Bijlage 3 Business & Value Case (publiek) vs.0.3
Tekst van het document
VALUE CASE & BUSINESS CASE OP HOOFDLIJNEN INVULLING VAN HET TASE TERREIN TE VOLENDAM
14 NOVEMBER 2025
INHOUD 1. INLEIDING
4
2. SAMENVATTING 2.1 Gemeentehuis 2.2 Parkeergarage 2.3 Tase terrein en achterblijflocaties
5 5 6 7
3. OPDRACHT 3.1 opdracht 3.2 Kaders 3.3 Proces
8 8 8 9
4. UITGANGSPUNTEN 4.1 Scenario’s 4.2 Ontwikkelvelden
10 10 11
5. VALUE CASE
15
Opdrachtgever
:
Gemeente Edam-Volendam W. van der Knoopdreef 1 1132 KN Volendam
Contactpersoon
:
C. Rijnberg Gemeentesecretaris
Projectmanagement
:
RYSE Hondiuslaan 46 3528 AB Utrecht 088 0215330
Contactpersonen
: Robert Weijers r.weijers@ryse.nl Michelle Koek m.koek@ryse.nl Machteld Sanders m.sanders@ryse.nl
Plaats en datum Status Referentie
: Utrecht, 14 november 2025 : Definitief : I24160
Gecontroleerd door
: M. Koek en M. Sanders : R. Weijers
Toegankelijk
: Openbaar
Opgesteld door
3
1. INLEIDING De ambtelijke organisatie van Edam-Volendam is momenteel verspreid over meerdere locaties en maakt gebruik van externe vergaderfaciliteiten. De functionele staat van de verschillende gebouwen is gedateerd. Om de efficiëntie en functionaliteit van de werkomgeving te bevorderen, is de ambitie om alle functies samen te
Dit nieuwbouw scenario wordt vergeleken met de instandhouding (en de daarbij benodigde functionele verbetering) van de huidige locaties. Het voorliggende document, de Value Case & Business Case, beschrijft
de
maatschappelijke en financiële impact
van de
ontwikkeling van het Tase terrein, waarbij de focus ligt op de realisatie van een gemeentehuis.
brengen in één nieuw gemeentehuis. De raad heeft gevraagd om dit scenario verder te onderzoeken. In 2024 heeft een uitgebreid locatieonderzoek plaats gevonden. Voor de realisatie van het nieuwe gemeentehuis is het Tase terrein in Volendam als voorkeurslocatie naar voren gekomen. Dit terrein ligt aan de Julianaweg en wordt gekenmerkt als entree van Volendam. Naast de ontwikkeling van het gemeentehuis wordt er ook nagedacht over andere invullingen. Dit terrein biedt commerciële kansen, zoals woningbouw en parkeergelegenheid. De huidige ambtelijke panden bieden, na ontwikkeling van het nieuwe gemeentehuis, kansen voor herontwikkeling. Het team Dagelijks beheer blijft gehandhaafd op de huidige locatie. De initiatieffase heeft als doel een toekomstbestendig gemeentehuis te realiseren dat voorziet in de behoeften van de ambtelijke organisatie en bijdraagt aan de ruimtelijke en economische ontwikkeling van de regio. RYSE is gecontracteerd om de initiatieffase op te starten voor het Tase terrein.
4
2. SAMENVATTING In 2024 is een uitgebreid locatieonderzoek inclusief business case uitgevoerd waarbij het Tase terrein als voorkeurslocatie is gekozen
Deze compactere ruimtevraag levert een lagere investering en dito kapitaal- en exploitatielasten op. Net als bij het onderzoek in 2024 wordt in deze rapportage gerapporteerd op de investering voor het gemeentehuis en de daar
voor nader onderzoek.
uitvloeiende kapitaal- en exploitatielasten over een periode van 20
Op basis van de diverse uitgevoerde onderzoeken en gevoerde
de gehanteerde aanpak van de locatiestudie uit 2024. Zo kunnen de
gesprekken met stakeholders kan worden geconcludeerd dat het realiseren van een nieuw gemeentehuis op het Tase terrein een kansrijke en aantrekkelijke optie is. Vanuit het gemeentehuis als centrale functie is een bredere gebiedsontwikkeling ontstaan, waarin woningen, commercieel programma en een parkeergarage worden toegevoegd. Het initiatief is meer geworden dan de som der delen. De gemeente maakt ruimte: Niet alleen het Tase terrein krijgt een nieuwe impuls, ook de achterblijflocaties leveren een bijdrage in de
jaar vanaf de start van de planontwikkeling. Deze aanpak is gelijk aan resultaten tussen het locatieonderzoek en voorliggende business case helder met elkaar worden vergeleken. In het vooronderzoek (locatiestudie) is al een investeringsraming gemaakt voor het instandhoudingsscenario en de bouw van het nieuwe gemeentehuis op het Tase terrein. De in 2024 opgestelde investeringskostenraming vormt het uitgangspunt voor de verdere planuitwerking in 2025. De totale investeringskosten zijn opgebouwd uit onder andere
vraag naar ruimte voor wonen en werken.
bouwkosten, bijkomende kosten, prijsstijging. De resultaten zijn
2.1 GEMEENTEHUIS
Tabel 1 verschil investeringskosten en exploitatielasten
Voor het gemeentehuis is een Programma van Eisen opgesteld, in nauwe samenwerking met de interne organisatie van de gemeente. Hieruit is een ruimtevraag ontstaan die past bij een moderne en toekomstgerichte werkorganisatie, die aansluit op een parallel
hieronder afgebeeld:
Investeringskosten Totaal incl. BTW
Rapportage locatiestudie (2024) Instandhouding €
21.688.182
Resultaat (2025)
Tase terrein €
32.531.277
Initiatieffase € 29.475.873
ontwikkelde werkgeversvisie die toekomstperspectief toont. Deze ruimtevraag is aanmerkelijk compacter geworden (4.797 m² BVO).
Lasten in vergelijkingsperiode van 20 jaar
Het gebouw areaal besloeg in 2024 5.772 m² BVO en bij de
Exploitatielasten
locatiestudie in 2024 werd een ruimtevraag van 5.422 m² BVO
Jaarlijks
gehanteerd.
gemiddelde
€
1.750.730
€
1.905.045
€
1.463.252
5
Uitgangspunten vergelijkende tabel: • •
De stedenbouwkundige visie resulteerde in een voorstel voor een
Kapitaallasten: Jaarlijks gemiddelde over 20 jaar vanaf start
semi-openbare, vijflaagse parkeergarage van circa 6.900 m² met
planvorming
ruimte voor 284 parkeerplaatsen. In de garage wordt onderscheid
Exploitatielasten: Jaarlijks gemiddelde over 20 jaar vanaf start
gemaakt tussen plekken voor appartementen, het gemeentehuis en
planvorming
commercieel te exploiteren plaatsen, waarbij dubbelgebruik centraal staat.
Zowel
omwonenden
als
verenigingen
hebben
positief
Hierbij moet worden opgetekend dat de voor het gemeentehuis
gereageerd op dit voorstel. De parkeergarage is zo gepositioneerd dat
benodigde
het functioneert als geluidsbuffer tussen het stadion en de woningen.
parkeerplaatsen
worden
ondergebracht
in
de
parkeergarage. Hiervoor betaalt de gemeente jaarlijks een bijdrage, deze bijdrage is opgenomen in de jaarlijkse exploitatielasten.
Naast het exploiteren van de parkeergarage door de gemeente zelf, is onderzocht of exploitatie door een marktpartij een interessant
2.2 PARKEERGARAGE
alternatief is. Daarbij is gebleken dat een private exploitatie niet
Tijdens de initiatieffase van het project rondom het Tase terrein kwam
kostenstructuur van commerciële partijen.
haalbaar is door de hoge winstverwachtingen en afwijkende
naar voren dat een gebouwde parkeergarage essentieel is om te voldoen aan de parkeerbehoefte voor zowel wonen als werken, met
De realisatie van de parkeergarage vraagt een bruto investering van
behoud van de stedenbouwkundige kwaliteit. De directe omgeving
circa € 8.613.000 exclusief BTW. Vanuit de ontwikkelvelden op het
kampt
door
Tase terrein worden financiële bijdragen gedaan aan de realisatie van
kleinschalige bebouwing en de nabijheid van het FC Volendam
de parkeergarage waardoor de netto-investering lager zal uitvallen.
stadion en het RKAV-terrein. Met name tijdens trainingen en
Over
wedstrijden is de parkeerdruk hoog. Het Tase terrein voorziet
parkeergarage
momenteel in ongeveer 90 tijdelijke openbare parkeerplaatsen
geëxploiteerd. Daarbij zijn er kansen om de exploitatie winstgevend
(blauwe zone).
te maken, bijvoorbeeld door inzet als P&R voorziening voor toeristen.
regelmatig
met
parkeerproblemen,
veroorzaakt
een
exploitatieduur
van
40
jaar
is
kostenneutraal
kan
worden
gebleken
dat
de
gerealiseerd
en
Ontwikkelen van een flankerend beleid op parkeren kan hierin ook Gedurende de initiatieffase zijn knelpunten omgezet in kansen, zoals
een positieve rol spelen.
dubbelgebruik van parkeerplaatsen bij het gemeentehuis buiten kantooruren,
het
aanbieden
van
extra
openbare het
parkeerplaatsen
in
de
voorziening
en
parkeerplekken
tijdens
wedstrijden
voor
betaalde
reserveren
business
seats
van of
abonnementhouders.
6
2.3 TASE TERREIN EN ACHTERBLIJFLOCATIES Bij de uitwerking van het plan is, na verkenning van vier stedenbouwkundige
modellen,
ingezet
op
een
verdere
gebiedsontwikkeling waarbij de verschillende ontwikkelvelden in technische zin los van elkaar staan en dus makkelijker zelfstandig te ontwikkelen zijn. Van een stapeling van functies is geen sprake meer. Bij de ontwikkeling van de visie is een integrale financiële analyse uitgevoerd voor de grondexploitatie. Daarbij zijn zowel de kosten voor realisatie (zoals bouw- en woonrijp maken en planbegeleiding) als de inkomsten
uit
grondverkopen
meegenomen.
Hoewel
de
ontwikkeling van het sociale programma op het terrein een negatief saldo van € 1,17 miljoen kent, wordt dit ruimschoots gecompenseerd door de verwachte opbrengsten uit de achterblijflocaties (€ 5,57 miljoen). Per saldo resulteert dit in een verwacht positief resultaat van circa € 4,40 miljoen. Tabel 2 opsomming resultaat grondexploitatie Post €
Bedrag - 1,17 miljoen
Verwachte opbrengsten achterblijflocaties €
5,57 miljoen
€
4,40 miljoen
Grondexploitatiesaldo (uitgezet in de tijd) Verwacht saldo totale initiatief
7
3. OPDRACHT
3.2 KADERS
De aanleiding en keuze voor deze initiatieffase is in betrokkenheid
gemeentehuis tijdens de initiatieffase:
met de raad tot stand gekomen. Hierbij zijn zowel van de
Tijdens de Raadsvergadering d.d. 22 mei 2025 heeft de Raad kaders vastgesteld ten behoeve van het haalbaarheidsonderzoek nieuw 1.
onderzoeksopdracht en de daarbij behorende kaders vastgelegd.
Algemeen I.
Het gemeentehuis is een plek waar de raad, het college en de ambtenaren onder één dak gehuisvest zijn;
3.1 OPDRACHT
II.
Het gemeentehuis biedt ruimte voor ontmoeting;
III.
Het gemeentehuis is flexibel en berekend op de
Tijdens de raadsvergadering op 17 oktober 2024 heeft de Raad het
veranderingen in de toekomst;
Tase terrein als voorkeurslocatie aangewezen op basis van het
IV.
Het toevoegen van woningen is belangrijker dan het
uitgevoerde locatie onderzoek. Ten aanzien van deze keuze zijn de
toevoegen van een commercieel programma (bijv.
volgende beslispunten vastgelegd:
hotel). 2.
1. Het college opdracht te geven de initiatieffase op te starten van het
Omgevingskwaliteit I.
project nieuw gemeentehuis op basis van de door de raad
bij de identiteit van Volendam;
aangegeven voorkeurslocatie op het Tase terrein.
II.
2. Hierbij als aandachtspunt mee te geven voor de initiatieffase: a.
tegelijkertijd privacy voor de
gebruikers;
commerciële functies (bv. hotel) en/of maatschappelijke
III.
functies (bv. woningbouw); realisatie van een nieuw gemeentehuis.
Het gemeentehuis heeft een open en herkenbaar karakter en biedt
Of er combinaties mogelijk zijn van een gemeentehuis en
b. Te verkennen wat de beste financieringsconstructie is voor de
De ontwikkeling op de locatie past in de omgeving en
Tussen de nieuwe bebouwing en de Julianaweg komt een groene zone.
3.
Financieel I.
Het verhuren aan maatschappelijke partijen en/of commerciële partijen wordt meegenomen in het haalbaarheidsonderzoek;
II.
De
benodigde
parkeerplaatsen
worden
deels
geëxploiteerd. 4. Woonvisie I.
Starters- en seniorenwoningen zijn het uitgangspunt.
8
3.3 PROCES
(van 2024 tot en met 2044) bevinden de jaarlijkse exploitatiekosten
Voor het project Nieuw Gemeentehuis zijn de volgende stappen uitgevoerd:
wat een keuze op het gebied van kwaliteit, beleving en visie mogelijk heeft gemaakt. Tijdens de Raadsvergadering d.d. 17 oktober 2024
1.
Locatiestudie
2.
Business Case voorkeurslocaties
3.
Programma van Eisen
heeft de Raad besloten de initiatieffase op te starten van het project “Nieuw Gemeentehuis” voor de voorkeurslocatie: het Tase terrein. Het nieuwe gemeentehuis van Edam-Volendam is het hoofddoel,
4. Stedenbouwkundige visie 5.
voor de onderzochte scenario’s zich redelijk in dezelfde bandbreedte,
Business + Value Case Tase terrein
aangevuld met commerciële functies, om zo ook andere belangen vanuit de gemeente te waarborgen. Om de wensen en eisen voor een nieuw gemeentehuis verder te specificeren is een Programma van Eisen (PvE) opgesteld. Dit is tot stand gekomen aan de hand van werksessies en interviews met gebruikersgroepen vanuit de gemeentelijke organisatie. In deze sessies hebben vertegenwoordigers van alle teams hun wensen, eisen en ideeën gedeeld om zo tot gezamenlijke uitgangspunten te komen. Er is uitgebreid gekeken naar de functionele en ruimtelijke behoeften van
Figuur 1 proces
mogelijke nieuwbouwlocatie voor een gemeentehuis. Na onder andere dialoog met de Gemeenteraad is een groslijst met twintig potentiële locaties teruggebracht tot een drietal te onderzoeken locaties voor nieuwbouw: het Tase terrein, de Monseigneur C. Veermanlaan, en De Lange Weeren. het
locatieonderzoek is
gebouw.
Daarnaast
zijn
interviews
gehouden
met
medewerkers om dieper in te gaan op specifieke onderwerpen en om
In 2024 is een uitgebreide locatiestudie uitgevoerd naar een
Bij
het
tevens
de haalbaarheid van de
ontwikkeling op de drie locaties onderzocht. Ook is het in stand houden en functioneel verbeteren van de bestaande huisvesting in dit onderzoek meegenomen. Bezien over een periode van twintig jaar
aanvullende inzichten te krijgen in de manier van werken. De resultaten van de werksessies en interviews zijn verwerkt in het PvE. Nu de ruimtelijke en functionele vraag voor het gemeentehuis beter in beeld is, dient ook de financiële kant onderzocht te worden. Hierbij is breder gekeken dan alleen het gemeentehuis. Het totaalplaatje met de verschillende ontwikkelvelden wordt in het voorliggende document
beschreven.
ontwikkeling op het
Naast Tase
de
financiële
terrein is
ook
impact
van
de
gekeken naar
de
maatschappelijke meerwaarde, deze is samengevat in de Value Case Tase terrein.
9
4. UITGANGSPUNTEN
geïnvesteerd moet worden om in kwalitatief goede huisvesting te voorzien. Dit is tevens nodig voor goed werkgeverschap, om werknemers bij de gemeente te houden en nieuwe werknemers aan te trekken. De begrote exploitatielasten voor de komende jaren
4.1 SCENARIO’S
voorzien
In dit rapport worden twee scenario’s vergeleken, de ontwikkeling op het Tase terrein en het alternatief: instandhouding.
4.1.1
in
preventief
onderhoud,
om
de
bestaande
toekomstbestendig
te
verbeteren.
aanpassingen
maar
niet
panden Daarom
in
planmatige
functioneel is
in
en het
instandhoudingsscenario ook rekening gehouden met een aantal ingrepen die ervoor zorgen dat bij keuze voor dit scenario de
Tase terrein
De initiatieffase voor ontwikkeling van het Tase terrein is in december 2024 gestart. Het nieuwe gemeentehuis van Edam-Volendam is het hoofddoel, aangevuld met commerciële functies, om zo ook andere
huisvestingswensen kunnen worden ingevuld. De instandhouding voorziet in toekomstgericht in bedrijf houden van de bestaande huisvesting voor een periode van 30 jaar.
belangen vanuit de gemeente te waarborgen. De parkeergarage kan tevens dienen voor de bezoekers van de voetbalverenigingen en het toerisme dat naar gemeente Edam-Volendam toe trekt, waardoor de ontwikkeling
een
bredere
doelgroep
aanspreekt.
De
stedenbouwkundige visie, uitgevoerd door Rijnboutt, geeft een beschrijving van de huidige situatie, historie, en schetst een beeld voor de toekomst. Aanvullend heeft Rijnboutt aan de hand van een stedenbouwkundige analyse een ruimtelijk model opgesteld voor de ontwikkeling van het Tase terrein. In figuur 2 is het voorgestelde stedenbouwkundige model afgebeeld.
4.1.2
Instandhouding
De instandhouding en het functioneel verbeteren van de bestaande huisvesting is in de voorgaande locatiestudie onderzocht en wordt als alternatief scenario in de business case meegenomen. Daarbij geldt dat, door onder andere groei van het medewerkersbestand en de staat van de bestaande gebouwen, in de bestaande gebouwen
Figuur 2 stedenbouwkundig model
10
4.2 ONTWIKKELVELDEN Rijnboutt heeft een stedenbouwkundige visie opgesteld die past binnen de kaders vanuit de Gemeenteraad en gepresenteerd is aan omwonenden. Binnen deze visie kan onderscheid gemaakt worden tussen vijf ontwikkelvelden: 1.
Gemeentehuis
2.
Wonen
3.
Parkeren
4. Commercieel oppervlak 5.
Gebied
4.2.1
Gemeentehuis
In nauwe samenwerking met medewerkers, OR en MT van de gemeentelijke organisatie zijn de eisen en wensen voor het nieuwe gemeentehuis gebundeld in het Programma van Eisen. Hierin zijn zowel de functionele, ruimtelijke en technische eisen vastgelegd. De ruimtelijke behoefte van de gemeente is ten opzichte van het gebouwareaal in 2024 en de locatiestudie in 2024 efficiënter ingericht, dit is te zien in onderstaande afbeelding. De optimalisatie van het ruimtegebruik komt voort uit het werkplekconcept ‘Activiteit Gerelateerd Werken’.
Figuur 4 verschil in ruimtebehoefte Binnen het beoogde ruimtegebruik van 4.797 m² wordt voldaan aan een nieuw gemeentehuis die ruimte biedt voor ontmoeting en Figuur 3 verschillende ontwikkelvelden Elk ontwikkelveld heeft eigen specificaties en kan afzonderlijk bekeken worden ten opzichte van ontwikkelpartij en financiële
daarnaast
flexibel
en
toekomstbestendig
ingedeeld
om
veranderingen in de toekomst te kunnen opvangen. In de uitwerking van de plannen is er rekening gehouden dat alle lagen van de ambtelijke organisatie gehuisvest worden onder één dak.
demarcatie.
11
Functioneel zijn er relaties op verschillende niveaus (locatie, clusters
Om afspraken hierover te maken, maar ook om de Raad te
en teams) vastgelegd zodat een ontwerpende partij dit project verder
garanderen dat bij een positieve keuze de ontwikkeling er
kan brengen. Daarnaast is uit de participatie met de werknemers
daadwerkelijk komt, hebben Gemeente en De Vooruitgang een
gebleken dat de identiteit van alle kernen, groen en licht kernwaarde
intentieovereenkomst getekend. De belangrijkste aspecten uit deze
zijn voor de uitstraling van hun gemeentehuis.
overeenkomst zijn: ▪
Bij de totstandkoming van het PvE is er rekening mee gehouden dat het programma op het Tase terrein wordt ingepast. Mocht de Raad
Realisatie van woningen door De Vooruitgang bij goedkeuring door de Raad;
▪
De Vooruitgang geeft een financiële bijdrage aan de
anders besluiten, dan kan het PvE nog steeds worden gebruikt voor
gemeente voor het bouw- en woonrijp maken van de grond
een andere (nieuwbouw) locatie. Bij een eventuele keuze voor
en het mogen realiseren van woningen;
instandhouding kan onderzocht worden in hoeverre het mogelijk is
▪
Realisatie van het benodigd parkeerprogramma voor de
om naar een modern werkplek concept in de bestaande panden toe
woningen is voorzien in de parkeergarage die door de
te werken. Dit vereist naar verwachting wel stevige aanpassingen aan
Gemeente ontwikkeld wordt. De Vooruitgang levert hiervoor
de panden. Het PvE zal bij een dergelijke keuze herijkt moeten
wel een financiële bijdrage;
worden om bijvoorbeeld te kunnen beoordelen welke teams in welk
▪
pand het meest efficiënt gehuisvest kunnen worden.
Er
geldt
een
minimale
afnameverplichting
voor
parkeerplaatsen door huurders, tegen betaling van een jaarlijkse parkeervergunning.
4.2.2
Wonen
In de stedenbouwkundige visie zijn 63 woningen ingetekend met
4.2.3
Parkeren
verschillende specificaties voor starters en senioren. Al vrij vroeg in het
Tijdens de uitwerking van de initiatieffase bleek dat het realiseren van
traject is afstemming gezocht met stichting woningbeheer De
een gebouwde parkeervoorziening noodzakelijk is om het benodigd
Vooruitgang, vanuit het kader dat starters- en seniorenwoningen het
aantal parkeerplaatsen voor wonen en werken in te passen binnen de
uitgangspunt voor de verkenning zijn. Samen met De Vooruitgang
kaders voor stedenbouwkundige kwaliteit. Vanuit gesprekken met
zijn de voors- en tegens van vier, door Rijnboutt ontwikkelde,
stakeholders kwam naar voren dat de directe omgeving in de huidige
modellen afgestemd. In het uiteindelijke model zijn wensen van De
situatie
Voortuigang t.a.v. programmering, oppervlakten, bereikbaarheid, etc.,
problematiek wordt veroorzaakt door het zeer specifieke karakter van
meegenomen. De Vooruitgang staat pal achter het ontwikkelde plan
de omgeving; kleinschalige bouw, grenzend aan het stadion van FC
en zou, bij goedkeuring van het initiatief door de Raad, graag de
Volendam en het terrein van de RKAV. Zowel bij trainingen, als op
ontwikkeling van deze woningen zo snel mogelijk in gang zetten.
wedstrijdmomenten is de parkeerdruk in de directe omgeving zeer
regelmatig
kampt
met
parkeerproblematiek.
Deze
hoog.
12
Ook voorziet het Tase terrein momenteel officieus op tijdelijke wijze
Om
in een parkeervoorziening, bestaande uit circa 90 openbaar te
parkeergarage te onderzoeken is door een externe partij onderzocht
gebruiken parkeerplaatsen (blauwe zone).
of een privaat- of publiek exploitatiemodel het meest realistisch is. Het
Vanuit het project ‘Julianaweg’ is bepaald dat er op het plot van het
onderzoek concludeert dat met een publieke aanpak een minimaal
Tase terrein twintig compensatieparkeerplaatsen dienen te worden
kostendekkend plan te realiseren is. Een private aanpak waarbij een
gerealiseerd. De twintig compensatieparkeerplaatsen zijn niet
marktpartij de parkeergarage zal exploiteren is niet haalbaar
meegenomen in de parkeergarage, maar worden conform de
gebleken. Redenen hiervoor zijn het feit dat commerciële partijen een
stedenbouwkundige visie op het maaiveld opgelost. De kosten voor
forse winstverwachting hebben, en een andere kostenstructuur
deze parkeerplaatsen komen ten goede aan het project ‘Julianaweg’.
kennen.
In de initiatieffase is geprobeerd om de knelpunten om te buigen naar
Het onderzoek gaat uit van een conservatieve aanpak, omdat er
kansen:
momenteel geen sprake is van flankerend beleid dat een maximale
▪ ▪ ▪
de
financierings-
en
exploitatiemogelijkheden
van
de
Dubbelgebruik van parkeerplaatsen voor het gemeentehuis
bezetting van de parkeervoorziening mogelijk maakt. Echter zijn er
(buiten kantooruren)
een
Realiseren aanvullende openbare parkeerplaatsen in een
parkeervoorziening in verregaande mate beter te exploiteren is. Een
parkeervoorziening (24/7, betaald)
voorbeeld van een denkrichting is het inrichten van de parkeergarage
Parkeervoorziening tijdens wedstrijdmomenten door FC
als P&R-voorziening voor toeristen en overige bezoekers van
Volendam te boeken voor bijvoorbeeld business seats.
Volendam. Daarbij is het van belang de toeristen actief richting de
aantal
kansen/maatregelen
die
ertoe
leiden
dat
de
voorziening te dirigeren. In de stedenbouwkundige visie is gezocht naar het maximaal te realiseren oppervlak voor parkeren. Dit heeft geleid tot een semiopenbare 5-laagse parkeergarage van circa 6.900 m² met ruimte voor 284 parkeerplaatsen. Een deel van de omwonenden en de twee aangrenzende verenigingen hebben positief gereageerd op dit voorstel. In de parkeergarage wordt onderscheid gemaakt tussen parkeerplaatsen gemeentehuis,
voor en
te
realiseren
commercieel
te
appartementen, exploiteren
het
plaatsen.
Dubbelgebruik van de parkeerplaatsen is hierbij een uitgangspunt.
13
4.2.4
Commercieel oppervlak
de kosten als de opbrengsten zijn in de tijd uitgezet (geïndexeerd)
Aan de zijde van het stadion van FC Volendam worden bij de
volgens de planning. Het saldo van de ontwikkelkosten en inkomsten
parkeergarage ook twee verdiepingen commercieel oppervlak
op het Tase terrein is -€ 1.17 miljoen.
gerealiseerd. Dit biedt kansen voor ondernemers en activeert de zone
Bij de beoordeling van de financiële haalbaarheid wordt met een
tussen
prettiger
breder perspectief naar de opgave gekeken, en worden ook de
verblijfsgebied ontstaat. In het stadion zitten momenteel al functies
opbrengsten van de achterblijflocaties in beeld gebracht. Voor deze
in de plint, hiermee kan mogelijk een verbinding gezocht worden. Het
locaties zijn taxaties opgesteld. Door het voornamelijk ontwikkelen
uitgangspunt hierbij is dat de grond als ontwikkelveld wordt
van een sociaal programma op het Tase terrein worden er namelijk
uitgegeven en de commerciële functies gerealiseerd worden door
minder inkomsten gegenereerd. Daar staat tegenover dat op andere
een marktpartij. Op basis van taxaties van de achterblijflocaties van de
locaties meer inkomsten kunnen worden gegenereerd door het
gemeente is een grondprijs voor dit commercieel oppervlak
toevoegen van vrijesectorkoopwoningen en middenhuur woningen.
stadion
en
parkeergarage
waarmee
een
ingeschat. Vanuit de markt is al interesse in dit ontwikkelveld getoond.
Op basis van de uitgevoerde taxaties is het verwachte saldo van de verkoopopbrengsten (boekwinst) van de achterblijflocaties circa
4.2.5
Gebied
€5,57 miljoen op het moment van uitgifte. In breder perspectief
Om tot de voorliggende stedenbouwkundige visie te komen, heeft
gezien wordt het negatieve resultaat op het Tase terrein goed
met diverse stakeholders participatie plaatsgevonden. Dit proces is
gemaakt met de verkoopopbrengsten van de achterblijflocatie,
verantwoord in de stedenbouwkundige visie.
resulteert in een verwacht positief resultaat van €4,40 miljoen.
In het plan worden de vier eerdergenoemde functies uitgewerkt als afzonderlijke ontwikkelvelden. De tussenliggende openbare ruimte vormt het verbindende element en wordt in een volgende fase nader ontworpen en uitgewerkt. In deze fase zijn hier wel kosten voor opgenomen. Bij de ontwikkeling van de visie voor het Tase terrein is een inschatting gemaakt van alle met de ontwikkeling gemoeide kosten en inkomsten. Voorbeelden hiervan zijn kosten voor het bouw- en woonrijp maken, ontwerp- en planbegeleiding, etc. Inkomsten worden gegenereerd door verkoop van bouwgrond aan De Vooruitgang en bouwgrond voor het commercieel oppervlak. Zowel
14
5. VALUE CASE De door raad gegeven opdracht voor deze initiatieffase en de gezamenlijk vastgestelde kaders leverden best een uitdaging, het gebied wordt omringd door veel stakeholders, kent een grote dynamiek tussen wonen en sport en dat levert knelpunten op. De verkenning van de mogelijkheden tijdens de initiatieffase heeft geleid tot een initiatief dat vele kansen biedt. De opgenomen functies in de stedenbouwkundige visie zijn meer geworden dan de som der delen. Zeker als we daarbij in beschouwing nemen dat bij keuze van realisatie van een nieuw gemeentehuis op het Tase terrein ervoor zorgt dat de verschillende achterblijflocaties van grote meerwaarde worden voor de gemeente en haar inwoners. Ook deze locaties leveren dan namelijk een grote bijdrage aan het tekort aan woningen en werkruimte. Om een deel van deze kansen in beeld te brengen is er naast de business case ook een value case ontwikkeld. Een overzicht van meerwaarde die wordt gegeneerd, die verder gaat dan kosten alleen.
commerciële functies. Als laatste in de tabel wordt geconstateerd dat, zoals eerder toegelicht, er 284 parkeerplaatsen ontwikkeld worden. Deze meerwaarde in het toevoegen van woningen, commerciële meters en parkeerplaatsen en het realiseren van een compact en efficiënt gemeentehuis is in onderstaande tabel afgebeeld. Tabel 3 Meerwaarde ontwikkeling Tase terrein Een compactere ca. 4.800 m² werkomgeving Gemeente Een reductie van zo’n 900 m² Meer ruimte voor wonen W. v.d. Knoopdreef De Deimpt Tase terrein Totaal woonvolume
ca. 57 appartementen ca. 30 woningen ca. 62 appartementen ca. 149 eenheden
Meer ruimte voor werken Mgr. C. Veermanlaan Zeestraat Val van Urk Tase terrein Totaal werken
ca. 1.200 m² ca. 370 m² ca. 680 m² ca. 500 m² ca. 2.750 m²
Parkeren Door het realiseren van een nieuw gemeentehuis op het Tase terrein kunnen de huidige gebouwen afgestoten worden. De huidige locaties bieden ruimte voor de markt, zo kunnen er op de W. van der Knoopdreef en De Deimpt woningen ontwikkeld te worden. Dit is een
+
+
284 pp in garage waarvan: • Ca. 10 pp commerciële functie • Ca. 50 pp wonen • max. 140 pp commercieel • Ca. 90 pp gemeentehuis; Deze voorzien in dubbelgebruik
passend product op beide locaties. Tezamen met de woningen die op het Tase terrein gerealiseerd kunnen worden, zal deze ontwikkeling ervoor zorgen dat er ca. 150 woningen aan de woonvoorraad van Volendam toegevoegd kunnen worden. Daarnaast zijn er nog diverse locaties van de gemeente die, na afstoting, plaatst maken voor andere
15
Value case Tase terrein: De maatschappelijke meerwaardeValue case Tase terrein: De maatschappelijke meerwaarde SOCIAAL-ECONOMISCHE MEERWAARDE PERSOONLIJKE MEERWAARDE • • •
Eén adres voor alle inwoners. Sociale veiligheid: ogen op straat door divers programma. Diversiteit vergroten van de woonvoorraad: • Starters blijven in de gemeente • Community gevoel voor senioren
SOCIALE MEERWAARDE •
• • •
We maken meer ruimte voor wonen én werken, op het Tase terrein én de vrijkomende locaties. We leveren een bijdrage aan een groot probleem in de wijk: parkeren. Parkeergarage vormt geluidsbarrière Meer dan een plek voor ambtenaren.
RUIMTELIJKE MEERWAARDE • • • •
Efficiënter ruimtegebruik. Creëren ruimte voor ondernemers. Betere logistiek. Toegankelijkheid van de locatie.
• • • • • •
Aantrekkelijke werkplek. Creëren extra oppervlak voor ondernemers. Inspirerende werkplek voor aantrekken medewerkers/goed werkgeverschap. Ontwikkelings- en realisatiesnelheid. Dubbelgebruik (vergader)ruimten door verenigingen/partners. Efficiënter werken gemeente door één locatie
CULTURELE MEERWAARDE • •
• •
We geven het gebied een nieuw elan, voor bewoners, RKAV en FC Volendam. Creëren een plein dat de entree van Volendam een nieuwe identiteit boost geeft. Plein kan bredere functie krijgen. Visitekaartje voor de gemeente.
ECOLOGISCHE MEERWAARDE • • •
Van verharding naar meer groen Betere leefomgeving Lagere energielasten
16
Locatie Utrecht
Locatie Assen
Hondiuslaan 46 3528 AB Utrecht 088 – 0 215 330
Vaart N.Z. 50 9401 GN Assen 088 – 0 215 340
18