Document · PDF

Bijlage 3 - Stedenbouwkundige verkenning drie mogelijke uitbreidingslocaties d.d. 02-11-2020.pdf

Raadsavond 26 januari 2021, gemeente DuivenBij agendapunt: Afwegingsnotitie uitbreidingslocaties11.270 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Locatiestudie woningbouw Stedenbouwkundige verkenning Duiven 2 november 2020

Concept

Locatiestudie woningbouw Stedenbouwkundige verkenning Duiven 2 november 2020

Concept

Colofon

Publicatiedatum

Projectteam

29 juli 2020

SVP

Adres

In opdracht van

SVP architectuur en stedenbouw

Gemeente Duiven

‘t Zand 17, 3811 GB Amersfoort Voor het geheel of gedeeltelijk

E-mail

overnemen of bewerken van artikelen

info@svp-svp.nl

dient men toestemming van de redactie te vragen. In de meeste gevallen zal die

Ontwerp

graag worden gegeven.

Manon Witbraad Alexandra van Swinderen

Voorbehoud

Madeline Prickett

Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden verleend.

Inleiding De gemeente Duiven onderzoekt momenteel de mogelijke invulling van de woningbouwopgave tot 2030. De conclusie van de Vervolgnotitie versnelling woningbouw is dat de versnellingsopgave woningbouw waarschijnlijk net wel of net niet kan worden ingevuld met de beschikbare inbreidingslocaties. Die analyse ging uit van een woningbouwopgave van 325 woningen tot aan 2027. Inmiddels blijkt uit de meest recente prognose van Companen (Woningmarktonderzoek 2019 Regio ArnhemNijmegen) dat er 450 woningen gebouwd moeten worden tot 2030. Dat brengt de gemeente tot de conclusie dat voor de woningbouwopgave tot 2030 één of meerdere uitbreidingslocaties nodig is. Daarom wil de gemeente alvast onderzoeken welke uitbreidingslocaties, in aanvulling op de inbreidingslocaties, het meest geschikt zijn. Het betreft de locaties De Ploen Noord, Plakse Weide en Biezenkampen. SVP heeft de opdracht gekregen om te onderzoeken of en hoe met het opgestelde streefprogramma, rekening houdend met verschillende ruimtelijke randvoorwaarden, een woningbouwontwikkeling mogelijk is. Het streefprogramma betreft circa 300 woningen waarvan 60% betaalbare woningen (sociale huur, betaalbare koop en middeldure huur). Om een beeld te krijgen van het huidig ruimtegebruik van het wonen in Duiven is een drietal bestaande woonbuurten geanalyseerd.

Om een beeld te krijgen van het streefprogramma dat nu gewenst is, is een vergelijkbare woonbuurt in Apeldoorn geanalyseerd. De verkenning moet inzichtelijk maken wat de (on)mogelijkheden zijn voor woningbouw op de drie locaties. Hiervoor worden de uitgangspunten vanuit onder andere milieu, geluid, archeologie, verkeer, cultuurhistorie en landschap in beeld gebracht. Met het streefprogramma wordt vervolgens gekeken of en hoe dit ruimtelijk inpasbaar is op de verschillende locaties en wat de kansen en bedreigingen zijn. Tot slot wordt per locatie een aantal ruimtelijke bevindingen gegeven bij een mogelijke invulling met woningbouw.

Inhoudsopgave

Analyse Duiven

Woningbouwbouwopgave Duiven

Hoofdstructuren - mobiliteit en groen

Voorzieningen

Historische ontwikkeling

Vergelijkend buurtonderzoek

De Ploen Zuid

De Vergert

Zuidoost

Het Mozaïek Zuidbroek, Apeldoorn

Conclusie

Streefprogramma en grondgebruik

Conclusies buurtonderzoek en streefprogramma

Rekenmodellen grondgebruik

Conclusie grondgebruik

Locatie De Ploen Noord

Analyse

Randvoorwaarden en uitgangspunten

Conclusie grondgebruik

Ruimtelijke bevindingen

Locatie Plakse Weide

Analyse

Randvoorwaarden en uitgangspunten

Conclusie grondgebruik

Ruimtelijke bevindingen

Locatie Biezenkampen

Analyse

Randvoorwaarden en uitgangspunten

Conclusie grondgebruik

Ruimtelijke bevindingen

Conclusie en literatuurlijst

Plangebied drie locaties Plangrens mogelijke locaties woningbouw Bedrijven- / industrieterrein Centrum Station Versterken zichtbaarheid historische weg Weg, veranderd naar langzaamverkeersroute Snelweg Autoweg 80 km/h Toekomstige snelweg 8

Analyse Duiven

Woningbouwopgave Duiven De gemeente Duiven heeft een forse woningbouwopgave die momenteel

Duiven ligt op de overgang van het rivierenlandschap in het zuiden en de

geluidwallen op sommige plekken geen visuele relatie meer tussen het

binnenstedelijk wordt ingevuld. Omdat deze inbreidingslocaties

komgronden in het noorden. De oudste structuren worden gevormd door

dorp en het landschap. En doordat het een 80 km/uur weg is, is de

onvoldoende capaciteit hebben om aan deze woningbouwopgave te

de Rijksweg, de Ploenstraat, de Burgemeester van Dorth tot Medlerstraat

oversteekbaarheid beperkt. Aan de oost- en zuidzijde van Duiven is de

voldoen, wil de gemeente onderzoeken op welke uitbreidingslocaties het

/ Eltensestraat en de Droostraat (nu deels als langzaam verkeerroutes

relatie van het dorp met het landschap nog aanwezig. Vanaf de

gewenste streefprogramma inpasbaar is.

opgenomen in de woonbuurten). Het versterken van de zichtbaarheid van

Molenstraat, de Veldstraat en de Heiliglandsestraat is het landschap

deze historische wegen is opgenomen in het Koersdocument.

zichtbaar en bereikbaar en de aangrenzende buurten zijn hier ook voor de

De drie locaties zijn door de historie heen eerder in beeld geweest als

fiets en de voetganger op aangesloten.

mogelijke locatie voor woningbouw. Locatie De Ploen Noord en Plakse

Aan de noordzijde grenst Duiven aan de A12 met verschillende typen

Weide zijn in de Structuurvisie Duiven 2010-2020 (vastgesteld 14

bedrijventerreinen aan weerszijden van de snelweg.

Voorzieningen

december 2009) aangewezen als ‘Zoekgebied wonen’. De locatie

Aan de oostzijde wordt de A15 verbonden met de A12. Ter plaatse van de

Het centrum van Duiven ligt aan de historische Rijksweg. Een drietal

Biezenkampen is hier aangewezen als ‘Zoekgebied buitenplaatsen’ en ten

Rijksweg komt een aansluiting en ter hoogte van Helhoek zal de A15

supermarkten, verschillende detailhandel, horeca, de kerk en functies als

tijde van de groeikern is er sprake van geweest dat ook dit gebied

onder de spoorlijn door worden aangelegd.

de bieb, het cultureel centrum en het gemeentehuis zijn hier geclusterd

bebouwd zou worden. In de Structuurvisie 2015 (vastgesteld 28

Aan de zuidzijde van Duiven liggen de dorpen Groessen en Loo in het

rond een compacte structuur van straten en pleinen. Het afgelopen

september 2015) is De Ploen Noord voor een deel opgenomen als

gevarieerde stroomruggenlandschap. Slingerde wegen, open en gesloten

decennium is er op basis van het plan Vitaal Centrum Duiven gewerkt aan

‘Zoekgebied wonen’. De andere locaties zijn in deze actualisatie van de

zichten en verschillende recreatieve functies en kwekerijen met kassen.

‘Een uitnodigend dorpshart’ Naast winkelruimte zijn er ook woningen en

structuurvisie opgenomen als agrarisch gebied. Recent heeft de

De Molenstraat is een historische weg en was onderdeel van een oude

appartementen toegevoegd en is de openbare ruimte heringericht. Naast

gemeente een Koerdsdocument voor de Omgevingsvisie opgesteld (18

middeleeuwse doorgaande route. Aan de westzijde van Duiven vormt het

het centrum is er in de wijk West een kleinschalig buurtcentrum met een

mei 2020). In dit koersdocument zijn alle drie de locaties opgenomen als

Horsterpark met sport, recreatie, bosaanplant en natuurontwikkeling een

supermarkt en cafetaria en in de wijk Zuidoost een iets groter

‘Mogelijke uitbreidingslocatie wonen’.

groene buffer naar Westervoort.

buurtcentrum met een supermarkt en enkele aanvullende dagwinkels.

Op de volgende pagina’s zijn afbeeldingen opgenomen over de

Duiven is omringd door een groen en open buitengebied met veel

hoofdstructuren van Duiven. Het betreft de mobiliteit ten opzichte van de

natuurwaarden en recreatieve mogelijkheden. Dat resulteert in een

drie locaties en de groenstructuren in en om Duiven. Hieronder volgt hier

aantrekkelijke leefomgeving die door bewoners en bedrijven hoog

een korte toelichting op. Voor een uitgebreide toelichting verwijzen wij

gewaardeerd wordt. Binnen Duiven zorgt een reeks groen/blauwe

naar de Structuurvisie 2015 en het Koersdocument (mei 2020) dat de

structuren voor een sterk raamwerk waar de verschillende buurten in

gemeente in het kader van de Omgevingsvisie heeft opgesteld.

liggen. Ook binnen de woonbuurten is op verschillende schaalniveaus groen aanwezig waardoor het algehele beeld van Duiven groen en dorps

Hoofdstructuren - mobiliteit en groen

is.

Duiven ligt aan de snelweg A12 en heeft een eigen treinstation op de lijn van Arnhem naar Duitsland. Met de aansluiting van de A15 op de A12

Aan de noordzijde zorgt de Westsingel/Oostsingel voor een duidelijke

krijgt Duiven aan de oostzijde een tweede aantakking op het

begrenzing tussen het dorp en het landschap. Er is door de aanleg van

rijkswegennet.

Mobiliteit tov drie locaties Plangrens drie locaties Autoweg Snelweg Snelweg, aanleg Hoofd fietsroute Fietsroute Snel fietsroute Treinstation Bushalte (indicatief) 10

Groenstructuur Plangrens drie locaties Waardevolle relatie dorp-landschap Bestaande bomenstructuren Overige groenstructuren Blauw raamwerk Recreatief landschap Oud cultuurlanschap Overgangszone tussen de dorpen Ontwikkelen populierenbeplanting Versterken wegbeplanting Versterken zichtbaarheid historische weg Landschapspanorama Industrieel landschap Toekomstige snelweg 11

Analyse Duiven Historische ontwikkeling Duiven is ontstaan op een hoger gelegen rivierdonk, ter plaatse van de huidige Rijksweg en de Ploenstraat. Net als Loo en Groessen was het een agrarisch dorp met enkele woningen, boerderijen en een kerk. Tot in de zeventiger jaren van de vorige eeuw was Duiven een compact dorp met enkele woonbuurten ingepast tussen de historische wegen. Met de aanwijzing van de status van groeikern in 1981 is het dorp sterk gegroeid. In de periode van 1987 – 1994 zijn er circa 4.200 woningen gebouwd. Hierdoor is onder andere de sprong over het spoor gemaakt en is het dorp in oppervlak sterk gegroeid. De afgelopen decennia zijn er met name aan de randen kleinschalige woningbouwontwikkelingen geweest met onder andere De Ploen Zuid in het noorden en De Nieuweling aan de oostzijde. De huidige vraag op de woningmarkt en regionale afspraken over de bouw van woningen zorgt er voor dat Duiven, naast de inbreidingslocaties die ter beschikking staan, op zoek moet naar een grotere (uitbreidings)locatie voor circa 300 woningen.

1850 Plangrens drie locaties Bebouwing Straten Agrarische verkaveling

1980 Plangrens drie locaties Toegevoegde bebouwng 1950

Bestaande bebouwing

Plangrens drie locaties

Bestaande straten

Toegevoegde bebouwing

Autoweg

Bestaande bebouwing

Snelweg

Bestaand straten

Agrarische verkaveling

Straat

Spoor

Agrarische verkaveling

Water

Spoor

Groenstructuur

2020 Plangrens drie locaties 1995 Plangrens drie locaties Toegevoegde bebouwng

Toegevoegde bebouwng Bestaande bebouwing Agrarische kassen

Bestaande bebouwing

Bestaande straten

Agrarische kassen

Snelweg en autoweg

Bestaande straten

Autoweg en spoor

Snelweg en autoweg

Agrarische verkaveling

Autoweg

Versterken zichtbaarheid historische weg

Agrarische verkaveling

Spoor

Water

Groenstructuur

Recreatieve velden

Weg, veranderd naar langzaamverkeersroute

Vergelijkend buurtonderzoek 1. Ploen Zuid Duiven 2. De Vergert Duiven 3. Zuidoost Duiven

4. Zuidbroek Apeldoorn

Vergelijkend buurtonderzoek 1. De Ploen Zuid, Duiven Om het ruimtegebruik van het streefprogramma dat de gemeente Duiven nu voor ogen heeft goed in beeld te brengen is allereerst gekeken naar het ruimtegrbuik van drie bestaande buurten in Duiven.

De buurt De Ploen Zuid ligt aan de noordoostzijde van Duiven en is tussen 2006 en 2018 gerealiseerd. De wijk heeft een groene opzet met een dorps woonmilieu. De buurt bestaat uit verschillende ‘terpen’ in een open, groen landschap. Op de terpen zijn verschillende woningen rond een openbare plek geplaatst met de achtertuinen naar het landschap. In dit landschap liggen wandelpaden en plekken voor spelen en waterberging. Door dit landschap slingert een centrale buurtweg van waar de verschillende terpen bereikbaar zijn.

Woonprogramma De wijk bestaat uit circa 344 woningen in een gevarieerd programma, zowel in prijscategorieën als woningtype. 84% is grondgebonden en 16% in appartementvorm. Het grootste deel, bijna de helft, is rijwoning in verschillende prijscategorieën en zowel huur als koop. De verhouding betaalbaar (tot €210.000 VON), middenduur (€210.000 - €310.000 VON) en duur (boven €310.000 VON) bedraagt in deze buurt circa 36% - 26% - 38%.

Totaal 344 woningen (23 woningen/hectare) 164 rijwoningen: 47% 15 drie-onder-één-kap woningen: 4% 88 twee-onder-één-kap woningen: 25% 26 vrijstaand: 8%

betaalbaar 36%

[Drawing Title] Scale: 1:5000 midden 26%

51 appartementen: 16% waarvan: 16% gestapeld 84% grondgebonden gemiddeld 233 m2 /kavel

duur 38%

Indicatieve verdeling betaalbaar - middenduur - duur

uitgeefbaar 52%

verharding 20%

Vergelijkend buurtonderzoek 1. De Ploen Zuid, Duiven

groen en water 28%

Grondgebruik Het oppervlak aan uitgeefbare kavels bedraagt in Ploen Zuid iets meer dan 50%. De gemiddelde dichtheid is 23 woningen per hectare. Het gemiddeld kaveloppervlak bedraagt 233 m2 per kavel en per kavel is er 122 m2 groen aanwezig in de buurt. De parkeernorm bedraagt 1,5 parkeerplaats per woningen en deze zijn deels op eigen terrein gesitueerd of geconcentreerd opgenomen in de openbare ruimte.

Totale oppervlakte 15,3 ha 52,3% uitgeefbaar (8,0 ha) 20,3% verharding (3,1 ha) 27,4% groen en water (4,2 ha) inclusief geluidwal Westsingel

[Drawing Title] Scale: 1:5000 Projectnaam Ondertitel

Uitgeefbaar

[Drawing Title] Scale: 1:5000

Verharding

onderdeel:

xxxx wegen en voetpadden 80,9% xxxx

parkeren (446 pp) 19,4% projectnummer: 21

Projec Onder

onderdeel:

onderdeel

xxxx xxxx

projectnummer:

projectnum

schaal: formaat:

Groen en water (122 m2/woning)

[Drawing Title]

waarvan: Scale: 1:5000

Projectnaam Ondertitel

schaal: formaat:

[Drawing Title]

waarvan: Scale: 1:5000 groen 97,6% water 2,4%

Vergelijkend buurtonderzoek 2. De Vergert, Duiven De buurt De Vergert is een buurt uit de jaren 80 van de vorige eeuw en ligt aan de oostzijde van Duiven. De buurt kent een voor die tijd kenmerkende opzet met woonerven, parkeren op pleintjes aan de achterzijde van de woningen en woningen die met de voorzijde aan woonpaden zijn gesitueerd. Het groen ligt met name aan de randen en is in de vorm van speelplekken gecombineerd met de pleintjes in de buurt.

Woonprogramma De buurt bestaat uit circa 213 woningen, allemaal grondgebonden en voor het grote deel zijn het rijwoningen. Er zijn geen appartementen in deze buurt. De verhouding betaalbaar (tot €210.000 VON), middenduur (€210.000 - €310.000 VON) en duur (boven €310.000 VON) bedraagt in deze buurt circa 20% - 65% - 15%.

Totaal 213 woningen (26 woningen/hectare) 182 rijwoningen: 86% 22 twee-onder-één-kap woningen: 10% 9 vrijstaand: 4% waarvan: 0% gestapeld midden 65% betaalbaar 20%

duur 15%

100% grondgebonden gemiddeld 236 m2 /kavel

Indicatieve verdeling betaalbaar - middenduur - duur

uitgeefbaar 61%

Vergelijkend buurtonderzoek 2. De Vergert, Duiven

groen en water 18%

verharding 21%

Grondgebruik Het oppervlak aan uitgeefbare kavels bedraagt in De Vergert iets meer dan 60%. De gemiddelde dichtheid is 26 woningen per hectare. Het gemiddeld kaveloppervlak bedraagt 236 m2 per kavel en er is per kavel 69 m2 groen aanwezig in de buurt. De parkeernorm lag in deze periode beduidend lager dan in de huidige situatie en is deels op eigen terrein, deels op de openbare weg en deels op de openbare pleintjes gesitueerd.

Totaal oppervlakte 8,2 ha 61,0% uitgeefbaar (5,0 ha) 20,7% verharding (1,7 ha) 18,3% groen en water (1,5 ha)

Uitgeefbaar

Verharding

Projectnaam Ondertitel wegen en voetpadden 88,2%

Groen (69 m2/woning)

Projectnaam Ondertitel

Project Ondert

onderdeel:

xxxx xxxx

projectnummer:

projectnum

waarvan:

parkeren (160 pp) 11,8%, exclusief parkeren op de rijbaan 25

Vergelijkend buurtonderzoek 3. Zuidoost, Duiven De buurt De wijk Zuidoost is in het laatste decennium van de vorige eeuw ontwikkeld en zorgde samen met de wijk Zuidwest voor de sprong over het spoor. De buurt die voor het vergelijkend buurtonderzoek is onderzocht ligt aan de zuidkant van het dorp. Het is een vrij formeel en traditioneel opgezette buurt met een centrale woonstraat (Kleipeer) en aan weerszijden straten waar de woningen aan zijn gesitueerd en op twee plekken en groene, onbebouwde ruimte. De rest van het groen is onderdeel van de straatprofielen of ligt aan de randen van de buurt als onderdeel van structurele groenstructuren van de wijk. Het parkeren maakt, overwegend als haaksparkeren, deel uit van de straatprofielen.

Woonprogramma De buurt bestaat uit circa 315 woningen, alleen grondgebonden met zowel rijwoningen, tweekappers als vrijstaande woningen. Er zijn geen appartementen in deze buurt. De verhouding betaalbaar (tot €210.000 VON), middenduur (€210.000 - €310.000 VON) en duur (boven €310.000 VON) bedraagt in deze buurt circa 20% - 27% - 53%. Totaal 316 woningen (23 woningen/hectare) 135 rijwoningen: 41% 120 twee-onder-één-kap woningen: 39% 61 vrijstaand: 20% waarvan: 0% gestapeld midden 27%

100% grondgebonden

betaalbaar 20% gemiddeld 263 m2 /kavel

duur 53%

Indicatieve verdeling betaalbaar - middenduur - duur

[Drawing Title] Scale: 1:5000

uitgeefbaar 61%

Vergelijkend buurtonderzoek 3. Zuidoost, Duiven

groen en water 21%

Grondgebruik Het oppervlak aan uitgeefbare kavels bedraagt in Zuidoost iets meer dan 60%. De gemiddelde dichtheid is 23 woningen per hectare waarbij circa 61% van de buurt is uitgegeven als kavel. Het gemiddeld kaveloppervlak bedraagt 263 m2 per kavel en per kavel is er 88 m2 groen aanwezig. De parkeernorm was ook in de jaren 90 nog lager dan in de huidige situatie. In Zuidoost parkeren de dure woningen op eigen terrein en is er voor de rijwoningen en bezoek parkeren in de straten opgenomen.

Totale oppervlakte 13,6 ha 61,0% uitgeefbaar (8,3 ha) 18,4% verharding (2,5 ha) 20,6% groen en water (2,8 ha)

Verharding

Uitgeefbaar

waarvan:

wegen en voetpaden 84,0% 1

Scale: 1:5000

parkeren (280 pp) 16,0%

Scale: 1:5000 Groen en water (88 m2/woning)

waarvan:

[Drawing Title]

[Drawing Title] Scale: 1:5000

groen 92,9% water 7,1%

[Drawing Title] Scale: 1:5000

verharding 18%

Vergelijkend buurtonderzoek 4. Het Mozaïek Zuidbroek, Apeldoorn Om ook een beeld te krijgen van een buurt met een programma dat vergelijkbaar is met het streefprogramma, is een deel van de buurt Het Mozaiek in de wijk Zuidbroek in Apeldoorn onderzocht. Er is gekozen voor een uitsnede van de buurt die past bij het streefprogramma, circa 80% rijwoningen, 10% goedkope appartementen en 10% tweekapper/vrijstaand.

De buurt De uitsnede van de buurt bestaat uit een viertal bouwblokken in een park en een appartementengebouw van zes bouwlagen. De buurt is recent gereed gekomen. De bouwblokken bestaan grotendeels uit rijwoningen met verschillende beukmaten tot 5,4 meter. Ook zijn er drie- en tweekappers gebouwd. Binnen de bouwblokken is ruimte opgenomen voor groen en spelen en ligt een buurtstraat met parkeren tegen de achtertuinen van de woningen. Aan de voorzijde is een deel van de woningen aan een voetpad en het park gesitueerd en een deel van de woningen aan een doorgaande woonstraat.

Woonprogramma De uitsnede van de buurt bestaat uit circa 296 woningen, waarvan 75% rijwoningen en 8% gestapeld. De verhouding betaalbaar (tot €210.000 VON), middenduur (€210.000 - €310.000 VON) en duur (boven €310.000 VON) is niet precies bekend maar er is een aanzienlijk percentage goedkope woning waarvan 25 appartementen en de rest grondgebonden.

Totaal 296 woningen (28 woningen/hectare) 222 rijwoningen: 75% 15 drie-onder-één-kap woningen: 5% 34 twee-onder-één-kap woningen: 12% 25 appartement: 8%

waarvan: 8% gestapeld 92% grondgebonden gemiddeld 139 m2 /kavel

uitgeefbaar 38% verharding 32%

Vergelijkend buurtonderzoek 4. Het Mozaïek Zuidbroek, Apeldoorn

groen en water 30%

Grondgebruik Het oppervlak aan uitgeefbare kavels bedraagt in Het Mozaïek minder dan 40%. De gemiddelde dichtheid is 28 woningen per hectare. Het gemiddeld kaveloppervlak bedraagt 139 m2 per kavel en per woning is er 109 m2 groen aanwezig in de buurt. De parkeernorm is iets meer dan 1,5 parkeerplaats per woning en deze zijn allemaal in de openbare ruimte opgenomen. Zowel voor de bewoners als bezoekers is het parkeren binnen de bouwblokken opgenomen.

Totale oppervlakte 10,7 ha 38,3% uitgeefbaar (4,1 ha) 31,8% verharding (3,4 ha) 29,9% groen en water (3,2 ha)

Uitgeefbaar

Projectnaam Ondertitel

waarvan: onderdeel:

onderdeel:

xxxx wegen en voetpaden 82,4% xxxx

xxxx xxxx

projectnummer:

schaal: formaat:

Verharding

parkeren (457 pp) 17,6% projectnummer: 33

schaal: formaat:

Groen (109 m2/woning)

1. Ploen Zuid, Duiven

2. De Vergert

3. Zuidoost, Duiven

4. Het Mozaïek Zuidbroek, Apeldoorn

Conclusie Vier bestaande buurten Het vergelijkend buurtonderzoek laat zien dat, afhankelijk van de

Groen en water

tussen de 18% en 34%. In de drie Duivense buurten ligt het percentage

samenstelling van het programma, voor deze buurten op basis van circa

Naast het woningbouwprogramma en de kavelafmetingen is ook de

dicht bij elkaar, rond de 20%. In Het Mozaïek in Apeldoorn ligt het

300 woningen, een gemiddeld oppervlakte nodig is van 9 tot 13 hectare.

hoeveelheid groen in de buurt bepalend voor het totaal benodigde

percentage verharding met 34% beduidend hoger. Dit komt onder andere

Bij een compact programma met veel rijwoningen en relatief weinig

oppervlak. In de onderzochte buurten bedraagt het groen en water tussen

door de opzet van het plan met binnen de woonhoven, langs de

openbaar groen zoals in De Vergert volstaat 9 hectare. Voor een groener

de 18% en 27% van de totale buurt. In De Vergert is het oppervlak aan

achtertuinen, een lange lengte aan straten. Doordat hier maar aan één

woonmilieu en een ruimere opzet als in De Ploen, met een grotere mix

openbaar groen relatief laag (70 m /woning), de wijk is compact opgezet.

zijde wordt geparkeerd is dit geen efficiënte structuur.

aan woningen, inclusief 16% appartementen, is (bij 300 woningen) een

In De Ploen Zuid ligt dit percentage het hoogst (122 m /woning), een

Het percentage parkeren van de totale verharding ligt in de onderzochte

totaal oppervlak van circa 13 hectare nodig.

groen woonmilieu was hier ook het uitgangspunt.

buurten tussen de 12% en 19%. In de buurt De Vergert is het percentage

erg laag omdat een groot deel van het parkeren op de openbare weg

Uitgeefbare kavels

Verharding en parkeren

In de onderzochte woonbuurten is de bandbreedte voor het percentage

Naast uitgeefbare kavels en groen/water is de verharding, inclusief

uitgeefbare kavels 38-61% van de totale buurt. Een hoger percentage

parkeren het derde percentage dat we hebben onderzocht. De

Op basis van het buurtonderzoek en de verschillende percentages voor

uitgeefbaar gebied betekent uiteraard minder ruimte voor groen of

gehanteerde parkeernorm is hier uiteraard op van invloed. De

uitgeefbaar, groen en verharding die daaruit naar voren komen, is een

verharding. Doordat de buurten in maat en programma verschillen, is ook

parkeernorm lag in het verleden lager dan nu. Daarnaast speelt de

aantal conclusies te trekken. In het volgende hoofdstuk worden deze

het gemiddeld kaveloppervlak per buurt verschillend. Dit oppervlak

hoeveelheid parkeren op eigen terrein mee in het percentage openbare

gecombineerd met het streefprogramma van de gemeente. Hierdoor

varieert van 139 m in Het Mozaïek met relatief veel rijwoningen tot 264

verharding.

ontstaat een beeld van de benodigde ruimte voor de ontwikkeling van

m in Zuidoost met relatief meer woningen in het hogere segment.

Het percentage openbare verharding ligt in de onderzochte buurten

deze circa 300 woningen.

1. Ploen Zuid, Duiven (344 woningen)

2. De Vergert, Duiven (280 woningen)

3. Zuidoost, Duiven (315 woningen)

4. Het Mozaïek, Zuidbroek, Apeldoorn (296 woningen)

Totaal oppervlak: 15,3 hectare

Totaal oppervlak: 8,2 hectare

Totaal oppervlak 13,6 hectare

Totaal oppervlak: 10,7 hectare

Gemiddeld kaveloppervlak: 233 m2

Gemiddeld kaveloppervlak: 236 m2

Gemiddeld kaveloppervlak 263 m2

Gemiddeld kaveloppervlak: 139 m2

Openbaar groen / woning: 122 m

Openbaar groen / woning: 69 m

Openbaar groen / woning: 88 m

Openbaar groen / woning: 109 m2

uitgeefbaar 52,3% 2

[Drawing Title] Scale: 1:5000

uitgeefbaar 61,0% verharding 20,3% groen en water 27,4%

gebeurd.

Projectnaam Ondertitel onderdeel:

groen en water 18,3%

verharding xxxx 20,7% xxxx projectnummer: schaal: formaat:

uitgeefbaar [Drawing Title] Projectnaam 61,0% 1 Scale: 1:5000

Ondertitel onderdeel:

xxxx groen en water 20,6% xxxx projectnummer: schaal: formaat:

uitgeefbaar 38,3% verharding 31,8%

verharding 18,4%

groen en water 29,9%

Streefprogramma en grondgebruik

60% betaalbaar

Grondgebonden 50% = 150 woningen

6,65m

Gestappeld 10% = 30 appartementen

63m

4,8m

2m 9m 21m

11m

uitgeefbaar 150 wo x 112 m2 (gem. kavel) = 16.800 m2

5,7m

10m

bergingen

parkeren 125 wo x 1,9 pp = 285 pp

hoek

19m

uitgeefbaar plot van 63 m x 19 m = 1.200 m2 parkeren 30 app x 1,6 pp = 48 pp

30 appartementen

tussen

Grondgebonden 90 woningen

5,4m

30% midden

7,25m

3m 10m

24m

TOTAAL

uitgeefbaar 90 wo x 143 m2 (gem. kavel) = 12.870 m2

11m

300

parkeren

woningen

2/3: 60 wo x 1,9 pp = 114 pp 1/3: 30 x 2,1 pp = 63 pp

hoek

tussen

Totaal 177 pp

Hoekwoning met garage 8 woningen

Kleine 2-kapper 10 woningen

10% duur

11m

9,2m

9,9m

10m

24m

Grote 2-kapper 10 woningen

Vrijstaand 2 woningen

uitgeefbaar

17m

10m

11,5m

11,5m 27m

11m

uitgeefbaar 8 wo x 238 = 1.904 m

12,5m

14m

uitgeefbaar 2

10 wo x 248 = 2.480 m

uitgeefbaar 2

10 wo x 297 = 2.970 m

parkeren: 30 wo x 2,2 pp = 66 pp waarvan minimaal 1 auto op eigen terrein, 66 - 30 pp = 36 pp

39.144 m2

12,5m

uitgeefbaar 2

2 wo x 460 = 920 m2

131 m2/kavel 546

parkeerplaatsen (6.825 m2)

Streefprogramma en grondgebruik Grondgebruik 300 woningen Het streefprogramma zoals dat door de gemeente Duiven is opgesteld

UItgeefbare kavels

doelgroep overwegend 1-2 persoonshuishoudens een lagere norm

voor een nieuwe uitbreidingswijk sluit zo goed mogelijk aan bij de huidige

•

Op basis van het woningbouwprogramma, dat in de bestaande

dan de hierin aangehouden 1,9 pp per woning realistisch is. De

situatie op de woningmarkt. Dat betekent een grote behoefte aan

Duivense buurten anders ligt dan dat het streefprogramma nu is

nabijheid van openbaar vervoer en voorzieningen en het aanbieden

betaalbare woningen in zowel het koop- als het huursegment. Dit is

(beduidend meer grotere gezinswoningen in die buurten), is de wijk in

van een deelautosysteem bieden hier kansen voor. Een lagere

vertaald in 150 grondgebonden woningen en 30 appartementen. De

Apeldoorn de meest geschikte referentie voor het ruimtegebruik op

parkeernorm voor de goedkope woningen (1,6 pp/woning in plaats

doelgroep voor de goedkope woningen is grotendeels 1-2

de nog te kiezen uitbreidingslocatie.

van 1,9 pp/woning) en wellicht een lagere norm voor een deel van de

Het streefprogramma bedraagt 4 ha aan uitgeefbare kavels. In het

middendure woningen (1,9 pp/woning in plaats van 2,1 pp/woning)

Voor de rijwoningen in de goedkope categorie is daarom uitgegaan van

buurtonderzoek is de bandbreedte 38% – 61%. De Ploen Noord en

betekent 86 parkeerplaatsen minder. Hierdoor komt het oppervlak

een kleinere rijwoning met een beuk van 4,8 meter. Op deze manier wordt

Het Mozaïek komen het meest in de buurt van een groen dorps

aan verharding op 2,9 ha. Met deze lagere norm is in het

een nieuw product toegevoegd aan de markt dat beter past bij de

woonmilieu. Een bandbreedte voor uitgeefbaar tussen de 38 en 52%

grondgebruik geen rekening gehouden.

doelgroep en wellicht ook voor doorstroming kan zorgen. In het

is hierdoor aannemelijk.

persoonshuishoudens waarbij het zowel starters als senioren betreft.

programma is naast goedkope grondgebonden woningen ook nog 10%

•

Het gemiddeld kaveloppervlak van het streefprogramma is met 131

Groen

goedkope appartementen opgenomen. Hiervoor is uitgegaan van een

m /kavel lager dan in de onderzochte buurten. Er staan dus meer

•

maximale bouwhoogte van drie bouwlagen en een kavel met tuintjes voor

woningen op een zelfde oppervlak omdat er meer kleinere woningen

bandbreedte van 69 m2 tot 122 m2 per woning. Omdat het

de woningen op de begane grond.

gemaakt worden. Het is daarom belangrijk om, met een groen dorps

streefprogramma relatief veel goedkope woningen met kleine kavels

woonmilieu als uitgangspunt, te zorgen voor voldoende (groene)

kent, is voor een groen dorps woonmilieu voldoende (groene)

De midden categorie beslaat circa 30% van het programma. Dit betreft

openbare ruimte ter compensatie. Een percentage uitgeefbare kavels

openbare ruimte belangrijk. Een oppervlak van 100 m2 per woning

overwegend rijwoningen met een beuk van 5,4 meter. De grotere

van rond de 40-45% lijkt daarbij aannemelijk.

voor een mogelijke ontwikkeling is hiervoor aannemelijk. Wanneer er

hoekwoningen met een garage vallen in het dure deel van het

door milieucontouren of andere uitgangspunten veel groen in de

programma. Dit is zo’n 10% van het totale programma en beslaat naast

Verharding

randen van de locaties aanwezig is, kan dit deels worden gezien als

de grote hoekwoningen ook verschillende typen tweekappers en een

•

De verharding heeft in de buurten van het onderzoek een

groen van de buurt. In dat geval is een groen oppervlak tussen de 75

aantal vrijstaande woningen. Uitgaande van reguliere kavelmaten

bandbreedte van 18% - 32% . Voor de buurten in Duiven ligt het

m2 en 100 m2 per woning realistisch.

betekent dit woningbouwprogramma een oppervlak van circa 4 hectare

oppervlak overal rond de 20%. Voor Het Mozaïek is het met 32%

aan uit te geven kavels.

relatief hoog. Dit komt door relatief veel straat (binnen de woonhoven

Op de volgende pagina zijn, op basis van het streefprogramma en

langs alle achtertuinen) in het plan. De parkeernorm is in alle

bovenstaande conclusies, vanuit verschillende invalshoeken (uitgeefbare

Wanneer we het huidige parkeerbeleid van de gemeente toepassen op het

onderzochte buurten lager dan de huidige norm waardoor het

kavels, verharding en groen) rekensommen voor het grondgebruik van de

programma komen we op een benodigd aantal openbaar parkeerplaatsen

aannemelijk is dat het percentage verharding hoger zal zijn dan 20%.

mogelijke woningbouwontwikkeling gemaakt. Een oppervlak uitgeefbare

In het buurtonderzoek kent het parkeren een bandbreedte van 12% -

kavels van 4 hectare en een oppervlak verharding van 3,4 ha vormen

19% van de totale verharding. De parkeernorm is in de huidige

hiervoor de basis. Uit de rekensommen ontstaat een bandbreedte voor

situatie hoger dan in de onderzochte buurten. Het Mozaïek is de

het totale grondgebruik. Om de geschiktheid van de drie te onderzoeken

Conclusies buurtonderzoek en streefprogramma

meest recente buurt maar heeft geen efficiënte ontsluiting en is

locaties te kunnen bepalen is uit deze bandbreedte een keuze gemaakt.

Het streefprogramma laat een grondgebruik van 4 hectare aan

daarom, met 17,6% parkeren van de verharding niet representatief.

Dit gekozen grondgebruik is in de volgende hoofdstukken getoetst op de

uitgeefbare kavels zien. Hieronder zijn de conclusies uit het

Minmaal 20% van de verharding benutten voor parkeren is

locaties.

buurtonderzoek benoemd en gecombineerd met dit streefprogramma.

aannemelijk. Het streefprogramma levert 6.825 m voor parkeren op.

Dit leidt tot mogelijke bandbreedtes voor ruimtegebruik qua percentages

Bij 20% betekent dit x 5 = 34.125 m2 = 3,4 ha verharding.

van 546. Dat betekent een gemiddeld aantal van 1,8 openbare

•

parkeerplaats per woning.

uitgeefbare kavels, verharding en groen.

Het oppervlak aan groen heeft in het buurtonderzoek een

•

NB Het is denkbaar dat voor de goedkope woningen met als

vanuit uitgeefbaar vanuit verharding

voorgestelde grondgebruik

a) Realistisch

10 ha

4 ha (45%)

4 ha (50%)

3,4 ha (34%)

3,4 ha (38%)

1,6 ha (20%)

2,6 ha (26%)

1,5 ha (17%)

2,4 ha (30%)

verharding

grondgebruik rekensom

d) Realistisch, maar alleen als er voldoende ruimte is

10 ha

c) Niet realistisch, te weinig verharding

4 ha (40%)

uitgeefbaar

groen

b) Niet realistisch, te weinig groen

8,9

10 ha

4 ha (29%) 3,4 ha (25%) 5,2 ha (46%) 13,9 ha

vanuit groen

e) Realistisch

g) Realistisch

4 ha (40%)

4 ha (41%)

4 ha (38%)

3 ha (30%)

3,4 ha (35%)

3,4 ha (33%)

3 ha (30%)

2,3 ha (24%)

3,0 ha (29%)

10 ha

f) Realistisch

9,7 ha

10,4 ha

Streefprogramma en grondgebruik Rekenmodellen grondgebruik Rekenmodellen grondgebruik

De bandbreedte voor het grondgebruik van een mogelijke buurt is

Redenerend vanuit uitgeefbaar

Redenerend vanuit groen

40% uitgeefbaar -> bij 4 ha is 10 ha grond nodig voor de buurt

100 m groen per woning -> 3 ha grond voor groen nodig

Voor verharding gaan we uit van 3,4 ha -> 34%

bij 40% uitgeefbaar -> buurt van 10 ha nodig

Groen 26% over -> 2,6 ha = 86 m groen/woning

Nog 3 ha voor verharding over -> 30% (waarvan 23% van de

45% uitgeefbaar -> bij 4 ha is 8,9 ha grond nodig voor de buurt

Voor verharding gaan we uit van 3,4 ha -> 38%

9,7 ha

10,4 ha

Uitgeefbaar

41%

38%

verharding parkeren is)

Verharding

35%

33%

75 m groen per woning -> 2,3 ha grond voor groen nodig

Groen

24%

29%

Voor groen blijft er dan 17% over -> 1,5 ha = 50 m2 groen/woning

Woonbuurt

bij 4 ha uitgeefbaar en 3,4 ha verharding -> buurt van 9,7 ha nodig 100 m2 groen per woning -> 3 ha voor groen nodig

Conclusie grondgebruik

50% uitgeefbaar -> bij 4 ha is 8 ha grond nodig voor de buurt

bij 4 ha uitgeefbaar en 3,4 ha verharding -> buurt van 10,4 ha

Om het streefprogramma te kunnen toetsen op de drie te onderzoeken

Bij 3,4 ha aan verharding blijft er nog minder groen over.

nodig

locaties is uit bovenstaande bandbreedte het midden als uitgangspunt

WEINIG GROEN PER WONING, NIET REALISTISCH c)

daarmee 9,7 tot 10,4 ha.

Uitgaande van 20% verharding -> 1,6 ha (dan is 43% van

gekozen. Dat betekent dat een grondoppervlak van 10 hectare nodig is

verharding parkeren) NIET REALISTISCH

Vanuit het streefprogramma is 4 ha aan uitgeefbare kavels nodig. Voor de

met de volgende percentages voor het grondgebruik.

verharding vormt 3,4 ha het uitgangspunt. De rekenmodellen a, e, f en g Redenerend vanuit verharding

zijn daarmee het meest aannemelijk voor een mogelijk woningbouw-

Uitgeefbaar

40%

4,0 ha

25% verharding -> bij 3,4 ha is 13,6 ha grond nodig voor de buurt

ontwikkeling in Duiven. De bandbreedte voor het groen bedraagt 75 – 100

Verharding

34%

3,4 ha

Uitgeefbaar is bij 4 ha dan 29% van de buurt

m per woning. Dat betekent dat er bij 300 woningen 2,3 – 3 ha groen

Groen

26%

2,6 ha (87 m2 / kavel)

Groen wordt 100%-25%-29% = 46% -> 5,2 ha -> 209 m2 groen

aanwezig in de buurt.

Totaal

100%

10,0 ha

per woning. HEEL GROENE WIJK MET EEN GROOT OPPERVLAK, REALISTISCH ALS ER VOLDOENDE RUIMTE BESCHIKBAAR IS

grondgebruik 300 woningen = 10 ha

beschikbare ruimte per locatie

40%

uitgeefbaar

34%

verharding

26%

61,0%

38,3% 31,8%

20,3% 27,4%

18,3% 20,7%

4,0 ha

3,4 ha

2,6 ha

groen

52,3%

toekomstige woonbuurt inpassing

20,6% 18,4%

29,9%

Locatie De Ploen Noord

Morfologie Plangrens Snelweg Autoweg 80 km/h Autoweg 50 km/h Autoweg 30 km/h Bebouwing los in het groen Buurten, externe structuur Buurten, interne structuur Interne structuur buurten Externe structuur buurten Gevels naar de straat gericht Centrum Bedrijventerrein 44

Locatie De Ploen Noord Analyse De locatie De Ploen Noord ligt binnen de Westsingel aan de noordzijde

aangeduid als ‘waardevolle relatie dorp-landschap’. Dit is de plek, op de

groen enigzins landelijk beeld op. Dit groene karakter is verbonden met

van Duiven. De locatie is momenteel in gebruik als agrarisch gebied. In de

hoger gelegen rivierdonk, waar Duiven is ontstaan. Samen met De Eng,

het groene landschap tussen de terpen in De Ploen Zuid.

bocht van de Westsingel staat op de locatie een compact bosperceel.

meer naar het westen, is dit gebied, De Woerd, met de bebouwing aan de

Hiernaast en op de volgende pagina’s zijn verschillende analyse

rand van de rivierdonk en de laanbeplanting van de Ploenstraat-

Aan de Rijksweg zijn verschillende bushaltes van lijn 60, de bus van

tekeningen over deze locatie opgenomen. Hieronder volgt een beknopte

Woerdstraat van waarde. De Broekstraat is, vanaf de Ploenstraat een

Arnhem station via Duiven dorp richting Zevenaar en Tolkamer. Het

toelichting.

belangrijke (recreatieve) verbinding naar het landschap met de open

station en het centrum liggen op circa 7 en 6 minuten fietsen. En op de

komgronden en de plassen nabij Giesbeek.

hoek Ploenstraat-Broekstraat ligt knooppunt 62 uit het fietsknooppunten

Aan de zuidzijde grenst de locatie aan de Hogeweg, een historisch

netwerk van Nederland. Ten noorden van de Westsingel ligt een

landweg op de hoger gelegen rivierdonk. De Hogeweg kenmerkt zich nog

Aan de overzijde van de Westsingel liggen de bedrijventerreinen

snelfietsroute die Zevenaar via Duiven met Westervoort verbindt. Via de

steeds door een landelijk, groen karakter met grotere kavels met

Graafstaete met perifere detailhandel en Centerpoort-Noord voor

oversteekplaats op de Broekstraat is deze te bereiken.

vrijstaande deels agrarische woningen afgewisseld met weitjes en

bedrijven tot en met categorie 3.2. met tegenover de locatie een pand met

agrarische percelen. De Hogeweg loopt dood voor auto’s en sluit voor

perifere detailhandel en een Van der Valk hotel met een bouwhoogte van

Cultuurhistorie

fietsers en voetgangers aan op de padenstructuur van de wijk Ploen Zuid.

circa 50 meter. In het Koersdocument is naast het hotel, in de hoek van

Binnen de Duivense dorpskern vormt de Woerd vanuit cultuurhistorisch

In het verlengde van de Hogeweg is aan de Westsingel een klein

de A12 en de Noordsingel, een ‘Zoekgebied bedrijventerrein’ aangeduid.

oogpunt een zeer waardevol gebied. De waarden betreffen vooral de

woonwagenkamp gesitueerd.

randen van het gebied met de Ploenstraat, de Woerdstraat en de Aan de Rijksweg en de Ploenstraat is de bebouwing grotendeels met de

Hogeweg. Deze waarden worden mede bepaald door het nog open

Naar het oosten grenst de locatie aan de Ploenstraat, een historische weg

voorzijde naar de straat gesitueerd. Ter plaatse van De Ploen Zuid zijn de

landelijk gebied aan de noordzijde van de Woerd; de vroegere

met aan beide zijden een groene berm met volwassen eikenbomen. Aan

woningen op de terpen meer intern georiënteerd. Hierdoor is de

gemeenschappelijke gronden en het Broek, ten noorden van de A12. De

de zuidzijde van deze straat staan verschillende vrijstaande woningen. De

woonfunctie aan de straat minder duidelijk aanwezig. Ter plaatse van de

Hogeweg is onderdeel van het (kerke)pad dat van de Eng richting de

straat oogt groen en landelijk. In de Structuurvisie 2015 is deze rand van

Hogeweg, met uitlopers naar het oosten en westen bij de Ploenstraat en

Woerd liep en iets zuidelijk van havezate De Ploen aansloot op de

Duiven, op de overgang van de Ploenstraat naar het buitengebied,

de Engseweg, is de bebouwing los in het groen gesitueerd. Dit levert een

Ploenstraat.

Havezate De Ploen

zicht vanaf Ploenstraat over De Woerd naar bosperceel en hotel

groen, landelijke karakter Hogeweg

beeld Ploenstraat met open landschap De Woerd

Groenstructuur Plangrens Compact bosperceel Overige groenstructuren Blauw raamwerk Groen raamwerk Ontwikkelen populierenbeplanting Versterken wegbeplanting Geluidswal Open landschappelijke structuur Dicht landschappelijk structuur Landschappelijke routes Snelweg Autoweg 80 km/h

Mobiliteit Plangrens Snelweg Autoweg 80 km/h Autoweg 50 km/h Autoweg 30 km/h Busroute Bushalte Fietspaden Hoofd fietsroute Fietsknooppunt route Snel fietsroute Klompenpad Fietsen/lopen, afstand tot centrum Fietsen/lopen, afstand tot station 47

Centerpoort-Noord

Graafstaete

Broek straat

W es tsi ng

We sts ing e

Hogeweg

Ploenstraat

Randvoorwaarden Ploen Zuid

Plangrens Waardevolle relatie dorp-landschap Rijksmonument Agrarisch loonbedrijf met milieucontour Indicatieve geluidscontour 68 dB Indicatieve geluidscontour 63 dB

Rijks weg

Indicatieve geluidscontour 58 dB Autoweg 80 km/h Autoweg 50 km/h Autoweg 30 km/h Historische weg (na 1832) Zone van archeologische waarde Hoge archeologische verwachtingswaarde Middelhoge archeologische waarde

Locatie De Ploen Noord Randvoorwaarden en uitgangspunten toekomstige woonbuurt inpassing 300 woningen

Langs de Westsingel is een indicatieve milieucontour aanwezig ten

Op basis van de analyse is er

gevolge van geluid van de Westsingel. De 58dB ligt naar schatting nu

binnen deze locatie voldoende

60-100 meter uit het hart van de weg (gegevens uit het Koersdocument).

ruimte beschikbaar om het

Dit betekent dat er aan de zijde van de Westsingel geluidmaatregelen

streefprogramma van 300

noodzakelijk zijn om woningbouw op de locatie mogelijk te maken.

woningen op de 10 hectare die

Aanvullende geluidonderzoek moet de precieze contour en de gevolgen

op basis van de percentages

3,4

van eventuele maatregelen in beeld brengen.

grondgebruik is gedacht, te ontwikkelen. Deze locatie brengt

2,6 ha

Binnen de locatie is aan Ploenstraat 17 een agrarisch loonbedrijf

echter vanuit onder andere

gevestigd. Dit bedrijf heeft een indicatieve milieucontour van 50 meter

geluid een aantal beperkingen met zich mee. Nader onderzoek moet

vanaf de bestemming Bedrijf. Onderzocht moet worden of de woonwijk

aantonen op welke wijze dit technisch maar ook ruimtelijk het best kan

Plangrens locatie 29,9 ha

inpasbaar is rekening houdend met deze contour.

worden uigevoerd, hoeveel ruimte dit kost en wat dat voor de mogelijke

Netto plangebied 19,8 ha

ontwikkeling betekent. Op basis van de Archeologische Waardenkaart (AWK) van 2018 kent deze locatie voor een groot deel een lage archeologische verwachting. Langs

In de volgende paragraaf wordt op basis van de analyse een aantal

de Hogeweg ligt een zone met een hoge tot middelhoge archeologische

ruimtelijke bevindingen gegeven voor een mogelijke ontwikkeling van De

verwachtingswaarde. Dit gebied ligt op de rivierdonk, de plek waar Duiven

Ploen Noord.

is ontstaan. Het betreft oude woongrond, waarin vele vondsten zijn gedaan uit de Romeinse tijd en late middeleeuwen. Ter plaatse van het agrarische bedrijf zijn resten van een nederzetting gevonden. Uit historische bronnen blijkt dat hier een havezate met bijgebouwen (De Ploen) heeft gestaan, omringt door een gracht. Archeologisch gezien wordt geadviseerd om de woningbouwontwikkeling te concentreren op de zone met lage verwachting. Ter plaatse van de bebouwing aan de Hogeweg en de Ploenstraat is in de Structuurvisie 2015 en het Koersdocument een zone met ‘Waardevolle relatie dorp-landschap opgenomen’.

Conclusie grondgebruik De Ploen Noord is een locatie van circa 30 hectare. Door de woningbouw aan de westzijde te concentreren kan de waardevolle relatie dorplandschap aan de Ploenstraat behouden blijven. Hiermee ontstaat een beschikbare locatie van circa 19,8 hectare.

9,8

19,8

Uitgeefbaar gebied Verharding (inclusief parkeren) Groen en water Resterende grond

Centerpoort-Noord

Graafstaete

Broek straat

W es tsi ng

We sts ing e

Stedenbouwkundige verkenning Bebouwing los in het groen Wijken, externe structuur Wijken, interne structuur Gevels naar de straat gericht Landelijke groene omgeving Ploen Zuid

Plo e

Hogeweg

ns tr

aa t

Waardevolle relatie dorp-landschap Westsingel Mogelijke ontsluiting Fietsverbinding Mogelike fietsverbinding Landschappelijke verbinding Rijks weg

Bosaanplant/geluidswal zone Geluidswal Hindercountour Gebr. Van Huet Rijksmonument Plangrens Toekomstige woonbuurt Groene verbinding De Ploen zuid / Hogeweg Mogelijke groenontwikkeling

Locatie De Ploen Noord Stedenbouwkundige verkenning Locatie Ploen Noord vormt ruimtelijk gezien een logische afronding van

Een aansluiting voor de auto is vanuit de Ploenstraat of de Hogeweg, op

het dorp binnen de bestaande wegenstructuur. Wanneer gekozen wordt

basis van de landschappelijke waarden, niet wenselijk. Dit betekent dat er

voor deze locatie groeit de woningbouw van Duiven dichter naar de

voor de woningbouwontwikkeling een nieuwe aansluiting op de

bedrijventerreinen toe. Voor de manier waarop dat gebeurt zijn nog

Westsingel moet worden gemaakt. Een kruispunt gecombineerd met een

keuzes te maken. Vanuit de ruimtelijke analyse volgen hier enkele

veilige oversteek voor fietsers en voetgangers is hierbij belangrijk.

ruimtelijke bevindingen. De locatie leent zich voor een groen dorps woonmilieu. Het groene De nabijheid van de bedrijventerreinen vraagt om een duidelijke visuele

karakter en de cultuurhistorische waarden van de randen moeten

afscherming van de bedrijven naar de woningen. En ook vanuit geluid zal

behouden blijven en verbonden worden met de ontwikkeling. Hierdoor

een afscherming van de wijk noodzakelijk zijn. Nader geluidonderzoek zal

kan een buurt ontstaan met een groen raamwerk dat verbonden is met

moeten aantonen welke geluidbeperkende maatregelen noodzakelijk zijn

het landschap én het dorp.

om woningbouw mogelijk te maken op deze plek. SVP adviseert voldoende afstand in acht te nemen naar de Westsingel zodat ruimte blijft voor een robuuste groene, door bosaanplant versterkte, zone als overgang naar de weg en de aangrenzende bedrijventerreinen. Het bestaande bosperceel kan hierin worden opgenomen en een eventuele geluidwal kan hierin worden geïntegreerd. Het groen en open houden van de waardevolle relatie dorp-landschap aan de Ploenstraat en een deel van de Hogeweg is wenselijk. Dit betekent voor het oostelijk deel van de locatie het zoveel mogelijk behouden van het groene, open karakter van De Woerd. Eventueel kunnen enkele zeer extensieve landelijke kavels ten noorden van de Ploenstraat in dit landschap worden ingepast waarbij bijvoorbeeld een landgoedachtige opzet met natuurontwikkeling en beheer van het landschap een optie is. De toekomstige woningbouwontwikkeling dient zich te concentreren aan de westzijde van de locatie. De Hogeweg moet als groene landelijke sfeer zoveel mogelijk behouden blijven. Hier kunnen wellicht enkele ruime bouwkavels worden toegevoegd. Het groene landschap in De Ploen Zuid kan over de Hogeweg worden doorgetrokken in De Ploen Noord zodat een robuust groen raamwerk ontstaat. Hier liggen ook kansen om de buurt voor voetgangers en fietsers aan te sluiten op het netwerk van Duiven.

De mogelijkheid van een fietsverbinding over de Hogeweg dient nog onderzocht worden.

Locatie Plakse Weide

Morfologie Plangrens Snelweg Autoweg 80 km/h Autoweg 50 km/h Autoweg 30 km/h Toekomstige snelweg Bebouwing los in het groen Buurten, externe structuur Buurten, interne structuur Interne structuur buurten Externe structuur buurten Gevels naar de straat gericht Centrum Bedrijventerrein

Locatie Plakse Weide Analyse De locatie Plakse Weide ligt binnen de Oostsingel (N810) aan de oostzijde

Aan de noordwestzijde grenst de locatie aan de Vergertlaan, de

Oostsingel. Het station is op 8 minuten fietsen gesitueerd. De Rijksweg

van Duiven. De locatie is momenteel in gebruik als agrarisch gebied. Aan

hoofdontsluiting van Duiven aan deze kant van het dorp. De weg heeft

functioneert als fietsverbinding tussen Zevenaar en het centrum van

de oostzijde grenst de locatie, in de oksel van de Oostsingel en de

brede groene bermen met aan de overzijde, aan de kant van woonwijk

Duiven.

Rijksweg, aan een aantal agrarische percelen aan de Plaksestraat. Aan de

Lommerweide een brede watergang. In Lommerweide zijn voor een deel

overzijde van de Oostsingel ligt een open agrarisch landschap dat

voorkanten van woningen naar de Vergertlaan georiënteerd. En voor een

Cultuurhistorie

doorloopt over de A12 en tot Zevenaar. Hiernaast en op de volgende

ander deel is de wijk minder zichtbaar doordat achtertuinen naar het

De cultuurhistorische waarde van de Plakse Weide is gering. Historisch

pagina’s zijn verschillende analyse tekeningen over deze locatie

water en de Vergertlaan zijn georiënteerd. Tussen de tuinen en het water

gezien is het gebied onderdeel van het Duivense Broek maar door de

opgenomen. Hieronder volgt een beknopte toelichting.

staat een dichte strook beplanting met bomen, struiken en riet. Langs de

ligging tussen de Rijksweg, de Vergertlaan en de Oostsingel ligt het

Oostsingel gaat dit afgesloten karakter van de woonwijk over in een

daarvan afgesloten. Aan de oostzijde wordt de locatie begrensd door de

Langs de zuidzijde van de locatie ligt de Rijksweg, de historische weg van

geluidwal met beplanting waarachter de wijk is gelegen. Halverwege de

Plaksestraat die samen met de Heiliglandsestraat en de Laarstraat

Westervoort naar Zevenaar. Deze weg heeft een ruim groen en landelijk

Vergertlaan is de wijk Lommerweide via de Schapenweide ontsloten.

historisch gezien een verbinding vormde vanuit Groessen naar de

profiel met groene bermen en grote eikenbomen. Aan de weg liggen

broeklanden. Op historische kaarten wordt de bebouwing aan de

grotere kavels met vrijstaande deels agrarische woningen afgewisseld

De Oostsingel, langs de oostzijde, is de doorgaande weg van Zevenaar

Plaksestraat aangeduid als een buurtschap (De Plak).

met weitjes en agrarische percelen. De aangrenzende wijk De Vergert en

langs Duiven naar Westervoort met een aansluiting op de A12. Met de

Ook de Rijksweg is een historische weg in Duiven. In het Koersdocument

begraafplaats Het Heilig Land liggen op enige afstand van de weg

komst van de A15 komt er aan de oostzijde van Duiven een nieuwe

is het versterken van de zichtbaarheid van onder andere deze historische

waardoor het landelijke beeld behouden is.

aansluiting op het rijkswegennet. Langs de Oostsingel ligt een

weg opgenomen. Het versterken van de wegbeplanting vormt daar een

milieucontour ten gevolge van geluid van de weg.

onderdeel van.

De Rijksweg heeft voor de auto geen aansluiting op de Oostsingel maar buigt naar het zuidoosten af via de Heiliglandsestraat. Voor de fiets loopt

Aan de Vergertlaan is ter hoogte van de Schapenweide een bushalte van

de weg naar het oosten, via een fietstunnel wel door richting Zevenaar.

de lijnen 60, de bus van Arnhem station via Duiven dorp richting Zevenaar

Naar het westen komt de Rijksweg uit bij het centrum van Duiven. Een

en Tolkamer en 62, de bus van Arnhem station via Duiven zuid, het station

fietsafstand van circa 3 minuten.

naar Centerpoort Noord. Een tweede bushalt van lijn 60 ligt aan de

beeld Rijksweg

Vergertlaan ter hoogte Schapenweide

zicht over locatie richting Plaksestraat

boerderij De Vergert aan de Rijksweg

Groenstructuur Plangrens Grootschallige bomenstructuren Overige groenstructuren Blauw raamwerk Groen raamwerk Ontwikkelen populierenbeplanting Versterken wegbeplanting Snelweg Autoweg 80 km/h Autoweg 50 km/h Toekomstige snelweg Geluidswal Open landschappelijke structuur Dicht landschappelijk structuur Landschappelijke routes 56

Mobiliteit Plangrens Snelweg Autoweg 80 km/h Autoweg 50 km/h Autoweg 30 km/h Toekomstige snelweg Busroute Bushalte Hoofd fietsroute Fietsknooppunt route Fietsen/lopen, afstand tot centrum Fietsen/lopen, afstand tot station 57

Randvoorwaarden Plangrens Toekomstige snelweg Varkenshouderij en indicatieve geurcontour Indicatieve geluidscontour 68 dB Indicatieve geluidscontour 63 dB Indicatieve geluidscontour 58 dB Autoweg 80 km/h Autoweg 50 km/h Autoweg 30 km/h Toekomstige snelweg Fietsverbinding Zeer hoge archeologische waarde Hogedruk gasleiding 58

Locatie Plakse Weide Randvoorwaarden en uitgangspunten toekomstige woonbuurt inpassing 300 woningen

Langs de oostzijde is een indicatieve milieucontour aanwezig ten gevolge

niet bebouwd worden. Hiermee ontstaat een beschikbare locatie van

van geluid van de Oostsingel en langs de noordzijde ten gevolge van

circa 11,3 hectare.

geluid van de Vergertlaan. De 58dB ligt naar schatting nu 75 meter uit het

Op basis van de analyse is er binnen deze locatie voldoende ruimte

hart van de Oostsingel (gegevens uit het Koersdocument). Aan de

beschikbaar om het streefprogramma van 300 woningen op de 10

Vergertlaan ligt deze contour naar schatting op circa 40 meter.

hectare die op basis van de percentages grondgebruik is gedacht, te

Aanvullend geluidonderzoek moet de precieze contour en de gevolgen

ontwikkelen.

3,4

2,6

Deze locatie brengt echter vanuit onder andere geluid en geur een aantal beperkingen met zich mee. Nader onderzoek zal moeten aantonen op

varkenshouderij gevestigd met een indicatieve milieucontour als gevolg

welke wijze dit technisch maar ook ruimtelijk het best kan worden

van geur. Op basis van de vergunde geuremissie is een eerste verkenning

uigevoerd, hoeveel ruimte dit kost en wat dat voor de mogelijke

Plangrens locatie 12,3 ha

gemaakt waaruit blijkt dat langs het noordelijk deel van de locatie een

ontwikkeling betekent.

Netto plangebied 11,3 ha

In de volgende paragraaf wordt op basis van de analyse een aantal

is. Aanvullend onderzoek is nodig om de exacte contour te bepalen.

ruimtelijke bevindingen gegeven voor een mogelijke ontwikkeling van De

Onderzocht moet worden of de woonwijk inpasbaar is rekening houdend

Plakse Weide.

met deze contour. Tot slot ligt er in het oostelijk deel van de locatie een ondergrondse hoofdgastransportleiding. In het bestemmingsplan Buitengebied 2013 is hiervoor een zone opgenomen met een bouwverbod. Op basis van de Archeologische Waardenkaart (AWK) van 2018 kent deze locatie een lage archeologische verwachtingswaarde Rond perceel Plaksestraat 5a en ten noorden hiervan ligt een zone met een zeer hoge verwachting op archeologische resten. Deze locatie is een historische bewoningslocatie waar de kans op het aantreffen van restanten zeer hoog is. De beoogde locatie grenst in deze hoek nog eens aan twee van dergelijke zones met een zeer hoge verwachting. Deze liggen echter net buiten het aangegeven gebied. Direct ten oosten van de Plaksestraat zijn twee archeologische vindplaatsen aangegeven. Het gaat hier om twee opgehoogde woon- of vluchtplaatsen.

Conclusie grondgebruik De Plakse Weide is een locatie van ruim 12 hectare. Door de aanwezigheid van een hoge druk gasleiding kan een deel van de locatie

Aan de overzijde van de Oostsingel is op Laarstraat 10 een

aangehouden en dat deze afstand naar het zuiden toe wellicht 125 meter

van eventuele maatregelen in beeld brengen.

afstand van wellicht 50 meter tot de plangrens moet worden

1,3

Uitgeefbaar gebied Verharding (inclusief parkeren) Groen en water Resterende grond

11,3 ha

Stedenbouwkundige verkenning Bebouwing los in het groen Wijken, interne structuur Voorgevels naar de straat gericht Landelijke groene omgeving Autoweg Mogelijke ontsluiting Groene landschappelijke verbinding Bossage Groen structuur Geluidswal Ontwikkelen/versterken wegbeplanting Recreatieve fietsverbinding Plangrens Toekomstige woonbuurt 60

Locatie Plakse Weide Stedenbouwkundige verkenning Locatie Plakse Weide vormt ruimtelijk gezien een logische afronding van

Een aansluiting voor de auto is het meest logisch tegenover de

het dorp binnen de bestaande wegenstructuur. Vanuit cultuurhistorisch

Schapenweide op de Vergertlaan. Een kruispunt gecombineerd met een

perspectief is er, mede vanwege de ‘afsluiting’ van dit deel van het

veilige oversteek voor fietsers en voetgangers versterkt de verbinding

Duivense Broek door de huidige verkeersstructuur, geen bezwaar om dit

tussen buurten.

gebied te ontwikkelen voor woningbouw. Voor de wijze waarop zijn nog

De keus om het groen te concentreren in de randen van de locatie

wel keuzes te maken. Vanuit de ruimtelijke analyse volgen hier enkele

betekent dat er binnen de locatie minder ruimte voor groen overblijft. Het

ruimtelijke bevindingen.

resultaat is een compactere opzet van de woonbuurt wat gezien de ligging, vlak bij het centrum van Duiven, niet ondenkbaar is.

De historische relatie met de broeklanden is op deze plek in visueel opzicht nog aanwezig. Door het openhouden van de nieuwe dorpsrand en

De locatie leent zich enerzijds voor een groen dorps woonmilieu. Hiervoor

de woningbouw visueel te verbinden met de broeklanden blijft deze relatie

is, bij 300 woningen, echter nagenoeg de hele locatie nodig. Dit betekent

behouden. De milieucontouren langs de Oostsingel kunnen benut worden

dat er geluidschermen of wallen moeten worden aangelegd. En dat de

voor een blauw-groene inrichting waardoor de woningbouw automatisch

varkenshouderij waarschijnlijk zal moeten worden verplaatst.

op afstand komt. Hierdoor is er wellicht geen geluidwal nodig, wordt de nieuwe woonbuurt niet verstopt en hebben de bewoners aan de rand een

De locatie leent zich anderzijds ook voor een compacter woonmilieu

weids uitzicht.

waarbij het groen deels in de randen wordt aangelegd en de relatie tussen dorp en landschap wordt behouden. Compacter bouwen kan door de

Ook langs de Vergertlaan zal in verband met geluid enige afstand

woningen dichter bij elkaar te plaatsen en de openbare ruimte ertussen te

noodzakelijk zijn. Hierdoor kan er wellicht een symmetrisch profiel

verkleinen. Maar compacter bouwen kan ook door te kiezen voor een

worden gemaakt met water aan beide zijden van de weg. Nader

(deels) ander programma. De ligging relatief dicht bij het centrum en de

geluidonderzoek zal voor beide wegen duidelijk maken welke

doelgroep van 1-2 persoonshuishoudens maakt een programma met

geluidbeperkende maatregelen noodzakelijk zijn om woningbouw

meer appartementen, beneden-bovenwoningen en maisonettes wellicht

mogelijk te maken.

denkbaar. Wanneer dit wordt gecombineerd met een iets grotere bouwhoogte (maximaal 4 bouwlagen voor appartementen met aan de

Om de zichtbaarheid van de Rijksweg als historische weg te versterken is

Oostsingel wellicht deels zes bouwlagen) is er minder ruimte nodig voor

het wenselijk het groene karakter met grote kavels, vrijstaande woningen

uitgeefbare kavels en blijft er ook in de buurt meer ruimte over voor

en groene weitjes te behouden. Wellicht kan de ontwikkeling van enkele

(groene) openbare ruimte. Hierbij is ook het dubbel gebruiken van grond

kavels worden gecombineerd met groene verbindingen voor fietsers en

door bijvoorbeeld parkeren op te nemen binnen de bouwvolumes een

voetgangers.

optie. Tot slot kunnen bepaalde functies van de buurt, bijvoorbeeld straten en parkeren, wel in de milieucontouren worden gelegd. In een nader markt- en ruimtelijk onderzoek kan dit verder worden onderzocht.

Locatie Biezenkampen

Morfologie Plangrens Bebouwing los in het groen Buurten, externe structuur Buurten, interne structuur Achtertuinen richting het landschap Autoweg 60 km/h Autoweg 30 50 km/h 64

Locatie Biezenkampen Analyse De locatie Biezenkampen ligt aan de zuidrand van Duiven en grenst aan

Aan de zuidzijde wordt de locatie begrensd door de Molenstraat. Een

Cultuurhistorie

de huidige dorpsrand waar achtertuinen van woningen zijn gesitueerd. De

landelijke weg met groene bermen, greppels en solitaire knotwilgen.

De locatie heeft geen bepaalde cultuurhistorische waarde. De

locatie is momenteel in gebruik als agrarisch gebied en maakt deel uit

Langs de Molenstraat ligt een aantal percelen met (agrarische)

Molenstraat is echter een historische weg en was onderdeel van een

van het landschap tussen de in de overgangszone tussen Duiven, Loo en

bebouwing. Op de weg ervaar je het landschap en de overgangszone

oude middeleeuwse doorgaande route (de Heelweg of Heerweg van

Groessen. In het Koersdocument is dit gebied onderdeel van het reliëfrijke

tussen de drie dorpen. Over de zuidpunt van de locatie loopt een

Arnhem naar Keulen). De historische route via de Heilweg-Molenstraat

stroomruggenlandschap en kleinschalig oud cultuurlandschap. Hiernaast

hoogspanningszone. Binnen de contour van deze zone mogen geen

liep over de hogere gronden (rivierduinen) en volgde ook het patroon van

en op de volgende pagina’s zijn verschillende analyse tekeningen over

woningen worden gebouwd.

deze gronden. De weg is daarom in zijn loop nauw verbonden met oude

deze locatie opgenomen. Hieronder volgt een beknopte toelichting.

verkavelings- en bebouwingsstructuren. Ook oude bewoningsrestanten De oostrand van de locatie wordt begrensd door de achterkant van

hebben een directe relatie met de historische route die de Molenstraat

De huidige dorpsrand wordt gevormd door achtertuinen van percelen met

(agrarische) bedrijfspercelen aan de Veldstraat. Het betreft grote percelen

was. Juist ter plaatse van de locatie en meer naar het westen waar de

vrijstaande woningen aan een groene zone met een talud langs een sloot.

met deels agrarische bebouwing, akkerbouw en kassen.

Molenstraat overgaat in de Heilweg is de historische weg nog goed

Op twee plekken in deze rand, tegenover de straten Kleipeer en Bellefleur,

zichtbaar. In het Koersdocument is het versterken van de zichtbaarheid

is een perceel ingericht met openbaar groen. In het bestemmingsplan

In de directe omgeving van de locatie is geen bushalte aanwezig. Buslijn

Duiven-Zuid heeft dit de bestemming verkeer gekregen, vooruitlopend op

62 rijdt door de wijken Zuidwest en Zuidoost met haltes ter plaatse van

een mogelijke ontwikkeling van locatie De Biezenkampen. In de noordelije

het buurtcentrum. Het NS station ligt op 3 minuten fietsen van de locatie.

zone van de locatie ligt een waterleiding van Vitens. In deze zone mag

De Molenstraat maakt deel uit van het fietsknooppunten netwerk in

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Duiven&id=59b92388-1e58-4edb-845b-951b915e0ac0