Opkoopbescherming Zelfbewoningsplicht-november2023

De woningbouwcategorieën waarover regels in de toekomst mogen worden gesteld in het omgevingsplan, zijn hetzelfde als onder de Wro: sociale huurwoningen, sociale koopwoningen, middenhuurwoningen en woningen die in individueel of collectief particulier opdrachtgeverschap worden gebouwd (vrije kavels). Een belangrijk verschil is dat de maximumprijs van een woning, om als sociale koopwoning te kunnen worden aangemerkt, onder de Omgevingswet niet langer €200.000 bedraagt, maar is gekoppeld aan de kostengrens als bedoeld in de Voorwaarden en Normen Nationale Hypotheekgarantie (NHG-grens).

2.8.3 Prestatieafspraken

De gemeente Edam-Volendam, woningbouwcorporaties en huurdersorganisaties hebben samen prestatieafspraken met elkaar gemaakt. De gemeente Edam-Volendam heeft de regierol op de woningbouwopgave en is partner bij gebiedsontwikkeling. Op grotere locaties waarborgt de gemeente een realisatie van 30% sociale huur. Dit betekent onder meer een sturing op minimaal 30% sociaal bij nieuwbouw, waarvan dus iniedergeval 30% sociale huur bij projecten van minimaal 40 woningen. Deze prestatieafspraken kunnen worden doorgevoerd bij toekomstige grootschalige projecten. Het project de Lange Weeren zou hiervan een voorbeeld kunnen worden. Ook wordt er soms een zelfbewoningsplicht opgenomen in een koopakte van bestaande woningen. Dit gebeurt bijvoorbeeld als een woningcorporatie een voormalige sociale huurwoning verkoopt. Dan kan de corporatie een zelfbewoningsplicht in de koopakte opnemen. In het algemeen geldt deze regel voor de eerste paar jaar. Exacte bepalingen hierover verschillen per corporatie en woning. Rapportage: Opkoopbescherming & Zelfbewoningsplicht -november 2023

31 Zowel de Wooncompagnie als De Vooruitgang verkopen zeer beperkt sociale huurwoningen. Woningen worden met voorrang verkocht aan huurders die een sociale huurwoning achterlaten.

2.8.4 Voordelen invoeren zelfbewoningsplicht voor de gemeente Edam-Volendam ▪

▪

▪ ▪ ▪

De gemiddelde WOZ-waarde van een woning in de gemeente Edam-Volendam ligt onder de NHG-grens. Bij nieuwbouwprojecten met verkoopprijzen onder de NHG-grens kan een zelfbewoningsplicht effect hebben door toekomstige bewoning van gewenste doelgroepen. Uit data van Lokale Monitor Wonen blijkt dat een beduidend hoger percentage van verhuisgeneigden binnen de gemeente Edam-Volendam wil verhuizen binnen de eigen gemeente vergeleken met het landelijk gemiddelde. Een zelfbewoningsplicht voorkomt aanwas van beleggers van buitenaf. Een particulier heeft meer kans om een woningbezitter te worden in Edam-Volendam als een belegger niet mee kan dingen naar een woning. De zelfbewoningsplicht vermindert de kans op leegstand en verdringing van de koopstarter op de woningmarkt. Er ontstaat geen situatie dat huurders de woning tegen exorbitante prijzen moeten huren.

2.8.5 Waarom een zelfbewoningsplicht niet direct effectief is voor de gemeente EdamVolendam ▪ ▪

▪ ▪

Het vaststellen van een doelgroepenverordening geeft de gemeente Edam-Volendam al een instrument voor woningtoewijzing. Lage aanwezigheid van beleggers in de gemeente Edam-Volendam. Hoewel er nog geen sprake is van aantoonbare overloopeffecten vanuit de grote steden, zal dit wel gemonitord moeten worden. Het eigendomsrecht is het meest omvattende recht dat een persoon kan hebben. Sociaaleconomische doelstellingen zijn geen grondslag om daar zomaar inbreuk op te maken. Het eigendomsrecht kan alleen beperkt worden als het algemeen belang daar om vraagt. Het instrument grijpt in op de marktwerking.

Rapportage: Opkoopbescherming & Zelfbewoningsplicht -november 2023

32

Bronnenlijst ABF Research, 2023. https://abfresearch.nl/publicaties/primos-2023/ Alle Cijfers, 2023. https://allecijfers.nl/ Bani, M., Barendregt, E., Bezemer, D., Blom, M., Boelhouwer, P., Bokeloh, P., ... & Schoenmaker, D. (2022). Economisch perspectief voor een grondige renovatie van de woningmarkt. Verkregen van https://www.infinance.nl/wp-content/uploads/2022/06/20220614_Economisch-perspectief-voor-eengrondige-renovatie-van-de-woningmarkt.pdf

Belastingdienst, 2023. https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/bldcontentnl/belastingdienst/prive/woning/over drachtsbelasting/ CBS Statline, 2023. Verkregen van https://opendata.cbs.nl/statline/#/CBS/nl/dataset/85036NED/table?ts=1691668356873 CBS Statline, 2023. Verkregen van https://opendata.cbs.nl/statline/#/CBS/nl/dataset/82900NED/table?ts=1691667042308 CBS Statline, 2023. Verkregen van https://opendata.cbs.nl/statline/#/CBS/nl/dataset/83913NED/table?ts=1692538911744 Francke, M., Hans, L., Korevaar, M., & van Bekkum, S. (2023). Buy-to-Live vs. Buy-to-Let: The Impact of Real Estate Investors on Housing Costs and Neighborhoods. Buy-to-Let: The Impact of Real Estate Investors on Housing Costs and Neighborhoods Verkregen van https://www.rtlnieuws.nl/sites/default/files/content/documents/2023/06/19/Opkoopverbod_SSRN. pdf Hekkelman, 2021. Verkregen van https://www.hekkelman.nl/kennis/zelfbewoningsplicht-welkemogelijkheden-zijn-er-op-een-krappe-woningmarkt/. Hypotheker, g.d. https://www.hypotheker.nl/begrippenlijst/wet-en-regelgeving/box3/#:~:text=Ook%20een%20verhuurde%20woning%20valt,huis%20in%20box%203%20aan. Gemeente Amsterdam, g.d. . Verkregen van https://www.amsterdam.nl/wonenleefomgeving/vastgoedprofessionals/woningbouw-transformatie/verhuurverbodzelfbewoningsplicht/ Gemeente Dordrecht, 2021.

Verkregen van https://raad.dordrecht.nl/Documenten/Onderzoekantispeculatiebeding-en-zelfbewoningsplicht.pdf Gemeente Haarlem, g.d. . Verkregen van https://haarlem.nl/verhuurvergunning-opkoopbescherming Gemeente Haarlemmermeer, g.d. . Verkregen van https://haarlemmermeergemeente.nl/houdwoningen-betaalbaar-en-beschikbaar Gemeente Utrecht, g.d. Verkregen van https://pki.utrecht.nl/Loket/product/1ce68a3288a5c2c939376f5e7bf67572

Rapportage: Opkoopbescherming & Zelfbewoningsplicht -november 2023

33 Kadaster, 2021. Iets meer woningen vastgehouden als belegging. https://www.kadaster.nl/documents/1953498/4395560/Iets+meer+woningen+vastgehouden+als+b elegging.pdf/51fefd29-04b5-24ba-801d-b17cd041fb92?t=1625497213651 Lokale Monitor Wonen, 2023. Verkregen van https://www.waarstaatjegemeente.nl/jive?cat_open_code=cgd9tgdrhihbjdja&presel_code=rap_lmw 2_4p&geolevel=Woningwet regio&geoitem=wwregio_5&geosplit=gemeente&favorite=gemeente_385&period=2021 NOS, 2023. https://nos.nl/artikel/2479491-opkoopverbod-voor-beleggers-leidt-tot-meer-kansenvoor-starters NOS, 2023. https://nos.nl/artikel/2482485-woningtekort-stijgt-fors-naar-390-000-pas-vanaf-2028minder-krapte NOS, 2023. https://nos.nl/artikel/2463251-vertraging-bij-alle-nieuwbouw-na-schrappenstikstofvrijstelling NOS, 2023. https://nos.nl/artikel/2482485-woningtekort-stijgt-fors-naar-390-000-pas-vanaf-2028minder-krapte Plegt, M., & Harleman, F. Making the housing market transparent with Land Registry data: the role of buy-to-let in the Dutch housing market. Verkregen van https://www.sciencedirect.com/science/article/pii/S026483772200552X

Prestatieafspraken Edam-Volendam 2022-2026. Quote, 2023. Verkregen van https://www.quotenet.nl/vastgoed/a44355540/makelaar-is-klaar-methugo-de-jonge-hij-is-niet-geschikt-voor-deze-functie/ Rijksoverheid, 2023. https://www.rijksoverheid.nl/actueel/nieuws/2023/02/27/wet-betaalbarehuur-maakt-eind-aan-te-hoge-huren RTV Utrecht, 2023. Verkregen van https://www.rtvutrecht.nl/nieuws/3584516/steeds-meergemeenten-hebben-opkoopbescherming-terwijl-deskundigen-die-irrelevant-geworden-noemen. Van Waerde, 2022. https://www.advocaten-van-waerde.nl/zelfbewoningsplicht-enopkoopbescherming-let-op-de-voorwaarden-per-gemeente/ VNG Gemeenten, 2021. Verkregen van https://vng.nl/sites/default/files/2022-01/18012022-lbr-22003-bijlage-4-handreiking-opkoopbescherming-voor-de-gemeentelijke-uitvoeringspraktijk.pdf Woonbond, 2023. https://www.woonbond.nl/wat-betekent-nieuwe-wet-betaalbare-huur Woonvisie Edam-Volendam 2022-2025.

Rapportage: Opkoopbescherming & Zelfbewoningsplicht -november 2023