A8b. 201614561-Presentatie informele-avond wonen 11 april 2023.pdf
Tekst van het document
Programma 11/04/23
• Context • Lokale opgave • Ontwikkelingen • Programmasturing • Stand van zaken • Werkwijze • Instrumentarium • Planning • Woonagenda 23/24
• Inzoomen op projecten • Ploen-Noord • Plakse Weide
Lokale opgave: versnellen woningbouw in Duiven
Lokale ambities •
Versnellen • 900 woningen realiseren (= woonvisie)
•
Bouwen naar behoefte • Nu met name jongeren en ouderen (dus 1-2 persoons huishoudens) • 2024 evaluatie; Waar ligt de behoefte voor 2025 e.v.?
•
30% sociaal • op het totaal; geeft flexibiliteit per plan. Met name bij kleinere plannen is deze flexibiliteit belangrijk.
•
Betaalbaar • Wat verstaan we hieronder? • Koop tot E 355.000 VON • Huur tot E 1.026 p/m
•
Duurzaam • regionale richtlijnen
Landelijke en regionale ontwikkelingen Rijk • Nationale Woon en bouwagenda • Wetsvoorstel versterken regie volkshuisvesting ➢Nieuwe rol provincie ➢Wettelijke vertaling Rijksprogramma ‘Een thuis voor iedereen’ • Huisvestingswet • Woondeals met alle regio’s in Nederland
Landelijke en regionale ontwikkelingen Regio (GMR) • Woondeal 2020 en 2023 • Woningmarktonderzoek
➢ Elke 3 jaar ➢ Op basis van Primos (prognosemodel) en WoON (woononderzoek Nederland)
• Woningmarktmonitoring ➢ Jaarlijkse monitoring
➢ Woningvoorraad ontwikkeling ➢ Woningbouwontwikkeling ➢ Woningbouwplannen ➢ Verhuisbewegingen ➢ Beschikbaarheid & betaalbaarheid koopsector en corporatiesector
• Huisvestingsverordening (regionaal afgestemd)
Landelijke en regionale ontwikkelingen Duiven
• Woonvisie 2021 ➢Doelen woonagenda • Prestatieafspraken • Huisvestingsverordening • Liemerse samenwerking • Woondeal • Woningmarktmonitor • Woningmarktonderzoek • Woonzorgvisie
Programma woningbouw stand van zaken
Financieel: Stand van zaken BUDGET Uitvoering woonvisie/agenda
2022
2023
2024-2026
beschikbaar
100.000
300.000
800.000
(verwachtte) besteding
46.000
300.000
nnb
Inzet op capaciteit - Programmamanagement - Projectleiding/- ondersteuning - Planeconoom - RO-mw (bestemmingsplannen) - Communicatie-advies woningbouw - Capaciteit realisatie en beheer
Financieel: Stand van zaken BESTEMMINGSRESERVE betaalbare woningbouw
2022
2023
2024-2026
beschikbaar
1.300.000
1.100.000
1.100.000
(verwachtte) besteding
0
200.000*
nnb
*Gebiedsgerichte aanpak Rijksweg
• Doel = inzet op projecten t.b.v. realiseren betaalbaar woningprogramma • Motie kostenneutraliteit! • Amendement Versnelling woningbouw (4x 91.000 voor periode 2022-2025)
Productiecijfers: stand van zaken (prognose) productiecijfers Duiven (cumulatief) 800 700 600 500 400 300 200 100 0 2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
Overzicht locaties
12 locaties in uitvoering 15 locaties in voorbereiding
2019 - 2022
2023
77
96 *
2024
2025
2026 e.v.
282
240
320
5 locaties in verkenning 7 locaties in reserve
*flexwonen in onderzoek: locatiestudie loopt. Precieze aantallen nog niet bekend.
90
Uitdagingen voor de planning • Geen overeenstemming met ontwikkelende partij over plan ➢ Bereid zijn om buiten vastgestelde (beleids)kaders te kijken • Geen (volledig) grondeigendom bij ontwikkelende partij ➢ Zelf gronden verwerven ➢ Herprioriteren naar locaties waar gronden wel in eigendom van ontwikkelende partij zijn • Gebrek aan capaciteit ➢ Inhuur en/of andere werkwijze • Geen urgentie voor start bouw bij ontwikkelende partij ➢ In overleg over oorzaak (vaak huidige marktontwikkelingen & regelgeving) ➢ Inzet innovatiemiddelen voor innovatieve bouwconcepten ➢ Mogelijkheid onderzoeken tot herprioriteren locaties ➢ Opnemen boetebeding in anterieure overeenkomst • RvS procedures & nieuwe wetgeving (omgevingswet) • Bereikbaarheid
https://sv-app103p.domain.local/iconviewer/index.html?website=Duiven_Iconen
Hoe gaan we sturen?
Programmatisch sturen
Voor wie?
Hoeveel? Waar? Wanneer?
Binnen welke kaders?
De 5 stappen van de puzzel
1
2
3
4
5
Verzamel de stukken
Bepaal de doelen
Prioriteren en selecteren
Mandaat bespreken
Per project met ontwikkelaars
De 5 stappen van de puzzel
1
2
3
4
5
Verzamel de stukken
Bepaal de doelen
Prioriteren en selecteren
Mandaat bespreken
Per project met ontwikkelaars
We werken vanuit projecten
De 5 stappen van de puzzel
1
2
3
4
5
Verzamel de stukken
Bepaal de doelen
Prioriteren en selecteren
Mandaat bespreken
Project realiseren
We proberen tot realisatie te komen vanuit de kaders
We werken vanuit projecten
De 5 stappen van de puzzel
1
2
3
4
5
Verzamel de stukken
Bepaal de doelen
Prioriteren en selecteren
Mandaat bespreken
Project realiseren
We proberen tot realisatie te komen vanuit de kaders
We werken vanuit projecten
Maar we (her)prioriteren te weinig! En dat levert (onnodige) vertraging op.
De 5 stappen van de puzzel
1 Verzamel de stukken
Nu vooraan starten!
• • • •
Doelgroepenonderzoek Locatiestudie (beleids)evaluaties …
2
3
4
5
Bepaal de doelen
Prioriteren en selecteren
Mandaat bespreken
Per project met ontwikkelaars
De 5 stappen van de puzzel
1
2
Verzamel de stukken
Bepaal de doelen
• • • •
Voor jongeren en ouderen (1/2 persoons) Sociaal en betaalbaar (70%) 900 woningen (woonvisie) …
3
4
5
Prioriteren en selecteren
Mandaat bespreken
Per project met ontwikkelaars
De 5 stappen van de puzzel
1
2
3
Verzamel de stukken
Bepaal de doelen
Prioriteren en selecteren
• Welke locaties eerst en welke later? • Op basis van uitvoerbaarheid (GOTIK) & draagvlak
4
5
Mandaat bespreken
Per project met ontwikkelaars
De 5 stappen van de puzzel
1
2
3
4
Verzamel de stukken
Bepaal de doelen
Prioriteren en selecteren
Mandaat bespreken
• Per project: Welke kaders zijn hard en welke zijn flexibel?
5
Per project met ontwikkelaars
De 5 stappen van de puzzel
1
2
3
Verzamel de stukken
Bepaal de doelen
Prioriteren en selecteren
4
5
Mandaat bespreken Projecten realiseren
Instrumentarium i.r.t. betaalbaarheid
Financiële sturing Publiekrecht: beleidskaders Meer beleidseisen = hogere bouwkosten
Privaatrecht: grondbeleid Zelf (moeilijke) locaties kopen en sturen op bouwprogramma
Bouwkosten 60%
Grondkosten 25 % Overige kosten 15%
Verschillende instrumenten publiek
Ruimtelijke beleidskaders
Zelfbewoningsplicht
Woningsplitsing
Beleggersverbod Doelgroepenverordening
nieuwbouw
Vereveningsfonds Starterslening
Anti-speculatie beding Erfpacht Grondbeleid DUO-koop
privaat
bestaande voorraad
Verschillende instrumenten publiek Meer kaders bemoeilijkt planvorming en daarmee de financiële haalbaarheid, waardoor vertraging
Ruimtelijke beleidskaders
Zelfbewoningsplicht
Woningsplitsing
Beleggersverbod Doelgroepenverordening
nieuwbouw
Vereveningsfonds Starterslening
Anti-speculatie beding
bestaande voorraad
Eigen grond = eigen regie = eigen programma en snelheid
Erfpacht
Grondbeleid DUO-koop
privaat
Ruimtelijke beleidskaders Hoe kan dit instrument helpen? Meer kaders leidt tot hogere plan en/of bouwkosten. Flexibiliteit in de kaders maakt meer plannen haalbaar. Bezwaren? Het is maatwerk per project. Het generiek verlagen van bijvoorbeeld parkeernormen of het vergroten van bouwvolume, leidt planologisch mogelijk tot problemen. Maar op sommige locaties of in sommige gebieden kan het wel. Dit toepassen van maatwerk vraagt om mandaat aan de voorkant. Voorbeelden: Motie bouwen op hoogte – in relatie tot betaalbaarheid Participatie(beleid) – in relatie tot snelheid
Actief grondbeleid Hoe kan dit instrument helpen? Door zelf als gemeente grond aan te kopen, verkrijg je directe invloed op het woningbouwprogramma dat op die grond gerealiseerd wordt. Bezwaren? Actief gronden verwerven kost geld en brengt financiële risico’s met zich mee.
Stappenplan
Stappenplan Continu: • (implementeren) programmatische aanpak woningbouw • Koppelen duurzaamheidsprogramma en woningbouwprogramma • Interactieve kaart met projectinformatie (altijd up-to-date) 2023-2024: • Uitvoeren acties Woonagenda 23-24 • Voorafgaand aan begroting 2025 e.v. de evaluatie van het woonprogramma en nader onderzoek mogelijke woningbouwlocaties middellange/ lange termijn
Stappenplan 2025 en verder: • Werken op basis van de resultaten locatie-studie inbreidingslocaties • Doorgaan met inventarisatie nieuwe locaties • Voortzetten programmatische aanpak
Afsluitend Hoe houden we u op de hoogte? • Projectniveau: interactieve kaart
• Programmaniveau: bij P&C cyclus (2x jaar): programma update over productie & woonagenda
• Koffiepauze!