Bestemmingsplan Woningbouwontwikkeling Vlaskuilseweg

Bestemmingsplan ‘Woningbouwontwikkeling Vlaskuilseweg Maria Hoop’ Gemeente Echt-Susteren Vastgesteld

Bestemmingsplan ‘Woningbouwontwikkeling Vlaskuilseweg Maria Hoop’ Gemeente Echt-Susteren Vastgesteld

Rapportnummer:

P04888

IMRO-identificatienummer:

NL.IMRO.1711.BP20220905-VG01

Datum:

21 februari 2024

Opdrachtgever:

NuZekerheid B.V.

Projectteam BRO:

CVe

Concept:

31 augustus 2022

Voorontwerp:

--

Ontwerp:

15 november 2023

Vaststelling:

24 april 2024

Bron foto kaft:

BRO

Beknopte inhoud:

Bestemmingsplan ten behoeve van 14 woningen aan de Vlaskuilseweg 67 te Maria Hoop

BRO Hoofdvestiging Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400 E info@bro.nl

TOELICHTING

Inhoudsopgave 1.INLEIDING 1.1 Aanleiding 1.2 Plangebied 1.3 Vigerend bestemmingsplan 1.4 Leeswijzer

4 4 5 5 8

2.PLANBESCHRIJVING 2.1 Bestaande situatie 2.2 Toekomstige ontwikkeling 2.3 Ruimtelijke en stedenbouwkundige effecten

8 9 9 11

3.BELEIDSKADER 3.1 Rijksbeleid

12 12

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) 3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) 3.1.3 Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) 3.1.4 Ladder voor duurzame verstedelijking 3.1.5 Wet milieubeheer 3.2 Provinciaal beleid

12 13 13 13 15 16

3.2.1 Provinciale Omgevingsvisie (POVI) 3.2.2 Omgevingsverordening Limburg 2014 (geconsolideerde versie van 16 december 2022) 3.2.3 Omgevingsverordening Limburg 2021 3.3 Regionaal beleid

16

3.3.1 Structuurvisie Wonen Midden-Limburg 2022-2025 3.4 Gemeentelijk beleid

23 25

18 21 23

3.4.1 Structuurvisie Echt-Susteren 2025: Ontwikkelen met kwaliteit!

25

4.OMGEVINGSASPECTEN 4.1 Bodem

27 27

4.1.1 Toetsingskader 4.1.2 Onderzoek 4.1.3 Conclusie 4.2 Geluid

27 27 29 29

4.2.1 Algemeen 4.2.2 Onderzoek

29 30

Inhoudsopgave

1

4.2.3 Conclusie 4.3 Luchtkwaliteit

31 31

4.3.1 Algemeen 4.3.2 Toetsing 4.3.3 Conclusie 4.4 Bedrijven en milieuzonering

31 32 32 33

4.4.1 Algemeen 4.4.2 Toetsing 4.4.3 Conclusie 4.5 Geur agrarisch

33 33 37 37

4.5.1 Algemeen 4.5.2 Toetsing en conclusie 4.6 Kabels en leidingen 4.7 Externe veiligheid

37 37 38 38

4.7.1 Algemeen 4.7.2 Toetsing 4.7.3 Conclusie 4.8 Ecologie

38 39 39 39

4.8.1 Algemeen 4.8.2 Onderzoek 4.8.3 Conclusie 4.9 Verkeer en parkeren

39 41 43 43

4.9.1 Verkeer 4.9.2 Parkeren 4.10 Water

43 43 45

4.10.1 Algemeen 4.10.2 Kenmerken van het watersysteem 4.11 Archeologie en cultuurhistorie

45 46 47

4.11.1 Archeologie 4.11.2 Cultuurhistorie 4.12 Ontplofbare oorlogsresten 4.13 M.e.r.-plicht 4.14 Duurzaamheid

47 48 48 49 55

5.JURIDISCHE PLANOPZET 5.1 Algemeen 5.2 Toelichting op de verbeelding 5.3 Toelichting op de regels

57 57 57 57

5.3.1 Inleidende regels 5.3.2 Bestemmingsregels 5.3.3 Algemene regels 5.3.4 Overgangs- en slotregels

58 58 60 61

Inhoudsopgave

2

6.UITVOERBAARHEID 6.1 Economische uitvoerbaarheid

62 62

6.1.1 Kostenverhaal 6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

62 62

6.2.1 Overleg 6.3 Procedure

62 63

6.3.1 Wettelijke procedure 6.2.2 Zienswijzen en ambtshalve wijzigingen

63 63

SEPARATE BIJLAGEN Bijlage 1: Ladderonderbouwing Bijlage 2: Milieuhygiënisch vooronderzoek bodem Bijlage 3: Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Bijlage 4: Akoestisch onderzoek industrielawaai Bijlage 5: AERIUS-berekening stikstof Bijlage 6: Quickscan flora en fauna Bijlage 7: Afwateringsplan Bijlage 8: Archeologisch onderzoek Bijlage 9: Programma van Eisen Proefsleuvenonderzoek Bijlage 10: Vooronderzoek ontplofbare oorlogsresten Bijlage 11: Omgevingsdialoog Bijlage 12: Vervolgonderzoeken Flora en Fauna Bijlage 13: Verkennend bodemonderzoek Bijlage 14: Akoestisch onderzoek parkeren Bijlage 15: Nota zienswijzen en ambtshalve wijzigingen

Inhoudsopgave

3

1.

INLEIDING 1.1 Aanleiding Het voornemen bestaat om ter hoogte van de Vlaskuilseweg 67 in de kern Maria Hoop 14 grondgebonden koopwoningen te realiseren. Het woningbouwprogramma zal bestaan uit twee vrijstaande gezinswoningen, acht senioren-/gezinswoningen, twee tussenwoningen en twee hoekwoningen. Bij de realisatie van deze woningen wordt een voornamelijk braakliggend terrein ingevuld met woningen. Ook zal de reeds aanwezige opstal (een oud café) binnen het plangebied ten behoeve van de ontwikkeling worden gesaneerd. Het is een geschikte ontwikkellocatie aangezien er sprake is van een transformatie-/ inbreidingslocatie binnen de kern Maria Hoop (gemeente Echt-Susteren). Op basis van het vigerende bestemmingsplan ‘Stedelijk gebied’ is de beoogde ontwikkeling niet rechtstreeks mogelijk.

Uitsnede topografische kaart met projectlocatie bij de rode pijl

Het planvoornemen kan mogelijk worden gemaakt door een herziening van het juridisch-planologisch kader. In het voorliggende bestemmingsplan worden de nieuwe bestemmingen voor de gronden binnen het plangebied wettelijk geregeld. Hierdoor ontstaan nieuwe bouw- en gebruiksmogelijkheden, waarbinnen de beoogde ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt. Op 11 maart 2022 is er een principeverzoek ingediend bij de gemeente Echt-Susteren. Op 22 april 2022 heeft de gemeente Echt-Susteren onder voorwaarden haar principeakkoord gegeven op het planvoornemen.

Hoofdstuk 1

4

1.2 Plangebied Het plangebied is plaatselijk bekend als Vlaskuilseweg 67 en kadastraal als gemeente Echt, sectie N, nummers 190, 205, 206 en deze percelen hebben gezamenlijk een oppervlakte van circa 4.285 m 2. Het plangebied is centraal gelegen in de dorpskern Maria Hoop binnen de gemeente Echt – Susteren op de hoek van de Vlaskuilseweg en de Kerkweg. Het plangebied ligt hemelsbreed op circa 1,5 kilometer afstand van de Nederlands-Duitse grens.

1.3 Vigerend bestemmingsplan De projectlocatie valt in het vigerende bestemmingsplan ‘Stedelijk gebied’, vastgesteld op 22 mei 2016 door de gemeenteraad van Echt-Susteren. Tevens zijn het ‘Facetbestemmingsplan Deregulering’ en het bestemmingsplan ‘Cultuurhistorie Echt-Susteren’ van toepassing op het plangebied. Bestemmingsplan ‘Stedelijk gebied’

Uitsnede vigerend bestemmingsplan ‘Stedelijk gebied’ met het plangebied in het rode kader

Enkelbestemming Op basis van het vigerend bestemmingsplan rusten zowel de bestemming ‘Horeca’ als ‘Agrarisch’ op de projectlocatie. De voor ‘Horeca’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:  functies en activiteiten conform de daarbij behorende aanduiding o horeca van categorie 1 bij ‘horeca van categorie 1’ o horeca van categorie 2 bij 'horeca van categorie 2' o horeca van categorie 3, met dien verstande dat een discotheek niet is toegestaan bij ‘horeca van categorie 3’ o horeca van categorie 4 bij ‘horeca van categorie 4’ o een garage ten behoeve van de stalling van auto’s bij ‘garage’

Hoofdstuk 1

5

  

o tevens voor een vogelkwekerij bij 'specifieke vorm van bedrijf - vogelkwekerij' wonen niet zijnde in een bedrijfswoning, uitsluitend op de verdieping en met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding 'wonen uitgesloten' wonen niet is toegestaan; alsmede voor de instandhouding en bescherming van beeldbepalende panden, ter plaatse van de aanduiding ‘karakteristiek’; alsmede voor de bescherming van de monumentale waarden ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - monument';

met de daarbij horende:  bedrijfswoning, uitgezonderd ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning uitgesloten';  tuinen, erven en verhardingen;  terrassen;  parkeervoorzieningen;  groenvoorzieningen;  waterhuishoudkundige voorzieningen, waterlopen en waterpartijen, alsmede (ondergrondse) waterbergings- en infiltratievoorzieningen. De voor ‘Agrarisch’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:  agrarische bedrijfsuitoefening, met dien verstande, dat nieuwvestiging van intensieve veehouderij niet is toegestaan;  agrarisch grondgebruik;  functies en activiteiten conform onderstaande aanduiding: o Het trekken en kweken van planten bij 'specifieke vorm van agrarisch - kwekerij' o Een agrarisch nevenbedrijf bij 'specifieke vorm van agrarisch - agrarisch nevenbedrijf' o Een paardenhouderij bij 'paardenhouderij' o Een tuincentrum bij 'tuincentrum'  waterhuishoudkundige voorzieningen, waterlopen en waterpartijen, alsmede (ondergrondse) waterbergings- en infiltratievoorzieningen;  alsmede voor de instandhouding en bescherming van beeldbepalende panden, ter plaatse van de aanduiding ‘karakteristiek’;  alsmede voor de bescherming van de monumentale waarden ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - monument'; met daaraan ondergeschikt ten dienste van voornoemde voorzieningen:  detailhandel, met een maximaal verkoopvloeroppervlak van 200 m 2, in agrarische

producten die op het eigen bedrijf of in de directe omgeving daarvan zijn geproduceerd en/of agrarische producten die op het eigen bedrijf en/of in de directe omgeving daarvan op een ander agrarisch bedrijf zijn bewerkt. Onder agrarische producten worden tevens streekproducten en aanverwante artikelen, passend in het assortiment van boerderijwinkels, gerekend; met de daarbij behorende:  tuinen en erven;  wegen en paden;  groenvoorzieningen en voorzieningen ten behoeve van een landschappelijke inpassing van bedrijfsgebouwen;  parkeervoorzieningen.

Hoofdstuk 1

6

Het onderhavige initiatief voorziet in het transformeren van een planlocatie, waarop een verouderde opstal (horecapand) is gesitueerd en dat deels een agrarische functie heeft, naar een kwalitatief hoogwaardig woongebied met 14 grondgebonden woningen. De nieuwe te realiseren woningen passen niet in het thans vigerende bestemmingsplan aangezien op de gronden die zijn bestemd tot ‘Horeca’ en ‘Agrarisch’ geen nieuwe (burger-)woningen gebouwd mogen worden. Dubbelbestemming Waarde – Archeologie 3 De voor 'Waarde - Archeologie 3' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden gelegen in droge en natte landschappen met hoge en/of middelhoge archeologische verwachtingswaarde; dan wel een provinciaal aandachtsgebied met hoge en/of middelhoge archeologische verwachtingswaarde.

Voor het bouwen binnen de andere daar voorkomende bestemmingen zijn de desbetreffende regels behorende bij die bestemmingen van toepassing, met dien verstande, dat indien de bodemverstoring als gevolg van het bouwen dieper is dan 0,40 meter onder maaiveld én de omvang van de bodemingreep groter is dan 500 m² de aanvrager van een omgevingsvergunning voor het bouwen een rapport dient te overleggen waarin de archeologische waarden van de gronden die blijkens de aanvraag kunnen of zullen worden verstoord naar oordeel het bevoegd gezag in voldoende mate zijn vastgesteld of waaruit blijkt dat:  Het behoud van de archeologische waarden in voldoende mate kan worden gewaarborgd of;  De archeologische waarden door de beoogde bouwwerkzaamheden niet onevenredig worden geschaad. Aanduidingen Daarnaast zijn middels bouw-, functie- en gebiedsaanduidingen specifieke bouwregels en functies toegelaten op de daarvoor aangewezen locaties.

Gebiedsaanduiding ‘milieuzone – roerdalslenk’ Ter plaatse van de aanduiding 'milieuzone - roerdalslenk' is het niet toegestaan om:  Boorputten op te richten, in exploitatie te nemen of te hebben dieper dan 30,00 meter beneden het maaiveld;  De grond te roeren dieper dan 30,00 meter beneden het maaiveld, of deze handeling toe te laten, of anderszins werken of in de bodem uit te voeren of te doen uitvoeren, waarbij ingrepen worden verricht of stoffen worden gebruikt die de beschermende werking van de slecht doorlatende bodemlagen kunnen aantasten;  Een bodemenergiesysteem op te richten, die dieper reikt dan 30,00 meter beneden het maaiveld;  Boorputten op te richten wanneer de doorboorde weerstand biedende lagen en het boorgat, van 0,00 tot 3,00 meter beneden het maaiveld, niet worden afgedicht met klei of bentoniet. Parapluplan ‘Facetbestemmingsplan Deregulering’ Voor het gehele plangebied geldt het ‘Facetbestemmingsplan Deregulering’ dat op 6 november 2019 is vastgesteld door de gemeenteraad van Echt-Susteren. Meer specifiek geldt ter plaatse van het plangebied de gebiedsaanduiding ‘overige zone – zone stedelijk gebied’. Het bestemmingsplan is vastgesteld om meer flexibiliteit te bieden aan ontwikkelingen.

Daarnaast is nieuw beleid in het bestemmingsplan vertaald, zijn begripsbepalingen aangepast en is het facetbestemmingsplan ‘Sport- en recreatieve voorzieningen’ in dit facet bestemmingsplan ‘Deregulering’ opgegaan.

Hoofdstuk 1

7

De aangepaste regels ingevolge dit facetbestemmingsplan zijn – voor zover van toepassing – opgenomen in onderhavig bestemmingsplan. Bestemmingsplan ‘Cultuurhistorie Echt-Susteren’ Voor het gehele plangebied is het bestemmingsplan ‘Cultuurhistorie Echt-Susteren’ van toepassing. Dit bestemmingsplan is door de gemeenteraad van Echt-Susteren vastgesteld op 22 september 2016. Middels dit bestemmingsplan is het cultuurhistorisch beleid van de gemeente juridisch geborgd. Binnen het plangebied zijn ingevolge dit paraplubestemmingsplan geen cultuurhistorische waarden van toepassing. Conclusie Binnen het vigerend bestemmingsplan ‘Stedelijk gebied’ is de beoogde realisatie van 14 woningen niet mogelijk. Het bestemmingsplan zelf bevat geen (algemene) afwijkings- of wijzigingsmogelijkheden en ook de kruimelgevallenregeling ingevolge artikel 4 van bijlage 2 van het Besluit omgevingsrecht kan niet worden toegepast, omdat deze ontwikkeling voorziet in het toevoegen van woningen op een locatie waar geen woonbestemming is gelegen. Gelet op het voorgaande is onderhavig bestemmingsplan in procedure gebracht.

1.4 Leeswijzer Na dit inleidende hoofdstuk volgt hoofdstuk 2 waarin een beschrijving van het plan is opgenomen. In hoofdstuk 3 wordt het Rijks-, provinciaal-, regionaal- en gemeentelijk beleid beschreven. In hoofdstuk 4 wordt inzicht gegeven in diverse planologische aspecten die van belang zijn voor het bestemmingsplan. In hoofdstuk 5 is de juridische toelichting op de planopzet gegeven. In hoofdstuk 6 komt de financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid aan de orde en wordt de procedure toegelicht.

Hoofdstuk 1

8

2.

PLANBESCHRIJVING 2.1 Bestaande situatie De planlocatie is meer specifiek gelegen aan de Vlaskuilseweg 67, in het centrum van de kern Maria Hoop. De directe omgeving van het plangebied bestaat uit diverse functies. Ten noorden en westen zijn diverse woningen gelegen. In het oosten vormt het bos aan de overzijde van de Kerkweg de overgang naar het buitengebied. Ten zuiden van het plangebied, aan de Vlaskuilseweg 74, is een installatiebedrijf en een leegstaand winkelpand gelegen.

Ligging planlocatie (rood kader)

Op de planlocatie bevindt zich een oude opstal, die ten behoeve van onderhavig planvoornemen zal worden gesaneerd. Deze opstal betreft een café met zaal (Café ’t Centrum) en een uitgebouwd terras. Verder bestaat het plangebied uit een verhard oppervlak aan de westelijke zijde en uit een grasveld in het noordelijke gedeelte. Het plangebied wordt ontsloten aan de Vlaskuilseweg en de Kerkweg, die overgaan in respectievelijk de Waldfeuchterbaan en Annendaalderweg, die vervolgens weer aansluiten op de N572 en N274.

2.2 Toekomstige ontwikkeling Het voornemen is om de bestaande bebouwing te slopen en ter plaatse 14 grondgebonden koopwoningen met bijbehorende verkeer-, parkeer- en groenvoorzieningen te realiseren.

Hoofdstuk 2

9

Meer specifiek zijn ter plaatse twee vrijstaande gezinswoningen, acht senioren-/ gezinswoningen, twee tussenwoningen en twee hoekwoningen beoogd met bijbehorende parkeervoorzieningen. Bovendien wordt in de openbare ruimte voorzien in de aanleg van groenvoorzieningen. In de navolgende afbeeldingen is het ontwerp weergegeven.

Schetstekening planvoornemen (september 2023)

De woningen aan de Kerkweg en de Vlaskuilseweg zijn rechtstreeks op deze wegen ontsloten middels een oprit. Ten behoeve van de woningen op het binnenterrein wordt een nieuwe ontsluiting gerealiseerd vanuit de Vlaskuilseweg. De nieuwe ontsluiting biedt voldoende ruimte voor het ophalen van afval en hulpdiensten. De parkeerbehoefte wordt opgevangen door elke woning te voorzien van minimaal één parkeerplaats op eigen terrein, uitgezonderd de twee tussenwoningen en twee hoekwoningen. De woningen aan de Kerkweg hebben twee parkeerplaatsen op eigen terrein. Zoals op bovenstaande afbeelding is weergegeven worden er 12 parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd en 18 parkeerplaatsen in de openbare ruimte. In totaal worden er 30 parkeerplaatsen gerealiseerd. Aan de zijde van de Vlaskuilseweg komen ook nog 4 parkeerplaatsen. Dit zijn veelal bestaande parkeerplaatsen die vanwege de nieuwe woningen en bijbehorende ontsluiting net iets anders komen te liggen.

Hoofdstuk 2

10

2.3 Ruimtelijke en stedenbouwkundige effecten De beoogde ontwikkeling van de 14 woningen past zowel ruimtelijk, functioneel als vanuit stedenbouwkundig oogpunt in de omgeving. De planlocatie is gelegen in de kern van Maria Hoop. In het kader van het initiatief wordt de reeds bestaande opstal (horecagelegenheid) gesloopt. Deze bebouwing is in een slechte staat en past niet meer in het huidige straatbeeld. Vervolgens wordt het plangebied ingevuld met kwalitatief hoogwaardige woningen in de vorm van een mix aan (twee-)aaneengebouwde en vrijstaande woningen. Aangezien er reeds woningen rondom de locatie aanwezig zijn en de locatie is gelegen binnen een bestaand woongebied, passen de nieuw te bouwen woningen functioneel in de omgeving. Stedenbouwkundig bezien wordt onder andere qua hoogte, rooilijnen, typologieën, e.d. zoveel als mogelijk aansluiting gezocht bij de omliggende woonbebouwing. Het plan heeft, zowel op korte als op (middel)lange termijn, dan ook geen negatieve ruimtelijke, functionele en stedenbouwkundige effecten tot gevolg voor de omgeving.

Hoofdstuk 2

11

3.

BELEIDSKADER In dit hoofdstuk wordt het beleidskader dat relevant is voor het plan toegelicht en wordt het plan hieraan getoetst. Er is sprake van een doorwerking van beleid dat is vastgesteld op verschillende niveaus van bestuur.

3.1 Rijksbeleid 3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Op 11 september 2020 heeft het Rijk vooruitlopend op de inwerkingtreding van de Omgevingswet de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. De NOVI omvat een langetermijnvisie op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De intentie van het Rijk is om met de NOVI een perspectief te bieden om grote maatschappelijke opgaven aan te pakken. Bij die opgaven kan worden gedacht grote en complexe opgaven met betrekking tot klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. Een centraal aspect van de NOVI is de focus op een nieuwe aanpak van vraagstukken in de fysieke leefomgeving. Werken op basis van integraliteit met betrekking tot verschillende vraagstukken in plaats van sectorale aanpakken voor individuele vraagstukken vormt de kern van deze nieuwe aanpak. Het streven naar integraliteit dat onderdeel is van de NOVI valt samen in vier verschillende prioriteiten waartussen een onderscheid wordt gemaakt in de NOVI, te weten:  ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;  duurzaam economisch groeipotentieel;  sterke en gezonde steden en regio’s;  toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Binnen de NOVI worden drie afwegingsprincipes gehanteerd om te komen tot weloverwogen beleidskeuzes.

Die zouden moeten helpen bij het afwegen en prioriteren van verschillende belangen en opgaven: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies. 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal. 3. Afwentelen wordt voorkomen. De nationale overheid richt zijn in de NOVI zich op 21 verschillende nationale belangen: 1. Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving; 2. Realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit; 3. Waarborgen en versterken van grensoverschrijdende en internationale relaties; 4. Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving; 5. Zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften; 6. Waarborgen en realiseren van een veilig, robuust en duurzaam mobiliteitssysteem; 7. In stand houden en ontwikkelen van de hoofdinfrastructuur voor mobiliteit; 8. Waarborgen van een goede toegankelijkheid van de leefomgeving; 9. Zorg dragen voor nationale veiligheid en ruimte bieden voor militaire activiteiten;

Hoofdstuk 3

12

10. Beperken van klimaatverandering; 11. Realiseren van een betrouwbare, betaalbare en veilige energievoorziening, die in 2050 CO₂-arm is, en de daarbij benodigde hoofdinfrastructuur; 12. Waarborgen van de hoofdinfrastructuur voor transport van stoffen via (buis)leidingen; 13. Realiseren van een toekomstbestendige, circulaire economie; 14. Waarborgen van de waterveiligheid en de klimaatbestendigheid (inclusief vitale infrastructuur voor water en mobiliteit); 15. Waarborgen van een goede waterkwaliteit, duurzame drinkwatervoorziening en voldoende beschikbaarheid van zoetwater; 16. Waarborgen en versterken van een aantrekkelijk ruimtelijk-economisch vestigingsklimaat; 17. Realiseren en behouden van een kwalitatief hoogwaardige digitale connectiviteit; 18. Ontwikkelen van een duurzame voedsel- en agroproductie; 19. Behouden en versterken van cultureel erfgoed en landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten van (inter)nationaal belang; 20. Verbeteren en beschermen van natuur en biodiversiteit; 21. Ontwikkelen van een duurzame visserij. Afweging Bij de realisatie van het voorliggende initiatief is sprake van een dermate kleinschalige ontwikkeling dat geen nationale belangen in het spel zijn. De beoogde ontwikkeling is dan ook niet in strijd met de nationale belangen zoals verwoord in de Nationale Omgevingsvisie.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Structuurvisies hebben geen bindende werking voor andere overheden dan de overheid die de visie heeft vastgesteld. De nationale belangen uit de SVIR die juridische borging vragen, zijn via de AMvB Ruimte geborgd in het Barro en het Rarro. Het Barro is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen en zorgt voor sturing en helderheid van deze belangen vooraf. Afweging Het plangebied is niet gelegen in of nabij gebieden waarbinnen de bescherming van nationale belangen is vastgelegd in het Barro of het Rarro. Het plan is niet in strijd met de AMvB Ruimte. 3.1.3 Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) De Rarro is gebaseerd op het Barro. In het Barro is bepaald dat bij ministeriële regeling verschillende militaire terreinen en objecten, hoofdwegen en Nationaal Natuurnetwerk-gebieden worden aangewezen, waar gemeenten bij de vaststelling van bestemmingsplannen rekening mee moeten houden. In het Rarro wordt daar uitvoering aan gegeven. Op dit bestemmingsplan zijn geen belangen uit de Rarro van toepassing. 3.1.4 Ladder voor duurzame verstedelijking Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen is per 1 oktober 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6 Bro) opgenomen.

De ladder ziet op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. De ladder is een motiveringsinstrument dat verplicht moet worden toegepast bij elk ruimtelijk besluit dat een

Hoofdstuk 3

13

‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ mogelijk maakt. Wat er onder een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt verstaan, is in artikel 1.1.1 Bro bepaald: “De ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.” Uit de jurisprudentie komt naar voren dat het wel een nieuwe stedelijke ontwikkeling van enige omvang moet zijn.1 Per 1 juli 2017 is een gewijzigde Ladder in werking getreden. Hierin is de tekst van de Ladder teruggebracht naar de essentie, namelijk de noodzaak om aan te geven dat de voorgenomen nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte plus een motivering indien de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd: “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.” (artikel 3.1.6 lid 2 Bro). Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van die ontwikkeling, in relatie tot de omgeving.

Voor wonen geldt, dat voor woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die Ladderplichtig is. Door de omvang van de uitbreiding (toevoeging 14 wooneenheden) en wijziging van de bestemming moet het initiatief beschouwd worden als een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’. Bij het opstellen van de bestemmingsregeling is het uitgangspunt dat niet méér dan veertien koopwoningen mogelijk gemaakt zullen worden. Ten behoeve van deze ontwikkeling is een Ladderonderbouwing opgesteld. 2 De Ladderonderbouwing is opgenomen in de bijlagen van deze toelichting. Hierna wordt volstaan met een korte samenvatting. Kwantitatieve behoefte In zowel gemeente Echt-Susteren en Sittard-Geleen zal het aantal inwoners de komende jaren afnemen. Het aantal huishoudens laat een andere ontwikkeling zien in gemeente Echt-Susteren, aangezien deze nog tot 2029 blijft toenemen. Echter zijn er voldoende harde plannen om in de kwantitatieve woningbehoefte te voorzien. In kwantitatieve zin is er dus geen aanvullende woningbehoefte in de gemeenten Echt-Susteren en Sittard-Geleen. Kwalitatieve behoefte Er is zowel regionaal als in de gemeenten voornamelijk behoefte aan woningen voor senioren. Dit betreffen zowel appartementen als grondgebonden seniorenwoningen. De komende jaren zullen het aantal jongere huishoudens in de regio afnemen.

Om hen in de regio te houden streven de gemeenten ernaar om nieuwe woningbouw ook beter bij hun behoefte aan te laten sluiten. Deze behoefte betreft voornamelijk een grondgebonden woning in een natuurlijke omgeving.

1

2

O.a. ABRS 1 juni 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:1503), ABRS 18 februari 2015 (ECLI:NL:RVS:2015:428) en ABRS 24 augustus 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:2319). BRO, Ladder voor duurzame verstedelijking Vlaskuilseweg te Maria Hoop, projectnr. P04888, d.d. 23 augustus 2022

Hoofdstuk 3

14

Uit het woningmarktonderzoek van Etil komt het volgende naar voren over de kwalitatieve behoefte in de gemeente:  Na 2029 zal voornamelijk het aantal jongere huishoudens (< 55 jaar) afnemen. Het aantal ouderen zal nog toenemen, wat betekent dat het aandeel ouderen in de gemeente groter zal worden.  Er zal dan ook vooral een behoefte ontstaan aan appartementen met lift en grondgebonden seniorenwoningen, in zowel het huur als koopsegment.  Het aantal jongere huishoudens (tot 30 jaar) zal naar verwachting gaan afnemen. De belangrijkste vestigingsreden van deze doelgroep is dat zij een ruimere woning zochten in een natuurlijke omgeving. Een dergelijk aanbod kan er dus voor zorgen dat meer jongeren in gemeente Echt-Susteren komen of blijven wonen. Over de behoefte in de kern Maria Hoop komt het volgende naar voren:  Er is vooral behoefte aan grondgebonden woningen (bungalows en vrijstaande woningen).  Ook in Maria Hoop zal er vooral een behoefte ontstaan vanuit senioren. Geen onaanvaardbare leegstandseffecten Het is niet de verwachting dat er als gevolg van het realiseren van 14 woningen onaanvaardbare leegstandseffecten zullen optreden. Er is in de gemeente Echt-Susteren en de rest van de regio een dusdanige kwalitatieve mismatch, dat er nieuwe woningen nodig zijn om in de veranderende behoefte te voorzien.

Gesitueerd binnen bestaand stedelijk gebied Voor de onderbouwing via de Ladder is relevant of de ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt binnen of buiten het bestaand stedelijk gebied. In artikel 1.1.1 onder h van het Bro is een nadere omschrijving van het begrip 'bestaand stedelijk gebied' vastgelegd. Als bestaand stedelijk gebied wordt aangemerkt: ‘bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’.  Het plangebied heeft in het vigerende bestemmingsplan de bestemmingen ‘Horeca’ en (deels) ‘Agrarisch’. Dit betekent dat het plangebied met het horeca-gedeelte een stedelijke functie heeft.  In de directe omgeving zijn stedelijke functies gelegen. Op de aangrenzende percelen zijn de bestemmingen ‘Wonen’ en ‘Bedrijf’ vigerend. Gezien het voorgaande is dus sprake van een ligging ‘binnen bestaand stedelijk gebied’ en is een verder motivering op dit punt niet nodig. Het initiatief wordt passend geacht binnen de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. Afweging Uit de Ladderonderbouwing volgt dat er behoefte is aan het type wooneenheden dat op de onderhavige locatie wordt gerealiseerd.

3.1.5 Wet milieubeheer In artikel 7.2, lid 1 van de Wet milieubeheer is bepaald dat bij algemene maatregel van bestuur de activiteiten worden aangewezen: a) die belangrijke nadelige gevolgen kunnen hebben voor het milieu;

Hoofdstuk 3

15

b) ten aanzien waarvan het bevoegd gezag moet beoordelen of zij belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben. In het Besluit milieueffectrapportage zijn in artikel 2, lid 1 als activiteiten die belangrijke nadelige gevolgen kunnen hebben voor het milieu (en waarvoor op grond van de Wet milieubeheer dus de verplichting geldt om een milieueffectrapportage op te stellen), aangewezen de activiteiten die behoren tot een in onderdeel C van de bijlage bij het Besluit genoemde categorie. In lid 2 van hetzelfde artikel zijn als activiteiten ten aanzien waarvan het bevoegd gezag moet beoordelen of zij belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben (en waarvoor op grond van de Wet milieubeheer dus een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt), aangewezen de activiteiten die behoren tot een in onderdeel D van de bijlage bij het Besluit genoemde categorie. In artikel 2, lid 5, aanhef en onder b. van het Besluit milieueffectrapportage, is vastgelegd dat de m.e.r.-beoordelingsplicht ook geldt voor plannen die weliswaar vallen onder een van de in onderdeel D genoemde activiteiten maar waarbij het project valt onder de drempelwaarden zoals genoemd in onderdeel D, indien: 'op grond van selectiecriteria als bedoeld in bijlage III bij de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling niet kan worden uitgesloten dat de activiteit belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kan hebben'.

Afweging De afweging met betrekking tot de m.e.r.-(beoordelings)plichtigheid van dit bestemmingsplan, is opgenomen in paragraaf 4.13.

3.2 Provinciaal beleid 3.2.1 Provinciale Omgevingsvisie (POVI) Met de komst en invoering van de Omgevingswet dient elke provincie haar eigen provinciale omgevingsvisie op te stellen. Op 1 oktober 2021 heeft de provincie Limburg de provinciale omgevingsvisie vastgesteld: ‘de Provinciale omgevingsvisie Limburg’ (hierna te noemen: POVI Limburg). De POVI Limburg is een lange termijnvisie, met als doelstelling invulling geven over hoe de provincie Limburg in de periode 2030-2050 op een integrale en toekomstbestendige manier kan door ontwikkelen. De omgevingsvisie is dynamisch en flexibel, aangezien dit mogelijkheden biedt om het document te actualiseren met het oog op toekomstige veranderingen. De POVI is op 25 oktober 2021 in werking getreden en vervangt daarmee het Provinciaal Omgevingsplan Limburg uit 2014 (POL2014). Daarnaast is een omgevingsverordening uitgewerkt om het beleid juridisch te verankeren. Deze nieuwe omgevingsverordening wordt besproken in paragraaf 3.2.3.

Hoofdstuk 3

16

Hoofdopgaven In de provinciale omgevingsvisie Limburg zijn een aantal hoofdopgaven te onderscheiden, namelijk:  Het creëren van een aantrekkelijke, sociale, gezonde en veilige omgeving, zowel in het land lijkals in het bebouwde gebied;  Een toekomstbestendige, innovatieve en duurzame economie (inclusief landbouwtransitie);  Klimaatadaptatie en energietransitie. Deze opgaven, die Limburg-breed spelen, dienen met inachtneming van de specifieke eigenschappen die Limburg bezit op een integrale en toekomstbestendige manier te worden geïmplementeerd. Participatie tussen de overheid, de markt en de inwoners van Limburg is hierbij een belangrijk uitgangspunt. In de Provinciale omgevingsvisie Limburg wordt daarnaast een toekomstbeeld van 2030-2050 geschetst. Inhoud De Omgevingsvisie Limburg bestaat uit twee delen:  Een thematisch deel waarin gedetailleerd wordt ingegaan op de provinciale ambities en opgaven voor de diverse thema’s;  Een gebiedsgericht deel waarin de thema’s op hoofdlijnen verbonden worden op regionale schaal voor de drie regio’s Noord-, Midden en Zuid-Limburg. Wonen en leefomgeving De POVI houdt vast aan een dynamisch en flexibel woonbeleid, de woonbehoeften van de Limburger zijn daarbij leidend. Verder liggen hierin ook mogelijkheden bij te dragen aan klimaat-, energie-, en duurzaamheidsdoelstellingen.

Vanuit de wetgeving is de rol van de provincie op dit terrein beperkt. Daarom opereert de provincie, met betrekking tot dit thema, vanuit een agenderende, stimulerende, meesturende en verbindende rol. De POVI is hierbij een op hoofdlijnen richtinggevend kader. Aangezien de toekomst onderhevig zal zijn aan veranderingen, en elke specifieke regio voor een andere aanpak vraagt zijn meer gerichte uitwerkingen in provinciale, regionale en/of gemeentelijke programma’s, agenda’s en instrumenten noodzakelijk. Wonen Op het gebied van wonen wordt er specifiek gekeken naar welke behoeften er zijn. De grootste opgave op korte- en middellange termijn zit in het toekomstgeschikt maken van de verouderde en nietcourante bestaande woningvoorraad. Uitgangspunten zijn dat deze woningen in eerste instantie levensloopbestendig dienen te worden gemaakt, en daarna ook verduurzaamd. Getalsmatig zijn er voldoende woningen, kwalitatief gezien zijn dit echter niet overal de juiste woningen en de juiste plannen. Met name in de middenhuur en sociale huur is er een steeds diverser wordende groep mensen aangewezen op nieuwe woon(zorg)concepten. Verder is er ook speciale aandacht voor de betaalbaarheid van woningen, aangezien kansen voor sommige doelgroepen afnemen door de stijgende prijzen.

Een belangrijk instrument om de kwaliteit van het bebouwde gebied op orde te maken is de ladder voor duurzame verstedelijking. Hierdoor wordt de ruimte in bebouwd gebied optimaal benut. Uitgangspunt hierbij is dat leegstaand vastgoed wordt hergebruikt en herbestemd wordt. Wonen is in principe alleen toegestaan in daarvoor bestemde woongebieden, hierop kunnen – tijdelijke – uitzonderingen worden gemaakt in de vorm van een flexibele schil.

Hoofdstuk 3

17

Afweging Onderhavig plan voorziet in levensloopbestendige wooneenheden binnen bebouwd gebied. De ladder van duurzame verstedelijking is besproken in paragraaf 3.1.4. Onderhavige woningbouwontwikkeling past binnen de toekomstige Provinciale Omgevingsvisie. 3.2.2 Omgevingsverordening Limburg 2014 (geconsolideerde versie van 16 december 2022) De provincie Limburg heeft op 12 december 2014 de Omgevingsverordening Limburg 2014 vastgesteld. Hierin staan de regels die nodig zijn om het omgevingsbeleid uit het voormalige Provinciaal Omgevingsplan Limburg 2014 (POL2014) juridische binding te geven. Het POL2014 is inmiddels komen te vervallen, maar de in 2014 vastgestelde omgevingsverordening blijft van kracht totdat een nieuwe omgevingsverordening op grond van de nieuwe POVI in werking treedt. Vooruitlopend op de inwerkingtreding van de nieuwe Omgevingswet, en daarmee ook de inwerkingtreding van een nieuwe omgevingsverordening, zijn een tweetal wijzigingsverordeningen in procedure gebracht. 1. Wijzigingsverordening voor de onderwerpen: wonen, huisvesting internationale werknemers, naijlende effecten steenkoolwinning en zonne-energie (vastgesteld op 30 september 2022), en 2. Wijzigingsverordening voor de onderwerpen: vestigingsmogelijkheden bedrijven, kleinschalige veehouderij-initiatieven, beschermingsgebied Einstein Telescope en klimaatadaptatie (vastgesteld op 16 december 2022).

Beide wijzigingsverordeningen zijn verwerkt in de geconsolideerde versie van 16 december 2022 en maken onderdeel uit van de Omgevingsverordening Limburg 2014. Hierna worden de van toepassing zijnde onderwerpen uit de omgevingsverordening toegelicht en toegepast op onderhavige planontwikkeling. Ladder voor duurzame verstedelijking In de omgevingsverordening is een verwijzing opgenomen naar de Ladder voor duurzame verstedelijking en hierbij is in artikel 2.2.2 van de verordening het navolgende bepaald: 1. Een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, houdt rekening met het bepaalde in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening. 2. Bij een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, worden tevens de mogelijkheden van herbenutting van leegstaande monumentale en beeldbepalende gebouwen, zoals bedoeld in artikel 2.2.3, onderzocht. 3. De toelichting bij het ruimtelijk plan bevat een verantwoording over de wijze waarop invulling is gegeven aan het bepaalde in het eerste en tweede lid. Afweging De beoogde ontwikkeling voorziet in het realiseren van 14 grondgebonden koopwoningen.

Gelet op bestaande jurisprudentie, uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 28 juni 20173, is bij het toevoegen van twaalf of meer woningen sprake van een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, van het Bro. 3

Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, Uitspraak 201608869/1/R3, ECLI:NL:RVS:2017:1724, 28 juni 2017

Hoofdstuk 3

18

Er heeft derhalve een laddertoets plaatsgevonden. De ladder voor duurzame verstedelijking is nader toegelicht in paragraaf 3.1.4. Artikel 2.4.2 Bestuursafspraken wonen In het Provinciaal Omgevingsplan Limburg 2014 (POL2014) zijn, na een proces van co-creatie, eind 2014 de hoofdlijnen voor de ambities, opgaven, rolopvatting en aanpak vastgesteld door Provinciale Staten. Samen met stakeholders hebben de gemeenten en provincie geconstateerd dat voor diverse thema’s meer uitvoeringsgerichte regionale bestuursafspraken nodig en wenselijk zijn. Het gaat om 8 thema's: wonen, detailhandel, bedrijventerreinen, kantoren, energie, land- en tuinbouw, vrijetijdseconomie en Nationaal Landschap Zuid-Limburg. De bestuursafspraken maken onderdeel uit van het samenwerkingsmodel gemeenten – provincie dat de afgelopen jaren op het gebied van omgevingsbeleid is gegroeid. Het POL2014 schetst de ambities, opgaven, aanpak op hoofdlijnen en principes. Het is in co-creatie met de gemeenten tot stand gekomen. De gemeenten nemen vervolgens het stokje over en stellen regionale uitwerkingen op in de vorm van structuurvisies, visies of anderszins. De provincie is partner in die regioprocessen en faciliteert deze. Vanuit de regierol ziet de provincie toe op de samenhang tussen de aanpak per regio en die in aangrenzende gebieden.

Meer specifiek ten aanzien van het thema wonen hebben de bestuursafspraken geresulteerd in de vaststelling van een drietal woonvisies voor respectievelijk Noord-, Midden- en Zuid-Limburg. De gemeente Echt-Susteren maakt onderdeel uit van de regio Midden-Limburg en binnen deze regio is de ‘Structuurvisie Wonen Midden-Limburg 2022-2025’ vastgesteld. Deze structuurvisie wordt nader toegelicht in paragraaf 3.3.1. In artikel 2.4.2 is een instructieregel opgenomen voor de nieuwe planvoorraad wonen. Hierin is het volgende opgenomen: De toelichting bij een ruimtelijk plan dat betrekking heeft op de realisatie van een of meerdere woningen beschrijft dat: a. rekening is gehouden met de hoofdstukken 3 (Limburgse principes en algemene zonering) en 5 (wonen en leefomgeving) van de provinciale omgevingsvisie; b. sprake is van behoefte in kwaliteit en kwantiteit op basis van actueel onafhankelijk regionaal behoefteonderzoek; c. over de behoefte aan realisatie van deze woningen overeenstemming bestaat binnen de regio Noord-Limburg of Midden-Limburg of Zuid- Limburg. De regio’s bepalen eigenstandig de regionale overeenstemming, organiseren hun eigen regionale overleggen en dragen zorg voor actuele regionale woonvisies en regionale onderzoeken; d. het ruimtelijk plan is opgenomen in de Limburgse systematiek van monitoring. e.

realisatie van de woningen beoogd is binnen vijf jaar na vaststelling van het ruimtelijk plan en dat, als deze termijn niet wordt gehaald, hoe en wanneer de mogelijkheid tot realisatie van deze woningen komt te vervallen. Afweging Voor de onderhavige ontwikkeling is het volgende van toepassing: a. De onderhavige locatie is aangeduid als ‘Bebouwd gebied’. Uit de POVI volgt dat woningbouw in principe alleen toegestaan is binnen bebouwd gebied. Er is sprake van herstructurering waarmee

Hoofdstuk 3

19

een verouderde horecalocatie wordt vervangen door duurzame grondgebonden woningen. Hiermee wordt ook voldaan aan de doelstellingen op het gebied van klimaat, energie en duurzaamheid. Er is dan ook rekening gehouden met de Limburgse principes, algemene zonering en de uitgangspunten met betrekking tot wonen en leefomgeving (zie ook paragraaf 3.2.1). b. Uit de ladderonderbouwing (paragraaf 3.1.4) volgt dat sprake is van een kwalitatieve behoefte c. Er is overeenstemming binnen de regio omtrent de woningen. d. Het ruimtelijk plan is opgenomen in de Limburgse systematiek van monitoring. e. In dit bestemmingsplan is de navolgende wijzigingsbevoegdheid opgenomen: 5.7.1 Schrappen ongebruikte bouwtitel Burgemeester en wethouders kunnen de bestemming van de gronden ter plaatse van de bestemming 'Wonen', wijzigen ten aanzien van het schrappen van ongebruikte bouwtitels indien niet binnen drie jaar na het onherroepelijk worden van onderhavig bestemmingsplan is gestart met de bouw van de woning(en). Hiermee is in voldoende mate de vijf-jaarstermijn voor het realiseren van woningen uit de Provinciale omgevingsverordening geborgd.

Uitsnede kaart ‘Duurzame verstedelijking en bestuursafspraken’ uit de Omgevingsverordening Limburg 2014

Klimaatadaptatie In artikel 2.19.1 is het volgende opgenomen: 1. De toelichting bij een ruimtelijk plan dat een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maakt bevat een beschrijving van: a. de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met de risico’s en gevolgen van klimaatverandering; en b. de maatregelen en voorzieningen die worden getroffen om de risico’s en gevolgen van klimaatverandering te voorkomen of te beperken en de afweging die daarbij is gemaakt. 2. In de beschrijving worden in ieder geval de volgende risico’s betrokken:

Hoofdstuk 3

20

a. wateroverlast; b. overstroming; c. droogte. 4. Bij de beschrijving wordt gebruik gemaakt van de informatie van gemeentelijke, regionale en landelijke stresstest- en overstromingskaarten. Afweging De nieuwbouwwoningen zijn ter vervanging van een verouderde horecalocatie. De nieuwbouwwoningen worden goed geïsoleerd en gasloos opgeleverd. Het plangebied ligt binnen de stedelijke contouren waardoor het niet significant zal bijdragen aan droogte in het gebied. Daarnaast zal het hemelwater worden geïnfiltreerd waardoor omringende woningen, en de woningen zelf, geen toename aan wateroverlast zullen ervaren. Tevens bevindt het plangebied zich niet in de nabijheid van waterwegen en is er dus geen risico op overstromingen. Beschermingsgebieden Milieubeschermingsgebieden Uit de kaarten behorende bij de Omgevingsverordening Limburg 2014 blijkt dat het plangebied gelegen is binnen de boringsvrije zone Roerdalslenk II. Het is in de boringsvrije zone Roerdalslenk II verboden om een boorput, een bodemenergiesysteem of een aardwarmtesysteem te maken of hebben of de grond te roeren, dieper dan de bovenkant van de Bovenste Brunssumklei. Daarnaast is het verboden om werken op of in de bodem uit te voeren of te doen uitvoeren waarbij ingrepen worden verricht of stoffen worden gebruikt die de beschermende werking van de Bovenste Brunssumklei kunnen aantasten.

Tot slot moet het voornemen tot het maken van een boorput, het aanleggen van een bodemenergiesysteem of het roeren van grond in de Roerdalslenk dieper dan 30 meter (in zone II) tot aan de Bovenste Brunssumklei vier weken tevoren schriftelijk gemeld worden aan gedeputeerde staten. Binnen onderhavig voornemen zijn geen grondboringen dieper dan 30 meter voorzien. De ligging binnen de boringsvrije zone Roerdalslenk II vormt derhalve geen belemmering. Beschermingszones natuur en landschap Het plangebied is niet gelegen in een natuur- of landschapszone. Wel is op ca. 15 meter ten oosten van het plangebied, aan de andere zijde van de Kerkweg, het Natuur Netwerk Nederland (goudgroene natuurzone) gelegen. De onderhavige ontwikkeling is dermate kleinschalig van aard dat dit geen invloed heeft op deze zone. Aan de Kerkweg zijn twee woningen voorzien. Deze woningen liggen wat verder op het perceel en aan de Kerkweg zijn slechts twee opritten gelegen waardoor de uitstraling van licht beperkt blijft. De verkeersontsluiting van de overige 12 woningen vindt verder plaats via de Vlaskuilseweg. Conclusie Er zijn geen rechtstreeks doorwerkende regels uit de Omgevingsverordening Limburg 2014 die een belemmering vormen voor de voorgenomen ontwikkeling. De voorgenomen ontwikkeling past dan ook binnen de Omgevingsverordening Limburg 2014. 3.2.3

Omgevingsverordening Limburg 2021

Met de komst van de Omgevingswet is een nieuwe omgevingsverordening nodig die past binnen de kaders en het instrumentarium van de Omgevingswet.

Hoofdstuk 3

21

Provinciale Staten hebben op 17 december 2021 de Omgevingsverordening Limburg 2021 vastgesteld. De inwerkingtreding is voorzien op het moment dat ook de nieuwe Omgevingswet in werking zal treden. Hoewel het ontwerp van de Omgevingsverordening Limburg (2021) hoofdzakelijk een beleidsneutrale omzetting van de Omgevingsverordening Limburg 2014 is, staan er enkele nieuwe of inhoudelijk aanmerkelijk gewijzigde onderwerpen in. Het gaat hier onder andere om instructieregels aan gemeenten op het gebied van wonen, zonne-energie, na-ijlende effecten van de steenkoolwinning en huisvestingsnormen voor internationale werknemers. Deze onderwerpen zijn overigens inmiddels ook vastgelegd in de huidige Omgevingsverordening Limburg 2014 middels een tweetal in procedure gebrachte wijzigingsverordeningen. Afweging Volgens de kaart ‘Wonen, werken en recreëren’ ligt het besluitgebied deels binnen het gebied ‘Landelijke kernen’ en deels binnen ‘Buitengebied’.

Uitsnede kaart ‘Wonen, werken en recreëren’ uit de Ontwerp Omgevingsverordening Limburg 2021

Uit de POVI volgt dat woningen bij voorkeur gebouwd worden in stedelijk gebied of in de landelijke kernen. De provincie bekijkt woningbouwontwikkelingen echter vanuit een brede maatschappelijke context. Dit vraagt om een integrale aanpak van locaties en gebieden in de vorm van herstructurering en transformatie/herbestemming in centra, buurten, wijken, dorpen en het buitengebied. Bij de keuzes wordt rekening gehouden met samenhangende belangen zoals leegstand bij detailhandel, kantoren, maatschappelijk vastgoed, monumenten, etc. Daarnaast beziet de provincie de woningopgave altijd in samenhang met veiligheid en leefbaarheid. Met het stimuleren van natuurinclusief en circulair bouwen, de verduurzamingsopgave en het levensloopbestendig maken van bestaande en nieuwe woningen, vraagt de provincie om gebruik te maken van meekoppelkansen voor een klimaatbestendige en adaptieve woonomgeving.

Hoofdstuk 3

22

De onderhavige locatie is een verouderde horecalocatie waar een stedenbouwkundige impuls welkom is. Daarnaast is de locatie onder de vigerende omgevingsverordening 2014 in z’n geheel aangemerkt als bebouwd gebied. Er wordt voldaan aan de randvoorwaarden in het kader van behoefte en bestuursafspraken. Voor wat betreft de voor deze ontwikkeling milieubeschermingsgebieden en natuurzones wordt verwezen naar de nadere toelichting bij de Omgevingsverordening Limburg 2014 (paragraaf 3.2.2). De Omgevingsverordening Limburg 2021 brengt geen andere relevante onderwerpen aan de orde die hier nader besproken moeten worden. De onderhavige ontwikkeling is dan ook in lijn met de Omgevingsverordening Limburg 2021.

3.3 Regionaal beleid 3.3.1 Structuurvisie Wonen Midden-Limburg 2022-2025 Op 6 juli 2022 is de ‘Structuurvisie Wonen Midden-Limburg 2022-2025’ vastgesteld. Deze structuurvisie is de opvolger van de ‘Structuurvisie Wonen Midden Limburg 2018 tot en met 2022’. In de Structuurvisie Wonen Midden-Limburg 2022 tot en met 2025 leggen de gemeenteraden de gewenste ruimtelijke ontwikkelingsrichting vast op het gebied van wonen. Uitgangspunt is dat MiddenLimburg het verbindend hart is van Limburg, waar wonen aantrekkelijk is. De kwaliteit van de leefomgeving en daarmee van het wonen is hoog. Toch zijn er op het gebied van wonen, zeker gezien de huidige woningmarkt, uitdagingen: het (laten) bouwen van voldoende woningen voor de juiste doelgroepen. De structuurvisie legt de nadruk op het tegemoet komen aan de groeiende woningbehoefte met kwalitatief het juiste aanbod. Maar ook de bestaande woningen moeten duurzamer en levensloopbestendiger worden. In deze Structuurvisie wordt ruimte gemaakt om de juiste woning, op de juiste plek, op het juiste moment te kunnen realiseren. De ambitie, zoals opgenomen in de Structuurvisie, is hoog. Daarnaast is er aandacht voor transformatie en herstructurering. Doel is het op peil houden van de leefbaarheid in steden en dorpen en een thuis te kunnen bieden aan (toekomstige) inwoners.

De regionale speerpunten zijn als volgt:  De bestaande woningvoorraad in Midden-Limburg bestaat voor 68% uit koopwoningen. Dit percentage ligt in plattelandsgemeenten hoger. Het woningmarktonderzoek uit 2018 geeft aan dat er regionaal behoefte is aan extra huurwoningen. Elke gemeente stuurt bij bouwplannen op het realiseren van de juiste, gevraagde woningen.  Het aantal starters stabiliseert of neemt af en in de reguliere woningvoorraad zijn in principe voldoende starterswoningen aanwezig. Echter vanwege de gestegen prijzen van koopwoningen zijn bestaande woningen voor starters nog slechts beperkt beschikbaar en bereikbaar, zelfs in gemeenten waarvan oudsher starterswoningen beschikbaar zijn. Gelet op deze omstandigheden kunnen gemeenten ervoor kiezen om starterswoningen op te nemen in nieuwbouwplannen. Hierbij wordt de kanttekening gemaakt dat, vanwege de gestegen bouwkosten, de haalbaarheid onder druk staat. Transformatie van bestaand vastgoed biedt voor deze doelgroep wellicht een betaalbaarder alternatief. Gemeenten kunnen hier lokaal op sturen.  De leefbaarheid in kernen en wijken is belangrijk. De transformatie van (leegstaand) vastgoed kan hierbij kansen bieden maar is niet overal vanzelfsprekend. Het biedt gemeenten de mogelijkheid

Hoofdstuk 3

23















om gericht te sturen op huisvesting voor doelgroepen of een andere gewenste invulling. In algemene zin heeft leegstand een negatief effect op de leefbaarheid. Herstructurering geeft gemeenten daarnaast locatie specifieke mogelijkheden voor verdunning in de kernen ter bevordering van de leefomgeving en klimaatadaptatie. Vanwege de vergrijzing neemt de beroepsbevolking af. Hierdoor wordt er een krapte op de arbeidsmarkt verwacht. Internationale werknemers spelen een belangrijke economische rol in cruciale sectoren. In Midden-Limburg is dit vooral de groot- en detailhandel, industrie, horeca, logistiek, gezondheidszorg, landbouw, bouwnijverheid en onderwijs. De internationale werknemers nemen toe in de regio Midden-Limburg. Afstemming over lokaal beleid en grootschalige initiatieven voor short-stay huisvesting is wenselijk. Daarnaast wordt regionaal afgesproken om de SNF-normen als minimum kwaliteitsnorm te hanteren. Het aantal ouderen in een verpleeghuis neemt af. Het aantal ouderen dat thuis woont met maximale ondersteuning neemt toe. Nog een stap verder gaan nieuwe woonvormen met een flexibel gebruik van de wooneenheden, die zowel extramuraal als intramuraal ingezet kunnen worden. Daarbij gaat het in alle gevallen om het scheiden van wonen en zorg.

Dat zorgt voor een grotere behoefte aan reguliere woningen die flexibel inzetbaar zijn voor diverse vormen van zorg, maar ook voor reguliere bewoning geschikt zijn. Belangrijk is dat de regio Midden Limburg open staat voor nieuwe (tijdelijke) woonvormen voor ouderen en zorgvragers. In lokale woonzorgvisies, dan wel woon-zorg beleid, kan dit verder worden uitgewerkt/gefaciliteerd. De ambitie voor het aantal woningbouwrealisaties in de planperiode 2021 tot en met 2025 is aangegeven binnen bandbreedtes. Het is een combinatie van de verwachte behoefte (prognose Etil 2021) en een aanvullende lokale ambitie. Deze is gebaseerd op (nieuwe) plannen en initiatieven waarvan de verwachting is dat ze voor eind 2025 netto gerealiseerd kunnen worden. De regio zet zich in om de hoge bouwproductie van de afgelopen jaren door te zetten. In de periode 2018 tot en met 2021 zijn gemiddeld 880 woningen per jaar opgeleverd. In de bijgevoegde tabel wordt duidelijk dat de regio ambitieuzer inzet. Voor de periode 2021 tot en met 2025 wordt gekoerst op een gemiddelde jaarlijkse realisatie van 975-1.150 woningen. Over de gehele regio bezien geven de prognoses aan dat er in de periode 2021 tot en met 2025 nog een toename van het aantal huishoudens zal plaatsvinden. Bovendien wil de regio niet alleen in de eigen behoefte voorzien, maar ook in een aanvullende ambitie.

Hiertoe wordt ingezet met de realisatie van extra woningen. Vanwege demografische ontwikkelingen neemt het aantal jongere huishoudens af en het aantal oudere huishoudens fors toe. De woningbehoefte wordt dan ook grotendeels bepaald door de woonwensen van de groeiende groep ouderen. Daarbij neemt ook het aantal 1- en 2-persoonhuishoudens toe en het aantal gezinnen af. Hierdoor ontstaat een grotere vraag naar kleinere en betaalbare woningen in zowel de huur- als koopsector. De kwalitatieve woningbehoefte bestaat grotendeels uit appartementen met lift en grondgebonden seniorenwoningen, zowel in de huur als in de koopsector. De grootste mismatch gaat ontstaan bij appartementen zonder lift en rij-/hoekwoningen in de huursector en tweekappers in de koopsector. Door de druk op de woningmarkt is in Midden-Limburg nog geen sprake van uitval van bepaalde woningtypen.

Gemeentelijke behoefte In de gemeente Echt-Susteren wordt gewoond en gewerkt op basis van het Cittaslow principe. De kwaliteit van het leven staat voorop. De gemeente kent een rijk verenigingsleven, bruisende dorpskernen en veel groen.

Hoofdstuk 3

24

Binnen de gemeente Echt-Susteren wordt hard gewerkt aan de transitie van het centrum van de kern Echt en de kern Susteren. Samen met woningcorporaties en projectontwikkelaars worden plannen ontwikkeld en gerealiseerd van woningen voor specifieke doelgroepen zoals jongeren, starters op de woningmarkt en senioren. Nieuwe woonconcepten en ontwikkelingen als transformatie en verduurzaming van de woningvoorraad zijn hierbij aanvullende opgaven. Naast de transitie van beide centra besteedt de gemeente ook aandacht aan het realiseren van woningbouw binnen de overige kernen van de gemeente. Dat kan door nieuwbouw c.q. herstructurering, denk hierbij aan het opvullen van lege plekken in linten of het herinrichten van rotte plekken. Dat kan ook door transitie van bestaande bouw. Hiermee zorgt de gemeente ervoor dat panden die hun functie (dreigen te) verliezen niet verloederen maar worden verbouwd voor de (toekomstige) inwoners. Op die manier wordt de leefbaarheid binnen de kernen op peil gehouden en wordt een thuis geboden voor (toekomstige) inwoners. Uit de planvoorraadlijst van de gemeente Echt-Susteren (per 1-1-2022) volgt dat reeds 10 woningen op de onderhavige locatie zijn opgenomen op de planvoorraadlijst. Afweging Zoals volgt uit voorgaande paragraaf wordt verouderd vastgoed vervangen door kwalitatief hoogwaardige woningen in de vorm van grondgebonden koopwoningen.

De beoogde ontwikkeling past vanuit kwantitatief oogpunt binnen de richtcijfers voor te bouwen woningen binnen de kern Maria Hoop, omdat het aantal huishoudens tot 2029 blijft toenemen. Vanuit kwalitatief oogpunt wordt met deze ontwikkeling ingespeeld op de vraag naar kleinere en betaalbare woningen voor starters en senioren. De prijsklassen, mede gelet op stijgende bouwkosten, zijn als volgt:  2 tussenwoningen en 2 hoekwoningen op het binnenterrein: ca. € 305.000,-;  5 Vrijstaand / geschakelde woningen aan de Vlaskuilseweg; ca. € 410.000,- / € 415.000,-;  3 Vrijstaande woning op het binnenterrein: ca. € 460.000,-;  2 vrijstaande woningen aan de Kerkweg: ca. € 540.000,-. Kwantitatief is de onderhavige ontwikkeling in overeenstemming met de uitgangspunten uit de ontwerp ‘Structuurvisie Wonen Midden-Limburg 2022-2025’. De vraag naar woningen in Maria Hoop blijft toenemen en ook uit de omgevingsdialoog en vraagstelling bij de makelaar volgt dat de woningen in trek zijn bij diverse doelgroepen. Kwalitatief bezien volgt uit de ladder (paragraaf 3.1.4) dat er vooral behoefte is aan grondgebonden woningen (bungalows en vrijstaande woningen). Ondanks de prijsstelling zijn de beoogde woningen ook in trek bij senioren. De woningen voldoen daarmee aan de woningbouwbehoefte voor Maria Hoop.

3.4 Gemeentelijk beleid 3.4.1 Structuurvisie Echt-Susteren 2025: Ontwikkelen met kwaliteit! Op 12 december 2012 is de ‘Structuurvisie Echt-Susteren 2025; Ontwikkelen met kwaliteit!’ vastgesteld. In deze visie heeft de gemeente als algemene doelstelling om in 2025 en lang daarna een aantrekkelijke gemeente te zijn waar het prettig wonen, werken en recreëren is. Voor het stedelijk en het landelijk gebied formuleert de structuurvisie een aantal ambities. Het realiseren van deze ambities draagt bij aan het halen van de algemene gemeentelijke doelstelling om ook in 2025 en lang daarna een aantrekkelijke gemeente te zijn waar het prettig wonen, werken en recreëren is.

Hoofdstuk 3

25

Ingevolge de structuurvisie heeft de gemeente Echt-Susteren te veel woningbouwlocaties in beeld voor de vraag die er tot 2025 is. De gemeente maakt scherpe keuzes om verdere leegstand te voorkomen en wil een aantrekkelijke woongemeente blijven. De gemeente hanteert daarom een aantal principes en afwegingcriteria. Een principe is zorgvuldig ruimtegebruik. Bestaande bebouwde ruimte wordt waar mogelijk opnieuw benut. Inbreiding, herstructurering en waar mogelijk intensivering zijn hierbij sleutelwoorden. Dit moet leiden tot een optimalisering van het gebruik van het bestaand stedelijk gebied en tot een gerichtere concentratie van functies in bepaalde kernen en op bepaalde plekken. De gemeente stelt ook dat het van belang is een woningvoorraad te realiseren die kwantitatief en kwalitatief aansluit op de vraag. Het plangebied ligt in bestaand stedelijk gebied in de kern Maria Hoop. Wat betreft wonen geeft de gemeente de voorkeur aan de realisatie van nieuwe woningen in de (hoofd)kernen boven nieuwe woningen in het buitengebied. In het stedelijk gebied ligt de nadruk op inbreiden, herstructureren en temporiseren met extra inzet op reductie van (onbenutte) particuliere bouwrechten. Afweging De beoogde ontwikkeling voorziet in de realisatie van 14 duurzame wooneenheden ter vervanging van een reeds verouderde opstal, binnen het bestaand stedelijk gebied.

Hierdoor wordt aangehaakt op het principe van zorgvuldig ruimtegebruik. Uit de marktscan volgt dat er veel vraag is naar woningen in Maria Hoop terwijl het aanbod in deze kern beperkt is. Daarnaast volgt uit de Ladderonderbouwing dat er in Echt-Susteren, waaronder ook de kern Maria Hoop, behoefte is aan grondgebonden koopwoningen voor starters en senioren. Tien woningen zijn overigens al opgenomen op de planvoorraadlijst. De voorliggende ontwikkeling van 14 wooneenheden in de kern van Maria Hoop is dan ook passend binnen de ‘Structuurvisie Echt-Susteren 2025: Ontwikkelen met kwaliteit!’.

Hoofdstuk 3

26

4.

OMGEVINGSASPECTEN In dit hoofdstuk worden de diverse relevante omgevingsaspecten aangehaald en wordt het plan hieraan getoetst.

4.1 Bodem 4.1.1 Toetsingskader In het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6 lid 1 onder d) is bepaald dat voor de uitvoerbaarheid van een plan rekening gehouden moet worden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bepaald of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden bepaald of nader onderzoek en eventueel saneringen noodzakelijk zijn. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd. 4.1.2 Onderzoek In 2016 is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd.4 Hieruit volgt dat de grond maximaal licht verhoogde gehalten aan cadmium, zink, kobalt, PCB en/of minerale olie bevat. Het grondwater bevat een licht verhoogde concentratie aan barium. De gemeten concentraties zijn echter kleiner dan de betreffende interventiewaarde en derhalve is vervolgonderzoek destijds niet nodig geacht. In het kader van de beoogde bestemmingswijziging is reeds in 2019 een vooronderzoek uitgevoerd.5 Uit het onderzoek volgt dat de locatie verdacht is op niet gesprongen explosieven (zie verder paragraaf 4.12).