A9c. 201618382-Voorwaarden principebesluit Ontwikkelplan Plakse Weide.pdf

Voorwaarden uit principebesluit Ontwikkelplan Plakse Weide Toelichting stand van zaken Datum: 19-05-2023 Op 20 februari 2022 heeft de ontwikkelaar de definitieve versie van het Ontwikkelplan in de vorm van een principeverzoek aan de gemeente aangeboden. Op 5 juli 2022 heeft de gemeenteraad besloten om in principe en onder voorwaarden in te stemmen met het Ontwikkelplan Plakse Weide. Hieronder zijn de 9 voorwaarden uit dit principebesluit weergegeven met daarbij een toelichting op welke wijze op dit moment is voldaan aan deze voorwaarden. Voorwaarde 1: Het ontwerpbestemmingsplan voldoet aan de op dit moment geldende wet- en regelgeving + het gemeentelijk beleid + het bij het principebesluit horende toetslogboek. Het ontwerpbestemmingsplan Plakse Weide voldoet aan de op dit moment geldende wet- en regelgeving. Wel wijkt het ontwerpbestemmingsplan op de thema’s parkeren en geluid af van het gemeentelijke beleid. Er wordt voor dit woningbouwplan weloverwogen voorgesteld om op deze onderwerpen af te wijken. M.b.t. parkeren is dit nader toegelicht onder argument 2.1 en m.b.t. geluid is dit nader toegelicht onder voorwaarde 3 en in het separate collegevoorstel ‘ontwerpbesluit hogere grenswaarden geluid Plakse Weide’.

In bijlage 4 bij het collegevoorstel ontwerpbestemmingsplan Plakse Weide is een nieuwe versie van het toetslogboek opgenomen waarin is aangeduid welk advies bij het principebesluit per thema is meegegeven aan de ontwikkelaar, en op welke wijze dit in het ontwerpbestemmingsplan is verwerkt. Indien hier in de tussentijd in goede onderlinge afstemming en weloverwogen andere keuzes in zijn gemaakt, is dit bij het desbetreffende onderwerp ook weergegeven (zie bijlage 4 bij ontwerpbestemmingsplan Plakse Weide). Voorwaarde 2: Anterieure overeenkomst. Op hoofdlijnen is er overeenstemming tussen de gemeente en de ontwikkelaar over de inhoud van de anterieure overeenkomst. De overeenkomst wordt op dit moment nog in detail uitgewerkt en zal voor vaststelling van het bestemmingsplan ter ondertekening aan het college worden voorgelegd. En andersom zal het college het bestemmingsplan pas ter vaststelling aan de gemeenteraad voorleggen op het moment dat de anterieure overeenkomst is ondertekend. Voorwaarde 3: Nader akoestisch onderzoek uitvoeren i.r.t. hogere grenswaarden geluid. Een eerdere versie van het stedenbouwkundige opzet voor Plakse Weide bevatte een gesloten wand van woningen langs de Vergertlaan om zo te voldoen aan het gemeentelijk geluidbeleid.

Er is (al in het Ontwikkelplan Plakse Weide) mede op basis van het participatieproces bewust gekozen voor een andere stedenbouwkundige opzet met meer openingen richting de omliggende hoofdinfrastructuur. Op basis van het Ontwikkelplan Plakse Weide was de inschatting dat voor 117 woningen (42% van het totale aantal woningen) een hogere waarde vastgesteld diende te worden. De gemeenteraad heeft bij het principebesluit de opdracht gegeven om nader te onderzoeken of er wel een hogere waardenbesluit nodig is en de mogelijkheden te onderzoeken om het aantal woningen waarvoor een hogere waardenbesluit nodig is verder naar beneden te brengen. De ontwikkelaar heeft dit nader onderzocht. Op basis van dit onderzoek wordt besloten om een grondwal met daarop een geluidsscherm te realiseren tussen de Oostsingel (N810) en het plangebied in. En voor een klein deel ook tussen het meest noord(oost)elijke deel van de Vergertlaan en het plangebied in. Ondanks het 1

treffen van deze maatregel dient er voor maximaal 54% van de woningen een hogere grenswaarde verleend te worden. Om deze reden is aan het college in een separaat collegevoorstel voorgelegd om een ontwerpbesluit hogere grenswaarden Plakse Weide ter inzage te leggen, zie het collegevoorstel: ontwerpbesluit hogere grenswaarden geluid Plakse Weide. Voorwaarde 4, 5 en 6: Er zijn drie voorwaarden meegegeven die met elkaar samenhangen omdat ze alle drie een ruimtelijke impact (kunnen) hebben. Het gaat dan om de voorwaarden: - Ontwikkelaar onderzoekt of er in totaal 300 woningen i.p.v. de in de Ontwikkelplan Plakse Weide opgenomen 280 woningen gerealiseerd kunnen worden. - Er dient in het stedenbouwkundig plan rekening te worden gehouden met een ruimtereservering voor mogelijke verkeers- en geluidsmaatregelen. - Ontwikkelaar onderzoekt of het aandeel sociale huur, middeldure huur en betaalbare koop minimaal 50% kan zijn van het totale woningbouwprogramma in plaats van de in het Ontwikkelplan Plakse Weide voorgestelde 45%. De ontwikkelaar heeft deze drie voorwaarden verkend. Hierover heeft ook afstemming plaatsgevonden met de gemeente. De reactie op deze voorwaarden is weergegeven in bijlage 5 bij het collegevoorstel ontwerpbestemmingsplan Plakse Weide. Op basis van deze onderbouwing is naar visie van de gemeente voldaan aan deze drie voorwaarden.

In het ontwerpbestemmingsplan is dit als volgt verwerkt: - In het ontwerpbestemmingsplan Plakse Weide is opgenomen dat er minimaal 15% sociale huurwoningen en minimaal 20% betaalbare koopwoningen (tot € 210.000 V.O.N. prijspeil 2021) gerealiseerd kunnen worden. Ook is opgenomen dat er in totaal minimaal 45% sociale huurwoningen, middeldure huurwoningen en betaalbare woningen moeten worden gerealiseerd. Het bestemmingsplan maakt het op deze manier (ook) mogelijk om meer dan 45% betaalbare woningen te realiseren. De ontwikkelaar is op dit moment nog bezig met de uitwerking van het stedenbouwkundig plan in afstemming met de gemeente. - In het ontwerpbestemmingsplan is opgenomen dat er maximaal 300 woningen gerealiseerd kunnen worden. Op basis van de ruimtelijke analyse die heeft plaatsgevonden lijkt het mogelijk om enkele woningen meer in te passen in het plan. In bijlage 5 bij het collegevoorstel ontwerpbestemmingsplan Plakse Weide is toegelicht waarom meer dan enkele woningen toevoegen niet tot de mogelijkheden behoort. - In de verbeelding is op dit moment ruimte (buiten de bestemming wonen) om een aantal van de genoemde oplossingsvarianten voor de twee kruispunten in de gemeentelijke netwerkanalyse verkeer (8 november 2022) in de toekomst ruimtelijk in te kunnen passen als dit nodig blijkt te zijn.

Voor geluid is het uitgangspunt dat als hier in de toekomst maatregelen nodig blijken te zijn dit naar inschatting nu ingepast kan worden in de ruimte die er is langs de bestaande wegen en aan de rand van het plangebied Plakse Weide. Zodra er over dit stedenbouwkundig plan met de ontwikkelaar en met de commissie ruimtelijke kwaliteit overeenstemming is en aan de inwoners is teruggekoppeld op welke wijze hun opmerkingen wel of niet zijn meegenomen, wordt deze ter vaststelling voorgelegd aan het college.

2

Voorwaarde 7: Het gemeentelijke kostenverhaal dient verzekerd te worden in een anterieure overeenkomst. Inclusief de kosten die gemeente moet maken voor verkeer- en geluidmaatregelen in de omgeving ten behoeve van het woningbouwplan Plakse Weide. De anterieure overeenkomst wordt op dit moment nog in detail uitgewerkt en zal voor vaststelling van het bestemmingsplan ter ondertekening aan het college worden voorgelegd. Op hoofdlijnen is er overeenstemming, maar het uitwerken van de details kost nog wel tijd. De tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan daar op laten wachten zou als consequentie hebben dat dit gelet op de schoolvakantie pas na de zomer kan. Hierdoor lopen we meer vertraging op dan gewenst en nodig is. Op dit moment is er vanuit de gemeente geen sprake van verkeer- en geluidmaatregelen in de omgeving ten behoeve van Plakse Weide. Wel is het mogelijk dat er in de gemeente in de toekomst mogelijk knelpunten in het verkeer en geluid op gaan treden. En dat de woningen op Plakse Weide (net als alle andere bestaande woningen in Duiven) hier een bijdrage aan leveren. Of dit reden en ook voldoende onderbouwing is om op dit moment een financiële bijdrage aan de ontwikkelaar voor deze mogelijke maatregelen te vragen wordt op dit moment onderzocht en in de definitieve anterieure overeenkomst verwerkt.

Realisatie van de aansluitingen voor zowel auto- als het langzaam verkeer van het plangebied op de omringende bestaande wegen, en de geluidsmaatregel tussen de Oostsingel (N810) + een klein deel van de Vergertlaan en het plangebied is sowieso voor rekening en risico van de ontwikkelaar. Voorwaarde 8: Afspraken over concrete ambities voor Plakse Weide op duurzame mobiliteit, circulariteit, klimaatadaptatie en duurzame energie. De gezamenlijke sessie heeft plaatsgevonden met als resultaat overeenstemming over 32 eisen en 20 ambities. Deze lijst met eisen en ambities wordt bijgevoegd bij de nog te ondertekenen anterieure overeenkomst. Op die wijze worden deze eisen en ambities met de ontwikkelaar formeel overeengekomen. Bij het inrichtingsplan voor de openbare ruimte en de aanvraag omgevingsvergunning onderbouwt de ontwikkelaar per eis op welke wijze voldaan is aan deze eis, en per ambitie op welke wijze invulling is gegeven aan de betreffende ambitie Voorwaarde 9: Omwonenden en woningzoekenden worden over het opstellen van het bestemmingsplan, de daarbij horende onderbouwing en benodigde onderzoeken geïnformeerd. Over wijzigingen in het stedenbouwkundig plan en het opstellen van een inrichtingsplan voor de toekomstige openbare ruimte worden zij geïnformeerd en geraadpleegd.

Omwonenden en woningzoekenden zijn zowel door de gemeente als de ontwikkelaar betrokken bij de planvorming. In het najaar van 2022 zijn inwoners via twee bewonersavonden door de ontwikkelaar betrokken bij het op te stellen stedenbouwkundig plan en de uitdagingen die de ontwikkelaar daarin zag gelet op de wensen en ambities van de gemeente. Ook is er door de gemeente in december een informele avond georganiseerd voor de raad waar inwoners ook welkom waren. Op deze avond is aandacht besteed aan het bestemmingsplan, met name aan de meest complexe onderwerpen verkeer, geluid en geur. Op deze avonden hebben inwoners vragen kunnen stellen en zijn deze vragen ook zo goed als mogelijk beantwoord. Ook hebben inwoners hun opmerkingen en ideeën kenbaar kunnen maken. Tijdens de periode van zes weken dat het ontwerpbestemmingsplan ter inzage ligt zal er nog een bewonersavond georganiseerd worden waarop inwoners hun vragen kunnen stellen hierover. Ook zal er vanuit de ontwikkelaar gecommuniceerd worden over welke opmerkingen zij wel

3

en niet hebben kunnen verwerken in het stedenbouwkundig plan en over het verdere proces waarin het inrichtingsplan openbare ruimte wordt uitgewerkt.

4