Toelichting-Bijlage 1 (woonbehoefte)

KASTEEL TER BORCHSTRAAT 1-5 ROOSTEREN TRANSFORMATIE ‘TRAMHALTE’ NAAR WONINGEN ANALYSE WOONBEHOEFTE MIDDEN-LIMBURG EN ECHT-SUSTEREN 28-06-2020

1.

INLEIDING

Focus International Real Estate (FIRE) is voornemens om op de locatie Kasteel ter Borchstraat 1-5 in Roosteren, bekend als de Tramhalte, 15 woningen in de koopsector te realiseren. Het plan betreft de realisatie van flexibele en levensloopbestendige woningen voor een brede doelgroep. Met de bouw van deze koopwoningen wordt beoogd een flexibele en toekomstbestendige woonsituatie te creëren voor huishoudens uit de leeftijdscategorieën ‘midden’ (30 – 65 jaar) en ‘ouderen’ (>65 jaar), waarbij het wonen zowel met ‘thuiswerken’ als (al dan niet op termijn) met ‘thuiszorg’ kan worden gecombineerd. Vooralsnog is de planvorming gericht op de bouw van zowel vrijstaande als 2^1 kapwoningen. Doel van deze notitie Deze notitie is opgesteld met als doel om nader inzicht te krijgen in het beoogde marksegment voor de 15 te realiseren koopwoningen. Om hiertoe een zo goed mogelijk beeld te krijgen wordt mede ingegaan op de demografische ontwikkelingen in zowel de regio Midden-Limburg als de gemeente Echt-Susteren, met een nadruk op de huishoudens ‘middengroep’ en ‘ouderen’. Het plangebied Het plangebied Kasteel ter Borchstraat 1-5 in Roosteren is weergegeven in figuur 1 en figuur 2. Figuur 1: Huidige situatie plangebied Kasteel ter Borchstraat 1-5 in Roosteren (Bron: Google Earth).

1

Figuur 2: Huidige situatie plangebied Kasteel ter Borchstraat 1-5 in Roosteren (Bron: Google Streetview).

Gehanteerde bronnen In deze notitie is gebruik gemaakt van met name de volgende documenten: • Structuurvisie Wonen, Zorg en Woonomgeving (SWZW) De regio Midden-Limburg heeft in 2018 de regionale Structuurvisie Wonen, Zorg en Woonomgeving (SWZW), daterend uit 2014, herijkt voor de periode tot 2030. Het betreft daarbij met name de component ‘Wonen’. Doel van deze herijking was om inzicht te krijgen in de actuele woningbehoefte, zowel kwantitatief als kwalitatief, waarbij de effecten van trends en ontwikkelingen (demografisch, sociaal en economisch) op de regionale woningmarkt zijn blootgelegd. Van belang was tevens om het huisvestingsvraagstuk van diverse specifieke doelgroepen scherp te stellen. Tot slot is bij de herijking niet alleen gekeken naar de totale woningvoorraadbehoefte, maar ook naar de gewenste samenstelling daarvan. Passende huisvesting voor alle inwoners behoort dan ook tot de speerpunten van het woonbeleid voor de regionale gemeenten, waaronder Echt-Susteren. • Woningmarktonderzoek Regio Midden-Limburg 2018-2030: Gemeente Echt-Susteren Ten behoeve van de herijking van de SWZW uit 2014 heeft het consortium Etil-Companen, in opdracht van de regio Midden-Limburg, in de periode november 2017 tot juni 2018 een woningmarktonderzoek uitgevoerd.

Dit onderzoek richt brengt de woningmarkt in de regio Midden-Limburg in beeld, waarbij tevens is ingezoomd op de situatie binnen de gemeente Echt-Susteren. De rapportage van Etil verscheen op 31 juli 2018. • Gebiedsvisie Roosteren De gemeente Echt-Susteren heeft vanwege de optredende demografische en economische ontwikkelingen en maatschappelijke tendensen besloten tot het gebiedsgericht besturen van de gemeente. Hiervoor worden gebiedsvisies opgesteld, waarin vanuit verschillende gemeentelijke beleidsterreinen - integraal – wordt gekeken naar de meest wenselijke ontwikkeling van een dorp of kern. In deze visie worden verschillende thema’s belicht voor de kernen Roosteren, Oud Roosteren, Visserweert en Illikhoven, waaronder demografische ontwikkelingen in relatie tot wonen. In juni 2020 verscheen de Gebiedsvisie Roosteren. Leeswijzer Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 nader ingegaan op de demografische ontwikkelingen en de hieraan gekoppelde woonbehoefteprognoses. Deze analyse heeft als vertrekpunt de regio Midden-Limburg en vervolgens de gemeente Echt-Susteren met woonkern Roosteren. Aansluitend volgen in hoofdstuk 3 en 4 een meer concrete overzichten van de beoogde doelgroepen ‘Midden’ en ‘Ouderen’. De verschillende overzichten omvatten bij dit alles de periode tot 2030. In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op de behoefte aan flexibele en levensloopbestendige woningen.

Tot slot volgt in hoofdstuk 6 de conclusie.

2

2.

DEMOGRAFISCHE ONTWIKKELINGEN EN WONINGBEHOEFTE

Regio Midden-Limburg Op basis van de gehanteerde huishoudensprognoses zullen in 2030 op regionaal niveau ongeveer 2.610 extra woningen nodig zijn (+2,5%). Voor een aantal gemeenten binnen de regio geldt in deze periode een positieve opgave oftewel een aanvullende behoefte aan extra woningen.

Ten aanzien van de gemeente Echt-Susteren wordt anno 2018 de verwachting uitgesproken dat in de periode 2018-2030 het aantal huishoudens zal afnemen met circa 320 huishoudens, hetgeen gelijk is aan een krimp van 2,3%. Als gevolg van deze ontwikkeling zal ook de vraag naar woningen afnemen. De krimp zal met name bestaan uit de afname van het aantal jongere huishoudens <55 jaar. Daartegenover zal het aantal oudere huishoudens in de gemeente toenemen. Door deze verschuivingen in de huishoudenssamenstelling tot 2030 spelen met name de wensen van ouderen een grote rol. Discrepantie-analyse: SWZW 2014 versus stand van zaken 2018 In de SWZW uit 2014 hebben de gemeenten in de regio Midden-Limburg afspraken gemaakt omtrent het afstemmen van de planvoorraad op de behoefte. Als wordt uitgegaan van de afspraken uit 2014 zouden er, rekening houdende met de woningvoorraadontwikkeling in de voorbije jaren, op regionaal niveau nog 6.110 woningen aan de voorraad toegevoegd kunnen worden tot het jaar 2030. Indien daarbij gekeken wordt naar de ontwikkelingen in de periode 2014-2018 blijkt dat de ontwikkeling van de woningvoorraad is achtergebleven bij de ontwikkeling van de huishoudens. Terwijl het aantal huishoudens met bijna 2.930 is toegenomen, is de woningvoorraad met ‘slechts’ 1.900 toegenomen. Het een en ander toont aan dat regionale woningmarkt in 2017 krapper is dan in 2014.

De aldus geconstateerde discrepantie wordt met name bepaald door de oudere doelgroep (>65 jaar). Daarbij zal deze doelgroep als enige doelgroep tot 2030 nog toenemen (+10.500). Dit betekent dat de behoefte aan woningen tot 2030 met name voor deze doelgroep groot is en blijft.

3

Gemeente Echt-Susteren Voor de gemeente Echt-Susteren geven de prognoses aan dat de piek van het aantal huishoudens ligt in de leeftijdscategorie 50-75 jaar. Ook de huishoudens in de leeftijdscategorie 65-75 jaar zullen sterk toenemen(+12,4%). De huishoudens in de leeftijdscategorieën 30-50 jaar en 50-65 jaar zullen daarentegen afnemen met respectievelijk 21,6 en 28,1% Ruim 3.290 huishoudens in Echt-Susteren hebben aangegeven te willen verhuizen. Dit is gelijk aan 24% van het totaal aantal huishoudens. Daarbij geven circa 1.940 huishoudens, oftewel 59% van alle verhuisgeneigde huishoudens, aan dit binnen 5 jaar te willen realiseren. Met name jongere huishoudens willen op korte termijn verhuizen. Daarnaast wil een deel van de huishoudens waarschijnlijk wel verhuizen, maar alleen als zij de juiste woning kunnen vinden en het aanbod aansluit op hun wensen. Het gaat daarbij om bijna 960 huishoudens in Echt-Susteren; 29% van het aantal huishoudens die verhuisgeneigd zijn. Dit zijn met name de huishoudens in de categorie 30-65 jaar en de oudere huishoudens.

Discrepantie-analyse: SWZW 2014 versus stand van zaken 2018 Als wordt uitgegaan van de afspraken in de SWZW uit 2014 zouden er, rekening houdende met de woningvoorraadontwikkeling in de voorbije jaren, in Echt-Susteren nog circa 460 woningen aan de voorraad toegevoegd kunnen worden tot de (in 2014 voorziene) huishoudensstop in 2018. Indien echter gekeken wordt naar de ontwikkelingen in de periode 2014-2018 blijkt dat de woningvoorraadontwikkeling is achtergebleven bij de huishoudensontwikkeling. Terwijl het aantal huishoudens met bijna 230 is toegenomen, is de woningvoorraad ‘slechts’ met bijna 130 toegenomen. Dit verschil van circa 90 woningen uit zich in de leegstandsontwikkeling die van 3,6% begin 2013 is afgenomen tot 3,1% begin 2017, hetgeen betekent dat de druk op de lokale woningmarkt de afgelopen jaren is toegenomen. De huidige kwalitatieve mismatch en de toekomstige kwalitatieve behoefte resulteert in een potentiële ruimte voor de periode 2018-2030, waarbij rekening wordt gehouden met woningtype, prijsklasse en huur/koop. Deze discrepantie-analyse geeft zodoende antwoord op de vraag in welke woningsegmenten potentiële ruimte (tekort) c.q. overschot bestaat. Indien gekeken wordt naar welke soort woningen in Echt-Susteren tot 2030 een tekort zal ontstaan, blijkt dat dit vooral appartementen met lift en grondgebonden seniorenwoningen zijn. Ook hier bepalen ouderen c.q.

de vergrijzing het beeld. Indien specifiek gekeken wordt naar de verschillende woningsegmenten dan blijkt dat het grootste tekort in Echt-Susteren zal bestaan uit:

4

➢ ➢

Appartementen met lift koop €150.000 - €275.000 Grondgebonden seniorenwoningen koop €150.000 - €275.000

Niet in alle woningsegmenten bestaat een even grote behoefte. In een aantal segmenten zal in de gemeente een overschot ontstaan. Dit is met name het geval voor: ➢ 2^1 kapwoningen koop €150.000 - €275.000 ➢ Vrijstaande woningen koop > €200.000 ➢ Rij-/hoekwoningen koop €150.000 - €275.000

Bovenstaande overzichten betreffen de kwalitatieve tekorten/overschotten in Echt-Susteren tot 2030, ongeacht doelgroep. Indien nader wordt ingezoomd op de verschillende doelgroepen is te zien dat de afzonderlijke doelgroepen een verschillend beeld laten zien.

5

3.

DOELGROEP HUISHOUDENS MIDDENGROEP (30-65 JARIGEN)

Het aantal huishoudens waarbij de hoofdbewoner in de leeftijdscategorie ‘30-65 jarigen’ valt, de zogenoemde middengroep, bestaat in de regio Midden-Limburg uit 61.910 huishoudens. De prognoses geven aan dat dit aantal tot 2030 afnemen met 6.960. In de gemeente Echt-Susteren zal het aantal huishoudens in deze middengroep de komende jaren eveneens afnemen, tot 6.680 in 2030. Dit is een afname van 1.530 huishoudens (-19%). Navenant neemt ook de behoefte aan woningen voor deze doelgroep af.

Binnen de gemeente Echt-Susteren zal deze afname naar verwachting het grootst zijn in de kernen Dieteren en Maria Hoop (-27%) en het geringst in Peij-Slek (-10%). Ook woonkern Roosteren kent een afname.

In Echt-Susteren zijn 2.020 huishoudens (24%), waarbij de hoofdbewoner 30 tot 65 jaar is, geneigd om te gaan verhuizen. Daarbij geven circa 1.060 huishoudens (58%) aan dit binnen 5 jaar te willen realiseren. Een deel van de doelgroep wil wel verhuizen, maar alleen als zij de juiste woning kunnen vinden en het aanbod aansluit op hun wensen. Het gaat daarbij om ruim 580 huishoudens, bijna een derde van de verhuisgeneigde huishoudens in de middengroep. In de categorie 30- tot 65-jarigen is 43% op zoek naar een vrijstaande koopwoning. De prijsklasse tussen €200.000 en €375.000 is daarbij het meest in trek. Ruim 16% van de mogelijke verhuizers in deze categorie zoekt een duurdere woning >€375.000. Ook 2^1 kapwoningen in de koopsector (€150.000 - €275.000) zijn verhoudingsgewijs veel in trek.

6

4.

DOELGROEP OUDERE HUISHOUDENS (>65 JAAR)

Het aantal ‘oudere’ huishoudens in de regio Midden-Limburg zal de komende jaren sterk toenemen, tot circa 45.070 in 2030. Dit is een groei van circa 10.500 huishoudens (+30%).

Het aantal oudere huishoudens zal de komende jaren in Echt-Susteren eveneens sterk toenemen, tot 6.190 in 2030. Dit is een groei van 1.330 huishoudens (+27%). Navenant neemt ook de behoefte aan woningen voor deze doelgroep toe. Met name het aantal zelfstandig wonende 75+ers zal in de gemeente sterk toenemen; met maar liefst +49% (+1.070 huishoudens). De toename van het aantal oudere huishoudens zal naar verwachting het grootst zijn in Dieteren (+33%), Roosteren (+31%) en Susteren-Heide (+30%). Navenant neemt ook de behoefte aan woningen voor deze doelgroep toe.

7

Van de verhuisgeneigde oudere huishoudens in Echt-Susteren wenst 22% een koopwoning en heeft 22% geen voorkeur. In de koopsector bestaat een duidelijke vraag naar koopappartementen met lift (€150.000 – €275.000) en grondgebonden seniorenwoningen. Dit duidt erop dat een deel van de senioren hun vermogen willen gebruiken ten behoeve van een dure c.q. kwalitatief zeer goede woning.

5.

LEVENSLOOPBESTENDIGE WONINGEN

In het door Etil uitgevoerde woonwensenonderzoek is tevens de wens naar levensloopbestendige woningen meegenomen. Daarbij zijn huishoudens enerzijds gevraagd naar de behoefte aan woningen die zonder trap zijn te bereiken en anderzijds naar de behoefte aan woningen waar de woonfuncties gelijkvloers liggen. Hieruit blijkt dat het grootste deel van de verhuisgeneigde huishoudens in Echt-Susteren een levensloopbestendige woning wenst (59%). Hierbij liggen de diverse woonfuncties (woonkamer, keuken, toilet, bad- en slaapkamer) gelijkvloers en is de woning zonder trap te bereiken.

8

In de koopsector is het percentage dat een levensloopbestendige woning wenst 44% (710 huishoudens), waarbij een grootdeel van deze huishoudens (66%) een koopprijs wil betalen tot €275.000 (peiljaar 2017-2018). Een groot deel van de vraag naar levensloopbestendige woningen bestaat uit grondgebonden seniorenwoningen (26%). Daarnaast bestaat de vraag ook voor een gedeelte uit vrijstaande woningen (14%). Levensloopbestendig versus potentiële (thuis)zorg Met de beoogde flexibele, levensloopbestendige woningen anticipeert FIRE op de heersende demografische ontwikkelingen en de hiermee onlosmakelijk verbonden woon-zorgbehoefte. Zowel het aantal ouderen als de behoefte aan (thuis)zorg zal de komende jaren structureel toenemen. De prognoses geven eenduidig aan dat in Limburg het aantal personen van 0 tot 20 jaar en 65 jaar of ouder, in verhouding tot het aantal personen van 20 tot 65 jaar (oftewel: de demografische druk), toeneemt van 68,6% in 2015 naar 106,8% in 2040. De leeftijdsopbouw van de Limburgse bevolking is daarmee aan een (grote) verandering onderhevig. Met name het aandeel ‘ouderen’ neemt verhoudingsgewijs sterk toe. Geconstateerd kan worden dat het aantal huishoudens met een 65-minner de komende jaren weliswaar zal afnemen, maar dat het aantal huishoudens met een 65plusser voorlopig nog wel toeneemt.

In algemene zin leidt de vergrijzing de komende jaren tot een groeiende groep mensen in een (meer) kwetsbare levensfase. Ook in de gemeente Echt-Susteren zal de vergrijzing de komende jaren verder doorzetten. Het vertrekpunt dat mensen langer zelfstandig moeten blijven wonen, ook bij een zorgvraag, maakt dat de behoefte aan woonvormen en de bereikbaarheid van zorgvoorzieningen verandert. Kort samengevat kan worden gesteld dat de ‘vergrijzing’ in Limburg, en daarmee ook in Echt-Susteren en omgeving, toeneemt. De bevolking is onmiskenbaar aan het vergrijzen en ouderdom komt vaak met gebreken. In de nabije toekomst zal er daarom vooral behoefte zijn aan zorggeschikte c.q. zorgvoorbereide (nultreden)woningen, met name voor senioren. Indien de focus wordt gericht op de gemeente Echt-Susteren ontstaat het volgende beeld van actuele en toekomstige woningbehoefte voor de verschillende zorgdoelgroepen in de periode 2016-2030.

Levensloopbestendig versus de mogelijkheid tot thuiswerken De wens om (meer) thuis te werken is voor een groot deel ingegeven door de coronapandemie. Eind 2020 werkte bijna de helft van de werknemers thuis. Thuiswerken is dan ook een van de meest getroffen COVID-19

9

maatregelen op het werk. Maar er is nog ruimte voor groei: 14% van de werknemers die nog niet (volledig) thuis werkt geeft aan dat dat wel meer zou kunnen. Hoewel thuiswerkers vaak nog geen ideale werkplek hebben bevalt het thuiswerken vaak wel. Bijna 1 op de 4 werknemers geeft aan ook na de COVID-19 pandemie grotendeels vanuit huis te willen werken. Dit blijkt uit de laatste meting van het NEA-COVID-19 onderzoek van TNO (4 februari 2021).

6.

CONCLUSIE

Voor alle gemeenten in de regio Midden-Limburg, en daarmee ook de gemeente Echt-Susteren, geldt dat in de periode 2018-2030 het aantal jongere huishouden en huishoudens uit de middengroep zal afnemen en dat de oudere huishoudens in aantal zal toenemen. Vanuit de geprognosticeerde (demografische) ontwikkelingen zal in Echt-Susteren tot 2030 een woningtekort ontstaan, met name een tekort aan appartementen met lift en grondgebonden seniorenwoningen. Ondanks het dalende aantal huishoudens, gerekend over alle leeftijdsgroepen, is in de gemeente Echt-Susteren nog uitbreiding van de woningvoorraad mogelijk in de komende jaren. Het aantal ‘oudere’ huishoudens neemt toe, maar de (verhoudingsgewijs) jongere huishoudens zijn - als er niets gebeurd - geneigd de gemeente te verlaten. Ruim 3.290 huishoudens in Echt-Susteren hebben aangegeven te willen verhuizen. Dit is gelijk aan 24% van het totaal aantal huishoudens. Daarbij geven circa 1.940 huishoudens, oftewel 59% van alle verhuisgeneigde huishoudens, aan dit binnen 5 jaar te willen realiseren. Een deel van de huishoudens wil wel verhuizen, maar alleen als zij de juiste woning kunnen vinden en het aanbod aansluit op hun wensen. Het gaat daarbij om bijna 960 huishoudens in Echt-Susteren; 29% van het aantal huishoudens die verhuisgeneigd zijn. Dit zijn met name de huishoudens in de categorie 30-65 jaar en de oudere huishoudens.

Dit alles bevestigt het algemene beeld dat, ondanks eerdere (2014) prognoses, de druk op de lokale woningmarkt de afgelopen jaren is toegenomen. Specifiek gericht op de doelgroep ‘midden’, de huishoudens waarbij de hoofdbewoner 30 tot 65 jaar is, zijn in Echt-Susteren 2.020 huishoudens (24%) geneigd om te gaan verhuizen. Daarbij geven circa 1.060 huishoudens (58%) aan dit binnen 5 jaar te willen realiseren. Een deel van de doelgroep wil wel verhuizen, maar alleen als zij de juiste woning kunnen vinden en het aanbod aansluit op hun wensen. Het gaat daarbij om ruim 580 huishoudens, bijna een derde van de verhuisgeneigde huishoudens in de middengroep. In deze middengroep is 43% op zoek naar een vrijstaande koopwoning. De prijsklasse tussen €200.000 en €375.000 is daarbij het meest in trek. Ruim 16% van de mogelijke verhuizers in deze categorie zoekt een duurdere woning >€375.000. Ook 2^1 kapwoningen in de koopsector (€150.000 - €275.000) zijn verhoudingsgewijs veel in trek. Van de verhuisgeneigde oudere huishoudens in Echt-Susteren wenst 22% een koopwoning en heeft 22% geen voorkeur. In de koopsector bestaat een duidelijke vraag naar appartementen met lift (€150.000 – €275.000) en grondgebonden seniorenwoningen. Hieruit blijkt dat het grootste deel van de verhuisgeneigde huishoudens in Echt-Susteren een levensloopbestendige woning wenst (59%).

In de koopsector is het percentage dat een levensloopbestendige woning wenst 44% (710 huishoudens), waarbij een groot deel van deze huishoudens (66%) een koopprijs wil betalen tot €275.000 (peiljaar 2017-2018). Een groot deel van de vraag naar levensloopbestendige woningen bestaat uit grondgebonden seniorenwoningen (26%). Daarnaast bestaat de vraag ook voor een gedeelte uit vrijstaande woningen (14%). Kort samengevat kan worden gesteld dat de voorgenomen 15 flexibele c.q. levensloopbestendige woningen een zekere marktpotentie hebben, waarbij de als meest kansrijk geachte doelgroepen ‘midden’ en ‘ouderen’ reeds in de gemeente woonachtig zijn en geneigd zijn om binnen de eigen gemeente naar een (meer) passende woning te verhuizen.

10