Toelichting

Uit de nader uit te voeren onderzoeken zal moeten blijken of er feitelijk habitats van beschermde diersoorten binnen het plangebied aanwezig zijn en welke mitigerende maatregelen er nodig zijn om verstoring zoveel mogelijk te voorkomen. Ten aanzien van eventueel aanwezige archeologische waarden worden, zoals al beschreven, in overleg met de gemeente nog nader onderzoek uitgevoerd. Alsdan zal blijken of er alsnog zijn archeologische/ aardkundige, waarden aanwezig zijn en hoe deze waarden veilig gesteld kunnen worden; c. Er is geen sprake van potentiele effecten als gevolg van het realiseren en exploiteren van het beoogde plan. Andere (schadelijke) effecten dan beschreven zijn dus niet te verwachten. Uit de inventarisatie blijkt dat er bij exploitatie van het project weliswaar effecten te verwachten zijn maar dat het niet gaat om belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu en dat er uiteindelijk geen milieueffectrapport opgesteld hoeft te worden. Op basis van deze inventarisatie kan (op basis van artikel 7.17 Wet milieubeheer) een goed afgewogen besluit worden genomen.

Toelichting Partiële herziening Kasteel Ter Borchstraat, Roosteren

SMA-Advies

6.

59

CONCLUSIE

Ten behoeve van het realiseren van 16 grondgebonden woningen met voorzieningen ter plaatse van de Kasteel Ter Borchstraat 1, 3, 3a en 5, te Roosteren is bij de gemeente Echt-Susteren een bouwvoornemen ingediend. Het bouwvoornemen is in strijd met de regels van het vigerende Bestemmingsplan “Stedelijk Gebied”. De gemeente Echt-Susteren heeft aangegeven om eerst een ruimtelijke motivering op te stellen om af te mogen wijken van het bestemmingsplan. Resumerend kan verder worden aangegeven dat: 1. het woonmilieu van de te realiseren woningen, bestaande, omliggende andere bestemmingen niet onevenredig wordt aangetast (zullen worden); 2. belangen van derden of van terreinen van derden niet onevenredig worden geschaad; 3. maatschappelijke belangen en belangen van de toekomstige bewoners via afspraken met onder andere afvalinzameldiensten is gewaarborgd; 4. er geen onevenredige geluidhinder optreedt ten gevolge van de exploitatie omliggende bedrijven en maatschappelijke bestemmingen; 5. dat ten aanzien van (het gecumuleerd) wegverkeerslawaai bij een aantal woningen de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden en dat zal worden bepaald welke passende (bouwkundige) maatregelen worden genomen om te kunnen voldoen aan het Bouwbesluit 2012; 6.

ten aanzien van de woning gelegen aan de Burgemeester Schoolmeestersstraat de woning tijdens sloopwerkzaamheden en na realisering van het planvoornemen het akoestisch klimaat niet onevenredig wordt geschaad; 7. de luchtkwaliteit ter hoogte van de te realiseren woningen niet nadelig wordt beïnvloed; 8. ten aanzien van externe veiligheid als gevolg van de transportbewegingen via de autosnelwag A2 en Julianakanaal (Maascorridor) in het geval van een calamiteit met toxische stoffen voor het project passende (bouwkundige) maatregelen getroffen kunnen worden en dat de Veiligheidsregio voor de gemeente EchtSusteren de adviserende instantie is; 9. het

in

deze

toelichting

afgewogen

bodemaspecten

na

de

noodzakelijke

bodemsanering geen randvoorwaarde vormen; 10. dat er ten aanzien van archeologie bij het uitvoeren van sloopwerkzaamheden en grondverzetwerkzaamheden

rekening

wordt

gehouden

met

archeologische

waarden zoals in de betreffende rapporten is beschreven; 11. dat is aangegeven dat er ten aanzien van flora/ fauna nog nadere onderzoeken lopen en dat in samenwerking met de gemeente een en ander verder wordt uitgewerkt;

Toelichting Partiële herziening Kasteel Ter Borchstraat, Roosteren

SMA-Advies

60

12. de parkeerbalans niet onevenredig wordt beïnvloed omdat het benodigd aantal parkeerplaatsen binnen het projectgebied wordt opgelost, rekening houdend met het aantal woningen dat ook voorzien moet worden met een garage; 13. er geen onevenredige verkeersaantrekkende werking ontstaat; 14. er geen afbreuk wordt gedaan aan het stedenbouwkundig beeld en aan de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse en 15. er geen sprake is van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu en dat er geen milieueffectrapport opgesteld hoeft te worden; Resumerend kan worden aangegeven dat aan de randvoorwaarden kan worden voldaan en dat aan het planvoornemen medewerking kan worden verleend.

Toelichting Partiële herziening Kasteel Ter Borchstraat, Roosteren

SMA-Advies

61

7.

PLANSTUKKEN

7.1

Planstukken

Deze partiële herziening is opgesteld conform de SVBP

2012 en de Wet ruimtelijke

ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) en het Besluit omgevingsrecht (Bor). De Partiële herziening Kasteel Ter Borchstraat, Roosteren is vervat in een verbeelding, regels en deze toelichting.

7.2

Toelichting op de analoge verbeelding

De verbeelding is vervaardigd op een bijgewerkte en digitale kadastrale ondergrond. Op de analoge verbeelding wordt doormiddel van matrices per bestemming specifieke informatie weergegeven, zoals de maximale goot- en bouwhoogte.

7.3

Toelichting op de regels

Bij het opstellen van de regels is uitgegaan van het rapport Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP2012). De regels zijn verdeeld in 4 hoofdstukken, te weten: Hoofdstuk 1:

Inleidende regels met daarin de begrippen en de wijze van meten;

Hoofdstuk 2:

Bestemmingsregels.

Daarin

worden

de

regels

voor

de

op

de

verbeelding opgenomen bestemmingen gegeven; Hoofdstuk 3:` Algemene algemene

regels, waaronder zijn opgenomen de anti-dubbeltelregel, bouwregels

en

algemene

afwijkings-,

wijzigings-

en

procedureregels; Hoofdstuk 4:

Overgangs- en slotregels, waarin het overgangsrecht en de slotregel zijn opgenomen.

De planregels hebben het doel om de bouw- en gebruiksregels van de bestemming aan te geven.

7.3.1

Inleidende regels

Begrippen In dit artikel zijn bepalingen (begrippen) opgenomen welke in het algemeen spraakgebruik onvoldoende vastliggen en waarbij verschillen in interpretatie bij toepassing van de planregels mogelijk zijn. Een aantal begrippen uit de Woningwet/ Bouwverordening/Wabo zijn overgenomen. Verder zijn enkele begrippen afkomstig van de SVBP2012.

Toelichting Partiële herziening Kasteel Ter Borchstraat, Roosteren

SMA-Advies

62

Wijze van meten Hierin wordt aangegeven op welke manier hoogte, lengte, breedte, inhoud en oppervlakte van bouwwerken/ percelen gemeten moeten worden.

7.3.2

Bestemmingsregels

Bestemmingen De regels van een bestemming zijn als volgt opgebouwd en benoemd: 1. Bestemmingsomschrijving; 2. Bouwregels; 3. Nadere eisen; 4. Afwijken van de bouwregels; 5. Specifieke gebruiksregels; 6. Afwijken van de gebruiksregels; 7. Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden; 8. Omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk; 9. Wijzigingsbevoegdheid. Duidelijk zal worden dat een bestemming niet alle elementen hoeft te bevatten. Dit kan namelijk per bestemming verschillen. In de bestemmingsomschrijving wordt een omschrijving gegeven van de aan de gronden toegekende functies. Als eerste wordt de hoofdfunctie aangegeven. Indien nodig worden vervolgens de andere aan de grond toegekende functies genoemd. In de bouwregels wordt bepaald aan

welke

voorwaarden de bebouwing moet voldoen. Voor zover nodig wordt een onderscheid gemaakt in hoofdgebouwen, bijgebouwen en aan- en uitbouwen en bouwwerken, geen gebouwen

zijnde,

waardoor

de

omgevingsvergunning voor het bouwen

toetsing

van

aanvragen

voor

een

aanmerkelijk wordt vereenvoudigd en

inzichtelijker is. Op de verbeelding zijn bouwgrenzen opgenomen die een bouwvlak voor gebouwen vormen. Groen Het plan sluit aan op aanwezige groenstructuren en te realiseren openbaar gebied waardoor een goede balans wordt gerealiseerd tussen bebouwing, openbaar groen en overige openbare ruimte. Binnen de bestemming “Groen” is ook rekening gehouden met het bereiken van de woning (kavel 14) via deze bestemming. In de regels is dienaangaande

opgenomen

dat

binnen

de

bestemming

“Groen”

verhardingen,

uitsluitend in de vorm van voetpaden voor de ontsluiting van aanliggende woningen en/of tuinen mogen worden aangelegd. De betreffende grond blijft openbaar terrein en blijft ook in eigendom van de gemeente Echt-Susteren.

Toelichting Partiële herziening Kasteel Ter Borchstraat, Roosteren

SMA-Advies

63

Verkeer De voor “Verkeer” aangewezen gronden zijn bestemd voor wegen, straten en paden met hoofdzakelijk een verkeers- en verblijfsfunctie met daarbij behorende overige voorzieningen. Wonen De voor “Wonen” aangewezen gronden zijn bestemd voor wonen en bestaande legaal aanwezige aan-huis-verbonden-beroepen, met de daarbij behorende tuinen, erven, verhardingen,

bijbehorende

voorzieningen,

waterhuishoudkundige

voorzieningen,

waterlopen en waterbergings- en infiltratievoorzieningen. Per

bouwvlak

mogen

uitsluitend

grondgebonden

woningen

worden

gebouwd.

Gestapelde woningen zijn in dit plan niet toegestaan.

7.3.3 Algemene regels In de Anti-dubbeltelregel wordt bepaald dat grond die bij het toestaan van een bouwplan

eenmaal in aanmerking is genomen en waaraan uitvoering is gegeven of

alsnog kan worden gegeven, deze bij de beoordeling van latere plannen buiten beschouwing blijft. Het nog overgebleven terrein mag dus niet nog eens meegenomen worden bij het toestaan van een ander bouwwerk. In de Algemene bouwregels is een bepaling met betrekking tot bestaande en andere maten opgenomen. In de Algemene regels zijn respectievelijk de Algemene afwijkingsregels en Algemene wijzigingsregels opgenomen. Deze verschaffen het bevoegd gezag de gewenste beleidsruimte om bij de uitvoering van het plan te kunnen inspelen op gegevens of situaties die vooraf niet bekend zijn. Als laatste onderdeel zijn de algemene procedureregels opgenomen.

7.3.4 Overgangs-en slotregels In de bepaling Overgangsrecht is geregeld in hoeverre en onder welke voorwaarden bestaande gebouwen en het bestaand gebruik van gronden en bouwwerken mogen afwijken van het plan. In de Slotregel is aangegeven op welke wijze de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.

Toelichting Partiële herziening Kasteel Ter Borchstraat, Roosteren

SMA-Advies

8.

64

ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID

Op grond van de Wet ruimtelijke ordening rust op de gemeente de verplichting tot het verhalen van kosten die tot de grondexploitatie behoren op basis van een exploitatieplan. De gemeente kan hiervan afzien indien: 

het kostenverhaal anderszins verzekerd is;



het bepalen van een tijdvak of fasering niet noodzakelijk is;



het stellen van eisen, regels of een uitwerking van regels aan werken en werkzaamheden

met

betrekking

tot

bouwrijp

maken,

aanleg

van

nutsvoorzieningen, inrichten van de openbare ruimte en uitvoerbaarheid niet noodzakelijk is, of één van de bij algemene maatregel van bestuur aangewezen gevallen van toepassing is, te weten: 

het totaal wettelijk te verhalen exploitatiebijdragen bedraagt minder dan € 10.000,00, of;



er geen verhaalbare kosten in de zin van het Besluit ruimtelijke ordening aan de orde zijn, of;



de verhaalbare kosten in de zin van het Besluit ruimtelijke ordening uitsluitend de aansluiting van een bouwperceel op de openbare ruimte of de aansluiting op de nutsvoorzieningen betreffen.

De voorliggende ontwikkeling heeft betrekking op de bouw van 16 woningen, zonder wezenlijke aanpassingen in de openbare ruimte. Voor de ontwikkeling van het plan worden de betreffende percelen te zijner tijd bouwrijp gemaakt waarvoor diverse openbare (nuts) voorzieningen nodig zijn. Voorwaardelijke verplichting De opgenomen voorwaardelijke verplichting verplicht tot het uitvoeren van een aantal maatregelen alvorens een nieuwe ontwikkeling tot stand kan worden gebracht. Deze maatregelen zijn nodig om de nieuwe ontwikkeling ruimtelijk aanvaardbaar te laten zijn en als stok achter de deur om het gewenste woon en leefklimaat te genereren. Door middel van een dergelijke verplichting is geborgd dat de gronden bestemd voor de bestemmingen “Groen” en “Verkeer”7, de groeninplant binnen het plangebied ingericht worden, in stand worden gehouden en worden beheerd. Naast de nader uit te werken bouwkundige maatregelen aan de woningen zelf, worden ook 2 geluidschermen geplaatst en juridisch geborgd in de regels en de verbeelding.

7

Verkeersbestemming hoek Kasteel ter Borchstraat hoek Burgemeester Schoolmeestersstraat

Toelichting Partiële herziening Kasteel Ter Borchstraat, Roosteren

SMA-Advies

65

Planschade Uit de gevraagde planologische herziening kan planschade voortvloeien. In verband met mogelijke vergoedingen van planschade als bedoeld in art. 6.1 Wet ruimtelijke ordening zal met de initiatiefnemer een planschade-overeenkomst worden gesloten, op basis waarvan de kosten voor planschade voor rekening en risico komen van de initiatiefnemer. Daarmee is de economische uitvoerbaarheid van het plan verzekerd. Gelet op het vorenstaande kan worden afgezien van het vaststellen van een exploitatieplan en is de economische uitvoerbaarheid van het plan gegarandeerd.

Toelichting Partiële herziening Kasteel Ter Borchstraat, Roosteren

SMA-Advies

9.

66

OVERLEG EN PROCEDURES

Vooroverleg Volgens artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening dient vooroverleg te worden gevoerd met uitvoeringsdiensten van het Rijk, provincie en het waterschap. Deze instanties kunnen aangeven dat in bepaalde gevallen vooroverleg niet noodzakelijk is. Bij de voorbereiding van een omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan/ wijzigingsplan moeten burgemeester en wethouders, indien niet is aangegeven dat van vooroverleg kan worden afgezien, daarom overleg plegen met het Waterschap, met andere gemeenten wiens belangen bij het plan betrokken zijn en met de betrokken rijks- en provinciale diensten. Bij

de

voorbereiding

van

een

ontwerp

van

de

partiele

herziening

van

een

bestemmingsplan, dient overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Dit is het vooroverleg, waarin het conceptplan wordt voorgelegd aan het waterschap en aan die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Voor wat kleinere plannen kan, in overleg, afgezien worden van dit overleg. Op basis van artikel 3.1.6 Bro dient verslag te worden gedaan van de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het herzieningsplan zijn betrokken. Dit is de inspraak. Van (formele) inspraak kan, zeker bij wat kleinere plannen, worden afgezien. De gemeentelijke inspraakverordening is daarbij ook van belang. Procedure Een ontwerpplan voor partiele herziening van het bestemmingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd te worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door de Raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het herzieningsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid voor belanghebbenden beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State.

De partiële herziening van het bestemmingsplan treedt vervolgens daags na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld. Is er wel beroep ingesteld dan treedt het plan ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een voorlopige voorziening is gevraagd. De schorsing van de inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt afgewezen. De procedure eindigt met het besluit van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Toelichting Partiële herziening Kasteel Ter Borchstraat, Roosteren

SMA-Advies

67

Vooroverleg met het Waterschap Limburg is vanwege de relatief geringe planologische wijziging/herziening ook niet noodzakelijk. Belangen van het Waterschap Limburg worden met het planvoornemen niet geschaad. Deze partiële herziening is in het kader van het wettelijk overleg niet toegezonden aan de provincie omdat er geen sprake is van een bovenlokaal belang. Verslag inspraak ex artikel 3.1.6 Bro De

initiatiefnemer

heeft

zijn

plannen

en

onderhavig

in

voorbereiding

zijnde

Bestemmingsplan gepresenteerd aan de direct omwonenden. In het kader van de Omgevingsdialoog is hiervan een verslag gemaakt welke als Bijlage 9 aan deze plantoelichting is toegevoegd. Onderhavig ontwerpbestemmingsplan wordt ingevolge artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening gedurende zes weken ter inzage gelegen, waarbij gelegenheid wordt geboden tot het indienen van zienswijzen. Zienswijzen Op 5 december 2023 heeft het college van b&w het ontwerpbestemmingsplan ‘Stedelijk gebied, partiële herziening Kasteel Ter Borchstraat Roosteren’ vastgesteld. Het ontwerpplan heeft vanaf 15 december 2023 gedurende 6 weken ter visie gelegen. Van de mogelijkheid om zienswijzen in te dienen heeft niemand gebruik gemaakt. Er zijn door Rijkswaterstaat8 en de gemeente Echt-Susteren wel een aantal redactionele wijzigingen en aanvullingen voorgesteld. Deze voorstellen en aanvullingen zijn allen in deze toelichting verwerkt.

8

Brief ambtshalve reactie ontwerpbestemmingsplan "Stedelijk Gebied, partiele herziening Kasteel Ter

Borchstraat, Roosteren" van 11 januari 2024 met kenmerk RWS 2024/929

Toelichting Partiële herziening Kasteel Ter Borchstraat, Roosteren