Tabel beantwoording zienswijzen - geanonimiseerd

t) Reclamant verzoekt om het begrip "aan huis gebonden beroep" verder te specificeren voor het beroep arts en een wijzigingsbevoegdheid op te nemen;

t) Voor beantwoording van deze zienswijze wordt verwezen naar beantwoording van zienswijze 3 onder punt u. De zienswijze wordt als ongegrond beoordeeld.

u) Reclamant stelt zich op het standpunt dat een laddertoets (ladder voor stedelijke ontwikkeling) doorlopen had moeten worden. Er worden 14 woningen toegevoegd volgens reclamant;

u) Voor beantwoording van deze zienswijze wordt verwezen naar beantwoording van zienswijze 3 onder punt x. De zienswijze wordt als ongegrond beoordeeld.

v) Reclamant verzoekt de bestemming “groen” aan te passen in “verkeer” naast de locatie Oud Roosteren 24. Dit vanwege de aanwezigheid van een toegangspad naar het kerkhof en ontsluiting van het naastgelegen gebouw;

v) De bestemming van de door reclamant bedoelde gronden in het huidige

31

bestemmingsplan is “maatschappelijk”. Gelet op het waarborgen van de groene uitstraling van dit plein is gekozen voor een meer passende bestemming “groen”. Binnen deze

bestemming zijn paden en uitritten ten behoeve van aangrenzende functies toegelaten. De zienswijze wordt als ongegrond beschouwd; w) Reclamant verzoekt om in de planregels op te nemen dat woonruimte voor maximaal 24 personen is toegestaan op de locatie Oud Roosteren 24. Dit is volgens hem mogelijk in 12 slaapkamers en een bestaand recht in het vigerende bestemmingsplan;

w) Anders dan reclamant stelt bieden de vigerende bestemmingsplannen Buitengebied en Facetbestemmingsplan Deregulering geen mogelijkheden voor dit genoemde gebruik. Een woning is een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één huishouden. Een huishouden is vervolgens gedefinieerd als een persoon of een groep personen die een huishouding voert, waarbij sprake is van onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan. Bedrijfsmatige kamerverhuur en verhuur ten behoeve van arbeidsmigranten wordt daaronder niet begrepen. Het gemeentelijke beleid voorziet niet in het door reclamant gevraagde gebruik. Daarnaast is dit gebruik ter plekke ook ruimtelijk ongewenst. Dit onderdeel van de zienswijze wordt als ongegrond beoordeeld;

x) Reclamant geeft aan dat de vermelde goot- en nokhoogte te laag is. Deze dient 5 resp. 8 meter te zijn;

x) Akkoord. Dit wordt aangepast. De zienswijze wordt als gegrond beoordeeld;

y) Reclamant verzoekt om een ontheffingsmogelijkheid op te nemen die de huisvesting van arbeidsmigranten mogelijk maakt binnen de bestemmingen agrarisch en wonen. Dit is volgens reclamant in de gehele gemeente mogelijk onder voorwaarden van de beleidsnotitie "Huisvesting short-stay arbeidsmigranten”,

y) Voor beantwoording van deze zienswijze wordt verwezen naar beantwoording van zienswijze 3 onder punt y. Dit onderdeel van de zienswijze wordt als ongegrond beoordeeld.

32

5

5

Oud Roosteren 33, Roosteren

in voorliggend plan echter niet. Dit is volgens reclamant discriminatie en geeft rechtsongelijkheid. a) Reclamant verwacht verkeersproblemen als gevolg van de toename van het aantal woningen op de locatie Oud Roosteren 24;

a) Voor de beantwoording van deze zienswijze wordt verwezen naar het antwoord op zienswijze 9 onder punten b en f. Deze zienswijze wordt als ongegrond beoordeeld;

b) Reclamant geeft aan dat Installatiebedrijf Weijers beschikt over 4 bedrijfsauto’s die dagelijks af- en aanrijden t.b.v. laden en lossen en er bevoorrading door leveranciers plaatsvindt. Dit leidt tot verkeersproblemen;

b) Voor de beantwoording van deze zienswijze wordt verwezen naar het antwoord op zienswijze 3 onder punt s). Deze zienswijze wordt als ongegrond beoordeeld;

c) Reclamant is het oneens met opname van woningbouwmogelijkheden voor stoppende agrariërs in Oud Roosteren. Dit is volgens reclamant een bonus die op basis van de onverantwoorde bedrijfsvoering niet is verdient;

c) Voor beantwoording van deze zienswijze wordt verwezen naar het antwoord op zienswijze 9 onder punten c) en m). Deze zienswijze wordt als ongegrond beoordeeld;

d) Volgens reclamant dient gemeente tot beperking van woningbouw over te gaan in plaats van het toevoegen van woningen gelet op het gemeentelijke beleid in verband met de verwachte bevolkingsafname;

d) Voor beantwoording van deze zienswijze wordt verwezen naar het antwoord op zienswijze 9 onder punt c). Deze zienswijze wordt als ongegrond beoordeeld;

e) Reclamant geeft aan dat gemeente strenger had moeten handhaven bij overtredingen door agrariërs in Oud Roosteren. Dan was voorliggende compensatie middels woningbouw niet nodig geweest;

e) Deze opmerking wordt voor kennisgeving aangenomen. De opmerking is niet gericht op de inhoud van voorliggend bestemmingsplan;

f) Reclamant verzoek tot gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan door de aanvullende woningbouwmogelijkheden

f) Gelet op bovenstaande beantwoording waarbij veel verwijzingen zijn gedaan naar andere uitgebreide antwoorden, wordt dit

33

Deze zienswijze leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan;

6

6

Oud Roosteren 12, Roosteren

die in voorliggend ontwerpbestemmingsplan zijn opgenomen voor stoppende agrariërs te laten vervallen. Deze woningbouw leidt tot aantasting van het woon- en leefklimaat van een kleine gemeenschap door verdichting en intensivering; a) Reclamant verzoekt om 2 extra burgerwoningen te mogen realiseren in ruil voor beëindiging van het akkerbouwbedrijf. De verhouding tot de locaties Oud Roosteren 15 en 24 waar de gemeente maximaal 8 woningen toelaat is volgens reclamant zoek. Zeker gelet op het feit dat deze ondernemer al jaren voor (stank) overlast zorgt en zijn bedrijfsgebouwen verwaarloosd;

34

onderdeel van deze zienswijze als ongegrond beoordeeld.

a) In ruil voor het beëindigen van agrarische bedrijvigheid in het buitengebied hanteert de gemeente het uitgangspunt dat in ruil voor de bouw van één extra woning minimaal 1.000 m² stalruimte dient te worden gesaneerd en een GKM-bijdrage van 7.500 euro dient te worden afgedragen. In uitzonderingssituaties kan van dat uitgangspunt worden afgeweken en kan de gemeente maatwerk leveren. Denk hierbij o.a. aan het oplossen van een milieuhygiënisch knelpunt dan wel het leveren van een bijdrage aan het behoud en versterking van het cultuurhistorisch ensemble. Daar is op de locatie van reclamant geen sprake van. Op de locatie van reclamant vindt hooguit sanering van een loods met een oppervlakte van ca. 380 m² plaats (indien reclamant er voor zou kiezen om de extra woning niet te realiseren in de bestaande loods). Dat is ruim minder dan bovengenoemde 1.000 m², waardoor een aanvullende GKM-bijdrage aan de orde zal zijn. Het toekennen van één extra woning in ruil voor beëindiging van het bedrijf op de locatie van reclamant is gelet op de locatie, de aanwezige bebouwing, de beperkte impact van het bedrijf op de omgeving (milieuhinder) en de beperkte planologische mogelijkheden ter plekke het maximaal toelaatbare. Dit onderdeel van de zienswijze wordt als ongegrond beoordeeld;

Deze zienswijze leidt tot de volgende aanpassingen van het bestemmingsplan: In de regels: - Aanpassing van artikel 3.9.7. sub i: de voorgevelbreedte van de bestaande bedrijfsloods bedraagt 14 in plaats van 12 meter; - Aanpassing van artikel 3.9.7. sub i: de woorden "behoudens wanneer de bestaande loods wordt omgebouwd / verbouwd tot woning(en), zoals bedoeld onder c" worden aan het eind van de zin te geplaatst; - Aanpassing van artikel 8.7.1. door toevoeging van een extra artikellid

b) Reclamant vraagt zich af wat het verschil is tussen zijn locatie en de locatie Oud Roosteren 24, waar de gemeente 4 extra woningen toelaat. Op de locatie nr. 24 Is volgens reclamant ook geen sprake van een vergunde/ positief bestemde intensieve veehouderij. Op deze locatie zijn bedrijfsactiviteiten volgens reclamant reeds 15 jaar voor aankoop door huidige eigenaar beëindigd;

35

b) In de inspraaknota is reeds uitvoering ingegaan op de verschillen tussen de locatie van reclamant en de locatie Oud Roosteren 24, waardoor een verschil in aanpak en planologische mogelijkheden kan worden gerechtvaardigd. Deze locatie Ou Roosteren 24 ligt centraal in de dorpskern van Oud Roosteren, de locatie van reclamant ligt aan de rand. Op de locatie Oud Roosteren 24 is sprake van bebouwing die in belangrijke mate een bijdrage levert aan “het cultuurhistorisch waardevol ensemble Oud Roosteren”. Deze locatie is tevens vlakbij de waardevolle voormalige kerkplek met daarnaast het kerkhof gelegen. Dit functioneert als een belangrijk centraal ensemble in het dorp. De kenmerkende bebouwingsstructuur in het centrum van Oud Roosteren, gelegen vlakbij genoemd “centraal ensemble” willen we als gemeente behouden dan wel versterken. De bedrijfsmatige bebouwing van reclamant levert geen bijdrage aan dit waardevol ensemble. We verwijzen hiervoor naar bijlage 16 van het op 22 september 2016 vastgestelde bestemmingsplan “Cultuurhistorie” en naar de beantwoording van zienswijze 2 onder a). De aanwezige cultuurhistorische waarden van de gebouwen op de locatie Oud Roosteren 24 stellen hogere eisen aan herinvulling / herontwikkeling en brengen derhalve hogere kosten met zich mee.

Op de locatie van reclamant is enkel sprake van een kleinschalig (niet volwaardig) akkerbouwbedrijf zonder veehouderijtak dat geen hinder veroorzaakt voor de

inhoudende dat alle agrarische bedrijfsactiviteiten dienen te zijn beëindigd bij vaststelling van het uitwerkingsplan;

woonomgeving. De locaties zijn, anders dan reclamant stelt, gelet op bovenstaande uitleg in planologisch opzicht (zowel functioneel als gebouwelijk) dan ook niet met elkaar vergelijkbaar. De zienswijze op dit onderdeel wordt als ongegrond beoordeeld; c) Reclamant bestrijdt de opmerking van de gemeente op zijn eerdere inspraakreactie dat de locatie van hem is gelegen aan de rand van het dorp en nr. 15 en 24 zijn gelegen midden in het dorp. De afstand tussen het bouwvlak van nr. 12 en het bouwvlak van nr. 24 is 40 meter;

c) Deze grief wordt, gelet op bovenstaande beantwoording onder punt b) voor kennisgeving aangenomen en voor zover noodzakelijk als ongegrond beoordeeld;

d) Reclamant bestrijdt de opmerking van de gemeente op zijn eerdere inspraakreactie dat op de locatie 15 en 24 sprake is van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing. Dit is volgens hem slechts ten dele zo. Daarnaast is op zijn locatie ook de dubbelbestemming Waarde - Cultuurhistorie en de functie-aanduiding specifieke vorm van waarde - cultuurhistorisch ensemble Oud Roosteren van toepassing is. Reclamant vraagt waarom dit opgenomen is?

d) Verwezen wordt naar de beantwoording van zienswijze 2 onder a). Deze bevat een duidelijke uitleg van de belangrijkste waarden van het “cultuurhistorisch ensemble Oud – Roosteren”. Deze hebben namelijk te maken met de interne structuur van het dorp. “Belangrijk zijn vooral de gespaard gebleven infrastructuur, de kenmerkende strooiing van gebouwen daarlangs (deels agrarisch van aard, met onder meer enkele carrévormige boerderijen (Oud Roosteren 15), de groene ruimtes achter en tussen de bebouwing en enkele beeldbepalende bomen. De belangrijkste groene ruimte is wel de voormalige kerkplek, dat met het kerkhof ernaast een centraal ensemble in het dorp vormt. Meer in zijn algemeenheid is kenmerkend dat het dorp vrijwel overal bestaat uit een enkele rij bebouwing langs de weg, zodat alle achtertuinen aan groen grenzen. Uitzondering daarop vormen enkele grotere agrarische bedrijven met stallen,

36

welke stallen binnen het dorp geen cultuurhistorische waarde vertegenwoordigen”. De genoemde uitzondering zou ook van toepassing verklaard kunnen worden op de locatie van reclamant. De loods en woning op deze plek dateren van 1993 (bouwjaar) en vertegenwoordigen derhalve geen cultuurhistorische waarde. Het voormalige bedrijfsgebouw op de locatie Oud Roosteren 24 (waarin de nieuwe woningen mogelijk worden gemaakt) dateert van ca. 1750 en vertegenwoordigd al om die reden al een cultuurhistorische waarde (nog los van de bijzondere ligging in het centrum nabij het waardevolle kerkhof). Dit onderdeel van de zienswijze wordt als ongegrond beoordeeld; e) Reclamant geeft aan dat zijn bedrijf geen beperkte impact en planologische mogelijkheden ter plekke heeft. Het bouwvlak mag volledig worden bebouwd volgens hem, dit rechtvaardigt volgens hem de bouw van meer dan één extra woning;

e) Het toekennen van de bouwmogelijkheid voor een nieuwe woning heeft als doel om een stoppende agrariër een financiële steun in de rug te bieden voor de kosten van afbraak van stallen e.d. Daar is in het geval van reclamant geen enkele sprake van. In dit geval is enkel sprake van winstmaximalisatie voor reclamant. Dat reclamant nog bouwmogelijkheden binnen zijn bouwvlak heeft is geen gerechtvaardigd argument dat in de afweging om een extra woningcontingent toe te kennen wordt meegenomen. De zienswijze op dit onderdeel wordt als ongegrond beoordeeld;

f) Reclamant verzoekt primair om de wijzigingsbevoegdheid zodanig aan te passen dat wijziging naar wonen en vormverandering van het bestemmingsvlak

f) Gelet op bovenstaande antwoorden wordt deze zienswijze als ongegrond beoordeeld. Daarnaast is eerder gekeken naar woningbouw in het verlengde van de

37

mogelijk wordt op een zodanige manier dat ruimte ontstaat voor de realisatie van een tweede extra woning gesitueerd aan de Brugstraat. De andere extra woning zal worden gerealiseerd in het voorste deel van het bestaande bedrijfsgebouw. Het achterste deel zal worden afgebroken. De nieuwe woningen komen volgens reclamant op deze manier aansluitend aan bestaande woningen te liggen;

Brugstraat (ten zuidoosten van Brugstraat 2), echter daar is de landschappelijke kwaliteit dusdanig hoog dat woningbouw daar ongewenst is. Ook dit aspect van deze zienswijze wordt als ongegrond beoordeeld. Het realiseren van een nieuwe woning in de bestaande loods behoort onder voorwaarden wel tot de mogelijkheden (is reeds opgenomen in het ontwerpbestemmingsplan);

g) Reclamant verzoek subsidiair om een tweede extra woning mogelijk te maken binnen het bestaande bedrijfsgebouw, mocht niet kunnen worden ingestemd met de primaire optie. In deze optie ontstaan twee nieuwe woningen in het bedrijfsgebouw. Reclamant verzoek gemeente in dit geval de wijzigingsbevoegdheid hierop aan te passen;

g) Gelet op bovenstaande antwoorden wordt dit onderdeel van de zienswijze als ongegrond beoordeeld;

h) Reclamant verzoekt artikel 3.9.7. sub i aan te passen, omdat de bestaande voorgevelbreedte van de bedrijfsloods circa 14 in plaats van 12 meter bedraagt. Reclamant verzoekt in artikel 3.9.7. sub i de woorden "behoudens wanneer de bestaande loods wordt omgebouwd / verbouwd tot woning(en), zoals bedoeld onder c" aan het eind van de zin te plaatsen. Op die manier slaat de uitzondering zowel terug op de zijdelingse perceelsgrens als op de voorgevelbreedte;

h) Deze zienswijze wordt als gegrond beoordeeld en leidt tot aanpassing van het bestemmingsplan;

i) Reclamant verzoekt in de toelichting vast te leggen dat alle huidige en toekomstige

i) Dit is reeds in de regels behorende bij de wijzigingsbevoegdheid en uitwerkingsplicht

38

agrarische bedrijfsactiviteiten van de locaties Oud Roosteren 15 en 24 volledig dienen te zijn en blijven beëindigd bij vaststelling van het wijzigingsplan / uitwerkingsplan om iedere toekomstige discussie hierover uit te sluiten;

opgenomen. Opname in de toelichting levert geen toegevoegde waarde op. De toelichting is ook niet juridisch bindend. De zienswijze op dit onderdeel wordt als ongegrond beoordeeld;

j) Reclamant verzoekt ook permanente bewoning van niet vrijstaande bijbehorende bouwwerken onder het strijdig gebruik te brengen;

j) Een aan een woning gebouwd bijbehorend bouwwerk mag niet als de woning gebruikt worden t.b.v. de woonfunctie en daarmee t.b.v. permanente bewoning. Aanpassing is niet wenselijk. De zienswijze wordt als ongegrond beoordeeld;

k) Reclamant verzoekt om geen nieuwe veestallen en schuilgelegenheden mogelijk te maken en voorts tevens de nevenactiviteit voor tijdelijke huisvesting van seizoensarbeiders / arbeidsmigranten en kamerverhuur te schrappen;

k) Het schrappen van dergelijke vigerende bouw- en gebruiksmogelijkheden leidt tot planschadeverzoeken en is alleen al om die reden niet wenselijk. Daarnaast gaat het hierbij om algemene regels die overal in het buitengebied van de gemeente Echt-Susteren van toepassing zijn. Aanpassing van dergelijke algemene regels is niet wenselijk. De zienswijze op dit onderdeel wordt als ongegrond beoordeeld;

l) Reclamant is van mening dat de gemeente ten aanzien van de activiteiten zoals bedoeld onder voorgaande grief onder punt k in dit geval strengere regels dient te hanteren, omdat de gemeente anderzijds ook meer ontwikkelingsruimte (4 woningen) biedt die elders in het buitengebied niet wordt geboden;

l) Deze opmerking van reclamant wordt voor kennisgeving aangenomen. Voor zover noodzakelijk wordt deze opmerking als ongegrond beoordeeld;

m) Reclamant vreest aanvullende overlast door mogelijke huisvesting van arbeidsmigranten in de 8 nieuw te bouwen

m) Verwezen wordt naar onze eerdere beantwoording als gevolg van een ingekomen inspraakreactie. Deze luidde als volgt:

39

woningen op de locaties Oud Roosteren 15 en 24. Aanvullende voorwaarden zijn wenselijk op dit vlak;

Volgens het beleidskader “Huisvesting shortstay arbeidsmigranten Echt-Susteren 2018” is het mogelijk middels een separaat principeverzoek (en bij akkoord van het college van B&W) een aanvraag omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan ten behoeve van huisvesting voor arbeidsmigranten in te dienen. Afhankelijk van de locatie en gebouwtype kunnen onder voorwaarden meer / minder arbeidsmigranten worden gehuisvest. Dit geldt ook voor woningen. In een reguliere woning kunnen maximaal 4 arbeidsmigranten worden gehuisvest (indien voldaan kan worden aan alle voorwaarden, waaronder parkeren). Bij grotere woningen kan het aantal oplopen tot maximaal 8 arbeidsmigranten. Daarbij geldt dat maximaal 10% van de panden in een straat mag worden benut voor ‘shortstay’-arbeidsmigranten-huisvesting en dat de minimale onderlinge afstand tussen twee huisvestingsvoorzieningen vier panden bedraagt. Huisvesting is niet rechtstreeks toegelaten (altijd middels afwijking). Ten aanzien van de vrees: iedere eigenaar van een woning heeft de mogelijkheid huisvesting aan te vragen bij de gemeente. Per geval zal er een aparte afweging worden gemaakt. Er kan niet vooruitgelopen worden op eventuele initiatieven in de toekomst. De zienswijze op dit onderdeel wordt als ongegrond beoordeeld;

n) Reclamant verzoekt om niet bedrijfsmatige agrarische activiteiten (zoals het hobbymatig houden van landbouwhuisdieren), huisvesting van

n) De door inspreker genoemde mogelijkheden zijn veelal niet op basis van direct recht toegelaten op grond van het vigerend bestemmingsplan Buitengebied.

40

seizoensarbeiders/arbeidsmigranten, kamerverhuur en alle andere huidige en toekomstige nevenactiviteiten uit te sluiten bij toepassing van de wijzigingsbevoegdheid in wijzigingsgebied 1 en de uitwerkingsplicht en deze gebruiksvormen als strijdig gebruik aan te merken. Reclamant verwijst naar zijn eerdere opmerking. Aanvullende voorwaarden zijn volgens hem te rechtvaardigen voor de extra geboden ontwikkelruimte;

Deze mogelijkheden kunnen worden benut via een afwijkingsbevoegdheid dan wel buitenplanse afwijkingsmogelijkheden. Dit zijn algemeen gangbare afwijkingsmogelijkheden die gelden voor de gehele gemeente en waarbij steeds een aparte afweging wordt gemaakt. Aanpassing van deze regelingen is derhalve niet wenselijk, onder meer om rechtsongelijkheid te voorkomen. De zienswijze op dit punt wordt als ongegrond beoordeeld;

o) Reclamant geeft aan dat uit de stukken niet blijkt of kan worden voldaan aan een goed- woon en leefklimaat ter plekke van de woning op locatie Oud Roosteren 24 om een woonbestemming te rechtvaardigen;

o) Verwezen wordt naar beantwoording van zienswijze 10 onder punt e. De zienswijze op dit punt wordt als ongegrond beoordeeld;

p) Reclamant verzoekt een extra voorwaarde op te nemen in de uitwerkingsplicht voor de locatie Oud Roosteren 24 waaruit de verplichting geldt dat alle agrarische bedrijfsactiviteiten volledig dient te worden beëindigd, alvorens een of enkele woningen kunnen worden gerealiseerd. Tevens vraagt reclamant zich af op voldoende is geborgd dat vergunningen op deze locatie in dit geval zijn of worden ingetrokken;

p) We gaan er van uit dat deze zienswijze betrekking heeft op een mogelijke overgangsrechtelijke situatie, aangezien de bestemming van deze gronden wordt gewijzigd in “wonen” en er op basis daarvan geen agrarische bedrijfsactiviteiten mogen worden uitgeoefend. Deze zienswijze wordt als gegrond beoordeeld en leidt tot het toevoegen van een extra voorwaarde in de regels behorende bij de uitwerkingsplicht, inhoudende dat alle agrarische bedrijfsactiviteiten dienen te zijn beëindigd bij vaststelling van het uitwerkingsplan.

q) Reclamant verzoekt om woningbouw op een van de twee locaties, Oud Roosteren 15 en 24, slechts mogelijk te maken als op beide locaties de agrarische bedrijfsactiviteiten (welke dan ook) volledig

q) Bij toepassing van de wijzigingsbevoegdheid dan wel uitwerkingsplicht dient een initiatiefnemer te motiveren dat sprake is van een goed woonen leefklimaat in de nieuw te realiseren

41

zijn beëindigd.

7

7

Dubbelbeste mming LeidingOndergronds

Reclamant verzoekt de regeling in de dubbelbestemming ‘Leiding – Ondergronds’ in artikel 9 sub 4.1 aan te vullen/uit te breiden met de volgende bepaling: ‘ het uitvoeren van grondbewerkingen, waartoe worden gerekend afgraven, woelen, mengen, diepploegen, egaliseren, ontginnen, ophogen en aanleggen van drainage.

8

8

Oud Roosteren 12

a) Reclamant vreest dat door de mogelijkheid die in artikel 3 lid 9.7 onder c. van de regels (de daarin opgenomen wijzigingsbevoegdheid) wordt geboden ten aanzien van het ombouwen van de bestaande loods tot een woning, het woonen leefklimaat wordt verstoord, de privacy wordt aangetast en de waarde van de woning zal dalen. Verzocht wordt de regeling aan te passen dan wel te verwijderen. 42

woningen. Aanpassing van de intensieve veehouderij op de locatie Oud Roosteren 15 zal naar verwachting gewenst zijn om woningen te kunnen toevoegen op de locatie Oud Roosteren 24. Daarmee vindt in voldoende mate zekerstelling plaats. De zienswijze wordt als ongegrond beoordeeld; Deze bepaling zal worden toegevoegd aan de regels. De zienswijze wordt als gegrond beoordeeld.

a) De vrees van reclamant is begrijpelijk. Vandaar dat aan de mogelijkheid voor hergebruik van de loods de voorwaarde zal worden gekoppeld dat de gevel aan de zijde van Brugstraat 2 blind dient te worden uitgevoerd. Daardoor wordt de privacy beter gewaarborgd en is er geen inkijk vanuit het pand op het perceel van reclamant mogelijk. Qua uitzicht vanaf het perceel van reclamant verandert er bij een ombouw tot woning

Deze zienswijze leidt tot de volgende aanpassing van de regels van het bestemmingsplan: - artikel 9 sub 4.1 wordt aangevuld met de volgende bepaling: ‘het uitvoeren van grondbewerkingen, waartoe worden gerekend afgraven, woelen, mengen, diepploegen, egaliseren, ontginnen, ophogen en aanleggen van drainage’, Deze zienswijze leidt tot de volgende aanpassing van het bestemmingsplan: In de regels: - In artikel 3.9.7. wordt een extra artikellid toegevoegd inhoudende dat aan de mogelijkheid voor

b) Daarnaast wordt door reclamant aangegeven dat er betere opties zijn om woningbouw mogelijk te maken.

echter niets ten opzichte van de bestaande situatie. De mogelijkheid om de loods te slopen en vervolgens een nieuwe woning te bouwen blijft in stand en is stedenbouwkundig gezien het meest wenselijk, maar dan wel binnen de aangegeven kaders waaronder de afstand tot de zijdelingse perceelgrens van minimaal 3 meter. Dit onderdeel van de zienswijze wordt gelet op bovenstaande uitleg deels als gegrond beoordeeld;

hergebruik van de loods tot woning de voorwaarde zal worden gekoppeld dat de gevel aan de zijde van Brugstraat 2 blind dient te worden uitgevoerd.

b) Daarnaast is gekeken naar woningbouw in het verlengde van de Brugstraat (ten zuidoosten van Brugstraat 2), echter daar wordt de landschappelijke kwaliteit dusdanig hoog geacht dat woningbouw daar ongewenst is. Dit onderdeel van de zienswijze als ongegrond beoordeeld; Tenslotte: Indien reclamant van mening is dat, ondanks deze aanpassing, er nog steeds sprake kan zijn van waardedaling van de woning is het mogelijk om binnen vijf jaar na het onherroepelijk worden van het wijzigingsplan een verzoek om tegemoetkoming in de schade in te dienen (ook wel ‘planschadeverzoek’) genoemd. 9

9

Verdichting en gevolgen voor het verkeer

Reclamant verwijst naar de door hem ingediende vooroverlegreactie. Deze is onderstaand puntsgewijs weergegeven met – waar aan de orde – de aanvulling in de zienswijze: a) er worden teveel woningen toegevoegd. Hierdoor zal het plan meer hinder geven 43

Deze zienswijze leidt niet tot aanvullende aanpassing van het bestemmingsplan; a) Door herontwikkeling van de in het plan genoemde locaties mogelijk te maken in de

dan de huidige situatie: meer verkeersbewegingen, verdichting qua bebouwing, verstedelijking, aantasting cultuurhistorisch ensemble, parkeerproblemen tijdens uitvaarten etc. Dit alles geconcentreerd rondom het kerkhof.

vorm van woningbouw worden de aanwezige cultuurhistorische waarden juist zo veel mogelijk behouden en versterkt voor de toekomst. Dit zal uiteindelijk leiden tot een versterking van het cultuurhistorisch ensemble. Het merendeel van de te ontwikkelen woningen zal daarnaast worden gerealiseerd in bestaande bebouwing dan wel binnen de contouren van bestaande bebouwing. Daardoor is er per saldo nauwelijks sprake van verdichting door bebouwing. Doordat agrarische bedrijfsgebouwen op met name de locatie Oud Roosteren 15 komen te vervallen, is zelfs sprake van ontstening. Op het onderdeel verkeersbewegingen wordt aansluitend nader ingegaan. Dit onderdeel van de zienswijze wordt als ongegrond beoordeeld.

b) ten aanzien van de verkeersbewegingen wenst reclamant een onafhankelijk verkeersonderzoek.

b) De toename van het aantal verkeersbewegingen is bij toevoeging van 8 woningen beperkt. De bestaande wegen kunnen dit gemakkelijk aan. Een ander aspect is het parkeren. Bij het toevoegen van woningen zullen de geldende parkeernormen worden toegepast. Dit betekent dat bij toepassing van de wijzigingsbevoegdheid dan wel uitwerkingsplicht en opstellen van het wijzigingsplan dan wel uitwerkingsplan rekening zal worden gehouden met de aanleg van voldoende parkeerplaatsen, afgestemd op de te realiseren woningen (aantal en typologie). Omdat parkeren op eigen terrein dient te worden opgelost ontstaat geen extra druk op de openbare parkeerplaatsen en dus ook niet op de parkeerplaats bij het kerkhof (bij een uitvaart). Dit onderdeel van de

44

zienswijze wordt als ongegrond beoordeeld; c) er is niet specifiek onderzocht welke woningbehoefte er is in Oud Roosteren.

c) Oud Roosteren is te klein om als aparte kern of dorp gezien te worden. Vandaar dat Oud Roosteren gezien moet worden als onderdeel van Roosteren. Uit het uitgevoerde regionale woningmarktonderzoek MiddenLimburg 2018 blijkt specifiek voor de kern Roosteren (dus incl. Oud Roosteren) dat een afname van het totaal aantal huishoudens (met name gezinnen) met 3,7% tot 2030 wordt verwacht. Tegelijkertijd neemt daarbij de woningbehoefte van oudere huishoudens (65-75 jaar) in de periode tot 2030 met 12,4% toe (absoluut gezien: 17 woningen) en van huishoudens vanaf 75 jaar en ouder is de toename zelfs 56,0% ofwel 55 woningen. Er zullen dan ook met name tekorten ontstaan aan grondgebonden seniorenwoningen (levensloopbestendig) en aan appartementen met lift, zowel in de huur- als koopsector. Uit de wensbeelden blijkt dat de ouderen (65 jaar e.o.) in Roosteren met name huurwoningen wensen (81,9%) en daarbij geldt een lichte voorkeur voor appartementen (59,5%). Hieruit blijkt dat met name de senioren een belangrijke groep vormen voor nieuwe woningbouwontwikkelingen in Roosteren en dus ook in Oud Roosteren. Dit geldt overigens voor de gehele gemeente Echt-Susteren. Gelet op het voornoemde onderzoek zou in beginsel primair dienen te worden ingestoken op levensloopbestendige huurwoningen voor senioren.

Gelet op de stedenbouwkundige structuur van Oud Roosteren is realisatie van appartementen in de kern van Oud Roosteren

45

niet passend. Daarom wordt ingestoken op de realisatie van grondgebonden woningen. Dit blijkt ook uit het uitgevoerde stedenbouwkundig onderzoek. Om de agrarische bedrijvigheid op nr. 15, midden in de kern van Oud Roosteren, te kunnen saneren ten behoeve van een verbetering van het woon- en leefklimaat voor de inwoners, is herbestemming van deze locatie ten behoeve van woningbouw noodzakelijk. Daarbij wordt de bestaande bouwmassa van de cultuurhistorische waardevolle panden zoveel als mogelijk benut en wordt zoveel als mogelijk ingezet op behoud van deze panden. Deze zienswijze wordt als ongegrond beoordeeld; d) ondanks dat woningen in bestaande bebouwing worden ontwikkeld is dat nog geen garantie dat het cultuurhistorische ensemble intact blijft. Er zullen hiertoe regels moeten worden vastgelegd.

d) Die regels zijn primair al vastgelegd in het bestemmingsplan ‘Cultuurhistorie EchtSusteren’ en de bepalingen die Oud Roosteren aangaan zijn ook in het voorliggende ontwerp-bestemmingsplan opgenomen. Oud Roosteren is aangewezen als een cultuurhistorisch ensemble. In artikel 12 van de regels in dit ontwerpbestemmingsplan is aangegeven dat niet mag worden gebouwd zonder inachtneming van de waarden die zijn vastgelegd ten aanzien van het cultuurhistorisch ensemble. Wat die waarden zijn is vastgelegd in bijlage 5 en 6 bij de regels. Bij aanvragen om omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen zal hieraan getoetst worden. Mocht blijken dat de bouwkundige staat van de bebouwing op de locaties Oud Roosteren

46

15 en 24 dusdanig slecht is, dan is volledige nieuwbouw ter plekke van de bestaande bebouwing mogelijk. Daarbij dient de bebouwingsstructuur, die een belangrijke bijdrage levert aan het cultuurhistorisch ensemble, te worden behouden en mag geen afbreuk worden gedaan aan dit ensemble. Dit onderdeel van de zienswijze wordt als ongegrond beoordeeld; e) Het installatiebedrijf in Oud Roosteren veroorzaakt volgens inspreker meer verkeersintensiteit dan een woning zonder bedrijf;

f) Inspreker geeft aan dat vier geschakelde woningen op de locatie Oud Roosteren 24 niet passend zijn in het straatbeeld, dat grotendeels bestaat uit vrijstaande woningen met grote tuinen. Daarnaast verwacht inspreker parkeerproblemen en vraagt hoe voldaan wordt aan de parkeernorm. Inspreker doet een voorstel om slechts één woning toe te voegen in de stalruimte;

47

e) Dit is een terechte constatering. Verwezen wordt naar de beantwoording van zienswijze 3 onder punt s. Ter plekke vindt enkel opslag van materialen plaats en het parkeren van een bedrijfsauto. Ten einde problemen tijdens bevoorrading zoveel mogelijk te voorkomen zal de eigenaar van dit bedrijf aan de voorzijde (links van de woning) een extra parkeervoorziening realiseren. De bedrijfsauto van de eigenaar wordt op eigen terrein geparkeerd, door de oprit aan de rechterzijde van het perceel daarvoor te gebruiken. Op eigen terrein zijn na genoemde aanpassing 3 parkeerplaatsen aanwezig. Op deze manier wordt de overlast voor omwonenden zoveel mogelijk beperkt. f) Het voormalige agrarische bedrijfsgebouw op de locatie Oud roosteren 24 heeft een dusdanige inhoud dat daarin 4 woningen realiseerbaar zijn. Uit het uitgevoerde woningmarktonderzoek is gebleken dat er in Roosteren en Oud Roosteren vooral behoefte is aan grondgebonden seniorenwoningen (levensloopbestendig). Teneinde de beëindiging van de agrarische bedrijvigheid en transformatie van de panden te kunnen

financieren is het toekennen van slechts éen wooncontingent naar verwachting onvoldoende. Dit alles heeft er toe geleid dat in het ontwerp-bestemmingsplan maximaal 4 nieuwe woningen kunnen worden toegevoegd op de locatie Oud Roosteren 24 middels een uitwerkingsplicht. Afhankelijk van een concreet voorstel van een initiatiefnemer kunnen middels deze bepaling 1 tot maximaal 4 woningen worden toegevoegd. De nieuwe woningen dienen gerealiseerd te worden binnen de bestaande bouwmassa en dienen te passen binnen de bestaande cultuurhistorisch waardevolle stedenbouwkundige structuur van Oud Roosteren. Ten aanzien van de grief over de parkeernormen wordt verwezen naar de beantwoording van deze zienswijze onder b). Dit onderdeel van de zienswijze wordt hiermee als ongegrond beoordeeld. g) Inspreker geeft aan het toevoegen van een woning tussen nr. 15 en 21 niet passend te vinden. Dit leidt tot verdere verstedelijking en verdichting. Inspreker doet een voorstel voor toevoeging van een woning aan de andere zijde van de binnenplaats van nr. 15;

48

g) Op het moment dat wordt gevraagd om toepassing van de wijzigingsbevoegdheid, wordt bekeken hoe de locatie Oud Roosteren 15 het beste kan worden herontwikkeld. Daarbij is het nog niet zeker of de bedoelde extra woning er ook zal komen en of die woning op genoemde locatie tussen nrs. 15 en 21 zal komen. Er dient ten behoeve van de te realiseren woningen op deze locatie in de bestaande bebouwing ook een goede ontsluiting en een aantal parkeerplaatsen te worden gerealiseerd. Deze aspecten zullen hun beslag moeten krijgen in het wijzigingsplan. Pas dan kan ook het voorstel van reclamant bij de planvorming worden

betrokken. De zienswijze wordt in het kader van dit bestemmingsplan dan ook als ongegrond beoordeeld; h) Reclamant doet een voorstel voor een andere invulling van de locaties A en B zoals benoemt in de stedenbouwkundige visie. Ontsluiting van deze percelen zou kunnen via locatie C. Parkeren kan aan de achterzijde van locatie B. Op deze manier wordt voorkomen dat parkeren aan de voorzijde gaat plaatsvinden, waar ruimte is.

i) Reclamant geeft aan dat de situatie rondom het kerkhof rommelig is. Verwilderde struiken, hangjeugd en geen straatverlichting. Inspreker doet een voorstel voor aanpassing van het openbaar gebied;

Aanvullend heeft reclamant de volgende bemerkingen: j) er wordt geen rekening gehouden met de belangen van een melkveehouder in OudRoosteren

49

h) Op het moment dat sprake is van een daadwerkelijke verzoek om toepassing van de opgenomen wijzigingsbevoegdheid voor de locatie Oud Roosteren 15 en een wijzigingsplan wordt opgesteld zou het voorstel van inspreker een mogelijke optie voor invulling van dit gebied kunnen zijn. De optie zoals uitgewerkt in de stedenbouwkundige visie biedt ook enkel een mogelijke invulling voor deze locatie. Bij die invulling zal aan alle randvoorwaarden die gesteld worden in het kader van een goede ruimtelijke ordening (o.a. voldoende parkeerplaatsen, goede ontsluiting en een goed woon- en leefklimaat) moeten worden voldaan. De zienswijze wordt als ongegrond beoordeeld; i) Deze punten zijn niet relevant voor voorliggend bestemmingsplan. Indien het tot een herontwikkeling van de locatie Oud Roosteren 24 zou komen, zijn dit echter wel opmerkingen die in de totale ontwikkeling kunnen worden betrokken. Er wordt dan immers ook een aanpassing gedaan aan het openbaar gebied ter plekke. Dit onderdeel van de zienswijze wordt als ongegrond beoordeeld;

j) Deze opmerking wordt voor kennisgeving aangenomen. Het is niet duidelijk welk belang reclamant heeft bij ontwikkelingen ten aanzien

van de genoemde melkveehouder noch welk bezwaar opmerking hij/zij hieromtrent heeft. Tevens wordt verwezen naar de beantwoording van zienswijze 2. Dit onderdeel van de zienswijze wordt als ongegrond beoordeeld; k) de belangen van een installatiebedrijf worden gewaarborgd door legalisering;

l) Op Oud-Roosteren 24 is geen sprake van intensieve veehouderij en is de afgelopen 25 50

k) Het betreft hier een bedrijf van milieucategorie 2. Bedrijven van deze categorie zijn in principe passend in een woongebied. Dit bedrijf heeft geen werkplaats waardoor niet echt sprake is van een overlastgevende bedrijfsactiviteit. Op deze plek worden materialen opgeslagen en ontwerptechnische- en administratieve handelingen verricht. Wat wel het geval is dat het personeel ter plekke materialen komt ophalen, hetgeen leidt tot parkeeroverlast. Ten aanzien van verkeer en parkeren wordt verwezen naar de beantwoording van deze zienswijze onder d. Er heeft een gesprek plaatsgevonden met deze ondernemer en er zijn afspraken gemaakt. Zo is ook afgesproken dat er een extra parkeerplaats zal worden gerealiseerd. Er wordt een zogenaamde ‘uitsterfconstructie’ ingebouwd in de regels van het bestemmingsplan. Dat wil zeggen dat indien het bedrijf, na een beëindiging van de activiteiten, niet binnen twee jaar als zodanig is opgevolgd door een bedrijf met diezelfde activiteiten, de bedrijfsactiviteit ‘installatiebedrijf’ op deze plek komt te vervallen. De zienswijze wordt als ongegrond beoordeeld; l) Er is hier inderdaad nooit een intensieve

jaar geen sprake geweest van stankoverlast of een slecht leefklimaat;

m) De schuur bij Oud-Roosteren 24 is niet in een dusdanig vervallen staat dat een herbestemming naar 4 woningen noodzakelijk is om het leefklimaat te verbeteren, Er zijn locaties met meer vervallen panden waar geen herbestemming plaatsvindt;

n) Het plan zorgt voor ongelijke behandeling van andere herbestemmingen van veehouderijen in de gemeente. Verwezen wordt naar een herbestemming tot één woning in Koningsbosch.

51

veehouderij gevestigd geweest. Dat wordt ook nergens beweerd. Het is niet duidelijk wat reclamant wil aangeven met deze mededeling. De herbestemming van dit perceel is gedaan met het oog op het niet meer kunnen uitoefenen van veehouderijactiviteiten in de toekomst waardoor mogelijk en nieuwe bron van hinder voor de omgeving zou kunnen ontstaan. Dit onderdeel van de zienswijze leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan (ongegrond beoordeeld); m) Deze schuur zal in de toekomst naar verwachting geen dienst meer doen voor agrarische activiteiten met als gevolg dat deze zal vervallen en er verloedering optreedt in het centrum van Oud Roosteren. Vandaar dat het noodzakelijk is deze panden weer een nieuwe gebruiksmogelijkheid te geven. Daarbij is wonen de meest passende gebruiksvorm. Omdat één grote woning niet passend is bij de behoefte aan levensloopbestendige seniorenwoningen is het pand verdeeld in vier kleinere woningen. Met deze ontwikkeling tot woningen kan de herstructurering van deze schuur worden bekostigd. De zienswijze wordt als ongegrond beoordeeld; n) Dat is niet het geval. In ruil voor het beëindigen van agrarische bedrijvigheid in het buitengebied hanteert de gemeente het uitgangspunt dat in ruil voor de bouw van één extra woning minimaal 1.000 m² stalruimte dient te worden gesaneerd en een GKMbijdrage van 7.500 euro dient te worden afgedragen.

In uitzonderingssituaties kan van dat uitgangspunt worden afgeweken en kan

10

10

a) Reclamant vindt dat er teveel woningen worden toegevoegd. Bovendien leidt dit tot precedentwerking ten opzichte van andere agrarische bedrijven die willen stoppen;

de gemeente maatwerk leveren. Denk hierbij o.a. aan het oplossen van een milieuhygiënisch knelpunt dan wel het leveren van een bijdrage aan het behoud en versterking van het cultuurhistorisch ensemble. Dit onderdeel van de zienswijze wordt als ongegrond beoordeeld; a) Voor de beantwoording van dit onderdeel van de zienswijze wordt verwezen naar de beantwoording van zienswijze 9 punt a) en punt n). Dit onderdeel van de zienswijze wordt als ongegrond beoordeeld;

b) De toevoeging van teveel woningen leidt ook tot precedentwerking voor nieuwbouw in Oud-Roosteren, waardoor het karakter van het gehucht bedreigd wordt;

b) Voor de beantwoording wordt verwezen naar de beantwoording van zienswijze 9 punt a) en punt d). Dit onderdeel van de zienswijze wordt als ongegrond beoordeeld;

c) De vier geschakelde woningen op Oud Roosteren 24 passen niet in het beeld en tevens worden er parkeerproblemen voorzien. Twee woningen lijken hier beter passend;

c) Voor de beantwoording wordt verwezen naar de beantwoording van zienswijze 9 onder de punten b en f. Dit onderdeel van de zienswijze wordt als ongegrond beoordeeld;

d) De herontwikkeling tot drie geprojecteerde woningen op het perceel Oud - Roosteren 15 is een goed plan. De vierde woning is echter niet nodig. Door hier groen aan te houden blijft het straatbeeld beter intact;

d) Voor beantwoording wordt verwezen naar de beantwoording van zienswijze 9 onder a. en onder g. Dit onderdeel van de zienswijze wordt als ongegrond beoordeeld;

e) Reclamant vraagt zich af waarom gekozen is voor een woonbestemming bij Oud Roosteren 24 met een uitwerkingsplicht. Voor de bedrijfswoning is volgens reclamant zonder meer een recht voor burgerwoning opgenomen. Hiermee

e) Er is bij een bestaande bedrijfswoning zeker niet zonder meer recht op een burgerwoning. Daartoe dient de bestemming eerst gewijzigd te worden in de bestemming ‘Wonen’. In het vigerende bestemmingsplan is hiervoor ook een wijzigingsbevoegdheid

52

Deze zienswijze leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan;

kan een burgerwoning worden gerealiseerd zonder dat de agrarische activiteiten formeel zijn beëindigd. Er kan geen sprake zijn van een goed woon- en leefklimaat in deze woning;

opgenomen. Dat houdt in dat eerst een wijzigingsplan door het college van burgemeester en wethouders moet worden vastgesteld. Een burgerwoning kan niet worden bewoond als de agrarische activiteiten niet beëindigd zijn vanwege een goed woonen leefklimaat. De hier opgenomen uitwerkingsplicht geeft aan dat hier via een nog vast te stellen uitwerkingsplan een bepaald aantal woningen mag worden gerealiseerd. Omdat op dit perceel thans geen agrarische bedrijfsactiviteiten meer plaatsvinden, is de bestemming hier reeds omgezet naar ‘Wonen’, zodat het perceel niet meer als agrarisch bedrijfskavel kan worden benut. Ten aanzien van de opmerking m.b.t. het woon- en leefklimaat in de woning Oud Roosteren 24 wordt verwezen naar het antwoord op zienswijze 3 onder punt d. Deze zienswijze wordt hiermee als ongegrond beschouwd. f. Dit is geen zienswijze, maar een vraag. Het vaststellen dan wel inwerking treden van het nieuwe bestemmingsplan kan de eigenaar van de intensieve veehouderij niet verplichten het bedrijf te beëindigen.

53

f) Hoe lang kan de eigenaar van de intensieve veehouderij aan Oud Roosteren 15 met de bedrijfsactiviteiten doorgaan na vaststelling van het bestemmingsplan?

54