PUBLIEK - 20240712 Eindrapport locatieonderzoek nieuw gemeentehuis Edam-Volendam DEFINITIEF

PUBLIEKE VERSIE

EINDRAPPORTAGE HAALBAARHEIDSONDERZOEK LOCATIE GEMEENTEHUIS EDAM-VOLENDAM

Opdrachtgever

:

Gemeente Edam-Volendam W. van der Knoopdreef 1 1132 KN Volendam

Contactpersoon

:

H. van der Woude Gemeentesecretaris

Projectmanagement

:

RYSE Hondiuslaan 46 3528 AB Utrecht 088 0215330

Plaats en datum Status Referentie

: : :

Utrecht, 11 juli 2024 Definitief I23141

1. INLEIDING 2. SAMENVATTING 3. PROCES 3.1 Procesaanpak 3.2 Doorlopen stappen 4. PROGRAMMA 4.1 Groeifactor 4.2 Kantoorconcept 4.3 Parkeerbehoefte 4.4 Samenvatting ruimtestaat 5. SCENARIO’S 5.1 Tase 5.2 Veermanlaan 5.3 De Lange Weeren 6. FINANCIËLE AFWEGING 6.1 Algemene aannames 6.2 Planning 6.3 Vergelijkingsperiode scenario’s 6.4 Exploitatielasten 6.5 De locaties 6.6 Instandhouding 6.7 Potentiële opbrengsten 6.8 Mogelijkheden externe financiering BIJLAGE A: RUIMTESTAAT

32

BIJLAGE B: AANGEDRAGEN LOCATIES

33

BIJLAGE C: LOCATIEMATRIX

34

BIJLAGE D: FINANCIELE BEREKENINGEN

36

1. INLEIDING De werk- en overlegomgeving van de gemeente Edam-Volendam is de laatste jaren sterk veranderd en functioneert momenteel verre van optimaal. Gemeente EdamVolendam pakt haar regierol actief op. Daarom is het personeelbestand van de Gemeente sinds 2017 flink gegroeid. Op deze groei is de huisvesting niet toegerust. De werkplekken voor ambtenaren zijn over meerdere locaties verdeeld en er wordt gebruik gemaakt van externe vergaderfaciliteiten. Ondanks het voeren van regulier onderhoud, laat de functionele staat van het vastgoed te wensen over. De gemeente is al lange tijd aan het afwegen hoe een nieuw gemeentehuis eruit zou moeten zien en met name op welke locatie dit gerealiseerd zou moeten worden. De gemeente streeft een maatschappelijk resultaat na waarbij, door middel van de realisatie van een nieuw gemeentehuis, de raad, het college en de ambtenaren gehuisvest worden onder één dak. In brede zin draagt dit bij aan de efficiëntie van de dienstverlening van de gemeente. Daarom heeft het College op 28 februari 2023 de bestuursopdracht gegeven om inzicht te krijgen in hoe de realisatie van een nieuw gemeentehuis kan worden opgepakt. Om tot een locatiekeuze en de juiste uitgangspunten voor een vervolg te komen wenst de gemeente Edam-Volendam extern te worden geadviseerd.

RYSE is gecontracteerd om een locatiestudie te verrichtten naar een mogelijke nieuwbouwlocatie en de haalbaarheid hiervan te onderzoeken. Hierbij zijn meerdere locaties beoordeeld. Na onder andere een dialoog met de Gemeenteraad is een groslijst met 20 potentiële locaties teruggebracht tot een drietal te onderzoeken scenario’s voor nieuwbouw. Deze locaties worden onderling vergeleken op het gebied van stichtingskosten, exploitatielasten en kwaliteit. Ook wordt het in stand houden en functioneel verbeteren van de bestaande huisvesting als vierde scenario in dit onderzoek meegenomen. Daarbij geldt dat, door onder andere groei van het medewerkersbestand en de staat van de bestaande gebouwen, in de bestaande gebouwen moet worden geïnvesteerd om in kwaliteit goede huisvesting te voorzien.

4 4

2. SAMENVATTING Hoewel op elke locatie in de basis dezelfde huisvesting kan worden gerealiseerd, zijn er aanmerkelijke verschillen in kosten. Deze worden vooral veroorzaakt door benodigde tijd voor planontwikkeling (en de hieruit volgende indexatiekosten), bouwkosten, sloopkosten en verwervingskosten. In alle scenario’s is rekening gehouden met prijsindexaties gedurende de looptijd van de respectievelijke ontwikkelingen. Bezien over een periode van 20 jaar (van 2024 tot en met 2044) bevinden de jaarlijkse exploitatiekosten voor de vier scenario’s zich redelijk in dezelfde bandbreedte, wat een keuze op het gebied van kwaliteit, beleving en visie mogelijk maakt. Voor de nieuwbouwscenario’s is met conservatieve uitgangspunten gerekend. Zo kan de keuze voor een progressiever beleid op het gebied van de ruimtevraag (flexfactor) de investeringskosten en exploitatielasten aanmerkelijk verlagen. Daar staat tegenover dat binnen de ruimtevraag ook rekening gehouden is met eventuele groei in de toekomst, bijvoorbeeld door het moeten verrichten van extra taken dan wel een bestuurlijke verandering. Een eventuele toename in de ruimtevraag kan binnen het gebouw worden opgelost door het progressiever maken van de flexfactor. Ook wordt opgetekend dat bij het vergelijken van de nieuwbouw scenario’s ten opzichte van instandhouding, de berekeningen gebaseerd zijn op de huidige exploitatielasten.

Dat betekent concreet dat er géén rekening gehouden is met: ¡ Eventueel lagere energiekosten (i.v.m. een mogelijk energetisch beter presterend gebouw); ¡ Eventueel lagere exploitatielasten (voor het exploiteren van één gebouw ten opzichte van vijf gebouwen) De belangrijkste financiële actoren, kansen en risico’s zijn als volgt: VERGELIJKINGSPERIODE 2024-2044 Locatie

Tase

Veermanlaan

De Lange

Instandhouding

Weeren Kapitaallasten, jaarlijks gemiddelde Exploitatielasten, jaarlijks gemiddelde Exploitatielasten

€

1.905.045

€

1.800.494

€

1.762.369

€

1.750.731

jaarlijks gemiddelde

Uitgangspunten vergelijkende tabel: ¡ Kapitaallasten: Jaarlijks gemiddelde over periode 2024 - 2044 ¡ Exploitatielasten: Jaarlijks gemiddelde over periode 2024 – 2044

5 5

INVESTERINGSKOSTEN EN KAPITAALLASTEN EERSTE 15 JAAR NA OPLEVERING Locatie

Tase

Veermanlaan

De Lange

Instandhouding

Weeren Exploitatielasten

€

1.914.949

€

1.875.747

€

2.141.159

€

1.825.386

€

32.260.290

€

31.474.957

€

43.606.090

€

21.507.519

Jaarlijks gemiddelde Investeringskosten

Uitgangspunten vergelijkende tabel: ¡ Exploitatielasten: Jaarlijks gemiddelde over eerste 15 jaar na oplevering gebouw ¡ Investeringskosten: inclusief indexatie Elk van de gekozen scenario’s biedt kansen en kent risico’s of nadelen. Voor elke locatie is een top 3 in beeld gebracht: Kansen/risico’s

Tase

Veermanlaan

De Lange

Instandhouding

Weeren Kans

1. Combinatie

1. Katalysator voor

1. Ligging is meer

1. Locatie Lange

met andere

transformatie van

centraal voor

Weeren blijft

functies goed

bedrijventerrein

gehele gemeente

beschikbaar voor

denkbaar.

2. Kan relatief snel

2. Geen tijdelijke

woningbouw:

2. Met de

gestart worden

huisvesting nodig

geen vertraging in

ontwikkeling kan

met ontwikkeling

3. Achterblijvende

ontwikkelproces

snel worden

3. Combinatie met

locaties kunnen

2. Locatie Tase

gestart

andere functies

herontwikkeld

blijft beschikbaar

3. Functioneel

goed denkbaar

worden

voor andere ontwikkelingen

goed inpasbaar op locatie Risico’s/Nadelen

1. Bereikbaarheid

1. Bodemkwaliteit

1. Directe impact

1. Parkeerdruk op

is vooral ingericht

c.q. mogelijke

op hoogte WBI-

omgeving blijft of

op gemotoriseerd

sanering kan een

subsidie

neemt zelfs toe

verkeer

grote kostenpost

2. Separate RO-

2. Onderhoud aan

2. Hogere

vormen

procedure

meerdere

bouwkosten door

2. Ligging vrij ver

mogelijk RvS

gebouwen is

bouwkundige

van kern

3. Beïnvloedt

intensiever

maatregelen voor

Volendam

ontwikkelproces

3. Meerdere keren

geluidsbelasting

3. Mogelijk

gehele

tijdelijke

tijdelijke

ontwikkeling.

huisvesting

huisvesting nodig

benodigd

Zaken die in dit rapport financieel niet opgenomen zijn, maar zeker mee zouden moeten wegen in de te nemen eindconclusie zijn: ¡ Correctief onderhoud: Voor de bestaande panden zijn meer-jaren onderhoudsplannen opgesteld die in de praktijk ook worden uitgevoerd.

6 6

Gezien de leeftijd van de gebouwen is het echter aannemelijk dat er frequenter correctief onderhoud benodigd zal zijn om schades c.q. defecten te herstellen. ¡ Het samenwerken over meerdere locaties in de Gemeente brengt een zekere inefficiëntie met zich mee. Daarnaast brengt het samenwerken binnen één gebouw medewerkers een groter gevoel van verbondenheid.

7 7

3. PROCES 3.1 PROCESAANPAK Tijdens het haalbaarheidsonderzoek zijn de volgende stappen uitgevoerd: 1. Analyse 2. Programma 3. Scenario’s definiëren + uitwerken 4. Scenario analyse + advies

Figuur 1: Proces haalbaarheidsonderzoek Tijdens de analyse is de huidige situatie in kaart gebracht. Dit is gedaan door middel van themasessies, waar is ingegaan op huidige knelpunten, ambities, visie op de werkomgevingen en belangrijke randvoorwaarden voor de locatiestudie. Hoofdstuk 3.2 geeft een verdere toelichting op de resultaten van deze themasessies. Op basis van deze uitgangspunten is een globaal Programma van Eisen opgesteld waarin de ruimtevraag en belangrijkste functionele uitgangspunten op hoofdlijnen zijn vastgelegd. Hierin is het formatieoverzicht, inclusief vacature ruimte, meegenomen. In Hoofdstuk 4 zal de vastgestelde ruimtevraag verder worden toegelicht. Om de potentiële scenario’s gezamenlijk te definiëren zijn, in afstemming met de Gemeenteraad, kansrijke locaties middels een groslijst in beeld gebracht. Op basis van de vastgestelde randvoorwaarden, is de lijst met locaties middels een QuickScan teruggebracht naar drie voorgestelde locaties (Volkstuinenlocatie, Veermanlaan en Tase). Na de presentatie aan de Gemeenteraad is de Volkstuinenlocatie geschrapt en de

8 8

3e Ontsluitingsweg (in dit document verder aangeduid als De Lange Weeren) toegevoegd.

Figuur 2: Proces uitwerken en definiëren van scenario's Deze locaties zijn vervolgens verder onderzocht. De verwervings-, voorbereidings-, realisatie en exploitatiekosten zijn in kaart gebracht om de locaties financieel en kwalitatief met elkaar, en met de optie tot het in stand houden van het huidige vastgoed, te vergelijken. Dit wordt verder toegelicht in Hoofdstuk 6.

3.2 DOORLOPEN STAPPEN Om een gedragen haalbaarheids- en locatiestudie voor het nieuwe gemeentehuis te kunnen uitvoeren, is de vraag om locaties aan te dragen breed uitgezet binnen de gemeentelijke organisatie. De ambtelijke organisatie, het College en de Raad zijn gevraagd om potentiële locaties voor een nieuw gemeentehuis te vermelden.

9 9

Op basis van deze oproep zijn twintig locaties verzameld en voorgelegd tijdens de themaraad op 8 februari 2024. Tijdens deze bijeenkomst hebben de raadsleden de gelegenheid gekregen om hun voorkeuren kenbaar te maken. Onder andere op het gebied van functionaliteit (randvoorwaarden vs. afwegingskader) en persoonlijke voorkeur, door middel van een interactieve “priksessie”. Ieder raadslid kreeg drie groene punaises om de locaties aan te duiden die geschikt geacht werd voor het nieuwe gemeentehuis, en één rode punaise om de locatie aan te geven die minder kansrijk gevonden werd. Deze themasessie heeft waardevolle inzichten opgeleverd ten aanzien van het onderzoek. Om als onafhankelijk adviesbureau een duidelijk onderscheid te kunnen maken tussen de harde- en zachte randvoorwaarden van de opdrachtgever is er tijdens de themaraad (d.d. 8 februari 2024) gelegenheid gegeven om de eerder opgehaalde randvoorwaarden, waar wenselijk aan te vullen en prioriteren. Dit resulteerde in de volgende criteria om de groslijst te toetsen: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Locatie gelegen in BPL (Bijzonder Provinciaal Landschap) Perceeloppervlakte Beschikbaarheid/ afhankelijkheden Parkeercapaciteit Bereikbaarheid Context Kosten voor sloop en sanering/ bouwrijp maken

Op basis van het afwegingskader met de daarin opgenomen randvoorwaarden c.q. beoordelingscriteria zijn de twintig locaties nader beoordeeld op geschiktheid voor het beoogde gebruik. De resultaten zijn bijgesloten aan deze notitie als zijne bijlage A. Op 7 maart is de Raad geïnformeerd over de gemaakte afwegingen. In de raadsinformatiebrief van 15 maart is de Raad per brief op hoogte gesteld dat het college heeft besloten om de locaties Monseigneur C. Veermanlaan, het Tase-terrein en de locatie ten zuiden van de derde ontsluitingsweg (nabij De Lange Weeren, niet bij de CAImast) verder te onderzoeken voor de bouw van het nieuwe gemeentehuis. Laatstgenoemde locatie wordt binnen deze rapportage aangeduid als “De Lange Weeren”.

10 10

4. PROGRAMMA Om inzicht te krijgen in de ruimtevraag voor het nieuwe gemeentehuis, is een ruimtestaat opgesteld op basis van een globaal Programma van Eisen. Dit programma is gebaseerd op de hoofdlijnen die zijn vastgelegd en is middels afstemming in ambtelijk- en management overleg verder aangescherpt. Het aantal FTE en werknemers is gebaseerd op het formatieoverzicht (raming 2024, ontvangen d.d. 26-012024), waarin de vacatureruimte ook is meegenomen. Bij vaststelling van het ruimtelijk programma en de parkeerbehoefte is het uitgangspunt gehanteerd dat het nieuwe gemeentehuis als solitair gebouw zal worden gerealiseerd. Op elk van de drie scenario’s zijn optimalisaties en koppelkansen denkbaar, die de investerings- of exploitatielasten kunnen optimaliseren. We adviseren om bij een keuze voor een nieuwbouwscenario, bij een nader onderzoek, breed naar koppelkansen te kijken.

4.1 GROEIFACTOR Door het pakken van regie op haar taken, heeft Gemeente Edam-Volendam sinds 2017 een flinke groei van het medewerkersbestand doorgemaakt. Er wordt verwacht dat groei van de organisatie door zal zetten, zij het in lagere toename dan de periode 20172024. Om rekening te houden met groei is in overleg met het management team op 17 april 2024 gekozen voor een ruimtevraag die een groei van 10% ten opzichte van de geraamde formatie faciliteert. Dit percentage is in deze fase van het onderzoek gebruikelijk en sluit aan op de ervaringen van RYSE bij vergelijkbare Gemeenten die vaak eigen regie pakken. Tevens ligt dit groeipercentage in lijn met landelijke verwachtingen over benodigde groei om door het Rijk aangewezen taken te kunnen vervullen. De totale ruimtevraag voorziet in huisvesting voor 366 FTE.

4.2 KANTOORCONCEPT In deze fase van het onderzoek is het nog niet opportuun om een specifiek kantoorconcept voor de werkomgeving vast te leggen. Om een inschatting te kunnen maken voor de ruimtestaat, zijn daarom de volgende aannames gedaan: ¡ Voor elke medewerker (incl. vacatureruimte) zal een werkplek beschikbaar zijn. ¡ Deze werkplekken bevatten: ¡ Reguliere ARBO-werkplekken; ¡ Aanlandplekken; ¡ Belruimtes; ¡ Werkplekken voor vergaderingen; ¡ Werkplekken voor informele overleggen. Op deze manier wordt activiteit gerelateerd werken en hybride werken gefaciliteerd.

11 11

Om de benodigde hoeveelheid ARBO geschikte werkplekken te bepalen, is een inschatting gemaakt met behulp van een flexfactor. Met de flexfactor wordt ingespeeld op de groeiende behoefte aan flexibiliteit; hybride werken binnen een efficiënt gebouw. In overleg met het management team is op 17 april 2024 gekozen om een flexfactor van 0,7 aan te houden. Dit is een factor die het midden houdt tussen progressief en conservatief huisvestingsbeleid en wordt bijvoorbeeld ook door het Rijksvastgoedbedrijf gehanteerd. Een flexfactor van 0,7 betekent dat voor 70% van de medewerkers ARBO-werkplekken worden opgenomen in de ruimtevraag. De rest van de benodigde werkplekken wordt opgevuld met overleg- en aanlandplekken. Bij het vaststellen van de groeifactor en het kantoorconcept is rekening gehouden met eventuele groei in de toekomst, bijvoorbeeld door het moeten verrichten van extra taken dan wel een bestuurlijke verandering. Een eventuele toename in de ruimtevraag kan binnen het gebouw worden opgelost door het progressiever maken van de flexfactor. Een samenvatting van de ruimtebehoefte is bijgevoegd in Bijlage A: Ruimtestaat.

4.3 PARKEERBEHOEFTE Naast de ruimtevraag voor het gemeentehuis is het van belang dat ook de ruimtevraag voor de kavel/het terrein meegenomen wordt. Deze wordt mede bepaald door het benodigde aantal parkeerplekken. De parkeercapaciteit is gebaseerd op het aantal vierkante meter BVO (Bruto Vloer Oppervlak) van de ruimtevraag van het gebouw en op de locatie van het gebouw binnen de Gemeente. In afstemming met de verkeerskundige en het vigerende parkeerbeleid zijn de parkeernormen van CROW aangehouden: Tabel 1: Parkeernormen (CROW, 2018) Locatie

Parkeernorm per 100m2 BVO

Centrum

1,55

Schil centrum

1,95

Rest bebouwde kom

2,05

Buitengebied

2,55

12 12

Op basis van de locatie binnen de Gemeente is voor de drie geselecteerde locaties de benodigde parkeercapaciteit berekend. Naast parkeerplaatsen voor auto’s, zijn ook fiets parkeerplekken meegenomen in de berekening van de ruimtestaat. Er wordt rekening gehouden met 177 fiets parkeerplekken, gebaseerd op 50% van het aantal medewerkers en 18 plekken voor bezoekers. Locatie

Parkeernorm

Parkeerplekken

Parkeerplekken

auto

fiets

Tase

1,95

106

177

Veermanlaan

1,95

106

177

De Lange Weeren

2,05

111

177

4.4 SAMENVATTING RUIMTESTAAT De gemaakte keuzes resulteren in de ruimtevraag die te zien is in Tabel 2. De ruimtevraag bevat een BVO van 5.422 m2. Van deze ruimtevraag wordt aangenomen dat 40% op de begane grond geplaatst zal worden. Tabel 2: Samenvatting Ruimtestaat Totalen excl. ARBO

m² NVO

m² BVO

Frontoffice

356

486

Representatieve ruimtes

395

539

Werken- en ontmoeten

170

232

Vergadercentrum

196

267

Bestuurscentrum

196

267

Kantooromgeving

2249

3071

Ondersteunende ruimtes

410

560

Functioneel Nuttig Oppervlak (FNO)

3972

5422

Verkeersruimte + Ruimte voor gebouwinstallaties

25%

993

Indelingsverliezen

2,0%

79

Netto Vloer Oppervlak (NVO) Constructieoppervlak

5044 7,5%

378

Bruto Vloer Oppervlak (BVO) Buitenruimte (geen onderdeel van BVO m2

5422 Parkeernorm

Parkeernorm

gebouw)

1,95

2,05

Fiets parkeerplekken

221

221

Parkeerplaatsen auto's

2.643

2.779

Totaal buitenruimte

2.864

3.000

Minimaal benodigde kavelgrootte*

5.033

5.169

* Het restant van de kavel wordt opgevuld met groen

13 13

5. SCENARIO’S 5.1 TASE De eerste locatie is Tase; een perceel gelegen naast het stadium van F.C. Volendam in de schil van het centrum van Volendam. Harde criteria · Perceeloppervlakte: ca. 18.000 m2 , benut wordt 6000 m². · Parkeren oplosbaar binnen kavel · Gemeentelijk eigendom · Goede bereikbaarheid · Niet BPL aangemerkt

Figuur 3: Locatie Tase Kansen en/of risico’s · Op het onderdeel ruimtelijke kwaliteit beschikt deze locatie over de gewenste eigenschappen. De functie is vanuit de eerste bevindingen functioneel-, ruimtelijk en landschappelijk goed inpasbaar. o De beoogde locatie beschikt over de bestemming Sport. Binnen deze bestemming is het niet mogelijk om een nieuw gemeentehuis te realiseren. Voor de functiewijziging zijn er twee proceduremogelijkheden: 1. BOPA procedure 2. Een uitgebreide procedure (Indien het college de uitgebreide procedure van toepassing verklaard) · De locatie beschikt over een goede bereikbaarheid voor gemotoriseerd verkeer. De toegankelijkheid per fiets scoort net iets lager dan de overige verkeersmiddelen. · De locatie is snel beschikbaar voor ontwikkeling van een gemeentehuis

14 14

·

De aanwezige FC beschikt over een hindercontour. Concreet betekent dit een geluidsbeperking ten aanzien van woningbouw. Een functie zoals een gemeentekantoor kan een functionele buffer zijn aangezien het bestuur eveneens woningbouw wenst op deze locatie. Indien voor deze locatie wordt gekozen neemt de gemeente een slechts gereserveerde positie in om het gemeentekantoor te realiseren en doet dit mogelijk geen afbreuk op de hoeveelheid woningen die men, met inachtneming van de hindercontour, potentieel zou kunnen realiseren. Nader onderzoek dient dit uit te wijzen. De bouwkosten voor dit scenario zijn hoger in verband met de te treffen akoestische voorzieningen.

Uitkomst participatie · · · ·

Deze locatie wordt gezien als een toonaangevende invulling gelegen aan de entree van Volendam. In dit deel van de kom zal een nieuw gemeentehuis extra parkeerdruk opleveren. Het wordt momenteel ervaren als een drukke locatie. Deze locatie is gelegen aan de buitenrand van de gehele gemeente en is te ver afgelegen van Edam. De bereikbaarheid wordt gezien als een probleem. Het Tase-terrein wordt veelal benoemd als een locatie voor woningbouw.

5.2 VEERMANLAAN De tweede locatie is de Veermanlaan; een perceel gelegen op een bedrijventerrein omsloten door de Veermanlaan en Julianaweg, in de schil van Volendam. Harde criteria · Perceeloppervlakte: 14.903 m2, benut wordt 5.714 m². · Parkeren oplosbaar binnen kavel · Gemeentelijk eigendom · Goede bereikbaarheid · Niet BPL aangemerkt

Figuur 4: Locatie Veermanlaan

15 15

Kansen en/of risico’s · Er is een bestuurlijke opdracht verleend om een ontwikkelkader op te stellen, waarin de locatie Veermanlaan valt. De visie op dit gebied is om hier in de aankomende jaren een transformatie te laten plaatsvinden, waarbij wordt beoogd dat dit gebied verkleurt naar een woon- werkgebied. Het definitief vestigen van het stadskantoor wordt gezien als katalysator voor de transformatie. · Er kan relatief snel gestart worden met de ontwikkeling van een gemeentehuis op deze locatie. · De locatie scoort goed op de aangestelde criteria omtrent de ruimtelijke kwaliteit. · De locatie ligt relatief ver van de kern Volendam · Een belangrijk te benoemen risico betreft het gebrek aan onderzoeken ten aanzien de bodemkwaliteit van het perceel. Het huidige gebruik van het perceel betreft een gemeentewerf. Het wordt mogelijk geacht dat het perceel gesaneerd dient te worden. Om grip en inzicht te kijken op dit beoogde risico met bijbehorende kostenpost doet de gemeente er verstandig aan om dit nader te laten onderzoeken. Uitkomst participatie · Deze locatie wordt door een meerderheid van de respondenten als ongeschikt beschreven vanwege de ligging op het industrieterrein, omringd door omliggende bedrijven (geen representatieve plek). · Goede bereikbaarheid met openbaar vervoer. · Te ver gelegen voor mensen uit de rand van de gemeente. De ligging is niet centraal.

· Momenteel al veel parkeeroverlast vanwege personeel en bezoekers omliggende bedrijven.

5.3 DE LANGE WEEREN De derde locatie bevindt zich in plangebied De Lange Weeren; een perceel gelegen in de beoogde gebiedsontwikkeling de Lange Weeren in het buitengebied van Volendam. Harde criteria · Perceeloppervlakte: 6.995 m2, benut wordt 6995 m². · Parkeren oplosbaar binnen kavel · Beperkte kosten voor sloop en sanering/ bouwrijp maken

16 16

Figuur 5: Locatie De Lange Weeren Kansen en/of risico’s · De aangewezen locatie voor de De Lange Weeren is door de provincie aangemerkt als zijne BPL gebied. Vanuit de provincie is er middels een bestuursakkoord positief besloten tegen woningbouw op deze uitbreidingslocatie. In de gevoerde gesprekken met de provincie is er niet gesproken over een mogelijke plek voor het gemeentehuis binnen de bovengenoemde gebiedsontwikkeling. Het risico betreft een negatief advies vanuit de provincie dan wel de adviescommissie Ruimtelijke Ontwikkeling ten aanzien van de gewenste functie binnen het BPL-gebied. · Voor de beoogde gebiedsontwikkeling op deze locatie zijn reeds alle onderzoeken om de functiewijzing van dit gebied te kunnen doorvoeren uitgevoerd. Binnen deze onderzoeken is de functie van kantoor niet meegenomen. · Op 11 juli aanstaande wordt het opgestelde ontwikkelkader voor deze gebiedsontwikkeling c.q. potentiële woningbouwlocatie ter besluitvorming aangeboden. Binnen dit ontwikkelkader is enkel ruimte geboden aan toekomstige woningbouw. · Binnen het ontwikkelkader is een kavel toegewezen als zoeklocatie. Dit kavel ligt relatief centraal in de Gemeente Edam/Volendam. Het kavel is groter dan de benodigde ruimtevraag, wat zal leiden tot een hogere investering.

Vanwege het opgestelde stedenbouwkundig plan, als onderdeel van het ontwikkelkader is het niet optimaal om het kavel kleiner te maken. · Binnen de gebiedsontwikkeling De Lange Weeren heeft de gemeente Volendam een faciliterende rol. De woningbouwlocatie wordt op rekening en risico ontwikkeld door twee ontwikkelaars. Binnen de daarvoor opgestelde grondexploitatie is een mogelijke aanname gedaan voor de grondopbrengsten. Het toevoegen van een gemeentehuis aan deze locatie, neemt een perceelsomvang in waarbinnen ca. 55 woningen beoogd zijn te realiseren. Buiten de grondkosten die betaald dienen te worden aan de ontwikkelaar, raakt dit de bestuurlijke wens om woningbouw mogelijk te maken en brengt dit de reeds toegezegde WBI Subsidie in gevaar.

17 17

·

·

Na vaststelling van de ontwikkelvisie wordt beoogd het ontwikkelplan voor het kerstreces ter vaststelling aan te bieden. Binnen dit ontwikkelplan is/wordt geen ruimte geboden aan de functie kantoor. Aangezien, zoals gezegd, de onderzoeken ten behoeve van dit ontwikkelplan reeds zijn uitgevoerd. Indien een gemeentekantoor op deze locatie wordt voorzien, dienen hier mogelijk separate onderzoeken te worden uitgevoerd. Het risico is aanwezig dat er tegen het omgevingsplan bezwaar met opvolgend beroep wordt aangesteld. In geval van beroep betreft dit een Raad van State procedure, die een lange doorlooptijd kent. De uitspraak van de Raad van State zou eveneens impact kunnen hebben op het separaat doorlopen van de ROprocedure ten aanzien van het gemeentekantoor.

Uitkomsten participatie · Deze locatie wordt door de meerderheid van de respondenten beschreven als een geschikte locatie voor het nieuwe gemeentehuis vanwege de vele mogelijkheden en ruimte (een leeg doek). · De ligging is centraal en goed bereikbaar voor mensen uit Volendam en Edam. Een goede openbaarvervoerverbinding is wel noodzakelijk omdat dit niet in het centrum ligt. Ook zijn voldoende parkeerplaatsen nodig. · Een veel genoemd aandachtspunt is dat er een plek gekozen moet worden die dichter bij een ontsluitingsweg ligt.

18 18

6. FINANCIËLE AFWEGING Per potentiële locatie – Tase, Veermanlaan en De Lange Weeren – is, naast toetsing aan verschillende ruimtelijke en functionele kaders, een investeringsraming gemaakt ter indicatie van de te verwachten kosten voor nieuwbouw van een gemeentehuis op de aangegeven locatie. De kostenramingen bestaan o.a. uit grondkosten, bouwkosten voor nieuwbouw en terreininrichting, inrichtingskosten, bijkomende kosten en prijsstijgingen. Veel zaken en aannames zijn voor de drie locaties gelijk, maar elke locatie kent ook locatieafhankelijke kosten. Onderstaand worden de verschillende onderdelen van de financiële berekeningen toegelicht.

6.1 ALGEMENE AANNAMES Gezien de vroege fase waarin het project zich bevindt zijn een aantal algemene aannames gedaan. Deze zijn op elk nieuwbouwscenario geprojecteerd is om zo een vergelijkbare investeringsraming op te kunnen stellen: Prijspeil Berekeningen van de kosten gaan uit van prijspeil 1-1-2024 A) Grondkosten De kostenraming is exclusief de kosten voor bodemsanering. De hoogte van deze kosten hangt o.a. af van het type, de grootte en de diepte van de vervuiling. Om hier een goede indicatie voor te kunnen geven is verder bodemonderzoek nodig. B) Bouwkosten · De bouwkosten zijn berekend aan de hand van kengetallen voor vergelijkbare projecten (gemeentehuizen); · De ruimtelijke aspecten van de nieuwbouw zijn voor elke locatie gelijk, tenzij anders vermeld; · Het bebouwd oppervlak van de nieuwbouw is 5422 m² BVO (bruto vloeroppervlak), op basis van de opgestelde ruimtestaat (hoofdstuk 4); · De grondoppervlakte van de nieuwbouw is 40% van het bruto vloeroppervlak voor de nieuwbouw; · Het deel van de kavel dat niet gebruikt wordt voor bebouwing of parkeeroppervlakte, zal worden ingericht met groen C) Inrichtingskosten · In de nieuwbouw is een raadzaal opgenomen, inclusief audiovisuele installatie en inrichting; · In de nieuwbouw is een grootkeuken benodigd (voor warme en koude maaltijden);

19 19

·

De kostenraming voor kunst is gebaseerd op de rekenwijze van de Rijksoverheid, waarbij 1% van de directe bouwkosten wordt gereserveerd voor kunsttoepassing.

D) Leges en aansluitkosten · De leges zijn gebaseerd op de Legesverordening Edam-Volendam 2024. E) Honoraria · De percentages per discipline zijn gebaseerd op zowel landelijke gemiddelden, afgeleid van Bouwkostenkompas, en referentieprojecten van RYSE. · De honoraria worden berekend over de bouwkosten inclusief terrein. F) Startkosten · De startkosten zijn gebaseerd op referentieprojecten van RYSE. G & H) Financieringsrente en Loon- en prijsstijgingen · Er wordt gerekend met prijsstijgingen van 3% per jaar om indexatie gedurende de planvorming op te vangen · Kapitaalrente is gezet op 1% per jaar, in afstemming met de afdeling Financiën van gemeente Edam-Volendam · Voor de afkoop van risico tijdens de uitvoering wordt uitgegaan van 3% per jaar. I) Interne kosten gemeente De kosten omvatten de interne salariskosten van medewerkers betrokken bij de uitwerking en realisatie van een nieuw gemeentehuis. Op basis van referentieprojecten wordt gerekend met €125.000 per jaar en de doorlooptijd betreft de start van de uitwerking (initiatieffase) t/m de oplevering (4,5 jaar). J) Onvoorzien Gezien het vroege stadium waarin het project zich bevindt is de kans op onvoorziene omstandigheden/kosten groot. Daarom wordt een percentage van 10% gehanteerd. BTW De kostenraming geeft de totale kosten inclusief en exclusief BTW weer.

Gemeenten kunnen door middel van het BTW compensatiefonds over uitbesteed werk BTW terugvragen. Daarom wordt in afstemming met gemeente Edam-Volendam gerekend met 4% BTW over de standaard 21% BTW. Dit levert een te hanteren BTW percentage op van 0,84%.

6.2 PLANNING Een belangrijke factor in de kostenramingen is de tijd die verstrijkt voor de uitwerking van het ontwerp kan starten en de doorlooptijd van initiatieffase tot en met realisatie. Gedurende deze hele periode spelen prijsstijgingen een rol. De periode tot de start van de uitwerking verschilt per locatie, afhankelijk van de huidige functie van de locatie,

20 20

(mogelijke) gebiedsontwikkelingen, en politieke gevoeligheden, en is afgestemd met gemeente Edam-Volendam: Locatie

Tijd tot start uitwerking

Tase

1 jaar

Veermanlaan

3 jaar

De Lange Weeren

8 jaar

Voor de uitwerking van het ontwerp en de realisatie wordt voor elke locatie dezelfde doorlooptijd aangehouden: · De doorlooptijd voor het ontwerp (van initiatieffase tot contractvorming aannemer) bedraagt 36 maanden (3 jaar) · De doorlooptijd van de realisatie (contractvorming aannemer tot en met oplevering) bedraagt netto 18 maanden (1,5 jaar) De doorlooptijden zijn per locatie op een tijdlijn geplaatst:

6.3 VERGELIJKINGSPERIODE SCENARIO’S Vanwege de grote verschillen in doorlooptijden, levert het financieel vergelijken van de scenario’s op de gebruikelijke wijze (bijvoorbeeld investeringskosten en kapitaallasten in het eerste jaar na oplevering) een vertekend beeld op. Om dit te ondervangen, wordt de instandhouding, realisatie en exploitatie van de vier scenario’s over een periode van 20 jaar in kaart gebracht. Hiervoor zijn alle kosten in de periode 2024 tot en met 2044 voorspeld. Deze kosten zijn als volgt in de tijd gezet: 1. Periode tot en met oplevering scenario: Bestaande exploitatielasten 2. Periode van planvorming: Bestaande exploitatielasten + kosten plantonwikkeling en realisatie

21 21

3. Periode na oplevering tot en met 2044: Berekende exploitatielasten op basis van de investeringskosten (zie 6.4)

6.4 EXPLOITATIELASTEN Op basis van de investeringsraming, het Meerjarenonderhoudsplan en de huidige exploitatielasten is een inschatting gemaakt van de exploitatielasten voor een nieuw gemeentehuis op elke locatie. Er is onderscheid gemaakt tussen de kapitaallasten voor de bestaande opstallen die nog niet volledig afgeschreven zijn, de kapitaallasten van de nieuwbouwscenario’s, reguliere onderhoudskosten en een jaarlijks bedrag dat gespaard wordt voor toekomstig groot onderhoud. Ook overige exploitatielasten zoals energiekosten, verzekeringen, schoonmaakkosten, etc. zijn in de berekeningen opgenomen. In afstemming met de afdeling Financiën zijn de kapitaallasten berekend volgens de lineaire methode, op basis van de volgende afschrijvingstermijnen: Onderdeel

Afschrijvingstermijn

Inrichting

15 jaar

Installaties

20 jaar

Bouwkundig

40 jaar

Grond

0 jaar

Het uitgangspunt hierbij is dat het nieuwe gemeentehuis energielabel A+ heeft. De overige exploitatielasten zijn geëxtrapoleerd op basis van de oppervlakte van bestaande gebouwen. De exploitatielasten worden per locatie overzichtelijk gemaakt.

6.5 DE LOCATIES Alle eerder genoemde actoren leiden tot een gerichte berekening per locatie. Hierbij worden ook aanvullende of afwijkende aannames ten opzichte van algemeen geformuleerde aannames benoemd. 6.5.1 Tase Aannames Voor de investeringsraming voor het Tase-terrein zijn een aantal aannames gedaan, aanvullend op de algemene aannames: · De sloopwerkzaamheden omvatten de Steven van Dorpelhal en het trainingsveld van RKAV; · Een aantal jaar geleden is een studie uitgevoerd naar aanleiding van mogelijke geluidsoverlast vanuit het stadion van FC Volendam op haar omgeving. Naar aanleiding van deze resultaten wordt in de financiële berekeningen rekening gehouden met extra akoestische voorzieningen in de gevelafbouw/ gevalafwerking/installaties;

22 22

·

Tijdelijke huisvesting ten tijde van de realisatie op deze locatie is niet nodig.

De oppervlaktes die zijn aangehouden voor de financiële doorrekening zijn: Onderdeel

Oppervlak

Kavel

6.000 m²

1

Nieuwbouw

5.422 m²

2

Bestaande opstallen

3

Tijdelijke huisvesting

4

4.560 m² 0 m²

1.

Aangewezen beschikbaar gebied voor de plaatsing van een nieuw gemeentehuis

2.

Te realiseren huisvesting (Bruto Vloer Oppervlak) voor het nieuwe gemeentehuis

3.

Huidige bebouwing (Bruto Vloer Oppervlak) op de kavel

4. Huisvesting (Bruto Vloer Oppervlak) voor tijdelijke overbrugging kantoorruimte tijdens renovatie/nieuwbouw

Investeringsraming Code

Omschrijving

Kosten

A

Grondkosten

B

Bouwkosten

C

Inrichtingskosten

D

Leges en aansluitkosten

E

Honoraria

F

Startkosten

G

Financieringsrente

H

Loon- en prijsstijgingen

I

Interne kosten gemeente

J

Onvoorzien

Totaal excl. BTW

€

32.260.290

Totaal incl. BTW

€

32.531.277

Exploitatielasten Tase-terrein Kavel in m²

6.000

BVO's in m²

5.422 O.b.v. ruimtevraag

Energielabel Boekwaarde bestaande opstallen

A+ Stand 1-1-24, 1/3 van boekwaarde à € 2.1 mio toegerekend

Boekwaarde nieuwbouw

23 23

Lasten Kapitaallasten bestaande opstallen Kapitaallasten nieuwbouw

Gemiddeld per jaar

Onderhoud

Gemiddeld per jaar o.b.v. huidige aantallen

Jaarl. Storting in de Voorz. Groot onderhoud

Gemiddeld per jaar o.b.v. huidige aantallen

Overige exploitatiekosten Totaal Lasten

€

1.914.949

Lasten in vergelijkingsperiode 2024 - 2044 Kapitaallasten, jaarlijks Exploitatielasten, jaarlijks Totaal exploitatielasten

€

1.905.045

6.5.2 Veermanlaan Aannames Voor de investeringsraming voor de Veermanlaan zijn een aantal aannames gedaan, aanvullend op de algemene aannames: · De sloopwerkzaamheden omvatten het huidige kantoorcomplex en de gemeentewerf; · Ondanks dat het onderzoeksgebied groter is, wordt voor benodigde kavelgrootte uitgegaan van de grootte van de huidige kavel; · De CAI-mast en trafo grenzend aan de kavel blijven intact; · Tijdelijke huisvesting is noodzakelijk ten tijde van de realisatie op deze locatie. Dit leidt tevens tot een extra verhuisbeweging. Hierin is een optimalisatie mogelijk, indien de verdere invulling van de planontwikkeling ruimte geeft om het gebouw te bouwen op andere positie dan het bestaande kantoor aan de Veermanlaan. In dat geval is geen tijdelijke huisvesting en slechts één verhuisbeweging benodigd. De oppervlaktes die zijn aangehouden voor de financiële doorrekening zijn: Onderdeel

Oppervlak

Kavel

5.714 m²

1

Nieuwbouw

5.422 m²

Bestaande opstallen3

2.181 m²

Tijdelijke huisvesting4

1.154 m²

2

1.

Aangewezen beschikbaar gebied voor de plaatsing van een nieuw gemeentehuis

2.

Te realiseren huisvesting (Bruto Vloer Oppervlak) voor het nieuwe gemeentehuis

3.

Huidige bebouwing (Bruto Vloer Oppervlak) op de kavel

24 24

4. Huisvesting (Bruto Vloer Oppervlak) voor tijdelijke overbrugging kantoorruimte tijdens renovatie/nieuwbouw

Investeringsraming Code

Omschrijving

A

Grondkosten

B

Bouwkosten

C

Inrichtingskosten

D

Leges en aansluitkosten

E

Honoraria

F

Startkosten

G

Financieringsrente

H

Loon- en prijsstijgingen

I

Interne kosten gemeente

J

Onvoorzien

Kosten

Totaal excl. BTW

€ 31.474.957

Totaal incl. BTW

€ 31.739.347

Tijdelijke huisvesting Ten tijde van de realisatie van een nieuw gemeentehuis op de Veermanlaan zal tijdelijke huisvesting geregeld dienen te worden. Hierbij wordt ervan uitgegaan dat werkzaamheden op deze locatie pas starten wanneer de gemeentewerf een nieuwe locatie heeft. Dit betekent dat alleen tijdelijke huisvesting gerealiseerd dient te worden ter grootte van het huidige kantoorgebouw aan de Veermanlaan. Op basis van huurprijzen per m² (€/m² BVO) binnen gemeente Edam-Volendam is een inschatting gemaakt van de kosten voor tijdelijke huisvesting. Het aantal benodigde parkeerplaatsen gaat uit van het huidige aantal parkeerplaatsen bij de Veermanlaan.

De kosten voor tijdelijke huisvesting zijn geen onderdeel van de investeringsraming, maar worden gezien als exploitatielasten gedurende de periode dat tijdelijke huisvesting noodzakelijk is. Naast de tijdelijke huisvesting zelf is een extra verhuisbeweging nodig van het huidige kantoorgebouw naar het tijdelijke onderkomen. Deze verhuiskosten zijn opgenomen in de investeringsraming. Exploitatielasten Op basis van de boekwaarde en de jaarlijkse afschrijving hierop zullen de huidige opstallen over circa 6 jaar afgeschreven zijn. Met de geschatte doorlooptijden houdt dit in dat de kapitaallasten van de bestaande opstallen komen te vervallen voordat het nieuwe gemeentehuis opgeleverd is.

25 25

Nieuwbouw Mgr Veermanlaan Volendam Kavel in m²

5.714 Kadaster

BVO's in m²

5.422 O.b.v. ruimtevraag

Energielabel

A+

Boekwaarde bestaande opstallen

Stand 1-1-24

Boekwaarde nieuwbouw Lasten

Kapitaallasten nieuwbouw

Gemiddelde 2024-2027, vervallen in 2030 Gemiddeld per jaar in eerste 15 jaar

Onderhoud

Gemiddeld per jaar o.b.v. huidige aantallen

Jaarl. Storting in de Voorz. Groot onderhoud

Gemiddeld per jaar o.b.v. huidige aantallen

Kapitaallasten bestaande opstallen

Overige exploitatiekosten Totaal Lasten

€

1.875.747

Excl. kapitaallasten bestaande opstallen

Lasten in vergelijkingsperiode 2024 – 2044 Kapitaallasten, jaarlijks Exploitatielasten, jaarlijks Totaal exploitatielasten

€

1.800.494

6.5.3 De Lange Weeren Aannames Voor de investeringsraming voor De Lange Weeren zijn een aantal aannames gedaan, aanvullend op de algemene aannames: · Gezien de status van het gebied wordt rekening gehouden met bezwarenprocedures die tot de Raad van State kunnen lopen. Hier is in de doorlooptijden rekening mee gehouden; · De realisatie van een nieuw gemeentehuis op deze locatie gaat gepaard met het niet kunnen realiseren van woningen op het benodigde kaveloppervlak. Dit heeft invloed op de grondprijs en de WBI-subsidie. De misgelopen inkomsten voor zowel de ontwikkelaar als gemeente Edam-Volendam moeten gecompenseerd worden. Deze kosten zijn opgenomen in de investeringsraming; · Er dient een ontsluitingsweg aangelegd te worden voor de bereikbaarheid van een nieuw gemeentehuis op deze locatie; · Er is geen tijdelijke huisvesting nodig ten tijde van de realisatie op deze locatie. · De beschikbare kavel is groter dan de ruimtebehoefte. Omdat het ruimtelijk ontwikkelkader reeds is vastgesteld, is het uitgangspunt dat het gehele kavel wordt gebruikt.

26 26

De oppervlaktes die zijn aangehouden voor de financiële doorrekening zijn: Onderdeel

Oppervlak

Kavel

6.695 m²

1

Nieuwbouw

5.422 m²

2 3

Bestaande opstallen

0 m²

Tijdelijke huisvesting

0 m²

4

1.

Aangewezen beschikbaar gebied voor de plaatsing van een nieuw gemeentehuis

2.

Te realiseren huisvesting (Bruto Vloer Oppervlak) voor het nieuwe gemeentehuis

3.

Huidige bebouwing (Bruto Vloer Oppervlak) op de kavel

4. Huisvesting (Bruto Vloer Oppervlak) voor tijdelijke overbrugging kantoorruimte tijdens renovatie/nieuwbouw

Investeringsraming Code

Omschrijving

Kosten

A

Grondkosten

B

Bouwkosten

C

Inrichtingskosten

D

Leges en aansluitkosten

E

Honoraria

F

Startkosten

G

Financieringsrente

H

Loon- en prijsstijgingen

I

Interne kosten gemeente

J

Onvoorzien

Totaal excl. BTW

€

43.606.090

Totaal incl. BTW

€

43.972.382

Exploitatielasten In de huidige situatie staan er geen opstallen op de locatie. Daarom hoeft er geen boekwaarde/kapitaallasten van bestaande opstallen meegenomen te worden in de exploitatielasten. De Lange Weeren Kavel in m²

6.695

BVO's in m²

5.422 O.b.v. ruimtevraag

Energielabel Boekwaarde bestaande opstallen

A+ Stand 1-1-24

Boekwaarde nieuwbouw

27 27

Lasten Kapitaallasten bestaande opstallen Kapitaallasten nieuwbouw

Gemiddeld per jaar

Onderhoud

Gemiddeld per jaar o.b.v. huidige aantallen

Jaarl. Storting in de Voorz. Groot onderhoud

Gemiddeld per jaar o.b.v. huidige aantallen

Overige exploitatiekosten Totaal Lasten

€

2.141.159

Lasten in vergelijkingsperiode 2024 - 2044 Kapitaallasten, jaarlijks Exploitatielasten, jaarlijks Totaal lasten

€

1.762.369

6.6 INSTANDHOUDING De investeringskosten, kapitaallasten en exploitatiekosten worden vergeleken met de instandhouding van de bestaande kantoorgebouwen die Gemeente Edam-Volendam momenteel in gebruik heeft. De begrote exploitatielasten voor de huidige panden bedragen in 2024 een totaalbedrag van € 903.225,-. De begrote exploitatielasten voor de komende jaren voorzien in preventief onderhoud, maar niet in planmatige aanpassingen om de bestaande panden functioneel en toekomstbestendig te verbeteren. De realisatie van een nieuw Gemeentehuis kent een lange tijdspanne. Daarom is in het Instandhouding ook rekening gehouden met een aantal ingrepen die er voor zorgen dat ook bij keuze voor dit scenario de huisvestingswensen kunnen worden ingevuld. Het Instandhouding voorziet in toekomstgerichte in bedrijf houden van de bestaande huisvesting voor een periode van 30 jaar. Concreet zijn hiervoor de volgende uitgangspunten gehanteerd: ¡ Stadskantoor W. vd Knoopdreef 1: Het gebouw beschikt over energielabel A+. Om het gebouw over een lange periode efficiënt te kunnen blijven gebruiken is een uitgebreide interne verbouwing en modernisering noodzakelijk. ¡ Kantoorlocatie Veermanlaan: Aanname is dat deze locatie zal worden benut om een gelijke hoeveelheid totaaloppervlak te kunnen bieden als de nieuwbouw scenario’s.

Daarbij is het uitgangspunt dat het bestaande (inefficiënte) gebouw zal worden gesloopt en dat er een compacter kantoorgebouw met twee bouwlagen zal worden gerealiseerd. Daarmee ontstaat ook meer parkeeroppervlak voor medewerkers.

28 28

¡ De Deimpt 7: Dit pand zal worden afgestoten. Uitgangspunt is dat het overgrote deel van het gebouwoppervlak (vergadercentrum) onderdeel gaat worden van De Ark ¡ Zeestraat 35a: Geen grootschalige investeringen verwacht. Er wordt gerekend met kleine ingrepen, zoals het schilderen van wanden en het vervangen van de vloerafwerking ¡ De Ark: Uitgangspunt is dat dit gebouw wordt herbestemd tot een Raadzaal en vergadercentrum. Hiervoor is een investering van € 2.065.000, - opgenomen, bestaande uit: Onderdeel

Bedrag

Voorbereidingskrediet Investeringskrediet verbouwing Investeringskrediet A/V Losse inrichting, begroot

Locatie

Investeringskosten (excl.

Gemiddelde

BTW)

exploitatielasten per jaar (periode 2024-2044)

W. vd Knoopdreef 1

€ 8.775.503

€ 945.778

Veermanlaan

€ 9.752.534

€ 504.964

De Deimpt 7

€0

€0

Zeestraat 35a

€ 914.482

€ 127.298

€ 2.065.000

€ 172.690

De Ark

Kansen/risico voor het scenario Instandhouding: · Bij de keuze voor instandhouding blijven zoeklocaties Tase en De Lange Weeren beschikbaar voor de ontwikkeling van woningbouw of andere ontwikkelingen. · De parkeerdruk op en rondom de bestaande gebouwen blijft of neemt zelfs toe. · Hoewel met dezelfde bedragen word gerekend, is het aannemelijk dat het toekomst beheer en onderhoud van meerdere panden die verouderen, intensiever zal zijn en meer geld zal kosten dan voorzien. · Bij het verbouwen van de diverse gebouwen is meerdere keren tijdelijke huisvesting nodig. Uitkomsten participatie · Door meerdere respondenten wordt gevraagd om het huidige pand (Knoopdreef) te behouden vanwege de centrale ligging. · Het gebouw moet worden gerenoveerd en verduurzaamd naar een efficiënt gebouw passend bij het werken van deze tijd. · De wens bestaat voor het huisvesten van alle personeelsleden onder één dak. · Om de (parkeer)drukte te verminderen zouden ambtenaren meer thuis moeten werken.

29 29

Lasten in vergelijkingsperiode 2024 - 2044 Kapitaallasten, jaarlijks Exploitatielasten, jaarlijks Totaal lasten

€

1.750.731

6.7 POTENTIËLE OPBRENGSTEN Als gekozen wordt voor de bouw van een nieuw gemeentehuis heeft dit gevolgen voor de achterblijflocaties. Deze kunnen afgestoten en verkocht worden. Omdat het om ontwikkelingen in een verdere toekomst gaat en de markt erg fluctueert is het lastig een goede inschatting te maken van de potentiële opbrengsten van de achterblijflocaties. Daarnaast is ook de vraag of de Gemeente Edam-Volendam op het moment van beschikbaar komen de locatie ook daadwerkelijk wil verkopen, of deze liever herbestemt. Desondanks is een inschatting gemaakt, uitgaande van de huidige situatie in de markt en de potentiële functies die de achterblijflocaties kunnen krijgen. Wanneer een definitieve keuze is gemaakt met betrekking tot een nieuw gemeentehuis kan bepaald worden wat er met de mogelijke achterblijflocaties gebeurt. Het is aan te raden om op dit moment een taxatie van de panden uit te laten voeren om de waarde van de panden en bijbehorende gronden vast te stellen. Locatie

Potentiële nieuwe functie(s)

Geschatte opbrengsten*

W. vd Knoopdreef 1

Transformatie van het huidige stadskantoor naar woningbouw/appartementen.

Mgr. Veermanlaan 1f

Het huidige pand en de gemeentewerf worden gesloopt. De kavel wordt opgenomen in de gebiedsontwikkeling van het huidige bedrijventerrein naar woningbouw en kantoren. Voor de opbrengsten is gerekend met een bedrijfsbestemming

De Deimpt 7

Het pand wordt afgestoten en de

n.v.t.

locatie zal verkocht worden voor ontwikkeling naar woningbouw. Zeestraat 35A

Het pand zal in stand worden

n.v.t.

gehouden voor afdeling Handhaving. De Ark

Niet meegenomen in onderzoek

n.v.t.

*: De huidige boekwaarde op de panden is in bovenstaande niet meegenomen. Genoemde kosten zijn slechts een eerste indicatie en kunnen nog sterk afwijken en vragen nader onderzoek door een gespecialiseerd taxateur.

30 30

6.8 MOGELIJKHEDEN EXTERNE FINANCIERING Gemeente Edam-Volendam loopt tegen de grenzen van haar maximale leencapaciteit aan bij de Bank Nederlandse Gemeente (BNG). Omwille van deze reden zijn er door medewerkers van de Gemeente en/of RYSE verkennende gesprekken geweest met marktpartijen om alternatieve financieringsmogelijkheden te verkennen. Deze gesprekken zijn gevoerd met Stichting Maatschappelijk Vastgoed, Institutionele beleggers en impactbeleggers. Uit deze gesprekken bleek dat men een positieve houding heeft ten aanzien van investeren in maatschappelijk vastgoed, terughoudend staat tegenover het financieren van Gemeentehuizen. Aangedragen redenen hiervoor zijn het specifieke karakter van het gebouwen, de daarbij horende specifieke wensen. Deze maken het, bij het aflopen van een huurcontract, een ingewikkelder object. Op basis van de gevoerde gesprekken is ons advies om dit vraagstuk over de breedte van de vastgoedportefeuille van Gemeente Edam-Volendam te onderzoeken. Maatschappelijke voorzieningen (sportfaciliteiten/onderwijsgebouw etc.) bieden grotere kansen voor alternatieve financieringsvormen, waardoor de realisatie van een nieuw Gemeentehuis via de conventionele weg kan worden gefinancierd.

31 31

BIJLAGE A: RUIMTESTAAT Tabel 3: Samenvatting werkplekken Ruimtestaat Soort werkplekken

Aantal

ARBO geschikt

318

Overlegplekken Overleg formeel (intern/extern)

96

Overleg informeel

48

Bel/teams plekken

48

Aantal medewerkers (incl. vacatures)

409

Totale flexfactor

70%

Tabel 4: Parkeercapaciteit Ruimtestaat Parkeernorm (per 100m2 BVO)

BVO gebouw (m2)

Plekken

m2

1,95*

5.422

106

2.643

Fiets

177

221

Totaal

283

2.864

Plekken

m2

106

2.643

Fiets

177

221

Totaal

283

2.864

Plekken

m2

111

2.779

Fiets

177

221

Totaal

315

3.000

Tase Auto

Veermanlaan Auto

De Lange Weeren Auto

Parkeernorm

BVO gebouw

(per 100m2 BVO)

(m2)

1,95*

5.422

Parkeernorm (per 100m2 BVO)

BVO gebouw

2,05*

5.422

(m2)

* Parkeernormen zijn gebaseerd op CROW normen per locatie; Veermanlaan en Tase als “schil van het centrum” en De Lange Weeren als “rest bebouwde kom”

32 32

BIJLAGE B: AANGEDRAGEN LOCATIES

Figuur 6: Aangedragen locaties

33 33

BIJLAGE C: LOCATIEMATRIX De locaties zijn op de volgende kaders beoordeeld: Tabel 5: Afwegingskaders locatiestudie 1. BPL aangemerkt 2. Perceeloppervlakte 3. Beschikbaarheid/ afhankelijkheden 4. Parkeercapaciteit 5. Bereikbaarheid 6. Context 7. Kosten voor sloop en sanering/ bouwrijp maken

Niet BPL aangemerkt Voldoet aan minimale perceeloppervlakte van 6000m2 Eigenaar

BPL aangemerkt Voldoet niet aan minimale perceeloppervlakte van 6000m2 Kans op verwerving

Parkeerbehoefte oplosbaar binnen kavel Goede bereikbaarheid

Parkeervoorziening met overmaat binnen 200 meter Voldoende bereikbaarheid Neutrale context Gemiddelde kosten

Beperkte kosten

Kavel is geen gemeentelijk eigendom Kan niet voorzien in parkeerbehoefte Matige bereikbaarheid Niet wenselijke context Hoge kosten

Tabel 6: Locatiematrix Locatie

1. Perceeloppervlakte

2. Parkeren

3. Beschikbaarheid/ afhankelijkheden

4. kosten voor sloop en sanering/ bouwrijp

5. Bereikbaarheid

6. BPL aangemerkt

7. Context

1 de Purmer Noord

Voldoet

Oplosbaar binnen kavel

Kans op verwerving

Beperkte kosten

Matig

Nee

Nee

2 LTS Triade

Voldoet

Oplosbaar binnen kavel

Geen gemeentelijk eigendom

Gemiddelde kosten

Voldoende

Nee

Nee

3 Oosthuizen

Voldoet niet

N.v.t.

N.v.t.

N.v.t.

Matig

Ja

-

4 Motel Katwoude

Voldoet niet

N.v.t.

Geen gemeentelijk eigendom

N.v.t.

Matig

Ja

Nee

5 Yusen

Voldoet

Oplosbaar binnen kavel

Geen gemeentelijk eigendom

Hoge kosten

Voldoende

Nee

Neutraal

6 Don Bosco

Voldoet

Oplosbaar binnen kavel

Geen gemeentelijk eigendom

Gemiddelde kosten

Goed

Nee

Nee

7 Zuidzijde 3e ontsluitingsweg (De Lange Weeren)

Voldoet

Oplosbaar binnen kavel

Geen gemeentelijk eigendom

Beperkte kosten

Matig

Ja

Nee

34 34

8 Noordzijde 3e ontsluitingsweg (De Lange Weeren) 9 Rabobank/Deimpt

Voldoet

Oplosbaar binnen kavel

Geen gemeentelijk eigendom

Beperkte kosten

Matig

Ja

Nee

Voldoet niet

Kan niet voorzien in parkeerbehoefte

Geen gemeentelijk eigendom

Gemiddelde kosten

Goed

Nee

Nee

10 Stadskantoor

Voldoet niet

Kan niet voorzien in parkeerbehoefte

Eigenaar

Gemiddelde kosten

Goed

Nee

Neutraal

11 Amvo

Voldoet niet

Kan niet voorzien in parkeerbehoefte

Geen gemeentelijk eigendom

Gemiddelde kosten

Voldoende

Nee

Neutraal

12 Tase

Voldoet

Oplosbaar binnen kavel

Eigenaar

Gemiddelde kosten

Goed

Nee

Neutraal

13 Veermanlaan

Voldoet

Oplosbaar binnen kavel

Eigenaar

Hoge kosten

Goed

Nee

Neutraal

14 Bart Smit

Voldoet

Oplosbaar binnen kavel

Geen gemeentelijk eigendom

Hoge kosten

Voldoende

Nee

Neutraal

15 Kras Recycling

Voldoet

Oplosbaar binnen kavel

Geen gemeentelijk eigendom

Hoge kosten

Matig

Nee

Neutraal

16 Stadion

Voldoet

Oplosbaar binnen kavel

Eigenaar

Hoge kosten

Goed

Nee

Nee

17 CAI (Dijkgraaf Poschlaan)

Voldoet

Oplosbaar binnen kavel

Eigenaar

Beperkte kosten

Voldoende

Ja

Nee

18 HUBO

Voldoet niet

Kan niet voorzien in parkeerbehoefte

Geen gemeentelijk eigendom

Gemiddelde kosten

Matig

Nee

Neutraal

19 Volkstuinen

Voldoet

Oplosbaar binnen kavel

Eigenaar

Beperkte kosten

Voldoende

Nee

Nee

20 De Purmer zuid

Voldoet

Oplosbaar binnen kavel

Geen gemeentelijk eigendom

Beperkte kosten

Matig

Nee

Nee

35 35

BIJLAGE D: FINANCIELE BEREKENINGEN

36 36

Locatie Utrecht

Locatie Assen

Hondiuslaan 46 3528 AB Utrecht 088 – 0 215 330

Vaart N.Z. 50 9401 GN Assen 088 – 0 215 340

37 37