A8b. Bijlage 1 - Concept-ontwikkelplan Plakse Weide d.d. 24-12-2021.pdf

ONTWIKKELPLAN - PLAKSE WEIDE

VOORWOORD KlaassenGroep en BPD zijn in 1998 gestart met de idee- en planvorming voor de gronden op de locatie Plakse Weide. Destijds leek de locatie ons al geschikt om in de woningbouwbehoefte van Duiven te voorzien. Door de ontwikkelingen in de markt heeft de planvorming langer op zich laten wachten, maar vanaf 2019 heeft de gemeente geconstateerd dat er een versnelling in de woningbouwopgave moet komen. Begin dit jaar heeft de gemeenteraad Plakse Weide aangewezen als woningbouwlocatie voor de korte termijn, waarna wij de planontwikkeling hebben opgestart. Door het college van B&W en ontwikkelaars is in juli jl. een intentieovereenkomst gesloten met als doel Plakse Weide voor woningbouw te ontwikkelen. Een van de afspraken in deze intentieovereenkomst luidt dat ontwikkelaars uiterlijk eind 2021, op basis van een zorgvuldig participatieproces, een concept-Ontwikkelplan aanbieden aan de gemeente. Hierbij bieden wij u met genoegen het concept-Ontwikkelplan aan. Wij zijn verheugd dit resultaat, dat in een constructieve samenwerking tussen gemeente en ontwikkelaar en op basis van een zorgvuldig doorlopen participatieproces tot stand is gekomen, met u te mogen delen. KlaassenGroep / BPD 24 december 2021

INHOUDSOPGAVE

1. ANALYSE PLANGEBIED EN OMGEVING

blz. 1

2. TIJDLIJN

blz. 11

3. BESLUITVORMING EN KADERS

blz. 13

4. PARTICIPATIEPROCES

blz. 17

5. ONDERZOEKEN

blz. 26

6. ONTWIKKELPLAN

blz. 30

1. ANALYSE PLANGEBIED EN OMGEVING

LIGGING PLANGEBIED Plangebied Plakse Weide • Centraal gelegen, op korte afstand van het centrum • Goed bereikbaar met de auto, te fiets en te voet • Aan twee zijden omsloten door bestaande bebouwing en (daarmee) een logische afronding van Duiven • Sinds 1998 heeft KlaassenGroep een koopovereenkomst met de eigenaar van deze gronden • De grond is op dit moment agrarisch in gebruik, in overeenstemming met de agrarische bestemming

2 Ontwikkelplan Plakse Weide

LIGGING PLANGEBIED

3 Ontwikkelplan Plakse Weide

FOTO’S PLANGEBIED

4 Ontwikkelplan Plakse Weide

HISTORIE LOCATIE Van oudsher kenmerkt het gebied zich door de aanwezige agrarische percelen en de strokenverkaveling. In de tijd zijn de kleine percelen steeds meer samengevoegd waardoor grotere efficientere kavels ontstonden, nog wel steeds met de kenmerken van een strokenverkaveling. In de loop der tijd zijn deze verkavelingsstructuren steeds meer naar de achtergrond verdwenen en weg van de kern van Duiven gedrukt door de gerealiseerde woningbouw.

Locatie Plakse Weide 1920

Locatie Plakse Weide 1960

Locatie Plakse Weide 1990

Locatie Plakse Weide 2020

5 Ontwikkelplan Plakse Weide

THEMAKAART | INBEDDING PLANGEBIED Analyse Plakse Weide ligt aan de oostzijde van Duiven, tussen de N810, de Vergertlaan en de Rijksweg. Het is één van de laatste locaties in Duiven waar nog binnen de bebouwde kom kan worden gebouwd. De ligging is ideaal voor een nieuwe woonwijk: het gebied grenst direct aan de uitvalswegen van Duiven en het centrum ligt op loopafstand. Landschappelijk gezien sluit de locatie aan bij de structuur ten noorden van de N810: lange rechte kavellijnen, waarbij de grenzen van kavels bestaan uit kleine watergangen.

6 Ontwikkelplan Plakse Weide

THEMAKAART | ORIENTATIE OMGEVING Analyse De Plakse Weide wordt in de huidige situatie omringd door woningbouw. Aan de noordwest zijde, langs de Vergertlaan, staan een twintigtal vrijstaande woningen op afstand. Een deel van de woningen heeft de voorzijde/front gericht naar Plakse Weide en een deel heeft de achterzijden richting de Plakse Weide. Ten zuiden van de Vergertlaan, aan de rotonde Rijksweg/Vergertlaan, staan enkele op zichzelf staande woningen. Langs de Rijksweg zijn woningen te vinden met de achterzijden gericht naar de Plakse Weide. Parallel aan de Rijksweg ligt de Plaksestraat waar enkele vrijstaande woningen gesitueerd zijn.

7 Ontwikkelplan Plakse Weide

THEMAKAART | GROEN EN WATER Analyse Landschappelijk gezien sluit de locatie aan bij de structuur ten noorden van de N810: lange rechte kavellijnen die nog zichtbaar zijn in het gebied, kleine watergangen die door het gebied lopen. Ook grenzen van kavels bestaan uit kleine watergangen. Langs de randen staan hier en daar bomen op nabij gelegen gronden. Het gebied zelf is open akkerbouwgebied met twee langgerekte greppels, die de lijnen van het landschap accentueren.

8 Ontwikkelplan Plakse Weide

UITGANGSPUNTEN STEDENBOUWKUNDIG MODEL

9 Ontwikkelplan Plakse Weide

DOELSTELLINGEN EN WENSEN KLAASSENGROEP / BPD VOOR PLAKSE WEIDE Uitgangspunten en wensen Op basis van de analyse van de locatie en haar omgeving én onze ervaring met andere gebiedsontwikkelingen in Nederland en in de regio, hebben KlaassenGroep / BPD zichzelf de volgende doelstellingen meegegeven voor Plakse Weide: • Het vormgeven van op de locatie passende, groene woonwijk. • Met een programma passend bij de overgang van dorp naar omringend landschap. • Een wijk met voldoende openbare ruimte en ruimte voor ontmoeting van bewoners, bezoekers en omwonenden. • Een programma dat aansluit bij de lokale behoefte aan woningen, met liefst een mix aan doelgroepen, zodat hier straks een mooie afspiegeling van de huidige Duivense bevolking woont. • Voldoende betaalbare woningen, waarbij het programma sociale huur wordt afgestemd op de wensen van Vivare. • KlaassenGroep en BPD vinden het realiseren van een klimaatadaptieve wijk met duurzame woningen een vanzelfsprekendheid.

Sfeerimpressie: De wijk Kortenoord in Wageningen gerealiseerd door BPD

10 Ontwikkelplan Plakse Weide

2. TIJDLIJN

TIJDLIJN Najaar 2020 Studie college naar locatiekeuze uitbreiding woningbouw Participatietraject van bewoners en ontwikkelaars (Plakse Weide / De Ploen-Noord) was hier onderdeel van 26 januari 2021 Gemeenteraad geeft college van B&W opdracht tot het verder verkennen van mogelijkheden tot woningbouw op locatie Plakse Weide (en De Ploen-Noord) Gemeenteraad stelt kaders vast voor verdere ontwikkeling Plakse Weide (en De Ploen-Noord en Biezenkampen) 1 juni 2021 Gemeenteraad kiest voor locatie Plakse Weide (en De Ploen-Noord) als woningbouwlocaties voor korte termijn 19 juli 2021 Ondertekening intentieovereenkomst College van B&W – KlaassenGroep / BPD Januari 2021 – heden KlaassenGroep / BPD stellen Ontwikkelplan op voor locatie Plakse Weide binnen de raadskaders en bepalingen afspraken uit intentieovereenkomst September 2021—heden Nader onderzoek naar onder meer de aspecten verkeer, geur en geluid September – december 2021 KlaassenGroep / BPD geven uitvoering aan participatietraject met omwonenden en geïnteresseerden: • Informatiebijeenkomsten op 16 september 2021 met omwonenden en andere geïnteresseerden, in eerste instantie op basis van inrichtingssuggestie basisvariant • Extra bijeenkomsten met bewonersgroepen omwonenden op 30 september en 7 december • N.a.v. informatieavonden: toezegging bereidheid wethouder Goossens (in artikel Gelderlander d.d.

25 september 2021) om gemeenteraad te verzoeken om beperkte afwijking kaders toe te staan • Bijeenkomst op 11 oktober 2021 met discussie omwonenden en geïnteresseerden op basis van tweetal alternatieve, uiteenlopende discussiescenario’s • Oktober / november 2021: verdere verkenning alternatieve scenario’s op basis van uitkomst participatietraject • December 2021: ontwerpen van Ontwikkelplan en voorkeursverkaveling • Januari 2022: terugkoppeling van voorkeursinrichting aan de twee bewonersgroepen

12 Ontwikkelplan Plakse Weide

3. BESLUITVORMING EN KADERS

KADERS EN UITGANGSPUNTEN Kaders gemeenteraad Op 26 januari 2021 heeft de Duivense raad de volgende kaders vastgesteld voor de verdere ontwikkeling van Plakse Weide: • 180 woningen realiseren voor 2025 en nog eens 120 woningen voor 2030 • Een woningbouwplan met minimaal 90% betaalbare woningen • Een woonomgeving met ten minste 75 m2 groen per woning • Het ontwikkelen en bouwen van de woonwijk mag de gemeente geen geld kosten • In het plan moet aandacht zijn voor de thema’s duurzame energie, circulariteit, klimaatadaptatie, leefbaarheid en ruimtelijke kwaliteit • Het plan dient te voldoen aan alle geldende wet- en regelgeving • Een en ander in een participatieproces met omwonenden Programma Wat betreft het woningbouwprogramma is voor de uitwerking van de plannen de volgende kwalitatieve woningverdeling meegegeven door de raad: • Sociale huur < € 633,25 per maand: 15%. • Middeldure huur, € 752,33 tot € 900,- per maand: 15%. • Betaalbare koop, < € 210.000,- V.O.N.: 30% • Middeldure koop, € 210.000,- tot € 325.000,- V.O.N.: 30%. • Dure koop, > € 325.000,- V.O.N.: 10%. Laatstgenoemde prijzen volgen de jaarlijks vastgestelde NHG-grens en wordt dienovereenkomstig aangepast. Prijspeil 2021 Intentieovereenkomst Voornoemde kaders zijn vertaald in de intentieovereenkomst die college en KlaassenGroep / BPD in juli jl. hebben gesloten.

Aanvullende gemeentelijke beleidskaders Naast de gestelde raadskaders moeten de plannen uiteraard voldoen aan nationale en Europese regelgeving op het gebeid van de fysieke leefomgeving. Daarnaast zijn op lokaal niveau de volgende beleidsuitgangspunten van de gemeente Duiven van toepassing: • Parkeernormering: de geldende parkeernormen zijn toegepast in de plannen • Geurbeleid: de geurnorm op grond van de gemeentelijke geurverordening bedraagt 3 ou E/m3. De geurcontour van 3 ouE/m3 loopt over de bestaande bebouwde kom van Duiven. Dat betekent dat de veehouderij ook effect heeft op het plangebied. Hiermee moet rekening worden gehouden in de planvorming en de fasering. • Geluidbeleid: het gemeentelijke geluidbeleid geeft verder invulling aan de bepalingen uit de Wet geluidhinder. Waar de Wet geluidhinder een maximale geluidbelasting van 63 dB voorschrijft, hanteert de gemeente een grenswaarde van 58 dB. Hiermee is rekening gehouden. Daarnaast wordt in het gemeentelijke geluidbeleid gesteld dat maximaal 10% van de nieuwe woningen een hogere waarde (48—58 dB) toegekend mag krijgen en dat dove gevels in beginsel niet mogen worden toegepast. • Gasleiding: De gasleiding kent beperkingen wat er wel en niet boven of in de buurt geplaatst/gebouwd mag worden. Het is verboden om een speelvoorziening en/of woning op de gasleiding te plaatsen.

Dit wordt gezien als bouwsel, wat buiten de belemmeringenstrook moet staan. Bouwsels mogen onder bepaalde voorwaarden op minimaal 5 meter afstand geplaatst worden. Er mogen wel parkeerplaatsen of een weg geplaatst worden boven de leiding, mits dit in de vorm van open verharding (klinkers) gebeurd. Overig Tot slot moet in de plannen rekening worden gehouden met de ligging van de gasleiding en de bijbehorende belemmeringenstrook.

14 Ontwikkelplan Plakse Weide

BASISVARIANT (ONTWERP BINNEN DE GESTELDE KADERS) Op basis van de raadskaders en de andere hiervoor genoemde uitgangspunten is in het voorjaar van 2021 gewerkt aan een inrichtingsplan. In de hiernaast getoonde stedenbouwkundige basisvariant zijn alle kaders letterlijk overgenomen. Er is gekozen voor een harde buitenrand in combinatie met groen en een open en parkachtig binnengebied: de ontmoetingsplek van de wijk. In het park staan twee appartementengebouwen en aan de rand komen vrijstaande woningen. De oorspronkelijke landschapslijnen (strokenverkaveling) wordt in de stedenbouwkundige structuur niet benadrukt, maar één van de lijnen is nog wel zichtbaar, vanaf de tweede entree vanaf de Rijksweg richting de geluidswal. De ontsluiting voor autoverkeer vindt plaats via twee verbindingen met de Rijksweg. Voor voetgangers en fietsers komen extra verbindingen richting de Vergertlaan en het buitengebied. Het geluidbeleid van de gemeente Duiven leidt tot een grotendeels gesloten, half gebogen bebouwingswand langs de Vergertlaan, om daarmee geluidslekken naar de achterliggende bebouwing zoveel mogelijk te voorkomen.

Alleen door de woningen langs de Vergertlaan uit te voeren met dove gevels en door de wandvorming aldaar de woningen achter deze bebouwingswand geluidluw te maken, kan worden voldaan de gemeentelijke voorwaarde dat maximaal 10% van de woningen een hogere waarde toegekend mag krijgen. Langs de Rijksweg komen vrijstaande woningen en twee-ondereen-kap woningen langs een parallelweg, vergelijkbaar met de bestaande situatie langs de Plaksestraat. Bij de rotonde met de Vergertlaan komt een appartementengebouw van vier lagen hoog, dat fungeert als blikvanger en herkenningspunt. Aan de noordoostzijde komen woningen in de geluidwal te staan. De geluidwal krijgt ter hoogte van de kruising Vergertlaan/ Oostsingel een openbare functie in de vorm van een bijzonder herkenningspunt. Het hoogteverschil kan aan de zijde van de wijk worden gebruikt voor een speelvoorziening. Langs de Vergertlaan en de Rijksweg komt een ruig gebied met water en groen, met een natuurlijke uitstraling. Riet, wilgen, elzen, plas/ drasoevers en hier en daar een zitje of een steiger bepalen het beeld. De wens om 300 woningen te realiseren, in combinatie met de voorwaarde dat er maximaal 10% dure woningen mogen komen, leidt tot een aanzienlijke parkeerdruk.

Basisvariant d.d. april 2021 (voldoet aan gemeentelijke kaders en uitgangspunten)

Voor de meeste woningtypes moeten ruim twee parkeerplaatsen per woning worden aangelegd. Dus in totaal zo’n 600 parkeerplaatsen. Dat is beperkt mogelijk op eigen terrein (voornamelijk bij de 10% twee-onder-een-kapwoningen en vrijstaande woningen) en onder één appartementengebouw. De overige parkeerplaatsen komen in de openbare ruimte. Er is gekozen voor haaksparkeren langs de straten, omdat alleen door deze parkeeroplossing het genoemde aantal parkeerplaatsen kan worden bereikt. De reeks parkeerplaatsen wordt op veel plekken onderbroken door bomen. Rondom de vakken komen hagen.

15 Ontwikkelplan Plakse Weide

BASISVARIANT (ONTWERP BINNEN DE GESTELDE KADERS) Op 12 mei 2021 is in de Duiven Post een artikel gepubliceerd waarin omwonenden hun zorgen uiten over de door de ontwikkelaar gepresenteerde plannen voor Plakse Weide. In de presentatie is de basisvariant getoond welke voldoet aan de kaders en uitgangspunten zoals weergegeven op pagina 14.

Het aaneengesloten bouwblok van 46 rijtjeswoningen wordt omschreven als ‘Een monotone rij waarbij gevreesd moet worden voor de kwaliteit en uitstraling’, ook wordt door andere bewoners van Lommerweide gesproken over een ‘Berlijnse muur’. Daarnaast zijn er bezwaren tegen de komst van een appartementencomplex bij de rotonde Rijksweg-Vergertlaan en wordt het aandachtspunt verkeer aangehaald. Een ander aspect dat de bewoners van Lommerweide aanstippen is de geuroverlast van de ten Noordoosten gelegen varkenshouderij.

Krantenbericht in Duiven Post gepubliceerd op 12 mei 2021

16 Ontwikkelplan Plakse Weide

4. PARTICIPATIEPROCES

EERSTE PARTICIPATIEBIJEENKOMST Eerste bijeenkomst Op donderdag 16 september 2021 is door de gemeente Duiven, KlaassenGroep en BPD de eerste participatie-bijeenkomst georganiseerd. Mede door COVID-19 heeft de bijeenkomst op een hybride manier plaatsgevonden. Er zijn ca. 60 mensen fysiek aanwezig geweest en ca. 120 mensen hebben de bijeenkomst online en met behulp van Mentimeter bijgewoond. De avond werd voorgezeten door gespreksleider Marion van der Voort. Door wethouder Johannes Goossen een samenvatting gegeven van het gemeenteraadsbesluit dat in juni 2021 is genomen en van alle stappen die daaraan vooraf zijn gegaan. Ook is toegelicht wat de opdracht is die de ontwikkelaars van de gemeente hebben meegekregen. Namens de ontwikkelaars BPD en KlaassenGroep heeft Mariël Gerritsen een toelichting gegeven op welke kaders mee zijn gegeven vanuit de gemeenteraad en hoe deze zijn opgepakt door de ontwikkelaars. Ook is helder gemaakt wie welke rol heeft in het proces en in de daarop volgende besluitvorming. Er is een toelichting gegeven op de participatieladder die in overleg met de gemeente wordt gehanteerd, welke ruimte bestaat vor participatie en wat al vastligt en welke stappen daarbij dooropen worden om te komen tot een zoveel mogelijk gedragen Ontwikkelplan. Onderdeel van dit uiteindelijke Ontwikkelplan is een stedenbouwkundig plan op hoofdlijnen.

De ontwikkelaars hebben begin 2021 een stedenbouwkundige schets getoond ten behoeve van het gemeenteraadsbesluit dat in juni is genomen. De stedenbouwkundige schets is gebaseerd op de kaders en uitgangspunten die zijn meegegeven door de gemeenteraad. Er is een toelichting gegeven op deze schets met daarnaast een overzicht van de tot dat moment al verzamelde aandachtspunten en wensen van omwonenden. Ten slotte is ruimte geboden aan de aanwezigen en de mensen thuis om vragen te stellen aan de gemeente en ontwikkelaars. Wat heeft de eerste bijeenkomst opgeleverd? De belangstelling voor de eerste participatiebijeenkomst was erg groot. Via Mentimeter zijn 289 reacties/aandachtspunten opgehaald en daarnaast zijn nog diverse aandachtspunten per mail kenbaar gemaakt. Alle ingekomen opmerkingen en vragen zijn verzameld in een overzicht, waarna deze gebundeld zijn en vertaald zijn in 57 vragen. De beantwoording van deze vragen zijn op 4 oktober op de website van de gemeente Duiven gepubliceerd. 18 Ontwikkelplan Plakse Weide

RESULTAAT NA EERSTE BIJEENKOMST Reactie van betrokkenen op ingestoken participatieproces • De door de gemeenteraad vastgestelde kaders bieden te weinig ruimte om echt te spreken van participatie en te komen tot een breed gedragen plan. • Er is overwegend positief gereageerd op de eerste bijeenkomst, de mogelijkheid om vanuit huis de bijeenkomst live te volgen is ook als erg positief ervaren. • Omwonenden en geïnteresseerden hebben duidelijk een ander belang en moeten in het participatietraject separaat betrokken worden. Het is belangrijk om de uiteenlopende belangen beide in kaart te brengen. Tegelijkertijd wordt opgeroepen om beide groepen ook elkaars belangen te laten horen. Hier dient echter een andere vorm aan gegeven te worden. • De omwonenden wensen meer en vaker betrokken te worden dan het ingestoken participatieproces en hebben zich verenigd in bewonersgroepen. Wensen omwonenden en geïnteresseerden passen niet binnen gemeentelijke kaders. Voor, tijdens en na de eerste bijeenkomst zijn diverse reacties binnen gekomen vanuit omwonenden en andere geïnteresseerden op de basisvariant, welke voldoet aan de gemeentelijke kaders.

De meest voorkomend reacties zijn hieronder weergegeven; • Hoe kan er gesproken worden van participatie als alle kaders vanuit de gemeenteraad al vast liggen? • Geen Berlijnse muur langs de Vergertlaan • Spiegel de woningen aan de Fanfare langs de Vergertlaan • Er zitten veel lange rechte blokken in het plan, dat is niet wenselijk • Weinig lucht in het plan

Ruimte voor beperkte afwijking van kaders Voor en tijdens het participatieproces zijn veel negatieve reacties van met name omwonenden gekomen op de basisvariant (die voldoet aan de vastgestelde kaders en het gemeentelijk beleid). Wethouder Johannes Goossen heeft naar aanleiding van deze reacties en om het participatieproces meer recht te doen, ruimte geboden aan ontwikkelaars voor het opstellen van één alternatieve variant welke beperkt afwijkt van de kaders. Met name de programmatische kaders zijn daarbij aangewezen. Geconstateerd wordt dat een 90% betaalbaar programma (wat betekent dat 90% van de woningen in de vorm van rijen en appartementen worden gerealiseerd) niet past bij een uitbreidingslocatie als Plakse Weide en lastig verenigbaar is met de wensen van omwonenden en geïnteresseerden om een passende, groene buurt te realiseren.

Wethouder Johannes Goossen biedt op 25 september 2021 in de Gelderlander ruimte aan ontwikkelaar voor minimaal afwijken van vastgestelde kaders

19 Ontwikkelplan Plakse Weide

EERSTE GESPREK BEWONERSGROEPEN Tijdens de eerste bijeenkomst is door verschillende bewonersgroepen aangegeven dat men behoefte heeft aan meer contactmomenten met ontwikkelaars en graag een uitgebreidere vorm van participatie te zien. Ook bieden de vastgestelde kaders niet de ruimte voor een goed participatieproces. Naar aanleiding van deze aandachtspunten hebben wij er voor gekozen om op donderdag 30 september jl. een afzonderlijk en extra gesprek aan te gaan met de bewonersgroepen Lommerweide, Vergert-Oost en Plaksestraat. Wat is er besproken? Aandachtspunten vanuit bewonersgroep Plaksestraat: • Ontsluiten op zowel Rijksweg als Vergertlaan • Angst voor vollopen Rijksweg • Geen langzaam verkeerontsluiting op Plaksestraat Aandachtspunten vanuit bewonersgroepen Lommerweide + Vergert-Oost: • Men wenst de onderzoeken naar Plakse Weide mede op te stellen / als medeopdrachtgever op te willen treden • Verkeersoverlast mag niet groter worden voor Lommerweide + Vergert-Oost • Onderzoeken ontsluitingsmogelijkheid aansluiten Rijksweg op provinciale weg richting Zevenaar • Meer ruimte en lucht op plek van de ‘Berlijnse muur’, geen rijwoningen tegenover Fanfare • De geluidoverlast op bestaande woningen mag niet verergeren voor de bestaande woningen langs de Vergertlaan • De geuroverlast op bestaande woningen mag niet verergeren.

Basisvariant d.d. april 2021 (voldoet aan gemeentelijke kaders en uitgangspunten)

20 Ontwikkelplan Plakse Weide

ALTERNATIEVE VARIANT 1 Alternatieve scenario’s Om te komen tot een breed gedragen alternatief zijn twee alternatieve scenario’s gemaakt. Het betreffen stedenbouwkundig wezenlijk verschillende scenario’s om tijdens de tweede bijeenkomst informatie te verzamelen, wat bewoners wel en niet belangrijk vinden. Onderstaand treft u een toelichting op deze twee scenario’s. Alternatieve variant 1 In dit stedenbouwkundig model zijn de uitgangspunten uit de basisvariant grotendeels overgenomen. Dat betekent dat er is gekozen voor een iets minder harde buitenrand in combinatie met groen en een open en parkachtig binnengebied. De ontsluiting voor autoverkeer vindt plaats via twee verbindingen met de Rijksweg. Voor voetgangers en fietsers komen extra verbindingen richting de Vergertlaan en het buitengebied. In het midden van het gebied is een parkgebied gedacht, de ontmoetingsplek van de wijk. In het park staan drie appartementengebouwen. In het middengebied komt een park. De oorspronkelijke landschapslijnen (strokenverkaveling) wordt in de stedenbouwkundige structuur niet benadrukt, maar één van de lijnen is nog wel zichtbaar, vanaf de tweede entree vanaf de Rijksweg richting de geluidswal. De halfgebogen bebouwingswand langs de Vergertlaan bestaat uit verschillende woningtypen en doet daardoor vriendelijker aan dat in de basisvariant.

Op verzoek van omwonenden is gezocht naar een meer gevarieerde wand langs de Vergertlaan met rijtjeswoningen maar ook twee-onder-een-kap woningen en vrijstaande woningen. Langs de Rijksweg komen vrijstaande woningen en twee-ondereen-kap woningen langs een parallelweg, vergelijkbaar met de bestaande situatie ten oosten van het plangebied. Bij de rotonde met de Vergertlaan komt een appartementengebouw van vier lagen hoog, dat fungeert als blikvanger en herkenningspunt. Aan de noordoostzijde komen woningen in de geluidwal te staan. De geluidswal krijgt ter hoogte van de kruising Vergertlaan/Oostsingel een openbare functie in de vorm van een uitkijkpost.

Alternatieve variant 1 opgesteld naar aanleiding van reacties omwonenden

Het hoogteverschil kan aan de zijde van de wijk worden gebruikt voor een speelvoorziening. Hoewel deze variant ontstaan is uit dezelfde stedenbouwkundige structuren als de basisvariant, zorgt het aangepaste programma en minimaal afwijken van de vastgestelde kaders voor een aanzienlijk vriendelijker beeld met meer lucht en kwaliteit.

21 Ontwikkelplan Plakse Weide

ALTERNATIEVE VARIANT 2 Alternatieve variant 2 In dit model is het concept omgedraaid ten opzichte van variant 1: een brede groene buitenrand en een meer bebouwd binnengebied. Tevens is gekozen voor een stedenbouwkundige structuur die letterlijk aansluit op de landschappelijke onderlegger, met een lange rechte lijn met haaks daarop de verkaveling. De ontsluiting voor autoverkeer vindt plaats via twee verbindingen met de Rijksweg. De hoofdontsluiting is tevens een zichtlijn richting de uitkijkpost op de geluidswal. Deze ontsluiting wordt begeleidt door een groenstrook met water en bomen. Voor voetgangers en fietsers komen extra verbindingen richting de Vergertlaan en het buitengebied. Langs de Vergertlaan en de Rijksweg komt een royaal en breed natuurlijk ingericht gebied met water en groen. Hier kan een klein moerasbosje komen met water, riet, wilgen, elzen en plas/ drasoevers. Er lopen wandelpaden doorheen en er komen zitjes aan het water. In dit gebied komen drie appartementengebouwen, omgeven door het groen. Aan de zijde van de Oostsingel komt een groene geluidswal met struiken, bomen en een geluidsscherm. De geluidswal krijgt ter hoogte van de kruising Vergertlaan/Oostsingel een openbare functie in de vorm van een uitkijkpost. Langs de Rijksweg komen vrijstaande woningen en twee-onder-een-kap woningen, vergelijkbaar met de bestaande situatie ten oosten van het plangebied.

In de wijk komen buurten die worden ontsloten door geknikte straten die in verbinding staan met de hoofdontsluiting. In elke buurtstraat komt een groen pleintje waar woningen op uit kijken, waar mensen elkaar kunnen ontmoeten en kinderen kunnen spelen. Deze woongebiedjes zijn overal anders vormgegeven, waardoor iedere straat een eigen identiteit krijgt. De wens om exact 300 woningen te realiseren is in dit model losgelaten. Het aangepaste programma en het afwijken van het gemeentelijke geluidbeleid zorgen voor een aanzienlijk vriendelijker en ruimtelijker beeld met veel doorkijkjes de wijk in.

Alternatieve variant 2 opgesteld naar aanleiding van reacties omwonenden

Voor bezoekers en bewoners van rijtjeswoningen en van appartementen, worden parkeerplaatsen in de openbare ruimte gerealiseerd. Dat gebeurt deels in hofjes tussen de woningen, en deels als haaksparkeren langs de straat.

Het gewijzigde programma betekent dat bij een aanzienlijk deel van de woningen één of twee parkeerplaatsen op eigen terrein kunnen worden gerealiseerd.

22 Ontwikkelplan Plakse Weide

TWEEDE PARTICIPATIEBIJEENKOMST Doel van de tweede bijeenkomst Het doel van de tweede bijeenkomst; samenvatten wat er met de opbrengst van de eerste bijeenkomst is gedaan, een overzicht geven van wat er in de tussentijd is gedaan en informatie verzamelen ten behoeve van de stedenbouwkundige schetsvariant. Tweede bijeenkomst Op maandag 11 oktober is door de KlaassenGroep en BPD de tweede bijeenkomst voor de beoogde nieuwbouwlocatie Plakse Weide georganiseerd. Wederom was de belangstelling groot. De bijeenkomst is tevens gefilmd zodat deze op een later moment terug te kijken was. Mariël Gerritsen heeft namens de ontwikkelaars de avond geopend met een terugblik op de eerste bijeenkomst, een samenvatting gegeven van de informatie die we verzameld hebben en aangegeven wat ontwikkelaars tussen de eerste en tweede bijeenkomst hebben gedaan. Vervolgens heeft Arjan van der Laan (stedenbouwkundige namens de ontwikkelaars) drie verschillende stedenbouwkundige varianten gepresenteerd; • Basisvariant (passend binnen vastgestelde kaders) • Alternatief 1 (groen middengebied en bebouwing langs de randen) • Alternatief 2 (groen buitengebied met appartementengebouwen en bebouwing in het centrum) Na de plenaire presentatie is uiteengegaan in drie groepen, verdeeld in twee groepen met omwonenden en een groep met geïnteresseerden.

Middels Post-its zijn positieve en negatieve punten verzameld op de drie stedenbouwkundige varianten. De avond is afgesloten met een plenaire terugkoppeling van de opbrengst van de verschillende groepen. Hierdoor krijgen alle aanwezigen een overzicht van alle verschillende belangen die spelen/wenselijk zijn bij de beoogde ontwikkeling van Plakse Weide. Wat heeft de eerste bijeenkomst opgeleverd? De belangstelling voor de tweede participatiebijeenkomst was wederom erg groot. Er zijn veel vragen en reacties verzameld middels de Post-Its en via mail. Alle ingekomen opmerkingen en vragen zijn verzameld in een overzicht, waarna deze verdeeld zijn in te beantwoorden vragen en input voor het stedenbouwkundig model. De beantwoording van de vragen zijn op …. op de website gepubliceerd, in bijlage ? is een overzicht te vinden van de vragen en reacties.

23 Ontwikkelplan Plakse Weide

OPBRENGST REACTIES STEDENBOUWKUNDIGE SCENARIO’S

Basisvariant

Schetsvariant /alternatief 1

Schetsvariant /alternatief 2

Aandachtspunten/reacties: • Veel lange rijen zorgen voor te massaal beeld

Aandachtspunten/reacties: • Het groene middengebied geeft het plan kwaliteit

Aandachtspunten/reacties: • Geen appartementen langs de Vergertlaan. Langs de Vergertlaan de woningen aan de Fanfare spiegelen

•

Geen dichte bebouwing langs de Vergertlaan

•

Het plan heeft door de ruime opzet veel kwaliteit

•

Slecht leefmilieu/leefbaarheid

•

•

Door het groen te verspreiden en een goede differentiatie in woningen is het een prettige wijk

•

Te hoge bebouwingsdichtheid, te stenig

Goed dat de woningen gemengd door de wijk staan

•

De wijk kan beter verdeeld worden over het totale plangebied

•

De wijk kan beter verdeeld worden over het plangebied

•

Meer ruimte creëren langs de Vergertlaan

•

De verkaveling zorgt voor een onrustig beeld

•

Appartementen naar de rand van het plangebied verplaatsen

•

Parkeren moet dichter bij de woningen

•

Geen hoogbouw hoger dan 3 á 4 verdiepingen

•

Bebouw ook de speeltuin aan de geluidswal

•

Zware lange verkeer lus in het centrum van het plan doorbreken

•

Let op de nu al drukke Vergertlaan. Deze wordt alleen maar drukker

•

Afwatering lijkt niet meegenomen te zijn

•

Let op de nu al drukke Vergertlaan. Deze wordt alleen maar drukker

•

•

Geen appartementen aan de zijde van de Vergertlaan Let op de nu al drukke Vergertlaan. Deze wordt alleen maar drukker

24 Ontwikkelplan Plakse Weide

TWEEDE GESPREK BEWONERSGROEPEN Op dinsdag 7 december 2021 heeft bij de KlaassenGroep in Arnhem aanvullend overleg plaatsgevonden met de twee verschillende bewonersgroepen rondom de Plakse Weide. In het overleg is door de KlaassenGroep en BPD een eerste inzicht gegeven in de resultaten van de verschillende onderzoeken die zijn uitgevoerd. In opdracht van de ontwikkelcombinatie is o.a. onderzoek uitgevoerd naar verkeer, geluid en geur. Daarnaast is op basis van de reacties op de alternatieve varianten een nieuwe proefverkaveling/definitief voorkeursmodel opgesteld, welke onderdeel uitmaakt van het voorliggend Ontwikkelplan. Wat is er besproken? Input bewonersgroepen Lommerweide + Vergert-Oost: • Bewonersgroepen geven aan het getoonde voorkeursmodel / de proefverkaveling een verbetering te vinden ten opzichte van eerdere studies. Met name het beeld langs de Vergertlaan is verbeterd. • Men kan zich niet vinden in de voorgestelde verkeersontsluiting en daarmee in de bevindingen / het advies van Goudappel Coffeng. Geeft aan dat de drukte aan de Vergertlaan nu al probleem is, waar sowieso een oplossing voor gevonden moet worden. Input bewonersgroep Plaksestraat: • Bewoners zijn erg te spreken over het stedenbouwkundige voorkeursmodel / de proefverkaveling. • De bewonersgroep maakt zich zorgen over de huidige en toekomstige verkeersdrukte op Rijksweg en Vergertlaan.

De ontsluiting van Plakse Weide op de Rijksweg kan de goedkeuring niet wegdragen. De bewonersgroep geeft wel aan zich te realiseren dat het huidige verkeersprobleem niet kan worden opgelost door ontwikkelaars van Plakse Weide en kondigt een overleg met de wethouder aan. • Geeft aan het participatieproces als erg positief ervaren hebben en voelt zich serieus genomen.

Proefverkaveling/definitief voorkeursmodel Ontwikkelplan

25 Ontwikkelplan Plakse Weide

5. ONDERZOEKEN

ONDERZOEK Onderzoek Ter plaatse van de locatie Plakse Weide geldt momenteel een agrarische bestemming. Om woningbouw mogelijk te maken, moet een nieuw bestemmingsplan worden vastgesteld. In dat bestemmingsplan moet worden onderbouwd dat het plan, dat mogelijk wordt gemaakt, haalbaar en uitvoerbaar is. Om de haalbaarheid en uitvoerbaarheid van de ontwikkeling aan te tonen, wordt op onder andere het gebied van natuur, luchtkwaliteit, externe veiligheid, verkeer, geluid, geur, bodem en archeologie onderzoek gedaan. Omdat in dit geval de aspecten verkeer, geluid en geur bepalend zijn voor de verkaveling / inrichting van het plangebied én aandachtspunten zijn van omwonenden, zijn deze onderzoeken ‘naar voren gehaald’ en al verricht in het kader van ons globale Ontwikkelplan. De uitkomsten van deze onderzoeken worden in het navolgende gepresenteerd. Geuronderzoek • De geurnorm op grond van de gemeentelijke geurverordening bedraagt 3 ouE/m3. De geurcontour van 3 ouE/ m3 loopt over de bestaande bebouwde kom van Duiven. Dat betekent dat de veehouderij ook effect heeft op het plangebied. De afbeelding hiernaast toont op elke plek de maximale geurbelasting. In het oostelijke deel wordt de norm uit de geurverordening overschreden. • Alle geurgevoelige objecten liggen buiten de geurcontour van 6 ouE/m3. Het woon- en leefklimaat is dan ‘redelijk goed’ (zie tabel).

• De Roever adviseert ervoor te kiezen om voor dit plangebied een aangepaste geurnorm vast te stellen in een geurverordening. Bij een geurnorm van 6 ouE/m3 wordt de veehouderij niet in haar belangen geschaad, omdat blijkt dat alle geurgevoelige objecten buiten de geurcontour liggen en de veehouderij overbelast is op bestaande geurgevoelige objecten buiten het plangebied (waarvoor een geurnorm van 3 ouE/m3 geldt en blijft gelden). • Naast een aanpassing van de geurverordening is het nemen van maatregelen aan enkele bestaande, verouderde stallen mogelijk een oplossing voor de geurbelasting op de locatie Plakse Weide. Hierover vinden gesprekken plaats. • KlaassenGroep /BPD zorgt ervoor dat in de eerste fase 180 woningen kunnen worden gerealiseerd (buiten de geldende geurcontour).

Onderzoek naar geurcontour

27 Ontwikkelplan Plakse Weide

ONDERZOEK Verkeersonderzoek Het bij dit Ontwikkelplan geleverde Verkeersonderzoek onderzoekt en beschrijft de effecten van de komst van 300 woningen op de locatie Plakse Weide en adviseert over de verschillende mogelijkheden tot (auto-) ontsluiting van de nieuwe woonwijk op het omliggende wegennet. Er is onderzoek gedaan naar de beste wijze van ontsluiting en hiertoe zijn drie ontsluitingsvarianten doorgerekend met het verkeersmodel en afgezet tegen de referentiesituatie in 2030. Deze referentiesituatie is de toekomstige situatie in 2030, waarin rekening is gehouden met autonome ontwikkelingen in Duiven, zoals dat gebruikelijk is in een verkeersonderzoek, en in dit geval ook met het project ViA15 (de doortrekking van de A15), hoewel het feitelijk nog niet zeker is dat deze doortrekking van de A15 wordt gerealiseerd. Voor de beoordeling van de toekomstige verkeersafwikkeling zijn de kruispunten maatgevend. Om die reden zijn de bestaande kruispunten en rotonde onderzocht alsmede de verschillende aansluitingen van woonwijk Plakse Weide op het wegennet. De onderzoeksopzet is erop gericht om alle realistische ontsluitingsmogelijkheden van Plakse Weide voor het autoverkeer te onderzoeken. Dit heeft geresulteerd in de doorrekening van drie ontsluitingsvarianten met het regionale verkeersmodel: 1. Twee aansluitingen op de Rijksweg. 2.

Een aansluiting op de Rijksweg en een aansluiting op de Vergertlaan. 3. Een aansluiting op de Rijksweg en een aansluiting op de N810. Resultaten verkeersonderzoek • Rekening houdend met een toekomstige situatie met het project ViA15 wordt door Goudappel Coffeng geadviseerd de wijk aan te sluiten op de Rijksweg conform ontsluitingsvariant 1. • Uit oogpunt van de verkeersafwikkeling en verkeersveiligheid is dit de meest geschikte weg om op aan te sluiten. Door de relatief lage intensiteit op de Rijksweg in de referentiesituatie kan de ontsluiting met eenvoudige voorrangskruispunten worden vormgegeven. De woonwijk Plakse Weide wordt daarmee aangesloten op de weg die in de referentiesituatie nog het minst druk is. De toekomstige verkeersintensiteit op deze weg, rekening houdend met de doortrekking van de A15 en de komst van Plakse Weide, past goed binnen de ontsluitingsfunctie die de weg heeft. Het kruispunt Vergertlaan - Schapenweide is in de referentiesituatie in 2030 (zonder Plakse Weide) al zwaar belast. Op het kruispunt verschuift de kwaliteit van de verkeersafwikkeling in 2030 als gevolg van de komst van de doortrekking van de A15 van een matige naar een onacceptabele verkeersafwikkeling. De ontwikkeling van Plakse Weide draagt hier relatief slechts heel gering aan bij.

Een eenvoudige VRI kan dit verhelpen, waarbij tevens de matige verkeersafwikkeling, die ook zal ontstaan zonder de ontwikkeling Plakse Weide, wordt opgelost. • Een aansluiting op de Vergertlaan conform ontsluitingsvariant 2 wordt afgeraden. Het kruispunt Vergertlaan - Schapenweide is in de referentiesituatie in 2030 (zonder Plakse Weide) al zwaar belast. Een vierde tak vanuit Plakse Weide (ontsluitingsvariant 2) geeft op dit kruispunt overbelasting. • Een ontsluiting van Plakse Weide op de Oostsingel, in combinatie met een aansluiting op de Rijksweg (ontsluitingsvariant 3) is voor wat betreft de afwikkeling op het kruispunt Oostsingel een mogelijkheid. Ook geeft deze oplossing de minste extra belasting van de Vergertlaan en zijn daarvoor alsnog geen maatregelen nodig. Echter, vanuit oogpunt van doorstroming en verkeersveiligheid is een aansluiting op de Oostsingel niet wenselijk. In het kader van een verkeersveilig wegennet is een directe aansluiting van een woonwijk (30 km/h) op een 80 km/h-provinciale weg ongewenst. Ook past deze directe aansluiting op de Oostsingel niet in het beleid van de gemeente, dat erop gericht is de N810 zo optimaal mogelijk te laten doorstromen om het verkeer om de kern te laten rijden. Een extra kruispunt zorgt voor extra vertraging. Tot slot heeft de provincie aangegeven niet te kunnen instemmen met deze aansluiting.

• Goudappel Coffeng adviseert uit verkeerskundige overwegingen en uit het oogpunt van verkeersveiligheid de woonwijk Plakse Weide aan te sluiten op de Rijksweg conform ontsluitingsvariant 1. 28 Ontwikkelplan Plakse Weide

Drie mogelijke ontsluitingsvarianten

ONDERZOEK Geluidonderzoek In het kader van de ontwikkeling van de locatie Plakse Weide is akoestisch onderzoek uitgevoerd. In het bijgevoegde onderzoek is inzicht gegeven in het akoestisch klimaat van de nieuwe woningen (nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen) ten gevolge van wegverkeerslawaai. Tevens is onderzocht wat de effecten zijn van de komst van de nieuwe woonwijk en haar extra verkeersbewegingen op de geluidbelastingen van bestaande, omliggende woningen. De uitkomsten van dit onderzoek worden in het navolgende samengevat. Nieuwe woningen De geluidsbelasting van de nieuwe woningen wordt getoetst aan de normen uit de Wet geluidhinder (Wgh) en het gemeentelijke geluidbeleid. Bij de nieuwe woningen van wordt voldaan aan de hoogst toelaatbare geluidsbelasting van 63 dB. Op basis van de Wgh is verlening van hogere waarden mogelijk en realisatie van woningen mogelijk. De gemeente Duiven heeft voor de verlening van hogere waarden gemeentelijk geluidbeleid opgesteld. Op basis van dit gemeentelijke geluidbeleid is verlening van hogere waarden tot de bovengrens van 58 dB mogelijk. De bovengrens van 58 dB wordt bij de nieuwe woningen niet overschreden. Een voorwaarde voor verlening van hogere waarden uit het gemeentelijke geluidbeleid is dat bij de woningen sprake is van een geluidsluwe gevel (gevel waarbij wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB).

Alle woningen, behalve één, hebben een geluidsluwe gevel. Dit kan worden opgelost door een andere situering van de woning. Bestaande woningen De ontsluiting van woningbouwlocatie Plakse Weide vindt plaats op de Rijksweg. Hiervoor worden maximaal twee nieuwe aansluitingen gemaakt op de Rijksweg. Voor de bestaande woningen in de zone van deze nieuwe aansluitingen is tevens akoestisch onderzoek uitgevoerd op basis van de Wet geluidhinder (Wgh). Bij deze toetsing wordt onderzocht of de geplande fysieke reconstructie van de weg een reconstructie is in de zin van de Wgh. Van een reconstructie in de zin van de Wgh is alleen sprake wanneer aan de twee volgende voorwaarden wordt voldaan: • een toename van de geluidsbelasting van 2 dB of meer in de periode tussen één jaar voor reconstructie tot 10 jaar na de reconstructie (artikel 99 lid 2 van de Wgh); • een hogere geluidsbelasting dan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB, 10 jaar na de reconstructie (artikel 100 lid 1 van de Wgh). In het onderzoek is als huidige situatie het jaar 2020 genomen. Voor het toekomstige maatgevende jaar is het jaar 2035 (minimaal 10 jaar na de realisatie van het plan) gekozen.

In het akoestisch onderzoek is ervanuit gegaan dat het plan (bouw van de woningen) in 2025 is afgerond. Wanneer de geluidsbelasting in het maatgevende jaar 2035 gelijk is aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB of lager is, is geen sprake van een reconstructie in de zin van de Wgh. Als de geluidsbelasting in 2035 hoger is dan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB, dan zal worden onderzocht hoe hoog de geluidsbelasting is één jaar voor de reconstructie (2020). Wanneer het verschil van de geluidsbelasting hoger is dan 2 dB (onafgerond 1,50 dB), zal sprake zijn van een reconstructie in het kader van de Wgh. Als er sprake is van een reconstructie, dan zal moeten worden bekeken of een hogere grenswaarde kan worden verleend en/of maatregelen noodzakelijk zijn. Wanneer geluidsreducerende maatregelen niet mogelijk zijn of ondanks de geluidsreducerende maatregelen de toename van de geluidshinder nog steeds meer dan 2 dB bedraagt, dan kunnen op basis van de Wgh hogere waarden worden verleend voor de bestaande woningen. In 2035 is sprake van een toename van de geluidsbelasting van 2,8 dB bij de bestaande, aan de Rijksweg gelegen woningen. Hiervan wordt 1,1 dB veroorzaakt door de ontwikkeling van Plakse Weide. De realisatie van ongeveer 300 woningen op de locatie Plakse Weide leidt derhalve niet tot een reconstructie in de zin van de Wet geluidhinder.

Het is dan ook niet noodzakelijk maatregelen te treffen als gevolg van de komst van de woonwijk Plakse Weide. In 2035 is bij de bestaande woningen aan de Vergertlaan sprake van een toename van de geluidsbelasting met 2,7 dB als gevolg van verkeerstoename op de Vergertlaan. Hiervan wordt 0,8 dB veroorzaakt door de ontwikkeling van Plakse Weide. De realisatie van ongeveer 300 woningen op de locatie Plakse Weide leidt derhalve niet tot een reconstructie in de zin van de Wet geluidhinder. Het is dan ook niet noodzakelijk maatregelen te treffen als gevolg van de komst van de woonwijk Plakse Weide. Onderzoek maatregelen Het doel van de Wgh is om geluidhinder te voorkomen en te beperken. Een geluidsbelasting tot met de voorkeursgrenswaarde garandeert een goed woon-/leefklimaat op basis van de Wgh. De Oostsingel (N810), de Vergertlaan en de Rijksweg zorgen voor een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde, daarom is onderzoek noodzakelijk naar doeltreffende geluidsreducerende maatregelen. Wanneer de geluidsbelasting niet terug te brengen is tot de voorkeursgrenswaarde, dan kan een hogere waarde ten gevolge van deze wegen worden verleend door de gemeente. Bij het treffen van maatregelen geldt een voorkeursvolgorde: bron, overdracht en ontvanger. In het onderzoek is geconcludeerd dat het treffen van maatregelen weinig effect heeft en daarnaast ruimtelijk ongewenste effecten heeft.

29 Ontwikkelplan Plakse Weide

6. ONTWIKKELPLAN

ONTWIKKELPLAN

Vast te stellen Ontwikkelplan op hoofdlijnen

31 Ontwikkelplan Plakse Weide

ONTWIKKELPLAN Ontwikkelplan Het op de vorige pagina getoonde Ontwikkelplan is het resultaat van een landschappelijke en stedenbouwkundige verkenning van het plangebied en het resultaat van een intensief participatieproces. Het Ontwikkelplan past nagenoeg geheel binnen de door de gemeenteraad op 26 januari 2021 gestelde kaders en binnen de gemeentelijke beleidsuitgangspunten. Hieronder is aangegeven hoe de uitgangspunten uit het Ontwikkelplan zich hiertoe verhouden. Invulling kaders en beleid Kaders gemeenteraad Op 26 januari 2021 heeft de Duivense raad de volgende kaders vastgesteld voor de verdere ontwikkeling van Plakse Weide: • Ca.

280 woningen, waarvan 180 woningen voor 2025 en nog eens 100 woningen voor 2030 • Een woningbouwplan met minimaal 70% betaalbare woningen • Een woonomgeving met ten minste 75 m2 groen per woning (wij realiseren 125 m2 groen per woning) • Het ontwikkelen en bouwen van de woonwijk mag de gemeente geen geld kosten • In het plan moet aandacht zijn voor de thema’s duurzame energie, circulariteit, klimaatadaptatie, leefbaarheid en ruimtelijke kwaliteit • Het plan dient te voldoen aan alle geldende wet- en regelgeving • Een en ander in een participatieproces met omwonenden Programma Wat betreft het woningbouwprogramma is voor de uitwerking van de plannen de volgende kwalitatieve woningverdeling meegegeven door de raad: • Sociale huur < € 633,25 per maand: 15%. • Middeldure huur, € 752,33 tot € 900,- per maand: 10%. • Betaalbare koop, < € 210.000,- V.O.N.: 20% • Middeldure koop, € 210.000,- tot € 325.000,- V.O.N.: 25%. • Dure koop, > € 325.000,- V.O.N.: 30%. Laatstgenoemde prijzen volgen de jaarlijks vastgestelde NHG-grens en wordt dienovereenkomstig aangepast. Prijspeil 2021 Aanvullende gemeentelijke beleidskaders • In het Ontwikkelplan is aangesloten bij de gemeentelijke parkeernormering. Daarnaast is het gemeentelijke geurbeleid van toepassing. • Geluidbeleid: de maximale geluidbelasting bedraagt conform gemeentelijk beleid 58 dB.

Wel wordt vanwege de wens om geen bebouwingswand te hoeven realiseren langs de Vergertlaan, voorgesteld af te wijken van het gemeentelijke geluidbeleid, dat maximaal 10% van de nieuwe woningen een hogere waarde (48—58 dB) toegekend mag krijgen. Wij sluiten aan bij de Wet geluidhinder. Daarnaast stellen wij voor geen dove gevels toe te passen.

32 Ontwikkelplan Plakse Weide

Vast te stellen Ontwikkelplan op hoofdlijnen

TOELICHTING ONTWIKKELPLAN Het model kent een dorpse structuur, met een hoofdontsluiting die door de wijk heen slingert langs een groen middengebied. Deze “dorpsstraat” verbindt de verschillende buurten met elkaar, met het centrum van de wijk (het park met appartementen) en met de Rijksweg.

Ontsluiting De ontsluiting voor autoverkeer kent één hoofdontsluiting en één calamiteitenontsluiting naar de Rijksweg. Dit biedt de mogelijkheid om te kiezen voor één van deze twee als hoofdontsluiting. De hoofdontsluiting is tevens de zichtlijn richting de uitkijkpost op de geluidswal en een knipoog naar de bestaande kavelstructuren. En de stedenbouwkundige structuur heeft nog steeds een (subtiele) relatie met de landschappelijke onderlegger, met een lange rechte zichtlijn vanaf de tweede ontsluiting aan de Rijksweg. Deze ontsluiting wordt begeleidt door een groenstrook die uitkomt op het park. Voor voetgangers en fietsers kan een extra verbindingen vanuit het centrale parkgebied gecreëerd worden richting de Vergertlaan, de rotonde Rijksweg/Vergertlaan, de uitkijkpost in het noorden, de Rijksweg en het buitengebied ter hoogte van de Laarstraat. Verschillende buurtjes met eigen identiteit In het midden van het gebied komt de centrale ontmoetingsplek, een “groen” dorpsplein, met daarin twee beeldbepalende appartementengebouwen. Het parkachtig gebied is de ontmoetingsplek van de wijk met directe visuele en functionele verbindingen naar de verschillende buurtjes, de omgeving en het buitengebied. In de wijk komen rond het groene dorpsplein een zestal verschillende buurten die worden ontsloten door smalle voetpaden en woonstraatjes.

Parkeren vindt deels plaats op de binnenterreinen, niet zichtbaar vanaf de openbare weg, en op eigen terrein.

Tussen de buurtjes komen groene wiggen, die een onderdeel vormen van de wandel- en fietsroutes van het centrale middengebied naar de omgeving. In deze groene ruimtes is plek voor spelen en ontmoeten. De bebouwing is gevarieerd, elke buurt bestaat uit een combinatie van rijtjeswoningen, twee-onder-een-kap woningen en vrijstaande woningen, waarbij iedere buurt zijn eigen identiteit krijgt. Uitstraling omgeving Deze buurtjes worden omsloten door een groene buitenrand. Aan de zijde van de Vergertlaan ontstaat een gedifferentieerd beeld. Niet alleen door de verschillende woningtypes, maar ook door de inkijkjes in de wijk via de groene straatjes. Het zicht op de wijk wordt gefilterd door het natuurlijke groengebied. Langs de Rijksweg komen verschillende woningtypes, welke door verspringingen in rooilijn en in architectuur aansluiten op het bestaande beeld langs de Rijksweg. Langs de Vergertlaan en de Rijksweg komt een moerasbosje met water, riet, wilgen, elzen en plas/drasoevers. Er lopen wandelpaden lopen doorheen en er komen zitjes aan het water. Tussen de nieuwe wijk en de Oostsingel komt een groene geluidswal met struiken, bomen en een geluidsscherm. De geluidswal krijgt ter hoogte van de kruising Vergertlaan/Oostsingel een openbare functie in de vorm van een uitkijkpost. Het hoogteverschil kan aan de zijde van de wijk worden gebruikt voor een speelvoorziening.

Ontwikkelplan Met het voorliggende ontwikkelplan wordt slechts beperkt afgeweken van de kaders van de gemeenteraad en van het gemeentelijke geluidbeleid teneinde een kwalitatief hoogwaardige, groene woonwijk te kunnen realiseren, met een op de locatie passend programma. Met dit Ontwikkelplan wordt zoveel als mogelijk is tegemoet gekomen aan de ruimtelijke en programmatische wensen van omwonenden.

33 Ontwikkelplan Plakse Weide

PROEFVERKAVELING Speel-/ watervoorziening Uitkijkpunt Vriendelijk beeld tegenover de Fanfare

Groen woonhof met eigen identiteit

Herkenningspunt

Woningen staan gemengd door de wijk

Groene parkzone op gasleiding

Groen middengebied

Aansluiten op bebouwing langs de Rijksweg door verspringen rooilijn en architectuur

Parkeren weg uit het straatbeeld door toepassen parkeerkoffers

Riante entree

34 Ontwikkelplan Plakse Weide

SFEERIMPRESSIE | GROEN WOONHOF

35 Ontwikkelplan Plakse Weide

SFEERIMPRESSIE | GROEN MIDDENGEBIED

36 Ontwikkelplan Plakse Weide

SFEERIMPRESSIE | REFERENTIEPUNT

37 Ontwikkelplan Plakse Weide

SFEERIMPRESSIE | SPEEL-/ WATERVOORZIENING

38 Ontwikkelplan Plakse Weide

SFEERIMPRESSIE | UITKIJKPUNT

39 Ontwikkelplan Plakse Weide

DUURZAAMHEID Onze duurzaamheidsstrategie op de locatie Plakse Weide is gebouwd op drie pijlers: energietransitie, klimaatadaptatie en gezondheid. Daar kunnen wij met ons werk het grootste verschil maken, zowel op het niveau van de woning, de wijk als de regio. Energietransitie: van energieneutraal naar energie leveren Energiebesparing en duurzame energie hebben hoge prioriteit bij het ontwikkelen van nieuwe gebieden, wijken en woningen. BPD en KlaassenGroep ontwikkelen energieneutrale woningen, woonwijken en gebieden. We maken hierbij zoveel mogelijk gebruik van duurzame energiebronnen, zoals geothermie en elektriciteit van zonnepanelen en windmolens. Daarom zijn op korte termijn al onze nieuwbouwwoningen en -woonwijken energieneutraal. Klimaatadaptatie: woningen en wijken zijn bestand tegen klimaatverandering Onze leefomgeving is zo ingericht dat deze bestand is tegen wateroverlast, hittestress en langdurige droogte. Wij spelen in op de kwetsbaarheden die de gemeentelijke klimaatstresstest laten zien. We ontwikkelen en bouwen woningen en gebieden die opgewassen zijn tegen de toekomst, dat wil zeggen bestand tegen water-, hitte- en droogteoverlast. We richten openbare ruimten anders in of inspireren anderen om dit te doen. Natuur en biodiversiteit zijn onderdeel van onze gebiedsontwikkelingen.

Gezondheid: woningen en wijken waar je beter van wordt In onze leefomgevingen is het aangenaam verblijven en zetten we bewoners aan tot gezond gedrag. Wij creëren samen met de bewoners woningen, woonwijken en gebieden waar zij in verschillende fasen van hun leven aangenaam kunnen leven. Dat betekent: woningen met een aangename inrichting en een goed binnenklimaat; frisse woon- en leefgebieden met voldoende voorzieningen in de buurt (wandel- en fietsroutes, parken, onderwijs en zorg); een aangename symbiose van mobiliteit, wonen, werken en verblijven. We geven vorm aan gebieden die de lucht-, verblijfs- en leefkwaliteit én de biodiversiteit van de gehele gemeente verbeteren. Duurzaamheidsstrategie Al deze opgaven zullen we in het stedenbouwkundige plan voor Plakse Weide in samenhang benaderen. Immers moeten deze aspecten per gebied en per afzonderlijk context een logische vertaling krijgen. Uiteraard stellen we onze ambities voortdurend bij, op basis van voortschrijdend inzicht en technologische en maatschappelijke ontwikkelingen

40 Ontwikkelplan Plakse Weide

HET VERVOLG Stedenbouwkundig plan Nadat college en gemeenteraad hebben ingestemd met het Ontwikkelplan op hoofdlijnen wordt het Ontwikkelplan—samen met de gemeentelijke vakdisciplines—verder uitgewerkt in een stedenbouwkundig plan. Op dat moment wordt gedetailleerd invulling gegeven aan het plan. In het stedenbouwkundige plan zal vanzelfsprekend aandacht worden besteed aan aspecten als duurzaamheid, circulariteit, klimaatadaptatie, maar ook aan sociale duurzaamheid. Anterieure overeenkomst Na gezamenlijke vaststelling van het stedenbouwkundige plan, zullen college en ontwikkelaars een zogeheten anterieure overeenkomst sluiten, waarin zij afspraken vastleggen ter uitvoering van het stedenbouwkundig plan, maar ook over zaken als planning, proces en procedures. Bestemmingsplan In het kader van voorliggend Ontwikkelplan zijn enkel die onderzoeken gedaan die mogelijk van invloed zijn op het stedenbouwkundige plan en betreffen tegelijk die aspecten waar de grootste zorg van omwonenden naar uit gaat.

Uiteindelijk zullen in het kader van het bestemmingsplan de volgende onderzoeken worden uitgevoerd, die moeten aantonen dat de ontwikkeling haalbaar is: • Natuuronderzoek (soortenbescherming en gebiedsbescherming—stikstof) • Archeologisch onderzoek • Milieukundig bodemonderzoek • Onderzoek naar belemmeringen (waaronder geur, gasleiding) • Akoestisch onderzoek • Verkeersonderzoek • Onderzoek externe veiligheid • Luchtkwaliteitonderzoek

Vast te stellen Ontwikkelplan op hoofdlijnen

Daarnaast zal worden aangetoond dat de ontwikkeling programmatisch (Ladder voor duurzame verstedelijking) en financieel haalbaar is. In het kader van het bestemmingsplan bestaat (opnieuw) gelegenheid voor omwonenden en andere belanghebbenden om in te spreken en zienswijzen kenbaar te maken.

41 Ontwikkelplan Plakse Weide

Ontwikkelplan Plakse Weide 24 december 2021