Bijlage 2 advies bezwaarschriftencommissie d.d. 13 oktober 2025

De gemeenteraad van Edam-Volendam Postbus 180 1130 AD VOLENDAM Datum: 13 oktober 2025 Betreft: Advies inzake bezwaarschrift van Van der Hooft Vlaar Advocaten Mediators namens Scholtens Projecten II B.V. inzake het voorkeursrecht De Lange Weeren (kenmerk Z25150640) Geachte gemeenteraad, Inleiding Op 28 mei 2025 is door mr. W. de Vis van Van der Hooft Vlaar Advocaten Mediators namens Scholtens Projecten II B.V. een bezwaarschrift ingediend tegen het door de gemeenteraad genomen besluit van 24 april 2025. Dit besluit betreft het vestigen van voorkeursbeschikkingen op een aantal percelen binnen De Lange Weeren in Volendam, waaronder percelen van Scholtens Projecten II B.V. Het bezwaarschrift is door uw gemeenteraad ter advisering voorgelegd aan de bezwaarschriftencommissie, ingesteld op grond van artikel 7:13 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Hoorzitting De commissie heeft het bezwaarschrift behandeld in een hoorzitting welke is gehouden op 24 september 2025. Belanghebbenden en uw vertegenwoordiging zijn in de gelegenheid gesteld de standpunten toe te lichten. Samenstelling bezwaarschriftencommissie De heer mr. F.J. Jacobs De heer mr. J.J.M. Vrijburg De heer M. Klazema Mevrouw mr. A.J.Th. Veldman Mevrouw mr. V.E.M. Koning

voorzitter commissielid commissielid secretaris secretaris

Aanwezig De heer mr. W. de Vis De heer ing. G.J.P. Scholtens MBA De heer R. de Ruiter Mevrouw mr. I.M.C. van Leeuwen Mevrouw mr. P. Basseluer De heer P. Wiersma Mevrouw ing. S. Breuker-Couwenhoven BA

gemachtigde bezwaarde bezwaarde namens bezwaarde gemachtigde gemeenteraad vertegenwoordiger gemeenteraad vertegenwoordiger gemeenteraad vertegenwoordiger gemeenteraad

Van de hoorzitting is een bandopname gemaakt, waarover belanghebbenden desgewenst kunnen beschikken. Procedureverloop • Op 11 februari 2025 heeft het college van burgemeester en wethouders van Edam-Volendam een voorlopig voorkeursrecht gevestigd op 80 percelen in het gebied De Lange Weeren in Volendam. 28 van deze 80 percelen zijn in eigendom bij bezwaarde. De looptijd van dit voorkeursrecht betreft in beginsel drie maanden; • Op 13 februari 2025 is dit besluit bekendgemaakt in het Gemeenteblad;

•

• • • • • • • • • •

Op 21 februari 2025 is bezwaarde per brief over het collegebesluit geïnformeerd waarbij is aangegeven dat aan de gemeenteraad wordt voorgesteld om het voorkeursrecht te verlengen voor drie jaar. Bezwaarde is daarbij in de gelegenheid gesteld om gedurende een termijn van twee weken een zienswijze over het ontwerp raadsbesluit in te dienen; Op 27 februari 2025 heeft bezwaarde verzocht om een verlenging van de zienswijzetermijn; Op 27 februari 2025 heeft bezwaarde per brief een voorlopige zienswijze ingediend; Op 28 februari 2025 heeft de gemeenteraad de zienswijzetermijn verlengd tot en met 6 maart 2025. De ontvangst van deze brief is op dezelfde datum bevestigd door bezwaarde; Op 24 april 2025 heeft de gemeenteraad een voorkeursrecht gevestigd op de genoemde 80 percelen; Op 30 april 2025 is bezwaarde per brief geïnformeerd over het raadsbesluit; Het raadsbesluit is op 1 mei 2025 bekendgemaakt in het Gemeenteblad; Op 28 mei 2025 heeft bezwaarde een pro forma bezwaarschrift ingediend tegen het raadsbesluit; Per brief van 5 juni 2025 is bezwaarde in de gelegenheid gesteld uiterlijk 28 juli 2025 de gronden van bezwaar aan te vullen; Op verzoek van bezwaarde is deze termijn verlengd op 24 juli 2025 tot en met uiterlijk 18 augustus 2025; Op 18 augustus 2025 heeft bezwaarde de gronden van bezwaar aangevuld.

De gronden van het bezwaar Bezwaarde voert (samengevat) het volgende aan: 1. Geen noodzaak vestigen voorkeursrecht Bezwaarde stelt dat het vestigen van een (nieuw) voorkeursrecht niet nodig is. Er is tussen de gemeente en bezwaarde al meerdere malen een overeenkomst gesloten. In ieder geval al drie keer. Deze overeenkomst is (nog) niet beëindigd. Dat partijen de overeenkomst niet uitdrukkelijk hebben verlengd betekent niet automatisch dat er geen verlenging is. Partijen hebben zich nadien gedragen als ware de overeenkomst nog geldig. Bezwaarde bestrijdt primair dat er geen overeenkomst is. Van de gemeente had verwacht mogen worden om initiatieven te ontplooien om met bezwaarde in overleg te treden. Bezwaarde stelt dat de gemeenteraad handelt in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur door zonder overleg het voorkeursrecht te vestigen. De gemeente had met bezwaarde een nieuwe intentieovereenkomst moeten sluiten of de bestaande overeenkomst moeten verlengen. 2. Geen tijdige uitwerking plannen, misbruik van bevoegdheid Het is de derde keer dat een voorkeursrecht wordt gevestigd. Gedurende die lange periode heeft de gemeente nagelaten om serieuze (haalbare) plannen te ontwikkelen voor de desbetreffende gronden. Dit gegeven leidt tot misbruik van bevoegdheid. 3.

Beperking eigendomsrecht Bezwaarde is van oordeel dat het opnieuw vestigen van een voorkeursrecht een aanzienlijke beperking van zijn eigendomsrechten oplevert. Bezwaarde moet weten waar hij aan toe is, het telkens maar vestigen van een voorkeursrecht is onevenredig. Tot slot verzoekt bezwaarde om vergoeding van de proceskosten. Overwegingen van de commissie Op grond van de ontvangen stukken en hetgeen tijdens de hoorzitting naar voren is gebracht is de bezwaarschriftencommissie tot de volgende overwegingen gekomen. Ontvankelijkheid Voordat aan een inhoudelijke beoordeling van het bezwaar kan worden toegekomen, is het noodzakelijk de ontvankelijkheid te beoordelen. Het bezwaarschrift is op tijd ingediend en voldoet

ook voor het overige aan de ontvankelijkheidsvereisten die staan beschreven in de hoofdstukken 6 en 7 van de Awb, zodat het bezwaarschrift ontvankelijk is. Wettelijk kader De relevante wetgeving is opgenomen in de bijlage. Deze maakt deel uit van het advies. Overwegingen Op 24 april 2025 heeft de gemeenteraad een voorkeursrecht gevestigd op percelen van bezwaarde in het gebied De Lange Weeren. Het voorkeursrecht is het eerste recht van koop door de gemeente: als de eigenaar van het perceel wil overgaan tot verkoop, zal hij het perceel eerst te koop aan moeten bieden aan de gemeente. Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet op 1 januari 2024 zijn de bepalingen over het voorkeursrecht niet meer te vinden in de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) maar in de Omgevingswet. Bezwaarde is het niet eens met het raadsbesluit. De vraag die aan de commissie voorligt is of de gemeenteraad het voorkeursrecht heeft mogen vestigen. De commissie oordeelt dat dit het geval is en overweegt hiertoe het volgende. Het gevestigde voorkeursrecht heeft als grondslag artikel 9.1, lid 1 onder c van de Omgevingswet. Op grond van dit artikel kan de gemeenteraad bij voorkeursbeschikking op een onroerende zaak een voorkeursrecht vestigen, voor zover die onroerende zaak deel uitmaakt van een locatie waaraan: ‘c.

in de voorkeursrechtbeschikking een niet-agrarische functie of moderniseringslocatie wordt toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van die functie en de functie niet is toegedacht in een gemeentelijke, een provinciale respectievelijk de nationale omgevingsvisie of een programma en niet is toegedeeld in een omgevingsplan.’

Bezwaarde betwist niet dat is voldaan aan genoemd artikel. Bezwaarde stelt zich op het standpunt dat het vestigen van het voorkeursrecht onnodig en onevenredig is en heeft hiertoe een drietal bezwaargronden aangevoerd. 1. Geen noodzaak vestigen voorkeursrecht Allereerst stelt bezwaarde dat er geen noodzaak is tot het vestigen van het voorkeursrecht. Volgens bezwaarde handelt de gemeenteraad door het vestigen van het voorkeursrecht, een ‘paardenmiddel’ aldus bezwaarde, in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Dit omdat er in het verleden meerdere intentieovereenkomsten tussen partijen zijn gesloten en de gemeente volgens bezwaarde eerst had moeten komen tot het sluiten van een nieuwe overeenkomst dan wel een verlenging van de eerdere overeenkomst. De commissie volgt dit standpunt niet en acht daarbij het volgende van belang. Voorop wordt gesteld dat het bij de vestiging van een voorkeursrecht om een discretionaire bevoegdheid van de gemeenteraad gaat. De gemeenteraad heeft beleidsruimte om te bepalen of hij van deze bevoegdheid gebruik wil maken, mits wordt voldaan aan de wettelijke vereisten. Vaststaat dat aan de vestigingsvereisten is voldaan, wat door bezwaarde niet wordt betwist.

De gemeenteraad heeft het voorkeursrecht gevestigd om de ontwikkelregie over de gronden in het gebied De Lange Weeren te behouden en om zo prijsopdrijving van grondprijzen te voorkomen. Uit de stukken en het naar voren gebrachte op de hoorzitting blijkt dat de gemeenteraad niet ontkent dat er in verband met de ontwikkeling van De Lange Weeren intentieovereenkomsten met bezwaarde zijn gesloten. De gemeenteraad stelt echter dat de laatst geldende overeenkomst op 1 januari 2023 is geëindigd en dat het nooit tot een vervolgovereenkomst is gekomen. De gemeenteraad heeft aangegeven het niet aannemelijk te achten dat op korte termijn alsnog een

overeenkomst tot stand zal komen, gelet op het blijvend verschil van inzicht tussen partijen over met name de financiële aspecten van de ontwikkeling. De commissie meent dat de gemeenteraad onder deze omstandigheden in redelijkheid tot het oordeel kon komen dat het vestigen van een voorkeursrecht aangewezen was om de regie over de gewenste gebiedsontwikkeling te waarborgen. Dat de gemeente niet is overgegaan tot verlenging of het sluiten van een nieuwe overeenkomst, levert gelet hierop geen strijd op met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Er bestaat immers geen verplichting voor de gemeente om met een eigenaar van een perceel een overeenkomst te sluiten of een overeenkomst te verlengen, zeker niet wanneer eerdere onderhandelingen niet tot overeenstemming hebben geleid. Op de hoorzitting heeft bezwaarde ingebracht dat slechts het gemeentelijk belang zou zijn meegewogen en niet de belangen van bezwaarde. De commissie overweegt dat bij de vestiging van het voorkeursrecht zowel het individuele belang van bezwaarde als het algemeen belang van de gemeente bij het behoud van de ontwikkelregie over het gebied De Lange Weeren zorgvuldig moet worden afgewogen.

In het kader van de wettelijke bevoegdheid om een voorkeursrecht te vestigen acht de commissie het behoud van de ontwikkelregie voor de realisatie van een nieuwe woonwijk een belang van zodanige betekenis dat dit zwaarder weegt dan het individuele belang van bezwaarde om vrij over de gronden te beschikken. Van een onzorgvuldige belangenafweging is de commissie niet gebleken. De commissie is gelet op vorenstaande van oordeel dat deze bezwaargrond geen doel treft. 2. Geen tijdige uitwerking plannen, misbruik van bevoegdheid Bezwaarde voert voorts aan dat de vestiging van het voorkeursrecht misbruik van bevoegdheid oplevert, omdat er in het verleden al drie keer een voorkeursrecht op de betreffende gronden is gevestigd en de gemeente gedurende deze lange periode geen serieuze en haalbare plannen voor de ontwikkeling van het gebied zou hebben uitgevoerd. Daarnaast acht bezwaarde het onevenredig dat de gemeente opnieuw een voorkeursrecht vestigt. De commissie constateert dat de ontwikkeling van het gebied De Lange Weeren inderdaad een lange voorgeschiedenis kent en dat gebleken is dat er eerder voorkeursrechten hebben gegolden. Dat eerdere plannen niet tot uitvoering zijn gekomen kan in het kader van omvangrijke gebiedsontwikkelingen voorkomen. Vertragingen of een lange voorbereidingstijd maken een nieuw voorkeursrecht op zichzelf niet onrechtmatig.

De commissie neemt daarbij in aanmerking dat het vestigen van een nieuw voorkeursrecht in dit geval in overeenstemming is met de Omgevingswet, die een hernieuwde vestiging binnen twee jaar na intrekking of het vervallen van een eerder voorkeursrecht verbiedt. Dit is bepaald in artikel 9.3 van de Omgevingswet: 1. Op een onroerende zaak kan niet binnen twee jaar na de intrekking of het vervallen van een voorkeursrecht door hetzelfde bestuursorgaan opnieuw een voorkeursrecht worden gevestigd op dezelfde grondslag.

In dit geval is er geen wettelijke belemmering omdat de laatste vestiging van het voorkeursrecht in de periode 2012-2015 gold en er circa tien jaar zit tussen de laatste vestiging en de nieuwe vestiging van het voorkeursrecht. De commissie stelt dat misbruik van bevoegdheid slechts kan worden aangenomen indien een bevoegdheid wordt gebruikt met een ander doel dan waarvoor de bevoegdheid is bedoeld, of wanneer de uitoefening ervan evident onevenredig of willekeurig is. Het enkele feit dat er eerder voorkeursrechten zijn gevestigd en er geen tijdige uitwerking van plannen is geweest is daarvoor onvoldoende. Het vestigen van een voorkeursrecht dient nog steeds het wettelijke doel, namelijk het versterken van de gemeentelijke regiepositie ten behoeve van de gewenste gebiedsontwikkeling. Gelet hierop oordeelt de commissie dat van misbruik van bevoegdheid geen sprake is. Ook meent de commissie dat geen sprake is van onevenredigheid. De wetgever heeft immers uitdrukkelijk rekening gehouden met hernieuwde vestigingen van

voorkeursrecht nu in de Omgevingswet is bepaald dat binnen twee jaar na intrekking of het vervallen van een voorkeursrecht geen nieuw voorkeursrecht mag worden gevestigd. Dat er geen tijdige uitwerking van plannen is gerealiseerd, betekent niet dat een nieuw voorkeursrecht onevenredig is. Deze bezwaargrond is ongegrond. 3. Beperking eigendomsrecht Bezwaarde voert tot slot aan dat zijn eigendomsrecht aanzienlijk wordt beperkt door de vestiging van het voorkeursrecht. Gesteld is dat het voorkeursrecht bezwaarde in zijn bevoegdheid beperkt om met de gronden te ‘werken’. Door bezwaarde is niet nader onderbouwd waarom zijn eigendomsrecht wordt beperkt, anders dan de beperkingen van de mogelijkheid om de gronden vrijelijk aan een derde te verkopen. Zoals de gemeenteraad in verweer terecht heeft aangevoerd, is deze beperking expliciet beoogd door de wetgever. Uit vaste jurisprudentie (nog onder de Wvg) volgt dat het voorkeursrecht weliswaar een inbreuk vormt op het ongestoorde genot van het eigendomsrecht, maar dat deze inbreuk gerechtvaardigd is omdat zij plaatsvindt in het algemeen belang en onder de voorwaarden die in de wet zijn vastgelegd.

Daarbij komt dat bezwaarde wettelijke waarborgen heeft die zijn financiële belang beschermen.1 De commissie is van oordeel dat met deze wettelijke waarborgen geen sprake is van een zodanige beperking van het eigendomsrecht dat dit als aanzienlijk moet worden aangemerkt. De bezwaargrond treft daarom geen doel. Alles overwegende is de commissie daarom van oordeel, dat het bestreden besluit terecht is genomen en dat het bezwaar daartegen niet tot een ander oordeel heeft kunnen leiden en derhalve ongegrond is te achten. Proceskosten Aangezien er hierdoor geen reden is voor herroeping van het bestreden besluit, dient de gevraagde vergoeding van proceskosten te worden afgewezen. Gelet op het vorenstaande adviseert de commissie u ten aanzien van het bezwaarschrift als volgt. Advies van de commissie De bezwaarschriftencommissie adviseert het bezwaarschrift van mr. W. de Vis van Van der Hooft Vlaar Advocaten Mediators namens Scholtens Projecten II B.V. van 28 mei 2025 ontvankelijk, maar ongegrond te verklaren en het raadsbesluit van 24 april 2025 in stand te laten. Daarnaast wordt geadviseerd om de gevraagde vergoeding van proceskosten af te wijzen.

Bijlagen: 1. Wettelijk kader 2. Verweerschrift gemeenteraad 3. Pleitnotitie bezwaarde 1 Zie bijvoorbeeld de uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State van 22 oktober 2014,

ECLI:NL:RVS:2014:3786 en die van de Rechtbank Zeeland-West-Brabant van 7 juli 2025, ECLI:NL:RBZWB:2025:4541.

BIJLAGE 1. Wettelijk kader Omgevingswet Artikel 9.1. (grondslag en bevoegdheid vestiging voorkeursrecht op naam van gemeente, provincie of Staat) 1. De gemeenteraad, provinciale staten of Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties kunnen bij voorkeursrechtbeschikking op een onroerende zaak een gemeentelijk, provinciaal of nationaal voorkeursrecht vestigen, voor zover die zaak deel uitmaakt van een locatie waaraan: a.in het omgevingsplan een niet-agrarische functie is toegedeeld en waarvan het gebruik afwijkt van die functie, b.in een gemeentelijke, een provinciale respectievelijk de nationale omgevingsvisie of in een programma een niet-agrarische functie of moderniseringslocatie is toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van die functie en de functie niet is toegedeeld in een omgevingsplan, c.in de voorkeursrechtbeschikking een niet-agrarische functie of moderniseringslocatie wordt toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van die functie en de functie niet is toegedacht in een gemeentelijke, een provinciale respectievelijk de nationale omgevingsvisie of een programma en niet is toegedeeld in een omgevingsplan. 2.

Voorafgaand aan de vestiging van een voorkeursrecht op grond van het eerste lid kunnen het college van burgemeester en wethouders en gedeputeerde staten bij voorkeursrechtbeschikking op een onroerende zaak een gemeentelijk of provinciaal voorkeursrecht vestigen, voor zover die zaak deel uitmaakt van een locatie waaraan in die beschikking een niet-agrarische functie of moderniseringslocatie wordt toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van die functie. 3. Een provinciaal voorkeursrecht kan alleen worden gevestigd met het oog op een provinciaal belang. 4. Een nationaal voorkeursrecht kan alleen worden gevestigd met het oog op een nationaal belang. Artikel 9.3. (vestigen nieuw voorkeursrecht) 1. Op een onroerende zaak kan niet binnen twee jaar na de intrekking of het vervallen van een voorkeursrecht door hetzelfde bestuursorgaan opnieuw een voorkeursrecht worden gevestigd op dezelfde grondslag. 2. Het eerste lid is niet van toepassing op een voorkeursrecht dat niet in de openbare registers is ingeschreven binnen de in artikel 16.82a bedoelde termijn. Artikel 9.4. (geldingsduur voorkeursrecht) 1. Een voorkeursrecht vervalt: a.

bij een voorkeursrecht als bedoeld in artikel 9.1, eerste lid, onder c: drie jaar na het ingaan ervan, tenzij voor dat tijdstip de functie waarvoor het voorkeursrecht is gevestigd, is toegedacht in een omgevingsvisie of een programma of is toegedeeld in het omgevingsplan, b. bij een voorkeursrecht als bedoeld in artikel 9.1, eerste lid, onder b: drie jaar na het ingaan ervan, tenzij voor dat tijdstip de functie waarvoor het voorkeursrecht is gevestigd, is toegedeeld in het omgevingsplan, c. bij een voorkeursrecht als bedoeld in artikel 9.1, eerste lid, onder a: vijf jaar na het ingaan ervan of, als die termijn met toepassing van het tweede lid is verlengd, aan het einde van de verlengde termijn. 2. Een bestuursorgaan dat een voorkeursrecht als bedoeld in artikel 9.1, eerste lid, onder a, heeft gevestigd, kan besluiten de termijn, bedoeld in het eerste lid, onder c, eenmaal met ten hoogste vijf jaar te verlengen.

3. Een voorkeursrecht als bedoeld in artikel 9.1, tweede lid, vervalt drie maanden na het ingaan ervan of, als dat eerder is, op het tijdstip dat een voorkeursrecht als bedoeld in artikel 9.1, eerste lid, ingaat. 4. Als een omgevingsplan wordt vernietigd, blijft een voorkeursrecht dat is gebaseerd op dat omgevingsplan gelden tot twee jaar na de vernietiging, tenzij het voorkeursrecht eerder wordt ingetrokken. Als binnen die termijn in het omgevingsplan de grondslag voor het voorkeursrecht wordt hersteld, heeft het voorkeursrecht de geldingsduur die het direct voorafgaand aan de vernietiging had.

BIJLAGE 2. Verweerschrift gemeenteraad

Bijlage 1

Bijlage 2

Bijlage 3

BIJLAGE 3. Pleitnotitie bezwaarde