Presentatie voor Themaraad Wonen 5-6-2025
Tekst van het document
Wonen
Beleidsmedewerkers Wonen 5 juni 2025
Inhoud • Woonbeleid en lokale beleidsinstrumenten • Terugblik • Ontwikkelingen in de regio. • Ontwikkelingen op lokaal niveau. • Duiding van lokale trends op de gemeentelijke woningmarkt.
• Vooruitblik
2
Lokale beleidsinstrumenten • Woonvisie / Uitvoeringsprogramma • Meerjarige Prestatieafspraken / Jaarschijf 2025 • Huisvestingsverordening Edam-Volendam • Beleidsregels urgentie • Doelgroepenverordening 2023
• Wet goed verhuurderschap •
Meldpunt op de website.
• Omgevingsplan
3
Terugblik: Woonbeleid regionaal • Voortgang woonruimteverdeling MRA • In 2023 is een puntensysteem ingevoerd. • Dit puntenaantal bestaat uit de volgende ‘woonpunten’: wacht-, zoek-, situatie- en startpunten.
• Verlenging verhuisvoordeelregeling Zaanstreek-Waterland • Gestart om senioren te stimuleren naar een passende, gelijkvloerse woning te verhuizen. • Doel is nu om bereik te vergroten (van 65+ naar 55+) en senioren te ontzorgen. • Huurders kunnen kiezen tussen de reeds bestaande verhuissubsidie óf praktische hulp bij het verhuizen.
• Regiodeal Waterland • Samenwerking tussen Purmerend, Landsmeer, Waterland en Edam-Volendam. • Toegekende subsidie. • De Regiodeal Waterland omvat 3 programmalijnen: Beter Wonen, Beter Leren en Beter Werken, elk met specifieke actiepunten.
• Regionale afspraken AMV, Oekraïnse ontheemden en Asielzoekers.
4
Woonruimteverdeling MRA: Beoordeling Situatiepunten • 33 afgeronde aanvragen in 2023 in Edam-Volendam. • 32 afgeronde aanvragen in 2024 in Edam-Volendam.
Afgeronde aanvragen naar status in 2023
Afgeronde aanvragen naar status in 2024
6 9
7
19
19 4
1
Buiten behandeling Ingetrokken
Toegekend Afgewezen
Buiten behandeling Afgewezen
Toegekend
5
Toewijzingen corporaties in 2024 De Vooruitgang
2024
Wooncompagnie
2024
50 verhuringen
Mutatiegraad is 4%
87 verhuringen
Mutatiegraad is 6%
39 verhuringen aan huurders afkomstig uit de gemeente Edam-Volendam
78%
46 verhuringen aan huurders afkomstig uit de gemeente Edam-Volendam
53%
Totaal aantal verhuringen beide corporaties
2024
137 verhuringen
Mutatiegraad is 5,1%
15 verhuringen aan statushouders
10,9%
6
Woonbeleid lokaal • Wijziging huisvestingsverordening Edam-Volendam • Onderdeel toeristische verhuur in Edam-Volendam. • Onderdeel uitbreidingsmogelijkheden lokale voorrang.
• Ontwikkelingen woningbehoefte • Vooruitlopend op de wet Versterking regie op de Volkshuisvesting. • Inzichten in ontwikkelingen in de woningmarkt van Edam-Volendam. • Woningbehoefte per segment. • Woningbehoefte per kern.
7
Cijfers woningmarkt: Bevolkingsontwikkeling Figuur 2: Binnenlandse migratie
Figuur 1: Bevolkingssaldo 400 300 200 100 0 -100
2020
2021
2022
2023
2024
Bevolkingsontwikkeling
Geboortesaldo
Binnenlands migratiesaldo
Buitenlands migratiesaldo
Figuur 3: Verhuisbewegingen tussen de kernen
8
Cijfers woningmarkt: Particuliere huur- en koopmarkt • In mei 2025 is onderzoek gedaan naar aanbodmogelijkheden in de particuliere markt. Figuur 1: Beschikbaar aanbod te koop staande woningen naar prijsklasse 100
Figuur 2: Percentage beschikbaar aanbod te koop staande woningen naar prijsklasse 87 8%
80 60
0
19 7
8
<350.000
350.000 400.000
400.001 500.000
500.000+
Figuur 3: Percentage van beschikbaar te koop staande woningen sinds laatste 30 dagen aangeboden 100% 80%
22%
61%
40 20
9%
53
67%
Totaal
<350.000
350.000 - 400.000
400.001 - 500.000
500.000+
Figuur 4: Beschikbaar aanbod particuliere huurwoningen 3
2
60% 40%
21%
1
20% 0%
<400.000
>500.000
0
Aantal woningen
9
Starters op de woningmarkt in Edam-Volendam
Figuur 1: Personen met woonadres bij ouder(s) per leeftijdscategorie 500
100%
450
90%
400
80%
350
79% 72%
71%
70%
300
60%
250
49%
50%
200
39%
40%
150
33%
30%
100
21%
20%
50 0
Figuur 2: Percentage personen met woonadres bij ouder(s)
15%
10% 23 jaar
24 jaar
25 jaar
26 jaar
Personen met woonadres bij ouder(s)
27 jaar
28 jaar
29 jaar
30 jaar
0%
23 jaar
24 jaar
25 jaar
26 jaar
27 jaar
28 jaar
29 jaar
30 jaar
Totaal aantal personen per leeftijd
10
Duiding cijfers woningmarkt Edam-Volendam Belangrijke inzichten woningmarkt Edam-Volendam Bevolkingsontwikkeling: Er is een structureel vestigingsoverschot. Binnenlandse migratie voornamelijk afkomstig uit Purmerend en Amsterdam. Koopmarkt: het beschikbare aanbod in de koopsector van woningen tot de betaalbaarheidsgrens is gering en woningen staan niet lang te koop voor ze van eigenaar wisselen met name in de lagere prijsklassen. Huurmarkt: Het beschikbare aanbod in de particuliere huursector is laag. Belang inwoners: Inwoners uit de gemeente Edam-Volendam willen graag in de eigen gemeente blijven wonen. Dit blijkt niet alleen uit de verhuisgeneigdheid, maar ook aan de daadwerkelijke verhuisbewegingen.
11
Woningbehoefte Edam-Volendam •
Wat zijn belangrijke landelijke trends?
• Stijgende huur- en koopprijzen • Vergrijzing • Woningkrapte •
Wat zijn lokale trends die daarbij opvallen?
• Sterkere koopmentaliteit, opties in de huurmarkt zijn daarnaast zeer gering. • Jongeren wonen gemiddeld een stuk langer thuis dan elders in Nederland. • Het aantal senioren neemt sterker toe in de gemeente Edam-Volendam. • Sterkere binding met de gemeente, vooral met eigen kern. • Groei van buitenaf verhoogt de druk op de lokale woningmarkt.
•
Welke instrumenten heeft de gemeente om te sturen op de woningmarkt?
• Prestatieafspraken • Doelgroepenverordening • Huisvestingsverordening • Anterieure overeenkomst
12
Woningbehoefte Edam-Volendam • In de Omgevingsvisie is een richtinggevende woningbouwrealisatie vastgesteld. Maatregelen opgenomen in Omgevingsvisie Edam-Volendam De Lange Weeren
1160 woningen
Diverse inbreidingslocaties
700 woningen
Transformatie Julianaweg
740 woningen
Bron: Omgevingsvisie Edam-Volendam
• Inmiddels is er een nieuw lokaal onderzoek gedaan naar de woningbehoefte. De trendprognose geeft de behoefte weer als de migratietrend van de afgelopen jaren zich doorzet. • Migratietrend: In de periode 2014 tot en met 2023 vestigden zich per saldo +141 personen per jaar vanuit andere Nederlandse gemeenten en vanuit het buitenland. In de periode 2019 tot en met 2023 lag het migratiesaldo op +161 personen per jaar. Woningbehoefte
2024-2031
2024-2040
2040-2050
Edam-Volendam
+1.275
+2.110
Niet bekend.
Bron: Trendprognose woningbehoefteonderzoek Companen
13
Woningbehoefte Edam-Volendam • In opdracht van de Provincie Noord-Holland is er ook een onderzoek gedaan naar de woningbehoefte voor de MRA-gemeenten en de gemeenten uit Noord-Holland Noord. • Dit onderzoek gaat uit van twee componenten, de additionele woningbehoefte en het terugdringen van het reeds bestaande woningtekort. Woningtekort
Begin 2024
Zaanstreek-Waterland
6.700
Bron: Provincie Noord-Holland 2025
• De additionele behoefte is een onderdeel van de totale woningbehoefte. Er moet aanvullend gekeken worden naar het inlopen van het woningtekort en realiseren van voldoende plancapaciteit. Additionele woningbehoefte
2024-2031
2024-2040
2024-2050
Edam-Volendam
450
600
850
Zaanstreek-Waterland
11.700
20.750
26.850
Bron: Provincie Noord-Holland 2025
14
Woningbehoefte Edam-Volendam • Voor nu kunnen we concluderen dat de druk op de woningmarkt zich heeft doorgezet in Edam-Volendam in 2024 en begin 2025. Figuur 1: Bevolkingsontwikkeling in 2024
Figuur 2: Ontwikkeling kleine huishoudens 228
250
40%
35%
35%
200
30%
126
150
25%
30%
24%
20%
74
100
30%
15%
28
50
10% 5% in
g)
ld o
el
sa
ikk
ie
on tw gs
m
0%
2000 eenpersoonshuishoudens
2024 tweepersoonshuishoudens
ev ol
kin
an ds To
ta al
(b
nl Bu ite
Bi
nn e
nl
an ds
Ge
m
bo
igr
igr
at
at
ie
or te
sa
sa
ld o
ld o
0
• De woningbehoefte is iets wat we jaarlijks zullen moeten monitoren aan de hand van ontwikkelingen en trends. • Concrete aantallen, voor wie en waar er gebouwd gaat worden gaan landen in het programma Volkshuisvesting.
15
Vooruitblik • WiMRA onderzoek 2025 • Enquêtes met vragen over woonwensen, woonsituatie en woonomgeving.
• Regiodeal Waterland • Wijziging Huisvestingsverordening Edam-Volendam • Voorbereidingen voor het Programma Volkshuisvesting • Uitwerken woningbehoefte. • Leggen van de bouwpuzzel. • Onderzoek doen naar extra gegeven bouwmogelijkheden in de dorpslinten.
• Herijken Woonvisie 2022-2025 16
Wonen-Welzijn-Zorg-visie
Joeri Kempen
Wonen-Welzijn-Zorg-visie • Wat is de Wonen-Welzijn-Zorg-visie? • Waarom maken we die? • Integrale werkwijze, onderdeel van programma Wonen (lokaal) / programma Volkshuisvesting (rijk)
18
Wat is de Wonen-Welzijn-Zorg-visie? • Doel: een woon- en leefomgeving waarin inwoners zo lang mogelijk zelfstandig kunnen wonen • Reden: hoe gaan we straks de zorg regelen als de groep potentiële mantelzorgers en beroepsbevolking afnemen, en de groep mensen met zorgbehoefte groeit? • Richt zich op groepen met een zorgbehoefte en groepen met een bijzondere woonbehoefte 19
20
Wat cijfertjes
21
22
Wat cijfertjes
23
Overige aandachtsgroepen • Uitstroom jeugd: een complex met zowel geclusterde (ca.10) als ‘gespikkelde’ woningen • Mensen met een beperking
• Drie specifieke groepen benoemd (resp. 2 eengezinswoningen, 10 geclusterde kleine woningen/studio’s en een complex van 40 woningen) • De grootste daarvan is regionaal (ouder wordende mensen met verstandelijke beperking)
• Beschermd Thuis en uitstroom uit opvang
(ca. 5 per jaar, gespikkeld dus verspreid door hele gemeente)
• Beschermd Verblijf: cluster van ca. 24 plekken, Wlz en Wmo 24
Woonomgeving • Bezig om geschiktheid in kaart te brengen • Aandachtspunt: dementievriendelijke wijk
25
Inwoners • Bewustwording: waar moet ik vast over nadenken? • Wat kunnen wij inwoners zelf en samen aan zorg doen? Bijvoorbeeld een woongroep, een hospice. • Preventie: de kost gaat voor de baat uit Investeer in ontmoeting en ondersteuning • Businesscase Haarlemmermeer: iedere geïnvesteerde euro in opbouwwerk (sociaal makelaar) levert € 3,- op in jaar 1, ruim € 4,50 in jaar 2 en ruim € 5,50 in jaar 3.
26
Projecten Edam-Volendam
2024 OPGELEVERDE WONINGEN Projecten
28
Edam – Project: Botterschool Q2-2024 •
26 rijwoningen middel dure huursegment.
29
Oosthuizen – Project Waterrijk Q2-2024 •
41 grond gebonden woningen
30
VOLENDAM – Project De Deimpt Q2-2024 •
Het plaatsen van 10 woonunits ten behoeve van 10 Oekraïense gezinnen.
•
NB: De oplevering van dit project is geen permanente uitbreiding van de woningvoorraad.
31
Woningen per jaar 2024 0
10
20
30
40
50
Totaal
70
80
67
41 grond gebonden woningen
26 rijwoningen middel dure huursegment
60
41
26
32
2025 OP TE LEVEREN WONINGEN Projecten
33
OOSTHUIZEN – Project: Waterrijk fase 3b Q3 2025 •
3 vrije kavels
34
EDAM – Project: Noorderstraat Q3-2025 • 28 huurwoningen verdeeld in: • •
24 beneden-bovenwoningen en 4 eengezinswoningen
35
VOLENDAM – Project Marinapark Q2-2025 • 50 woonunits waarvan 8 units gestapeld. • Ten behoeve van gezinnen en 1- en 2 persoonshuishoudens. • NB: De oplevering van dit project is geen permanente uitbreiding van de woning voorraad.
36
Woningen per jaar 2025
Totaal
31
28 huurwoningen
28
3 vrije kavels
3
0
5
10
15
20
25
30
35
37
2026 OP TE LEVEREN WONINGEN Projecten
38
OOSTHUIZEN – Project: Waterrijk fase 3c Q1 2026 •
32 eengezinswoningen
•
22 levensloopbestendige woningen
39
VOLENDAM – Project: Maria Goretti Locatie
Q1 2026 83 woningen: •
67 sociale huurappartementen.
•
7 middeldure huurwoningen.
•
9 sociale eengezinswoningen.
•
Alles is huur.
40
VOLENDAM – Project: Bokkingstraat Q2 - 2026 •
Transformatie bestaande pand: 16 appartementen in huidige pand.
41
Edam – Project: Hoogstraat Q4-2026 •
9 woningen verdeeld in: •
2 herenhuizen (vrije sector)
•
1 startersappartementen
•
2 vrije sector appartementen
•
1 2-onder-1-kap (vrije sector)
•
2 "opknappanden" (eventueel door de koper op te delen naar in totaal 4 startersappartementen)
100% koop Tevens 2 winkelruimten
42
OOSTHUIZEN – Project: Cultureel Centrum
Q4 2026 •
22 vrije sector seniorenwoningen.
NB Onder voorbehoud van de drie beroepsschriften.
43
VOLENDAM – Project: Bokkingstraat
Q4 - 2026 •
Oplevering 12 eengezinswoningen.
44
Woningen per jaar 2026
Totaal 12 eengezinswoningen 22 vrije sector seniorenwoningen 9 woningen 16 appartementen 9 sociale eengezingswoningen 7 middeldure huurwoningen 67 sociale huurpaartementen 22 levensloopbestendige… 32 eengezingswoningen
196 12 22 9 16 9 7 67 22 32 0
50
100
150
200
250
45
2027 OP TE LEVEREN WONINGEN Projecten
46
KWADIJK – Project Kwadijk 16
Q1 2027 •
Transformatie van bedrijf naar 11 grondgebonden woningen.
47
OOSTHUIZEN – Project: Waterrijk fase 3c Q3 2027 •
16 appartementen middelduur
•
32 appartementen sociaal
Q4 2027 •
19 eengezinswoningen
48
OOSTHUIZEN – Project: Raadhuisstraat 52
2027 •
12 grondgebonden woningen.
49
Woningen per jaar 2027
Totaal
90
12 grondgebonden woningen
12
11 transformatie grondgebonden woningen
11
19 eengezingswoningen
19
32 appartementen sociaal
32
16 appartementen middelduur
16 0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
50
2028 OP TE LEVEREN WONINGEN Projecten
51
EDAM – Project Meermin Q2 2028 130 woningen:
• 90 appartementen huur, sociaal en middeninkomens. • 40 appartementen in beschermde woonvorm (huur).
52
OOSTHUIZEN – Project: Raadhuisstraat 52
2028 •
6 appartementen
53
Woningen per jaar 2028
Totaal 136
90 appartementen huur, sociaal en middeninkomens 90
40 appartementen in beschermde woonvorm (huur) 40
6 appartementen 6 0
20
40
60
80
100
120
140
160
54
OP TE LEVEREN WONINGEN PLANNING NOG NIET BEKEND
55
KWADIJK - Zeevangsdijkje
•
13 appartementen
56
VOLENDAM – Project: De Lange Weeren
•
1160 woningen
•
33% Sociale huur
•
33% Betaalbaar (50% tot 80% NHG grens)
•
33% Vrije sector
57
Transformatie bedrijventerrein Julianaweg
• Ca.740 woningen
58
KWADIJK – Project: Bufferwoningen
•
•
25 betaalbare koopwoningen verdeeld in •
3 senioren woningen
•
10 rug-aan-rug woningen
•
4 rijwoningen
•
8 beneden bovenwoningen
19 vrije sector koopwoningen verdeeld in •
13 vrijstaande woningen
•
6 twee-onder-één-kap woningen
59
Volendam – Project Rabobank • •
Huurappartementen in diverse segmenten otie voor de Deimpt 7 met mogelijkheid M voor woningbouw
Potentie voor 30 tot 50 appartementen afhankelijk van uiteindelijk scenario.
60
Oplevering woningen onbekend
61
Totale opgave gemeente 2040 tot 2050 • 2.600 woningen te realiseren o Dat is gemiddeld 175 woningen per jaar
• Projecten o 1160 Lange Weeren o 740 Julianaweg o Ca 700 woningen aan inbreilocaties
• In de jaren 2024, 2025, 2027 en 2028 lijken we niet te voldoen aan gemiddeld 175 woningen per jaar. Alleen in 2026.
62
Toekomstige potentiële ontwikkellocaties
63
Toekomstige mogelijke ontwikkellocaties Edam • Baggerdepot • Gebied bibliotheek/brandweerkazerne • Trimaran • Oorgat 6
Volendam • Tase • Knoopdreef • AMVO
Lintdorpen Versoepeling provinciale verordening met een uitbreiding van 25 woningen.
64