Bijlage 2.b. 201534926 - Globale financiële doorrekening van de plannen door Stadkwadraat.pdf

SAMENVATTING Opdrachtgever: Plannaam:

De gemeente Duiven is eigenaar van een stuk grond tussen de Elsenhofpassage en het Remigiusplein in het centrum van Duiven. Het stuk grond is nu braakliggend en de gemeente wil het tot ontwikkeling brengen. Woonzorg en de gemeente hebben voor deze locatie een programma van 35 zorgappartementen laten ontwerpen. Uit de participatiesessies die de gemeente heeft gevoerd zijn drie alternatieven plannen naar voren gekomen. Hiermee zijn er vier plannen voor het gebied. Programma varianten Variant 1 (Woonzorg): - 7 sociale huurappartementen (woonzorg) (70-75 m² gbo) - 27 sociale huurappartementen (woonzorg) (60-65 m² gbo) - Paviljoen met gebruiksfunctie (commercieel) - Park en (private) binnentuin - 5 parkeerplaatsen Variant 2 (Groenpark): - Park Variant 3 (Duivens dorpshart) - 8 huurappartementen (70 m²) - 9 huurappartementen (60 m²) - 4 rijwoningen (koop, 130 m²) - 24 parkeerplaatsen (maaiveld) - 320 m² bvo commerciële ruimten - Park (halfverharding) met verdiept zitkuil - Aanpassen horecaplein en verplaatsing standbeeld

Gemeente Duiven Vitaal Centrum Duiven

Auteurs: Datum aanmaken: Laatst bewerkt: Status:

GR & JK 19-10-2021 24-11-2021 Concept

SAMENVATTING DOORREKENING REMIGIUSPLEIN DUIVEN Aantal woningen Niet-wonen [m² Grondwaarde Grondexploitatie Saldo bvo] kosten VARIANT 0: Stedenbouwkundig gemeente 38 - € 380.000 € 385.700 € VARIANT 1: Woonzorg VARIANT 2: Groenpark VARIANT 3: Duivens Dorpshart VARIANT 4: Duuve Koeltepark VARIANT 5: Combie Woonzorg & Dorpshart Variant 1: Woonzorg

35 0 21 0 35

59 € - € 376 € € - €

378.500 679.400 350.000

€ € € € €

313.300 403.000 474.100 707.700 358.800

€ € € € €

-5.700 65.200 -403.000 205.300 -707.700 -8.800

Variant 2: Groenpark

Variant 3: Duivens Dorpshart

Variant 4 (Duuve Koeltepark) - Park (halfverharding) met verdiept zitkuil - Aanpassen horecaplein en verplaatsing standbeeld Variant 5 (combinatie woonzorg & Dorpshart) - Programma conform variant 1 - Openbare inrichting conform variant 3 Ter referentie is ook deze locatie gefilterd uit de meest recente doorrekening voor het Vitaal Centrum Duiven. Deze grondexploitatie is als referentiescenario 0 opgenomen. Werkwijze: Voor de doorrekening van de vier varianten heeft Stadkwadraat een globale doorrekening gemaakt. Hiervoor is waar mogelijk aangesloten bij de eerdere planeconomische verkenning die Stadkwadraat voor het gebied heeft uitgevoerd. Voor het plangebied, programma en ruimtegebruik heeft Stadkwadraat aansluiting gezocht bij de ontvangen stukken. Waar nodig zijn enkele aannames en globale metingen gedaan door Stadkwadraat om plangebied en ruimtegebruik te bepalen. Stadkwadraat heeft een vastgoedexploitatie opsteld, waarbij voor de sociale huur een vaste grondprijs van € 10.000 per woning is opgenomen. Voor koopwoningen en commerciële functies is een residuele grondwaardeberekening opgesteld op basis van actuele cijfers. Voor de kostenbegroting is afgeweken van de eerdere doorrekening van Stadkwadraat omdat de kosten voor fase 4 hierin gegroepeerd met de kosten voor de eerdere fases zijn gepresenteerd en grotendeels al boekwaarden zijn.

In de kostenbegrotingen voor de verschillende varianten zijn alleen geprognosticeerde bedragen gepresenteerd. De reeds gerealiseerde boekwaarden (bijvoorbeeld sloop, verwerving) hebben geen onderscheidend vermogen, aangezien ze in alle varianten van toepassing zijn. Doorrekening: In drie scenario's wordt het gebied aangewend voor woningbouw. In deze scenario's is sprake van een positief saldo. Het scenario Woonzorg (1) kent een saldo van ca. € 65.000, het scenario Duivens Dorpshart (3) van ca. €205.000 en de combinatie (5) een nagenoeg neutraal saldo. Dit verschil ontstaat doordat scenario 3 ook markt woningen worden gerealiseerd.

Variant 4: Duuve Koeltepark

Variant 5: Combie Woonzorg & Dorpshart

De twee overige scenario's wordt het plan volledig ingericht als openbare ruimte. Dit scenario leidt uiteraard tot een negatief saldo. In alle scenario's wordt een parkachtige inrichting gerealiseerd. Dit bedrag vertegenwoordigd het grootste deel van de geprognosticeerde grondexploitatiekosten De doorrekening van Stadkwadraat is uitgevoerd op basis van de globale kaders die de gemeente heeft meegegeven en moet dus ook worden beschouwd als een indicatieve verkenning van de kosten en opbrengsten van de verschillende scenario's. Stadkwadraaat heeft aannames gemaakt voor plangebied en ruimtegebruik, en de marktwaarden, stichtingskosten en grondexploitatiekosten zijn gebaseerd op kengetallen en gemiddelden. De gepresenteerde resultaten moeten geïnterpreteerd worden als indicatie van de financiële effecten en niet als gedetailleerde raming. Risico's en kanttekeningen Stadkwadraat heeft op basis van de ontvangen plannen enkele kansen en risico's geïnventariseerd. Dit betreft geen uitputtend overzicht. De expeditiestrook achter het plangebied blijft in alle scenario's gehandhaafd. Het ligt voor de hand om deze op te waarderen. Hiervoor is een stelpost opgenomen. Het getekende appartementengebouwen kennen door de onregelmatige vorm weinig repetitie en een relatief lage efficiëntie. De bouwkosten zijn daardoor relatief hoog.

In twee van de scenario's wordt een deel van het plan buiten het gestelde plangebied gerealiseerd. Voor deze extra vierkante meters is geen inbrengwaarde meegenomen. In deze scenario's is een groot, halfverhard park met verdiepte zitkuil voorgesteld. Hierdoor is het park relatief duurder om aan te leggen dan de variant Groenpark waarin niet met halfverharding wordt gewerkt.

Bestand: GX01.v03 2021124 - 21103 Duiven VCD scenario's DEF Tabblad: Toelichting

Datum: 24-11-2021

GRONDEXPLOITATIE Opdrachtgever: Plannaam: Variant: Versie:

Gemeente Duiven Auteurs: Vitaal Centrum Duiven Datum aanmaken: VARIANT 0: Stedenbouwkundig gemeenteLaatst bewerkt: 1.0 Status:

GR & JK 19-10-2021 24-11-2021 Concept

RESIDUELE GRONDWAARDEBEREKENING PER VASTGOEDTYPE

VARIANT 0: Stedenbouwkundig gemeente 100% VASTGOEDSOORT TYPE AANTALLEN

WONINGBOUW

RUIMTEGEBRUIK EENHEID Bouwlagen gebouw Kaveloppervlak (uitgeefbaar) Footprint per eenheid [m²] Bruto oppervlak per eenheid [m² BVO] BVO/GBO factor Netto oppervlak per eenheid [m² GO, VVO] OPBRENGST PER EENHEID Maandhuur (vrijgesteld van btw) Huurprijs per m² VVO (excl. btw) Bruto Aanvangsrendement VON-prijs per m² GO/VVO of per m² kavel Verkoopprijs per eenheid

38

2.158 1.264 3.792 0,60 2.275

3,0 57 33 100 0,60 60

735

BEGROTING

WONINGBOUW

91% 9%

3.969 m² 387 m² 4.356 m² Oppervlak in m² 387 m² 2.158 m² 1.811 m² 0 m² 4.356 m²

9% 50% 42% 0% 100%

Appartement woonzorg Hoeveelheid

€ / eenheid

Kosten

Totalen

Toelichting

3,31%

Opbrengst per eenheid (exclusief btw) STICHTINGSKOSTEN PER EENHEID Aanneemsom per eenheid exclusief btw Aanneemsom per m² bvo Bijkomende kosten (over aanneemsom) Bijkomende kosten Ontwikkelkosten en AK (over aanneemsom + bijk. kosten) Ontwikkelkosten en AK Winst en risico (over de omzet) Winst en risico Totaal % over aanneemsom Stichtingskosten per eenheid exclusief btw Niet verrekenbare btw Niet verrekenbare btw-kosten Stichtingskosten incl. niet-verrekenbare btw RESIDUELE GRONDWAARDE PER EENHEID Residuele grondwaarde per eenheid (zonder parkeren) Niet terugvorderbare btw-kosten Grondquote Te hanteren grondwaarde per eenheid

38

RUIMTEGEBRUIK HUIDIG Uitgeefbaar Niet uitgeefbaar Totaal TOEKOMSTIG Te hanhaven Uitgeefbaar, incl. binnentuin Groen Verharding Totaal

Appartement woonzorg

0

10.135.424 WONINGBOUW 6.465.800 1.705

266.722

Totaal opbrengsten

170.153 1.705 11% 18.014 4,5% 8.467 5% 13.336 23% 209.970 Ja

Kosten (prognose) Inbrengwaarde Sloop Sanering en grondwerk Bouwrijp maken Huisaansluitingen Woonrijp maken Klinkerverharding Aanleg park Nadere detaillering Plankosten en VTU

44.094 254.063

Totale kosten

684.517 321.764 506.771 23% 7.978.853 21%

Opbrengsten Waarde ruwe bouwgrond

0

1.675.559 9.654.412 WONINGBOUW 481.013 4,7% 380.000

Saldo

2.158 m² €

176 € 380.000 €

380.000

Onderdeel totale boekwaarde Onderdeel totale boekwaarde Onderdeel totale boekwaarde

PM

€ €

38 stks €

455 € 17.300

1.000 m² € 932 m² € 282.600 296.700

37 € 37.000 245 € 228.300 5% € 14.100 30% € 89.000

€

97

Aanname €

385.700

€

-5.700

12.658 2.658 4% 10.000

Samenvatting en opmerkingen - Waterplein - Kostenlijst niet uitputtend - Groter plangebied - Sloop panden oostzijde (niet meegenomen in kostenraming) - Uitsluitend sociaal programma

Bestand: GX01.v03 2021124 - 21103 Duiven VCD scenario's DEF Tabblad: 0. Stedenbouwkundig gemeente

Datum: 24-11-2021

GRONDEXPLOITATIE Opdrachtgever: Plannaam: Variant: Versie:

Gemeente Duiven Vitaal Centrum Duiven VARIANT 1: Woonzorg 1.0

Auteurs: Datum aanmaken: Laatst bewerkt: Status:

GR & JK 19-10-2021 24-11-2021 Concept

RESIDUELE GRONDWAARDEBEREKENING PER VASTGOEDTYPE

VARIANT 1: Woonzorg 75% VASTGOEDSOORT

36

500 1.973 1.473 4.300 0,60 2.595

AANTALLEN

OPBRENGST PER EENHEID

WONINGBOUW

Maandhuur (vrijgesteld van btw) Huurprijs per m² VVO (excl. btw) Bruto Aanvangsrendement VON-prijs per m² GO/VVO of per m² kavel Verkoopprijs per eenheid Opbrengst per eenheid (exclusief btw) STICHTINGSKOSTEN PER EENHEID Aanneemsom per eenheid exclusief btw Aanneemsom per m² bvo Bijkomende kosten (over aanneemsom) Bijkomende kosten Ontwikkelkosten en AK (over aanneemsom + bijk. kosten) Ontwikkelkosten en AK Winst en risico (over de omzet) Winst en risico Totaal % over aanneemsom Stichtingskosten per eenheid exclusief btw Niet verrekenbare btw Niet verrekenbare btw-kosten 21% Stichtingskosten incl. niet-verrekenbare btw RESIDUELE GRONDWAARDE PER EENHEID Residuele grondwaarde per eenheid (zonder parkeren) Niet terugvorderbare btw-kosten Grondquote Te hanteren grondwaarde per eenheid

3% RUIMTEGEBRUIK

Appartement woonzorg (groot) 27

TYPE

RUIMTEGEBRUIK EENHEID Bouwlagen gebouw Aandeel gemeenschappelijke binnentuin Kaveloppervlak (uitgeefbaar) Footprint per eenheid [m²] Bruto oppervlak per eenheid [m² BVO] BVO/GBO factor Netto oppervlak per eenheid [m² GO, VVO]

22%

WONINGBOUW

0 11.373.219 WONINGBOUW 7.284.583 1.694 803.804 363.977 568.661 24% 9.021.026 1.880.703 10.901.729 WONINGBOUW 471.490 4,1% 378.452

Appartement woonzorg (klein)

Paviljoen 8

1

3,0 14,3 56 42 125 0,60 75

3,0 14,3 50 36 108 0,60 65

1,0 59 59 59 0,85 50

Appartement woonzorg (groot) 750

Appartement woonzorg (klein) 735

HUIDIG Uitgeefbaar Niet uitgeefbaar Totaal TOEKOMSTIG Te hanhaven Uitgeefbaar, incl. binnentuin Groen Verharding Totaal

89% 11%

3.278 m² 387 m² 3.665 m² Oppervlak in m² 11% 387 m² 54% 1.973 m² 33% 1.193 m² 3% 113 m² 100% 3.665 m²

BEGROTING

Paviljoen

Hoeveelheid

2,73%

2,97%

150 8,00%

0 329.811

0 296.821

0 93.750

211.750 1.694 11% 23.293 4,5% 10.577 5% 16.491 24% 262.110 Ja 55.043 317.153

189.667 1.751 11% 20.863 4,5% 9.474 5% 14.841 24% 234.845 Ja 49.317 284.162

50.000 850 16% 8.000 4,5% 2.610 5% 4.688 31% 65.298 Nee 0 65.298

12.658 2.658 3% 10.000

12.658 2.658 3% 10.000

28.453 0 30% 28.453

Opbrengsten Waarde ruwe bouwgrond

€ / eenheid

1.973 m² €

Kosten

192 €

Totale kosten Saldo

Toelichting

378.500

Totaal opbrengsten Kosten (prognose) Inbrengwaarde Sloop Sanering en grondwerk Bouwrijp maken Huisaansluitingen Woonrijp maken Aanleg parkeerplaatsen Opwaardering expeditiestrook Aanleg park Groen en water Paden Bomen Micromilieu Plankosten en VTU €

Totalen

€

378.500

Onderdeel totale boekwaarde Onderdeel totale boekwaarde Onderdeel totale boekwaarde 36 stks €

455

€

16.400

Conform grex gemeente

5 stks € 3.000 1 stks € 25.000

€ €

15.000 25.000

Stelpost per plaats Stelpost

€ € € € €

126.700 10.700 11.400 35.800 72.300

85% van oppervlakte, hoogwaardig centrumpark 15% van oppervlakte 1 per 50 m² groen en water Bankjes, speelplaatsen, verlichting, etc. Aanname

1.014 m² € 179 m² € 20 stks € 1.193 m² € 241.000

125 60 570 30 30%

€

96

€

313.300

€

65.200

Samenvatting en opmerkingen - Zeer hoogwaardige parkinrichting met water - Private binnentuin - Volledig sociaal woonprogramma - Commercieel programma in parkpaviljoen - Geen parkeren voor bewoners - Klein positief saldo op de grondexploitatie

Bestand: GX01.v03 2021124 - 21103 Duiven VCD scenario's DEF Tabblad: 1. Woonzorg

Datum: 24-11-2021

GRONDEXPLOITATIE Opdrachtgever: Plannaam: Variant: Versie:

Gemeente Duiven Vitaal Centrum Duiven VARIANT 2: Groenpark 1.0

Auteurs: Datum aanmaken: Laatst bewerkt: Status:

GR & JK 19-10-2021 24-11-2021 Concept

RESIDUELE GRONDWAARDEBEREKENING PER VASTGOEDTYPE

VARIANT 2: Groenpark

RUIMTEGEBRUIK HUIDIG Uitgeefbaar Niet uitgeefbaar Totaal TOEKOMSTIG Te hanhaven Uitgeefbaar Groen Verharding Totaal

89% 11%

3.278 m² 387 m² 3.665 m² Oppervlak in m² 387 m² 0 m² 3.278 m² 0 m² 3.665 m²

11% 0% 89% 0% 100%

BEGROTING Hoeveelheid Opbrengsten Waarde ruwe bouwgrond

€ / eenheid

0 m² €

Kosten

-

Totalen

0

Totaal opbrengsten Kosten (prognose) Inbrengwaarde Sloop Sanering en grondwerk Bouwrijp maken Woonrijp maken Opwaardering expeditiestrook Aanleg park Groen Paden Bomen Micromilieu Plankosten en VTU

Toelichting

€

-

Onderdeel totale boekwaarde Onderdeel totale boekwaarde Onderdeel totale boekwaarde

€

Totale kosten Saldo

1 stks €

25.000

€

25.000

Stelpost

2.786 m² € 492 m² € 56 stks € 3.278 m² € 310.000

45 60 570 30 30%

€ € € € €

125.000 30.000 32.000 98.000 93.000

85% van oppervlakte 15% van oppervlakte 1 per 50 m² groen Bankjes, speelplaatsen, verlichting, etc. Aanname

€

123

€

403.000

€

-403.000

Samenvatting en opmerkingen - Geen vastgoedontwikkeling - Standaard centrum parkinrichting - Totale kosten indicatief begroot op ca. € 403.000

Bestand: GX01.v03 2021124 - 21103 Duiven VCD scenario's DEF Tabblad: 2. Groenpark

Datum: 24-11-2021

GRONDEXPLOITATIE Opdrachtgever: Plannaam: Variant: Versie:

Gemeente Duiven Vitaal Centrum Duiven VARIANT 3: Duivens Dorpshart 1.0

Auteurs: Datum aanmaken: Laatst bewerkt: Status:

GR & JK 19-10-2021 24-11-2021 Concept

RESIDUELE GRONDWAARDEBEREKENING PER VASTGOEDTYPE

VARIANT 3: Duivens Dorpshart 38% VASTGOEDSOORT

19%

5% RUIMTEGEBRUIK

TYPE

RUIMTEGEBRUIK EENHEID Bouwlagen gebouw Kaveloppervlak (uitgeefbaar) Footprint per eenheid [m²] Bruto oppervlak per eenheid [m² BVO] BVO/GBO factor Netto oppervlak per eenheid [m² GO, VVO] OPBRENGST PER EENHEID Maandhuur (vrijgesteld van btw) Huurprijs per m² VVO (excl. btw) Bruto Aanvangsrendement VON-prijs per m² GO/VVO of per m² kavel Verkoopprijs per eenheid

Appartement sociaal (klein)

21

8

8

4

1

976 868 2.603 0,72 1.880

3,0 36 36 108 0,65 70

3,0 31 31 92 0,65 60

3,0 79 52 157 0,83 130

3,0 125 125 376 0,85 320

Appartement sociaal (groot) 700

Appartement sociaal (klein) 650

Rijwoning (koop)

Commercieel

WONINGBOUW

Opbrengst per eenheid (exclusief btw) STICHTINGSKOSTEN PER EENHEID Aanneemsom per eenheid exclusief btw Aanneemsom per m² bvo

80% 20%

10% 23% 3% 64% 100%

Hoeveelheid

0

0

2.808 365.000

0

6.261.958 WONINGBOUW 3.855.528 1.481

295.193

249.226

301.653

700.000

Totaal opbrengsten

188.577 1.751 11% 20.743 4,5% 9.419 5% 14.760 24% 233.499 Ja 49.035 282.534

157.808 1.710 11% 17.359 4,5% 7.882 5% 12.461 24% 195.510 Ja 41.057 236.567

172.289 1.100 14% 24.120 4,5% 8.838 5% 15.083 28% 220.331 Nee 0 220.331

395.294 1.050 14% 55.341 4,5% 20.279 5% 35.000 28% 505.914 Nee 0 505.914

12.658 2.658 3% 10.000

12.658 2.658 4% 10.000

81.322 0 27% 81.322

194.086 0 28% 194.086

Kosten (prognose) Inbrengwaarde Sloop Sanering en grondwerk Bouwrijp maken Huisaansluitingen Woonrijp maken Aanleg parkeerplaatsen Opwaardering expeditiestrook Verharding (voetpaden) Aanpassing horecaplein Aanleg park en zitkuil Aanleg halfverharding Bomen Micromilieu Verplaatsen standbeeld Uitgraven zitkuil Aanleg trap + muren zitkuil Aanleg podium Plankosten en VTU €

720.736 5.540.051 WONINGBOUW 721.906 11,5% 679.375

3.278 m² 795 m² 4.073 m² Oppervlak in m² 387 m² 918 m² 142 m² 2.626 m² 4.073 m²

BEGROTING 175 8,00%

1.460.000

313.098 25% 4.819.315

- Gemengd programma (sociaal, koop, commercieel) - Inrichting park met half verharding en verdiepte zitkuil - Relatief complex gebouw (ineffciënte vorm, mening koop/huur)

HUIDIG Uitgeefbaar Niet uitgeefbaar Totaal TOEKOMSTIG Te hanhaven Uitgeefbaar Groen Verharding Totaal

3,13%

194.048

Samenvatting en opmerkingen

Rijwoning (koop)

2,85%

456.642

21%

Commercieel

Appartement sociaal (groot)

AANTALLEN

Bijkomende kosten (over aanneemsom) Bijkomende kosten Ontwikkelkosten en AK (over aanneemsom + bijk. kosten) Ontwikkelkosten en AK Winst en risico (over de omzet) Winst en risico Totaal % over aanneemsom Stichtingskosten per eenheid exclusief btw Niet verrekenbare btw Niet verrekenbare btw-kosten Stichtingskosten incl. niet-verrekenbare btw RESIDUELE GRONDWAARDE PER EENHEID Residuele grondwaarde per eenheid Niet terugvorderbare btw-kosten Grondquote Te hanteren grondwaarde per eenheid

38%

WONINGBOUW

Opbrengsten Waarde ruwe bouwgrond

Totale kosten Saldo

€ / eenheid

918 m² €

Kosten

Totalen

Toelichting

740 € 679.400 € 679.400

Onderdeel totale boekwaarde Onderdeel totale boekwaarde Onderdeel totale boekwaarde 21 stks €

455

€

9.600

Conform grex gemeente

24 stks € 1 € 569 m² € 408 m² €

3.000 25.000 75 100

€ € € €

72.000 25.000 42.600 40.800

Stelpost per plaats Stelpost

996 m² € 34 stks € 737 m² € 1 € 260 m² € 1 € 79 m² € 364.700

75 570 30 10.000 2,50 40.000 100 30%

€ 74.700 € 19.400 € 22.100 € 10.000 € 600 € 40.000 € 7.900 € 109.400

€

129

Park en zitkuil Conform tekening Bankjes, speelplaatsen, verlichting, etc.

Aanname € 474.100 € 205.300

- Parkeren deels onder bebouwing - Herinrichting horecaplein onderdeel van plannen - Saldo van ca. € 205.000

Bestand: GX01.v03 2021124 - 21103 Duiven VCD scenario's DEF Tabblad: 3. Duivens Dorpshart

Datum: 24-11-2021

GRONDEXPLOITATIE Opdrachtgever: Plannaam: Variant: Versie:

Gemeente Duiven Vitaal Centrum Duiven VARIANT 4: Duuve Koeltepark 1.0

Auteurs: Datum aanmaken: Laatst bewerkt: Status:

GR & JK 19-10-2021 24-11-2021 Concept

RESIDUELE GRONDWAARDEBEREKENING PER VASTGOEDTYPE

VARIANT 4: Duuve Koeltepark

RUIMTEGEBRUIK HUIDIG Uitgeefbaar Niet uitgeefbaar Totaal TOEKOMSTIG Te hanhaven Uitgeefbaar Groen Verharding Totaal

80% 20%

3.278 m² 795 m² 4.073 m² Oppervlak in m² 10% 387 m² 0% 0 m² 0% 0 m² 90% 3.686 m² 100% 4.073 m²

BEGROTING Hoeveelheid Opbrengsten Waarde ruwe bouwgrond

0 m² €

€ / eenheid

-

Kosten

€

Totalen

Toelichting

-

Totaal opbrengsten

€

-

Kosten (prognose) Inbrengwaarde

Boekwaarden buiten beschouwing Onderdeel totale boekwaarde

Sloop Sanering en grondwerk Bouwrijp maken Woonrijp maken Opwaardering expeditiestrook Aanpassing horecaplein Aanleg park en zitkuil Aanleg halfverharding Bomen Micromilieu Verplaatsen standbeeld Uitgraven zitkuil Aanleg trap + muren zitkuil Aanleg podium Plankosten en VTU Totale kosten

Onderdeel totale boekwaarde Onderdeel totale boekwaarde Terrein is reeds bouwrijp

€

1 € 408 m² €

25.000 € 100 €

25.000 40.800

Stelpost

3.278 m² € 98 stks € 2.916 m² € 1 € 260 m² € 1 € 387 m² € 544.400 €

75 € 570 € 30 € 10.000 € 2,50 € 40.000 € 100 € 30% € 192

245.900 55.900 87.500 10.000 600 40.000 38.700 163.300

Park en zitkuil Conform tekening Bankjes, speelplaatsen, verlichting, etc.

Saldo

Aanname €

707.700

€

-707.700

Samenvatting en opmerkingen - Inrichting park met half verharding en verdiepte zitkuil - Herinrichting horecaplein onderdeel van plannen - Inrichtingskosten van ca. € 710.000,-

Bestand: GX01.v03 2021124 - 21103 Duiven VCD scenario's DEF Tabblad: 4. Duuve Koeltepark

Datum: 24-11-2021

GRONDEXPLOITATIE Opdrachtgever: Plannaam: Variant: Versie:

Gemeente Duiven Vitaal Centrum Duiven VARIANT 5: Combie Woonzorg & Dorpshart 1.0

Auteurs: Datum aanmaken: Laatst bewerkt: Status:

GR & JK 19-10-2021 24-11-2021 Concept

RESIDUELE GRONDWAARDEBEREKENING PER VASTGOEDTYPE

VARIANT 5: Combie Woonzorg & Dorpshart 77% VASTGOEDSOORT

RUIMTEGEBRUIK

TYPE

OPBRENGST PER EENHEID

35

27

8

868 2.281 1.414 4.242 0,60 2.545

3,0 24,8 66 42 125 0,60 75

3,0 24,8 61 36 108 0,60 65

750

Appartement woonzorg (klein) 735

2,73%

2,97%

0 329.811

0 296.821

211.750 1.694 11% 23.293 4,5% 10.577 5% 16.491 24% 262.110 Ja 55.043 317.153

189.667 1.751 11% 20.863 4,5% 9.474 5% 14.841 24% 234.845 Ja 49.317 284.162

12.658 2.658 3% 10.000

12.658 2.658 3% 10.000

WONINGBOUW

Maandhuur (vrijgesteld van btw) Huurprijs per m² VVO (excl. btw) Bruto Aanvangsrendement VON-prijs per m² GO/VVO of per m² kavel Verkoopprijs per eenheid Opbrengst per eenheid (exclusief btw) STICHTINGSKOSTEN PER EENHEID Aanneemsom per eenheid exclusief btw Aanneemsom per m² bvo Bijkomende kosten (over aanneemsom) Bijkomende kosten Ontwikkelkosten en AK (over aanneemsom + bijk. kosten) Ontwikkelkosten en AK Winst en risico (over de omzet) Winst en risico Totaal % over aanneemsom Stichtingskosten per eenheid exclusief btw Niet verrekenbare btw Niet verrekenbare btw-kosten 21% Stichtingskosten incl. niet-verrekenbare btw RESIDUELE GRONDWAARDE PER EENHEID Residuele grondwaarde per eenheid (zonder parkeren) Niet terugvorderbare btw-kosten Grondquote Te hanteren grondwaarde per eenheid Samenvatting en opmerkingen - Inrichting park met half verharding en verdiepte zitkuil - Herinrichting horecaplein onderdeel van plannen - Private binnentuin - Volledig sociaal woonprogramma - Geen parkeren voor bewoners - Nagenoeg neutraal saldo

Bestand: GX01.v03 2021124 - 21103 Duiven VCD scenario's DEF Tabblad: 5. Combi

Appartement woonzorg (klein)

Appartement woonzorg (groot)

AANTALLEN RUIMTEGEBRUIK EENHEID Bouwlagen gebouw Aandeel gemeenschappelijke binnentuin Kaveloppervlak (uitgeefbaar) Footprint per eenheid [m²] Bruto oppervlak per eenheid [m² BVO] BVO/GBO factor Netto oppervlak per eenheid [m² GO, VVO]

23%

WONINGBOUW

0 11.279.469 WONINGBOUW 7.234.583 1.706 795.804 361.367 563.973 24% 8.955.728 1.880.703 10.836.431 WONINGBOUW 443.038 3,9% 350.000

Appartement woonzorg (groot)

HUIDIG Uitgeefbaar Niet uitgeefbaar Totaal TOEKOMSTIG Te hanhaven Uitgeefbaar, incl. binnentuin Groen Verharding Totaal

89% 11%

11% 62% 0% 27% 100%

3.278 m² 387 m² 3.665 m² Oppervlak in m² 387 m² 2.281 m² 0 m² 997 m² 3.665 m²

BEGROTING Hoeveelheid Opbrengsten Waarde ruwe bouwgrond

€ / eenheid

2.281 m² €

Kosten

Totale kosten Saldo

Toelichting

153 € 350.000

Totaal opbrengsten Kosten (prognose) Inbrengwaarde Sloop Sanering en grondwerk Bouwrijp maken Huisaansluitingen Woonrijp maken Aanleg parkeerplaatsen Opwaardering expeditiestrook Aanleg verharding (voetpad) Aanpassing horecaplein Aanleg park Aanleg halfverharding Bomen Micromilieu Verplaatsen standbeeld Uitgraven zitkuil Aanleg trap + muren zitkuil Aanleg podium Plankosten en VTU €

Totalen

€ 350.000

Onderdeel totale boekwaarde Onderdeel totale boekwaarde Onderdeel totale boekwaarde 35 stks € 0 stks 1 stks 569 m² 408 m²

€ € € €

455

€ 15.900

Conform grex gemeente

3.000 € 25.000 € 25.000 75 € 42.600 100 € 40.800

Door woningcorporatie Stelpost

815 m² € 27 m² € 555 m² € 1 m² € 260 m² € 1 stks € 79 m² € 276.000

75 570 30 10.000 2,50 40.000 100 30%

Park en zitkuil Conform tekening Bankjes, speelplaatsen, verlichting, etc.

€

109

€ € € € € € € €

61.100 15.400 16.700 10.000 600 40.000 7.900 82.800

Aanname € 358.800 €

-8.800

Datum: 24-11-2021