid (2020)
•
Huidige typologie woning naar hh-samenstelling (2020)
Levensloopgeschiktheid woningen 75-plussers
Het aandeel niet levensloopgeschikte woningen is • aanzienlijk groter dan gemiddeld in de gemeente.
385.113 | Woningmarktanalyses per kern
Een groot deel van de jonge huishoudens woont in een appartement. Andere leeftijdsgroepen wonen met name in een rij- of hoekwoning.
Het aandeel 75-plussers dat nu al in een levensloopgeschikte woning woont is iets lager dan gemiddeld in de gemeente.
22
5.2 Edam - Oude Kom Huidige huishoudenssamenstelling (2020) • •
Verkochte woningen sept. 2019 t/m feb. 2020 (aandeel totale voorraad)
•
Verkochte woningen sept. 2019 t/m feb. 2020 (vraagprijs per m²)
Aantal
Aandeel op
Aandeel op
Vraagprijs
Vraagprijs
verkocht
totaal
totale
per m²
per m²
per m²
verkocht
voorraad
(wijk)
(kern)
(gemeente)
Vraagprijs
€ 4.046
€ 3.315
€ 2.876
-
€ 3.525
€ 2.950
Rij- / hoek
28
49%
3%
Rij- / hoek
2^1 kap
-
-
0%
2^1 kap
Vrijstaand
19
33%
29%
Vrijstaand
€ 4.530
€ 4.213
€ 3.852
Appartement
10
18%
6%
Appartement
€ 4.608
€ 4.608
€ 4.139
Totaal
57
100%
4%
Totaal
€ 4.328
€ 3.711
€ 3.144
Het afgelopen half jaar zijn er met name rij- en hoekwoningen en vrijstaande woningen verkocht
Woningvoorraad, typologie (2020)
•
Het aandeel 55-75 jarigen en 75-plussers ligt hoger dan gemiddeld in de gemeente. Bovendien vormen 55-75 jarigen in deze wijk ook de grootste doelgroep, daar waar gemeentebreed gezinnen de grootste doelgroep vormen.
•
Woningvoorraad, prijsklasse (2020)
Het aandeel rij- en hoekwoningen is iets hoger dan • gemiddeld in de gemeente.
385.113 | Woningmarktanalyses per kern
De gemiddelde vraagprijs per m² is hoger dan gemiddeld vergeleken met zowel de kern als gemeente.
Met name het aandeel woningen met een hoge wozwaarde (> €300.000) is hoger dan gemiddeld in de gemeente.
23
Woningvoorraad, huidige energielabel (2020)
•
Het aandeel woningen met energielabel F of G ligt • aanzienlijk hoger dan gemiddeld in de gemeente.
Woningvoorraad, levensloopgeschiktheid (2020)
•
Huidige typologie woning naar hh-samenstelling (2020)
Levensloopgeschiktheid woningen 75-plussers
Het aandeel niet levensloopgeschikte woningen is • aanzienlijk groter dan gemiddeld in de gemeente.
385.113 | Woningmarktanalyses per kern
Een groot deel van de jonge huishoudens woont in een appartement. Andere leeftijdsgroepen wonen met name in een rij- of hoekwoning.
Het aandeel 75-plussers dat in een niet of nauwelijks geschikt te maken woning woont is fors hoger dan gemiddeld in de gemeente.
24
5.3 Edam - Singelwijk Huidige huishoudenssamenstelling (2020) • •
Verkochte woningen sept. 2019 t/m feb. 2020 (aandeel totale voorraad) Aantal
Aandeel op
Aandeel op
Vraagprijs
Vraagprijs
verkocht
totaal
totale
per m²
per m²
per m²
verkocht
voorraad
(wijk)
(kern)
(gemeente)
Vraagprijs
28
80%
3%
Rij- / hoek
€ 2.777
€ 3.315
€ 2.876
2^1 kap
1
3%
2%
2^1 kap
€ 4.012
€ 3.525
€ 2.950
Vrijstaand
6
17%
16%
Vrijstaand
€ 3.413
€ 4.213
€ 3.852
Appartement
-
-
0%
Appartement
-
€ 4.608
€ 4.139
35
100%
3%
Totaal
€ 2.921
€ 3.711
€ 3.144
Het afgelopen half jaar zijn er met name rij- en hoekwoningen verkocht
Woningvoorraad, typologie (2020)
•
Verkochte woningen sept. 2019 t/m feb. 2020 (vraagprijs per m²)
Rij- / hoek
Totaal
•
Met name het aandeel 75-plussers ligt hoger dan gemiddeld in de gemeente. Wel vormen gezinnen de grootste doelgroep in de Singelwijk, gevolgd door 55 tot 75 jarigen.
•
Woningvoorraad, prijsklasse (2020)
Het aandeel rij- en hoekwoningen en appartementen is • iets hoger dan gemiddeld in de gemeente.
385.113 | Woningmarktanalyses per kern
De gemiddelde vraagprijs per m² is lager dan gemiddeld vergeleken met zowel de kern als gemeente.
Het aandeel woningen met een woz-waarde tussen 2 en 4 ton is hoger dan gemiddeld in de gemeente. Het aandeel woningen met een hoge woz-waarde ligt juist wat lager.
25
Woningvoorraad, huidige energielabel (2020)
•
Het aandeel woningen met energielabel C of D is is hoger • dan gemiddeld in de gemeente.
Woningvoorraad, levensloopgeschiktheid (2020)
•
Huidige typologie woning naar hh-samenstelling (2020)
Levensloopgeschiktheid woningen 75-plussers
Het aandeel niet levensloopgeschikte woningen is • aanzienlijk groter dan gemiddeld in de gemeente.
385.113 | Woningmarktanalyses per kern
Bij elke doelgroep woont een ruime meerderheid nu in een rij- of hoekwoning. Bij huishoudens tot 35 jaar en vanaf 75 jaar woont ongeveer 30% in een appartement.
Het aandeel 75-plussers dat nu al in een levensloopgeschikte woning woont, is ongeveer gelijk aan het gemeentelijke beeld. Wel woont een relatief groot deel in een potentieel goed aan te passen woning.
26
5.4 Edam - Molenbuurt Huidige huishoudenssamenstelling (2020) • • •
Verkochte woningen sept. 2019 t/m feb. 2020 (aandeel totale voorraad) Aantal
Aandeel op
Aandeel op
Vraagprijs
Vraagprijs
verkocht
totaal
totale
per m²
per m²
per m²
verkocht
voorraad
(wijk)
(kern)
(gemeente)
Vraagprijs
9
64%
4%
Rij- / hoek
€ 2.790
€ 3.315
€ 2.876
2^1 kap
3
22%
7%
2^1 kap
€ 3.577
€ 3.525
€ 2.950
Vrijstaand
2
14%
4%
Vrijstaand
€ 4.448
€ 4.213
€ 3.852
Appartement
-
-
0%
Appartement
-
€ 4.608
€ 4.139
14
100%
3%
Totaal
€ 3.196
€ 3.711
€ 3.144
Het afgelopen half jaar zijn er met name rij- en hoekwoningen verkocht
Woningvoorraad, typologie (2020)
•
Verkochte woningen sept. 2019 t/m feb. 2020 (vraagprijs per m²)
Rij- / hoek
Totaal
•
Gezinnen vormen veruit de grootste doelgroep in de Molenbuurt, vergelijkbaar met het gemeentelijke beeld. Het aandeel 55-plussers en 75-plussers ligt beduidend lager dan gemiddeld. Het aandeel 1+2 persoonshuishoudens tussen 35 en 55 jaar ligt juist hoger dan gemiddeld.
•
Woningvoorraad, prijsklasse (2020)
Het aandeel appartementen is hoger dan gemiddeld in de • gemeente. Dit geldt in mindere mate ook voor tweekappers en vrijstaande woningen.
385.113 | Woningmarktanalyses per kern
De gemiddelde vraagprijs per m² is lager dan gemiddeld de kern, maar wel iets hoger dan gemiddeld in de gemeente
Het aandeel woningen met een woz-waarde tussen 2 en 3 ton is lager dan gemiddeld in de gemeente. Vooral het aandeel goedkope woningen ligt hoger dan gemiddeld.
27
Woningvoorraad, huidige energielabel (2020)
•
Het aandeel woningen met energielabel B ligt fors hoger • dan gemiddeld in de gemeente.
Woningvoorraad, levensloopgeschiktheid (2020)
•
Huidige typologie woning naar hh-samenstelling (2020)
Levensloopgeschiktheid woningen 75-plussers
De mate van levensloopgeschiktheid van de • woningvoorraad is ongeveer gelijk aan het gemeentelijke beeld.
385.113 | Woningmarktanalyses per kern
Vrijwel alle kleine huishoudens tot 35 jaar wonen in een appartement. Van de oudere huishoudens (75+) woont ongeveer eenderde in een ruime grondgebonden woning.
Het aandeel 75-plussers dat nu al in een levensloopgeschikte woning woont, is ongeveer gelijk aan het gemeentelijke beeld. Wel woont een relatief groot deel in een potentieel goed aan te passen woning.
28
5.5 Volendam Huidige huishoudenssamenstelling (2020)
Toekomstige huishoudensontwikkeling (2020-2030)
1+2 phh < 35 jr 1+2 phh 35-55 jr
• Het aandeel jonge huishoudens en gezinnen is iets hoger dan gemiddeld, aandeel oudere huishoudens iets lager.
Verkochte woningen sept. 2019 t/m feb. 2020 (aandeel totale voorraad)
•
’20-‘30
%
+55
+4%
875
875
0
0%
3.570
3.695
+125
+4%
1+2 phh 55-75 jr
2.430
2.615
+185
+8%
995
1.585
+590
+59%
Volendam
9.100
10.055
+955
+10%
Gemeente
14.915
16.080
+1.165
+8%
Aantal huishoudens groeit met +955 in de komende tien jaar, vooral door de toename van 75-plussers.
Verkochte woningen sept. 2019 t/m feb. 2020 (vraagprijs per m²)
Aantal
Aandeel op
Aandeel op
Vraagprijs per m²
Vraagprijs per m²
verkocht
totaal
totale
(kern)
(gemeente)
verkocht
voorraad 3%
Rij- / hoek
€ 2.825
€ 2.876
Rij- / hoek
200
79%
2^1 kap
22
9%
5%
2^1 kap
€ 3.094
€ 2.950
Vrijstaand
20
8%
11%
Vrijstaand
€ 4.419
€ 3.852
Appartement
10
4%
1%
Appartement
€ 3.889
€ 4.139
Totaal
252
100%
3%
Totaal
€ 3.024
€ 3.144
Het afgelopen half jaar zijn er met name rij- en hoekwoningen verkocht
Woningvoorraad, typologie (2020)
•
2030 1.285
Gezinnen
1+2 phh > 75 jr
•
2020 1.230
•
Woningvoorraad, prijsklasse (2020)
Het aandeel rij- en hoekwoningen is hoger dan gemiddeld • in de gemeente.
385.113 | Woningmarktanalyses per kern
De gemiddelde vraagprijs per m² is lager dan gemiddeld in de gemeente. Tweekappers en vrijstaande woningen zijn gemiddeld wel iets duurder dan gemiddeld.
Het aandeel woningen met een woz-waarde tussen 2 en 3 ton is wat hoger dan gemiddeld in de gemeente.
29
Woningvoorraad, huidige energielabel (2020)
•
Het aandeel woningen met energielabel A, B of C is wat • hoger dan gemiddeld in de gemeente.
Woningvoorraad, levensloopgeschiktheid (2020)
•
Huidige typologie woning naar hh-samenstelling (2020)
Levensloopgeschiktheid woningen 75-plussers
Het aandeel potentieel geschikt te maken woningen is iets • groter dan gemiddeld in de gemeente.
385.113 | Woningmarktanalyses per kern
Bij de meeste doelgroepen woont een ruime meerderheid nu in een rij- of hoekwoning. Bij huishoudens tussen 55 en 75 jaar woont ongeveer 30% in een appartement.
Het aandeel 75-plussers dat nu al in een levensloopgeschikte woning woont is iets hoger dan gemiddeld in de gemeente.
30
5.6 Volendam - Oude Kom Huidige huishoudenssamenstelling (2020) •
• •
Verkochte woningen sept. 2019 t/m feb. 2020 (aandeel totale voorraad)
•
Verkochte woningen sept. 2019 t/m feb. 2020 (vraagprijs per m²)
Aantal
Aandeel op
Aandeel op
Vraagprijs
Vraagprijs
verkocht
totaal
totale
per m²
per m²
per m²
verkocht
voorraad
(wijk)
(kern)
(gemeente)
Vraagprijs
Rij- / hoek
64
87%
5%
Rij- / hoek
€ 3.404
€ 2.825
€ 2.876
2^1 kap
1
1%
4%
2^1 kap
€ 3.989
€ 3.094
€ 2.950
Vrijstaand
6
8%
150%
Vrijstaand
€ 3.831
€ 4.419
€ 3.852
Appartement
3
4%
1%
Appartement
€ 4.574
€ 3.889
€ 4.139
Totaal
74
100%
4%
Totaal
€ 3.494
€ 3.024
€ 3.144
Het afgelopen half jaar zijn er met name rij- en hoekwoningen verkocht
Woningvoorraad, typologie (2020)
•
Gezinnen vormen samen met 1+2 persoonshuishoudens tussen 55 en 75 jaar de grootste huishoudensgroep in de Oude Kom van Volendam. Het aandeel gezinnen ligt in deze wijk wat lager dan gemiddeld, het aandeel 75-plussers juist hoger. Ook het aandeel jonge 1+2 persoonshuishoudens ligt in deze wijk wat hoger dan gemiddeld.
•
Woningvoorraad, prijsklasse (2020)
Het aandeel rij- en hoekwoningen en appartementen is • hoger dan gemiddeld in de gemeente. Er zijn nagenoeg geen tweekappers of vrijstaande woningen.
385.113 | Woningmarktanalyses per kern
De gemiddelde vraagprijs per m² is hoger dan gemiddeld vergeleken met zowel de kern als gemeente, uitgezonderd de categorie vrijstaande woningen.
Het aandeel woningen met een lage woz-waarde (< €200.000) is aanzienlijk hoger dan gemiddeld in de gemeente.
31
Woningvoorraad, huidige energielabel (2020)
•
Het aandeel woningen met energielabel E of F is • aanzienlijk hoger dan gemiddeld in de gemeente. Maar ook het aandeel A-label woningen ligt hoger dan gemiddeld.
Woningvoorraad, levensloopgeschiktheid (2020)
•
Huidige typologie woning naar hh-samenstelling (2020)
Levensloopgeschiktheid woningen 75-plussers
Het aandeel niet levensloopgeschikte woningen is • aanzienlijk groter dan gemiddeld in de gemeente.
385.113 | Woningmarktanalyses per kern
Een meerderheid van de 75-plussers woont in een appartement. Andere leeftijdsgroepen wonen met name in een rij- of hoekwoning.
Het aandeel 75-plussers dat nu al in een levensloopgeschikte woning woont is aanzienlijk hoger dan gemiddeld in de gemeente.
32
5.7 Volendam - Munnikeveld Huidige huishoudenssamenstelling (2020) •
• •
Verkochte woningen sept. 2019 t/m feb. 2020 (aandeel totale voorraad) Aantal
Aandeel op
Aandeel op
Vraagprijs
Vraagprijs
verkocht
totaal
totale
per m²
per m²
per m²
verkocht
voorraad
(wijk)
(kern)
(gemeente)
Vraagprijs
36
100%
3%
Rij- / hoek
€ 2.526
€ 2.825
€ 2.876
2^1 kap
-
-
0%
2^1 kap
-
€ 3.094
€ 2.950
Vrijstaand
-
-
0%
Vrijstaand
-
€ 4.419
€ 3.852
Appartement
-
-
0%
Appartement
-
€ 3.889
€ 4.139
36
100%
2%
Totaal
€ 2.526
€ 3.024
€ 3.144
Het afgelopen half jaar zijn er nagenoeg alleen rij- en hoekwoningen verkocht
Woningvoorraad, typologie (2020)
•
Verkochte woningen sept. 2019 t/m feb. 2020 (vraagprijs per m²)
Rij- / hoek
Totaal
•
Gezinnen vormen samen met 1+2 persoonshuishoudens boven de 75 jaar de grootste huishoudensgroep in deze wijk. Met name het aandeel 75-plussers ligt fors hoger dan het gemeentelijk gemiddelde. Het aandeel gezinnen en 1+2 persoonshuishoudens tussen 55 en 75 jaar ligt aanzienlijk lager dan het gemeentelijke beeld.
•
Woningvoorraad, prijsklasse (2020)
Het aandeel rij- en hoekwoningen is hoger dan gemiddeld • in de gemeente. Er zijn nagenoeg geen tweekappers of vrijstaande woningen.
385.113 | Woningmarktanalyses per kern
De gemiddelde vraagprijs per m² is lager dan gemiddeld vergeleken met zowel de kern als gemeente.
Het aandeel woningen met een woz-waarde boven de €300.000 is zeer klein.
33
Woningvoorraad, huidige energielabel (2020)
•
Het aandeel woningen met energielabel D of E is hoger • dan gemiddeld in de gemeente.
Woningvoorraad, levensloopgeschiktheid (2020)
•
Huidige typologie woning naar hh-samenstelling (2020)
Levensloopgeschiktheid woningen 75-plussers
Het aandeel niet levensloopgeschikte woningen is • aanzienlijk groter dan gemiddeld in de gemeente.
385.113 | Woningmarktanalyses per kern
Bij elke doelgroep woont een ruime meerderheid nu in een rij- of hoekwoning. Bij huishoudens tussen 55 jaar en 75 jaar woont ongeveer 30% in een appartement.
Een relatief groot deel van de 75-plussers woont in een woning die niet of nauwelijks geschikt te maken is.
34
5.8 Volendam - Blokgouw Huidige huishoudenssamenstelling (2020) •
•
Verkochte woningen sept. 2019 t/m feb. 2020 (aandeel totale voorraad)
•
Verkochte woningen sept. 2019 t/m feb. 2020 (vraagprijs per m²)
Aantal
Aandeel op
Aandeel op
Vraagprijs
Vraagprijs
verkocht
totaal
totale
per m²
per m²
per m²
verkocht
voorraad
(wijk)
(kern)
(gemeente)
Vraagprijs
Rij- / hoek
65
79%
2%
Rij- / hoek
€ 2.536
€ 2.825
€ 2.876
2^1 kap
7
9%
3%
2^1 kap
€ 2.766
€ 3.094
€ 2.950
Vrijstaand
8
10%
11%
Vrijstaand
€ 5.000
€ 4.419
€ 3.852
Appartement
2
2%
1%
Appartement
€ 3.563
€ 3.889
€ 4.139
Totaal
82
100%
2%
Totaal
€ 2.821
€ 3.024
€ 3.144
Het afgelopen half jaar zijn er met name rij- en hoekwoningen verkocht
Woningvoorraad, typologie (2020)
•
De bewoners van deze week zijn voornamelijk gezinnen met kinderen en 1+2 persoonshuishoudens tussen 55 en 75 jaar. Het aandeel 1+2 persoonshuishoudens tot 55 jaar en boven de 75 jaar is zeer klein.
•
Woningvoorraad, prijsklasse (2020)
Het aandeel rij- en hoekwoningen is hoger dan gemiddeld • in de gemeente.
385.113 | Woningmarktanalyses per kern
De gemiddelde vraagprijs per m² is lager dan gemiddeld vergeleken met zowel de kern als gemeente, uitgezonderd de categorie vrijstaande woningen.
Het aandeel woningen met een woz-waarde tussen 2 en 3 ton is hoger dan gemiddeld in de gemeente.
35
Woningvoorraad, huidige energielabel (2020)
•
Ongeveer 90% van de woningvoorraad heeft een • energielabel C of beter.
Woningvoorraad, levensloopgeschiktheid (2020)
•
Huidige typologie woning naar hh-samenstelling (2020)
Levensloopgeschiktheid woningen 75-plussers
Het aandeel potentieel geschikt te maken woningen is • aanzienlijk groter dan gemiddeld in de gemeente.
385.113 | Woningmarktanalyses per kern
Bij elke doelgroep woont een ruime meerderheid nu in een rij- of hoekwoning. Bij huishoudens tot 35 jaar woont ongeveer 35% in een appartement.
Het aandeel 75-plussers dat nu al in een levensloopgeschikte woning woont is lager dan gemiddeld in de gemeente. Wel woont een relatief groot deel in een woning die potentieel levensloopgeschikt is.
36
5.9 Volendam - Middengebied Huidige huishoudenssamenstelling (2020) •
•
Verkochte woningen sept. 2019 t/m feb. 2020 (aandeel totale voorraad)
•
Verkochte woningen sept. 2019 t/m feb. 2020 (vraagprijs per m²)
Aantal
Aandeel op
Aandeel op
Vraagprijs
Vraagprijs
verkocht
totaal
totale
per m²
per m²
per m²
verkocht
voorraad
(wijk)
(kern)
(gemeente)
Vraagprijs
Rij- / hoek
17
59%
2%
Rij- / hoek
€ 2.500
€ 2.825
€ 2.876
2^1 kap
7
24%
7%
2^1 kap
€ 3.058
€ 3.094
€ 2.950
Vrijstaand
2
7%
3%
Vrijstaand
€ 3.409
€ 4.419
€ 3.852
Appartement
3
10%
2%
Appartement
€ 3.377
€ 3.889
€ 4.139
Totaal
29
100%
3%
Totaal
€ 2.788
€ 3.024
€ 3.144
Het afgelopen half jaar zijn er met name rij- en hoekwoningen verkocht
Woningvoorraad, typologie (2020)
•
In Middengebied wonen voornamelijk gezinnen met kinderen. Hun aandeel ligt bovendien fors boven het gemeentelijk gemiddelde. Het aandeel 1+2 persoonshuishoudens ligt op ongeveer een kwart van het totaal aantal huishoudens in deze wijk.
•
Woningvoorraad, prijsklasse (2020)
De samenstelling van de woningvoorraad komt redelijk • overeen met het gemeentelijke beeld. Wel is het aandeel vrijstaande woningen kleiner dan gemiddeld.
385.113 | Woningmarktanalyses per kern
De gemiddelde vraagprijs per m² is lager dan gemiddeld vergeleken met zowel de kern als gemeente.
Het aandeel woningen met een hoge woz-waarde is beduidend hoger dan gemiddeld in de gemeente. Het aandeel goedkope woningen ligt fors lager.
37
Woningvoorraad, huidige energielabel (2020)
•
De woningvoorraad bestaat nagenoegd uitsluitend uit • woningen met een A of B label.
Woningvoorraad, levensloopgeschiktheid (2020)
•
Huidige typologie woning naar hh-samenstelling (2020)
Levensloopgeschiktheid woningen 75-plussers
Vrijwel de gehele woningvoorraad bestaat uit geschikte • woningen of woningen die met enkele aanpassingen levensloopgeschikt te maken zijn.
385.113 | Woningmarktanalyses per kern
Een meerderheid van de 55-plussers woont in een appartement. Andere leeftijdsgroepen wonen met name in een rij- of hoekwoning.
Het aantal oudere huishoudens dat in deze wijk woont is relatief klein. De ouderen die er wonen, wonen doorgaans in een levensloopgeschikte woning.
38
5.10 Volendam - Broeckgouw Huidige huishoudenssamenstelling (2020) •
• •
Verkochte woningen sept. 2019 t/m feb. 2020 (aandeel totale voorraad)
•
Verkochte woningen sept. 2019 t/m feb. 2020 (vraagprijs per m²)
Aantal
Aandeel op
Aandeel op
Vraagprijs
Vraagprijs
verkocht
totaal
totale
per m²
per m²
per m²
verkocht
voorraad
(wijk)
(kern)
(gemeente)
Vraagprijs
Rij- / hoek
18
58%
4%
Rij- / hoek
€ 2.753
€ 2.825
€ 2.876
2^1 kap
7
23%
18%
2^1 kap
€ 3.328
€ 3.094
€ 2.950
Vrijstaand
4
13%
10%
Vrijstaand
€ 4.428
€ 4.419
€ 3.852
Appartement
2
6%
2%
Appartement
€ 3.262
€ 3.889
€ 4.139
Totaal
31
100%
5%
Totaal
€ 3.132
€ 3.024
€ 3.144
Het afgelopen half jaar zijn er met name rij- en hoekwoningen verkocht
Woningvoorraad, typologie (2020)
•
Broeckgouw is de nieuwste wijk van Volendam. Dit is terug te zien in de huishoudenssamenstelling; de nadruk ligt op jonge leeftijdsklassen. Ongeveer de helft van alle huishoudens zijn gezinnen met kinderen. Het aandeel 1+2 persoonshuishoudens tot 35 jaar en tussen 35 en 55 jaar ligt ruim boven het gemeentelijk gemiddelde.
•
Woningvoorraad, prijsklasse (2020)
Het aandeel appartementen is hoger dan gemiddeld in de • gemeente.
385.113 | Woningmarktanalyses per kern
De gemiddelde vraagprijs per m² is hoger dan gemiddeld vergeleken met zowel de kern als gemeente, met name door de tweekappers en vrijstaande woningen.
Met Het aandeel woningen met een woz-waarde tussen 3 en 4 ton ligt hoger dan gemiddeld. Het aandeel woningen met een woz-waarde tot 2 ton is nihil.
39
Woningvoorraad, huidige energielabel (2020)
•
De woningvoorraad bestaat uit uitsluitend woningen met • een A-label.
Woningvoorraad, levensloopgeschiktheid (2020)
•
Huidige typologie woning naar hh-samenstelling (2020)
Levensloopgeschiktheid woningen 75-plussers
De mate van levensloopgeschiktheid van de • woningvoorraad is ongeveer gelijk aan het gemeentelijke beeld.
385.113 | Woningmarktanalyses per kern
Een meerderheid van de 55-plussers woont in een appartement. Andere leeftijdsgroepen wonen met name in een rij- of hoekwoning.
Het aantal oudere huishoudens dat in deze wijk woont is relatief klein. De ouderen die er wonen, wonen doorgaans in een levensloopgeschikte woning.
40
5.11 Oosthuizen Huidige huishoudenssamenstelling (2020)
Toekomstige huishoudensontwikkeling (2020-2030) 2020
2030
’20-‘30
%
1+2 phh < 35 jr
175
170
-5
-3%
1+2 phh 35-55 jr
120
115
-5
-4%
Gezinnen
515
500
-15
-3%
1+2 phh 55-75 jr
400
415
+15
+4%
1+2 phh > 75 jr
•
De huishoudenssamenstelling is vergelijkbaar met het • gemeentelijke beeld. Wel is het aandeel 75-plussers groter dan gemiddeld.
Verkochte woningen sept. 2019 t/m feb. 2020 (aandeel totale voorraad)
•
275
+70
+34%
1.415
1.475
+60
+4%
Gemeente
14.915
16.080
+1.165
+8%
Het aantal huishoudens neemt de komende tien jaar toe met ongeveer +60; vooral door het toenemende aantal oudere huishoudens.
Verkochte woningen sept. 2019 t/m feb. 2020 (vraagprijs per m²)
Aantal te
Aandeel op
Aandeel op
Gemiddelde
Gemiddelde
koop
totaal
totale
vraagprijs per m²
vraagprijs per m²
verkocht
voorraad
(kern)
(gemeente)
Rij- / hoek
41
49%
7%
Rij- / hoek
€ 2.478
€ 2.876
2^1 kap
27
32%
8%
2^1 kap
€ 2.768
€ 2.950
Vrijstaand
14
17%
5%
Vrijstaand
€ 2.857
€ 3.852
Appartement
2
2%
2%
Appartement
€ 3.165
€ 4.139
Totaal
84
100%
6%
Totaal
€ 2.651
€ 3.144
Het afgelopen half jaar zijn er met name rij- en hoekwoningen verkocht
Woningvoorraad, typologie (2020)
•
205
Oosthuizen
•
Woningvoorraad, prijsklasse (2020)
Het aandeel tweekappers en vrijstaande woningen is • hoger dan gemiddeld in de gemeente. Het aandeel rij- en hoekwoningen ligt aanzienlijk lager dan gemiddeld.
385.113 | Woningmarktanalyses per kern
De gemiddelde vraagprijs per m² is lager dan gemiddeld vergeleken met de gemeente.
Met name het aandeel woningen met een woz-waarde < €200.000 is hoger dan gemiddeld in de gemeente.
41
Woningvoorraad, huidige energielabel (2020)
•
Het aandeel woningen met energielabel B of C is wat • hoger dan gemiddeld in de gemeente.
Woningvoorraad, levensloopgeschiktheid (2020)
•
Huidige typologie woning naar hh-samenstelling (2020)
Levensloopgeschiktheid woningen 75-plussers
Het aandeel niet levensloopgeschikte woningen is iets • groter dan gemiddeld in de gemeente.
385.113 | Woningmarktanalyses per kern
Bij de meeste leeftijdsgroepen woont ongeveer de helft in een rij- of hoekwoning en de helft in een ruime grondgebonden woning.
Het aandeel 75-plussers dat nu al in een levensloopgeschikte woning woont is lager dan gemiddeld in de gemeente.
42
5.12 Overige kernen Huidige huishoudenssamenstelling (2020)
•
Toekomstige huishoudensontwikkeling (2020-2030)
• Gezinnen vormen de grootste huishoudensgroep in de kleine kernen. Het aandeel 55-75 jarigen is iets groter dan gemiddeld in de gemeente.
Verkochte woningen sept. 2019 t/m feb. 2020 (aandeel totale voorraad)
’20-‘30
%
1+2 phh < 35 jr
125
150
+25
+20%
1+2 phh 35-55 jr
105
80
-25
-24%
Gezinnen
475
410
-65
-14%
1+2 phh 55-75 jr
430
435
+5
+1%
1+2 phh > 75 jr
150
275
+125
+83%
Overige kernen
1.285
1.350
+65
+5%
Gemeente
14.915
16.080
+1.165
+8%
De verwachte woningbehoefte ligt voor de komende tien jaar op +65 woningen, met name als gevolg van de toename van oudere huishoudens.
Verkochte woningen sept. 2019 t/m feb. 2020 (vraagprijs per m²)
Aantal
Aandeel op
Aandeel op
Gemiddelde
Gemiddelde
verkocht
totaal
totale
vraagprijs per m²
vraagprijs per m²
verkocht
voorraad
(kern)
(gemeente)
48
36%
26%
Rij- / hoek
€ 2.489
€ 2.876
2^1 kap
37
27%
15%
2^1 kap
€ 2.787
€ 2.950
Vrijstaand
48
36%
7%
Vrijstaand
€ 3.371
€ 3.852
Appartement
2
1%
9%
Appartement
€ 3.165
€ 4.139
135
100%
11%
Totaal
€ 2.895
€ 3.144
Het afgelopen half jaar zowel er met name ruime grondgebonden woningen (tweekappers en vrijstaande woningen) verkocht.
Woningvoorraad, typologie (2020)
•
2030
Rij- / hoek
Totaal
•
2020
•
Woningvoorraad, prijsklasse (2020)
De woningvoorraad bestaat grotendeels uit vrijstaande • woningen.
385.113 | Woningmarktanalyses per kern
De gemiddelde vraagprijs per m² is lager dan gemiddeld vergeleken met de gemeente.
Het aandeel woningen met een woz-waarde boven de €400.000 ligt fors boven het gemeentelijk gemiddelde.
43
Woningvoorraad, huidige energielabel (2020)
•
Het aandeel woningen met energielabel F of G ligt • aanzienlijk hoger dan gemiddeld in de gemeente.
Woningvoorraad, levensloopgeschiktheid (2020)
•
Huidige typologie woning naar hh-samenstelling (2020)
Levensloopgeschiktheid woningen 75-plussers
Zowel het aandeel geschikte als het aandeel niet geschikte • woningen is iets groter dan gemiddeld in de gemeente.
385.113 | Woningmarktanalyses per kern
Het merendeel van de huishoudens woont in een ruime grondgebonden woning, met name vrijstaand.
Het aandeel 75-plussers dat nu al in een levensloopgeschikte woning woont is lager dan gemiddeld in de gemeente.
44