Bijlage 2. 201534827 - Matrix beoordeling plannen aan de hand van 8 criteria .docx

Matrix beoordeling plannen fase 4 Vitaal Centrum Duiven aan de hand van 8 criteria Toelichting: In onderstaande matrix wordt per plan en per criterium eerst een korte samenvatting gegeven op basis van de planbeschrijving zoals aangeleverd door de plannenmakers (licht blauw). Vervolgens wordt per criterium een ambtelijke beschouwing gegeven over de vier plannen (licht geel). Plan 1 Woonzorg Nederland

Plan 2: Een groen gebruikspark Marjoleine Snaas

Plan 3: Een Duivens Plan 4: Koeltepark Duuve dorpshart voor iedereen Monica van Hummel Eric Klappers

Dorpse structuur

Plan zorgt voor aansluiting op de stedenbouwkundige structuur. Afronding van het plein door middel van park met een paviljoen. Dorpse maat en schaal.

Plan geeft een open gevoel en maakt het plein groter. De groene omgeving met gratis zitplaatsen en speelplekken nodigt uit om langer in centrum te verblijven.

Bebouwing in een bouwstijl Groene invulling passend bij passend bij de omgeving, het dorp. Afsluiting van het Passage uit het zicht. plein door middel van Toevoeging multifunctionele bomen. Brede straten met gebruiksruimte voor ruimte voor activiteiten en iedereen. Dorps karakter evenementen. met brede straten.

Ambtelijke beschouwing

Alle vier de plannen geven op eigen wijze invulling aan het criterium dorpse structuur en de wijze waarop de betreffende invulling passend wordt gezien binnen de beschrijving van het criterium. Voor een beoordeling van dit criterium is advies ingewonnen bij buro Wissing (zie bijlage 2.a). Uit deze analyse komt naar voren dat een groene invulling van fase 4 leidt tot grote open (overgedimensioneerde) ruimten die in de ogen van de stedenbouwkundige tegenstrijdig zijn met de gedachte van een uitnodigend dorpshart. Doordat de huidige open ruimte onbebouwd wordt gelaten, dragen deze groene plannen niet bij aan een afronding van het Remigiusplein. In de analyse en vergelijk van de twee plannen met woonbebouwing valt allereerst de overeenkomsten in stedenbouwkundige hoofdstructuur op. Beide plannen gaan uit van bebouwing tegen de Elshofpassage en de Pastoriestraat aan met een open ruimte richting het Remigiusplein. In haar beoordeling wijst Wissing ook op grote en significante verschillen. Zo wordt de architectuur van plan 3 als (nog) niet passend beoordeeld. Gezien het ontwikkelstadium van schetsontwerp is dit geen onoverkomelijk probleem en kan dit richting voorlopig 1

ontwerp worden bijgestuurd. Meer essentieel is de invulling van het niet bebouwbare gebied. Daar waar plan 1 kiest voor een groene invulling en een begrenzing van het Remigiusplein met een (laag) paviljoen, vergroot plan 3 het Remigiusplein zelf. Hoewel ingevuld met een alternatieve verharding, wordt hier naar mening van bureau Wissing een overgedimensioneerde pleinruimte gecreëerd. Tenslotte wordt opgemerkt dat door de positionering van parkeerruimte op het terrein ongewenste autobewegingen worden gecreëerd door het voetgangersgebied. Geen aantasting van Door afstand bebouwing tot Park bestaande uit bomen bezonning op het plein. horeca blijft bezonning plein met een ondergrond van Bomen in het park zorgen gewaarborgd. Meer ruimte half-verharding. Meer voor schaduw en breken de op het Remigiusplein door ruimte op het Remigiusplein wind. Mogelijkheden voor verplaatsen podium en door verplaatsen podium en evenementen in het park. standbeeld. standbeeld.

Gebruikscomfort plein

Gebruiksmogelijkheden van plein worden vergroot door park. Park heeft positief effect op bezonning plein.

Ambtelijke beschouwing

In alle varianten worden de gebruiksmogelijkheden van het plein vergroot. Daarnaast is ten opzichte van de oorspronkelijke planopzet sprake van een positief effect op de bezonning van het plein. Plan 1 voorziet naast het toevoegen van groen in een paviljoen met een nader te bepalen gebruiksfunctie. Plan 2 voorziet in mogelijkheden voor kleinere evenementen op het gras in het park en op de rand bestrating rondom het park. Doordat in de plannen 3 en 4 halfverharding wordt gebruikt, zal deze ruimte goed te gebruiken zijn voor grotere evenementen. Een kanttekening hierbij is dat het Liemersplein specifiek is aangeduid als locatie voor grote evenementen en dat deze locatie hiervoor ook als zodanig is ingericht door het ontbreken van groen en andere obstakels en de aanleg van een stroomvoorziening.

Groen en duurzaam

Groen met verblijfskwaliteit, gebruiksmogelijkheden en functie voor waterberging en voorkomen hittestress.

Klimaat adaptief bouwen in Keuze voor inheemse Klimaatbestendig plein, half combinatie met half verhard beplanting. Beplanting verharding loopt door op plein om hittestress tegen te versterkt biodiversiteit. Park bestaande plein. Zitkuil gaan. Extra opties voor draagt bij aan achter podium dient als duurzaamheid en natuurklimaatadaptatie en wateropvang. Hergebruik inclusief bouwen verkennen tegengaan hittestress. materialen podium. bij uitwerking plan.

2

Ambtelijke beschouwing

Alle plannen hebben een deel van de ruimte gereserveerd voor een parkfunctie of een ‘klimaatplein’. Het plan van Marjoleine Snaas zorgt voor de toevoeging van het meeste groen. Het plan van Monica van Hummel voorziet in de aanplant van bomen, maar heeft halfverharding om de pleinfunctie te vergroten. Of de halfverharding bijdraagt aan het tegengaan van hittestress is afhankelijk van de uiteindelijke specifieke materiaalkeuze. Bij plan 1 en 3 is sprake van bebouwing, beide partijen geven aan in te willen zetten op duurzaamheid/klimaat adaptief bouwen, in welke mate dit zal zijn, is op basis van de schetsontwerpen nog niet te beoordelen.

Gebouw en wonen

35 appartementen in de sociale huur voor de doelgroep 55+. Een ontmoetingsruimte is onderdeel van het concept.

Ambtelijke beschouwing

Bij plan 1 en 3 is sprake van bebouwing. Hoewel ze ruimtelijk op het eerste gezicht overeenkomsten hebben, zijn er ook verschillen. Zo heeft plan 1 een klein binnenhof waardoor de meeste woningen aan de achterkant daar uitzicht op hebben. Op deze manier is er aansluiting op de Passage, terwijl wel het uitzicht op de achterkant van de Passage wordt afgeschermd. Plan 3 heeft tussen de woningen en de Passage parkeerplaatsen liggen, waardoor vanuit de woningen het uitzicht op de Passage niet wordt afgeschermd. Plan 3 vermeldt de mogelijkheid een hekwerk met beplanting toe te voegen om de achterkant van de Passage aan het zicht te onttrekken. In plan 3 is naast woonruimte, sprake van een aantal winkelunits. Gelet op de huidige leegstand in het centrum van Duiven bestaan twijfels bij de haalbaarheid van invulling van deze units.

Maakbaarheid en planning

Gegarandeerde afnemer. Beperkte afwijking van bp nodig voor parkeeroplossing op afstand. Doorlooptijd: 1 jaar uitwerking plan tot vergunning en 1 jaar bouw.

Het toevoegen van wonen maakt geen onderdeel uit van dit plan. Voorgesteld wordt woningbouw te verplaatsen richting gemeentehuis.

Gemeente blijft eigenaar van de grond. Park past binnen de bestemming centrum. Doorlooptijd tot realisatie van het park is beperkt.

3

4 winkelunits en 23 tot 29 woningen, mix koop en Er is geen sprake van een huur. Beoogde doelgroep 1- gebouw of bewoning in dit 2 persoons appartementen plan. voor jong en ouder.

Afnemer nader te bepalen. Gemeente blijft eigenaar Plan max. 24 woningen past van de grond. Park past binnen bestemmingsplan. binnen de bestemming Doorlooptijd: naast centrum. Voor gedeeltelijke uitwerking plan verplaatsing van het aanbesteding nodig kunstwerk is toestemming voorafgaand aan bouw. kunstenaars nodig.

Ambtelijke beschouwing

Wanneer wordt afgezien van woningbouw, zal de doorlooptijd van plan 2 het kleinst zijn. Bij plan 4 moet een deel van het kunstwerk op het plein worden verplaatst. Omdat hiervoor toestemming nodig is van de kunstenaars moet in elk geval rekening worden gehouden met overleg en wellicht juridische procedures en daarom een langere doorlooptijd. Wanneer wordt gekozen voor bebouwing is, gelet op de gesloten intentieovereenkomst, de haalbaarheid van het plan van Woonzorg Nederland groot en is de planning duidelijk. Voor de afzetbaarheid van plan 3 bestaat het risico dat het, door de combinatie van winkelunits, woonvormen en doelgroepen, moeilijk is een ontwikkelende partij te vinden voor dit plan. Daarnaast is het ongewis wat het financiële en programmatische resultaat is van een aanbesteding van plan 3.

Financiën

Woonzorg is non-profit organisatie. Met de gemeente zijn afspraken gemaakt over de kosten voor aankoop van de grond. Woonzorg kan deze kosten dragen.

Ambtelijke beschouwing

Voor een beoordeling van dit criterium is advies ingewonnen bij Stadkwadraat (bijlage 2.b), in hoofdlijnen komen zij tot de volgende analyse. In twee plannen wordt het gebied aangewend voor woningbouw. In deze plannen is sprake van een positief financieel saldo. Het plan van Woonzorg kent een positief saldo van ca. € 65.200 en het plan van Eric Klappers een positief saldo van ca. € 205.300. Dit verschil ontstaat doordat in dit laatste plan niet alleen sociale huurwoningen worden gerealiseerd maar ook koopwoningen en winkels. In de twee overige plannen wordt het plangebied volledig ingericht als openbare ruimte, zonder vastgoedontwikkeling. Dit leidt tot een negatief saldo variërend van 4 tot 7 ton. In alle vier de plannen wordt een (gedeeltelijke) parkachtige inrichting gerealiseerd. De aanlegkosten van het groen vertegenwoordigen het grootste deel van de geprognosticeerde grondexploitatiekosten.

Draagvlak

Bijstelling van het plan mede op basis van de enquête initiatiefnemers plan 3 en 4. Ervaring met

Alleen kosten voor aanleg Financiële haalbaarheid Kosten voor realisatie en en onderhoud van het park. meegewogen in opzet plan. onderhoud van het groen. Grond blijft in bezit Mix in programma maakt Kosten proberen te gemeente. Park levert geld plan financieel interessant. beperken door hergebruik op in de vorm van Positief effect op en burgerparticipatie. Groen besparingen op gebied van commerciële waarde heeft waarde in relatie tot o.a. welzijn en CO2. berekening huidige horeca. leefbaarheid.

Voorkeur voor een Door middel van een online Door middel van een online raadgevend referendum om enquête is stakeholders enquête is stakeholders objectief draagvlak voor de gevraagd welk plan de gevraagd welk plan de plannen te meten. voorkeur zou hebben. 97% voorkeur zou hebben. 97% 4

de doelgroep in relatie tot de horeca in verschillende andere steden.

van de respondenten heeft van de respondenten heeft de voorkeur voor een de voorkeur voor een alternatief plan. alternatief plan.

Ambtelijke beschouwing

De online enquête van Eric Klappers en Monica van Hummel heeft veel teweeggebracht. Gezien de vraagstelling en de wijze van presenteren van het oorspronkelijke plan van Woonzorg Nederland, en het in aanvang ontbreken van het plan van Marjoleine Snaas in deze enquete, achten wij deze enquête niet geschikt om verregaande conclusies aan te verbinden. Wel is een duidelijk draagvlak op te maken voor de overwegingen bij en het plan van Eric Klappers. Meer specifiek betreft dit de gewenste afstand tussen woningbouw en de horeca. Tijdens de inloopavond op 4 oktober zijn 150 geïnteresseerden komen kijken, die hun mening over de plannen hebben gegeven, de ontwikkeling van dit stukje centrum leeft dus in Duiven.

Overig

Woonzorg ziet kansen tot optimalisatie van plan als samenwerking wordt gezocht met de nieuwe eigenaar van de Passage (o.a. laden/lossen en naastgelegen panden)

Ambtelijke beschouwing

Dit criterium was vrij in te vullen door de plannenmakers. Dit leidt tot reacties op diverse thema’s. Ten aanzien van de optimalisatiemogelijkheden zoals benoemd door Woonzorg wordt opgemerkt dat deze kansen worden onderschreven, maar dat het koppelen van planontwikkelingen alleen wenselijk is als dit de voortgang van de individuele ontwikkelingen niet belemmerd. De suggestie van Marjoleine Snaas tot verplaatsen van het bouwplan van Woonzorg Nederland richting de locatie grenzend aan het Liemersplein wordt opgemerkt dat deze locatie door uw raad is aangewezen als voorkeurslocatie voor IKC Remigius. Ook de andere 2 initiatiefnemers doen de suggestie het plan van Woonzorg op een andere locatie te realiseren. Ten aanzien van de ruimte achter het gemeentehuis wordt opgemerkt dat beschikbare ruimte hier beperkt is en deze locatie qua uitstraling en omgeving een heel andere is dan de meer centrale plek op fase 4. Voor de huidige locatie van de Jumbo geldt dat de gemeente gelet slechts een faciliterende rol heeft in een eventuele verplaatsing van de Jumbo naar een

Burgerparticipatie bij Burgerparticipatie bij verplaatsen kunstwerk en verplaatsen kunstwerk en Suggestie tot verplaatsen podium. Plan Woonzorg op podium. Plan Woonzorg op van bouwplan voor fase 4 andere locatie realiseren. andere locatie realiseren. richting een andere plek bij/ Zorgen over nieuwe locatie Zorgen over nieuwe locatie achter het gemeentehuis. IKC Remigius gelet op IKC Remigius gelet op evenementen Liemersplein. evenementen Liemersplein.

5

andere locatie en daarop volgende invulling van de huidige Jumbo locatie. Het specifiek toewijzen van deze locatie aan Woonzorg Nederland behoort in die faciliterende rol niet tot de mogelijkheden. In het ontwerp bestemmingsplan dat momenteel wordt opgesteld voor de beoogde verplaatsing van het IKC Remigius richting de kop van het Liemersplein zal worden ingegaan op de ruimtelijke inpasbaarheid van de school ten opzichte van het evenemententerrein.

6